Теория оценки. Земельно-имущественное отношение

131 887 869

17

Склад растворителей (корпус №10)

1 95 1 042 886

92 948 392

2043991 278

18

Галерея бытового корпуса № 18

113 113078

30010272

143 123350

19

Трансформаторная (объект 46)

77655354

5 125 776

82781 130

20

Главная понизительная

подстанция (корпус № 66)

105444368

29 669 273

135 113 641

21

Бункерный и тарный склад сажи

1 881 144845

113275803

1 994420648

22

Производственный корпус № 1

53 447 908 675

3945594 183

57 393 502 858

23

Склад масел (корпус № 104)

131 923386

7 756 442

139679828

Расчет рыночной стоимости. При расчете рыночной стоимости зданий и сооружений при помощи затратного метода сначала оценивается полная восстановительная стоимость, а затем из нее вычитается накопленный износ (табл. 13.9).

На основе произведенных расчетов определен интегральный коэффициент соотношения рыночной и остаточной балансовой стоимости для зданий и сооружений, равный 0,86961.

Применяя рассчитанный интегральный коэффициент к суммарной остаточной стоимости, получаем суммарную рыночную стоимость зданий и сооружений предприятия: 521 753 950 509 х 0,86961 = 453 722 452 902 руб.

ВЫВОД: рыночная стоимость зданий и сооружений рассматриваемого предприятия составляет на дату оценки (округленно) 455 000 000 000 руб.



12.3 Оценка объекта промышленной недвижимости для взноса в уставный капитал

Ниже дан пример оценки рыночной стоимости объекта промышленной недвижимости, являющегося неотъемлемой частью действующего предприятия, затратным методом, функциональный износ оценен с учетом конструктивных дефектов объекта.

Предметом настоящего исследования является определение стоимости имущественного комплекса. Дата оценки -- 6 ноября 1996г.

Цель оценки -- обоснование рыночной стоимости имущественного комплекса для принятия решения о взносе его стоимости в уставный капитал в соответствии со ст. 34 Закона РФ "Об акционерных обществах".

Характеристика рынка недвижимости. В целом рынок недвижимости в настоящее время перешел в новую стадию развития. На начальном этапе развития спрос на недвижимость, появившийся в результате массовой приватизации, поддерживался небольшим слоем платежеспособных потребителей и привел к спекуляциям и появлению диспропорций на рынке. Сейчас состояние рынка изменилось: растет предложение качественной недвижимости, прекращается рост цен (они достаточно стабильны в последнее время) и существенно меняется структура спроса. Специалисты отмечают увеличивающийся международный спрос на имеющие хорошую форму и удобно расположенные площади под склады и материально-техническое обеспечение, под распределители, под оптовую и розничную торговлю. В основном ищут хорошо расположенные и освоенные строительные участки для специализированных рынков, универмагов, для торговли и сервисных услуг, гостиниц, офисных центров, которые имеют соответствующую цену и могут быть использованы в недалеком будущем.



Таблица 13.9 Рыночная стоимость зданий и сооружений

№ п\п	Наименование объекта	Остаточная балансовая стоимость, руб.	Полная восстановительная стоимость, руб.	Накопленный износ, руб.	Рыночная стоимость, руб.	Коэффициент рыночной стоимости/остаточная балансовая стоимость
1	Производственный корпус № 106	28089614242	1 5 097 694 040	6678277304	8419416736	0,29973
2	Бытовой корпус №18 главного производства	13380239025	49463581440	19856393581	29607187859	2,21275
3	Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2	33 750 274 292	73899519720	25255479287	48 644 040 433	1,44129
4	Производственный корпус № 3	33910806089	39 378 495 000	16944055062	22 434 439 938	0,66157
5	Здание заводоуправления (корпус №36)	364 260526	1 824 276 480	744 524 229	1079752251	2,96423
6	Склад сырья готовой продукции (корпус №5)	12306496 189	36 849 852 000	12848017969	24001834032	1,95034
7	Производственный корпус №51	12799437299	22446131760	9330548141	13115583618	1,02470
8	Корпус № 60	102508946803	148102554600	83006214573	65096340027	0,63503
9	Корпус № 62	19369320014	38527811400	21304778433	17223032967	0.88919
10	Корпус № 68	9830184 127	17055604800	5118418861	11937185939	1,21434
11	Материальный склад (корпус № 7)	5179360300	1 8 665 744 760	6908614627	11 757 130 133	2,27000
12	Производственный корпус № 99	12121201963	25559927640	10561114406	14998813234	1,23740
13	Компрессорная станция (корпус №4)	1670428504	2636730720	1 031 501 184	1 605 229 536	0,96097
14	Внутриплощадочная насосная станция № 1	257066572	240218 160	102140637	138077523	0,53713
15	Внутриплощадочная насосная станция № 2	95287315	60919560	27327814	33 591 746	0,35253
16	Главная понизительная подстанция (корпус № 15)	355959414	326940120	131887869	195052251	0,54796
17	Склад растворителей (корпус №10)	1 856 852 074	7 236 484 320	2043991278	5192493042	2,79640
18	Галерея бытового корпуса № 18	634 239 884	465 335 520	143 123 350	322212170	0,50803
19	Трансформаторная (объект 46)	109855320	248 103960	82781 130	165322830	1,50491
20	Главная понизительная подстанция (корпус № 66)	699133671	316503720	135 113640	181 390080	0,25945
21	Бункерный и тарный склад сажи	2 356 269 399	6308716440	1 994 420 648	4314295792	1,83099
22	Производственный корпус № 1	93 008 080 934	11114I984720	57 393 502 858	53748481 862	0,57789
23	Склад масел (корпус № 104)	192990786	595 545 600	139679828	455 865 772	2,36211
	Итого	384846304742			334666770014	0,86961

В настоящее время рынок промышленной недвижимости в центральных областях европейской части РФ находится в состоянии формирования. В отличие от Москвы и Московской области, где формирование рынка произошло в основном в 1995-- 1996 гг., в других регионах европейской части РФ спрос на промышленную недвижимость практически отсутствует. Прежде всего это связано с депрессивным состоянием экономики.

