Оценка рыночной стоимости дачи и земельного участка
Характеристика классификаций объектов недвижимости. Основные подходы к оценке недвижимого имущества. Определение аналогов земельного участка и подбор сопоставимых районов. Анализ расчета рыночной стоимости предмета собственности методом распределения.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 30.05.2015 |
| Размер файла | 390,2 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования
Тольяттинский социально-экономический колледж
Курсовая работа
по ПМ.04 Определение стоимости недвижимости
Оценка рыночной стоимости дачи и земельного участка
Выполнил (ла):
студент (ка)
группы ЗИО-31 А.В. Тишина
Проверила: Т.И.Нестерова
Тольятти 2015 г
Содержание
Введение
1. Теоретические основы оценки недвижимого имущества
1.1 Характеристика классификаций объектов недвижимости
1.2 Развитие отечественного рынка недвижимости
1.3 Основные подходы к оценке недвижимости
2. Расчет рыночной стоимости дачи и земельного участка методом распределения
2.1 Анализ рынка недвижимости земельных участков по Самарской области
2.2 Определение объектов аналогов и подбор сопоставимых районов
2.3 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом распределения
Заключение
Список используемых источников
Введение
Оценка стоимости недвижимости представляет собой процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает в себя: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.
Проводит оценку стоимости недвижимости оценщик.
Оценщик - это специалист, который способен определить стоимость любого вида имущества: движимого и недвижимого, земли, пакетов акций и долей бизнеса, имущественных прав, нематериальных активов.
По данным специалистов профессия «Оценщик» входит в число тридцати самых прибыльных и перспективных в мире и занимает седьмую строчку рейтинга.
Основным нормативно-правовым актом, регулирующим оценочную деятельность, является Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014).
Актуальность темы данной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
Целью курсовой работы является применение методов сравнительного подхода к оценке недвижимого имущества.
Для того чтобы достичь поставленной цели, необходимо выполнить ряд задач, таких как:
- изучить характеристику классификаций объектов недвижимости;
-рассмотреть развитие отечественного рынка недвижимости;
-рассмотреть основные подходы к оценке недвижимости;
- исследовать анализ рынка земельных участков;
- провести сравнительную характеристику объекта оценки и объектов аналогов;
- рассчитать стоимость объекта недвижимости.
Объект исследования данной курсовой работы была дача и земельный участок, и объекты аналоги, рассчитанные с помощью сравнительного подхода методом распределения.
1. Теоретические основы оценки недвижимого имущества
1.1 Характеристика классификаций объектов недвижимости
Объекты недвижимости входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций и существенно влияют на их стоимость. Объект недвижимости -- это любой товар, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения - без утраты его потребительной стоимости.
В классификацию объектов недвижимости входят:
1. Специализированная недвижимость -- это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса:
Ш церковь
Ш школа
Ш насосная станция или котельная
2. Неспециализированная недвижимость -- это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.
К неспециализированной недвижимости относятся все остальные объекты, которые можно использовать с самыми разными целями.
3. Земельные участки вне поселений - межселенные территории- территория, находящаяся вне границ поселений:
Ш под дачное и садово-огородное использование;
Ш под жилую застройку;
Ш промышленного и иного специального назначения промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.;
Ш сельскохозяйственного назначения;
Ш природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
Ш лесного фонда, водного фонда;
Ш участки недр;
Ш земли резерва, назначение которых не определено.
4. Жилье - жилые здания и помещения - это индивидуально- определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании:
Ш многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.;
Ш индивидуальные, двухсемейные и четырехсемейные малоэтажные жилые дома старая застройка, а также дома традиционного типа
Ш домовладения и дома нового типа
Ш коттеджи, таунхаусы.
5. Коммерческая недвижимость- это земельные участки, сооружения или здания, которые используют для коммерческой деятельности с дальнейшим извлечением прибыли, дохода от аренды, от инвестиций:
Ш офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
Ш гостиницы, мотели, дома отдыха;
Ш магазины, торговые центры;
Ш рестораны, кафе и другие пункты общепита;
Ш пункты бытового обслуживания, сервиса.
6. Промышленная недвижимость это - объекты недвижимости зданий и сооружений производственного назначения:
Ш заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;
Ш мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения;
Ш паркинги, гаражи;
Ш склады, складские помещения.
7. Недвижимость социально-культурного назначения это - земельные участки, сооружения или здания, используемые для административных, культурно-просветительских, учебно-воспитательных и лечебно-оздоровительных целей:
Ш здания правительственных и административных учреждений;
Ш культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
Ш религиозные объекты.
8. По происхождению - К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Ш естественные (природные) объекты;
Ш - искусственные объекты (постройки).
1.2 Развитие отечественного рынка недвижимости
Рынок недвижимости - это совокупность организационно-направленных отношений между субъектами рынка недвижимости, при которых производятся операции купли-продажи, обмена, ренты, аренды или другие сделки, которые совершаются на основе рыночных отношений, в результате которых передаются права собственности или временного владения на объекты недвижимости, с целью обмена существующих прав на финансовые либо другие активы.
В 90-х гг. ХХ в., когда с началом приватизации в Москве, Санкт-Петербурге и других городах России появились первые легальные сделки по купле-продаже жилья. Становление рынка недвижимости происходило в условиях неурегулированности прав на недвижимость и недостаточного развития нормативно-правовой базы. Темпы приватизации жилья были достаточно низкими, а покупатели уже имелись, спрос опережал предложение. Поведение продавцов и покупателей было нерыночным, активность рынка низкой, а форма расчетов не устоялась.
Формирование рынка недвижимости - качественно новая для российской экономики структура - началось в условиях либерализации экономики.
