Определение стоимости 3-х комнатной квартиры в многоэтажном кирпичном жилом доме

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Красноярского края

краевое государственное бюджетное

профессиональное образовательное учреждение

«Красноярский аграрный техникум»

КУРСОВАЯ РАБОТА

МДК: «Оценка недвижимого имущества»

тема: Определение стоимости 3-х комнатной квартиры в многоэтажном кирпичном жилом доме

Выполнил: студент

группы И-2-12

Пинчук С.Д.

Проверила: Малькова А.П.

Красноярск

2015

Введение

Оценщиком ООО «Недвижимость» согласно договору № 18 от 05.02.2015 года, произведен осмотр и оценка стоимости трех комнатной квартиры в кирпичном жилом доме, расположенном в г. Красноярск в Октябрьском районе по ул.Калинина дом 15 кв.2 .

Оценка объекта недвижимости произведена в соответствии с :

1. Федеральный закон № 155 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

2. Постановление правительства № 319 от 15.03.1997 года «О порядке определения нормативной цены земли»;

3. Постановление правительства № 945 от 25.08.1995 года «О государственной кадастровой оценке земель»;

4. Постановление № 316 от 8 апреля 2000 года «Об утверждения правил поведения государственной кадастровой оценке земель»;

5. Постановление № 932 от 20.08.1998 года «Об уполномоченном органе п контролю за осуществлением оценочной деятельности»;

6. Постановление № 395 от 7.06.2002 года «О лицензировании оценочной деятельности;»

7. Постановление № 134 от 03.05.2005 года «Об утверждении порядка организации экспертизы отчетов об оценке ».

Оценка проведена по состоянию с 5 февраля 2015г, исследования и анализ, приведенные в отчете, были проведены в период с 5 февраля 2015 года по 16 марта 2015 года.

Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость составляет: 1900000 (один миллион девятьсот тысяч)рублей.

Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что наиболее вероятное значение стоимости объекта оценки с учетом всех поправок составляет: 1805 (один миллион восемьсот пять тысяч)рублей.

Специалист по оценке земельно-имущественных прав Пинчук Сергей Дмитриевич.

Раздел 1. Общие сведения

Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки	3-х комнатная квартира в многоэтажном кирпичном жилом доме.
Итоговая величина стоимости объекта оценки

Задание на оценку

Объект оценки	3-х комнатная квартира в многоэтажном кирпичном жилом доме.
Имущественные права на объект оценки	Собственность
Оцениваемые права	Собственность
Цель оценки	Определение рыночной стоимости для сделки купли-продажи.
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничением	Сделка купли-продажи
Вид стоимости	1. Рыночная стоимость. 2. Ликвидационная стоимость.
Дата оценки
Дата составления отчета
Период проведения работ по оценке объекта	05.02.2015 года-16.03.2015 года
Собственник	А.Ф. Буйко
Основание для проведения оценки	Договор на оценку № 18 от 05.02.15 года
Стандарты оценки	- Федеральный стандарт оценки ФСО № 1, утвержденному Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 г. № 256, -Федеральный стандарт оценки ФСО № 2, утвержденному Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 г. № 255, - Федеральный стандарт оценки ФСО № 3 утвержденному Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 г. № 254.

Сертификат рыночной стоимости. Данный сертификат дает удостоверение подлинности следующих фактов:

· Утверждения и факты являются правильными и соответствуют действительности;

· Анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются независимыми;

· Отсутствует текущий имущественный интерес к оцениваемому объекту, нет обязательств по отношению к объекту или его владельцу;

· Анализ, мнению и заключения соответствуют требованиям:

- Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.91998 г.,

- Федерального Закона Российской Федерации от 05.02.2007 г. № 13-ФЗ,

- Федеральному стандарту оценки ФСО № 1, утвержденному Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 г. № 256,

- Федеральному стандарту оценки ФСО № 2, утвержденному Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 г. № 255,

- Федеральному стандарту оценки ФСО № 3 утвержденному Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 г. № 254.

· Оценка объекта оценки была произведена в индивидуальной форме.

