Стратегия развития рынка риэлторских услуг в г. Сибай на основе "Агентство недвижимости "ЭКСПЕРТ-Зауралье""

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере довольно обширно и охватывает несколько отраслей российского права. Основными физическими признаками недвижимости как товара являются: уникальность и неповторимость; стационарность; длительность создания и долговечность.

Основой любой социально-экономической системы является собственность, и переход к рыночному устройству общества вызывает ее трансформацию. Собственность от одномерной государственной собственности преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Таким образом, меняется механизм управления собственностью, и, как следствие, зарождается, формируется рынок риэлторских услуг.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.

Развитие рынка недвижимости способствовало расширению риэлторских услуг. За прошедшие годы многое изменилось в сознании россиян, которые не боятся теперь и все чаще обращаться к услугам риэлтора.

Рынок риэлторских услуг является существенной составляющей экономики России.

Риэлторские услуги, представляют собой целый комплекс разнообразных видов деятельности, направленный, во-первых, на обеспечение эффективности функционирования рынка недвижимости, и, во-вторых, для решения одной из важнейших потребностей населения-- потребности в улучшении жилищных условий.

Риэлторскими услугами также охвачены различные сферы и отрасли экономики, прямо или косвенно связанные с недвижимостью. Сюда можно отнести строительство, приватизацию, коммунально-бытовое и жилищное хозяйство, банковское дело и сферу денежного обращения, инвестиционную деятельность, систему кредитования и страхования, образование, сельское хозяйство.

Риэлторские услуги сегодня -- это профессиональная предпринимательская деятельность, официально признанная во всех государствах содружества.

Переход к рыночному устройству общества вызывает трансформацию собственности, которая от одномерной государственной, преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Меняется механизм управления собственностью, а как следствие зарождается, формируется рынок риэлторских услуг.

Формирование и развитие рынка риэлторских услуг в современных условиях требует новых подходов и методов, соответствующих изменившимся условиям осуществления хозяйственной деятельности, поэтому исследование данного рынка является актуальным и своевременным.

Актуальность темы определяется тем, что рынок недвижимости в Башкиртостане, или как его еще называют риэлтерский (от английского real estate, дословно реальная недвижимость), переживает сейчас определенные трудности, которые типичны для развития различных сегментов российского рынка, имеющих не только немало отличий, но и много общего. Объект исследования является филиал - Агентство недвижимости «ЭКСПЕРТ-Зауралье». Целью исследования является изучение современного состояния риэлторских услуг и определение перспективы развития.

Предмет исследования услуги на рынке недвижимости.

Задачи работы:

Определить сущность риэлторских услуг;

Исследовать рынок недвижимости г. Сибая;

Проанализировать деятельность исследуемой риэлторской компании;

Определить перспективы развития рынка риэлторских услуг;

Разработать стратегию исследуемой фирмы.

1. Основы становления рынка риэлторских услуг в России

1.1 Риэлторские услуги и их роль в рыночной экономике

Переход к рыночным отношениям вызывает трансформацию собственности, которая от одномерной государственной преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. В мире пятьдесят процентов имущества находится в частной собственности и является важнейшим экономическим ресурсом любой страны, но только эффективное управление собственностью дает прибыльность и экономический эффект, который должен быть рассчитан на основе комплексного, т. е. системного подхода.

Формирование рынка риэлторских услуг доказывает свою необходимость и своевременность возникновения и развития в России в период перехода к рыночной экономике. Первые шаги рынок недвижимости и риэлторская деятельность сделали в 1987-1991 гг.

Риэлторы появились практически одновременно с самой возможностью купли-продажи жилых помещений. Риэлторы осуществляют свою деятельность тогда, когда есть спрос на покупку или наем жилого помещения. Деятельность риэлторов и количество риэлторских фирм полностью зависят от потребностей населения на рынке жилья в определенном субъекте РФ.

