Оценка объекта жилой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Организационная структура ООО «Элемент-Трейд»

Изучение содержания экономической работы ООО«Элемент-Трейд»

Оценка объекта жилой недвижимости

Задание на оценку

Допущения и ограничительные условия

Применяемые стандарты оценочной деятельности

Оценка жилой недвижимости сравнительным подходом

Корректировка цен объектов сравнения

Расчёт стоимости объекта сравнительным подходом

Оценка жилой недвижимости затратным подходом

Результаты оценки

Заключение

Приложение

Введение

недвижимость затратный цена стоимость

В период с 20 апреля по 16 мая 2015 года. я проходил преддипломную производственную практику в фирме ООО « Элемент-Трейд» в качестве стажёра.

Место прохождение учебной практики ООО «Элемент-Трейд». Основной деятельностью организации является оценка собственности а также, проведение всех видов независимых экспертиз. Срок практики с 20 апреля по 16 мая 2015 года.

Целью преддипломной практики является, практическая подготовка к выполнению дипломной работы по теме: «Оценка недвижимости (на примере ООО «Элемент-Трейд»)», закрепление полученных теоретических знаний и приобретение ими навыков аналитической работы на уровне предприятия (независимо от форм собственности) и других хозяйственных организаций или органов управления, а также сбор данных, необходимых для написания дипломной работы.

Задачами преддипломной практики являются:

- ознакомление с организационной структурой и функциями управления на уровне предприятия (организации);

- изучение содержания экономической работы на предприятии (организации);

- подбор необходимых материалов для написания отчета о прохождении практики. В которой должен найти отражение опыт функционирования данной организации.

Необходимость независимой оценки жилья

Оценка - наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупку актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке. С формальной точки зрения наиболее вероятная цена устанавливается на основе моделирования некоторого множества факторов спроса и множества факторов предложения [5, с. 21].

В настоящее время деятельность по оценке недвижимости регламентируется Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 06.08.98 № 135 - ФЗ [3].

Активному развитию оценки недвижимости в нашей стране способствует сложившаяся ситуация на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости в настоящее время - один из самых динамичных рынков нашей страны, один из самых привлекательных объектов инвестирования. Очень важное значение он приобретает именно сейчас, когда ситуация в мире очень не стабильна: специалисты не могут дать точных прогнозов о ценах на нефть, прогнозируют повышение курса доллара, - недвижимость остаётся практически единственным гарантом сохранности сбережений.

Основные направления развития российской оценки можно определить исходя из перечня операций, при которых необходимо осуществлять оценку объектов недвижимости. Следует отметить, что этот перечень постоянно расширяется.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

для страхования объектов недвижимости;

при кредитовании под залог объектов недвижимости;

при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

при ликвидации объектов недвижимости;

при исполнении прав наследования, судебного приговора;

при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости [2, с. 96].

Существует три основных подхода к оценке недвижимости:

- затратный метод: оценивается стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитается сумма оценённого износа зданий и сооружений и добавляется стоимость участка земли как свободного. Этот подход может быть необходим, когда оценка объекта в целях поимущественного налогообложения или поимущественного ареста требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земли. Он также применяется в целях подоходного налогообложения и бухгалтерского учёта: износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода. Другие ситуации для применения:

- технико-экономический анализ для нового строительства,

- определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли,

- обновление,

- итоговое согласование стоимости,

- здания институционального и специального назначения,

- цели страхования [3, с. 15 - 19].

- метод рыночных сравнений: оценка рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках с аналогичными объектами. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью [3, с. 20].

- доходный метод: стоимость собственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем [3, с. 21].

В России в последние годы был распространён затратный метод в оценке стоимости объектов. Причём его применение декларировалось Правительством при разработке программ переоценки имущества. Это привело к тому, что стоимость основных фондов, объектов недвижимости была очень занижена. Сейчас особую важность имеет процесс дооценки таких объектов, что можно сделать, опираясь на рыночный способ оценки [5].

На сегодняшний день число оценочных организаций на российском рынке значительно. По состоянию на конец 2014 г. больше 10000 компаний и ПБОЮЛ в России имеют государственные лицензии на осуществление оценочной деятельности и все они объединены в саморегулирующиеся организации.

Организационная структура ООО «Элемент-Трейд»

Оценочная деятельность -- это активно развивающееся направление ООО «Элемент-Трейд». С первых дней существования организации ее возглавляет Вокуев Михаил Батькович -- высококлассный специалист с многолетним практическим опытом управления проектами по оценке.