Сделанные допущения и ограничивающие условия

Оценка объекта произведена в соответствии со следующими допущениями:

- при оценке упор был произведен на достоверность правоустанавливающих документов на оцениваемый объект;

- в курсовой также использовались данные печатных источников.

Сведения о заказчике оценки

Заказчик: Буйко Александр Францевич.

Реквизиты: паспортные данные: 25 98 164178.

Сведения об оценщике

Оценщик: Пинчук Сергей Дмитриевич.

Реквизиты: паспортные данные:04 13 174318 .

Лицензия: на осуществление оценочной деятельности № 24-010018 от 01.10.2014 года.

Полис страхования: гражданской оценки оценщика № 24-500018 10.10.2014 года. Выдан ООО «РЭСО-Красноярск».

Раздел 2. Определение основных оценочных понятий (терминов)

1. Недвижимость - это признанное недвижимым в соответствии с законом имущество. Недвижимость должна иметь соответствующие признаки стационарности, прочной связи с землей, долговечности и высокой стоимости. К недвижимости относятся участки недр и земельные участки и находящиеся на них здания и сооружения.

2. Движимое имущество- имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости с которым оно связано.

3. Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ)-использование актива (прежде всего, это относится к имуществу), которое физически возможно, имеет надлежащееоправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого актива даетмаксимальную величину стоимости.

4. Метод сравнения продаж - определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

5. Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.

6. Корректировки (поправки) - прибавляемые или вычитаемые суммы, выражающие различия между сопоставимым и оцениваемым объектами. Используются в методе прямого сравнительно анализа продаж.

7. Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процессы: сбора и анализа данных; проведения расчетов стоимости имущества; и оформления результатов оценки. Обычно при оценке имущества используют затратный подход, подход сравнительного анализа продаж и доходный подход.

8. Здание- разновидность наземного строительного сооружения с помещениями, созданного в результате строительной деятельности в целях осуществления определенных потребительских функций, таких как проживание (жилище), хозяйственная, или иная деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Здание включает в себя сети инженерно-технического обеспечения и системы (оборудование) инженерно-технического обеспечения. Здание может иметь также эксплуатируемые помещения в подземной части. Сооружение, не имеющее надземной части, не является зданием.

9. Сооружение -- это результат строительной деятельности для осуществления определённых потребительских функций. Например, инженерно-технические сооружения: мосты, плотины, мачты, радио- и телебашни, тоннели, сооружения метрополитена, фортификационные сооружения, мемориальные сооружения (памятники, мемориальные пирамиды и обелиски), архитектурные сооружения (аркады, колоннады, обелиски) и многие другие.

10. Земельный участок -- часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу. Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в государственном кадастре недвижимости. Правовой статус участка определяет форму законного владения, его целевое назначение и разрешенное использование. Согласно Земельному кодексу РФ, границы участка должны быть определены в соответствии с федеральными законами.

11. Помещение -- часть пространства здания или другого объекта недвижимого имущества, выделенная для самостоятельного использования.

12. Улучшение - уточнение, усовершенствование, исправление, подъём, совершенствование, повышение; обработка, поправка, починка, отделка, ремонт, реформа, прогресс, шаг вперед; оттачивание, амелиорация, тюнинг.

13. Инвентарный номер - присваиваемый каждому инвентарному объекту соответствующий номер для ведения аналитического учета, организации контроля за правильным использованием основных фондов в рамках бухгалтерского учета внутри организации (юридического лица). Инвентарный номер закрепляется за объектом на все время его эксплуатации. Не рекомендуется использовать для вновь введённых объектов инвентарные номера объектов, списанных (выведенных из учёта) ранее пяти лет.

14. Объект оценки -- движимое и недвижимое имущество, нематериальные активы предприятия, его экономическое состояние и риски, связанные с деятельностью предприятия.

15. Оценка-- процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

16. Разрешенное использование- исчерпывающий перечень целей, для которых может использоваться объект недвижимости, в том числе и земельный участок, всех обременяющих его реальных повинностей, сервитутов и иных ограничений использования, разработанный на основе схем зонирования территории и отдельных объектов недвижимости.

