Рынок недвижимости, его принципы и процедуры

Размещено на http://www.allbest.ru/

План

1. Специфика рынка недвижимости. Принципы и процедуры оценки недвижимости

2. Задачи

Список использованной литературы

1. Специфика рынка недвижимости. Принципы и процедуры оценки недвижимости

Рынок недвижимости является основой рыночной экономики, поскольку представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в наем и т.д.

Понятие "рынок недвижимости" юридически не закреплено. В целом можно отметить, что рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющей собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Структура рынка включает:

-объекты недвижимости;

-субъекты рынка;

-процессы функционирования рынка;

-механизмы (инфраструктуру рынка).

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

-эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

-отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

-свободное формирование цен на объекты и услуги;

-перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

-перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

-Во-первых, колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований.

-Во-вторых, достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте.

-В-третьих, достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли).

-В-четвертых, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

-В-пятых, большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

В отличие от других видов рынка рынок недвижимости, кроме специфики обращающихся на нем товаров, имеет еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций:

1)Локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды.

2)Открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный и конфиденциальный характер.

3)Владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

а) единовременные выплаты, сравнительно крупные инвестиции;

б) на поддержание объекта в функциональном состоянии;

в) налог на недвижимое имущество;

г) государственные пошлины и другие сборы на сделки.

4)Спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, сколько их местонахождением.

5)Низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир.

6)Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонирование территорий.

7)Товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности.

8)Относительно небольшое число участников рынка.

9)Большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам.

Кроме того, для рынка недвижимости характерны следующие специфические особенности:

1) низкая ликвидность;

2) цикличный характер. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду, экономики в целом, и, соответственно, подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике;

3) наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени.

При анализе рынка недвижимости учитываются следующие его особенности :

1)Уникальность. Каждый объект недвижимости уникален в смысле физических характеристик и инвестиционных интересов.

2)Неделимость. Прямые инвестиции в интересы недвижимости в большинстве случаев неделимы и имеют высокую стоимость.

3)Неэластичность предложения. Запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе неэластичен.

4)Высокие транзакционные издержки. Инвестиции в недвижимость характеризуются высоким уровнем издержек на проведение сделок, маркетинговые расходы и налоги на сделки, что требует достаточно высоких гонораров профессиональным консультантам.

5)Особые проблемы управления, вызванные решением экономических и юридических проблем с недвижимостью.

6)Для недвижимости характерны особые риски, включающие:

-физические повреждения в результате воздействия природных и техногенных факторов;

-обязательства перед третьей стороной в результате дефектов физической недвижимости;

-финансовые, связанные с условиями пересмотра арендной платы;

-экономические - функциональный износ.

7)Долговечность - не изнашивающаяся земля, и здания, имеющие долгий срок службы.

8)Несовершенство информации - на рынке недвижимости фактически отсутствует возможность получения полной и достоверной информации по сделкам.

9)Децентрализованный рынок. Большая часть сделок имеет место на отдельных локальных рынках, имеющих своих покупателей и продавцов. Информация о таких сделках часто недоступна участникам других локальных рынков.

10)Государственное регулирование:

-ограничение арендной платы и защита позиций арендаторов;

-неравномерное налогообложение;

-контроль за использованием земли с точки зрения типа и плотности застройки;

-принудительное отчуждение и др.

Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.

Основные цели инвестирования:

-личное использование.

-сдача в аренду.

-экономическое (производственное) использование.

-спекуляция (приобретение с целью перепродажи).

-приобретение для последующего развития.

Способы финансирования:

-использование только собственного капитала.

-использование смешанного финансирования.

Современная динамика рынка недвижимости и огромное количество внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость недвижимых объектов, приводит нас к тому, что при заключении любых сделок с недвижимостью, при кредитовании под залог недвижимости и приобретении ее в ипотеку, при приватизации и страховании - процедура оценки недвижимости является обязательной и играет ключевую роль.

