Оценка факторов, влияющих на стоимость предприятия

Определение величины корректировки по данному элементу сравнения достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретения недвижимости. В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

Слабая информированность оценщика относительно существования договоренностей между покупателем и продавцом объекта заставляет подойти к этому вопросу весьма осторожно. Поэтому предположим, что все объекты сравнения находятся в равных условиях.

Динамика сделок на рынке (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др. Анализ приводимых в отчете данных, а также другой доступной информации о ценах на подобные объекты недвижимости в г. Костанае выявил рост цен на рынке в среднем на 5%. Учитывая, что реальная цена сделки ниже цены предложения примерно на 10%, мы также заложили это в корректировку.

Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. Для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков) это -- транспортная доступность, состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т. д. Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения.

Физические характеристики. Если предыдущий элемент сравнения определяет влияние на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, физические характеристики определяют полезность (а, следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен: возраст и состояние здания или сооружения, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, архитектура и дизайнерское оформление здания или сооружения и т.д.

Состояние объекта. Проведенный осмотр показал, что объект оценки находится в отличном техническом состоянии. Повышение потребительских качеств предлагаемой к продаже недвижимости оказывает довольно существенное влияние на цену продажи.

Корректировка на площадь объекта. Помещения, участвующие в расчете рыночной стоимости методом сравнения отличаются по площади. Анализ привлеченных данных по объектам сравнения показывает, что цена продажи наименьшего по площади объекта является наибольшей в расчете на единицу сравнения. Этот вывод подтверждается материалами проведенного обзора рынка недвижимости п.Сарыколь. При этом такие параметры объекта как: местоположение, транспортная доступность, конструктивная схема, материал ограждающих и внутренних конструкций, наличие инженерных систем и т.д., имеют решающее значение, вместе с тем следует отметить, что фактор размера здания, в связи с меньшей ликвидностью больших объектов, оказывает существенное влияние на установление цены продажи.

Тенденция возрастания удельной стоимости 1 при уменьшении общей площади объектов подтверждается также расчетами по ценообразованию строительно-монтажных работ, которые показывают, что чем больше общая площадь объекта, тем меньше удельные затраты на единицу площади.

Экономические характеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки объектов недвижимости доходного типа.

К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т.д.

Текущее использование.

После выбора перечня сравнимых объектов одноцелевого использования необходимо провести корректировки по тем сравнимым объектам недвижимости, по которым имеются какие-либо различия между назначениями помещений (табл. 4).

Таблица 4. Корректировочная таблица для сравнительного подхода

Расчетная стоимость объекта оценки по сравнительному подходу составит 11 127 тыс.т.тенге

Потребует расходов отвод земельного участка под строительство. При переходе прав собственности на недвижимость согласно Земельного Кодекса РК и ГК РК одновременно покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Прибавку к рыночной стоимости недвижимости дают права собственности или права аренды земельного участка.

Стоимость права собственности на земельный участок рассчитывается исходя из возможных затрат на приобретение данного земельного участка в собственность.

Стоимость права собственности на земельный участок рассчитывается согласно Распоряжению «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

Согласно указанным методическим рекомендациям, как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Для целей настоящего отчета был выбран метод сравнения продаж по следующим причинам:

- выполняются условия применения метода;

- существует достаточное количество доступной и достоверной рыночной информации для его применения.

Метод сравнения продаж.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка получена в рамках сравнительного подхода - совокупности методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогами, различия между которыми учитываются проведением соответствующих корректировок.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

- переданные права на недвижимость;

- условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

- условия продажи (чистота сделки);

- динамика сделок на рынке (дата продажи);

- местоположение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

- текущее использование.

Последовательность и измерение корректировок. Первые четыре корректировки всегда осуществляются в порядке, представленном в таблице: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам).

При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке (табл. 5).

Таблица 5. Корректировочная для метода сравнения продаж

Таблица 6. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Вывод по разделу: Рыночная стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом составляет на дату определения стоимости объекта оценки 18 сентября 2010г. (округленно):10 612 000,00т.тенге Рыночная стоимость 1объекта оценки, составила (округленно): 22 826,00т.тенге

3.3. Определение стоимости объекта на основе затратного подхода

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведения аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

Расчет восстановительной стоимости нового здания.

Под восстановительной стоимостью нами понимается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.

Иногда, в случае если определение восстановительной стоимости не представляется целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Стоимость замещения есть стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д.

Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта недвижимости.

Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения реальной стоимости объекта.

Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.

Прямые издержки (стоимость строительства).