На сегодняшний день риэлторская деятельность является достаточно распространенным видом деятельности в России. В России можно выделить два основных типа риэлторских фирм. Первый и более распространенный вид - "чистая риэлторская фирма", т.е. фирма, которая занимается непосредственно посредничеством на рынке недвижимости. Чаще всего это небольшие компании со штатом работников не более 10 человек, которые занимаются поисками подходящих объектов недвижимости для последующей продажи, мена, найма. Подобных фирм по России очень много.

Второй вид - "нечистая риэлторская фирма", т.е. фирма, которая не только оказывает посреднические услуги, но и участвует в совершении сделок недвижимостью. Такие компании более крупные, с достаточно большим штатом работников и своим делением на филиалы, представительства, отделы. Они могут принимать участие в строительстве жилых домов и комплексов, вносить инвестиции в строительство, осуществлять покупку недвижимости. Данный вид риэлторских фирм можно назвать смешанным.

Виды риэлторской деятельности.

В соответствии с требованиями настоящего Закона к числу видов риэлторской деятельности (видов оказываемых риэлторами услуг) относятся:

- деятельность в качестве агента;

- деятельность риэлтора в качестве брокера;

- деятельность риэлтора в качестве посредника;

- деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;

- деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом в части, определенной в статье 15 настоящего Закона;

- деятельность риэлтора по предоставлению информационных и консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Переход к рыночной экономике и появление рынка недвижимости обусловили появление новых видов услуг, среди которых важнейшую роль играют риэлторские услуги. Под рынком недвижимости принято понимать определенную систему экономических отношений, в которой осуществляется передача прав собственности от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, где главными лицами выступают риэлторы, брокеры, девелоперы, оценщики и др.

С учетом отечественного опыта реализации риэлторских услуг можно сказать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационное обеспечение операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Соответственно рынок недвижимости, а, следовательно, и риэлторских услуг - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Риэлторские услуги - это специфический продукт труда, который не приобретает вещной формы, и потребительная стоимость которого в отличие от вещного продукта труда заключается в полезном эффекте живого труда. Таковы, например, услуги риэлтора, маклера, брокера, оценщика. Их труд производит определенный продукт в невещественной форме, который может быть объектом купли-продажи, предметом потребления и т. п. Однако полезный эффект риэлторской услуги не существует отдельно от процесса его производства в виде какой-либо вещи. По этой причине риэлторская услуга в отличие от вещного продукта труда не может быть накоплена, а процессы ее производства и потребления совпадают во времени. Тем не менее, последствия потребления риэлторской услуги могут иметь материальный и долговременный характер. Эффект от потребления риэлторской услуги зависит не только от условий ее производства, но и от условий ее потребления. Полезный эффект риэлторской услуги - это результат совместных усилий ее производителя, потребителя и риэлтора.

1.2 Современные подходы к формированию рынка риэлторских услуг и факторы, влияющие на конъюнктуру рынка риэлторских услуг

Для работы на рынке недвижимости риэлторские фирмы должны учитывать макроэкономические и региональные тенденции развития, нормативно-правовую базу федерального и регионального характера, учитывать специфические характеристики объектов недвижимости, способные привлечь к нему внимание покупателя и повлиять на оценку предлагаемой недвижимости. Большое значение, имеет умение работы с клиентом, информация об уровне цен по отдельным типам и объектам недвижимости, о тенденциях развития бизнеса, факторах, влияющих на предпочтения покупателей. Большинство новых риэлторских фирм, возникающих на рынке недвижимости, ориентировано на выбор наиболее перспективных для них направлений деятельности. В соответствии с этим разрабатываются специфические схемы работы с клиентами и базовые документы, включая договоры с клиентами, контракты с брокерами и другими сотрудниками, а также должностные инструкции. Немаловажной частью схемы функционирования фирмы является принятая система расчетов между клиентами. Очень важным является проведение стартовой рекламной кампании. Для начинающей риэлторской фирмы важна финансовая сбалансированность рекламы: недостаточные вложения в рекламу не позволят быстро заработать механизму функционирования, а слишком большие вложения рискуют не окупиться, то есть не обеспечить экономического эффекта пропорционального затратам.