Оценочная компания ООО «Элемент-Трейд», действующая с декабря 2001 года, оказывает профессиональные услуги в области оценки всех видов собственности. Персонал обладает большим опытом в области оценочной деятельности. Специализированное программное обеспечение и вспомогательные справочные материалы, используемые ведущими оценочными и аудиторскими компаниями по всей стране являются составными частями успеха организации ООО «Элемент-Трейд» и позволяют в течение многих лет предоставлять клиентам нормативно подтвержденные, точные отчеты об оценке различных объектов собственности.

Организация ООО «Элемент-Трейд» является членом некоммерческого партнерства «Партнерство содействия деятельности оценочных фирм, аккредитованных Российским обществом оценщиков» (НП «Партнерство РОО») Свидетельство №1018 от 2008 года.

Так же организация ООО «Элемент-Трейд» аккредитована при РОО и включена в реестр оценщиков и оценочных фирм, признанных РОО профессионально занимающимися предоставлением оценочных услуг, включена в систему делового сотрудничества РОО в соответствии с Положением об аккредитации РОО от 03.04.1998 года. Свидетельство №1093/37-1111/08.

Одним из основных достояний компании является персонал организации. Специалисты компании выполнят заказ любой сложности в кратчайшие сроки. Все оценщики имеют разностороннее образование не только в области оценочной деятельности, но и в смежных областях, таких, как: экономика, юриспруденция, управление собственностью, строительство, техника и оборудование.

Профессиональная ответственность оценщиков организации ООО «Элемент-Трейд» застрахована в филиале ОСАО «Ингосстрах» в г. Екатеринбург. Компания ежегодно оформляет договор страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор в СК «Военно-страховая компания». Лимит ответственности перед потребителями оценочных услуг составляет 11 000 000 рублей.

Сотрудники компании регулярно проходят повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность», совершенствуют свои профессиональные навыки, посещая всевозможные конференции и семинары.

За годы работы, оценщики организации ООО «Элемент-Трейд» выполнили несколько тысяч работ по независимой оценке недвижимости, оборудования, бизнеса и других видов имущества в Свердловской, Курганской, Челябинской, Пермской областях.

Оценочные услуги оказываются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков.

Изучение содержания экономической работы ООО «Элемент-Трейд»

Оценка недвижимого имущества - один из самых распространенных видов оценки. Организация ООО «Элемент-Трейд» предлагает следующие виды услуг:

оценка коммерческой недвижимости;

оценка жилой недвижимости;

оценка загородной недвижимости;

оценка земли;

оценка арендной ставки.

В области оценки недвижимости ООО «Элемент-Трейд» имеет успешный опыт сотрудничества как с физическими лицами и малым бизнесом, так и с крупными коммерческими структурами и представителями государственного сектора. При оценке недвижимости специалисты учитывают все факторы, влияющие на стоимость объекта, и детально изучают его состояние.

Ситуации, при которых необходима оценка недвижимости, разнообразны. Наиболее распространенные среди них:

кредитование под залог объектов недвижимости;

купля-продажа или мена объектов недвижимости;

внесение объектов недвижимости в качестве вкладов в уставный капитал предприятий и организаций;

определение величины арендной ставки, стоимости права аренды;

уточнение налогооблагаемой базы по налогу на имущество для объектов недвижимости;

приватизация недвижимости;

страхование недвижимости;

разрешение имущественных споров;

оценка понесенного ущерба, связанного с разного рода аварийными ситуациями.

При выполнении работ по оценке недвижимости необходимо проведение ряда стандартных процедур:

1. На первом этапе специалисты ООО «Элемент-Трейд», совместно с заказчиком, определим базовые параметры оценочного задания:

идентификация объекта недвижимости;

идентификация подлежащих оценке имущественных прав;

назначение (сфера применения) результатов оценки;

выбор и определение вида стоимости;

уточнение даты проведения оценки;

описание объема оценки.

2. На этапе сбора информации и предварительного анализа данных специалисты ООО «Элемент-Трейд» изучают все прямые и косвенные факторы, влияющие на стоимость объекта: место расположения, инфраструктуру, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку. Объективная оценка недвижимости требует выполнения одного из главных условий проведения качественной и достоверной оценки - изучения динамики стоимости объектов, аналогичных оцениваемому в ретроспективе и прогноз стоимости на перспективу. На данном этапе, кроме того, производится визуальный осмотр объекта оценки, в результате которого определяется техническое состояние и износ всех основных конструкций оцениваемого объекта.

3. На этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования специалисты ООО «Элемент-Трейд» проводят адекватную оценку существующего варианта использования оцениваемого объекта, вырабатывают рекомендации по его оптимальному использованию в целях максимально возможной стоимости.

