Оценка недвижимости под залог

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Краткое содержание основных фактов и выводов

Таблица 1

Адрес объекта оценки:	г. Минск, ул. Олешева, д.1, пом. 5
Тип объекта недвижимости:	Административное помещение
Цель оценки:	Передача в залог
Описание месторасположения объекта оценки:	Микрорайон Сельхоз поселок. По административному делению Советский район. По экономико-планировочному зонированию - 3-ая экономико-планировочная зона
Транспортная доступность	Отличная
Инженерная инфраструктура	Развита
Дата оценки: Курс доллара США Курс евро	6 марта 2014года 1 USD - 9 790 рублей 1 EUR - 13 440 рублей
Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта оценки (без учета НДС)
Наименование объекта	Рыночная стоимость в текущем использовании, бел. руб.
Административное помещение	411 180 000

2. Общие сведения и сведения о порядке проведения оценки

Дата проведения осмотра объекта оценки: осмотр объекта оценки произведен 12 марта 2014 года.

Дата оценки: оценка производится по состоянию на 12 марта 2014 года.

Цены оценки: оценка производится в текущих ценах на дату оценки.

Валюта оценки: определение стоимости объекта оценки производится в белорусских рублях и долларах США.

Цель оценки, вид определяемой стоимости: настоящая оценка проведена с целью определения рыночной стоимости объекта оценки для передачи в залог.

Рыночная стоимость представляет собой стоимость, по которой наиболее вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия:

· стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке объектов-аналогов;

· стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно;

· объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке;

· продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки;

· на продавца не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательств передать объект оценки, а на покупателя не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательства принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму.

Порядок проведения оценки:

Определение рыночной стоимости объекта оценки включает в себя следующие этапы: недвижимость рыночный стоимость залог

1. Определение задания и заключение договора на проведение независимой оценки.

Перед заключением договора оценщик определяет задание на оценку, которое устанавливается договором на проведение независимой оценки и отражается в отчете об оценке.

Договор на проведение независимой оценки заключается в простой письменной форме. В договоре должны быть отражены:

· наименование объекта оценки, его индивидуальные признаки;

· предмет договора;

· стоимость услуг исполнителя оценки, срок и порядок их оплаты;

· срок представления результата независимой оценки;

· цель оценки;

· дата оценки;

· валюта оценки;

· права и обязанности сторон;

· ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных в договоре на проведение независимой оценки.

2. Сбор и анализ информации (раздел 3 настоящей курсовой работы).

Сбор информации об объекте оценки включает поиск и получение исходных данных, включая рыночные, технические, финансовые и др. Сбор и анализ исходной информации выполняется в соответствии с требованиями СТБ 52.3.01-2011.

Полученная исходная информация и документы анализируются на правильность и достоверность внесенных в них сведений; изучается состав и полный объем их представления; исследуется уровень стоимости, отраженный в документах, на соответствие уровню стоимости объектов-аналогов. Объем расчетов стоимости и их детализация зависят от исходной информации и документов, используемых для проведения оценки.

При анализе представленных документов и информации учитываются результаты осмотра объекта оценки на месте его расположения. В случае выявления в них несоответствий либо противоречий или возникновения сомнений в их достоверности оценщик вправе уточнять исходные данные и применять их в дальнейших расчетах либо использовать для оценки другую достоверную информацию.

3. Обследование объекта оценки.

Обследование объекта оценки включает его осмотр на месте расположения с целью установления фактических данных о функциональном назначении, объемно-планировочных показателях, конструктивных характеристиках, внутренних инженерных системах, техническом состоянии и других сведений. В случае необходимости возможно проведение обмерочных работ.

4. Определение предпосылок и ограничений (раздел 4 настоящей курсовой работы)

В ходе курсовой работы по оценке оценщик определяет предпосылки и ограничения, которые не противоречат стандарту, договору на проведение независимой оценки, законодательству и здравому смыслу.

Предпосылки и ограничения принимаются в отношении объекта оценки, его характеристик, используемой информации об объекте оценки, методов расчета стоимости, экономической ситуации и пр.