К 1997г. на рынке недвижимости была достигнута относительная стабилизация, система рынка жилой недвижимости самоорганизовалась в довольно устойчивую функциональную структуру.
С августа 1998г. во всех городах России цены на жилье и другие объекты недвижимости стали снижаться. Высокая степень долларизации экономики России привела к тому, что в разных городах поведение рынка недвижимости в условиях кризиса и характер изменения цен различались в зависимости от валюты, в которой выставлялись на продажу объекты недвижимости. В середине 1999г. была достигнута нижняя ценовая планка. Несмотря на сильное макроэкономическое потрясение, рынок недвижимости сохранился. После недолгого обвала его активность начала возрастать.
С июня-июля 2000г. в большинстве городов России четко обозначилась тенденция к повышению уровня цен. Главной причиной активизации рынка были общий экономический рост в стране, политическая, финансовая и социально-экономическая стабилизация. В этот период можно говорить о поиске качественно новых путей ведения бизнеса.
В 2002г. по тенденциям развития рынка жилья ценовая ситуация в городах России разделилась на три группы. Первую представлял Санкт-Петербург, где рост цен, начавшийся в 2000г., продолжался; вторую - Москва и область, где наметившийся в первой половине года переход к стабилизации сменился новым ростом цен. В третью группу вошли все остальные города (из имевшейся выборки): Екатеринбург, Новосибирск, Ярославль, Иркутск, Пермь, Ульяновск, Нижний Новгород и др., в которых цены на жилье после стремительного роста стабилизировались.
Важную роль на рынке жилой недвижимости начинает играть инвестиционная составляющая. У частных лиц возрастает интерес к покупке жилья, а у корпоративных структур - к вложению свободных денежных средств. Цены на жилье в 2003г. росли так быстро, что ни один банковский вклад и прочие финансовые инструменты не могли дать такого прироста капитала, как рынок жилой недвижимости. В этот период наблюдался количественный рост рынка недвижимости, росли не только цены, но и предложение, спрос, активность субъектов рынка. Значительное влияние оказывали внешние факторы, которые благодаря синергетическому эффекту повлияли не только на рост цен, но и на рост системы в целом.
С августа 2004г. параллельно с замедлением роста цен на объекты жилой недвижимости снизился покупательский спрос. Наступила относительная стабилизация. Под стабилизацией понимается годовой рост цен на объекты недвижимости не более чем на 25 %.
С апреля по октябрь 2006г. наблюдался стремительный рост стоимости жилья на фоне дефицита предложения. Ежемесячный рост цен в Санкт-Петербурге достиг невиданных темпов: в июле и августе прирост в сегменте типового жилья составлял 17…18 % в месяц. Средний прирост цен по типовым объектам за 3-й квартал 2006г. составил 45 %, жилье повышенной комфортности подорожало на 42 %, элитное - на 22,5 %. Себестоимость строительства возросла до уровня 2 тыс. дол./м2.
В конце 2006г.- начале 2007г. произошли корректировки по некоторым типам жилья и выравнивание предложения и спроса. Наметилась стабилизация цен на жилье. Доходность жилищного строительства составила 15…20 %.
На протяжении всей истории существования рынка недвижимости количество сделок на вторичном рынке значительно превышает уровень сделок на первичном (например, в Москве - в 34 раза). Соотношение чистых и альтернативных продаж (разнообразные варианты обмена) - примерно 20 : 80 (в 2006г. в Москве - 18 : 82), т. е. основной объем спроса формируется за счет обменных операций. Структура сделок на вторичном рынке по этим показателям достаточно стабильна и не подвержена существующим изменениям во времени.
Исследования рынка недвижимости показывают, что целью большинства сделок на вторичном рынке жилья является увеличение жилой площади.
Зная пропорции между «чистыми» продажами и «альтернативными», а также значениями коэффициента альтернативы (соотношение между количеством квартир, выставляемых на продажу, и количеством возникающих вследствие этого заявок на покупку жилья), можно рассчитать среднерыночное соотношение между спросом и предложением на вторичном рынке жилья любого региона.
Расчеты по Москве и Санкт-Петербургу свидетельствуют, что на рынках давно наблюдается перманентный дисбаланс спроса и предложения (в пользу первого). Это главная причина роста цен на жилье в последние шесть лет.
Объемы продаж на первичном рынке не способны в массовом порядке удовлетворять избыточный спрос рынка недвижимости. Таким образом, сложившаяся конъюнктура вторичного рынка и состояние первичного объективно предопределяют тенденцию к дальнейшему росту цен на жилье.
Необходимо подчеркнуть, что ипотека не способна обеспечить массовый «выброс» предложения и вызвать хотя бы среднесрочную стабилизацию рынка. Не может существенно повлиять на реальный объем жилищного строительства и валютная выручки от продажи нефти. Соответственно радикально изменить сложившееся положение на рынке недвижимости и создать эффективные инструменты удовлетворения избыточного спроса в ближайшие годы вряд ли удастся.
Рынок недвижимости развивается циклично, и циклы в его развитии не совпадают по времени с экономическими циклами (рисунок 1): спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, подъем также наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, то вскоре ухудшится ситуация в национальной экономике и, наоборот, за подъемом рынка недвижимости, как правило, следует подъем в национальной экономике.
После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости 1 . Это рынок продавца. Практически отсутствуют предложения новых объектов. Происходит перестройка на рынке недвижимости, наступает стабилизация после кризиса 2. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты рост цен на объекты недвижимости достигает апогея. Далее происходит перенасыщение рынка объектами недвижимости и наблюдается спад. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается, собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это - рынок покупателя 3. Возникают излишек строительных мощностей и перепроизводство объектов недвижимости. Строительная деятельность сокращается. Наступает стабилизация 4: спрос и предложение находятся в состоянии равновесия.