По своим характеристикам и конструктивной схеме, оцениваемый объект наиболее приближен к объекту, описанному в Укрупнённых показателях восстановительной стоимости (УПВС) № 28, таблицы 104. Стоимость строительства объекта определяем с внесением поправок на отличия в конструктивной схеме, на разницу в строительных объемах, с индексированием затрат на строительство на дату оценки.

Пересчет в уровень фактических цен был произведен с помощью системы индексов цен по конечной строительной продукции и укрупненным видам строительных работ.

Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень цен принята стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных с 01.01.1969 г. Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показателей оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 человеко-день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях.

Коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, изменение заработной платы рабочих, изменение стоимости эксплуатации строительных машин, изменение сметной стоимости строительных материалов, конструкций и изделий, снабженческих наценок, транспортных и заготовительно-производственных расходов, увеличение стоимости энергоресурсов, изменение массы накладных расходов. Указанные коэффициенты не учитывают НДС.

Так как коэффициенты учитывают только усредненные стоимости, то при определении договорных цен и расчетах за выполненные работы при необходимости учитывались конкретные особенности строительства и реконструкции объекта, ведущие как к увеличению, так и к уменьшению стоимости отдельных видов работ.

Косвенные издержки

При расчетах стоимости с помощью затратного подхода, необходимо учитывать расходы, которые инвестор понесет в сегодняшнее время перед началом строительства.

Это в первую очередь согласование разного рода технических условий и оплата за мощности. Для аналогичных объектов затраты на приобретение мощностей составляют около 10% от стоимости строительства, и данная норма закреплена в административных документах НСО.

Фактические затраты в текущих ценах на строительство оцениваемого объекта, отражают фактические затраты на проведение строительных работ.

К этой сумме должен быть добавлен НДС и предпринимательский доход (прибыль инвестора).

Отвод земельного участка, строительство на нем улучшений и сдача их в эксплуатацию с оформлением право регистрирующей документации -- все это услуги девелопера (предпринимателя). На основании проведенного анализа доходности бизнеса девелоперов на рынке п.Сарыколь, "прибыль предпринимателя" применительно к оцениваемому объекту на дату оценки может составить около 25 % к общим строительным затратам. Этот доход отражает вознаграждение, которое требует типичный инвестор за риск, связанный со строительством проекта, схожего по структуре с оцениваемым объектом.

Сложив предстроительные расходы со стоимостью строительства, и добавив к ним величину НДС и предпринимательского дохода, получим полную восстановительную стоимость объекта (табл. 7).

Таблица 7. Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

В данном расчете физический износ здания проведен методом поэлементного анализа состояния здания (таблица 8).

Таблица 8. Расчет физического износа объекта оценки

У объекта оценки внешний износ оценщиком не обнаружен.

Расчет величины накопленного износа оцениваемого объекта.

Таблица 9. Величина накопленного износа

Остаточная стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, в рыночных ценах, с учетом износа объекта оценки.

Таблица 10. Расчет остаточной стоимости замещения

Вывод по разделу: Рыночная стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом составляет на дату определения стоимости объекта оценки - 18 сентября 2010г., (округленно) 4 649 000т.тенге. Рыночная стоимость 1кв.м. объекта оценки, составила (округленно) 10 000,00т.тенге.

3.4. Применение доходного подхода при определении стоимости объекта

Для целей данной оценки, в качестве основного, был выбран метод прямой капитализации, т.к. в нем моделируется непрерывный поток дохода. Реконструированный отчет о доходах и расходах приведен ниже.

В качестве ставки аренды была взята очищенная (без учета коммунальных платежей) ставка аренды для помещений данного типа.(табл.11)

Таблица 11. Расчет рыночной ставки аренды

Для определения общего коэффициента капитализации применялся кумулятивный метод (или метод суммирования), так для метода рыночной экстракции оценщик не располагает достаточной информацией.

При расчете методом суммирования одна из составляющих коэффициента - безрисковая процентная ставка, другая - процентная ставка, отражающая риск на инвестированный капитал.

Она разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования рисковой и безрисковой составляющей рассчитывается процентная ставка.

За безрисковую ставку принимаем долларовую доходность Евробондов, данный показатель составляет 6,8% или округленно, 7%.

На основе этих данных определяется общий коэффициент капитализации и рассчитывается стоимость объекта.

Таблица 12 - Расчет стоимости объекта доходным подходом

Вывод по разделу: Рыночная стоимость объекта оценки доходным подходом составляет на дату определения стоимости объекта оценки - 18 сентября 2010г., (округленно): 5 353 000,00т.тенге. Рыночная стоимость 1кв.м объекта оценки, составила (округленно) 11 514,00т.тенге.