17. Сервитут -- право ограниченного пользования чужим земельным участком зданием, сооружением и другим недвижимым имуществом.

18. Арендная плата - плата за имущество либо иной объект аренды, предоставляемый во временное владение и пользование, размер, периодичность и сроки внесения которой определяются договором аренды.

19. Полезность - в оценке определяется возможностями и способами использования недвижимости , обуславливающими величину и сроки получаемого дохода и других выгод.

20. Затраты косвенные в строительстве- расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству (стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые, рекламные и другие расходы).

Затраты прямые в строительстве - расходы, непосредственно связанные со строительством (стоимость строительных материалов и оборудования, заработная плата рабочих, стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей, стоимость коммунальных услуг, стоимость доставки и хранения материалов и другие расходы).

21. Стоимость -- основа количественных соотношений при добровольном обмене товарами между собственниками. Разные экономические школы природу стоимости объясняют по-разному: затратами рабочего времени, балансом спроса и предложения, издержками производства, предельной полезностью и др.

Виды стоимости:

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Рыночная стоимость-это наиболее вероятная величина, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ликвидационная стоимость- это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличии от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. При определении ликвидационной стоимости основная трудность в том, что неизвестен покупатель ОИС, поэтому ликвидационная стоимость может быть существенно заниженной по сравнению с реальной рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость - определяется методами массовой оценки, утвержденными в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. (для земельных участков).

Страховая стоимость - стоимость собственности, определяемая положениями страхового контракта или полиса.

Налогооблагаемая стоимость - стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности.

Утилизационная стоимость - стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта.

Балансовая стоимость - затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию.

Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях; определяется в процессе переоценки основных фондов. Остаточная стоимость - это первоначальная (восстановительная) за минусом амортизации.

Эффективная стоимость-стоимость активов, равная большей из двух величин - потребительной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

22. Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) - данные нормативных документов, как правило, отраслевого назначения, предназначенные для определения стоимости строительства на стадии технико-экономических обоснований, разрабатываемые на здания и сооружения в целом или на виды работ на основании смет к рабочим чертежам типовых и индивидуальных проектов.

23. Износ -- изменение размеров, формы, массы или состояния поверхности изделия или инструмента вследствие разрушения (изнашивания) поверхностного слоя изделия при трении.

Виды износа:

Физический износ - изменение формы, размеров, целостности и физико-механических свойств деталей и узлов, устанавливаемое визуально или путем измерений.

Функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам.

Внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый износ - износ объекта недвижимости, затраты на устранение которого превышают дополнительную стоимость объекта недвижимости, получаемую в результате его устранения.

24. Остаточная экономическая жизнь - период, в течение которого улучшения на земельном участке будут вносить вклад в стоимость объекта недвижимости.

25. Нормативный срок службы - определенный нормативными документами срок службы зданий, сооружений и других строений.

26. Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.

27. Срок физической жизни-- отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению, определяется в зависимости от группы капитальности зданий и в оценочной практике выступает естественным ограничителем срока их экономической жизни.

28. Экономическая жизнь-- это период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость собственности. Экономическая и физическая жизнь могут сильно отличаться. В любой момент времени экономическая жизнь объекта не может превосходить его физическую жизнь. В отечественной практике при технико-экономическом обосновании проекта в соответствии с группой капитальности здания определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания. Обычно он указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания.

29. Эффективный возраст объекта-- это возраст, соответствующий состоянию и полезности объекта. Эффективный возраст может быть меньше, чем его действительный (хронологический) возраст, если его эксплуатировали на уровне выше среднего, или оно имеет отличительные потребительские качества, или на рынке существует неудовлетворенный спрос на подобные здания. Если здание не имело соответствующих условий эксплуатации, его эффективный возраст может быть больше, чем действительный возраст.

30. Ценам -- количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать) единицу товара. По сути, цена является коэффициентом обмена конкретного товара на деньги. Цена -- фундаментальная экономическая категория.