При установлении предпосылок и ограничений оценщик должен соблюдать следующие условия:

· любые отступления от стандартов оценки должны быть обоснованы, отражаться в отчете об оценке, выполняться в соответствии с требованиями стандартов оценки;

· сведения, содержащиеся в курсовой работе по оценке не должны вводить в заблуждение пользователей оценки;

· использование предпосылок и ограничений не должны приводить к недостоверным результатам оценки.

5. Анализ рынка недвижимости (раздел 5 настоящей курсовой работы).

При анализе рынка недвижимости исследуются цены продаж по совершенным сделкам (цены предложений) с объектами-аналогами, тенденции изменения цен, спроса и предложения на объекты недвижимости, условия продажи, условия финансирования, время размещения объектов недвижимости на рынке до их продажи, рыночные арендные ставки, условия заключения договоров аренды и др. Объем проводимых исследований определяется в зависимости от особенностей объекта оценки, факторов, влияющих на цену сделки или условия заключения договоров аренды объектов-аналогов.

6. Анализ местоположения объекта оценки (раздел 6 настоящей курсовой работы).

Анализ местоположения объекта оценки включает указание адреса объекта оценки, границ объекта оценки, описание окружения объекта оценки, транспортных связей, коммуникаций, инфраструктуры и другие характеристики.

7. Описание объекта оценки (раздел 7 настоящей курсовой работы).

При описании объекта оценки отражаются характеристики участка земли и улучшений.

Описание участка земли должно включать описание местоположения объекта оценки, уникальный номер оценочной зоны, площадь земельного участка, кадастровый номер земельного участка, описание имущественных прав на земельный участок, сервитута, рельефа участка, формы участка и других особенностей земельного участка по усмотрению оценщика.

Описание улучшений должно включать год ввода в эксплуатацию (год начала строительства для не завершенных строительством объектов), объемно-планировочные показатели, описание характеристик конструктивных элементов, видов работ, внутренних инженерных сетей и коммуникаций, наружных инженерных сетей и коммуникаций, другие данные по усмотрению оценщика.

8. Анализ наиболее эффективного использования

При выполнении оценки оценщик по заданию заказчика может обосновать альтернативное использование недвижимости, обеспечивающее ее максимально продуктивное использование.

Наиболее эффективное использование представляет собой наиболее вероятное использование объекта недвижимости, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и при котором стоимость земельного участка наибольшая.

Анализ наиболее эффективного использования является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости объекта недвижимости, за исключением рыночной стоимости в текущем использовании.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется для участка земли:

· незастроенного;

· застроенного.

· При окончательном выборе варианта наиболее эффективного использования оценщик должен руководствоваться следующими правилами:

· если стоимость земельного участка в объекте недвижимости превышает стоимость незастроенного земельного участка, то наиболее эффективным использованием является использование застроенного земельного участка;

· если стоимость земельного участка в объекте недвижимости меньше стоимости незастроенного земельного участка, то наиболее эффективным использованием является использование незастроенного земельного участка.

9. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости (раздел 9 настоящей курсовой работы).

Выбор применяемого метода (методов) расчета стоимости в рамках того или иного метода (методов) оценки, обусловлен требованиями СТБ 52.00.01, видом определяемой стоимости, особенностями объекта оценки и условиями договора на проведение независимой оценки, если это не противоречит законодательству.

10. Расчеты стоимости выбранными методами.

Расчет стоимости производится в соответствии с выбранными методами оценки и методами расчета стоимости, требованиями стандартов 52.0.01-2011, СТБ 52.3.01-2011, ТКП 52.3.01-2012 (03150), оцениваемых имущественных прав, физических и финансовых интересов и других особенностей объекта оценки.

11. Обоснование рыночной стоимости объекта оценки.

При обосновании итоговой стоимости объекта оценки учитываются: имущественные права, их ограничения; наличие сервитутов; финансовые и имущественные интересы.

В случае применения нескольких методов, указанных в рыночном методе оценки, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем присвоения каждому методу весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице. Итоговая стоимость выражается одной денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм.

Итоговая стоимость указывается с округлением.

12. Составление и оформление отчета об оценке и заключения об оценке.

Оформление отчета об оценке объекта недвижимости заключается в описании объекта оценки, обосновании результатов расчетов, изложении кратких выводов и составлении сертификата оценки. В отчете должно содержаться сопроводительное письмо, сведения об оценщиках, ограничивающие условия и система допущений, нормативная и техническая литература, использованная для расчета. В отчете по оценке в виде приложения должны быть приведены исходные документы, представленные на оценку заказчиком.