Оценка недвижимости и расчет налога на недвижимость являются отдельными, но тесно взаимосвязанными задачами. Условием эффективности налогообложения является равномерное распределение налогового бремени, обеспечивающее его справедливость. В этом случае для налогоплательщиков важно, что объекты оценивались единообразно, по стандартной методике, вне зависимости от широты кругозора оценщика и способностей добиться скидок. Оценка недвижимости - это процесс присвоения каждому объекту недвижимости на территории определенной стоимости. Само существование рынка недвижимости подразумевает наличие цены у объектов недвижимости. Однако эта рыночная цена всегда является предметом частной договоренности сторон. Поэтому она не является идеальным показателем конъюнктуры рынка, так как подвержена воздействию случайных и личных факторов.

В большинстве случаев, лица, занимающиеся налогообложением недвижимого имущества, используют не индивидуальную, а массовую оценку. Используя стандартные наборы данных, модели массовой оценки и процедуры обеспечения качества, они могут осуществить оценку большого числа объектов недвижимости при небольших затратах.

Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.

Определение "массовая" относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики. Следствием ошибочного понимания сочетания слов "массовая оценка" явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов.

В зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.

Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных объектов. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.

И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать. В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации.

Анализ наиболее эффективного использования проводится также как это делается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки предполагают широкое использование наряду с экспертным, статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, стоимость в использовании и т.д.). При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных, есть ряд критериев качества модели.

Принятая за основу методика оценки недвижимости должна соответствовать следующим критериям:

1)Универсальности (возможности ее применения к разным видам недвижимости в рамках единого экономического пространства).

2)Доступности в применении (максимально простой алгоритм расчетов и наличие необходимой справочной информации).

3)Минимизации затрат на ее освоение (как со стороны государства, так и со стороны собственника).

4)Корректности и реальности полученных результатов.

5)Максимальной отдаче в виде полученных налогов.

Оценка недвижимости начинается с полного описания оцениваемого объекта, его состояния, а также всех улучшений земельного участка, включаемых в оценку стоимости. Описание производится с указанием почтового адреса, кадастрового номера земельного участка либо другого краткого описания его местоположения. Кроме приведения сведений о местоположении объекта недвижимости, а также технических характеристик земельного участка и сооружений на нем, должно подготавливаться и юридическое описание объекта на основании соответствующих юридических документов, подтверждающих право на недвижимость. Оценка представляет собой расчет стоимости на определенную дату, так как стоимость имущества может существенно измениться со временем. После того как составлено описание оцениваемого объекта, разрабатывается план оценки, который позволяет избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат в процессе работы. Оценка объекта начинается с рассмотрения оценщиком общих факторов, определяющих стоимость объекта. Затем оценщик переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка. В конечном действии оценщик анализирует конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений. Составляется график работ по проведению оценки, а также выбирается соответствующий источник финансирования работ, учитывающий затраты денежных средств и времени на сбор и подтверждение информации. Следующим шагом в процессе оценки является согласование расчетных стоимостных показателей, полученных с помощью каждого из трех методов оценки для определения итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта. В процессе согласования устанавливается, насколько приемлем каждый используемый метод оценки, достигается ли достоверность и точность полученных результатов, и на основании этого выносится заключительное решение о стоимости объекта. Завершается работа оценщика составлением отчета об оценке, который затем передается заказчику.

Как было отмечено, при расчете стоимости каждого оцениваемого объекта применяются три основных подхода к оценке рыночной стоимости, а именно: метод прямого сравнительного анализа продаж, затратный метод оценки недвижимости и доходный метод.

Метод сравнительного анализа продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта недвижимости с объектами, которые были проданы или выставлены на продажу. Этот метод используется в качестве доказательства стоимости аналогичных объектов недвижимости. Цена, за которую конкретное имущество продается на рынке, представляет собой пересечение кривых спроса и предложения. Если рынок приблизительно соответствовал условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный по всем параметрам объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену. При сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы на соответствующем рынке, затем делает поправки на различия между оцениваемыми и сопоставимыми объектами. В результате определяется цена каждого из сопоставимых объектов. Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько, вероятнее всего, будет стоить оцениваемый объект на рынке. Главная задача этого метода - подобрать максимально подобные объекты, цена спроса и предложения на которые является достоверной и актуальной на текущий момент времени. Этот метод наиболее часто применяется для оценки квартир - по ним заключается наибольшее количество сделок, а большинство объектов являются однотипными. Конечно, при этом подходе цена будет корректироваться в зависимости от местоположения жилья, этажа, инфраструктуры района и пр.