Основной задачей организационно-технического (второго) этапа деятельности фирм является создание и развитие технической базы. Под технической базой понимается офисное помещение и необходимый инструментарий для работы (телефоны, компьютеры, информационная база и т.д.), а также соответствующие технические приемы работы с клиентами. Этот этап в жизни фирмы начинается с перехода к уровню рентабельности и появлению определенных свободных средств. На втором этапе развития в фирмах встает вопрос о начале реализации собственных проектов и новых идей. Это требует значительных дополнительных средств. Банки, как правило, не дают кредитов под новую идею или проект без серьезных имущественных гарантий, а фирмы не всегда способны их предоставить. Сложившаяся ситуация приводит к необходимости поиска новых нетрадиционных форм и источников финансирования. Нехватка средств на дальнейшее развитие риэлторской фирмы приводит к тому, что на этом этапе получаемая прибыль должна реинвестироваться, вкладываться в развитие компании. На третьем этапе развития наступает пора зрелости фирмы. Наработанный потенциал становится достаточным для устойчивой работы фирмы и реализации серьезных проектов. Фирма занимает стабильную позицию среди других участников рынка имеет постоянных клиентов.

На четвертом этапе фирма расширяет свою деятельность за счет новых видов бизнеса, то есть диверсифицируется. В организационном плане это могут быть: холдинг, корпорация, финансово-промышленная группа.

На масштабах и темпах развития рынка риэлторских услуг сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры. Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

Рынок риэлторских услуг и уровень его развития характеризуют степень совершенства национальной экономики. В российских условиях формирование этого рынка рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы народного хозяйства. Быстрая приватизация создала в короткие сроки значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения. Российский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время принимает всё более цивилизованные и организованные формы. Деятели риэлторского рынка активно перенимают зарубежный опыт работы в сфере недвижимости. Это относится не только к профессиональным риэлтерам, но и к любым предприятиям и всем гражданам, которые учатся эффективно распоряжаться собственной недвижимостью, осуществляя залоговые операции, куплю-продажу, дарение и др.

На развитие рынка недвижимости влияют многие факторы, среди которых одно из первых мест занимают спрос и предложение. На спрос и предложение на рынке недвижимости, а следовательно, и на объем риэлторских услуг, действует целый ряд факторов, которые можно представить следующим образом. Эти факторы, необходимо учитывать при разработке прогностической модели, позволяющей получить информацию об объекте на рынке риэлторских услуг.

1.3 Перспективы развития рынка риэлторских услуг

Перспективы развития рынка риэлторских услуг связаны с увеличением спроса. Значительное расширение спроса возможно либо за счет повышения уровня доходов и формирования широкого «среднего» слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счет активного стимулирования спроса как государством (ипотека), так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости.

В этих условиях необходимо существенное расширение спектра услуг, предоставляемых риэлторской фирмой клиенту: банковские расчеты, транспортные услуги, услуги нотариуса, возможность проведения ремонтных работ при аренде недвижимости, предоставление рассрочки по платежам и пр., повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных.

Все эти средства способствуют привлечению клиентов. В то же время увеличение затрат на привлечение и удержание клиентов за счет собственных средств может заставить риэлторскую фирму выйти за пределы своего бюджета, а это грозит дисбалансом в доходах и расходах и даже финансовой несостоятельностью. Поэтому если для отдельных фирм эти приемы способны обеспечить необходимый объем оборота, то, в целом они не решают проблему развития риэлторского бизнеса.

Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счет активного участия государства через создание системы ипотечного кредитования. Она предусматривает создание федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию, поддержку вторичного рынка закладных, предоставление государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов.

Расширение объема риэлторских услуг будет осуществляться за счет коммерческой недвижимости, учитывая недостаток в городе офисных и торговых площадей, гостиниц и т.п.

Следующим направлением дальнейшего развития риэлторской деятельности будет более активное их участие в привлечении средств населения к долевому строительству, в том числе в новых формах. Например, в городе до сих пор существует такое явление, как недостроенные жилые здания, от которых либо отказались инвесторы, либо они так и не были найдены. С другой стороны, по-прежнему существует огромная очередь на улучшение жилищных условий. В числе очередников есть и люди, которые могли бы найти если не всю сумму, необходимую для строительства квартиры, то часть ее. Поэтому риэлторские фирмы все чаще станут вовлекаться в этот процесс, выступать не только в качестве брокера по продажам готового или строящегося жилья, но и в качестве инвестиционного брокера, инициатора и организатора в реализации подобного рода проектов.

