Зменшення ризиків приватних інвесторів при фінансуванні житлового будівництва через фонди фінансування будівництва (ФФБ)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Київський національний університет будівництва і архітектури

УДК 69.003:339.03

Автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук

Зменшення ризиків приватних інвесторів при фінансуванні житлового будівництва через фонди фінансування будівництва (ФФБ)

08.00.04 - економіка і управління підприємствами (економіка будівництва)

Пінчук Юлія Борисівна

Київ - 2010

Дисертацією є рукопис.

Роботу виконано на кафедрі організації та управління будівництвом Київського національного університету будівництва і архітектури Міністерства освіти і науки України.

Науковий керівник кандидат економічних наук, доцент Погорельцев Володимир Миколайович, Київський національний університет будівництва і архітектури, професор кафедри організації та управління будівництвом.

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, професор Бондаренко Євген Валентинович, ЗАТ «Укракадемінвестбуд», голова;

кандидат економічних наук Бичков Олександр Петрович, Адміністрація державної прикордонної служби України, начальник управління будівництва та інвестицій.

Захист відбудеться 24.03. 2010 р. о 13-30 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д26.056.03 у Київському національному університеті будівництва і архітектури за адресою: 03680, м. Київ, Повітрофлотський проспект, 31.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Київського національного університету будівництва і архітектури за адресою: 03680, м. Київ, Повітрофлотський проспект, 31

Автореферат розісланий 22.02. 2010 р.

В.о. вченого секретаря спеціалізованої вченої ради В. О. Поколенко

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми. Житлова проблема в Україні є однією з найгостріших соціально-економічних проблем. За даними Держкомстату України станом на 01.01.2008 року на квартирному обліку перебувало близько 1,216 млн сімей. І це дані лише, щодо тих людей, які потребують житла і офіційно встали на квартирний облік. Більшість же тих, кому необхідно покращити житлові умови, не вбачають сенсу у реєструванні на квартирному обліку: щорічно квартирна черга в середньому зменшується від 2 до 5 %, а отже чекати на нове житло потрібно від 20 до 50 років. Проблема поглиблюється в умовах обмеженості держави у фінансових коштах, значних цін на житло, низького середнього рівня доходів населення, відсутності дієвої системи іпотечного кредитування за доступними тарифами.

Проте все ж таки частина населення має можливість покращити свої житлові умови за власні кошти. Так за даними Держкомстату України в 2008 році за рахунок коштів населення, спрямованих на будівництво власних квартир, було освоєно 9,49 млрд грн., або 26,7 % всіх інвестицій в основний капітал, за рахунок коштів населення на індивідуальне житлове будівництво - 11,589 млрд грн., або 32,6 % всіх інвестицій в основний капітал. Отже вкрай важливим для розвитку житлового будівництва є стимулювання залучення коштів населення. Особливого значення ця проблема набула під час економічної кризи в країні, коли житлове будівництво через брак кредитних коштів та нестачу власних коштів забудовників фактично зупинилось.

Основним напрямком стимулювання залучення коштів населення до вкладання коштів у об'єкти житла на стадії будівництва є підвищення довіри до існуючих механізмів інвестування, оскільки всі вони пов'язані із значним ступенем інвестиційного ризику.

Відповідно до статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва може здійснюватись виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють у відповідності до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.

Для інвесторів, які мають на меті в результаті вкладання коштів у житлове будівництво отримати у власність житло, найбільш прийнятними є схеми фінансування житлового будівництва через фонди фінансування будівництва та випуск цільових облігацій. Інвестори, які планують отримати дохід від збудованої нерухомості, мають використовувати схеми за участю фондів операцій з нерухомістю, інститутів спільного інвестування, недержавних пенсійних фондів.

Інвестування у житлове будівництво через фонди фінансування будівництва (далі - ФФБ) та фонди операцій з нерухомістю (ФОН) за оцінкою спеціалістів для інвестора є менш ризикованим ніж за допомогою інших дозволених законодавством механізмів.

Фінансування будівництва через ФФБ та ФОН введено до практики українського будівництва Законом України «Про фінансово-кредитні механізми управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Цим законом з метою зменшення ризиків інвесторів до звичної схеми фінансування будівництва де основними суб'єктами були інвестор та забудовник, введено фінансового посередника - управителя ФФБ (ФОН). Основними задачами управителя є акумулювання коштів інвесторів (довірителів), фінансування будівництва відповідно до календарного плану, визначеного договором із забудовником, контроль за цільовим використанням забудовником отриманих коштів. Проте і така схема несе в собі для інвестора значні ризики, а до задачі вибору добросовісного забудовника для інвестора додалась задача вибору добросовісного управителя.

