Оценка рыночной стоимости квартиры

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход (ы) наиболее соответствует (ют) оцениваемому объекту.

1. Идентификация объекта

Земельный участок: свидетельство о государственной регистрации права, объект права - недвижимое имущество.

Почтовый адрес: Челябинская область, г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Суворова, д. 111.

Юридические права: Двухкомнатная квартира общей площадью 44,0 м2 является собственностью С.А. Васильевой (свидетельство о государственной регистрации)

Описание объекта

Общая характеристика здания

2. Сравнительный подход

Для проведения оценки с позиций сравнительного подхода оценщик выбирает метод качественного сравнения цен. Выбор данного метода обусловлен следующими причинами: оценка основывается на прямой рыночной информации, опубликованной в открытых источниках; для анализа доступно большое количество предложений к продаже квартир, что позволяет отобрать аналоги с достаточной степенью точности и в достаточном количестве; структура информации позволяет проводить параметрическое сравнение объектов по основным ценообразующим параметрам; представленная информация доступна для проверки посредством интервью с представителями риэлтерских компаний и анализа фотоматериалов, если они доступны.

При определении рыночной стоимости квартиры Оценщик использовал цены предложений о продаже аналогичных квартир, которые на дату оценки были представлены в крупных московских агентствах недвижимости.

Информация по аналогам получена оценщиком из открытых источников в сети Интернет, а также из интервью с сотрудниками риэлтерских компаний, выставивших предложение на рынок. В каждом конкретном случае оценщик приводит источник информации и, в случае, если страница может быть изменена или удалена, - распечатки Интернет-страниц. Личный осмотр сопоставимых объектов-аналогов оценщиком не проводился.

В качестве единицы сравнения оценщик выбирает 1 кв.м., поскольку эта единица является общепринятой единицей сравнения на рынке квартир.

Для проведения оценки методом качественного сравнения цен были найдены следующие аналоги:

Аналог 1. Двухкомнатная квартира, хрущевка, г. Магнитогорск, ул.Суворова, д.111, 3/5 этаж, 45/29/7 кв.м. Цена предложения 1 млн. 430 тыс. рублей. Предложение представлено компанией Ситистар. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.citystar.ru/scard.asp?d=43&id=6314798.

Аналог 2. Двухкомнатная квартира, хрущевка, г. Магнитогорск, ул. Суворова, д. 113, 4/5 этаж, 46/30/6 кв.м. Цена предложения 1 млн. 380 тыс. рублей. Предложение представлено компанией Ситистар. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.citystar.ru/scard.asp?d=43&id=6245883.

Аналог 3. Двухкомнатная квартира, хрущевка, г. Магнитогорск, ул.Суворова, д.114/2, 1/5 этаж, 46/30/6 кв.м. Цена предложения 1 млн. 340 тыс. рублей. Предложение представлено компанией Ситистар. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.citystar.ru/scard.asp?d=43&id=6301966.

Аналог 4. Двухкомнатная квартира, хрущевка, г. Магнитогорск, ул.Суворова, д.118/1, 1/5 этаж, 44/29/6 кв.м. Цена предложения 1 млн. 320 тыс. рублей. Предложение представлено компанией Ситистар. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.citystar.ru/scard.asp?d=43&id=6343169.

Аналог 5. Двухкомнатная квартира, хрущевка, г. Магнитогорск, ул.Суворова, д.114/6, 4/5 этаж, 43/28/6 кв.м. Цена предложения 1 млн. 250 тыс. рублей. Предложение представлено компанией Ситистар. Предложение опубликовано в сети Интернет по адресу: http://www.citystar.ru/scard.asp?d=43&id=5738792.

Поскольку публикуемые цены предложений содержат, как правило, определенную величину скидки, которую продавец, при определенной настойчивости потенциального покупателя, готов ему предоставить, то для адекватного анализа таких цен необходимо сделать соответствующую поправку.

При определении величины поправки на уторговывание, оценщик опирался на работу [1], в котором авторы исследовали зависимость величины этой поправки от вида продаваемой или сдаваемой в аренду недвижимости и размеров населенного пункта, в котором эта недвижимость расположена.

Результирующая таблица с данными о рекомендуемых величинах поправок на уторговывание

Таким образом, для рынка жилой недвижимости г. Магнитогорск (население более 500 тыс. чел.) средняя поправка на уторговывание составит 2%.

Расчет скорректированной стоимости 1 кв. метра по выбранным аналогам приведен в следующей таблице:

Расчет скорректированной стоимости 1 кв. м. площади по объектам - аналогам

Так как абсолютно одинаковых аналогов оцениваемой квартиры выявить не удалось, хотя были выбраны очень близкие аналоги, необходимо вносить корректировки на различия. Для корректировки цен предложений объектов-аналогов оценщик использует технику качественного сравнения цен.

Сравнивая объект оценки с каждым из объектов-аналогов, стрелкой обозначается направление корректировки, которая могла бы привести цену аналога к значению, соответствующему свойствам объекта оценки. Результирующая поправка будет иметь направление, совпадающее с направлением большинства корректировок. После ранжирования аналогов по направлению корректировок определяется диапазон, в котором должна находиться величина рыночной стоимости 1 кв. м. оцениваемой квартиры. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если аналогичный объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена (стрелка вниз), и наоборот, если аналог в чем-то уступает объекту оценки, его цена должна быть увеличена (стрелка вверх).

Данная техника корректировок выбрана оценщиком потому, что аналоги, по своим наиболее весомым ценообразующим факторам, близки с объектом оценки (насколько это возможно), а корректировка производится по менее весомым факторам и влияние этих отличий на определение стоимости объекта оценки не очень велико. Выбранные факторы сравнений и полученные корректировки обобщены в следующей таблице.

Рыночная стоимость 1 кв.м жилого помещения составляет:

(34256,42 + 34228,66 + 32571,80 + 27671,04 + 27086,60)/5 = 31162, 90 руб.

Теперь, умножая рыночную стоимость 1 кв. метра на общую площадь рассматриваемой квартиры, можно рассчитать рыночную стоимость всей квартиры: 31162,90 • 44 = 1371167,6 руб. Таким образом, рыночная стоимость рассматриваемой квартиры, определенная с помощью сравнительного подхода к оценке, составляет, округленно, 1370000 рублей.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).

Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры - невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.

5. Согласование результатов и заключение о стоимости квартир