Еще одним перспективным направлением деятельности на рынке недвижимости является привлечение средств населения и юридических лиц к финансированию развития коммерческой недвижимости. В странах с развитыми рынками недвижимости это направление развивается очень активно через использование ценных бумаг.

Выпуск ценных бумаг позволяет снять ряд проблем, связанных с привлечением инвестиций в недвижимость: ограниченную ликвидность, высокий уровень транзакционных издержек, большие объемы необходимых для инвестирования средств. Все это делает актуальным выпуск ценных бумаг для привлечения инвестиций в недвижимость и в российских условиях, тем более, что большинство населения не может на иных условиях участвовать в операциях на этом рынке.

Таким образом, основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станет активное переключение риэлторских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход на управление недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с финансовыми институтами.

Одним из перспективных направлений развития рынка риэлторских услуг может стать возрождение доходных домов.

Другим перспективным направлением развития рынка риэлторских услуг является расширение сегмента элитной недвижимости. Элитная недвижимость, предлагаемая рынком риэлторских услуг, является одним из самых выгодных денежных вложений.

Новым и перспективным направлением развития рынка риэлторских услуг является формирование у отечественных потребителей спроса на недвижимость за рубежом, которая привлекает высоким качеством строительства, удобством планировки, хорошими техническими характеристиками оборудования, благоприятной экологической, политической обстановкой, климатическими условиями, а также приемлемыми ценами, которые в ряде случаев значительно ниже российских.

2. Особенности предоставления риэлторских услуг в агентстве недвижимости «ЭКСПЕРТ- Зауралье»

2.1 Краткая характеристика открытое акционерное общество Агентство недвижимости «ЭКСПЕРТ- Зауралье»

Сеть Агентств Недвижимости "ЭКСПЕРТ" представляет собой растущую сеть агентств недвижимости, состоящую из 26 (по состоянию на 25.02.2010 г.) франчайзинговых риэлторских офисов (в городах Уфа, Санкт-Петербург, Пермь, Туймазы, Салават, Кумертау, Сибай), каждый из которых является самостоятельным и независимым предприятием.

Открытое акционерное общество Агентство недвижимости «ЭКСПЕРТ- Зауралье» располагается по адресу: г. Сибай, ул. Кирова, дом 31, офис 4. Руководитель офиса: Талипова Тансылу Исламовна.

Центр недвижимости образован и начал свою деятельность с июня 2008 года. Несмотря на свой небольшой период деятельности, центр успел зарекомендовать себя как надежный партнер и завоевать доверие своих клиентов. Он стремимся к всестороннему знанию рынка недвижимости, руководствуемся принципом прозрачности отношений с клиентами, постоянно создавая новые стандарты качества и надежности обслуживания.

Стиль работы:

профессиональный подход к делу;

уважение к партнерам, понимание их требований;

культура обслуживания и качество;

внимательное отношение к потребностям клиентов, высокое качество предоставляемых услуг;

положительные отзывы клиентов - доказательство компетентности наших сотрудников;

безопасность сделок с недвижимостью;

разработана эффективная система договоров, обеспечивающая юридическую защищенность клиента;

ответственность сотрудников, которые способны возложить на свои плечи гарантию безопасности клиентов и партнеров. Результатом такого подхода к делу является отсутствие претензий, благодарность клиентов.

Агентство недвижимости «ЭКСПЕРТ- Зауралье» - молодая и динамично развивающаяся компания.

Она оказывает следующие услуги:

продажа, покупка квартир и комнат в городе Сибай и близлежащих районах Республики Башкортостан;

продажа, покупка коттеджей, домов, дач, земельных участков;

расселение коммунальных квартир;

продажа и покупка офисных помещений, помещений специального и свободного назначения, отдельно стоящих зданий;

покупка и продажа квартир в новостройках;

оказывает своим клиентам услуги по подбору ипотечных программ и по оформлению ипотеки;

Кроме того, при необходимости, сотрудники центра окажут услуги по юридическому оформлению сделок и их сопровождению в органах Росрегистрации и иных государственных и муниципальных учреждениях.

