Особенности метода капитализации и применение затратного подхода
Метод капитализации прибыли как один из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия, его понятие. Задачи, которые решает оценщик при использовании метода капитализации. Случаи применения затратного подхода и его алгоритм.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | доклад |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 05.05.2015 |
| Размер файла | 12,5 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
1. Основная характеристика метода капитализации
Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность.Методы применяются в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода. Доход является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста - умеренны. Это касается, например, бизнеса основанного на арендной плате, постоянной клиентской базе и тому подобное, на многие годы вперед. В силу того, что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэффициента капитализации, для использования метода прямой капитализации необходимо тщательное обоснование коэффициента капитализации.
Капитализация - это превращение денежного потока в стоимость путем деления или умножения (чаще деления) рассчитанной величины потока дохода на коэффициент капитализации или мультипликатор. Сущность данного метода выражается формулой (1)
Оценка бизнеса методом капитализации
Vm = Доход / K или V = Д x M, (1)
где: Vm - оцениваемая стоимость;
Д - доход;К - коэффициент капитализации;
М - мультипликатор.
Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которой рассчитывается рыночная стоимость компании. Использование данного метода заставляет оценщика решать следующие задачи:
1. Определить продолжительность анализируемого периода.
2. Определить капитализируемую базу.
3. Определить коэффициент капитализации.
4. Рассчитать рыночную стоимость.
Существует множество методов капитализации дохода предприятия, различающиеся в зависимости от принятых для базы (видов) дохода и фактора, на который делятся или умножаются эти доходы. Так, например, можно выделить: капитализацию чистого дохода (до налогообложения, выплаты процентов и капитализации затрат); капитализацию чистого дохода (после налогообложения, выплаты процентов и капитальных затрат); капитализацию фактических дивидендов; капитализацию потенциальных дивидендов; использование мультипликаторов: цена / прибыль, цена / выручка и др. Существует множество методов капитализации дохода предприятия, различающиеся в зависимости от принятых для базы (видов) дохода и фактора, на который делятся или умножаются эти доходы. Так, например, можно выделить: капитализацию чистого дохода (до налогообложения, выплаты процентов и капитализации затрат); капитализацию чистого дохода (после налогообложения, выплаты процентов и капитальных затрат); капитализацию фактических дивидендов; капитализацию потенциальных дивидендов; использование мультипликаторов: цена / прибыль, цена / выручка и др.
2. Основная характеристика затратного подхода
Применение затратного подхода необходимо в следующих случаях:
-- для определения стоимости нового строительства;
-- для оценки объектов, не завершенных строительством;
-- в инвестиционных проектах -- для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строительство нового;
-- для определения варианта НЭИ свободного участка земли (в анализе наиболее эффективного использования земельного участка как свободного);
-- при оценке земельного участка методами соотнесения, извлечения и физического остатка; капитализация прибыль затратный подход
-- для оценки недвижимости в условиях пассивного рынка (когда нет аналогичных продаж и другие подходы неприменимы);
-- для оценки объектов недвижимости уникального назначения, по которым нет аналогичных продаж;
-- в оценке объектов специального назначения (интернаты, больницы, поликлиники, здания государственных учреждений и др.); -
-- при оценке объекта доходным подходом, если требуется определение стоимости реконструкции или различных видов ремонта здания;
-- в оценке капитала при создании новых фирм (при формировании уставного капитала);
-- для получения «стартовой» цены на аукционах (рыночная или ликвидационная стоимость недвижимости);
-- в оценке для целей налогообложения (по правилам, установленным государственными органами);
-- в оценке для целей страхования (единственный подход, в котором стоимость земли рассчитывается отдельно от улучшений);
-- в целях получения кредита в банке (залоговая стоимость);
-- в оценке последствий стихийных бедствий и иного вида ущербов;
-- для проведения согласования результатов оценки, полученных применением наряду с затратным подходом и других подходов, для выведения итогового значения стоимости.
Затратный подход целесообразно применять в совокупности с другими подходами при оценке объектов недвижимости, принадлежащих (развивающимся, формирующимся сегментам рынка недвижимости. Однако он выручает оценщика в условиях неприменимости сравнительного подхода (определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки, пассивный рынок) и для определения стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами походного подхода (некоммерческие объекты спецназначения).
Затратный подход не рекомендуется применять в случаях, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка или достоверно определить все виды износов и устареваний (когда отсутствует надежная информация для расчета износа). Он ограничен в использовании при оценке объектов недвижимости:
-- приносящих доход (не учитывает доходный потенциал);
-- с чрезмерным износом (На лекциях семинаров МБРР фигурировала предельная цифра -- 60-65% для физического износа, которая по российским нормативным документам соответствует необходимости проведения капитального ремонта). (дает значительную погрешность);
-- имеющих историческую ценность (здания-памятники);
при отсутствии в составе объекта недвижимости -- земельного участка (квартиры, помещения и пр.).
Алгоритм затратного подхода:
1) определение полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения оцениваемого здания;
2) расчет износа;
3) оценка рыночной стоимости земельного участка;
4) расчет итоговой стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода к оценке.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Условия применения сравнительного подхода к оценке недвижимости. Этапы сравнительного подхода, его преимущества и недостатки. Информация, необходимая для применения затратного подхода. Виды капитализации дохода. Ставка капитализации и дисконтирования.