4. На следующем этапе - осуществляется выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке объекта недвижимости. Корректное применение оценочных подходов (или обоснованный отказ) - основное условие для получения наиболее достоверного результата.

Оценка рыночной стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов. Эти подходы взаимно дополняют друг друга, и каждый подход основан на использовании определенных свойств объекта и оценочных принципов, которые были сформулированы в результате обобщения многолетнего опыта отечественных и зарубежных оценщиков и являются теоретической базой оценочной экспертизы.

5. Использование трех оценочных подходов приводит к получению трех ориентиров стоимости объекта оценки. На этом этапе специалисты ООО «Элемент-Трейд» проводят согласование результатов, полученных при применении различных подходов и методов. Определяющими критериями при согласовании ориентиров стоимости являются действительные намерения потенциального продавца и покупателя, способность каждого подхода и метода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта. Результатом выполнения данного этапа будет получение итоговой стоимости объекта недвижимости.

6. На последнем этапе оценки недвижимости осуществляется подготовка и передача заказчику Отчета об оценке, являющегося документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей.

Оценка объекта жилой недвижимости

1. Описание объекта недвижимости

Объектом оценки является отдельная приватизированная квартира, состоящая из двух жилых комнат, кухни, прихожей, раздельного санузла и прихожей. Квартира расположена в жилом доме №216 по улице Московская г. Екатеринбург.

Целью оценки является определение стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Под объектом недвижимости понимается собственно объект, являющийся недвижимой собственностью, и юридические права на него.

Акт осмотра объекта

Адрес объекта: Россия, г. Екатеринбург, Улица Московская, д. 216, кв. 41. Владелец: Белкин А.В. Справка БТИ № 78965784. Квартира - приватизированная.

Тип и качество окружающей застройки- жилой дом расположен внутри жилого квартала, до транспортной остановки 10 мин. пешком. Рядом располагаются спортивно-оздоровительный центр «World Class», парикмахерская, торговый центр «КИТ».

Анализ района расположения позволяет дать высокую оценку рынку рабочей силы, в районе, в котором расположен объект оценки. Близость к магазинам, учебным заведениям (школы, детские сады) оценивается удовлетворительно.

Детский сад, школы находятся в 5 минутах от дома, поликлиника - достаточно удалены (10-15 минут на транспорте).

Характеристика дома.

Материал стен - панельный. Общее количество этажей - 5. Высота этажей 2,7 м. Дом удален от проезжей части, расположен внутри жилого квартала.

Год постройки - 1980 год. Общий вид здания - хороший.

Водоснабжение - центральное, отопление - центральное, вентиляция - естественная, энергоснабжение - центральное.

Информация о квартире:

Двухкомнатная квартира расположена на 4 этаже дома. Общая площадь квартиры - 42 кв. м, жилая площадь - 28 кв. м (одна комната - 18 кв.м, вторая - 10 кв. м). Площадь кухни составляет 6 кв. м, санузел занимает 3,5 кв.м. (раздельный). В квартире имеется балкон, проведен телефон. Ориентация окон - на запад. Общий вид квартиры - удовлетворительный.

Планировка квартиры и её фотографии представлены в приложении 1.

Таким образом, анализ местоположения и состояния объекта в первом приближении позволяют говорить о достаточно высокой стоимости объекта.

Оценка произведена в соответствии со следующими допущениями:

специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась;

объект оценки не обладает какими-либо скрытыми дефектами, которые могли бы повлиять на его стоимость;

объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам.

Задание на оценку

Таблица 1« задание на оценку»

Объект оценки	2-комнатная квартира, общей площадью 42 кв. м.
Адрес:	Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул.Московская., д.216, кВ. 41
Текущее функциональное использование	В соответствии с разрешенным использованием
Собственник объекта:	Белкин Андрей Владимирович
Оцениваемые права:	Право собственности
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Цель оценки:	Определение вероятной стоимости объекта оценки
Назначение оценки:	Определение цены купли-продажи квартиры
Дата оценки:	28 апреля 2015 года
Дата осмотра:	24 апреля 2015 года
Дата составления отчета:	7 мая 2015 года
Основание для проведения оценки	Договор на оценку от 24 апреля 2015 года

Допущения и ограничительные условия

При проведении оценки Оценщиком были сделаны допущения:

Оценщик в своих действиях выступал как независимый исполнитель. Оценщик исходили из того, что представленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверку.

Выводы о правах собственности на объект оценки сделаны на основании анализа представленных правоустанавливающих документов.

Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме указанных в правоустанавливающих документах. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчете.

При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет объектом, из ходя из своих наилучших интересов.