Информация по ставкам арендной платы, ценам продаж и предложения была получена от риэлторских и оценочных фирм, работающих па рынке недвижимости европейской части РФ. Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

* сделки по купле-продаже промышленной недвижимости на рынке носят исключительный характер;

* цены предложения часто существенно отличаются от цен сделок;

* в условиях недостатка финансовых ресурсов пользуются спросом небольшие производственные или складские помещения площадью до 500 м².

К осени 1996г. на рынке промышленной недвижимости областей центральной части России (Тверская, Новгородская, Владимирская, Калужская, Нижегородская, Саратовская) сложились следующие ставки арендной платы:

Ставка арендной платы, долл. за 1 м² в год

Складские помещения площадью, м²:

до 100 30-60

100-1000 20-40

более 1000 до 20

Производственные помещения площадью, м²:

до 1000 20-40

более 1000 до 20

Для большинства проданных объектов (включая и административные) цена продажи не превышает 100 долл. за 1 м²

По региону, в котором находится рассматриваемый объект, данных о сделках купли-продажи или сдачи в аренду объектов промышленной недвижимости получить не удалось. По данным, полученным из различных источников, оценщики сделали вывод о том, что стоимостные характеристики недвижимости примерно соответствуют тем показателям, которые приведены выше.

Рассматриваемое здание имеет цех сварки, в котором в год по проекту и фактически сваривалось деталей общей массой 26 000 т.

Цех сварки представляет собой одноэтажное двухпролетное здание шириной 36 м (ширина каждого пролета 18 м), длиной 72 м, площадью 2592 м^:, высотой 8,8 м, со строительным объемом 22 810 м³. Цех состоит из двух пролетов, оборудованных пятью мостовыми кранами грузоподъемностью по 5 т.

Фундаменты железобетонные, монолитные столбчатого типа.

Каркас металлический, в первом пролете -- из конструкций типа ''Хард", во втором -- из металлоконструкций Шатского завода.

Покрытие -- трехслойные металлические панели из штампнастила с утеплителем из пенополиуретана толщиной 80 мм. Кровля рулонная.

Стеновые панели облегченные, с деревянным каркасом, утеплителем из минплиты толщиной 80 мм и обшивками с двух сторон из листового металла толщиной 1 мм. Торцевые стены второго пролета кирпичные.

Здание оборудовано системами отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации, электроосвещения, приточной и вытяжной вентиляцией, в том числе системой местных отсосов от сварочных постов.

Комплектное оборудование цеха сварки фирмы "Равема" (Германия) предназначено для сварки металлоконструкций и сборочных узлов, поступающих из цеха переработки стали, и их последующего цинкования в цехе цинкования.

Расчет рыночной стоимости здания. Оценка объекта недвижимости проводилась в составе единого производственного комплекса с учетом существующего использования, и поэтому в соответствии с Международными стандартами оценки (Стандарт 3. Оценка в целях финансовой отчетности и смежной документации) для подобных объектов анализ наилучшего и наиболее эффективного использования не проводился.

После всестороннего анализа ситуации выяснилось, что применение метода сопоставимых продаж к оценке недвижимого имущества, вносимого в уставный капитал АО "YYY", невозможно, поскольку данных о продажах подобных объектов при проведении анализа не выявлено, а при оценке объектов недвижимости в составе единого имущественного комплекса методически некорректно рассматривать продажи отдельных объектов вне данного комплекса.

Несмотря на предпочтительность доходного метода оценки имущества предприятия, следует помнить о естественных ограничениях его применения. Доходный метод обоснованно применим тогда, когда, во-первых, можно четко выделить конкретный поток дохода (прибыли), который приносит имущество самостоятельной хозяйственной единицы, а во-вторых, эта хозяйственная единица имеет историю хозяйственной деятельности и прибылей, с учетом которой можно строить прогноз на будущее (в противном случае для прогноза нет отправных данных).

Исходя из вышеизложенного невозможно применить доходный метод к оценке имущества заказчика. Оцениваемое имущество является частью имущественного комплекса, который находится на стадии ввода в эксплуатацию. История хозяйственной деятельности и прибылей практически отсутствует, поэтому прогнозирование будущих доходов затруднено. Кроме того, поскольку объектом оценки является не действующее предприятие в целом, а отдельные виды имущества, постольку сложно выделить часть дохода, которую приносит это имущество.

Затратный метод. При определении восстановительной стоимости здания экспертами использовались три способа расчета:

Оценщиками была рассчитана восстановительная стоимость здания с использованием пакета прикладных программ "ValMaster". В результате расчетов восстановительная стоимость здания оказалась в 5 раз меньше затрат, фактически произведенных строителями. Для подтверждения результата, полученного оценщиками, дополнительно были использованы еще два способа, причем оценщики исходили из того, что в каждом из приведенных способов для достижения одного и того же результата используются различные отправные точки, при этом составление объектной сметы основывается на применении единичных расценок по видам работ и конструктивным элементам. Для этого и используются сборники Укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), прошедшие экспертизу в ЦНИИ экономики и управления строительством Минстроя России, а также сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов (УПВС).

1. Расчет фактически произведенных затрат по конструктивным элементам и видам работ, подсчитанных на основании рабочих чертежей здания (сооружения) и его натурного обследования, наиболее точный. Подсчет объемов ведется для каждого вида работ и конструктивного элемента в единицах измерения, установленных в "Единых районных единичных расценках" (ЕРЕР) и "Ценнике на монтаж оборудования" (ЦМО), разработанных на основе части IV СНиП с учетом указаний, приведенных в общей и технической частях соответствующих глав части IV СНиП. Восстановительная стоимость строительства при этом определяется с помощью базисных единичных расценок 1984 г. путем их пересчета в текущие цены (ноябрь 1996 г.) с использованием программного комплекса "WIN-смета".