Таким образом, рынок недвижимости, являясь сложной системой, через инфраструктуру вовлекает в процессы функционирования всех своих субъектов. Более того, эти взаимодействия не статичны, они постоянно изменяются. Именно наличие этих взаимодействий обуславливают процессы самоорганизации, что приводит к изменению структуры и процессов функционирования на рынке недвижимости.
1.3 Основные подходы к оценке недвижимости
При оценке недвижимости применяются три основных подхода к оценке объектов:
1. Сравнительный подход к оценке недвижимости;
2. Затратный подход к оценке недвижимости;
3. Доходный подход к оценке недвижимости.
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным;
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Основные требования к аналогу:
- аналог похож на объект оценки по основным экономическим;
- материальным, техническим и другим характеристикам;
- сходные условия сделки.
Сравнительный подход базируется на принципах:
ѕ замещения;
ѕ сбалансированности;
ѕ спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
ѕ изучение рынка;
ѕ сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
ѕ сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
ѕ корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
ѕ установление стоимости объекта оценки.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
С = Цi ± Кi,
где С - стоимости объекта
Цi - цена продажи i-го сравниваемого объекта
Кi - корректировка цены продажи i-го сравниваемого объекта
Корректировки (поправки)- прибавляемые или вычитаемые суммы, принимающие во внимание различие между сопоставимыми и оцениваемым объектом. Они вносятся путем умножения цены продажи объекта аналога на коэффициент отражающий степень различия. Поправки бывают двух видов:
1. Процентные - могут быть отнесены к местоположению, износу,
времени продажи, качеству конструкций, наличию удобств и т.п.
2. Стоимостные - вносятся к единице сравнения.
Для расчета и внесения поправок используются следующие способы (методы):
1. Основанные на анализе парных продаж
2. Экспертные способы (методы) расчета и внесения поправок
3. Статистический
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
В основе этого подхода лежит принцип замещения - понимается минимальная стоимость изготовления (в текущих ценах) или приобретения на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного объекта, максимально близкого к рассматриваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования.
Этапы затратного подхода:
- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования;
- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений;
- расчет накопленного износа:
- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;
- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа;
- определение итоговой стоимости недвижимости.
Стоимость воспроизводства - это денежное выражение затрат воспроизведения точной копии улучшений в текущих ценах с использованием тех же материалов, строительных стандартов, проектных решений и др.
Стоимость замещения - денежная форма затрат воспроизведения улучшений имеющих ту же функцию пригодности, что и оцениваемый объект с использованием новых материалов, дизайна и т.д.
Метод разбивки по компонентам - определение компонентов недвижимости и умножения их на укрупненные стоимостные показатели.
Метод количественного анализа - заключается в составлении объективных и свободных смет строительства оцениваемого объекта как вновь возводимого.
Метод сравнительной единицы - основан на сравнении стоимости потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы из подобного типового сооружения:
СС = К * С,
где СС - сметная стоимость;
К - коэффициент;
С - стоимость единицы.
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:
- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
- оценка общественно-государственных и специальных объектов;
- оценка объектов на малоактивных рынках;
- оценка для целей страхования и налогообложения.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода:
V = I / R,
где V - стоимость недвижимости,
I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,
R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Различают два вида капитализации:
- прямая капитализация;
- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Этапы доходного подхода:
1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
2. Расчет действительного валового дохода.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
- условно-постоянные;
- условно-переменные (эксплуатационные);
- резервы.
4. Определение величины чистого операционного дохода.
5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.
2. Расчет рыночной стоимости дачи и земельного участка методом распределения
2.1 Анализ рынка недвижимости земельных участков по Самарской области
Общая характеристика земельного рынка Самарской области
По состоянию на 01.01.2013 года земельный фонд Самарской области в административных границах составляет 5356,5 тыс. га. Структура земельного фонда Самарской области:
Таблица 1 Категории земель Самарской области
|
земли сельскохозяйственного назначения |
76,66% |
|
|
земли лесного фонда |
10,73% |
|
|
земли населенных пунктов |
6,54% |
|
|
земли промышленности, транспорта и иного специального назначения |
1,30% |
|
|
земли охраняемых особо территорий |
1,63 % |
|
|
Водный фонд |
3,13% |
|
|
доля земель запаса |
0,01% |
На 1 января 2013 года в Самарской области насчитывается 11 городов,16 рабочих поселков и поселков городского типа и 1311 сельских населенных пунктов (по данным Управления Росстата по Самарской области), общая площадь земель которых составляет 350,5 тыс. га.
В целом, на земельном рынке Самарской области в январе-декабре 2013 года 23% предложений был сосредоточен в границах г.о. Самара, и 77%- в областных районах.
Основную массу предложений (в штуках, 90% от предложения) составляют земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), земли под садоводство. Земельные участки сельскохозяйственного использования занимают около 5% в структуре предложения, земли под коммерческое использование около 4%, прочие виды (лесные, особоохраняемые земли) - около 1% соответственно.
Из года в год структура предложения по назначению земельных участков остается относительно постоянной.
Рассмотрим структуру предложения рынка земли Самарской области в 2013 году.
Рисунок 3 - Структура предложения рынка земли Самарской области в 2013 году.
Рассмотрим структуру рынка предложения земельных участков Самары и Самарской области, предложенных к продаже, соток.