1. Составление и регистрация договоров отчуждения жилой недвижимости:

- договоров купли-продажи объектов жилой недвижимости (квартира, комната), а также доли праве общей cобственности на объекты недвижимости;

- договоров дарения жилой недвижимости, доли в праве общей собственности на нее;

- договоров мены квартир и их долей, а также доли в праве общей собственности на них;

- договоров приобретения квартиры за счет кредитных средств; - договоров приобретения квартиры с рассрочкой платежа;

- договоров ренты;

- другие договоры.

В комплекс услуг так же включено:

- консультации о порядке проведения государственной регистрации, об общих требованиях к комплекту необходимых для регистрации документов;

- проверка комплектов документов и договоров, оформленных нотариально или в простой письменной форме, подготовка их к регистрации и внесению изменений в записи Единого государственного реестра прав, возникших до 31.01.98 г.;

- предоставление и заполнение форм заявлений и квитанций об оплате государственной регистрации сделок и прав;

- составление проекта договора;

- обязательные платежи: госпошлина, ускорение (для 5-дневной регистрации);

- представительство в Росрегистрации (сдача и получение документов).

2. Сбор и подготовка документов для проведения сделок любой сложности;

3. Юридическая экспертиза правоустанавливающих документов;

4. Получение недостающих (для сделки) документов в государственных органах;

5. Приватизация квартир;

6. Регистрация наследства;

7. Регистрация решений суда.

Агентство недвижимости «ЭКСПЕРТ- Зауралье» своим клиентам предлагаем ипотечные программы наиболее солидных и надежных банков: ОАО "Сбербанк России" и ОАО "Банк "УралСиб". В центре имеется возможность получить кредит на покупку квартиры, комнаты, коттеджа, земельного участка, а так же на новостройку или заложить уже имеющуюся квартиру.

2.2 Анализ факторов внешней среды, оказывающие влияние на риэлторскую фирму

Внешние условия: законодательство, экономика, политика, технологии, социокультурные факторы.

Рынок.

Клиентами агентство недвижимости «ЭКСПЕРТ-Зауралье» является жители города Сибая в первую очередь, региона Зауралья, близ лежащих городов, а также приезжих мигрантов.

Конкурентами центра являются частные риэлторы города Сибая и близ лежащих районов, брокеры и агенты г. Сибая.

Развитие соприкасающихся направлений (строительство, информационные технологии, маркетинг и т.д.). Силу влияния «рыночных составляющих» на компанию определяет уровень развития рынка. Чем более развит рынок, тем сильнее компания зависит от «составляющих», в соответствии с которыми формируется «набор обязательных требований» к ее деятельности.

Управление (стратегическое и тактическое, т.е. управление направленное на продвижение компании и управление внутреннее, персоналом).

Компонентами эффективной стратегии, ее фундаментом и опорами являются:

- миссия (определяет основную цель предприятия- ПОЧЕМУ оно существует);

- ценности;

- видение будущего.

Миссия агентство недвижимости «ЭКСПЕРТ-Зауралье»:

"Через развитие компании, сотрудников, технологий - к высокому качеству риэлторских услуг и формированию имиджа профессии".

Ценности агентство недвижимости «ЭКСПЕРТ-Зауралье:

1. Компания существует для людей;

2. Всеми успехами и достижениями компания обязана своим сотрудникам;

3. Компания делает все возможное для эффективной и комфортной работы сотрудников. Ведет дела с ориентацией на людей, с пристальным вниманием к талантам, устремлениям, возможностям и нуждам каждого сотрудника;

4. Все сотрудники уверены, что могут рассчитывать на прямую помощь, разумный совет и эмоциональную поддержку со стороны своих коллег, подчиненных, руководителей;

5. Сотрудники имеют собственные ценности, но всех их объединяют цель существования компании и ее принципы: честность, стабильность, мастерство;

6. Компания работает для и на клиента;

7. В любое время и в любой ситуации сотрудники ставят интересы клиента на первое место. Они заботятся о клиентах и стараются решать их потребности;

8. Они не экономим на клиенте - удовольствие клиента от работы с компанией передается его друзьям и близким.