2.Расчет стоимости строительства на основе данных, приведенных в справочнике оценщика "Промышленные здания" фирмы "Ко-инвест".

3.Расчет стоимости строительства с использованием пакета прикладных программ "ValMaster".

Последовательность расчета рыночной стоимости здания была такой.

1)Составление объектной сметы. На основании анализа конструктивных решений здания, его технологических характеристик и анализа рабочих чертежей была составлена объектная смета на строительство здания в ценах на ноябрь 1996 г. В результате применения данного способа восстановительная стоимость здания составила 4 986 315 000 руб.

2)Оценка стоимости здания с использованием справочника "Промышленные здания". На основании анализа конструктивных решений здания, его технологических характеристик и анализа рабочих чертежей по справочнику были подобраны объекты-аналоги и составлена таблица корректировок. В результате применения данного способа восстановительная стоимость здания составила 3 935 455 000 руб.

3) Оценка стоимости здания с использованием программы "ValMaster". В результате применения данного способа восстановительная стоимость здания составила 5 863 136 100 руб.

Определение стоимости нового строительства. По итогам анализа результатов расчета, полученных с использованием трех подходов, стоимость строительства объекта оценки в современных ценах находится в диапазоне 3 935 455,0 -- 5 863 136,1 тыс. руб. Среднее значение (округленно) -- 4 900 000,0 тыс. руб., с учетом НДС (20%) и предпринимательской прибыли (30%) -- 7 644 000,0 тыс. руб. Окончательную стоимость принимаем равной 7 650 000 тыс. руб.

Здание цеха сварки -- новый объект, только введенный в эксплуатацию. В результате визуального осмотра объекта оценки признаков устранимого и неустранимого физического износа обнаружено не было. Суммарная величина физического износа принята равной нулю.

Здание цеха сварки имеет утепление из пенополиуретана. Этот материал огнеопасен и в настоящее время запрещен к использованию в зданиях такого типа. По заключению органов пожарного надзора, для дальнейшей эксплуатации объекта необходимо иметь рядом со зданием насосную станцию противопожарного водоснабжения производительностью 80 л/с.

При расчете стоимости строительства насосной станции противопожарного водоснабжения оценщики использовали метод замещения.

Объект-аналог выбран по справочнику "Промышленные здания". Код здания по справочнику 4.08.143. Наименование здания -- автоматизированная насосная станция противопожарного водоснабжения. Производительность 100м³/ч. Одноэтажное однопролетное здание с подвалом. Габаритные размеры здания 6 х 9 м. Фундаменты и перекрытия сборные железобетонные, перегородки кирпичные. Полы из керамической плитки. Отделка: окраска стен краской ВА-22А, высококачественная штукатурка. Строительный объем 439 м³. Стоимость здания-аналога в ценах июля 1996 г. 246 761 900 руб. Индекс цен с июля 1996 г. по дату оценки 1,04901. Стоимость здания-аналога в ценах ноября 1996г. 258 855 701 руб.

Стоимость объекта-аналога должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивных решениях объекта оценки. Производительность объекта-аналога составляет 100м³/ч (28 л/с), производительность объекта оценки -- 80 л/с.

Цена того или иного объекта изменяется не прямо пропорционально изменению мощности (производительности), а с некоторым отставанием, величина которого определяется так называемым коэффициентом торможения цены, который не является постоянной величиной, а изменяется в зависимости от диапазона изменения мощностей, исполнения, оборудования и ряда других условий. С увеличением мощности цена при прочих равных условиях возрастает, а стоимость единицы мощности (удельная стоимость) уменьшается. Введение поправки к стоимости объекта на его мощность сводится к определению коэффициента торможения, так как отношение одной стоимости к другой равно отношению мощностей, умноженному на коэффициент торможения.

Стоимость объекта оценки:

C = C_а,K_торм=C_a(N/N_а)ⁿ,

где С_а -- стоимость объекта-аналога;

N --мощность объекта оценки;

N_a -- мощность объекта-аналога;

n -- показатель степени, учитывающий коэффициент торможения (оптимальное значение 0,65).

Таким образом, стоимость строительства насосной станции противопожарного водоснабжения составит 512 169 256 руб., а с учетом НДС и прибыли предпринимателя -- 798 984 039 руб. Таким образом, функциональный износ оцениваем в 800 000 000 руб.

ВЫВОД: основываясь на результатах, полученных выше, оценщики считают, что рыночная стоимость цеха сварки составляет 6 850 000 000 руб.

12.4 Оценка офисного здания для купли-продажи

Ниже дан пример оценки рыночной стоимости отдельно стоящего здания с использованием качественных поправок и метода дисконтирования денежных потоков.

Оценивается отдельно стоящее здание с земельным участком, расположенное в Москве за пределами Садового кольца, в котором размещалось предприятие легкой промышленности, на данный момент оборудование демонтировано и здание предлагается на продажу как административно-офисное.

Оцениваемые права:

на здания (сооружения) -- право собственности;

на земельный участок -- право аренды.

Дата оценки -- 1 января 1997 г.

Цель оценки -- определение рыночной стоимости объекта недвижимости для обоснования цены продажи объекта.

Постановка задачи. Предметом оценки является объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Объектная, 99.

Решение поставленной задачи предполагает несколько взаимосвязанных этапов:

* сбор информации и анализ ситуации на рынке недвижимости;

* изучение и анализ местоположения объекта оценки;

* изучение технической документации;

* осмотр объекта и интервью с руководителями и специалистами; * поиск и изучение аналогов оцениваемого объекта;

* определение рыночной стоимости объекта.