В отчете использовались достоверные источники информации, тем не менее, Оценщик не может гарантировать абсолютную точность полученной информации.

При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов, либо в случае их последующего обнаружения.

Специальная инженерная экспертиза объекта не проводилась. При подготовке отчета предполагалось, что все строительно-монтажные и отделочные работы на объекте выполнены в соответствии с проектными решениями.

Отчет об оценке составлен в соответствии со следующими ограничительными условиями:

Настоящий отчёт достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях.

Проведенный Оценщиком анализ и данные Оценщиком заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.

При оценке Оценщик исходил из предположения, что объект не имеет обременении.

Оценщик не несёт ответственности за юридическое описание оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговорённых в отчёте.

Ни полностью, ни частично настоящий Отчет об оценке и никакая ссылка на него не может быть включена в какой-либо публикуемый документ, циркуляр или заявление и никаким образом не публикуется без письменного одобрения Оценщиком формы и контекста, в котором они могут появиться.

Оценщик не несет ответственности за скрытые дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации.

Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в отчёте, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчёт (любую его часть, данные, содержащиеся в Отчете) иначе, чем это предусмотрено договором о выполнении работ.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведённой оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

Оценщик не проводил исследований Объекта оценки на предмет присутствия или иного влияния токсических или опасных веществ и поэтому не может высказать утверждения относительно потенциального воздействия на оценку. Поэтому для цели настоящей оценки Оценщик принял допущение, что никаких токсических, опасных или вредоносных веществ не присутствует внутри Объекта оценки. Любое последующее выявление таких веществ может оказывать значительное влияние на рыночную стоимость Объекта оценки.

Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчёте.

Применяемые стандарты оценочной деятельности

В настоящем отчете при проведении оценки применялись следующие стандарты оценки:

- федеральный стандарт оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 256.

- федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 255.

- федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 254.

- свод Стандартов оценки (ССО 2005) Российского общества оценщиков (РОО) - в части не противоречащим Федеральным стандартам оценочной деятельности (ФСО №1-3).

- стандарты и правила оценочной деятельности, правила деловой и профессиональной этики, разработанные СРО, членом которой является оценщик.

Оценка жилой недвижимости доходным подходом

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

Поскольку оцениваемая квартиры в чистом виде не являются объектами доходной недвижимости, и целью выявления рыночной стоимости является продажа квартиры, расчет стоимости доходным методом не производился.

Оценка жилой недвижимости сравнительным подходом

1. Выбор объектов сравнения

Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, вторые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравнения называют конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.

К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными.

Из представленных сопоставимых продаж, нами были отобраны объекты, которые в наибольшей степени приближаются к оцениваемому объекту.

2. Корректировка цен объектов сравнения

Основой корректировок, предлагаемых в настоящем отчете, служит цена продаж объекта оценки и объектов, принятых оценщиком в качестве объектов сравнения. В рамках настоящего отчета корректируется стоимость одного квадратного метра.[таблица 4]

Рассматриваемые корректировки включают в себя: переданные права, условия продажи, финансирование, рыночные условия, состояние объекта сравнения, удобства и другие уместные характеристики. Если рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки выше, чем характеристики объектов сравнения, то в их цену вносится отрицательная поправка (корректирующий коэффициент меньше единицы). Когда рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки ниже, чем характеристики объектов сравнения, в их цену вносится положительная поправка (корректирующий коэффициент больше единицы).

Корректировка на дату продажи объекта оценки. Корректировка учитывает фактор времени продажи (предложения) объекта оценки и объектов сравнения. Корректировка делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась. Оптимальную корректировку на этот фактор можно получить из сделок перепродажи одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать сведения о продажах подобных объектов на одном и том же секторе рынка.

Отобранные объекты сравнения были проданы (выставлены на продажу) в апреле 2015 г. оценка проведена в апреле 2015 года. Цены объектов сравнения предложенных к продаже в корректировке не нуждаются.

Корректировка на местоположение. Корректировка вычисляется из анализа сопоставимых сделок в том же секторе рынка. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов существенно различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых.

Корректировка на этаж. Этаж, на котором расположен объект оценки, также оказывает влияние на его рыночную стоимость. В ходе анализа продаж квартир за первое полугодие 2015 г. (сведения о продажах получены из еженедельных рекламно - информационных изданий) оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость квартир, расположенных на крайних этажах (первый в последний) отличается от рыночной стоимости квартир, расположенных на промежуточных этажах в меньшую сторону.