31. Доход чистый операционный (ЧОД) - часть действительного (эффективного валового дохода), которая остается после выплаты всех операционных расходов.

Подходы к оценке недвижимости.

1. Сравнительный подход.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2. Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

- расчет накопленного износа (Ин):

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа

Су=Снс-Си

- определение итоговой стоимости недвижимости

Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация;

- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Раздел 3. Объем, этапы и структура процесса оценки

1. Основные этапы проведения оценки.

ь Определение проблемы.

ь Составление плана оценки.

ь Сбор данных (специфический, сравнительный, общий).

ь Анализ данных.

ь Анализ наиболее эффективного использования.

ь Применение методов оценки (затратного, сравнения продаж, капитализации дохода).

ь Согласование результатов и установление итоговой величины стоимости.

ь Составление отчета об оценке.

Самые важные этапы процесса оценки.

Определение проблемы. На этом разделе предусматривается:

1. Установление границ оцениваемого имущества.

2. Определение имущественных прав.

3. Выявление цели и функции оценки.

4. Выбор даты оценки, т.е. расчетная рыночная стоимость должна быть привязана по времени к конкретной дате.

5. Определение вида оцениваемой стоимости.

Составление плана оценки. План оценки определяет количество и сложность работ, требуемое для выполнения заказа время, необходимый персонал. План служит базой для сбора исходных данных. В его основу кладется договор с клиентом.

Сбор данных. Выполнение работ по оценке стоимости представляет собой задачу прикладного экономического анализа, в основе которой лежат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов.

Выделяют три основные категории информации:

ь Специфическая - по непосредственному окружению, по самому участку, по сооружениям.

ь Общая - экономическая, социальная, политическая, физическая.

ь Сравнительная - по продажам, затратам, доходам и расходам, ставкам и процентам.

I. Региональные и городские данные дают экономическую основу для оценки и анализа окружения, в котором объект оценки должен быть конкурентоспособным.

К региональным данным относятся:

ь Расположение объекта недвижимости относительно близлежащих городов, рынков и городских центров.

ь Экономические тенденции развития региона.

ь Услуги, включая коммунальные, доступные в регионе.

II. Данные по ближайшему окружению должны быть детализированы до такой степени, чтобы читать отчета по оценке смог судить о ходе приводимого анализа данных.

Анализ данных. В процессе необходимо провести анализ данных на полноту и достоверность. При появлении сомнений в отношении каких-либо данных они отбрасываются и заменяются новыми.

Согласование результатов и установление итогов величины стоимости. На этом этапе оценщик указывает значения стоимости, полученных при использовании различных подходов, для получения окончательной величины стоимости.

Таблица 1

Структура процесса оценки

Постановка задачи	-Идентификация объекта оценки- местоположения объекта, его статуса и физического состава. -Цель оценки - возможность использования учета об оценке. -Согласование даты оценки. -Виды стоимости должны ответствовать целям оценки.
Составление плана работ	-График работ по оценке. -Источник и способы сбор информации -Затраты на сбор и обработку информации -Оценочная методология.
Сбор и обработка информации	-Сбор информации -Проверка полноты и достоверности информации -Обработка информации.
Определение варианта ННЭИ	-Соответствие правовым требованиям и допущения -Физическая возможность -Экономическая осуществимость -Максимальная продуктивность.
Оценка стоимости объекта на основе сравнительного подхода	Сравнительный подход-это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Согласование результатов	-Проверка получаемых данных -Проверка допущений и выводов -Проверка математических расчетов -Заключение о рыночной стоимости объекта.
Оценка ликвидационной стоимости объекта	Ликвидационная стоимость- это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Составление отчета об оценке	Отчет об оценке - это документ, составленный в письменной форме, отражающий субъективное мнение оценщика, содержащий обоснования его точки зрения на стоимость объекта оценки с учетом потенциального и реального времени в условиях конкретного рынка на конкретную дату.