Рисунок 4 - Структура рынка предложения земельных участков Самары и Самарской области, предложенных к продаже, соток
Рынок земли Самары и Самарской области
Рассмотрим общую цену земельных участков без улучшений за 2 года
Рисунок 5 - Общая цена без улучшений
Наибольшая цена в 4 квартале 2011 г. наблюдалась в Красноярском (315060 тыс. р.) и Кировском районе (210950 тыс. р.), Октябрьском (80900 тыс. р.), также в Промышленном и Ленинском районе. Наименьшая цена наблюдалась в Безенчукском и Железнодорожном районах.
Наибольшая цена в 1 квартале 2012 г. наблюдалась в Красноярском (315075 тыс. р.), в Кировском (211010 тыс. р.), наименьшая цена наблюдалась также в Безенчукском и Железнодорожном районах.
Во 2 квартале 2012 г. наибольшая цена наблюдалась в Промышленном и Кировском районе, наименьшая цена такая же как в 1 квартале 2012 года.
В 3 квартале 2012 г. наибольшая цена в Волжском районе (140125 тыс. р.) и Октябрьском районе, наименьшая цена в Кинельском и Безенчукском районах.
В 4 квартале 2012 г. наибольшая цена в Красноглинском районе (105180 тыс. р.), в Промышленном и Волжском, наименьшая цена в Безенчукском, Волжском и Железнодорожном районах.
В 1 квартале 2013 г. наибольшая цена наблюдалась в Волжском районе (375025 тыс. р.), Промышленном и Красноярском районе. Наименьшая цена в Железнодорожном, Куйбышевском, Безенчукском районах.
Во 2 квартале 2013 г. наибольшая цена наблюдалась в Волжском районе (375025 тыс. р.), Промышленном, в Октябрьском. Наименьшая цена в Железнодорожном, Куйбышевском, Безенчукском районах.
В 3 квартале 2013 г. наибольшая цена наблюдалась в Красноглинском (135125 тыс. р.), Октябрьском (91325 тыс. р.) Волжском (71775 тыс.р.). Наименьшая цена наблюдалась в Железнодорожном и Безенчукском районах.
Можно сделать вывод о том, что за 2 года цены на земельные участки в Волжском районе были самые высокие. Это говорит о том, что земли в районе самые престижные, т.к. район близко расположен к городу, богат растительностью, водными ресурсами.
Низкие цены наблюдались в Железнодорожном и Безенчукском районе. Рассмотрим общую цену земельных участков с улучшениями за 2 года.
Рисунок 6 - Общая цена с улучшениями
Наибольшая цена была зафиксирована в Октябрьском районе в 4 квартале 2008 года (150800 тыс. р.) и 1 квартале 2009 года (150900 тыс. р.) и в 1 квартале 2010 года (150900 тыс. р.).
Наименьшая цена наблюдалась в Ленинском районе (1600 тыс. руб.), а также в Железнодорожном район в 4 квартале 2008 и 2009 года (1950 тыс. руб.), в Безенчукском районе в 2 квартале 2009 и 2010 года, в Советском районе в 3 квартале 2009 и 2010 года.
Рассмотрим площадь сотки земельных участков без улучшений за 2 года
Рисунок 7 - Площадь (сотки) без улучшений
В 4 квартале 2008 г. и в 1 квартале 2009 г. предлагались участки самой большой площади в Ленинском районе (50000 сот.), в Красноярском районе во 2 квартале 2010 г. (10000сот.), в 3 квартале 2010 г. (9000 сот.). Наименьшая площадь земельных участков предлагалась в Железнодорожном и Самарском районах в течение двух лет.
Рассмотрим площадь сотки земельных участков с улучшениями за 2 года.
Рисунок 8 - Площадь (сотки) с улучшениями
Максимальные площади были зафиксированы в Безенчукском районе в 1 квартале 2009 года и в Волжском районе (1652 сот.), а также в 4 квартале 2008 года в Красноярском район (19805,5 сот.).
Рассмотрим цену за сотку земельных участков без улучшений за 2 года
Рисунок 9 - Цена за сотку без улучшений
Высокая цена за сотку наблюдалась в Волжском районе в 1 и 2 квартале 2010 г. (5000 тыс.р.), в Кировском во 2 квартале 2010 г. (4764,9 тыс. р.), в 4 квартале 2008 г. в Красноярском районе (4375,1 тыс.р.). Низкая цена за сотку наблюдалась в Безенчукском районе во 2 квартале 2009 года (25,05 тыс. р.), в 3 квартале 2009 г. (29,35 тыс. р.), в Кинельском районе в 4 квартале 2009 г. (62,1 тыс. р.) недвижимость аналог рыночный стоимость
Рассмотрим цену за сотку земельных участков без улучшений за 2 года
Рисунок 10 - Цена за сотку с улучшениями
Высокая цена за сотку наблюдалась в Кировском районе в 3 квартале 2010 года (3778,3 тыс. ру.), в Красноглинском районе в 4 квартале 2008 года (1600 тыс. руб.), а также в 3 квартале 2010 года в Красноярском районе (4000 тыс. руб.).
Минимальная цена в Кинельском районе в 3 и 4 квартале 2009 года.
Рассмотрим предложение земельных участков без улучшений за 2 года
Рисунок 11 - Предложение без улучшений
Наибольшее предложение земельных участков за 2 года наблюдается в Красноярском, Волжском и в Кировском районах. (около 100 объектов в квартал). На рисунке были рассмотрены районы с предложением менее 80 объектов в квартал. Наименьшее предложение земельных участков приходится на железнодорожный район и Ленинский.
Рассмотрим предложение земельных участков с улучшениями за 2 года
Рисунок 12 - Предложение с улучшениями
Наибольшее предложение земельных участков за 2 года зафиксировано в Кировском районе ( 78 объектов), в Красноярском районе ( около 64 объектов).
