Размещено на http://www.allbest.ru

Контрольные вопросы

дисциплина «Основы оценки стоимости недвижимости»

1. Какие документы устанавливают количественные и качественные характеристики объекта недвижимости как объекта оценки? Как это отражается в отчете об оценке?

Ответ:

Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта.

Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики, а также правовой статус объекта:

1. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы по объекту недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности и др.);

2. Документы по земельному участку (договор аренды, свидетельство на право собственности, кадастровый план, план границ, кадастровая справка и пр.);

3. Документы, свидетельствующие о градостроительных ограничениях (акт разрешенного использования, документы о принадлежности объекта к памятникам, наличие рекреационных зон и др.)

4. Документы по обременениям (договора аренды, залога и др.);

5. Документы технической инвентаризации (технические паспорта, экспликации, поэтажные планы и пр.);

6. Проектная документация, исполнительная документация по строительству. Документы о проведении реконструкции, расширении, модернизации;

7. Эксплуатационная документация;

8. Акты обследования технического состояния;

9. Справка о балансовой стоимости объекта;

Справка о коммунальных платежах с указанием структуры.

(из ФСО 7)

2. Задание на оценку

Ответ

Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию: объект недвижимость рынок стоимость

· состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

· характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

· права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

· рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

· затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

· убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

· затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

· передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

· условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

· условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

· условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

· вид использования и (или) зонирование;

· местоположение объекта;

· физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

· экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

· наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

· другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

3. Какие сегменты можно выделить на рынке недвижимости в зависимости от ее назначения (типа недвижимости)? Как это используется в оценке недвижимости?

Ответ:

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы

4. За счет каких факторов может иметь место эффект увеличения стоимости объекта недвижимости? Приведите примеры, аргументируйте ответ.

Ответ:

Эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов:

повышения арендной ставки;

сокращения операционных затрат;

увеличение сдаваемой площади;

повышения заполняемости;

снижения риска эксплуатации актива;

увеличение срока полезного использования.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

5. Почему на практике оценщики используют чаще метод Хоскальда для расчета нормы возврата капитала?

Ответ:

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при уменьшении стоимости объекта недвижимости в будущем, нет ограничений для применения данного метода.

6. Какие элементы сравнения используются в методе сравнения продаж?

Ответ:

Элементы сравнения - основные критерии, по которым сравниваются сопоставимые объекты:

переданные права собственности на недвижимость;

условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

условия продажи (чистота сделки);

время продажи;

местоположение;

физические характеристики;

экономические характеристики

наличие движимого имущества.

7. В чем заключается функциональный износ здания?

Ответ:

Функциональным износом называют снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Причины функционального износа:

недостатки, требующие добавления элементов;

недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

сверхулучшения.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.

В зависимости функциональный износ может определяться следующими способами:

на основе потерь в арендной плате;

на основе избыточных эксплуатационных затрат;

на основе парных продаж.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют рыночные данные.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки функционального износа.

8. В чем заключается метод экспертного взвешивания результатов оценки? Приведите примеры значительного влияния экспертных оценок на результат оценки

Ответ:

Методы экспертных оценок - это методы организации работы со специалистами-экспертами и обработки мнений экспертов. Эти мнения обычно выражены частично в количественной, частично в качественной форме.

Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Метод стандартизованных рангов, использующий процедуру ранжирования, является простым и быстро исполнимым. Стандартизованные ранги переводят в коэффициенты весомости:

где Sn - сумма чисел натурального ряда, последний член которого n равен числу сравниваемых результатов; т - число критериев; Ri - суммарный ранг у результата, полученного i-м подходом (методом); n - число сравниваемых промежуточных результатов.

Метод анализа иерархии (метод Т. Саати) относится к категории методов экспертного оценивания и заимствован из теории принятия решений, относящейся к научной сфере исследования операций. Метод получил применение в оценочной практике, по-видимому, в связи с тем, что его многошаговая процедура создает впечатление логичного и отстраненного поведения оценщика в отношении полученных им результатов.

С помощью метода Саати выполняется экспертное оценивание на двух уровнях:

- на уровне отдельных критериев качества оценки;

- на уровне полученных промежуточных результатов.

На обоих уровнях применяется прием парных сравнений. Он заключается в том, что оценщик (взяв на себя роль эксперта) сравнивает испытуемые характеристики (свойства, показатели, результаты) попарно и для каждой пары высказывает суждения о превосходстве одной характеристики над другой или об их равноценности. Парные сравнения ведутся с позиций какого-либо критерия. Если имеется несколько критериев, то выполняется соответственно несколько сессий парных сравнений. Как любой другой метод парных сравнений, метод Саати упрощает работу оценщика и сводит ее к выполнению элементарных повторяющихся операций. Опасность в том, что эти операции могут выполняться механически, когда роль критериев уходит на второй план и слабо ощущается оценщиком. Безусловно, данный метод отнимает много времени, а итоговые выводы могут оказаться неожиданными. Кроме того, в методах парных сравнений возможны рассогласования и противоречия в оценках. Поэтому иногда требуется проверка на непротиворечивость результатов парных испытаний. В методе Саати эта операция выполняется с помощью так называемого индекса согласованности.

Метод прямого назначения весовых коэффициентов предполагает экспертную оценку коэффициентов весомости для промежуточных результатов оценки. Сначала определяют оценку раздельно по каждому частному критерию качества; затем рассчитывают коэффициенты множественной весомости либо как средние арифметические, либо как средневзвешенные величины; во втором случае необходимо еще назначить весовые коэффициенты для самих критериев.

Метод реализуется довольно просто, хотя от оценщика требуются объяснения того, какими соображениями он руководствовался, назначая тот или иной частный коэффициент весомости.

Яркий пример значительного влияния экспертных оценок на результат оценки - это спортивные соревнования в таких видах, как бальные танцы.

Размещено на Allbest.ru