Оценка эффективности экономической деятельности ОАО "Национальные Электрические Станции Кыргызстана"

При оценке ОАО «НЭС Кыргызстана» сравнительный подход не применялся ввиду отсутствия необходимой информации о наличии совершенных ранее сделках купли продажи акций аналогичных компаний.

3) Затратный подход

Затратный подход основан на предположении о том, что стоимость любого имущественного комплекса, в том числе действующего предприятия, должна быть сопоставима с теми затратами, которые понес собственник при его создании.

В рамках данного подхода использовался метод чистых активов.

В основу метода чистых активов положен анализ и перестройка балансового отчета оцениваемой компании. Данный подход предусматривает суммирование чистой стоимости активов предприятия с последующим вычитанием из этой суммы ее обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала.

Методы оценки бизнес: Оценка стоимости по затратному подходу (методу скорректированных чистых активов).

В основу затратного подхода положен анализ и перестройка балансового отчета предприятия. Данный подход предусматривает суммирование чистой стоимости активов предприятия с последующим вычитанием из этой суммы его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала. Однако балансовая стоимость активов, исходя из предоставленного предприятием баланса, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно, в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности, и определив, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости.

В целях перестройки баланса предприятия по состоянию на дату оценки, мы проанализировали и оценили основные средства и текущие активы предприятия. Что же касается текущих активов (производственные запасы, дебиторская задолженность, готовая продукция и проч.), то их анализ был проведен на основе документов предприятия, личного ознакомления и консультаций со специалистами.

Объект недвижимости, в которых находится помещение ОАО «НЭС Кыргызстана», расположен на территории Центрального района г. Бишкек по проспекту Жибек-Жолу, 326. Объект представляет собой помещение состоящее из 5 этажного кирпичного нежилого здания общей площадью 944 м2.

Таблица 2.4.1

Оценка затратным подходом объектов недвижимости

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка (или стоимость прав на его аренду). Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

определить стоимость земельного участка (или прав его аренды) в предположении, что он не застроен;

определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;

определить величину накопленного износа;

вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства и определить восстановительную стоимость объекта оценки с учетом износа;

к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка (или прав его аренды).

С точки зрения потенциального инвестора строение представляет собой объект для дальнейшей незначительной достройки. В данном случае корректно рассматривать для целей оценки рыночной стоимости объектов стоимость замещения - затраты на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требованиям, что и данные объекты, с применением современных материалов и строительных норм.

ОЦЕНКА ИЗНОСА: В теории оценки выделяют три вида износа :

физический - связанный с физическим устареванием объекта,

функциональный - проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям,

внешний - возникает в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки - внешней по отношению к объекту недвижимости.

Функциональный износ для объектов отсутствует.

Внешний износ для объектов нами во внимание не принимается.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ СТРОЕНИЙ

Помещение предпрития: строение кирпичное, постройки 20 века. Общая площадь составляет 944 м2, строительный объем приблизительно 2500 м3.

Расчет производился с помощью сборника УПВС УПВС - Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости № 24, в качестве аналога было взято административное кирпичное пятиэтажное здание.

Предположим, что Бишкек относится к первому территориальному поясу, мы получаем стоимость 1 куб.м. в ценах 1969 года 120,8 сомов. При переходе к ценам 1984 года мы принимаем повышающий коэффициент 1,17 (индекс изменения сметной стоимости СМР для предприятий прочих отраслей промышленности).

Таким образом, стоимость 1 куб.м. исходного строения составляет 450,6 сома в ценах 1984 года.

Коэффициент удорожания «Коинвеста Справочник «Ко-инвест» №33 стр. 35» на здания аналогичного уровня капитальности и для данного территориального пояса составляет 29,2, а прогнозный коэффициент пересчета стоимости на январь 2011г. составляет 1,08. С учетом НДС и прибыли застройщикаСправочник «Ко-инвест» №33 стр. 61 (принимается нами в 10%) стоимость оцениваемого строения составит:

2500 куб.м.* 450,6сом (цена на куб.м. 1984г.) * 29,2 (Коэффициент удорожания) * 1,08 (коэффициент пересчета стоимости) * 1,17 (повышающий коэффициент) = 939,053,842 млн.сомов.

Износ рассчитывается по конструктивным элементам с учетом их технического состояния (см. таблицу):

Таблица 2.2 Износ конструктивных элементов

Таким образом, суммарный физический износ составляет 30, 2 %.

Также был учтен функциональный износ, учитывающий особенности заключенного договора между ОАО «НЭС Кыргызстана» и Комитетом государственного и муниципального имущества г.Бишкек, право долгосрочной аренды помещений в данном случае может быть приравнено к праву собственности на данные помещения, но с некоторым обременением, которое принимается нами в 10%. Просуммировав указанные виды износа, мы находим общий износ и остаточную стоимость оцениваемого объекта.

Суммарный износ составит 40,2%.