На графике были отмечены районы с предложением менее 45 объектов.
2.2 Определение объектов аналогов и подбор сопоставимых районов
Таблица 2 Сравнительная характеристика объекта оценки и объекта аналога
|
№ |
Наименование характеристик |
Объект оценки |
Объекты - аналоги |
|||
|
№1 |
№2 |
№3 |
||||
|
1. |
Источник информации |
|||||
|
2. |
Общие сведения |
|||||
|
2.1. |
Контактная информация |
АН «Вершина», тел.: 45-65-90 |
АН «Ореон», тел.: 14-06-99 |
АН «Ореон», тел.: 14-06-99 |
||
|
2.2. |
Наименование объекта |
дача |
дача |
дача |
дача |
|
|
3. |
Характеристики объекта |
|||||
|
3.1. |
Общая площадь, кв.м. |
50 |
48 |
45 |
40 |
|
|
3.2. |
Площадь участка, сот. |
6 |
6.2 |
7.5 |
8 |
|
|
3.3. |
Наличие коммуникаций |
+ |
+ |
+ |
+ |
|
|
3.4. |
Техническое состояние |
удовлетворительное |
удовлетворительное |
удовлетворительное |
удовлетворительное |
|
|
3.5. |
Этажность |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
|
4. |
Характеристики местоположения |
|||||
|
4.1. |
Адрес объекта |
СНТ раздолье-1 |
Волжский, СДТ Березовая грива-1 |
СНТ раздолье-1 |
СНТ раздолье-1 |
|
|
4.2. |
Условия финансирования |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
|
|
4.3. |
Подъездной путь |
есть |
есть |
есть |
есть |
|
|
5. |
Информация о предложении |
|||||
|
5.1. |
Время продажи |
май |
май |
апрель |
март |
|
|
5.2. |
Цена продажи |
1700000 |
1550000 |
1400000 |
||
|
5.3. |
Условия владения |
полное |
полное |
полное |
полное |
|
|
5.4. |
Условия сделки |
продажа |
продажа |
продажа |
2.3 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом распределения
Таблица 3 Корректировка рыночных цен объектов недвижимости
|
Параметры |
Объект оценки |
Объекты - аналоги |
|||
|
№1 |
№2 |
№3 |
|||
|
Цена предложения |
1 700 000 |
1 550 000 |
1 400 000 |
||
|
Корректировка на уторговывание, руб. |
85 000 |
77 500 |
70 000 |
||
|
Цена продажи, руб. |
1 615 000 |
1 472 500 |
1 330 000 |
||
|
Стоимость объекта, средняя цена, руб. |
4 417 500 |
||||
|
Доля земельного участка в стоимости |
0,18 |
0,24 |
0,17 |
||
|
Средняя доля земельного участка в стоимости объекта |
0,59 |
||||
|
Стоимость земли в едином объекте, руб. |
2 606 325 |
||||
|
Стоимость улучшений, руб. |
1 811 175 |
||||
|
Площадь, кв.м. |
50 |
48 |
45 |
40 |
|
|
Цена за 1 кв.м. |
33 645 |
32 722 |
33 250 |
||
|
Право собственности |
полное |
полное |
полное |
полное |
|
|
Коэффициент корректировки на право собственности |
1 |
1 |
1 |
||
|
Скорректированная стоимость, руб. |
33 645 |
32 722 |
33 250 |
||
|
Техническое состояние |
удовлетворительное |
удовлетворительное |
удовлетворительное |
удовлетворительное |
|
|
Коэффициент корректировки на техническое состояние |
1 |
1 |
1 |
||
|
Скорректированная стоимость, руб. |
33 645 |
32 722 |
33 250 |
||
|
Наличие коммуникаций |
вода, э/э |
вода, э/э |
вода, э/э |
вода, э/э |
|
|
Коэффициент корректировки на техническое состояние |
1 |
1 |
1 |
||
|
Скорректированная стоимость, руб. |
33 645 |
32 722 |
33 250 |
||
|
Этажность |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
|
Коэффициент корректировки на этажность |
1 |
1 |
1 |
||
|
Скорректированная стоимость, руб. |
33 645 |
32 722 |
33 250 |
||
|
Подъездной путь |
есть |
есть |
есть |
есть |
|
|
Коэффициент корректировки на подъездной путь |
1 |
1 |
1 |
||
|
Скорректированная стоимость, руб. |
33 645 |
32 722 |
33 250 |
||
|
Условия финансирования |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
|
|
Коэффициент корректировки на условия финансирования |
1 |
1 |
1 |
||
|
Скорректированная стоимость, руб. |
33 645 |
32 722 |
33 250 |
||
|
Дата выборки |
май |
май |
апрель |
март |
|
|
Корректировка на дату выборки |
- |
327 |
665 |
||
|
Скорректированная стоимость, руб. |
33 645 |
33 049 |
33 915 |
||
|
Местоположение |
СНТ раздолье-1 |
Волжский, СДТ Березовая грива-1 |
СНТ раздолье-1 |
СНТ раздолье-1 |
|
|
Корректировка на местоположение |
596 |
- |
- |
||
|
Скорректированная стоимость, руб. |
34 241 |
33 049 |
33 915 |
||
|
Количество корректировок |
1 |
1 |
1 |
||
|
Стоимость 1 кв. м., руб. |
(34 241 + 33 049 + 33 915) / 3 = 33 735 |
Стоимость дачи площадью 50 кв. м. ровна 33 735 * 50 = 1 686 750 рублей.
Стоимость дачи площадью 50 кв. м. ровна один миллион шестьсот восемьдесят семь тысяч рублей.