Преимуществами данного центра является:

Широкий выбор квартир в базе данных, аренда квартир;

Прозрачность и надежность аренды, продажи квартир и других сделок;

Удобство и экономия времени клиентам - процесс продажи, аренды квартиры или комнаты через риэлторскую компанию, не займет много времени;

Арендодателям - гарантия защиты интересов. Обращение к риэлторсой компании минимизирует риски связанные с деятельностью.

Клиентам обеспечат:

профессиональную оценку стоимости квартиры;

быстрый подбор надежных квартиросъемщиков на длительный срок;

юридическую помощь в подписании договора и оформлении сделки аренды жилья;

индивидуальный подход к каждому клиенту;

реальную экономию времени;

защиту от мошенников;

продавец получает обслуживание профессионального опытного агента.

Продавец получает возможность продать объект недвижимости по максимальной цене. Покупатель воспринимает эксклюзивные объекты больше, т.к. получает максимум информации и заранее досконально проверенную историю объекта. Как правило у риэлтора есть доверенность на сбор документов и правоустанавливающие документы. Это увеличивает скорость подготовки объекта к продаже, тем самым подогревая интерес покупателя к данному объекту недвижимости;

Реальная оценка объекта недвижимости и лучшая ориентация на рынке. Для того чтобы правильно оценить объект, профессиональные риэлторы анализируют аналоги, обзванивая и осматривая их в данном микрорайоне, выявляют преимущества и недостатки. Подробное исследование позволяет не только реально оценить объект, но и выделить для будущего покупателя его достоинства по сравнению с аналогичными.

Сильные стороны агентство недвижимости «ЭКСПЕРТ-Зауралье»:

1. Трехлетний опыт работы на рынке. Один « пережитый» кризис позволяют нам прогнозировать развитие ситуации.

3. Корпоративная система взаимодействия, обмена опытом и методических разработок. Даже самые молодые агентства сети имеют возможность использовать этот опыт.

4. Отработанные единые технологии, и быстрое управление изменениями и их внедрение, т.е. новые требования рынка заставляет агентство разрабатывать и внедрять и новые технологии работы с клиентом, менять общефирменные процессы, формы мотивации сотрудников.

5. Единые корпоративные ресурсы дают возможность оптимизации и минимизации затрат.

6. Развиты все направления услуг и сегменты рынка. Поскольку у агентства различные закономерности, цикличность, сезонность, то такая «диверсификация портфеля» позволят удержаться «на плаву».

Слабые стороны:

1. Любое агентство недвижимости на настоящем рынке, по большому счету, не властно над ситуацией, т.е никакими своими действиями не можем в кризисных условиях стимулировать клиентов покупать недвижимость. Какими-то своими действиями и качеством услуг они могут только перераспределить клиентов в свою пользу. Это слабая сторона не конкретного агентства, а бизнеса в целом, как вида.

2. Любые попытки разъяснительной работы, направленной на снижение панических настроений покупателей, неоправданных ожиданий малоэффективны. Нельзя сказать, что они совсем не приносят пользы, это нужно делать тем больше, чем сложнее рынок. Но попытки самых объективных прогнозов воспринимаются часто субъективно и с недоверием. Это тоже недостаток вида бизнеса.

3. Обострена текучесть кадров, которая высока даже в условиях стабильности.

Угрозы рынка и внешних факторов:

1. Появление новых конкурентов;

2. Снижение спроса из-за увеличения безработицы или других факторов;

3. Финансовые кризисы;

4. Снижение уровня доходов населения;

5. Отказ в выдаче кредита - неплатежеспособность населения;

6. Потеря клиентов - переманивание конкурентами;

7. Межгосударственные конфликты;

8. Повышение цен на недвижимости;

9. Неэффективная реклама;

10. Плохая репутация агенства;

11. Ужесточение налоговой политики;

12. Ухудшение криминальной ситуации;

13. Плохая адаптация к изменениям спроса;

14. Бизнес становится зависим от многих внешних факторов гораздо сильнее, что сказывается на финансовых результатах. К числу таких факторов относится доступность ипотеки и кредитных ресурсов.

