Земельная оценка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Тема 1. Рыночная стоимость земли

1.1 Стоимость земли и рыночные методы ее оценки

1.2 Определение рыночной стоимости земельных участков

1.3 Метод сравнительных (сравнения) продаж (рыночных продаж)

1.4 Анализ парных данных

1.5 Метод соотнесения (переноса, распределения)

1.6 Метод капитализации дохода

1.7 Метод остатка для земли

Тема 2. Нормативная стоимость земли

2.1 Порядок определения нормативной цены земли

Тема 3. Кадастровая стоимость земельного участка

3.1 Понятие кадастровой стоимости земельного участка

3.2 Определение кадастровой стоимости

Тема 4. Соотношение видов стоимости, применяемых в оценке земельных участков

4.1 Рыночная и кадастровая стоимость. Сравнительная характеристика

4.2 Соотношение нормативной, кадастровой и рыночной стоимости земельных участков

Заключение

Список литературы

ВВЕДЕНИЕ

В Российской Федерации законодательно закреплены следующие виды стоимости земли:

· кадастровая (ст.66 ЗК РФ),

· нормативная (Постановление РФ от 15 марта 1997 г. № 319),

· рыночная (ст. 66 ЗК РФ).

Кадастровая стоимость земли определяется в границах оценочных зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель. Кадастровая стоимость земли необходима для целей налогообложения. В случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная стоимость земли. Нормативная цена земли устанавливается для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, например из государственных и муниципальных земель, а также для получения банковских кредитов под залог земли. Рыночная стоимость земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей. В то же время она не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка подобной полезности.

С течением времени, а также при изменении целевого назначения участка, его рыночная стоимость меняется, поэтому оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату.

ТЕМА 1. РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ

земля рыночный оценка кадастровый

1.1 Стоимость земли и рыночные методы ее оценки

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости недвижимости: рыночную, потребительскую, инвестиционную, страховую, ликвидационную, балансовую, для налогообложения и др. Стоимость вообще - денежный эквивалент стоимости.

Стоимость недвижимости формируют 4 фундаментальных фактора: спрос, полезность, дефицитность (ограниченность) предложения и отчуждаемость объектов.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Сделка при этом совершается при следующих условиях:

- продавец и покупатель действуют на основе типичной мотивации;

- обе стороны хорошо информированы и действуют наилучшим образом в своих интересах;

- имеется достаточно времени для выявления реакции рынка на имеющиеся предложения;

- платеж осуществляется наличным или другим сравнимым способом;

- цена сделки не содержит скидок и уступок ни одной из сторон сделки;

- объект обладает признаваемой полезностью, достаточно дефицитен и может передаваться из рук в руки.

Цена - это фактическая сумма купли-продажи земельных участков в уже совершенных сделках.

1.2 Определение рыночной стоимости земельных участков

Три основные цели преследуют люди, когда приобретают землю: непосредственное личное пользование, получение дохода (прибыли) и удовлетворение чувства гордости от владения ею.

В бизнесе инвестиции в землю рассматриваются как надежный источник доходов, а другие преимущества не учитываются. Во всех случаях необходимо знать стоимость земельных участков в соответствии с функциональным назначением.

Методы оценки рыночной стоимости земли базируются на трех основных методах определения стоимости недвижимости, в том числе и земли: доходном, дисконтирования и капитализации, сравнения рыночных продаж и затратном.

На практике применяются следующие методы оценки рыночной стоимости земельных участков : метод сравнимых продаж; метод соотнесения (переноса, распределения); метод капитализации дохода; метод остатка для земли.

Метод сравнения рыночных продаж и метод капитализации могут быть прямо применены к оценке стоимости земли. Метод соотнесения (переноса, распределения) основан на затратном методе и методе сравнения рыночных продаж. Метод остатка для земли основан на затратном методе и методе капитализации дохода. Метод разбиения на участки базируется на всех трех подходах.