Описание местоположения объекта оценки. Объект расположен в Центральном административном округе Москвы, в 4 минутах ходьбы от станции метро "N". Доступ к объекту можно осуществить, несколькими способами: метро, затем 4 минуты пешком либо наземным пассажирским транспортом. Фасад здания выходит на улицу Объектная, по которой преимущественно осуществляется оживленное пешеходное движение. Удобный подъезд для автомобильного транспорта.

История объекта. Объект оценки построен до 1917 г., тогда здание имело 2 -этажа и подвал. В здании два входа: с улицы и со двора.

Первоначальное назначение здания -- трактир. Затем здание было перепрофилировано под артель. В 1930--1935 гг. надстроено до пяти этажей, и в нем уже разместили фабрику модельной одежды. Над пятым этажом в мансарде расположен красный уголок. В 1989 г. 3-й этаж укреплен швеллерами.

Описание земельного участка. Площадь земельного участка 1003 м². Участок имеет прямоугольную форму. Рельеф участка спокойный.

Описание здания. Здание в плане трапециевидной формы, пятиэтажное. Площадь застройки 590,36 м². Объем здания 13 248 м³, общая площадь примерно 3700 м² (включая подвал); высота этажей переменная, от 2,71 до 3,55 м.

Фундамент ленточный из бетонных блоков и сборных железобетонных подушек.

Стены кирпичные, простенки между оконными проемами заполнены кладкой из шлакобетонных камней. Перегородки кирпичные.

Перекрытия над подвалом, 1-м и 2-м этажами железобетонные, над 3-5-м этажами -- деревянные.

В проемах деревянные оконные блоки, дверные коробки и двери. Полы паркетные.

Имеются две железобетонные лестницы, балконы и козырьки, колонны -- кирпичные и железобетонные столбы; балки металлические.

Отделка: внутренняя -- масляная окраска, внешняя -- штукатурка.

Инженерные системы: отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, электроосвещение, вентиляция, телефон, один грузовой лифт.

Подвал частично используется под склад, в нем располагается оборудование инженерных систем.

Площадь каждого из пяти этажей 590,36 м², на каждый этаж ведут по два входа, на каждом этаже по четыре помещения, высота 1-5-го этажей соответственно 2,71; 3,55; 3,41; 3,46 и 3,53 м.

Общая площадь мансарды 590,36 м², полезная -- менее 290 м², один вход, одно помещение, высота 2,2 м.

Результаты визуального осмотра. Осмотр фасада выявил частичные разрушения наружного слоя штукатурки, редкие скалывания основания фундамента. Серьезных дефектов и разрушений визуально определить не удалось. В целом здание производит удовлетворительное впечатление.

Несмотря на то что здание не эксплуатируется, оно поддерживается в рабочем состоянии. Действуют основные инженерные системы (отопление, электроснабжение). Состояние оконных рам и дверных блоков удовлетворительное: большинство из них требует лишь косметического ремонта. На потолках выявлены разрушения отделочного слоя, имеются протекания кровли. В отдельных местах наблюдаются небольшие разрушения междуэтажных перекрытий. Полы имеют местные вздутия, почернения паркета. На стенах и перегородках обнаружены трещины и отслоения масляной краски. Лестницы имеют незначительный износ (местные стертости). Грузовой лифт не эксплуатируется, по, по словам собственника, исправен. Визуальный осмотр здания изнутри показал, что его состояние удовлетворительное.

Вследствие того что оцениваемый объект характеризуется продолжительным периодом эксплуатации, имеет значительный накопленный износ и его дальнейшее использование предполагается после реконструкции, применение затратного метода к оценке данного объекта признано нецелесообразным.

Метод прямого сравнения продаж. Из перечня недавно проданных и выставленных на продажу объектов отобраны объекты-аналоги.

Объект № 1.

Отдельно стоящее 5-этажное здание.

Общая площадь 217 м².

Земельный участок 0.15 га.

Цена продажи 630 долл. за 1 м².

Здание расположено в 10 минутах ходьбы от станции метро "Тульская" либо 10 минутах езды на трамвае от станции метро "Шаболовская", в 200 м от Даниловского кладбища. Подъезд к зданию в данный момент затруднен: вокруг всего здания ведутся строительные работы. Здание кирпичное, построено в начале века, первоначально двухэтажное, впоследствии надстроено до 5-этажного. Фундаменты и стены находятся в удовлетворительном состоянии, имеются трещины. Оконные рамы двойные деревянные, требуют замены, остекление отсутствует. Внутренняя отделка отсутствует. Здание простояло зиму без поддержания эксплуатационного режима, вследствие этого требуется замена инженерных коммуникаций; необходим капитальный ремонт.

Окружение: рядом расположены гаражи, хозяйственные постройки жилого района.

Объекты №2, 3.

Отдельно стоящие здания.

Общая площадь строения № 2 3030 м².

Цена 1 500 000 долл., или 495 долл. за 1 м².

Общая площадь строения № 3 3226 м².

Цена 2 700 000 долл., или 840 долл. за 1 м².

Здания расположены в 20 минутах ходьбы от Савеловского вокзала. Подъезд автобусом от Савеловского вокзала либо трамваем от станции метро "Новослободская". Здания 5-этажные, кирпичные. Строение № 2 выходит торцом на Миусское кладбище. Территория вокруг зданий не благоустроена, завалена строительным мусором. Стены зданий кирпичные. На стенах строения № 2 видны следы ремонта, в нем заменены перекрытия. В обоих зданиях не заполнены проемы и нет внутренней отделки. Инженерные коммуникации требуют полной замены, а здания -- капитального ремонта.

Объект № 4.

Общая площадь 1222 м².

Цена 1150 долл. за 1 м².