Объяснение корректировок:
1. Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены продажи, выполнен на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю. Данная уступка в среднем составляет 5-10%.
2. Были проведены расчеты доли земельного участка в стоимости экспертным методом. Объект оценки составил 0,59%, Объект 1 - 0,18%, объект 2 - 0,24%, объект 3 - 0,17%.
3. Корректировка цен продаж не требуется, т.к. все объекты находятся в собственности и не требуют обременения.
4. Корректировка на право собственности не требуется, т.к. по всем сравниваемым объектам соответствует оцениваемому объекту.
5. Корректировка на техническое состояние не требуется, т.к. по всем сравниваемым объектам соответствует оцениваемому объекту.
6. Корректировка на наличие коммуникаций не требуется, т.к. по всем сравниваемым объектам соответствует оцениваемому объекту.
7. Корректировка на этажность не требуется, т.к. по всем сравниваемым объектам соответствует оцениваемому объекту.
8. Корректировка на подъездной путь не требуется, т.к. по всем сравниваемым объектам соответствует оцениваемому объекту.
9. Корректировка на условия финансирования не требуется, т.к. по всем сравниваемым объектам соответствует оцениваемому объекту.
10. Корректировка на дату выборки проводится в среднем на 1% в месяц, поэтому для аналога 2 корректировка - 1%, для аналога 3 корректировка - 2%.
11. Корректировка на местоположение проводится методом парных продаж, выбираем аналоги 1 и 2, корректировка составляет 33645-33049=596 рублей.
Заключение
В заключении необходимо сказать, что оценка стоимости недвижимости - это процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости.
В оценку стоимости недвижимости входит следующее: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.
Главный нормативно-правовой акт, который регулирует оценочную деятельность - это Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014).
В курсовой по теме «Оценка рыночной стоимости дачи и земельного участка»:
Были рассмотрены теоретические основы оценки недвижимого имущества;
Исследована характеристика классификаций объектов недвижимости;
Исследовано развитие отечественного рынка недвижимости;
Исследованы основные подходы к оценке недвижимости;
Рассчитана стоимость дачи и земельного участка сравнительным подходом, методом распределения.
Рыночная стоимость дачи и земельного участка составила округленно 1 687 000 (Один миллион шестьсот восемьдесят семь тысяч) рублей.
Список используемых источников
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г., с изменениями от 30 декабря 2008 года
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с последними изменениями от 24.07.2008)
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ЗК РФ) (с последними изменениями от 27 декабря 2009 года)
4. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г., с изменениями от 11.04.2002 N 36-ФЗ
5. Федеральный закон "О государственном земельном кадастре» от 2.01.2000 № 28-ФЗ (редакция от 4.12.2006)
6. Федеральный закон от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
7. Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". - САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868.
8. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости»: учебник для вузов, 2-е изд, испр.- СПб: Питер, 2010
9. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М., 2011. С. 7
10. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика./ Козырь О.М. М., -2010. - 340с.
11. Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества: Реальность и перспективы // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2012. № 2.
12. Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. М., 2007. Нагаев Р.Т. «Недвижимость: энциклопедический словарь» - 5-е изд., доп. и перераб. - М.: ЗАО «Издательство `Экономика'», 2008г.
13. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости»: Учебное пособие для вузов - М.: Эксмо, 2007г. 303 с.
Приложения
Приложение 1
« 14 » апреля 2015г.
АКТ
Сдачи-приемки
работ по договору № 123 от « 5 » апреля 2015 г.
Мы, нижеподписавшиеся, представитель ОЦЕНЩИКА директор Борисовой Валерии Владимировны, с одной стороны, и представитель ЗАКАЗЧИКА Борисов Андрей Викторович с другой стороны, составили настоящий акт о нижеследующем:
1. В соответствии с договором на выполнение работ по оценке рыночной стоимости имущества, ОЦЕНЩИК передает, а ЗАКАЗЧИК принимает экспертное заключение о рыночной стоимости объектов собственности, представленных к оценке, в форме заключения (справки).
2. ЗАКАЗЧИК свидетельствует о том, что выполненная продукция (заключение) удовлетворяет условиям договора и в надлежащем порядке оформлена.
3. Настоящий акт является основанием для завершения срока действия договорных отношений и окончательного расчета между сторонами.
Настоящий акт составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, и подписан
|
Оценщик: ООО « Альянс» |
Заказчик: |
|||
|
Адрес: г.Тольятти, Центральный район, ул. Ленина 79 |
Борисов Андрей Викторович, |
|||
|
ИНН 7734523134 КПП 773401001 |
(паспорт гражданина РФ, серия 3604 |
|||
|
БИК 04521945 |
номер 154257, выдан отделом |
|||
|
р/с 78400005300901820704 в ОАО « Сбербанк» |
УФРМС, по Самарской области, г.Тольятти Комсомольского района, 25.05.2005 |
|||
|
корр./счет 19200000000501810301 |
Адрес регистрации: г.Тольятти, Центральный район, ул. Набережная, 7 |
|||
|
Тел: 773-69-60 |
||||
|
_______________ |
/Большакова Г.В./ |
(Личная подпись) |
( Расшифровка подписи) |
Приложение 2
|
Наименование |
Объекты - аналоги |
|||
|
Объект 1 |
Объект 2 |
Объект 3 |
||
|
Источник информации |
||||
|
Цена продажи |
1 615 000 |
1 472 500 |
1 330 000 |
Приложение 3
Оказания оценочных услуг
г. Тольятти «05» апреля 2015г.