лекция [16,6 K], добавлен 08.02.2011Структура доходного подхода. Расчет коэффициента капитализации. Преимущества и недостатки метода капитализации. Расчет безрычажной бета. Метод кумулятивного построения ставки дисконта. Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.
курсовая работа [84,8 K], добавлен 16.09.2015Особенности использования доходного подхода в оценке недвижимости. Принципы метода прямой капитализации. Этапы определения чистого дохода от использования объекта недвижимости. Методы расчета ставки капитализации, расчет стоимости недвижимости.
курсовая работа [29,1 K], добавлен 10.05.2010Рассмотрение основных методов оценки недвижимости с позиции доходного подхода - метода капитализации прибыли и метода дисконтирования денежных потоков. Прогнозирование величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода.
курсовая работа [171,8 K], добавлен 09.06.2011Особенности рынка недвижимости. Понятие, принципы и цели оценки недвижимости. Технология оценки гостиницы как объекта коммерческой недвижимости, методы доходного и нормативно-доходного подхода. Процесс оценки гостиницы методом капитализации доходов.
курсовая работа [44,8 K], добавлен 07.02.2010Понятие, значение ставки дисконтирования в методе дисконтирования денежного потока. Определение, расчет и применение ставки дисконта в рамках доходного подхода. Понятие ставки капитализации, особенности ее применения в методе капитализации доходов.
курсовая работа [39,6 K], добавлен 28.02.2010Стоимость компании - объект стратегического планирования, мониторинга и управления. Применение затратного подхода к оценке бизнеса, его сравнение с другими подходами. Определение наиболее эффективного использования объекта и рыночной стоимости имущества.
курсовая работа [25,8 K], добавлен 27.04.2011Характеристика положительных и отрицательных сторон применения затратного подхода к оценке бизнеса. Анализ видов деятельности ООО "Голдман Сакс", этапы расчета стоимости чистых активов бизнеса. Рассмотрение особенностей методов затратного подхода.
курсовая работа [74,1 K], добавлен 26.12.2012Сущность и экономическое содержание, особенности применения метода капитализации прибыли предприятия, основные этапы и шаги его реализации, оценка сильных и слабых сторон. Порядок расчета ставки капитализации и этапы проведения соответствующих расчетов.
контрольная работа [37,1 K], добавлен 27.11.2009Виды недвижимости в Республике Беларусь. Этапы затратного подхода к оценке недвижимости. Характеристики ставок капитализации и дисконтирования. Оценка стоимости офисного помещения методом сравнительной стоимости единицы имущества, расчет издержек.
курсовая работа [494,3 K], добавлен 03.03.2016Рассмотрение сущности и роли оценочной деятельности в экономике. Порядок оценки с помощью доходного подхода. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости. Затратный подход к оценке. Метод капитализации прибыли (дохода).
контрольная работа [282,2 K], добавлен 05.12.2014Принципы, преимущества и недостатки доходного подхода при оценке недвижимости. Теория капитализации и капитализационные коэффициенты, методы расчета ставки капитализации. Оценка с применением техники остатка. Методы расчёта ставки дисконтирования.
реферат [50,1 K], добавлен 17.03.2010Определение основных преимуществ и недостатков сравнительного подхода к оценке недвижимости. Сущность и основные этапы капитализации доходов в данной сфере. Расчет расходов по эксплуатации оцениваемого объекта, а также коэффициента его капитализации.
контрольная работа [39,8 K], добавлен 22.05.2014Методы доходного подхода к оценке бизнеса, основанные на определении текущей стоимости будущих доходов. Анализ, прогноз расходов и инвестиций. Развитие доходного подхода в оценке автотранспортных средств в РФ. Преимущества и недостатки доходного подхода.
курсовая работа [178,5 K], добавлен 06.05.2015Структура доходного подхода, методы капитализации доходов. Экономический анализ реструктуризации реконструируемого объекта недвижимости: общая характеристика, финансовые показатели, рентабельность; обслуживание долга. Определение стоимости недвижимости.
курсовая работа [410,4 K], добавлен 09.06.2011Кадастровый номер земельного участка. Ознакомление с ограниченными условиями. Применение затратного подхода к оценке земельного участка. Определение процента физического износа по зданию. Расчет совокупного износа. Ставка капитализации жилого дома.
курсовая работа [2,7 M], добавлен 01.02.2013Применяемые стандарты оценочной деятельности. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. Расчет стоимости объекта в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования затратного подхода.
курсовая работа [1,3 M], добавлен 13.01.2015Виды стоимости и подходы в оценке недвижимости: доходный, затратный, сравнительный. Особенности метода капитализации доходов и дисконтирования. Факторы относительной ценности территории. Расчет стоимости недвижимости с помощью сравнительного подхода.
курсовая работа [45,9 K], добавлен 22.05.2012Расчет стоимости бизнеса с применением метода дисконтированных денежных потоков. Определение рыночной стоимости пакета акций предприятия ЗАО методом компании-аналога. Расчет ликвидационной стоимости предприятия с использованием затратного подхода.
контрольная работа [35,4 K], добавлен 01.10.2009Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013