Отчет об оценке оформляется в соответствии с требованиями законодательства и стандартов оценки.

Виды отчетов об оценке:

· стандартный отчет об оценке;

· краткий отчет об оценке.

Стандартный отчет об оценке представляет собой отчет, составленный в полной форме, содержащий полную информацию, все обстоятельства, связанные с проведением оценки, обоснование выводов, использованных методов оценки и методов расчета стоимости, полное описание процедуры оценки, результат оценки.

Краткий отчет об оценке представляет собой отчет, составленный в краткой форме, содержащий основную информацию, использованную при проведении оценки, краткое обоснование использованных методов оценки или методов расчета стоимости, описание процедуры оценки, результатов оценки.

В краткий отчет об оценке по заявке заказчика не включается информация, представляющая служебную и коммерческую тайну.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

· отчет об оценке не должен вводить в заблуждение и допускать неоднозначное толкование выводов и результатов оценки;

· изложение текста должно быть четким и ясным;

· отчет об оценке должен демонстрировать ясность, прозрачность и целостность процедуры оценки;

· отчет об оценке должен быть доступным для понимания;

· результаты оценки должны базироваться на информации, методах и обоснованиях, подтверждающих полученный результат.

Результат независимой оценки представляется заказчику в форме заключения об оценке. К заключению об оценке прилагается отчет об оценке.

Заключение об оценке представляет собой документ, содержащий:

· полное наименование исполнителя оценки;

· фамилию, имя и отчество оценщика, ответственного за проведение независимой оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по соответствующему виду объектов оценки;

· номер и дату заключения договора на проведение независимой оценки либо указание на судебное постановление;

· описание объекта оценки;

· дату оценки;

· цель оценки;

· валюту оценки;

· названия используемых методов оценки и методов расчета стоимости;

· итоговую стоимость объекта оценки;

· иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.

Стоимость объекта оценки, указанная в заключении об оценке, может использоваться только в соответствии с целью оценки.

3. Анализ данных, используемых для оценки

Для проведения оценки были предоставлены следующая информация об объекте:

· Общие сведения

· Объемно-планировочные показатели

· Основные конструктивные элементы

· Инженерное оборудование

4. Основные предпосылки и ограничения

Следующие предпосылки и ограничения являются неотъемлемой частью данной курсовой работы:

1. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на рынке по цене, равной стоимости, указанной в отчете;

2. Отчет об оценке достоверен только в полном объеме и лишь в указанных в нем целях;

3. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание имущественных прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением имущественных прав. Указанные в курсовой работе имущественные права на объект оценки считаются достоверными;

4. Объект оценки считается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме указанных в отчете об оценке;

5. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы и чертежи и т.п.) по объекту оценки;

6. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на результаты оценки, состояние объекта оценки, и не несет ответственности за их наличие, а также за необходимость выявления таковых;

7. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете об оценке, считаются достоверными. Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для любой информации указывается источник;

8. Заказчик, исполнитель оценки, оценщик не могут использовать отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на проведение независимой оценки;

9. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда;

10. Мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на стоимость объекта оценки;

11. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений

12. Мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на стоимость объекта оценки; Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений.



5. Анализ рынка недвижимости, аналогичной оцениваемой

Анализ рынка административной недвижимости представлен в Приложении 11.

Анализ арендных ставок на рынке недвижимости административных помещения г.Минска проводился по усмотрению исполнителя оценки за один месяц (06.02.2014-06.03.2014) с использованием указанных ниже Интернет-ресурсов. Объект оценки находится в третьей экономико-планировочной зоне, поэтому анализ проводится в пределах границ этой экономико-планировочной зоны. Было проанализировано более десяти предложений по аренде административных помещений. Величина арендных ставок составляет от 10 до 26 евро за 1 м² без НДС, но около 70% предложений попадают в предел от 12 до 20 евро за 1 м² без НДС. В величину арендной ставки не включаются коммунальные платежи.