"Заказчик" Борисов Андрей Викторович (паспорт гражданина РФ, серия 3609, номер 120668, выдан отделом УФМС по самарской области, г. Тольятти, комсомольского района, 21.06.2003г.), именуемый (-мая) в дальнейшем «ЗАКАЗЧИК», с одной стороны и ООО «Альянс», в лице Генерального директора Борисовой Валерии Владимировны, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «ОЦЕНЩИК» с другой стороны, вместе именуемые «СТОРОНЫ», заключили настоящий Договор (далее - ДОГОВОР) о нижеследующем
1 Предмет договора
1.1 ЗАКАЗЧИК поручает и оплачивает, а ОЦЕНЩИК оказывает ему на условиях настоящего договора комплекс услуг по оценке "вид оцениваемой стоимости" "вид прав" на "наименование Объекта оценки"
1.2 Адрес месторасположения объекта оценки:_445045г. Тольятти, Центральный район, ул. Набережная, д. 7
1.3 Собственник объекта оценки: Борисов Андрей Викторович
1.4 Цель оценки "определение рыночной стоимости"_
1.5 Назначение оценки: "для продажи". Отчет об оценке не может быть использован по какому-либо иному назначению, кроме назначения, оговоренного в п. 1.5 настоящего договора и техническим заданием на оценку.
1.6 Дата проведения оценки: 08 апреля 2015 г.
1.7 Итоговая стоимость объекта оценки в отчете будет выражена в рублях. Основание заключения ДОГОВОРА - взаимная инициатива сторон.
1.8 Выполнение заказа по ДОГОВОРУ осуществляется ОЦЕНЩИКОМ в соответствии с требованиями Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.98 г. в действующей редакции, а так же стандартами оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, а так же стандартами оценки, разработанными НП «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских Магистров Оценки» (НП «АРМО»).
1.9 ОЦЕНЩИК предоставляет ЗАКАЗЧИКУ информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, о стандартах оценки.
1.10 ОЦЕНЩИК представляет ЗАКАЗЧИКУ Отчет об оценке в письменной форме на русском языке в двух экземплярах.
2. Стоимость работ и порядок расчетов
2.1 Стоимость работ ОЦЕНЩИКА по настоящему Договору составляет 20 000(двадцать тысяч рублей), в том числе НДС 18 % Основание: Уведомление о возможности применения упрощенной системы налогообложения от 12 мая 2014 г. № 521.
2.2 Оплата производится путём предоплаты в размере 100% (Сто процентов) от общей стоимости работ. (В случае если стоимость работ по договору составляет более 50 000 руб. предоплата может составлять 50% (пятьдесят) процентов от общей стоимости услуг.)
2.3 Датой предоплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет ОЦЕНЩИКА, указанный в п. 9
2.4 Окончательная оплата выполненной работы производится ЗАКАЗЧИКОМ до получения отчета и подписания СТОРОНАМИ Акта сдачи - приемки работ. (В случае если стоимость работ по договору составляет более 50 000 руб.)
2.5 Датой окончательной оплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет ОЦЕНЩИКА, указанный в п. 9
3. Порядок проведения работ и сроки оценки работ
Сдача - приемка выполненных ОЦЕНЩИКОМ работ, предусмотренных п. 1.1 настоящего ДОГОВОРА, проводится следующим образом:
3.1 Датой начала работ считается дата выполнения ЗАКАЗЧИКОМ пункта 2.2 настоящего ДОГОВОРА, но не ранее выполнения ЗАКАЗЧИКОМ пункта 4.4.1. настоящего ДОГОВОРА.
3.2 Окончание работ по настоящему ДОГОВОРУ: через семь_ рабочих дня(-ей) с даты начала работ ОЦЕНЩИКОМ (в соответствии с пунктом 3.1), но не ранее выполнения ЗАКАЗЧИКОМ п. 2.4 настоящего договора
3.3 Датой окончания работ по ДОГОВОРУ считается дата передачи ЗАКАЗЧИКУ ОРИГИНАЛА отчета, и подписания Акт сдачи - приемки работ.
3.4 В случае необоснованного отказа от подписания или уклонения от подписания Акта сдачи - приемки работ со стороны ЗАКАЗЧИКА на срок более ТРЕХ рабочих дней с даты предоставления ЗАКАЗЧИКУ отчета, работы считаются принятыми. Акт сдачи - приемки работ, подписанный в одностороннем порядке, считается вступившим в силу и предоставленные услуги подлежат оплате в установленном настоящим ДОГОВОРОМ порядке.
3.5 В случае мотивированного отказа Заказчика от подписания Акта сдачи - приемки работ, ЗАКАЗЧИК обязан в два рабочих дня с момента получения отчета направить ОЦЕНЩИКУ перечень замечаний и предложений.
3.6 Суждения и предложения по компоновке и редакции текста Отчета не признаются замечаниями. ОЦЕНЩИК не обязан, но может реализовать их, если те не противоречат законодательству и требованиям лицензирующих и надзирающих органов.
3.7 Исполнитель обязан провести оценку объекта добросовестно и объективно, силами квалифицированных специалистов - оценщиков соответствующего профиля и к определенному настоящим договором сроку. Подробная информация о сотрудниках, имеющих право проводить работу по настоящему договору их профессиональном опыте и сведения о саморегулируемой организации, приведены в Приложении № 1 к договору.
3.8 В случае недостаточности средств страховки оценщика и компенсационного фонда для покрытия убытков и имущественного вреда Заказчику, Исполнитель несет дополнительную ответственность по возмещению убытков и имущественного вреда в размере ХХ ХХХ ХХХ рублей. Сведения о страховой компании приведены в Приложении № 1 к договору.
4. Права и обязанности сторон
4.1 ОЦЕНЩИК имеет право (на основании закона 135-ФЗ в действующей редакции):
4.1.1 Проводить осмотр и фотографирование имущества.