Обычно данные методы применяют при оценке участков, предназначаемых под жилищное строительство; с некоторыми оговорками эти методы могут применены и для оценки участков под промышленное строительство. При реализации доходного подхода возникает необходимость оценить доход непосредственно от земли. Однако, доход может быть получен лишь от всего имущественного комплекса (ИК) , в состав которого, кроме земельного участка, как минимум, войдут еще здания и сооружения. Кроме того, доход зависит от того, насколько эффективно и правильно используется его застройка и нет ли пустующих площадей, насколько удачно согласуется характер бизнеса с топологией участка и его местоположением. Таким образом, можно представить множество возможных вариантов использования земельного участка и каждый вариант характеризуется своей величиной дохода. В теории оценки применяется понятие “лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ) участка”. Анализ ЛНЭИ позволяет оценить наибольшую текущую стоимость участка при таком осуществимом варианте, когда наиболее полно раскрываются его потенциальные возможности.

В самом общем виде ЛНЭИ - это вероятное и наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны. Анализ ЛНЭИ может проводиться по двум направлениям: либо участок анализируется как незастроенный (вакантный), либо - как улучшенный. В первом случае рассматриваются те варианты использования земли, которые принципиально отличаются от существующего использования (например, новое строительство, замена существующих зданий на новые с другим назначением и т.д.). Этот случай характерен для вариантов, когда оцениваемый участок мало застроен или имеющиеся здания большой ценности не представляют. Во втором случае берутся варианты реконструкции или модернизации существующих зданий и сооружений на участке. Выбор того или иного направления зависит еще от тех мотивов, которыми будет руководствоваться инвестор при покупке данного земельного участка. Вариант ЛНЭИ должен отвечать следующим условиям:

1) соответствует действующим юридическим нормам;

2) реализация практически возможна;

3) обеспечивается получение дохода;

4) достигается наибольшая цена.

1.3 Метод сравнительных (сравнения) продаж (рыночных продаж)

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод сравнимых (сравнения) продаж исходя из данных о недавних сделках . Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не затратит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

Метод сравнимых продаж основан на сопоставлении и анализе данных о продаже аналогичных участков. Метод применяют в основном для оценки незастроенных земельных участков или занятых недорогими и немногими постройками.

Практическое применение метода сравнимых продаж возможно при наличии рынка недвижимости и, наоборот, отсутствии такого рынка, либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект недвижимости обладает исключительными экономическими выгодами, либо обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

1.Источники информации о рыночных продажах.

Источниками информации о рыночных продажах являются риэлторы, занимающиеся недвижимостью, государственные источники (службы Узгеодезкадастра, БТИ Госкомимущества и др.), публикации (журналы, газеты, рекламные буклеты и т.д.) и др.

Первичная информация должна быть тщательно проверена совместно с лицами, участвовавшими в сделке по объекту недвижимости (покупатель, продавец, риэлтор, юрист), на предмет подтверждения следующих сведений: дата продажи, описание объекта недвижимости, переданные права, чистота сделки, финансирование.

2. Единицы сравнения.

При анализе продаж земли используют:

- цена за единицу площади (при продажах больших участков земли используют цену за 1 га, при продажах участков под индивидуальную застройку, отдельные здания - цену за одну сотку (0,01 га);

- цена за 1 кв. м - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.

-цена за фронтальный метр- для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длинне его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.

-цена за лот- стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

-цена за единицу плотности- коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (ФАР- этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит, что можно построить трехэтажное здание на всем участке, шестиэтажное - на половине участка, двенадцатиэтажное- на 0,25 участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

- цена за 1 кв. м общей или чистой площади;

- цена за 1 куб. м - для складов, элеваторов и др.;

- цена за единицу, приносящую доход- место в гараже, на стадионе, место парковки и др.;

3. Правило корректировок цен сравнимых объектов.

Корректируется цена сравнимого объекта для отражения условий оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

4. Основные элементы сравнения, последовательность внесения корректировок.