Также были проанализированы цены предложений на продажу объектов административного назначения. Анализ проводился в тот же период и выявил следующее: диапазон цен за 1 м² составляет от 1200 до 3800 долларов США без НДС, большинство предложений находится в диапазоне 1500 - 2500 долларов США за 1 м² без НДС. Предоставляемые услуги и благоустройства аналогичны, что и при аренде объекта недвижимости.

6. Анализ местоположения

Административное помещение расположено в цокольном этаже 18 этажного дома по адресу: г. Минск, ул. Олешева, д. 1, пом. 5, в микрорайоне Сельхоз поселок, в третьей экономико-планировочной зоне. Микрорайон значительно удален от центра города, но является очень перспективным

Данный район считается одним из наиболее чистых районов г. Минска, т.к. расположен в зоне зеленого парка.

Здание расположено на пересечении ул. Олешева и Логойского тракта, в непосредственной близости от МКАД. Логойский тракт является одной из важнейших транспортных артерий, рядом с объектом оценки расположена транспортная развязка.

Район расположения объекта оценки, характеризуется хорошей транспортной доступностью. Ближайшая остановка общественного транспорта расположена на расстоянии 100 метров, чтобы добраться до ближайшей станции метро («Московская») требуется проехать 6 минут на автобусе. Данные факторы оказывают положительное влияние на стоимость объекта оценки.

Инженерная инфраструктура района местонахождения объекта оценки развита и характеризуется наличием следующих систем инженерных коммуникаций: телефонизация, канализация, водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, радио и телевидение.

Состояние парковки удовлетворительное, т.к. здание находится в густонаселенном районе с высокой плотностью застройки.

С точки зрения местоположения и с учетом плана застройки близлежащих территорий объект оценки достаточно привлекателен для потенциальных покупателей и арендаторов.

7. Описание объекта оценки

Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 26 квадратных метров. В настоящее время оцениваемое помещение используется как административное.



8. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости

Рыночная стоимость административного помещения в рамках настоящей курсовой работы определялась при помощи доходного и сравнительного методов оценки.

Доходный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на дисконтировании прогнозируемых будущих денежных потоков или капитализации годового денежного потока в начале и(или) в конце срока прогноза.

Оценка стоимости объекта недвижимости доходным методом оценки производится следующими методами расчета стоимости:

· прямой капитализации;

· капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков);

· валовой ренты (валового мультипликатора);

· остатка.

Этот метод связан с расчетом прибыли, которая может быть получена при инвестировании в оцениваемый объект по сравнению с такими же по объему инвестициями в другие сферы предпринимательской деятельности и с текущим процентом по банковскому депозиту.

Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и предложение, замещение и ожидание. Последний является ведущим, т.к. предполагает, что текущая (сегодняшняя) оценка стоимости является функцией будущих(ожидаемых) выгод, которые может дать эксплуатация и/или продажа/перепродажа недвижимости.

Достоинство: прямо связан с основным мотивом предпринимательской деятельности и, следовательно, можно использовать инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования.

Недостаток: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией, и интуицией.

Область применения: самая широкая, т.к. доход может иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом оцениваемого актива - недвижимости.

Сравнительный метод оценки (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости объекта недвижимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса по объектам недвижимости в зависимости от имеющейся информации.

Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж производится в следующей последовательности:

· исследование рынка;

· анализ и отбор информации по объектам-аналогам;

· определение единиц сравнения;

· сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;

· выбор элементов сравнения;

· расчет корректировок по элементам сравнения;

· корректировка цен объектов-аналогов;

· приведение стоимости объектов-аналогов к одной стоимости или к диапазону стоимости объекта оценки.

Основные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение, вклад, замещение. Последний предполагает поведение покупателя - не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость аналогичных объектов с той же степенью полезности.

Достоинства метода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам, дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом количестве корректируемых поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке и не учитывает ожидания.

Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков(в черте города, садовые участки под коттеджи).

Затратный метод оценки представляет собой метод расчета стоимости объекта недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка, стоимости улучшений, предпринимательской прибыли, косвенных затрат, внешнего удорожания за минусом накопленного износа.

Порядок расчета стоимости объектов оценки затратным методом оценки включает:

· определение рыночной стоимости земельного участка;

· определение первоначальной стоимости объекта оценки или объекта-аналога;

· определение стоимости восстановления объекта оценки или стоимости замещения объекта-аналога;

· расчет косвенных затрат;

· определение прибыли предпринимателя;

· определение внешнего удорожания;

· определение накопленного износа объекта оценки;

· определение стоимости объекта недвижимости на дату оценки.

