Массовая оценка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

1. Массовая оценка недвижимости

2. Этапы оценки недвижимости

3. Модели массовой оценки недвижимости

4. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов и методов оценки

1. Массовая оценка недвижимости

Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.

Область применения массовой оценки

Определение «массовая» относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.

Следствием ошибочного понимания сочетания слов «массовая оценка» явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.

Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой - ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие соседи, близость помойки и т.д. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки.

2. Этапы оценки недвижимости

Процесс массовой оценки имеет следующие основные этапы:

постановка задачи,

предварительное обследование и анализ объекта,

сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования,

построение и калибровка модели,

тестирование, контроль качества и уточнение результатов оценки.

3. Модели массовой оценки недвижимости

В массовой оценке, подобно индивидуальной применяются три метода, базирующиеся на трех разных подходах к оценке недвижимости: метод сравнения продаж, метод восстановительной стоимости, доходный метод.

1) Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж моделирует поведение рынка путем сравнения оцениваемых объектов недвижимости с аналогичными объектами, по которым недавно состоялись сделки. При оценке этим методом предполагается абсолютное право собственности.

Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий вид:

V = f (X1, X2,…, Xn),

где V - оценка рыночной стоимости

(X1…Xn) - характеристики объекта недвижимости (например - площадь здания, тип стен и т.д.)

Существует более традиционная форма представления модели метода сравнения продаж, которая с помощью приемов массовой оценки может быть автоматизирована и откалибрована на данных рынка:

V = Sc + ADJc,

где V - оценка рыночной стоимости

Sc - цена объекта сравнения

ADJc - суммарная поправка с учетом различий между объектом сравнения и оцениваемым объектом.

Для проведения компьютерного анализа предполагается существование представительной базы данных, число записей которой должно превосходить приблизительно на порядок число значимых факторов. В принципе, первоначально информация собирается по максимальному числу параметров объекта. В дальнейшем отбираются те параметры, по которым выборка достаточно представительна и которые являются значимыми в модели. После формирования базы данных и создания переменных из значимых факторов выбирается вид модели (на нем мы остановимся ниже). Следующим этапом выделим калибровку модели, здесь используются несколько приемов:

1. Парный анализ продаж.

2. Множественный регрессионный анализ.

3. Метод адаптивной оценки (процедура обратной связи).

Важной составной частью метода сравнения продаж является определение поправок, которые в целом можно сгруппировать (без учета оценки земли) на три вида:

поправки на характеристики здания (сюда включен и износ),

поправки на местоположение,

поправки на условия сделки (важнейшей из которых является поправка на время).

На этом этапе получаем математическое выражение стоимости объекта в зависимости от ряда факторов (представленных набором переменных). Результат не является априорным (особенно в части количественных значений поправок) и требует критического подхода.

2) Доходный метод

Доходный метод основан на определении стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых поступлений от его эксплуатации и капитализации. Таким образом, этот метод применим для оценки приносящей доход недвижимости. Доходный метод основан на допущении, что стоимость объекта напрямую зависит от размера, продолжительности и степени надежности дохода от эксплуатации объекта. В основе доходного метода лежит допущение о том, что будущие поступления стоят меньше, чем равная по величине денежная сумма, имеющаяся на руках в данный момент. Степень этой «временной предпочтительности» может рассматриваться как функция четырех факторов: предполагаемое снижение покупательной способности (инфляция), снижение ликвидности объекта, стоимость капитала или управления кредитом и риск. На основе анализа этих факторов устанавливается ставка капитализации.

В массовой оценке для этого метода производится формирование базы данных с необходимой информацией по объектам недвижимости. Аналогично методу сравнения продаж выбирается вид модели и производится калибровка. Однако конечным результатом в зависимости от поставленной задачи может быть и ставка капитализации и стоимость объектов и их возможный доход.

3) Затратный метод

Затратный метод применяется только к застроенным земельным участкам (или при наличии других улучшений). Сразу отметим, при этом подходе стоимость земли оценивается методом сравнения продаж. В основе затратного метода лежит принцип замещения, в соответствии с которым стоимость имущества равна стоимости приобретения имущества эквивалентной полезности. Земельный участок оценивается как свободный для застройки в соответствии с наиболее эффективным использованием. Далее, поскольку рыночная стоимость учитывает текущее состояние здания и другие условия, для ее определения из полной стоимости замещения (восстановительная стоимость) вычитается накопленный износ, выражающий потерю полезности оцениваемого объекта.