Корректировка на тип дома. В ходе анализа продаж квартир (сведения о продажах получены из еженедельных рекламно - информационных изданий) оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость квартир, расположенных в кирпичных домах, отличается от квартир, расположенных в панельных домах в большую сторону.

Корректировка на техническое состояние. Объект оценки находится в удовлетворительном состоянии. Объекты сравнения также находятся в удовлетворительном состоянии. Цены объектов сравнения предложенных к продаже в корректировке не нуждаются.

Корректировка на наличие горячего водоснабжения. В ходе анализа продаж квартир за первое полугодие 2015 г. (сведения о продажах получены из еженедельных рекламно - информационных изданий) оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость квартир, где есть горячее водоснабжение, отличается от квартир, где есть индивидуальная газовая колонка в большую сторону.

3. Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Для применения метода сравнения рыночных аналогов были собраны данные о пяти двухкомнатных квартирах, выставленных на продажу .[таблица 2]

Рыночная стоимость 1 кв. метра объекта оценки, определенная сравнительным подходом, представляет собой средневзвешенное значение скорректированных цен продажи (предложения) объектов сравнения59 845 рублей.[таблица 1]

Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила: 59 845 х 42= 2 513 490 рублей.

2 513 490 ( два миллиона пятьсот тринадцать тысяч четыреста девяносто рублей)

Оценка жилой недвижимости затратным подходом

По затратному подходу стоимость объекта недвижимости определяется суммой затрат ресурсов на его воспроизводство или замещение с учетом физического и морального износа.

Оценить стоимость квартиры затратным подходом достаточно сложно, поскольку оценить затраты на строительство одной квартиры, выделить их затрат на строительство жилого дома в целом довольно трудно.

Оценку стоимости объекта затратным подходом произведем в предположении, что затраты на строительство дома распределяются пропорционально общей площади квартир. Это предположение условно, но, тем не менее, оно позволит получить примерную оценку стоимости квартиры затратным подходом.

Так, известно, что строительная компания ООО «СПЕЦСТРОЙ» планирует построить жилой дом по ул. Рощинская (в Чкаловском районе г. Екатеринбурга.). ООО «СПЕЦСТРОЙ» получил право на проектирование и строительство этого дома на участке общей площадью 3 тыс. 298 кв. м.

По мнению экспертов ООО «Элемент-Трейд», затраты на строительство дома составят 18 млн. 640 тыс. руб. В этом случае затраты на строительство 1 кв. м. общей площади составят 5651,9 руб.

Общая площадь оцениваемого объекта составляет 42 кв. м. Таким образом, в соответствии с затратным подходом стоимость восстановления объекта составит 237379,8 руб. (5651,9 руб. * 42 кв. м).

Восстановительная стоимость должна определяться с учетом накопленного износа. Срок полезного использования жилого дома составляет 40 лет. Износ по оцениваемому объекту составляет 30 лет. Таким образом, при оценке необходимо учитывать 10/40 восстановительной стоимости объекта.

Оценка стоимости объекта затратным подходом составит:

237379,8руб. * 10 / 40 = 59 345 руб.

Результат оценки

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также активное мнение Оценщика.

Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил один из трёх существующих подходов к оценке (доходный), весовая доля сравнительного подхода и затратного подхода принята за 0,5. На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, можно сделать вывод, что при сохранении существующей динамика развития рынка недвижимости в г.Иваново объект оценки останется ликвидным, а его стоить будет иметь тенденцию к увеличению. В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, определили:

Цель оценки данной квартиры - определение реальной рыночной стоимости объекта, при этом имеется достаточно информации по ценам продаж аналогичных объектов, то за стоимость квартиры было принято решение принимать цифру, полученную методом сравнения рыночных аналогов .

Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на Апрель 2015 года (округленно):

2 513 000 рублей (два миллиона пятьсот тринадцать тысяч рублей)

Заключение

В ходе данной практики была произведена оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости, двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Екатеринбург., ул.Московская, д. 216, кв. 41, освоена методика проведения, изучены стандарты, на которые нужно опираться при проведении самой оценке и составлении отчетов.

По мере развития рыночных отношений в современной России проведение оценки постепенно становится неотъемлемой практикой товарно-денежных отношений. Рынок недвижимости с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса физических и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма рыночных отношений. Поэтому необходимость в оценке квартир, как недвижимой собственности будет возрастать с каждым днем.

Приложение

Рисунок 1 «план квартиры.»

Рисунок 2 «балкон.»

Рисунок 3« комната 1.»

Рисунок 4 «комната 2.»

Рисунок 5 «кухня.»

Рисунок 6 «сан узел»

Рисунок 7 « вид дома.»

Рисунок 8 «местоположение объекта»

Размещено на Allbest.ru

...