Перечислим лишь некоторые из возможных такого рода физических характеристик: возраст и состояние здания или сооружения, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура и дизайнерское оформление здания или сооружения и др.

Экономические характеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки объектов недвижимости доходного типа.

К экономическим характеристикам относятся те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки арендной платы, примененные скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т.п.

При этом здесь необходимо исключить возможность повторения проведенных корректировок на предыдущем этапе по элементам сравнения: «переданные права на недвижимость», «условия финансовых расчетов приобретения недвижимости» и «динамика сделок на рынке».

Отклонения от целевого использования. После выбора перечня сравнимых объектов одноцелевого использования необходимо провести корректировки по тем сравнимым объектам недвижимости, по которым имеются какие-либо отклонения от целевого использования.

Например, в качестве сравнимого объекта рассматривается многоквартирный жилой дом, часть первого этажа которого используется под закусочную. Наличие такого частичного нецелевого использования в жилом доме, вносящего дискомфорт для проживающих в нем жильцов (шум, запахи, возможность антисанитарии и т.д.), приводит к снижению стоимости этого объекта недвижимости.

В связи с этим и необходимо провести соответствующую корректировку цен продаж сравнимых объектов, имеющих отклонение от основного целевого использования.

Наличие движимого имущества. Согласно определению категории «недвижимость» необходимо проанализировать сделки купли-продажи сравнимых объектов на предмет исключения из цены продажи сравниваемого объекта стоимости движимого имущества.

Например, при продаже торгового павильона сделка оформлена по всему имуществу, включая и движимое (кассовые аппараты, легко демонтируемое торговое оборудование и т.д.).

В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости 4.

Американским институтом оценщиков недвижимости предлагается следующий порядок внесения элементов сравнения:

1. Переданные имущественные права. Этот элемент сравнения учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.

2. Финансовые условия - учитывают разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств и т.д.).

3. Условия продажи - учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи.

4. Время. Учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.

5. Местоположение. Учитывает поправки не местоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объекта.

6. Физические характеристики. Каждое отличие в физических характеристиках должно быть учтено при проведении оценки.

Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

1) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

2) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

- методы, основанные на анализе парных продаж;

- экспертные методы расчета и внесения поправок;

- статистические методы.

Метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Например, известны цены сделок купли-продажи по трем аналогичным (сравниваемым) квартирам, две из которых расположены в центре города и одна на окраине - в Аксае (табл. 4).

Таблица 4. Исходные данные по сделкам купли-продажи квартир*

При проведении корректировки цены купли-продажи 1 общей площади по сравниваемым объектам для определения стоимости единицы площади оцениваемой квартиры в Аксае необходимо учитывать, что представленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, то есть не имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корректировки в любом независимом порядке. Обоснование корректировок.

1. Местоположение. Выбираем пару сравниваемых продаж - I и III, которая отличается лишь по одному элементу сравнения - местоположению (состояние квартир одинаково). Величина корректировки составит: 600 у. е. - 800 у. е. = - 200 у. е.

2. Состояние квартир. Выбираем пару сравниваемых продаж - II и III, которая отличается лишь по одному элементу сравнения - состоянию (местоположение квартир одинаково). Величина корректировки составит: 960 у. е. - 800 у. е. = 160 у. е.

Определив значения величин корректировок сравниваемых продаж, составим таблицу корректировок, проведем соответствующие корректировки и, наконец, установим значение по трем сравниваемым продажам (табл. 1.5).

Таблица 5. Таблица корректировок*

Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по сравнимым объектам указывают, что стоимость 1 кв. м. общей площади оцениваемой квартиры в Аксае составляет 760 у. е. Сделаем некоторые пояснения по введению положительных и отрицательных значений корректировок. Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города, сделаны отрицательные корректировки (- 200 у. е.). Это предопределяется отрицательным вкладом в стоимость квартиры, находящейся в центре города, и условным «переносом» ее в Аксай, где расположена оцениваемая нами квартира. Положительные корректировки (+160 у. е.) по продаже I и III предопределяются «переходом» этих квартир из состояния «неплохое» в состояние «хорошее», в котором находится оцениваемая нами квартира. Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки Х, а цену продажи сопоставимого аналога, причем равной 1,0, тогда:

1. если объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:

Х = 1,0 + 15% * 1,0 = 1,0 * (1 + 0,15) = 1,15;

2. если оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:

Х = 1,0 - 15% * 1,0 = 1,0 * (1 - 0,15) = 0,85;

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна уменьшиться:

1,0 = Х + 15% * Х = Х * (1 + 0,15), Х = 0,87.

4. Аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна вырасти:

1,0 = Х - 15% * Х = Х * (1 - 0,15), Х = 1: 0,85 = 1,18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок.

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. процентные поправки всегда вносятся первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.

2. вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на условия финансирования или право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.

Пример. Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 кв. м. и проданного за 500000 у. е. Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости представлены в табл. 6.

Таблица 6. Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:

- количество отобранных аналогов минимально;

- величины их скорректированных цен достаточно близки.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Пример. Анализ трех сопоставимых продаж, последующее внесение корректировок и «взвешивания» позволили вывести итоговую цену в 532 000 у. е. (табл. 7).

Таблица 7. Выведение итоговой цены

Размещено на Allbest.ru