Возможности, предопределяемые внешними факторами, следующие:

1. Повышение уровня доходов населения;

2. Улучшение качества жизни;

3. Привлечение инвестора;

7. Предоставление дополнительных обслуживающих услуг;

8. Привлечение клиентов;

9. Открытие филиала данного агентства;

10. Активная рекламная политика;

11. Формирование собственного имиджа, создание бренда;

12. Поддержка государством малого бизнеса;

13. Доступность получения кредитов.

14. Оптимизация затрат, «очищение» бизнеса от изжитых технологий.

15. Оптимизация кадров и профессиональных компетенций, хотя и является неблагоприятным социальным процессом, но оставит лучших, наиболее эффективных, определит благоприятную перспективу. 16. Возможность бросить освободившиеся силы и время на решение проблем, которые долго откладывались. Например, обучение, тренинги, аттестация, оптимизация организационной структуры.

17. Жесткие требования внешней среды являются фактором естественного отбора на рынке не только среди агентств недвижимости, значительное количество которых уже закрылось, но и среди других операторов. В итоге остаются самые сильные и профессиональные. Устраняются способы недобросовестной и даже «черной» конкуренции. В определенной степени с такими партнерами и контрагентами становится легче работать. Партнеры в общих интересах бизнеса идут на уступки, заинтересованы в сотрудничестве и т.д.

18. Многие не понимают положительной стороны ужесточения банками процесса выдачи кредитов. Многие заемщики, желая приобрести долгожданную квартиру, не до конца понимают бремя десятилетнего кредита, ежегодных платежей за страховки и т.п. Банк подстраховывает теперь не только себя, но и заемщика.

Основной вывод, который в первую очередь необходимо учесть: необходимость видеть перспективы в сложных ситуациях, мыслить шире, проективнее и перспективнее.

риэлторский рыночный недвижимость ценообразование

2.3 Разработка стратегии для ОАО - Агентство недвижимости «ЭКСПЕРТ-Зауралье»

Стратегия развития риэлторской фирмы зависит от изменения внешней окружающей среды, внутренних возможностей фирмы и от поставленных целей. При изменении внешний среды риэлторские фирма меняет и совершенствовует свою деятельность (объем, ассортимент услуг), выбранные сегменты рынка, делает это более гибко, чем другие фирмы, работающие на этом рынке, где ассортимент услуг и технологии их предоставления более прогрессивны, т.е. заимствовать их опыт. В риэлторской деятельности профессионализм, опыт и разработанная стратегия позволяют консультантам-риэлторам быть достаточно гибкими, чтобы не только решать текущие задачи, но и работать на перспективу. Это возможно также благодаря специфической структуре персонала и возможности ее быстро перестраивать. Использование консультантов-риэлторов с различным техническим образованием и профилями деятельности, а также многодисциплинарных экспертных групп увеличивает гибкость фирмы при применении новых стратегий. Фундаментальный стратегический выбор касается природы и диапазона услуг, предоставляемых клиентам. Определить продукцию консультанта-риэлтора довольно трудно вследствие неосязаемости профессиональных услуг, уникальных потребностей каждого отдельного клиента и других факторов. И все-таки определение продукции (услуги) можно рассматривать как составной блок стратегии консультирования. Оно позволяет точно понять сущность риэлторской фирмы и ее профиль, осуществлять маркетинг услуг потенциальным клиентам и фокусировать развитие возможностей фирмы и ее ресурсов на стратегически приоритетных областях.