Раздел 4. Краткое описание Объекта

Ш дата основания октябрьского района г.Красноярска 25 июня 1938г.

Ш Площадь р-н 83.6 кв. км.

Ш протяженность дорог Октябрьского района составляет 150 км.

Ш климатические характеристики континентальный с морозной зимой и жарким летом с малым количеством осадков. Среднегодовая температура -- -6.5 °C; среднегодовое количество осадков -- 465 мм.

Ш исторический очерк.25 июня 1938 года Постановлением Президиума ВЦИК в городе Красноярске был образован Когановический район, который в 1957 году был переименован в Октябрьский.

Ш промышленность Октябрьского района города Красноярск. На территории района расположено 14 крупных промышленных предприятий, ими в 2000 году произведено продукции (работ, услуг) в фактических ценах предприятий (без НДС и акциза) на 894,31 млн. рублей, в том числе товаров народного потребления на 582,59 млн. рублей, в том числе выпуск пищевых продуктов на 496,36 млн. рублей. Пищевая промышленность является крупнейшей отраслью хозяйства в Октябрьском районе

Ш инфраструктура Октябрьского района города Красноярск . Сегодня Октябрьский район - это «западные ворота» столицы края. Среди 7 районов города Октябрьский район занимает второе место по величине территории и численности населения. Выгодной особенностью района является его непосредственное соседство со значительной зелёной зоной. В районе сосредоточена академическая и отраслевая наука, крупнейшая в городе инфраструктура по зимним видам спорта, важнейшие объекты здравоохранения краевого значения.

Таблица 2

Карта транспортной доступности Октябрьского района г.Красноярск, Калинина 15.

Город (населенный пункт)	Расстояние по карте (в км)	Направление
Новосибирск	789 км	ЗВ
Железногорск	82,6 км	СЗ
Сосновоборск	48,6 км	ЗВ
Абакан	410 км	СЮ
Элита	6,8 км	ЗВ
Солонцы	5,36	СЗ
Кузнецово	13,3	ЮВ
Канск	228,9	ЗВ
Вознесенка	18,5	ЮВ
Березовка	15,8	ЮВ

Раздел 5. Юридическое обоснование права собственности

1. Технический паспорт жилого помещения (квартиры) № 2 в доме № 15, улица Калинина. Паспорт составлен по состоянию на 19 октября 2009 года.

2. Договор передачи жилого помещения в собственность граждан от 24.09.2009 года.

Раздел 6. Местоположение и описание объекта недвижимости

Осмотр и описание объекта недвижимости.

1. Описание участка.

1.1. Город Красноярск, Октябрьский р-н.

1.2. Зона градостроительной ценности № 12.

1.3. Квартал ограничен с севера, ул. Станиславского, с востока ул. Индустриальная, с запада ул. Лизы Чайкиной и с юга ул. Комбайностроителей.



1.4. Участок имеет

1.5. Ближе всего от участка находятся автобусная остановка: «ул.Калинина» - 0,004 км, железнодорожный вокзал- 4,3км, автовокзал - 6,8 км. Также хорошо развита инфраструктура городского общественного транспорта: автобусы: 13,84,88 ,4.

1.6. Форма участка прямоугольник со сторонами 120*94м

1.7. Рельеф плоский.

1.8. План соответствует действительности.

2. Описание окружения

2.1. Жилая застройка.

2.2. Этажность- 5

2.3. Возраст застройки -39 лет. Территория освоена.

2.4. Свободные площади отсутствуют.

2.5. Застройка участка в полной степени соответствует потребностям.

2.6. Инженерное обеспечение соответствует всем правилам ГОСТа и СНиПа для жилой застройки. Дом обеспечен центральным отоплением, центральным водоснабжением, наружным электроснабжением, центральной канализацией, центральным горячим водоснабжением, радио, вентиляцией, интернетом, телевидением, домофонной системой.

2.7. В кварталах от рассматриваемого участка нет ни каких производственных предприятий.

3. Описание зданий и сооружений.

3.1. Интенсивность застройки- 12%.