4.1.2 Применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
4.1.3 Требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки.
4.1.4 Получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки.
4.1.5 Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной: в случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, ОЦЕНЩИК указывает это в отчете.
4.1.6 Привлекать по своему выбору, за свой счет отдельных специалистов, либо специализированные организации для выполнения работ, либо для консультирования.
4.1.7 Отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если ЗАКАЗЧИК нарушил условия ДОГОВОРА, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие ДОГОВОРУ условия работы, и потребовать возмещения понесенных убытков.
4.1.8 Требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.
4.2 ОЦЕНЩИК обязан:
4.2.1 Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законодательства РФ об оценочной деятельности.
4.2.2 Выполнить работу с надлежащим качеством.
4.2.3 Сообщить ЗАКАЗЧИКУ о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки.
4.2.4 Обеспечить сохранность документов, получаемых от ЗАКАЗЧИКА и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки.
4.2.5 Предоставить по требованию ЗАКАЗЧИКА документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, Свидетельство на осуществление оценочной деятельности, страховой полис.
4.2.6 ОЦЕНЩИК обязуется сохранить конфи...
Подобные документы
Анализ рынка недвижимости земельных участков по Самарской области. Определение объектов аналогов и подбор сопоставимых районов. Расчет стоимости объекта недвижимости методом распределения. Базовая формула доходного подхода. Коэффициент капитализации.
курсовая работа [672,3 K], добавлен 04.06.2015Определение рыночной стоимости земельного участка. Земля как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства. Структура земельного фонда РФ по категориям земель. Согласование результатов оценки стоимости земельного участка.
курсовая работа [1,6 M], добавлен 06.03.2014Маркетинговая стратегия использования земли в регионе. Определение рыночной стоимости земельного участка. Затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке. Метод сравниваемых продаж стоимости базового участка. Принцип остаточной продуктивности.
курсовая работа [37,4 K], добавлен 21.07.2011Анализ рынка недвижимости и земель, предназначенных под застройку. Определение рыночной стоимости земельного участка в муниципии Кишинеу методами, предусмотренными нормативными актами по оценке земли. Назначение и цель оценки, согласование ее результатов.
курсовая работа [68,4 K], добавлен 09.06.2011Основные особенности процесса оценки недвижимости. Обоснование величины рыночной стоимости земельного участка под застройку на примере участка в городе Новосибирск. Анализ согласования результатов оценки для определения итоговой величины стоимости участка
дипломная работа [5,5 M], добавлен 12.07.2012Обобщение основных принципов оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения. Методы определения залоговой стоимости земельного участка. Залог земельного участка, как частный случай ипотеки. Рекомендации по оценке.
реферат [59,5 K], добавлен 22.07.2011Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012Развитие рынка земли в России. Принципы рыночной оценки стоимости земли. Подача заявки и конкретизация задачи по оценке земельного участка. Расчет стоимости оцениваемого участка. Оформление отчета о результатах рыночной оценки размера арендной платы.
дипломная работа [133,0 K], добавлен 20.10.2011Описание земельного участка и здания офисного типа, расположенного на нем. Элементы коммунального обеспечения. Расчет рыночной стоимости земельного участка и объекта недвижимости. Изучение рынка офисных помещений. Метод дисконтированных денежных потоков.
контрольная работа [19,9 K], добавлен 16.02.2015Ценность земельного участка как объекта и товара на рынке недвижимости, право собственности на недвижимое имущество. Определение рыночной стоимости предприятия, ликвидационная стоимость потенциального дохода. Эффективное использование земельного участка.
контрольная работа [18,7 K], добавлен 04.04.2011Анализ рынка продажи земельных участков в городе Казань. Описание объекта оценки. Исследование эффективности использования земельного участка при строительстве офисного здания. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты.
курсовая работа [92,9 K], добавлен 11.03.2014Основные виды правоустанавливающих документов на объект недвижимости в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав. Оценка рыночной стоимости гаража. Затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке недвижимости.
курсовая работа [716,0 K], добавлен 08.06.2015Характеристика основных видов оценочной деятельности, их экономическое содержание и методы государственного регулирования. Определение методов расчета рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода. Оценка стоимости земельного участка.
контрольная работа [48,4 K], добавлен 10.10.2014Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
дипломная работа [223,5 K], добавлен 19.12.2011Цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости. Методы капитализации земельной ренты, техники остатка для земли, освоения земельного участка.
контрольная работа [22,0 K], добавлен 09.12.2013Понятие земельного участка и методов оценки его рыночной стоимости. Сущность принципов оценки: полезности, спроса, предложения, замещения, ожидания и соответствия. Содержание этапов процедуры оценки. Отличия общепринятых подходов в оценке участка.
курсовая работа [37,5 K], добавлен 25.01.2014Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014Описание объектов оценки – квартиры и земельного участка с индивидуальным жилым домом. Анализ рынка квартир, садоводческих и огороднических товариществ за последнее полугодие. Определение стоимости объектов сравнительным, доходным и затратным подходами.
курсовая работа [3,6 M], добавлен 25.01.2015Определение стоимости объекта оценки по выбранным методическим подходам. Анализ рынка недвижимости в районе объекта оценки. Расчет ставки капитализации. Определение чистого операционного дохода с земельного участка. Расчет стоимости земельного участка.
курсовая работа [74,7 K], добавлен 22.01.2014Этапы оценки стоимости недвижимости. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Методы расчета физического износа административного здания, рыночной стоимости земельного участка, величины арендной платы.
курсовая работа [61,7 K], добавлен 18.11.2011