1. Переданные права на недвижимость (права собственности).

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Условия рынка (дата продажи).

5. Месторасположение объекта.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Использование.

9. Компоненты стоимости, не относящиеся к недвижимости.

К обязательным элементам можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на воду, экологические условия и т.д.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам).

Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом (независимом) порядке.

Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежном выражении.

5. Последовательность действий при использовании метода сравнимых продаж:

1. Выявление фактических продаж участков на соответствующем рынке или его сегментах.

2. Проверка информации о сделках (подтвердить хотя бы одной стороной или брокером), убедиться ,что они не являются вынужденными и все стороны действовали экономически рационально.

3. Выбор аналогичного участка, цену продажи которого делят на площадь. Полученную цену 1м² (или 1 га) берут в качестве значения стоимости.

4. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков в случае, если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок. Корректировка производится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, т.е. уточняется за какую сумму был бы продан сравниваемый участок, обладая теми же характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый участок превосходит оцениваемый по какому-то параметру, то его фактическая цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого участка должна быть увеличена. Рекомендуется определять и вносить поправки в такой последовательности факторов: особые условия продажи, рыночные условия, местоположение, физические характеристики. Поправки по каждому из перечисленных выше факторов берутся в пределах до 10%.

Корректировка может осуществляться в трех основных формах: в процентах по каждому фактору и в общей группировке (совокупная поправка), на независимой (плюс-минус) и кумулятивной основе (таблица № 1).

Поправки цены сопоставимого участка (в условных единицах)

Параметры	Сравниваемый (проданный) участок	Поправки
1	2	3	4
		на независимой основе (+,-)	на кумулятивной основе (умножено)
1. Цена единиц, у.е.	100	-	-
2. Дата	3 месяца назад	+2%	1,02
4. Окружающий ландшафт	На 6% лучше, чем уцениваемого	-6%	0,94
5. Рельеф	На 2% хуже, чем уцениваемого	+2%	1,02
6. Общая поправка	--	-9%	0,9291
7. Скорректированная стоимость сопоставимого участка	--	91%	92,9

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: по размеру, местоположению, расстоянию от города и дорог, форме и глубине участка, угловому расположению, типу почв, рельефу, экономическим условиям и другим факторам.

5. Расчет скорректированный стоимости 1 м² с внесением поправок по факторам. Если сравнение ведется с несколькими аналогами, то получают несколько значений скорректированной стоимости, из которых выбирают итоговое значение.

6. Расчет стоимости участка. Для этого стоимость 1 м² умножается на площадь участка.

Пример оценки рыночной стоимости земли с использованием метода сравнимых продаж.

Дано: площадь оцениваемого участка 155 м², рост стоимости земельных участков составляет 4,8% в квартал. Данные по сопоставимым участкам представлены в табличной форме (таблица 2)

Характеристики участков	Оцениваемый участок	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4	Участок № 5
1	2	3	4	5	6	7
Цена продажи, Руб		85150	179550	140400	114400	101280
Площадь участка, м2	155	130	190	360	220	240
Цена 1 м2/сум		655	945	390	520	422
Дата продажи		2 недели	3 месяца	1 месяц	9 месяц.	1 неделя
Местоположение	Ближняя окраина	Центр Села	Центр села	Дальняя окраина	Ближняя окраина	Ближняя окраина
Инженерные коммуникации	Все	Все	Все	Электро и водопровод	Все	Электро и водопровод
Условия подъезда	Удобный	Удобный	Удобный	Неудобный	Неудобный	Неудобный

Таблица корректировок.

