Оценка стоимости недвижимости

Размещено на http://allbest.ru

1. Оценка стоимости объектов недвижимости: подходы и методы

Рынок недвижимости один из старейших бизнес сегментов в мире. Ключевым вопросом при совершении сделок по недвижимости является определение стоимости объекта сделки. К настоящему времени был выработан и утвержден ряд подходов к вопросу оценки стоимости объектов недвижимости. Сегодня можно выделить три класса подходов к оценке стоимости объектов недвижимости.

1. Оценка стоимости недвижимости с применением затратного подхода.

2. Оценка стоимости объекта недвижимости с применением доходного подхода.

3. Оценка рыночной стоимости недвижимости.

Надо отметить что цифры полученные в результате применения каждого из подходов как правило различны. В случае если необходимо сравнение результатов всех трех подходов, то полученные результаты необходимо соответствующим образом скорректировать.

Рассмотрим каждый из подходов и выделим этапы, которые необходимо реализовать.

2. Оценка стоимости недвижимости с применением затратного подхода

Затратный подход предполагает оценку стоимости в три этапа. На первом этапе оценщик определяет объем средств необходимых для полного воспроизводства объекта недвижимости. На втором этапе из получившийся стоимости вычитают суммы связанные со всеми возможными вариантами износа объекта недвижимости (физический износ, моральный износ, экономический износ и т.д.). В заключении оценщик должен определить стоимость земельного участка под строением как незастроенного и прибавить эту стоимость к стоимости объекта недвижимости.

Определение влияния различных факторов износа объектов недвижимости на стоимость один из наиболее проблемных этапов в реализации затратного подхода. Под износом понимают процесс потери стоимости объекта под влиянием совокупности внешних и внутренних факторов. Основная проблема учета влияния износа на стоимость объекта состоит в численном (ценовом) определении величины износа.

При осуществлении оценки стоимости недвижимого имущества затратным подходом необходимо реализовать следующие этапы.

Первый этап один из самых трудоемких. На этом этапе нужно определить величину стоимости замещения. Под стоимостью замещения понимают совокупность затрат на создание объекта по внешним характеристикам идентичного объекту который оценивают. Стоимость замещения определяют на дату проведения оценки. При определении стоимости замещения необходимо найти недвижимость, которая по совокупности свойств будет аналогична объекту оценки. При этом объект замещения может быть создан из новейших материалов и на основе новейших технологий.

Второй этап заключается в определении перечня видов износа актуальных для данного объекта недвижимости и определении степени влияния каждого из видов износа на стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

На третьем этапе необходимо оценить рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

На заключительном этапе необходимо вычисть из стоимости замещения объемы износа, и добавить стоимость земельного участка.

3. Еще одним вариантом определения стоимости недвижимости является доходный подход

При доходном подходе перед оценщиком стоит задача определить стоимость объекта недвижимости через объем будущих доходов от эксплуатации недвижимости. Реализация доходного подхода состоит из пяти ключевых этапов. Во-первых, необходимо определить величину будущего валового дохода. На втором этапе необходимо определить объем операционных издержек и вычесть их из валового дохода. Третий этап заключается в корректировке чистого дохода исходя из индивидуальных особенностей объекта. На четвертом этапе необходимо определить влияние такого параметра как гуд-вилл на стоимость объекта недвижимости. В заключении рассчитывается показатель стоимости недвижимости с учетом четырех предыдущих пунктов. Последний этап может быть реализован одним из трех методов. Методом капитализации доходов. Методом дисконтированных денежных потоков.

Метод остатка

Метод применяется для определения стоимости права аренды застроенных и незастроенных земельных участков.

Методом капитализации доходов.

Метод применяется для определения стоимости права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

Методом дисконтированных денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

стоимость недвижимость затратный доходный

4. Еще один метод определения стоимости объектов недвижимости состоит в определении рыночной стоимости

Задача оценщика при реализации данного подхода состоит в том, что бы собрать и обработать максимально достоверную информацию о состоянии рынка и на основании этой информации подсчитать стоимость объекта недвижимости. Расчет рыночной стоимости недвижимости состоит из следующих этапов. Во-первых, необходимо собрать данные о сделках с объектами идентичными оцениваемым за исторических разумный период времени. Длительность ретроспективы сделок зависит от многих показателей, в том числе от величины инфляции. Второй необходимый этап состоит в изучении деталей сделок. На этом этапе необходимо убедится, что сделки имели рыночный характер и что цена установленная при купле продаже объективна. На третьем этапе необходимо внести корректировки в численные значения показателей сделок обусловленные временными факторами. При необходимости (а она, как правило, бывает всегда, поскольку трудно найти два полностью идентичных объекта недвижимости), на четвертом этапе проводят корректировку различий связанных с существенными признаками объектов недвижимости. В заключении на собранных и обобщенных данных осуществляют расчет стоимости объекта недвижимости.

Все рассмотренные подходы с точки зрения истинности являются равнозначными. Отдавать приоритет тому или иному подходу необходимо исходя из целей и задач, которые стоят перед оценщиком. При необходимости оценка может быть проведена одновременно исходя из двух и даже трех подходов. В таком случае данные, полученные в результате каждого подхода, для сравнения должны быть предварительно скорректированы.

Размещено на Allbest.ru