Здание расположено в 20 минутах ходьбы от станции метро "Белорусская" и в 20 минутах ходьбы от станции метро "Савеловская", подъезда муниципальным транспортом нет. Здание 3-этажное, с подвалом, кирпичное. Территория вокруг здания благоустроенная. Имеется парковка для автомашин. На уровне каждого этажа вдоль всего здания сделаны стяжки из металлического швеллера. Здание поддерживается в эксплуатационном режиме. Требуется внешний ремонт. Штукатурка осыпается на стенах. Требуются замена оконных блоков, ремонт помещений.

Определение корректировок

1. Корректировка на рыночные условия (на дату продажи). Все рассматриваемые в отчете объекты предложены к продаже в январе--феврале 1997 г.

2. Местоположение. Наилучшее местоположение имеет объект № 4. Сравнимое с оцениваемым объектом местоположение имеют объекты № 2 и

№ 3. Объект № 1 имеет менее предпочтительное местоположение.

3.Корректировка на состояние объекта. По результатам осмотра объект № 4 находится в аналогичном состоянии с объектом оценки. Остальные объекты требуют дополнительных капитальных вложений для доведения их до состояния объекта оценки.

4.Корректировка на площадь объекта. Анализ рынка офисных зданий показал, что при прочих равных условиях удельная стоимость зданий, имеющих большую площадь, ниже, чем соответствующая стоимость зданий с меньшей площадью. Максимальную удельную стоимость имеют здания площадью около 1000 м². При возрастании общей площади здания удельная стоимость 1 м² при прочих равных условиях падает.

5.Размер земельного участка. Объект № 1 имеет земельный участок, соизмеримый с земельным участком оцениваемого объекта. Остальные объекты имеют земельные участки только непосредственно под зданием.

Сводная характеристика объектов-аналогов приведена в табл. 13.10, а результаты сравнительного анализа -- в табл. 13.11.

Результаты проведенного анализа показывают, что оцениваемый объект превосходит по основным характеристикам сопоставимые объекты № 1, 2 и 3 и несколько уступает объекту №4. Исходя из цен предложения на сопоставимые объекты можно сделать вывод о том, что стоимость 1 м² оцениваемого объекта составит от 700 до 900 долл. за 1 м². Более высокая цена за 1 м² на объекте № 3, на наш взгляд, обусловлена тем, что это цена предложения.

Общая стоимость объекта составит величину в диапазоне от 2 600 000 до 3 300 000 долл.

Таблица 13.10 Характеристика объектов-аналогов

Характеристика объектов	Объект	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Обмет №4
Общая площадь, м 2	3314	2217	3030	3226	1222
Этажность	5 этажей + мансарда + подвал	5 этажей + подвал	5 этажей + подвал	5 этажей + подвал	3 этажа + подвал
Удаленность от метро	Рядом с метро	10 мин ходьбы, подъезд затруднен	20 мин ходьбы	20 мин ходьбы	20 мин ходьбы
Наличие парковки	Отсутствует	Отсутствует	Отсутствует	Отсутствует	На 12 автомашин
Земельный участок	0,1 га	0,15га	Под зданием	Под зданием	Под зданием
Цена предложения, долл.	-	1 400 000	1 500000	2 701 000	1 405 000
Цена предложения за 1 м2, долл.	-	630	495	840	1150

Примечание. Требуется капитальный ремонт всех зданий.

Таблица 13.11 Сравнительный анализ объектов

Показатель	Объект
	№ 1	№ 2	№ 3	№ 4
Цена предложения за 1 м2. долл.	630	493	840	1150
Состояние объекта	Немного хуже	Хуже	Хуже	Одинаковое
Площадь здания	Немного лучше	Одинаковая	Одинаковая	Немного лучше
Местоположение	Хуже	Соизмеримо	Соизмеримо	Лучше
Земельный участок	Соизмерим	Хуже	Хуже	Лучше
Парковка	Соизмерима	Соизмерима	Соизмерима	Лучше
Общая поправка	Немного хуже	Хуже	Хуже	Лучше

Доходный подход. В данном случае использован метод дисконтирования денежных потоков, учитывающий доходы и расходы, связанные с будущим владением и эксплуатацией объекта, поскольку он позволяет:

· учитывать изменяющийся поток доходов и расходов, что

важно при предполагаемой реконструкции объекта;

· полнее учитывать требования рынка к доходу от объекта недвижимости.

Для анализа дисконтированного денежного потока необходимо знать:

* реальную рыночную арендную ставку;

* величину и динамику текущих расходов;

* ставки дисконтирования;

* период владения объектом;

* величину реверсии.

Определение потока дохода. Обычно доход от использования недвижимости определяется как годовой стабильный доход от целиком сдаваемого в аренду объекта в обычных рыночных условиях, т. е.:

· доход для оценки недвижимости измеряется за год;

· учитывается доход от сдачи объекта в аренду (доход арендодателя);

· рассматривается доход от объекта, целиком сданного в аренду, за исключением нормальных рыночных вакансий (если, например, объект или его часть используется собственником для своих нужд, то нереализованный вследствие этого доход все равно должен учитываться как доход от аренды);

· доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе (если, например, арендная плата завышена или занижена по сравнению с типичной рыночной, то ее надо привести к нормальной величине).

При определении стоимости аренды 1 м² учитывались сложившиеся на рынке недвижимости цены за аренду офисных помещений и тенденции изменения арендных ставок, местоположение, удобство транспортного сообщения.

В результате исследования рынка было установлено, что для сопоставимых объектов, характеризующихся в первую очередь аналогичным местоположением, годовая ставка арендной платы может быть принята на уровне 420 долл. в год за 1 м², для подвальных помещений -- 100 долл. Указанные ставки арендной платы не являются максимальными для подобных объектов недвижимости, и можно с уверенностью прогнозировать их устойчивый рост в размере 5% с последующим снижением к концу прогнозного периода до 3% в год. В дальнейшем предполагается стабилизация дохода.