Характеристики участков	Оцениваемый участок	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4	Участок № 5
Цена 1 м2 /руб		655,00	945,00	390,00	520,00	422,00
Дата продажи		+ 0,8%	+4,8%	+1,6%	+14,4%	+0,4%
Скорректирован-ная цена		660,24	990,36	396,24	594,88	423,69
По место-положению (сравниваются участки №1 и №4)		- 65,36	-395,48	+27,45	0	0
Скорректирован-ная цена		594,88	423,69	594,69	594,88	423,69
Инженерные коммуникации		0	0	+128,39	0	+128,39
Условия подъезда		0	0	+42,80	0	+42,80
Скорректирован-ная цена		594,88	594,88	594,88	594,88	594,88

Стоимость оцениваемого земельного участка составляет 594,88 руб/м ² или 594,88 х 155 = 92206,4 руб за весь участок.

1.4 Анализ парных данных

Две рыночные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения. Две выбранные продажи идентичны по всем характеристикам (элементам), кроме одной, которая и анализируется.

Пример корректировки парных данных.

Сведения об объектах собственности представлены в таблице 4.

	Объект оценки	Продажа № 1	Продажа № 2	Продажа № 3
Состояние	Хорошее	Неплохое	Хорошее	Неплохое
Район	Окраина	Окраина	Центр	Центр
Цена 1м2 , руб	?	500	860	700

Корректировка по местоположению

	Объект оценки	Продажа № 1	Продажа № 3
Район	Чиланзар	Чиланзар	Центр
Цена за 1м2/руб	?	500	700
Разница			-200

Корректировка по состоянию

	Объект оценки	Продажа № 2	Продажа № 3
Состояние	Хорошее	Хорошее	Неплохое
Цена за 1м2/Руб	?	860	700
Разница			+160

Сетка корректировок

	Объект оценки	Продажа № 1	Продажа № 2	Продажа № 3
Цена	?	500	860	700
Местоположение		0	-200	-200
Состояние		160	0	160
Итого		160	-200	-40
Скорректированная цена		660	660	660

Скорректированная продажа указывает цену в 660 руб/м² для оцениваемого объекта недвижимости.

1.5 Метод соотнесения (переноса, распределения)

Метод основан на установлении нормальной зависимости между общей стоимостью участка с улучшениями и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружении. Поэтому стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта двумя ее составными частями - земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым объектам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района (таблица 8).

Расчеты коэффициента по методу соотнесения (переноса).

№ п/п участков	Общая стоимость с улучшениями, тыс.руб	Стоимость улучшений, тыс. руб	Отношение стоимости улучшения к общей стоимости участка
1. 2. 3.	220,0 200,0 180,0	160,6 142,0 140,4	0,73 0,71 0,78

Среднее значение коэффициента 0,74.

На стоимость земельного участка приходится 0,26.

Если в оцениваемом районе участок с улучшениями продан за 240,0 тыс.руб, то стоимость земельного участка будет:240,0 х 0,26 = 62,4 тыс.руб.

Метод дает достаточно точные результаты, если гарантируется соответствие расчетных данных по оценке земли и сооружений с имеющейся информацией по оценкам продаж.

1.6 Метод капитализации дохода

Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью ставки капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Если известны величина чистого дохода (Д) и ставка капитализации (СК), то можно определить стоимость земли (С) по формуле:

С = Д : СК (1)

Капитализация - это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. Ставка капитализации - это множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. Он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.

Последовательность расчета стоимости земельного участка в данном случае следующая:

1. Определяется потенциальный валовой доход на основе анализа денежных потоков (поступлений) по сравнимым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях.

2. Калькулируются расходы на будущий год с подразделением на постоянные, эксплуатационные (по всем статьям) и резервы, учитывая фактические издержки.

3. Из потенциального валового дохода вычитаются возможные потери, (по различным причинам) которые устанавливаются путем анализа соответствующих показателей на рынке, и получается действительные валовой доход (эффективный).

4. Исчисляется чистый доход путем исключения из действительного валового дохода всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных начислений.

5. Чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли.

Капитализация земельной ренты

Метод капитализации земельной ренты удобен, когда земельный участок сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений. Метод применим для сельскохозяйственных угодий и участков под коммерческое использование, арендуемых на условиях, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и за все другие расходы. В случае, когда договор аренды заключен недавно, или если он достаточно точно отражает текущую ситуацию на рынке аренды, сумму чистой арендной платы можно непосредственно капитализировать в номинальную стоимость земельной собственности.