3.2. На участке построен один 16 этажный кирпичный жилой дом на площади 930 кв.м.

3.3. Фундамент здания бетонного ленточного типа.

3.4. Стены кирпичные.

3.5. Перегородки брусовые, дощатые.

3.6. Перекрытия деревянные.

3.7. Полы дощатые, линолеум.

3.8. Окна ПВХ.

3.9. Двери железные.

4. Внутренняя отделка

- санитарно - и электротехнические работы;

- год постройки 1974

- фактический возраст дома - 39 лет

- нормативный срок эксплуатации;

- капитальные ремонты.

Описание помещения (помещений):

- количество на этаже;

- общая площадь объекта, в т.ч. жилая - 49,8

- число комнат - 3

- этажность здания - 16

- этаж помещения - 1

- высота внутри помещения - 2,5

- материал конструкций и стен - стены кирпичные

- необходимость ремонта - не нуждается.

После всех описание в курсовую работу необходимо вставить поэтажные планы или схемы планировки.

После схем нужно произвести описание внутренней отделки всех помещений, которые необходимо пронумеровать на схеме или плане по 4 основным параметрам:

- полы: в жилых комнатах дощатые, на кухне линолеум.

- стены; в жилых комнатах обои, на кухне побелка.

- потолок; на кухне и в жилых комнатах побелка.

- окна и двери; окна ПВХ, двери деревянные.

Раздел 7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта оценки с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность подобного рода действий. Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений экспертов на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. При определении вариантов ННЭИ объекта используются четыре основных критерия анализа:

1. Максимальная продуктивность для данного объекта оценки достигается при его использовании под жилое помещение т.к. это соответствует сложившимся условиям застройки и ближайшему окружению.

2. Юридическая допустимость: объект оценки не имеет законодательных ограничений по использованию его как жилого помещения.

3. Физическая осуществимость: местоположение, транспортная доступность, строительство и другие физические характеристики объекта оценки соответствуют в качестве жилого помещения.

4. Финансовая целесообразность с точки зрения возврата капитала при возможной реализации имущества максимилизации стоимости имущества данный вариант использования имущества представляется целесообразным.

Раздел 8. Выбор подхода к оценке

Выбор метода оценки

При выборе методов (подходов) оценки были учтены следующие факторы:

Затратный подход, не отражает достоверно рыночную стоимость квартир, так как физическое лицо, в большинстве случаев, не имеет альтернативы строительства жилого дома, и не в состоянии оплачивать затраты на строительство многоквартирного дома, на землеотвод для строительства и т.д., т.е. не выполняется основная предпосылка затратного подхода - возможность покупателям осуществлять альтернативное строительство объекта в разумные сроки.

Доходный подход может использовать в качестве расчета рыночной стоимости квартир. Однако, как правило, квартиры не рассматриваются покупателем в качестве дохода приносящей недвижимости и в качестве источника получения дохода. Рентабельность аренды квартир по отношению к вложенным денежным средствам составляет 5-10 %, тогда как по коммерческой недвижимости этот показатель значительно выше (10-12%). Таким образом, если мотивацией приобретения недвижимости является получение дохода, типичный покупатель предпочитает сектор коммерческой недвижимости, с большей рентабельностью, чем в секторе жилой недвижимости. Можно рассмотреть доход, полученный при посуточной сдаче квартир, но этот не является типичным и не отражает доходность квартир на рынке недвижимости города в целом.

Сравнительный подход (метод сравнительного анализа продаж (САП)) является наиболее объективным методом при оценке рынка жилья, основного сектора недвижимости РФ с развитым вторичным рынком. САП - наиболее эффективный метод оценки, использование которого при оценке квартир в типовых многоквартирных домах позволяет получить наиболее адекватный результат.

Рынок продаж квартир в городе Красноярске достаточно развит, большое количество информации по продажам проходит в агенствах недвижимости. Поэтому сравнительный метод продаж наиболее достоверно отражает стоимость недвижимости, в сравнении с затратным и доходным методами.