3.5 Сопоставление результатов трех подходов и формирование итоговой стоимости

При получении различных величин стоимости в результате применения различных подходов, необходимо согласовать результаты. Оценщик считает целесообразным определить окончательную величину путем придания каждому результату соответствующего удельного веса.

Результаты в подходах отличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости использован метод удельного взвешивания, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент. Весовые коэффициенты представляют собой по сути вероятности гипотетической покупки объекта представителем одной из трех групп:

- предпринимателей-пользователей;

- стратегических инвесторов;

- спекулянтов.

К первой группе отнесем покупателей, приобретающих недвижимость для непосредственного использования (например, в производстве). С точки зрения использования стоимость объекта получается как стоимость строительства эквивалентного объекта и, если какой-то подобный объект продается по стоимости строительства с учетом реального износа, то это считается приемлемым. Таким образом, с точки зрения создания стоимости в этом случае она является затратной, а с точки зрения использования представляет собой стоимость в пользовании.

Ко второй группе отнесем покупателей, приобретающих недвижимость с целью вложения временно свободных средств, т.е. инвесторов. Их, как правило, не интересует ничего, кроме величины, устойчивости и продолжительности периода получения дохода от владения недвижимостью. Величину возможной стоимости собственности они определяют исходя из желаемой и возможной в данном бизнесе нормы дохода на вложенный капитал. Такая стоимость называется инвестиционной и определяется в рамках доходного подхода.

К третьей группе отнесем покупателей, приобретающих собственность с целью дальнейшей перепродажи. Они надеются извлечь прибыль из разности покупной и продажной цен, т.е. на спекулятивный доход. Как базовая стоимость для дальнейших манипуляций с недвижимостью спекулянта интересует только сравнительная стоимость на рынке. Она определяется в рамках сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж.

Таким образом, веса имеют смысл вероятностей того, что потенциальный покупатель является соответственно предпринимателем, инвестором или спекулянтом.

В конкретном случае, при выборе весовых коэффициентов принимались во внимание следующие соображения:

Затратный подход показывает, что затраты на строительство в данном случае оказываются несколько выше затрат на приобретение объекта на вторичном рынке. Этот факт наверняка заставляет покупателя сделать выбор в пользу варианта приобретения объекта на вторичном рынке, однако возможностей приобретения такого объекта в данном районе не так уж много.

Существует мнение, что сравнительный подход якобы является наиболее "рыночным" из трех основных подходов к оценке недвижимости. Подразумевается, что его использование позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени. Однако такая оценка является объективной лишь в том случае, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам и известна мотивация покупателя. В силу отсутствия документально подтвержденных данных о продаже объектов, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым объектом, оценщик руководствовался ценами предложения. Поэтому результаты, полученные при применении сравнительного подхода, не могут быть признаны абсолютно достоверными. Необходимо учитывать спекулятивный характер поведения риэлторов и других операторов на рынке предложения.

Стоимость доходной недвижимости лучше всего измерять суммой ожидаемых от нее доходов, в том случае, если рынок аренды в районе объекта оценки достаточно развит. Затраты на воспроизводство не отражают стоимости прогнозируемых доходов. В данном случае, объект, как следует из расчета обеспечивает не высокий доход.

Спекулятивный характер сделок на растущих рынках очевиден, поэтому сравнительному подходу придается максимальный удельный вес.

Для согласования результатов оценки, полученных с применением методов сравнительного и доходного подходов используем методику, в основу которой положен метод анализа иерархий (МАИ).

Метод анализа иерархий, предложенный Т. Саати, основан на парных сравнениях альтернативных вариантов по различным критериям и последующем ранжировании набора альтернатив по всем критериям и целям.

Общая идея данного метода заключается в декомбинации проблемы выбора на более простые составляющие части и обработку суждений лица, принимающего решение. В результате, определяется относительная значимость исследуемых альтернатив по всем критериям, находящимся в иерархии.

Для принятия решения о величине рыночной стоимости объекта оценки на основе альтернативных результатов определения стоимости объекта двумя подходами были выбраны для исследования следующие критерии:

1) А - соответствие применяемого метода цели оценки (способность параметров использованных методов учитывать конъюнктурные колебания и возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца);

2) Б - полнота и достоверность исходных данных, на основе которых проводится анализ;

3) В - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одной альтернативы над другой. Получение суждений выражаются в целых числах с учетом девятибалльной шкалы.

Матрицы парных сравнений представляют собой обратно симметричные матрицы, на главно...