Пример. Участок земли сдан в аренду за 12 тыс.руб в год сроком на 10 лет. Ставка капитализации Ск_зем = 12%.

Определить стоимость земельного участка.

Решение.С_зем = 12000/0,12 = 100 тыс.руб

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации использует “долевой” подход к оценке. Расчеты этим методом выполняются пошагово.

Шаг 1. Приближенно определяют, в какой пропорции стоимость всего имущественного комплекса можно разбить на стоимость участка и стоимость зданий и сооружений. Для таких оценок используют данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы по возведению зданий.

Шаг 2. Расчет средневзвешенного коэффициента капитализации для имущественного комплекса в целом по формуле:

Ск_ср = Скзд х Yзд + Скзем х Yзем,(2)

где Yзд, Yзем - доля зданий и земельного участка в общей стоимости.

Шаг 3. Определение стоимости имущественного комплекса в целом методом капитализации дохода:

С = Д/СКср.(3)

Шаг 4. Определение стоимости земельного участка с помощью долевого коэффициента:

Сзем = С х Yзем.₍₄₎

1.7 Метод остатка для земли

Метод остатка для земли является разновидностью метода капитализации. Метод применяется при отсутствии данных о продаже земельных участков. Для применения метода должны быть известны: стоимость улучшений, чистый операционный доход (ЧОД) от всей собственности и коэффициенты капитализации для земли и улучшений (зданий и сооружений).

Расчеты выполняются в три шага:

Шаг 1. Определение части чистого дохода, которая приходится на здания и сооружения:

Дзд = Сзд х Скзд,(5)

где Сзд - текущая стоимость зданий и сооружений в твердых денежных единицах;СКзд - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений СКзд складывается из коэффициента капитализации для земли СКк и коэффициента возврата капитала СКвоз

СКзд = СКк + СКвоз.(6)

Коэффициент возврата капитала может определяться двумя способами: либо как величина, обратная сроку службы зданий, либо по формуле фактора фонда возмещения (третья функция таблиц функций денег).

Шаг 2. Определение части чистого дохода, относимой к земле. Для этого из общего дохода “Д” вычитается рассчитанный выше доход от зданий:

Дзем = Д - Дзд.(7)

Шаг 3. Определение стоимости земли и сооружений методом прямой капитализации. Доход, приходящийся на землю, Дзем делится на коэффициент капитализации СКк, то есть:

Сзем = Дзем/СКк.(8)

Пример. Стоимость строительства здания - 100 тыс. руб. Чистый операционный доход от сдачи объекта - 24 тыс.руб. Коэффициент капитализации для здания Скзд = 15%. Коэффициент капитализации для земли СКзем = 12%. Определить стоимость земли.

Решение: Шаг 1. Дзд = 100 х 0,15 = 15тыс.руб.

Шаг 2. Дзем = 24 - 15 = 9тыс.руб.

Шаг 3. Сзем = 9 /0.12= 75 тыс.руб.

ТЕМА 2. НОРМАТИВНАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ

Нормативная цена земли -- показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Понятие «нормативная цена земли» установлено для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

2.1 Порядок определения нормативной цены земли

Установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. № 319 "О порядке определения нормативной цены земли":

Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. При этом предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную в соответствии с пунктом 1 настоящего постановления нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти разрабатывает основные методические положения по ценовому зонированию земель и расчету нормативной цены земли.