Недозагрузка (незанятость) и потери при сборе определяются как процент от валового дохода исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости. Расчет коэффициента недозагрузки производится по следующей формуле:



К_нд =D_пT_с/N_а,

где D_п -- средняя оборачиваемость помещений (доля помещений, по которым в течение года перезаключаются договоры);

Т_с -- средний период, в течение которого помещение свободно;

N_a -- число арендных периодов в году.

Для аналогичных оцениваемому объектов коэффициент недозагрузки определяется исходя из следующих предположений: маркетинговый период для конторских помещений составляет сейчас около 2 месяцев, средняя оборачиваемость -- 20%, число арендных периодов за год -- 1.

К_нд = 0,2 х(2/12)/1 = 0,03, или 3%.

В расчетах исходим из того, что указанный коэффициент недозагрузки характерен для стабильно функционирующего

объекта и для оцениваемого объекта может быть достигнут к третьему году прогнозного периода. В течение первого года планируется реконструкция объекта, и поэтому коэффициент недозагрузки равен: К_нд = 1 х (10/12)/1 = 0,83. Для второго года в период проникновения объекта на рынок маркетинговый период составит 4 месяца и соответственно К_нд = 0,07.

Расчет текущих операционных расходов.

Постоянные расходы. Полученный от сдачи в аренду эффективный валовой доход должен быть уменьшен на величину арендной платы за земельный участок, налога на имущество и страховых платежей. Согласно "Дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка" установлены новые ставки в соответствии с ГК РФ и распоряжением мэра Москвы от 01.10.96 г. № 347/1-РМ "О мерах экономического регулирования использования земель Москвы", которые применяются при расчете арендной платы с 01.01.96 г. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 га 57 575 ЭКЮ, или 66 787 долл. Ежегодная арендная плата за весь участок с учетом поправочного коэффициента разрешенного использования земель, равного 1,2, составила 6 929,73 ЭКЮ, или 8 038,5 долл. Плата за землю производится в рублях путем ее пересчета по официальному курсу рубля к ЭКЮ на 15-е число срединного месяца квартала, в котором производится оплата.

Налог на имущество рассчитан исходя из существующих ставок и учитывает увеличение балансовой стоимости объекта в результате реконструкции и дальнейшее уменьшение по мере амортизации.

Договор страхования на рассматриваемый объект в настоящее время отсутствует, но предполагается, что начиная с 1997 г. он будет заключен и страховые платежи составят 0,6% балансовой стоимости объекта.

Учтены также затраты на управление объектом недвижимости. По рыночным данным, они составляют 3--4% эффективного валового дохода.

Переменные расходы.

1. Расходы на электроэнергию рассчитываются по укрупненным показателям. При этом стоимость одного кВт*ч принимается раиной 180 руб. Коэффициент спроса определяется по среднегодовому времени работы оборудования и рассчитывается по характеристикам рабочей недели. В данном отчете за отправную точку взята шестидневная рабочая неделя с восьмичасовым рабочим днем. Коэффициент спроса при данных параметрах рабочей недели принимается равным 0,29. Подразумевается оснащение здания электрооборудованием в полном объеме.

* Общая площадь здания 3313,8м².

* Годовой расход электроэнергии 303 062 кВт*ч.

* Годовые денежные расходы на электроэнергию 54551 086 руб.

Расчет расходов на отопление.

Расходы на электрическое отопление рассчитываются с учетом нормативных показателей по удельной тепловой характеристике здания.

* Объем здания 13248м³.

* Температура внутри здания 18⁰С.

* Годовой расход электроэнергии на отопление 638792кВт*ч.

* Годовые расходы па отопление 114 982 487 руб.

Расчет расходов на лифтовые установки. Расчет производился с учетом того, что в здании устанавливаются два лифта с паспортной мощностью 10 кВт.

* Годовой расход энергии на лифтовые установки 40646 кВт*ч.

* Годовые расходы на лифтовые установки 7316352руб.

Расчет расходов на кондиционирование.

* Число кондиционеров 140.

* Суточная продолжительность работы 6 ч.

* Период работы 120 суток в год.

* Число рабочих дней в неделю 6.

* Годовой расход электроэнергии на кондиционирование 188784кВт*ч.

* Годовые расходы на кондиционирование 33 981 120 руб.

Расчет расходов на освещение.

Они рассчитывались по нормам освещенности для различных типов помещений, в которых:

используются люминесцентные лампы дневного света ЛБ20;

стены помещений светлые.

Освещаются:

санузлы площадью 10м² каждый (по два на каждом этаже и один на мансарде). Годовой расход электроэнергии 7091 кВт*ч. Годовые расходы на освещение 1 276 310 руб.;

машинные отделения лифтов площадью 10 м² каждый. Годовой расход электроэнергии 762 кВт*ч. Годовые расходы на освещение 137182руб.;

коридоры площадью 56 м² каждый. Годовой расход электроэнергии 9244 кВт*ч. Годовые расходы на освещение 1 663 939 руб.;

лифтовые холлы площадью 5 м² каждый. Годовой расход электроэнергии 2794 кВт*ч. Годовые расходы на освещение 502 999 руб.;

лестничные клетки общей площадью 260 м². Годовой расход электроэнергии 10 050 кВт*ч. Годовые расходы на освещение

1 809 089 руб.;

вестибюль площадью 25 м². Годовой расход электроэнергии 1576 кВт*ч. Годовые расходы на освещение 283 737 руб.;

залы заседаний площадью 50 м² каждый. Годовой расход электроэнергии 16 127 кВт*ч. Годовые расходы на освещение

2 902 847 руб.;

конференц-зал площадью 100 м². Годовой расход электроэнергии 6003 кВт*ч. Годовые расходы на освещение 1 080 552 руб.;

кабинеты площадью 15м² каждый. Годовой расход электроэнергии 173 729 кВт-ч. Годовые расходы на освещение 31 271 277руб.;

помещение пожарно-сторожевой охраны площадью 26 м². Годовой расход электроэнергии 1576 кВт-ч. Годовые расходы на освещение 283 737 руб.;

прочие помещения площадью 590 м². Годовой расход электроэнергии 28 579 кВт-ч. Годовые расходы на освещение 5 144 179руб.