В соответствии с этим, при оценке объекта недвижимого имущества (коттеджа), был использован сравнительный подход - метод сравнительного анализа продаж.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом срав нения продаж.

1й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым , проданные относительно недавно.

2й этап. Собирается и проверяется информация по объектам аналогам ; анализируется собранная информация и каждый объект аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3й этап. На выделенные различия в ценно образующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) Переданные права собственности. Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.

2) Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляемая сделка меняется.

3) Условия продажи и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки.

4) Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

5) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, рас положенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.

Раздел 9. Оценка объекта недвижимости сравнительным подходом

Последовательность внесения поправок:

а) на дату продажи (предложения):

1 - для объектов-аналогов, которые в данный момент выставлены на рынке;

0,9 - были проданы 1 месяц назад;

0,7 - были проданы 3 месяца назад;

0,5 - были проданы 6 месяцев назад.

б) на площадь (масштаб):

1 - для объектов-аналогов, которые по площади одинаковы с объектом оценки;

Процентное соотношение поправок находится при помощи пропорции.

Пример: площадь объекта оценки 50 кв.м., а объекта-аналога - 46 кв.м.

(46кв.м./50кв.м.)*100%=92% или 0,92.

Таким же образом вычисляются поправки на жилую площадь.

в) на этаж:

1 - для квартир, расположенных на средних этажах, а на 5% ниже для квартир на двух первых и крайних этажах.

г) на физический износ:

Поправка на физический износ определяется отношением физического износа оцениваемого объекта к физическому износу объекта-аналога по формуле:

Иф=(1-Ифо/100)/(1-Ифа/100), где

Ифо - физический износ оцениваемого объекта;

Ифа - физический износ объекта-аналога.

Физический износ оцениваемого объекта и объектов-аналогов определяется методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое выражается в формуле:

И=(ЭВ/ФЖ)*100=(ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ))*100, где

И - износ;

ЭВ - эффективный возраст;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

д) на конструктивы:

Поправку для данного расчета принимаем в размере 1,00, т.к. аналоги не имеют значительных отличий своих строительных характеристик от объекта оценки. В исключительных случаях мы можем прибавить или отнять 0,05.

е) на планировку:

Если в некоторых аналогах она улучшенная, то это будет 1, для объектов стандартной планировки поправка равна 0,98, а для квартир с нестандартной планировкой поправка равна 0,95.

ж) на площадь кухни:

1 - для объектов, где площади кухонь примерно совпадают;

0,98 - если площадь кухни меньше на 1-2 кв.м.;

0,95 - если площадь кухни меньше на 3 кв.м. и более;

1,02 - если площадь кухни больше на 1-2 кв.м.;

1,05 - если площадь кухни больше на 3 кв.м. и более.

з) на отделку (ремонт):

1 - для объектов с самой хорошей отделкой (евроремонт, недавний косметический ремонт хорошего качества);

0,95 - для объектов со средним ремонтом (ремонт среднего уровня или был проведен недавно);

0,9 - для объектов с плохим ремонтом (проводился давно или вообще отсутствует).

и) на район:

1 - для объектов, расположенных в центре города, поселка или иного населенного пункта или в близости от него;

0,95 - для объектов на расстоянии 5-20 км от центра города, поселка или иного населенного пункта;

0,9 - для объектов на расстоянии 15-30 км от центра города, поселка или иного населенного пункта; 0,8 - для объектов на окраинах.

к) на расположение внутри района:

Здесь поправка может варьироваться от 1 до 0,75 в зависимости от того как близко объект расположен к транспортным путям, каково его благоустройство, какие объекты инфраструктуры рядом с ним и другие факторы.