Таким образом, нормативную цену земли определяют органы исполнительной власти субъектов федерации, а органы местного самоуправления могут конкретизировать размер нормативной цены. Согласно постановлению главы муниципальных образований в зависимости от местных условий и развития рынка земли могут разработать и утвердить оценочные зоны территорий городов и поселков,и их границы, а так же дифференцировать нормативную цену земли, установленную по городам и поселкам согласно данному постановлению, по оценочным зонам городов и поселков и целевому назначению земель. При этом нормативная цена, установленная по оценочным зонам и целевому назначению земель, может повышаться или понижаться, но не более чем на 25 процентов, и ее размер не должен превышать 75 процентов уровня рыночных цен на земельные участки конкретного целевого назначения соответствующей оценочной зоны. В городах и поселках нормативная цена установлена по землям жилищного фонда, а также по предоставленным для садоводства, огородничества, животноводства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, под гаражи и автостоянки, по землям промышленности, транспорта и прочим землям. Нормативная цена земель сельскохозяйственного использования в границах городов и поселков (за исключением предоставленных для садоводства, огородничества, животноводства, ведения личного подсобного хозяйства) определена в двукратном размере от нормативной цены земли сельскохозяйственного назначения аналогичного класса соответствующего административного района.

ТЕМА 3. КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.1 Понятие кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельных участков - это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки земель с учетом их классификации по целевому назначению. В «Правилах проведения кадастровой оценки земельных участков» и «Методике государственной кадастровой оценки земель поселений», установлено, что кадастровая стоимость земельных участков основывается на данных об уровне рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки).

Для определения кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков в 2007 году был разработан специальный документ: «Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»(ПРИЛОЖЕНИЕ №1). Кадастровая стоимость указанных земельных участков будет определяться сотрудниками ФГУ «Кадастровая палата» по каждому субъекту Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земли является не только основой для расчета налогов (именно к кадастровой оценке сегодня привязан земельный налог), но и основанием для всевозможных ограничений по использованию надела. Многие процедуры, предусмотренные в Земельном кодексе РФ (выкуп земельного участка, аренда земельного участка и т. п.), содержат ссылки на кадастровую стоимость. Таким образом, это установленный государством ориентир, на основании которого рассчитывается выкупная цена земельного участка и другие нормативы.

3.2 Определение кадастровой стоимости

В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.

Все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 15 видов разрешенного использования.

В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы, а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.

Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.

Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 15 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.

При этом, если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

Из изложенного выше следует, что основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:

его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;

размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.

Используя приложение № 1 можно рассчитать стоимость данного участка, площадью 155кв.м., предназначенный для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Решение: Скад = 155 * 419,38=65003,9руб

ТЕМА 4. СООТНОШЕНИЕ ВИДОВ СТОИМОСТИ, ПРИМЕНЯЕМЫХ В ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

4.1 Рыночная и кадастровая стоимость. Сравнительная характеристика

Рыночная и кадастровая стоимость земельных участков -- два разных понятия, отличающихся друг от друга примерно так же, как рыночная и инвентаризационная стоимость зданий и сооружений. В соответствии с международными стандартами оценки под инвестиционной понимают стоимость имущественного комплекса или актива, представляющая интерес для конкретного инвестора, который имеет определенные цели (критерии) в отношении объекта инвестирования. Ее не следует отождествлять с рыночной стоимостью инвестиционного имущества. Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованными покупателем и продавцом в результате коммерческой сделки. Разница между этими показателями порой весьма значительна.

Некоторые собственники и арендаторы земельных участков считают земельный налог и арендные платежи за земельные участки необоснованно высокими. Дело тут в разнице рыночной и кадастровой стоимости. В одних случаях кадастровая стоимость ниже рыночной, в других - наоборот.

Так, показатели кадастровой стоимости земель, используемых под размещение и эксплуатацию доходных объектов недвижимости в центральной части города (кафе, рестораны, торговые центры, гостиницы, бизнес-центры и т. д.) ниже показателей рыночной стоимости. В то же время земли, занятые промышленными объектами, зачастую имеют кадастровую стоимость выше рыночной. Естественно, что в последнем случае налог на землю и арендные платежи за земельные участки воспринимаются собственниками и арендаторами как завышенные.