Специфика риэлторской услуги агентство недвижимости «ЭКСПЕРТ-Зауралье», требует учета особенностей ценообразования на различные виды риэлторских услуг. Целью установления цены на риэлторскую услугу является ее продажа и получение прибыли. Цена определяется конкурентным окружением, качеством услуги в сознании клиента, помогает определиться с положением этой услуги на рынке. Кроме того, цена -- это издержки производства, выраженные в полезности услуги. Цена риэлторской услуги является денежным выражением системы ценообразующих факторов, действующих в данное время. Система ценообразования, включает в себя следующие факторы, влияющие на цену услуги: фактор ценности (способность удовлетворить потребность); уровень затрат; коммуникативный уровень; система стимулирования продаж; характер общественного мнения; уровень обслуживания клиентов; материальную ответственность за нанесение ущерба клиенту; страхование риэлторской деятельности.

Агентство недвижимости «ЭКСПЕРТ-Зауралье», проводя политику ценообразования, выбирают следующие стратегии:

· атаковать конкурентные предприятия для устранения их с рынка данного типа услуги (устанавливать более низкие цены);

· защититься от натиска конкурирующих фирм (качество);

· последовательно применять методы «снятия сливок» и «проникновения на рынок через базу конкурента;

· поощрять пользователей к потреблению риэлторской услуги.

Установленный диапазон цен может быть низким, средним, высоким.

Верхняя граница интервала - максимальная цена, которую готов заплатить покупатель за данный вид риэлторской услуги. Нижний предел цены услуги будет показывать минимальную цену, при которой риэлторская фирма еще заинтересована в ее продаже. Это цена, которая обеспечивает минимально возможный уровень доходности фирмы.

При ценообразовании необходимо учитывать следующие факторы:

цены должны быть достаточно отдалены друг от друга, чтобы клиенты осознавали качественные различия между типами услуг;

цены должны быть больше разделены в верхнем диапазоне, т.к. потребительский спрос становится менее эластичным;

соотношение цен должно поддерживаться при повышении издержек с тем, чтобы сохранялись четкие различия.

Для того, чтобы ценовые стратегии функционировали эффективно, необходимо выполнение следующих условий:

- цены не должны меняться слишком часто, так как ценовую политику сложно объяснить клиентам;

- должно существовать несколько вариантов цен, соответствующих определенному сегменту рынка;

- решения о ценах принимаются обоснованно в зависимости от спроса и предложения.

Эластичность спроса на рынке риэлторских услуг - это способность реагировать на изменение цен.

Ценовая эластичность спроса представляет собой частное от деления изменения спроса (в %) на вызвавшее его изменение цен (в %). Кривая спроса с ценовой эластичности г. Сибай превышает 1, т.е. очень чувствительным к изменениям цен.

Ценовая эластичность спроса на жилье и другие виды недвижимости во многом определяет степень подвижности цен на него в реальной ситуации. По всей видимости, семьи стремятся потреблять жилищные услуги на стабильном уровне. И хотя цены все же имеют значение, спрос на жилье до некоторой степени нечувствителен к их уровню. Это можно понять, если учесть, что жилье, так же как и пища, необходимо для существования человека. Следовательно, при повышении цен на жилье потребители предпочтут больше платить, а не сокращать в равной пропорции число приобретаемых квартир или количество потребляемых жилищных услуг.

Неэластичная природа краткосрочного предложения жилья прямо следует из того, что жилье не может быть мгновенно произведено (путем строительства новых домов или перестройки старых), либо уничтожено (за счет вывода аварийного и ветхого жилья).

Связь между рынком жилищного фонда и рынком жилищных услуг осуществляется по двум направлениям. Во-первых, размер ренты, определяемый на рынке жилищных услуг, является основным фактором при формировании спроса на жилищный фонд как предмет собственности. Ведь приобретая недвижимость, инвестор, в конечном счете, приобретает источник текущего или будущего дохода. Изменения, происходящие на рынке жилищных услуг, непременно влияют на уровень спроса. Если интенсивность строительства возрастает и предложение жилищного фонда увеличивается, то падают не только цены, но и размеры оплаты жилищных услуг.

Взаимодействие множества факторов, в конечном счете, определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке риэлторских услуг. При этом направленность их влияния на спрос и предложение может совпадать или различаться.

Размещено на Allbest.ru

...