Затратный метод основан на том, что стоимость существующего объекта недвижимости равна стоимости земли плюс затраты на возведение сооружения за вычетом износа. Суть затратного метода оценки объектов недвижимости заключается в следующем. Первоначально определяется состав и величина затрат, совокупность которых представляет собой стоимость объекта, оценку физического и морального износа. Затем производится корректировка стоимости объекта с учетом всех видов изменений, определяется стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, и подводится итоговая стоимостная оценка объекта недвижимости. Чаще всего затратный метод используется при технико-экономическом анализе нового строительства, выборе варианта наилучшего и наиболее интенсивного использования земли, оценки зданий и сооружений специального назначения и оценки для налогообложения. При этом определяются затраты на возведение нового объекта недвижимости, который по своим функциональным характеристикам был бы идентичен оцениваемому, но не обязательно был бы точной копией последнего.

Доходный метод определения стоимости недвижимого имущества используется для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе метода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, в который вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода на протяжении всего срока службы. Метод предполагает, что покупатели, желающие купить объект недвижимости, рассчитывают на получение в будущем значительного дохода. Доходный метод наиболее удобен для тех видов имущества, которые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода. К ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Особое внимание при оценке объектов недвижимости должно быть уделено оценке земли, потому что точные показатели стоимости земли формируют основу эффективной системы оценки. Оценку земли лучше производить с использованием подхода сравнения продаж. Там, где продажи неадекватны, могут быть использованы другие методы. Массовая оценка земли включает разработку моделей единичных стоимостей земли посредством анализа местных продаж. Эти модели отражаются в таблицах земельных ставок и корректировок, а также на картах стоимости земли.

Необходимо отметить, что наибольшей точности при определении стоимости объекта недвижимости можно достичь лишь при использовании всех трех подходов одновременно.

Службы налогообложения недвижимого имущества должны проверять модели оценки на полноту и завершенность, т. е. модель должна учитывать общие факторы, которые влияют на стоимость недвижимого имущества в рассматриваемой группе. Аналогичным образом, административные службы налогообложения должны рассматривать вопрос о том, имеют ли какие-либо из объектов недвижимого имущества в рассматриваемой группе специфические факторы, которые влияют на их стоимость. Это требует анализа данных о характеристиках недвижимого имущества. Разработанные модели оценки и полученные результаты должны быть доведены до сведения налогоплательщиков.

2. Задачи

1. Постройте таблицу кумулятивного процента, текущей стоимости единицы, факторов обычного и авансового аннуитета на13 лет. Годовая ставка 17%.

Решение:

Для расчета простого аннуитета воспользуемся формулой:

где х - месячный платеж, S - первоначальная сумма кредита, Р- 1/12 процентной ставки, N - количество месяцев (0,17/12=0,014).

Для расчета процентной составляющей аннуитетного платежа, нужно остаток кредита на указанный период умножить на годовую процентную ставку и всё это поделить на 12 (количество месяцев в году).

pn=Sn*P/12, где pn - начисленные проценты

Что бы определить часть, идущую на погашение долга, необходимо из месячного платежа вычесть начисленные проценты.Произведем расчет в таблице 1.

Рассчитаем показатели для аннуитетного платежа(таблица 2)

0,0835

Таблица 1

Месяц	Ежемесячный платеж	Процентная составляющая	Основной долг	Остаток основного долга
1	0,084766	0,014167	0,070599	1
2	0,084766	0,012966	0,0718	0,915234
3	0,084766	0,011765	0,073001	0,830468
4	0,084766	0,010564	0,074202	0,745703
5	0,084766	0,009363	0,075403	0,660937
6	0,084766	0,008162	0,076603	0,576171
7	0,084766	0,006962	0,077804	0,491405
8	0,084766	0,005761	0,079005	0,40664
9	0,084766	0,00456	0,080206	0,321874
10	0,084766	0,003359	0,081407	0,237108
11	0,084766	0,002158	0,082608	0,152342
12	0,084766	0,000957	0,083808	0,067576
13	0,084766	-0,00024	0,085009	-0,01719
	1,101955	0,0905	1,011455