Як свідчать звітні дані Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг, фонди операцій з нерухомістю поки що не набули розповсюдження: з 2003 року і до теперішнього часу їх було створено лише 5. В той же час на кінець 2008 року в Україні функціонувало 362 ФФБ. Загальна кількість довірителів, які уклали договори з управителями щодо участі у ФФБ, станом на 31.12.2008 року становила 11624 фізичних та 326 юридичних осіб. Всього в 2008 році через ФФБ було залучено 7954,6 млн грн.. проти 6075,24 млн грн. в 2007 році. Причиною такої ситуації можливо є те, що не забезпечені житлом українці прагнуть перш за все покращити свої житлові умови, а потім вже заробити на ринку нерухомості.

Тому актуальним в даний момент часу є розроблення механізмів, спрямованих на зменшення ризиків інвесторів у житловому будівництві саме при використанні схеми ФФБ.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами.

Тема дисертації відповідає основним завданням Програми розвитку інвестиційної діяльності на 2002-2010 роки, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 28.12.2001 року № 1801, Указу Президента України «Про заходи щодо будівництва доступного житла в Україні та поліпшення забезпечення громадян житлом» від 08.11.2007 року № 1077. Дослідження теми проводились за планом науково-дослідних робіт кафедри економіки підприємств Кременчуцького державного університету ім. Михайла Остроградського.

Мета роботи - розроблення механізмів, спрямованих на зменшення ризиків інвесторів у житловому будівництві при використанні схеми ФФБ.

Реалізація поставленої мети передбачає вирішення наступних задач:

1. Виявити основні ризики інвесторів при схемі ФФБ та передумови їх виникнення на всіх стадіях інвестиційного процесу.

2. Узагальнити передбачені законодавством заходи щодо зменшення інвестиційних ризиків при схемі ФФБ та опрацювати пропозиції щодо вдосконалення законодавства з метою зниження ризиків інвесторів при ФФБ.

3. Сформулювати основні принципи прийняття рішення щодо інвестування в схемі ФФБ, визначити критерії відбору інвестором об'єктів інвестування та розробити відповідну методику.

4. Побудувати систему контролю за передумовами інвестиційних ризиків при схемі ФФБ.

Об'єктом дослідження є механізм фінансування житлового будівництва за допомогою ФФБ, а предметом дослідження - ризики інвестора в цій схемі, передумови їх виникнення та можливі напрямки зменшення.

Методи досліджень. Для вирішення першої, другої та четвертої задач роботи були використані такі методи як аналогія, узагальнення, систематизація, класифікація, абстрагування, аналіз, синтез, графічний метод.

Третя задача вирішена за допомогою порівняння, абстрагування, моделювання. Для формалізації задачі вибору інвестором об'єкта інвестування було застосовано апарат нечітких та чітких множин.

Інформаційну базу дослідження складають законодавчі та нормативні акти з питань інвестиційної діяльності в житловому будівництві, механізму ФФБ, матеріали Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг України, Державного комітету статистики України, Міністерства регіонального розвитку та будівництва України, наукові праці вітчизняних та зарубіжних вчених-економістів, публікації фахівців-практиків, в яких відображено досвід функціонування ФФБ.

Наукова новизна роботи визначається тим, що:

вперше:

- визначена двостадійна природа прийняття рішення щодо інвестування в об'єкти житла при застосуванні схеми ФФБ;

- створена система контролю за передумовами виникнення інвестиційних ризиків при застосуванні схеми ФФБ;

одержали подальший розвиток методи і моделі прийняття рішень щодо інвестування в житловому будівництві.

Наукову новизну складають одержані автором та винесені на захист наукові результати:

механізм зменшення ризиків інвесторів у житловому будівництві при використанні схеми ФФБ на передінвестиційній стадії;

механізм зменшення ризиків інвесторів у житловому будівництві при використанні схеми ФФБ на післяінвестиційній стадії;

система контролю за передумовами інвестиційних ризиків у житловому будівництві при використанні схеми ФФБ;

принципи та модель здійснення вибору управителем забудовника;

модель здійснення вибору інвестором об'єкта інвестування у житловому будівництві при використанні схеми ФФБ;

методика вибору інвестором об'єкта інвестування у житловому будівництві при використанні схеми ФФБ.

Теоретичне значення одержаних результатів полягає:

у виявленні та описанні двостадійної природи прийняття рішення щодо інвестування в об'єкти житла при використанні ФФБ;

в обґрунтуванні критеріїв оцінки інвестиційного проекту, компанії забудовника, управителя та об'єктів інвестування в інтересах приватного інвестора;

в розробці моделей вибору управителем інвестиційного проекту та забудовника і інвестором - об'єкта інвестування.