Сводные данные по энергопотреблению после завершения реконструкции представлены в табл. 13.12.

2.Расходы на водоснабжение. Расходы на водоснабжение взяты из бухгалтерской справки по фактическим затратам 4 588 430 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции затраты на водоснабжение возрастут и составят сумму, эквивалентную 3000 долл.

3.Расходы на вывоз мусора. Они составляют 4216 245 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции эти затраты возрастут и составят сумму, эквивалентную 10 000 долл.

4.Расходы на уборку территории. Они составляют 2 038 685 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции они возрастут и составят сумму, эквивалентную 1200 долл.

5. Расходы на вневедомственную охрану. Они равны 47 695 230 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции они возрастут и составят сумму, эквивалентную 49 000 долл.



Таблица 13.12 Расходы на электроэнергию

Наименование расходов	Расход кВт-ч	Стоимость
		руб.	долл.
Электроснабжение	1 171 284	210831 045	37953
В том числе:
Расходы на электроустановки	303 062	54551 086	9820
Расходы на отопление	638 792	114982487	20699
Расходы на лифтовые установки	40646	7316352	1 317
Кондиционирование	188784	33981 120	6 117
Освещение	257532	46355848	8345
В том числе:
Санузлы	7091	1276310	230
Машинные отделения лифтов	762137182	137182	25
Коридоры	9244	1 663 939	300
Лифтовые холлы	2794	502 999	91
Лестничные клетки	10050	1 809 089	326
Вестибюль	1 576	283 737	51
Залы заседаний	16 127	2 902 847	523
Конференц-зал	6003	1 080 552	195
Кабинеты	173729	31 271 277	5629
Помещение пожарно-сторожевой охраны	1 576	283 737	51
Прочие	28579	5 144 179	926

Переменные операционные расходы в дальнейших расчетах берутся в процентном отношении от эффективного валового дохода.

Прогнозные расчеты для определения дисконтированного денежного потока приведены в табл. 13.13. Резервы на замещение приняты в размере 1,5% балансовой стоимости объекта.

Например, потенциальный валовой доход составил в 1997 г. 1 394 000 долл., расходы на водоснабжение при 100%-й загрузке объекта недвижимости -- 3000 долл., или 22% от потенциального валового дохода. При определении дисконтированного денежного потока (табл. 13.14) для расходов на водоснабжение в 1997г. получаем 1 394000(1 - 0,83) х 0,0022 = 500 долл.

Сумма затрат на реконструкцию объекта определена на основании сметы, подготовленной фирмой, осуществляющей реконструкции зданий в Москве.

Горизонт анализа дисконтированного денежного потока -- пять будущих лет исходя из следующих соображений:

* пятилетний прогноз максимально допустим для нынешних экономических условий;

* за указанный период произойдет стабилизация на рынке не движимости;

* произойдет стабилизация денежного потока от объектов не движимости.

Послепрогнозный период. Оценка доходности в послепрогнозный период основывается на предположении о переходе прав собственности на объект либо на предположении о стабилизации доходов и расходов в послепрогнозный период. В этих случаях доход от арендных платежей нужно разделить на ставку конечной (возвратной) капитализации.

Коэффициент, который используется при продаже объекта, характеризующего остаточную стоимость в послепрогнозный период, называется конечным коэффициентом капитализации и может быть ниже и выше ставки дисконтирования.

Конечный коэффициент капитализации принят в данном случае равным 24,5%. Принятая ставка капитализации учитывает тенденцию роста стоимости арендной платы.

Таблица 13.13 Основные предположения подснежным потокам

Помещения	Площадь, м2	Годовая ставка арендной платы, долл.	Потенциальный валовой доход долл.	Прогноз потенциального дохода, %
				1997	1998	1999	2000	2001	2002
Офисно-конторские	3200	420	1344000		5	5	4	4	3
Вспомогательные	500	100	50000		5	5	4	4	3
Всего			1394000		5	5	4	4	3
Коэффициент недоиспользования	0.83	0,07	0,03	0,03	0,03	0,03
Переменные операционные расходы, долл.	Доля в эффективном валовом доходе, %
Показатели	Фактические данные	После реконструкции	1997	1998	1999	2000	2001	2002
Управление		41 820	3.00	3,00	3,00	3,00	3,00	3,00
Электроэнергия и тепло	43 762	46298	3.32	3.32	3,32	3,32	3,32	3,32
Водоснабжение	826	3000	0,22	0.22	0,22	0,22	0,22	0,22
Вывоз мусора	759	10000	0,72	0,72	0,72	0,72	0,72	0,72
Уборка территории	367	1 200	0,09	0,09	0,09	0,09	0,09	0,09
Охрана	8586	49000	3.52	3,52	3,52	3,52	3,52	3,52