продажа метод недвижимость оценка

4. Описание процесса оценки объекта в части применения подходов и методов оценки

В соответствии с действующим в Российской Федерации законодательством по оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки №1,2,3,[2,3,4], оценка недвижимости должна производиться с использованием следующих подходов:

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Доходный метод - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный поход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость как правило, такие объекты после соответствующих корректировок могут быть «приведены» к объекту оценки. При этом оценка рыночной стоимости объекта оценки осуществляется традиционными методами статистических выводов, развитых в математической статистике.

В рамках сравнительного подхода могут быть оценены лишь те объекты, которые свободно продаются на рынке и являются достаточно ликвидными. Данный подход основан на принципе замещения - покупатель не купит объект, если его стоимость превышает затраты на приобретение схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке состоялись сделки купли - продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому, отражают его рыночную стоимость.

Процедуру определения рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода можно разбить на следующие этапы:

Выбор аналогов.

Выбор единиц сравнения и проведения сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта - налога по всем элементам сравнения.

Корректировка значений единицы сравнения для объектов - аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта - аналога по данному элементу сравнения.

Согласование результатов корректирования значения единиц сравнения по выбранным объектам - аналогам. Расчет рыночной стоимости объекта оценки умножения обобщенной удельной цены на величину основной характеристики объекта оценки.

Выбор аналогов.

В качестве сопоставимых объектов принимаются объекты, которые , в силу внешнего подобия и сходства по основным потребительским характеристикам(значимых для выбранного варианта в процессе анализа наиболее эффективного использования) сходны с оцениваемыми объектами. Как правило, такие объекты после соответствующих корректировок могут быть «приведены» в объекту недвижимости.

Поиск сопоставимых объектов осуществляется в общедоступных источниках - средствах массовой информации и среде Интернет.

Выбор единиц сравнения.

В качестве единицы сравнения для квартир в соответствии с принятой практикой принимается единица площади квартиры. Различие по другим характеристикам, также влияющим на стоимость объекта учитывается введением корректировок.

Определение корректировок.

В процессе оценки использовались следующие корректировки:

- на наличие в площади квартиры площади лоджий, балконов;

- на условия продажи (скидка на торг);

- на условия финансирования;

- на дату;

- на местоположения;

- на масштаб;

- на этаж;

- на тип квартиры;

- на материал стен;

- на состояние квартиры;

Корректировка на наличие в площади квартиры площади лоджий, балконов.

В качестве расчетной площади Оценщик, как правило, принимает площадь квартиры согласно свидетельству о государственной регистрации. В зависимости от года выдачи свидетельства расчетная площадь квартиры может как включать, как и не включать площадь лоджии/балкона, равно как и объекты - аналоги. С помощью корректировки на наличие в площади квартиры площади лоджий, балконов Оценщик может, приводит расчетные площади объекта оценки и объектов - аналогов к сопоставимому виду. Корректировка приводится путем увеличения/уменьшения площади объекта - аналога, согласно объявлению, на площадь балконов/лоджий.

Корректировка на условия продажи (скидка на торг)

Скидка на торг при сделках с жилой недвижимостью зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Скидка на торг имеет место при прежде всего для объектов вторичного рынка.

Корректировка на условия финансирования.

При нетипичных условиях финансирования сделки с объектом недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка, меняется, поэтому необходима корректировка цен сделок с нетипичными условиями финансирования. В случае, если условия финансирования объектов стандартны, корректирующий коэффициент составляет 1.

Корректировка на дату.

Дата публикации объявления о продаже аналогов оказывает влияние на стоимость квартиры. В случае, если дата оценки отличается от даты предложения, следует вводить, корректировку, в противном случае корректирующий коэффициент составляет 1.

Корректировка на местоположения.

Местоположение жилого дома, в котором расположена квартира, оказывает достаточно большое влияние на стоимость квартиры. В случае, если месторасположение объектов - аналогов не сопоставимо с местоположением объекта оценки, следует вводить корректировку, в противном случае.

Корректировка на этаже.

Как правило, квартиры на крайних этажах стоят дешевле квартир на следующих этажах. Расчет корректировки на этаж осуществлялся на основе объявлений о продаже квартир, расположенных на средних этажах, составляет 0,94-0,98. В качестве корректировки, на этаж принимается медиана данного диапазона, которая составляет 0,96. Таким образом, корректировка на этаж принимается равной:

- от удельных цен среднего этажа к удельным ценам крайнего этажа 0,96;

- от удельных цен крайнего этажа к удельным ценам среднего этажа: 1/0,96=1,04%

Корректировка на тип (серию) дома.

Одним из важнейших параметров, которые влияют на стоимость жилья, является время постройки и тип планировки квартиры. В случае, если объект оценки и объект - аналоги сопоставимы по типу(серии) дома, корректирующий коэффициент составляет 1. В противном случае вводится корректирующий коэффициент.

Размещено на Allbest.ru