Практичне значення одержаних результатів полягає в отриманні інвестором ефективного інструменту щодо оцінки та зменшення ризиків при вкладанні коштів у житлове будівництво через ФФБ; розробці пропозицій щодо вдосконалення діючої законодавчої бази, з метою посилення захисту прав інвесторів; посиленні контролю за передумовами виникнення ризиків у схемі ФФБ.

Результати роботи були використані при створенні та функціонуванні ФФБ, створених банками «Фінанси та кредит» та «ПУМБ»; впроваджені в учбовий процес при викладанні дисципліни «Організація інвестиційного процесу і будівельної діяльності» для студентів спеціальності 7.04.106 «Екологія, охорона навколишнього середовища та збалансоване природокористування».

Особистий внесок здобувача. Всі результати роботи отримані здобувачем особисто. Дисертація є одноосібно виконаною науковою працею, в якій викладено авторський підхід до вирішення проблеми зменшення ризиків інвестора при фінансуванні житлового будівництва через ФФБ.

Внесок автора у колективні наукові роботи конкретизовано у списку публікацій.

Апробація результатів дисертації. Результати роботи обговорювались на науково-практичних конференціях «Актуальні проблеми сучасного менеджменту» та «Державне регулювання ринку праці: сучасні технології та напрями їх розвитку» в ДСЗУ в 2005 році, на конференції молодих вчених в КНУБА в 2009 році.

Публікації. Основні результати дослідження викладено в 4 публікаціях, в тому числі 1 одноосібно. Всі публікації вийшли друком в фахових виданнях, що входять до переліку, затвердженому ВАК України.

Загальний обсяг роботи складає 177 сторінок, у т.ч. основний текст дисертації в обсязі 5 розділів та висновків 147 сторінок, список літератури - 14 сторінок, додатків - 7 сторінок.

Основний зміст

В вступі обґрунтовано актуальність обраної теми, визначені його об'єкт і предмет, сформульовано мету і основні задачі, наукову новизну, теоретичну і практичність цінність роботи.

Розділ 1. Аналіз літератури. В цьому розділі проведений критичний аналіз літературних джерел, присвячених питанням інвестування в житлове будівництво, зокрема через механізм ФФБ, та пов'язаних з ним ризиків.

Вагомий внесок у вивчення проблем інвестиційної діяльності, оцінки її ефективності внесли вітчизняні та зарубіжні вчені Бланк И.А., Бутузов В.М., Марущак А.І., Віленський П.Л., Лівшиц В.Н., Смоляк С.А., Балдін К.В., Ковальов В.В., Крушевський А.В., Ліпсіц І.В., Мелкумов Я.С., Пересада А.А. та інш. Особливості інвестиційної діяльності в будівництві досліджували вчені Шевчук В.Я., Рогожин П.С., Степанов І.С., Гойко А.Ф., Федоренко В.Г., Ушацький С.А., Міхельс В.О., Педан М.П., Поколенко В.О. Важливими є роботи фахівців-практиків - Доценко-Білоус Н., Кравченка В.І., Поляченка В.А., Паливоди К.В. Проблемам функціонування ФФБ присвячена незначна кількість робіт. Найбільш фундаментальними з них є праці Н. Доценко-Білоус та І. Чалого. Проблеми інвестиційного ризику та шляхи його зменшення досліджено Вітлінським В.В., Наконечним С.І., Гранатуровим В.М., Грабовим П.Г., Петровою С.Н., Полтавцевим С.М., Ілляшенком С.М. Окремим питанням інвестиційного контролю присвячені роботи Бондара М.І., Білухи М.Т., Дікань Л.В., Дудко В.П.

Аналіз літератури показав, що в літературі досить широко представлені праці, присвячені інвестиційним ризикам, причинам їх виникнення, проте, в більшості з них розглядаються «інвестиції підприємства взагалі» і були використані нами лише в якості бази при визначенні конкретного переліку інвестиційних ризиків за умов використання ФФБ та причин (передумов) їх виникнення. фінансування житловий інвестиційний

В роботах, присвячених інвестиційним ризикам при використанні ФФБ, переважно досліджуються окремі проблеми, або такі роботи носять поверховий характер. Праці, спрямовані на системне дослідження ризиків інвестора при схемі ФФБ та причин виникнення таких ризиків відсутні. В статтях, присвячених зниженню ризиків інвестування у житлове будівництво через ФФБ містяться лише загальні, розрізнені рекомендації. В той же час, традиційні показники, які використовуються для оцінки інвестиційних проектів, не можуть бути використані інвесторами, які вкладають кошти у житлове будівництво для подальшого отримання житла у власність, оскільки не відповідають меті інвестування. В доступних для нас літературних джерелах, роботи, присвячені проблемі інвестиційного контролю та розробці критеріїв оцінки інвестиційних проектів в житловому будівництві, тим більше при використанні механізму ФФБ, з точки зору приватного інвестора, не виявлені. Не розробленими є також методичні підходи до здійснення таким інвестором вибору об'єкта інвестування.