л) на уторговывание:

Показатель	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
1	2	3	4	5	6	7
Адрес	Ул.Калинина, 15	ул. Пер. Затонский	ул. Джамбульская,21	Ул. Академгородок ,50 стр40	Ул. Красномосковская, 42	Ул.Ладо Кецховели, 58б
Район	Г.Красноярск, Октябрьский	г. Красноярск	Г.Красноярск	Г.Красноярск, Октябрьский район	Г.Красноярск, Железнодорожный район	Г.Красноярск,
Общая площадь, кв.м.	49,8	56	57	58	46	54
Жилая площадь, кв.м.	31,1	36	38	40	36	38
Площадь кухни, кв.м.	9,2	6	6	7	6	7
Цена предложения		3300	2350	3300	2800	3350
Источник информации	Интернет	http://www.mirkvartir.ru/132738080/	http://www.mirkvartir.ru/132734108/	http://www.mirkvartir.ru/132732108/	http://www.mirkvartir.ru/132732106/	http://www.mirkvartir.ru/132731349/
Категория цены		Цена предложение	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Стоимость 1 кв.м. площади, руб.		59000	41300	56900	60900	62000
Описание
Условия сделки	Наличные	торг, наличные	торг, наличные	торг, наличные	торг, наличные	торг, наличные
Дата продажи		08.03.2015	08.03.2015	08.03.2015	08.03.2015	08.03.2015
Привлекательность	Средняя	Средняя	Средняя	Средняя	Средняя	Средняя
Планировка	1974, Хрущевка	н/п*
Этаж/этажность/ материал стен	1/5	1/4	1/5	1/5	4/5	9/9
Состояние, отделка	Обои, с/у совместный, полы в жилых комнатах дощятые, в кухне линолеум, окна двойные створчатые, состояние хорошее.	Не угловая. Два окна - пластик. Решетки на окнах, железная дверь. Санузел - совместный, в кафеле. Зал проходной.	газовая плита, окна ПВХ, ровные стены и потолки. Санузел совмещен. Установлены счетчики на холодную, горячую воду. Квартира подготовлена к ремонту.	Входная дверь металлическая, окна ПВХ на две стороны, отличная планировка, новые радиаторы. Требует ремонта.	Ремонт качественный, современный. Везде пвх (в одной из спален чёрного цвета), итальянские радиаторы, хорошие м/к двери, светлый ламинат. Тёплая, светлая, ухоженная квартира. Чистая продажа	Уютная квартира в ухоженном состоянии. Лоджия застеклена пластиком. Новая входная дверь, окна деревянные в хорошем состоянии
Благоустройство двора	Парковка, детская площадка, магазин.	Парковка, детская площадка, сквер.	Парковка, детская площадка, сквер	Парковка, детская площадка, сквер	Рядом 9-ая гимназия, 19-ая школа, детсад, школа дошкольного развития, дом пионеров, 2 бассейна, 2 парка. Хорошая транспортная развязка.	Парковка, детская площадка, магазин
Транспортная доступность	Средняя	Средняя	Средняя	Средняя	Средняя	Средняя
Эффективный возраст, лет	41 год	40	39	40	42	40
Физический износ, %	40	39	42	38	38	40
Расчет поправок
На дату продажи		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		59000	41300	56900	60900	62000
На масштаб		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		59000	41300	56900	60900	62000
На этаж		1,00	0,9	0,9	1,00	0,9
Скорректированная цена		59000	37200	51300	60900	55800
На физический износ		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		59000	37200	51300	60900	55800
На конструктивы		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		59000	37200	51300	60900	55800
На планировку		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		59000	37200	51300	60900	55800
На площадь кухни		0,8	0,8	0,8	0,8	0,8
Скорректированная цена		47200	29760	41100	48800	44700
На отделку		0,95	0,95	0,95	1,05	0,95
Скорректированная цена		44900	28300	39100	51300	42500
На район		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		44900	28300	39100	51300	42500
На расположение внутри района		0,93	0,93	0,93	0,93	0,93
Скорректированная цена		41800	26400	36400	47800	39600
На уторговывание		0,98	0,98	0,98	0,98	0,98
Скорректированная цена		41000	25900	35700	46900	38900
Стоимость 1 кв.м. общей площади с учетом всех поправок		41000	25900	35700	46900	38900

Стандартные скидки составляют от 0% до 15% в зависимости от конъюнктуры рынка в целом и отдельным его сегментам. Поправ...