Основным принципом, лежащим в основе затратного метода оценки, является принцип замещения, утверждающий, что типичный покупатель не станет платить за объект больше того, во что обойдется приобретение равноценного земельного участка и возведения на нем нужной ему недвижимости.

Достоинство метода в том, что он опирается на сметно-нормативную документацию и методологическую базу строительства и вызывает доверие заказчика. Он является практически единственным методом оценки при создании уникальных объектов, особенно недоходного назначения (музеи, школы, больницы и т.п.).

Недостатки в том, что он устанавливает не стоимость обмена, а стоимость использования, игнорируя действие закона спроса и предложения.

Затратный метод оценки при определении рыночной стоимости объекта оценки не применялся исходя из следующих соображений. При реализации затратного метода оценки наиболее достоверные результаты дают методы, предполагающие использование фактической сметной документации. Получить исходную проектно-сметную документацию по зданию, в котором расположен объект оценки, не представляется возможным. Определение объемов выполненных строительно-монтажных работ путем фактического обмера помещений и составление укрупненных смет на эти объемы работы, либо использование данных сборников УПВС не позволяет в полной мере определить стоимость затрат, которые будут понесены при строительстве аналогичного объекта на дату оценки. Учитывая это, было принято решение при проведении оценки не использовать затратный метод оценки.

9. Расчет стоимости выбранными методами

Расчет стоимости доходным методом

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость.

В настоящей курсовой работе для приведения будущих доходов к настоящей стоимости объекта оценки использован метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков).

Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта недвижимости в течение срока прогноза. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) пересчитывает будущие доходы (платежи) в настоящую стоимость объекта недвижимости либо путем дисконтирования каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования, либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели являются частными случаями дисконтирования денежных потоков для некоторых регулярно изменяющихся потоков доходов.

Данный метод позволяет учесть изменение величины денежных потоков, доходности и ограниченности срока службы. Метод дисконтирования денежных потоков точный, однако, требует больших объемов информации и большой квалификации оценщика, т.к. следует учитывать развитие экономической ситуации: инфляцию, положение на рынках, условие кредитования, изменение в структуре цен, в налогообложении.

Определение стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится по формуле:

, (1)

где V - стоимость объекта недвижимости;

NOI_t ? годовой чистый операционный доход по объекту недвижимости;

r ? норма дисконтирования;

REV_n - реверсия;

t ? расчетный период от 1 до n;

n ? срок прогноза.

Для расчета рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков необходимо иметь следующую информацию:

· прогнозные величины денежных потоков;

· срок проекта;

· норму дисконтирования.

Прогнозные величины денежных потоков составляются на основе реконструированного отчета о доходах с учетом прогнозируемых тенденций в доходной и расходной части реконструированного отчета.

За базовый срок эксплуатации площадей объекта оценки принят срок проекта продолжительностью в 5 лет, по окончании которого предполагается продажа объекта другому собственнику.

Расчет годового чистого операционного дохода

Для расчета чистого операционного дохода по объекту оценки был сформирован реконструированный отчет о доходах.

Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:

· определяется годовой потенциальный валовой доход;

· определяются потери арендной платы;

· рассчитывается годовой действительный валовой доход;

· определяются годовые операционные расходы;

· определяется годовой чистый операционный доход;

· определяется коэффициент (мультипликатор) операционных расходов и коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода.

Потенциальный валовой доход (PGI)-- это максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости. Он состоит из:

· договорной арендной платы по занятой арендаторами площади;

· рыночной арендной платы по незанятой арендаторами площади, используется для занятых собственником площадей;

· скользящего дохода, который образуется за счет дополнительной оплаты арендаторами расходов, превышающих их значения установленные договором аренды;

· прочие доходы, получаемые за счет предоставления дополнительных услуг, не предусмотренных договором аренды и (или) не связанных со сдачей площадей в аренду.

Потери арендной платы (V&L) составляют потери потенциального валового дохода за счет не полной сдачи в аренду площадей объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

При нахождении действительного валового дохода (EGI) рассчитывалась как разность потенциального валового дохода и потерями арендной платы.