4.2 Соотношение нормативной, кадастровой и рыночной стоимости земельных участков

Проведенный анализ нормативной цены земли и кадастровой стоимости земельного участка показал, что эти показатели во многом схожи и имеют одинаковую правовую природу.

Одной из основных задач, нормативной цены земли и кадастровой стоимости, является вовлечение земельных участков в гражданский оборот. В большинстве случаев вовлечение в гражданский оборот земельных участков не произойдет без определения одного из этих показателей, хотя бывают исключения: бесплатное приобретение участков в собственность, продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, а также применение рыночной стоимости земельного участка. В том числе благодаря вышеназванным показателям ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к многообразию форм земельной собственности, а также проведено бесплатное перераспределение земель в пользу граждан (на сегодняшний день в России более 43 млн. собственников, владельцев и пользователей земельными участками, в частную собственность передано более 130 млн. га, или 7,6% земельного фонда страны, что больше, чем пахотные земли всей Европы). Начиная с 1996 г. активно реализуется Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра» Российской Федерации, главная цель которой - создание обязательной для любого государства с рыночной экономикой многофункциональной информационной инфраструктуры - системы государственного земельного кадастра - главного инструмента поддержки прав на землю и недвижимость.

Закрепление в законодательстве России нормативной цены земли и кадастровой стоимости земельного участка явилось закономерной необходимостью для того периода развития государства и земельного права, когда эти понятия появлялись.

Отличия этих показателей проявляются в порядке их определения, поскольку нормативную цену земли устанавливают органы исполнительной власти субъектов федерации с участием органов местного самоуправления, которые могут повышать или понижать установленную цену в пределах 25 процентов, кадастровую стоимость земельного участка определяет Федеральная служба земельного кадастра России, а утверждают ее исполнительные органы субъектов федерации.

Кроме того, кадастровая стоимость земельного участка может быть определена в процентах от рыночной стоимости земельного участка и ее не надо пересматривать каждый год. Связь между рыночной стоимостью земельного участка и нормативной ценой земли в том, что нормативная цена земли не может превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Можно говорить о том, что кадастровая стоимость земельного участка естественным образом развивает нормативную цену земли, полностью выполняя требования, диктуемые законами рыночной экономики для современного, быстро развивающегося российского государства.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Цель любой оценки недвижимого имущества - установление его стоимости, которая приписывается объекту исходя из его полезности, дефицитности, существующего спроса и способности быть обменянным. Данная работа показывает, что оценка объекта недвижимости, такого как земельный участок, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей. В работе мы изучили и сравнили виды определения стоимости для земельных участков: рыночная стоимость, кадастровая и нормативная.

Выявили, что главным видом оценки для земли является кадастровая стоимость, так как она предназначена для выявления налогов на землю.

Узнали, что закрепление в законодательстве России нормативной цены земли и кадастровой стоимости земельного участка явилось закономерной необходимостью для того периода развития государства и земельного права, когда эти понятия появлялись.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ;

2. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" №135 - ФЗ от 29.07.1998г.

3. Постановление РФ от 15 марта 1997 г. № 319

4. Кадастровая оценка. Воронцов А.П. земли.-М.:ИКФ «Экмос», 2002.-240

5. Методические рекомендации по оценке стоимости земли. / Введены в действие методическим советом АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ, Протокол №1 от 12 ноября 2004 года.

6. Оценка стоимости недвижимости.: Под ред.С.В Грибовского, Е.Н. Ивановой,Д.С. Львова, О.Е. Медведевой.-М.: «Интерреклама», 2003 г.-693 с.

7. Оценка недвижимости. Тарасевич Е.И. / СПбГТУ, СПб., 1997. - 422с.

8. Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое - Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2007. - 480 с.

Интернет ресурсы:

9. http://bibliofond.ru/view.aspx?id=534754

10. http://otherreferats.allbest.ru/economy/00177337_1.html

11. http://web-local.rudn.ru/web-local/uem/iop_pdf/119-SHuravilin.pdf

Размещено на Allbest.ru

...