Таблица 13.14 Анализ дисконтированного денежного потока

1997 г. 1998 г. 1999 г. 2000 г. 2001 г.	2002г.
ДОХОД Потенциальный валовой доход 1 394000.00 1463700,00 1536885.00 1 598 360.40 1 662294,82 Вакансии и потери 1161666,67 97580,00 51229.50 53 278.68 55 409.8З Дополнительные доходы . Эффективный валовой доход 232333,3.1 1366120,00 1485655,50 1545081,72 1606884,99 ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ Постоянные расходы Налоги на недвижимость здания и сооружения 1,98 39600,00 39200,00 38800,00 38400,00 земельные платежи 8 038,50 8 038,50 8 038,50 8 038,50 8 038,50 Страховые платежи 6000,00 12000,00 12000, 00 12000, 00 12000, 00 Переменные расходы Управление 6 970,00 40 983,60 44 569,67 46 352,45 48 206,55 Электроэнергия и тепло 7716,33 45372,04 49342,09 51315,78 53368,41 Водоснабжение 500,00 2940,00 3197,25 3325,14 3458,15 Вывоз мусора 1666,67 9800,00 10657,50 11083,80 11527,15 Уборка территории 200,00 1176,00 1278,90 1330,06 1383,26 Охрана 8166,67 48020,00 52221,75 54310,62 56483,04 Резервы на замещение 0,00 29700,00 29400,00 29100,00 28800,0 Операционные расходы -- всего 39260,15 237630,14 249905,66 255656,35 261665,06 Чистый операционный доход 193073,18 1128489,86 1235749,84 1289425,37 1345219,93 Инвестиции 2 090 600.00 Денежный поток до налогообложения -1897526,82 1128489,86 1235749,84 1289425,37 1345219,93 Ставка дисконта 24,5% Фактор дисконта 0,803212851 0,645150885 0,518193482 0,416219664 0,334312983 Дисконтированный денежный поток Текущая стоимость денежного потока -1524117,92 728046,23 640357,51 536684,20 449724,49 Текущая остаточная стоимость 2159652,05 остаточная стоимость СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА -- ВСЕГО 2 990 346,55	1 712 163.60 57072.12 1 655091.54 38 000,00 8 038.50 12000,00 49 652,75 54 969,46 3 561,89 11 872,97 1 424,76 58 177,54 28 500,00 266 197,87 1 388 893,67 1 388 893,67 6 459 970,62

Расчетная цена объекта в послепрогнозный период затем дисконтируется на текущий момент и вместе с дисконтированным поступлением чистого дохода в прогнозный период составляет текущую стоимость объекта.

Ставка дисконта. Все вложения в производящие доход активы должны:

* полностью возместить инвестиции;

* обеспечить доход на инвестиции с учетом корректировки на риск.

Ставка дисконтирования отражает ожидаемый риск (в том числе страховой) инвестиций в подобные объекты недвижимости (находящиеся в собственности) и возможность альтернативных вложений капитала.

В качестве безрисковой ставки для оценки была выбрана ставка эффективной доходности по облигациям внутреннего валютного займа 5-го транша (с датой погашения 14.05.2008 г.), которая на дату оценки составляла 12,5%. К безрисковой ставке были добавлены поправки в 4% на риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости, в 3% -- на низкую ликвидность объектов недвижимости, в 2% -- на управление инвестициями, в 3% -- на общую негативную ситуацию в экономике. В результате ставка дисконтирования, рассчитанная методом кумулятивного построения, составила 24,5%. Анализ денежных потоков представлен в табл. 13.14.

В результате дисконтирования денежных потоков получена оценочная стоимость объекта, равная 2 990 346 долл., или округленно 2 990 000 долл.

Согласование результатов. В ходе проведенного исследования были получены следующие оценки стоимости объекта:

на основе метода

прямого сравнения продаж -- 2 600 000 -- 3 300 000 долл.;

на основе доходного метода -- 2 990 000 долл.

При использовании метода прямого сравнения продаж результат оценки получен на основе цен предложения, которые являются достаточно точными ориентирами, но не отражают реальные сделки. Поэтому результат метода прямого сравнения продаж имеет вспомогательное значение.

Доходный метод дает более точное обоснование рыночной стоимости объекта. Исходя из вышеизложенного оценщики пришли к выводу, что окончательная стоимость указанного объекта недвижимости составит 3 000 000 долл.

12.5 Оценка торгового здания для взноса в уставный капитал

Ниже дан пример оценки рыночной стоимости отдельно стоящего торгового здания большой площади на основе затратного метода и метода прямой капитализации.

Дата оценки-- 10 февраля 1996 г.

В соответствии с задачей, поставленной заказчиком, оценка производится для обоснования стоимости объекта недвижимости при принятии решения о взносе его в уставный капитал в соответствии со ст. 34 Закона РФ "Об акционерных обществах".

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой огороженный декоративным забором из железного штакетника благоустроенный земельный участок площадью 0,91 га с находящимся на нем зданием универсама, представляющим собой 2-этажное типовое строение с торговыми залами, кафетерием, столовой, помещениями для приема, обработки и хранения продукции, административно-бытовыми, вспомогательными и технологическими помещениями, оборудованными для нормального функционирования комплекса.

Общая площадь здания 6922 м², в том числе подвала -- 1838 м², площадь 1-го этажа 3018м², 2-го этажа -- 2064 м². Площадь застройки здания 3503 м², высота 8,7 м, строительный объем 41 603 м³.

Основные конструктивные решения.

Здание каркасно-панельного типа, 1-й группы капитальности. Фундаменты ленточные из сборных бетонных блоков и столбчатые железобетонные подколенники.

Ограждения и внутренние капитальные стены из керамзитобетонных навесных панелей, перегородки из кирпича и щелевых блоков, перекрытия из сборных железобетонных плит, кровельное покрытие из рубероида по железобетонному основанию.

Полы: в подполье -- бетонные и керамическая плитка; в главном торговом зале -- мраморная плитка; в подсобно-вспомогательных и складских помещениях 1-го этажа -- бетонные мозаичные плиты; в торговых и бытовых помещениях 2-го этажа -- керамическая плитка; в административных помещениях -- линолеум.

Потолки в подполье, складских помещениях покрыты известковой побелкой и водоэмульсионной краской, в торговых помещениях -- плиткой "акмигран".

Оконные проемы -- алюминиевые блоки с д...