Операционные расходы (ОЕ) включают в себя:

· постоянные расходы, которые не зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг;

· переменные расходы, которые зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг;

· расходы на замещение, необходимые для замены быстроизнашивающихся элементов.

В состав расходов в данном отчете входят:

· постоянные: земельный налог, налог на недвижимость, расходы на страхование объекта недвижимости;

· переменные; расходы на управление и содержание, расходы на рекламу;

· расходы на замещение.

Ставки налогов и отчислений, использованные в расчетах, приняты исходя из законодательства, действующего в 2014 году для юридических лиц, и для целей настоящей курсовой работы остаются постоянным в течение всего прогнозного периода для оцениваемого объекта недвижимости.

Расчет нормы дисконтирования

Для определения нормы дисконтирования в данной курсовой работе применялся метод кумулятивного построения, который основан на предпосылке о том, что норма дисконтирования является функцией риска и определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск. Безрисковая ставка определена как средняя ставка по валютным депозитам на срок свыше одного года для юридических лиц по данным Национального банка Республики Беларусь за март 2014 год и составляет 6,7%.

Премия за риск учитывает следующие виды риска при инвестициях в объекты недвижимости:

· риск рынка недвижимости;

· риск низкой ликвидности;

· риск управления объектом недвижимости или риск некомпетентного управления объектом недвижимости;

· финансовый риск.

Риск рынка недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения на конкретный тип объекта недвижимости может существенно повлиять на рыночный уровень арендной платы, коэффициент загрузки, чистый операционный доход.

Риск низкой ликвидности отражает вероятность невозможности продажи актива по приемлемой цене в промежуток времени, меньший или равный среднему сроку экспозиции объекта недвижимости на рынке.

Риск управления объектом недвижимости отражает потенциальную возможность управления объектом оценки ниже среднерыночного уровня.

Финансовый риск отражает риски инвестора при привлечении заемного капитала.

Премия за риск определена оценщиком, исходя из информации, полученной в процессе анализа экономической ситуации в стране, а также в процессе изучения самого объекта оценки или аналогичных ему и сегмента рынка недвижимости, к которому он относится.

Расчет стоимости объекта оценки методом капитализации по норме отдачи

При определении стоимости объекта оценки методом капитализации по норме отдачи рассматривались три возможных варианта развития событий: пессимистичный (вариант 1), наиболее вероятный (вариант 2), оптимистический (вариант 3).

1. Пессимистический. Предполагается ухудшение экономической ситуации в стране, что приведет к увеличению рисков вложения инвестиций в данный вид недвижимости. В связи с этим предполагается ежегодное уменьшение чистого операционного дохода на 3%. Затем ожидается стабилизация. Согласно сказанному выше вероятность развития ситуации по пессимистическому сценарию предполагаем равной 30%.

2. Наиболее вероятный. Предполагаются незначительные изменения на рынке недвижимости и ожидается ежегодное увеличение чистого операционного дохода на 3%. такой вариант развития событий вероятен более, чем пессимистически, поэтому рассматриваем вероятность 50%.

3. Оптимистический. Предполагается улучшение экономической ситуации в стране. Прогнозируется постепенное повышение ставок арендной платы и снижение операционных расходов, что приведет к увеличению чистого операционного дохода на 5% ежегодно. Предполагается, что начиная с 5-го года ситуация стабилизируется и потоки дохода будут неизменными. Согласно этому принимаем вероятность оптимистического варианта 20%.

В конце прогнозного периода предусмотрен вариант продажи объекта. Возврат капитала от продажи объекта недвижимости в конце срока прогноза определяем методом Гордона по формуле:



, (2)

где REV_n - капитал от продажи объекта недвижимости в конце срока прогноза;

CF_n - денежный поток в последний год прогноза;

r_n - норма дисконтирования в году n;

g - годовые темпы роста денежного потока.

Итак, на основании данных по трем прогнозируемым вариантам средневзвешенное значение стоимости помещений оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

, (3)

где PV₁, PV₂, PV₃ - стоимость недвижимости по каждому из вариантов;

K₁, K₂, K₃ - весовые коэффициенты по рассматриваемым вариантам;

PV - стоимость объекта оценки.

Расчет средневзвешенного значения стоимости изолированного помещения приведен в Приложении 6.

Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная при помощи доходного метода по состоянию на 6 марта 2014 года, без учета НДС составила 38 320 (Тридцать восемь тысяч триста двадцать) долларов США, что в пересчете по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату оценки составляет 375 152 489 (Триста семьдесят пять миллионов сто пятьдесят две тысячи четыреста восемьдесят девять) белорусских рублей.

Расчет стоимости сравнительным методом оценки

Сравнительный метод оценки базируется на информации о предложениях и продажах объектов недвижимости, сопоставимых с объектом оценки. При этом предполагается, что покупатель и продавец осуществляют сделки купли-продажи на рынке недвижимости, опираясь на информацию об аналогичных сделках. Таким образом, основным принципом оценки при использовании данного метода является принцип замещения, в основе которого лежит предположение, что покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не дороже, чем за аналогичный по полезности объект.

Объект-аналог -- это объект, сходный с подлежащим оценке объектом по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам.

Основные этапы оценки при использовании сравнительного метода:

1. Исследование рынка с целью получения информации о сделках с объектами сходного функционального назначения (спросе на них и предложении);

2. Анализ и отбор информации по объектам-аналогам с целью подтверждения её достоверности, проверки соответствия условий сделки рыночным условиям;

3. Определение единиц сравнения, по которым будут сравниваться объекты-аналоги и определяться стоимость объекта оценки (в рамках данной курсовой работы за единицу сравнения принята цена одного метра квадратного помещений);

4. Сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (анализируются конструктивные и объемно-планировочные решения, состояние объекта оценки и объектов-аналогов, условия проведения сделок и др.). В результате проведенного анализа предполагаемые объекты-аналоги включаются или исключаются из списка объектов-аналогов;

5. Выбор элементов сравнения;

6. Расчет корректировок по элементам сравнения;

7. Корректировка цен объектов-аналогов;

8. Приведение стоимости объектов-аналогов к одной стоимости или к диапазону стоимости объекта оценки.

При проведении оценки с использованием сравнительного метода, было проведено исследование рынка недвижимости города Минска с целью сбора информации о совершённых сделках и предложениях по продаже торговых помещений.

Информация о предложениях объектов на продажу взята из размещенных в средствах массовой информации данных риэлтерских компаний и собственников выставленных на продажу объектов недвижимости.

Через систему корректировок цены предложений 1 м² площади сравнимых объектов были приведены к цене 1 м² соответствующей площади объекта оценки. Далее, путём присвоения результатам стоимости 1 м² сопоставимых объектов весовых коэффициентов, отражающих точность проведенных корректировок, было сформировано окончательное значение стоимости объектов оценки.?

Расчет стоимости объекта оценки

При исследовании рынка было отобрано четыре объекта-аналога аналогичного функционального назначения и были выделены основные элементы сравнения.

Элементы сравнения -- это характеристики объекта оценки и объекта-аналога, которые приводят к различиям в ценах и учитываются при определении стоимости объекта оценки.

К элементам сравнения относят имущественные права, условия финансирования, состояние рынка, условия продажи, местоположение, физические и экономические характеристики и др. Сравнение по первым четырем элементам сравнения производится в строгой последовательности, далее элементы сравнения могут идти в произвольном порядке.

Исходная информация для реализации сравнительного метода приведена в (Приложении 6).

Все корректировки выполняются относительно объекта оценки. Если объект оценки по элементу сравнения имеет лучшие показатели по сравнению с объектом-аналогом, то цена объекта-аналога увеличивается на величину корректировки. Если объект оценки по элементу сравнения имеет показатели по сравнению с объектом-аналогом хуже, то цена объекта-аналога уменьшается на величину корректировки.

При корректировке цен объектов-аналогов корректировки на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка не вводились, так как состояние объектов-аналогов по этим элементам сравнения аналогичны состоянию объекта оценки.

Корректировки на торг, на общую площадь, год постройки, местоположение, материал стен, качество отделки получены на основании анализа рынка аналогичной недвижимости.

Корректировка на торг принята 5%, так как цена предложения чаще всего выше цены продажи.