2500 куб.м. * 250,6 * ( цена 1 куб.м.) * 30,2 (физического износа) * 12% = 2,270436 с.

Таким образом, рыночная стоимость помещения с учетом физического износа (30,2%) и НДС (12%) равна 2,270436 сомов.

СТОИМОСТЬ ПРАВ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Стоимость земельного участка нами не оценивается, так как информация по нему отсутствует.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта по затратному подходу составляет 21,342,132 долл. США или по курсу 44,0 сом/долл. США

939,053,842 (девятсот тридцать девят миллионов 53 тысячи восельмот сорок два сома) с учетом НДС.

Методы сравнительного анализа продаж. При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Таблица 2.3 Аналоги

Далее в выбранные аналоги мы внесли корректировки. Корректировки мы вводили экспертным методом.

При этом мы считали, что оцениваемый объект условно реализован. Также необходимо сказать, что в результате контактов с продавцами было установлено, что торг в отношении аналогов возможен, мы принимаем корректировку в 10%.

Следующей была проведена корректировка на удаленность от центра города, при этом аналог № 2 расположен в том же районе, что и оцениваемый объект, а аналоги № 1 и № 3 расположены в более удобных и близких к центру районах.

Корректировка на состояние объекта предполагает, что аналог № 3 находится в хорошем состоянии, в то время как аналоги № 1 и № 2, так же как и оцениваемый объект, находятся в рабочем состоянии, корректировка составила - 100$.

Результаты проведенных корректировок приведены в нижеследующей таблице:

Таблица 2.4 Корректировки

В результате полная стоимость объекта составляет 2500 куб.м. * 945 $ = 2,362,500 долларов США (с учетом НДС).

В результате мы получили, что стоимость объекта по подходу сравнительного анализа продаж составляет:

103,950,000 с. (сто три миллиона девятсот пятдесят тысыч сом) (с учетом НДС) или по курсу 44,0сома/доллар США 2,362,500 (Два миллиона триста шестьдексят два тысячи пятьсот долл.) с учетом НДС.

Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. В данном случае мы предполагаем, что доход будет в том, то данный объект сдается под офис.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта.

В данном конкретном случае мы воспользовались данными рынка о предложении сдачи в аренду офисных и торговых помещений, и помещений под офисы в г. Бишкек.

Значение стоимости аренды 1м2, рассчитанное по аналогам, расположенным в Бишкек составляет примерно 350 долларов США за 1 кв.м. в год (с учетом НДС). Таким образом, потенциальный валовый доход составляет 350 х 944 м2= 330,400 долларов США.

Для определения действительного валового дохода мы должны определить степень недозагрузки офисных помещений. В настоящее время этот процент принимается нами в 25%. Таким образом, действительный валовой доход составляет 82600 долларов США в год.

Усредненные расходы на электроснабжение, тепло, канализацию и т.д. составляют 40$/м2 в год (с НДС). 944 м2 *40 = 37960 долларов

Таким образом, эксплуатационные расходы составляют 37960 долларов США (с НДС).

330,400 + 82600+ 37960 = 450,960 долл. США

Следовательно, чистый операционный доход составляет 450,960 долларов США (с НДС).

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ: При наличии развитой статистики по аналогичным предприятиям, наиболее корректным методом, по нашему мнению, для определения ставки капитализации является использование статистических результатов. Но в данном случае о развитой статистике не может быть и речи. Поэтому мы были вынуждены использовать метод кумулятивного построения.

Для начала мы должны определить безрисковую ставку. Анализ безрисковых ставок подробно рассмотрен в статье Ткачука А.Ю. В ней рекомендуется использовать в качестве последней еврооблигации дальних траншей (при промежуточных расчетах в долларах США). Средняя доходность еврооблигаций соответствующих траншей составляет в настоящее время около 15% годовых.

Три основных премии за риск, которые обычно рассматриваются, это премии за недостаточную ликвидность (от 2 до 5 %, нами определена в 3%), премия за менеджмент (также от 2 до 5%, нами определена в 3%) и премия за риск 2%.

Норма возврата капитала составляет 4%, так как предполагается полный возврат капитала по истечении 25 лет.

Таким образом, ставка дисконта нами определена в 27%.

Для более точного расчета нам необходимо учесть внутреннюю валютную инфляцию. Однако, в нашем расчете мы не предполагаем рост доходов и расходов за счет инфляции (что, вообще говоря, не верно) и предполагаем их предварительно дефлированными.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ: Имея чистый доход 450,960 долларов США и ставку капитализации 27%, мы получаем стоимость объекта оценки 112740 долларов США (включая НДС) или по курсу 44,0 сом./долл. США 4,960,560 сомов с учетом НДС.

Таблица 2.5 Согласование

Стоимость объекта по нашим расчетам составляет 819320 долл. США или по курсу 44,0 сом/доллар США 36,050,080 долларов США с учетом НДС.

Размещено на Allbest.ru