Таблица 2

Месяц	Ежемесячный платеж	Процентная составляющая	Основной долг	Остаток основного долга
1	0,083502	0,014166667	0,069335	1
2	0,083502	0,012983722	0,070518	0,916498
3	0,083502	0,011800776	0,071701	0,832996
4	0,083502	0,010617831	0,072884	0,749494
5	0,083502	0,009434886	0,074067	0,665992
6	0,083502	0,008251941	0,07525	0,58249
7	0,083502	0,007068996	0,076433	0,498988
8	0,083502	0,005886051	0,077616	0,415486
9	0,083502	0,004703106	0,078799	0,331984
10	0,083502	0,003520161	0,079982	0,248482
11	0,083502	0,002337215	0,081165	0,16498
12	0,083502	0,00115427	0,082348	0,081478
13	0,083502	0,00000115	0,083531	0,00202
	1,085526	0,091896947	0,993629

2. Вы взяли 3 млн.руб. в банке под 11% годовых для покупки недвижимости под офис. Чистый доход, приносимый недвижимостью с оставшимся сроком экономической жизни 10 лет, равен 500 тыс.руб. за 1ый год. Через 10 лет вы хотите продать недвижимость за 50% от первоначальной стоимости. Определить стоимость недвижимости, если коэффициент рекапитализации будет формироваться по аннуитетному принципу.

Решение:

Рассчитаем стоимость недвижимости:

РV=УCF/(1+i)ⁿ

где FV - будущая величина той суммы, которую мы инвестируем в любой форме сегодня и которой будем располагать через интересующий нас период времени, в течение которого эти деньги будут работать;

PV (present value) - текущая (современная) величина той суммы, которую мы инвестируем ради получения дохода в будущем;

E - величина доходности наших инвестиций, в данном примере она равна ставке банковского процента по сберегательному вкладу, а в более общем случае - прибыльности инвестиций;

к - число стандартных периодов времени, в течение которых наши инвестиции будут участвовать в коммерческом обороте, “зарабатывая” нам доходы.

Итак, через 10 лет за 3000 тыс.руб под 11% годовых мы заплатим:

FV=3000(1+0,11)¹+500*(1+0,11)²++3000/2*(1+0,11)¹⁰= 643,65 тыс.руб

Составим вспомогательную таблицу 3

рынок недвижимость аннуитетный рекапитализация

Таблица 3

Период	Поток платежей	Коэффициент дисконтирования	Дисконтированный поток платежей
1	-2500	0,9009	-2202,70
2	500	0,8116	405,81
3	500	0,7312	365,60
4	500	0,6587	329,37
5	500	0,5935	296,73
6	500	0,5346	267,32
7	500	0,4817	240,83
8	500	0,4339	216,96
9	500	0,3909	195,46
10	1500	0,3522	528,28
Сумма			643,65

Ответ: 643,65 тыс.руб.

Список использованной литературы

1. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социально- экономическая реальность - СПб: МАИЭС, 1998.

2. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. - М.: «Финансы и статистика», 2004.

3. Балабанов И.Г. Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2002.

4. Будникова Т.Б. Оценка и налогообложение имущества предприятия: Уч.пособие. - М.: ИНФРА-М, 2003.

5. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.: - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

6. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002.

7. Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб: Питер, 2001.

8. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2. - М.: ИНФРА-М, Норма, 2008.

9. Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости. Учебно-методическое пособие. - М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э.Баумана, 2003.

10. Миронова Н.Н., Шутьков С.А. Экономика недвижимости. - Ростов н/Д: Феникс; М.: Национальный институт бизнеса, 2004.

11. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2003.

12. Симионов Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости. Учебное пособие для вузов. - Москва: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: ИЦ «МарТ», 2004.

13. Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). - Ростов-на-Дону: Феникс, 2003.

14. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб ГГУ. - СПб., 2005.

15. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов - н/Д: Феникс, 2002.

16.Экономика недвижимости Учебное пособие / Под ред. Ресина В.И. - М., «Дело», 2000.

Размещено на Allbest.ru

...