В соответствии с ТКП 52.3.01-2012 п. 10.14.4 в результате внесения корректировок, скорректированные цены объектов-аналогов, как правило, должны быть сопоставимы. При этом значение коэффициента вариации не должно превышать 0,3. Коэффициент вариации рассчитывается путем деления стандартного (среднеквадратического) отклонения скорректированных цен объектов-аналогов на их среднеарифметическое значение. В нашем случае коэффициент вариации равен 0,0799.

Корректировка на общую площадь

Корректировка на площадь определена методом парных продаж.

Корректировка на местоположение

Местоположение объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на его стоимость. Корректировка на местоположение определяется как разница между кадастровой стоимостью 1 м² земельного участка объекта оценки и кадастровой стоимостью 1 м² земельного участка объекта-аналога в случае, когда единицей сравнения выступает цена 1 м.кв. земельного участка, по формуле:



, (4)

где - корректировка на местоположение, %;

, - кадастровая стоимость 1м² земельного участка объекта оценки и объекта-аналога соответственно

Корректировка на качество отделки (уровень отделки) На основе данных, размещенных на сайтах строительных компаний, а также из бесед с сотрудниками ремонтно-строительных организаций, техническое состояние и уровень отделки помещений (по составу и степени сложности работ) можно условно разделить на следующие категории:

Евроотделка (современная отделка помещения согласно требованиям европейских стандартов, с использованием новейших строительных технологий и лучших на настоящий момент отделочных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит от 300 до 500 долл. за 1 кв.м.

Стандартный ремонт (отделка помещения с использованием классических технологий и современных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит от 100 до 300 долл. за 1 кв.м.

Требуется косметический ремонт (наличие незначительных дефектов в отделке помещения). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 50 - 100 долл. за 1 кв.м.

Корректировка на материал стен принята 5%. Корректируется стоимость объектов-аналогов, материал стен которых отличается от материала объекта оценки.

Корректировка физического износа. Т.к. второй объект-аналог был построен на 20 лет раньше объекта оценки, его стоимость следует скорректировать согласно ТКП 52.3.01-2011 Приложение К. Таким образом величина фактического износа составляет 10%.

После проведения всех корректировок по каждому из объектов-аналогов были вычислены весовые коэффициенты, вычислена средневзвешенная цена 1 м² оцениваемого объекта, а затем стоимость всего объекта оценки.

10. Обоснование итоговой рыночной стоимости

На данном этапе, для достижения окончательной оценки стоимости оценивалась достоверность полученных данных, условия получения данных, сопоставлялись данные, полученные из разных источников. Все допущения проверялись на разумность и точность. Проведена проверка произведенных расчетов.

При выборе весовых коэффициентов (Приложение 8) для определения рыночной стоимости объекта оценки исходила из следующих соображений. Местоположение, характеристики, функциональное назначение объекта оценки, а также мотивы приобретения потенциальных покупателей позволяют отнести данный объект недвижимости к доходному типу, то есть к недвижимости, способной генерировать потоки доходов. При определении рыночной стоимости такой недвижимости основополагающим является доходный метод оценки, который определяет стоимость объекта недвижимости на основе величины, качества и продолжительности периода получения в будущем выгод от владения недвижимостью.

Сравнительный метод оценки базируется на информации о предложениях и продажах объектов недвижимости, сопоставимых с объектом оценки. При этом предполагается, что покупатель и продавец осуществляют сделки купли-продажи на рынке недвижимости, опираясь на информацию об аналогичных сделках. При расчете объекта оценки сравнительным методом оценки, в качестве объектов-аналогов принимались объекты недвижимости, выставленные на продажу на текущий момент времени. При проведении корректировок оценщики максимально учли все основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Таким образом, рыночная стоимость административного помещения, определенная по состоянию на 6 марта 2014 года, без учета НДС округленно составила 42 000 (Сорок две тысячи) долларов США, что в пересчете по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату оценки составляет 411 180 000 (Четыреста одиннадцать миллионов сто восемьдесят тысяч) белорусских рублей.

11. Перечень технических нормативных правовых актов и нормативных документов, использованных при оценке

* СТБ 52.0.01.-2011 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения»;

* СТБ 52.3.01.-2011 «Оценка капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества»;

* ТКП 52.3.01-2011 (03150) «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества»;

* Налоговый кодекс Республики Беларусь (особенная часть) от 29.12.2009 № 71-3.

Размещено на Allbest.ru

...