В другому розділі обґрунтовано вибір напрямів зменшення інвестиційних ризиків в житловому будівництві при його фінансуванні через ФФБ, які досліджені в роботі. Такими напрямами є: оцінка можливих варіантів інвестування та вибір з них найменш ризикованого; зниження можливості виникнення ризикованих ситуацій шляхом вдосконалення законодавчої бази, яка регулює механізм ФФБ, підвищення вимог до рівня інформаційної відкритості суб'єктів механізму ФФБ. Висунута гіпотеза про те, що зменшенню ризиків інвесторів, які вкладають кошти через ФФБ, сприятиме побудова, законодавче закріплення та функціонування системи контролю за передумовами виникнення цих ризиків на всіх стадіях інвестиційного процесу. Здійснено постановку задач дослідження.

Визначені методи дослідження та послідовність виконання етапів роботи. Обґрунтовано вибір апарату нечіткої логіки для математичної інтерпретації вирішення задачі вибору інвестором об'єкта інвестування.

В третьому розділі «Залучення інвестицій у житлове будівництво через створення фондів фінансування будівництва» детально досліджено механізм функціонування ФФБ. Основними джерелами інформації тут слугували Закони України, які регламентують створення та функціонування ФФБ та описаний в літературі досвід.

Організація взаємовідносин основних учасників схеми ФФБ прописана Законом України «Про фінансово-кредитні механізми управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 № 978-ІУ. Суттєві зміни до цього Закону були внесені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла» від 18 грудня 2008 року № 692-УІ, підписаного Президентом України 12.03.2009 року.

Головною відмінністю механізму ФФБ від традиційної схеми прямого інвестування будівництва полягає в тому, що в механізмі ФФБ, з метою зменшення ризиків інвестора його інтереси перед забудовником здійснює управитель ФФБ, якому інвестор довіряє управляти своїми коштами. Управитель ФФБ є професійним учасником ринку - це фінансова компанія, яка має ліцензію на провадження діяльності із залученням коштів установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва. Також управителем ФФБ може бути банк, який отримав відповідний дозвіл НБУ.

Відповідно до термінології Закону України «Про фінансово-кредитні механізми управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» забудовник - особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об'єктів будівництва та уклала договір з управителем.

Зміст механізму ФФБ полягає в наступному:

1. Управитель та забудовник укладають договір, за яким забудовник зобов'язується збудувати один або декілька об'єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому порядку та передати об'єкти інвестування (квартири) довірителям у власність. Управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів будівництва.

2. Управитель розробляє та затверджує Правила ФФБ, які визначають вид та процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об'єктів інвестування, порядок та умови закріплення об'єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов'язань тощо.

3. Правила ФФБ є публічною пропозицією для вступу до фонду особи, яка бажає стати довірителем фонду. У разі визнання такою особою Правил ФФБ, вона укладає з управителем договір про участь у ФФБ. За договором про участь у ФФБ довіритель вносить кошти у ФФБ та довіряє управителю управляти ними.

4. Довіритель вносить кошти у ФФБ відповідно до встановленого графіку. За довірителем закріплюється обраний ним конкретний об'єкт інвестування (квартиру).

5. Управитель відкриває фінансування будівництва об'єкта. Управитель перераховує кошти на будівництво частинами, кожного разу контролюючи цільове використання попередньої частини.

6. Забудовник організовує будівництво об'єкта, здачу об'єкта в експлуатацію.

7. По завершенні будівництва управитель та довіритель здійснюють остаточні розрахунки відповідно до фактичної площі збудованого житла.

8. Управитель передає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об'єкти інвестування (квартири).

9. По завершенні будівництва та після оформлення забудовником необхідної технічної документації, довірителі отримують у власність закріплені за ними об'єкти інвестування (квартири).

Законом визначено, що управитель в інтересах довірителя може перевіряти фінансовий стан забудовника. Якщо управитель зробить висновок, що забудовник ризикує не виконати свої договірні зобов'язання, зокрема строки здачі об'єкта в експлуатацію можуть бути затримані більш ніж на 90 днів або вартість об'єкта збільшується більше ніж на 20 %, то управитель має право замінити такого забудовника.

Механізм ФФБ передбачає заходи щодо недопущення закріплення одного об'єкта інвестування за двома або декількома інвесторами. Передбачено обов'язкове страхування інвесторами майнових ризиків, зокрема несвоєчасного введення об'єкта в експлуатацію. Фінансовий стан управителя контролює Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг України.

Проте, як показали результати дослідження, не зважаючи на такі визначені Законом заходи, щодо зменшення ризиків приватних інвесторів при вкладанні коштів у житло на стадії будівництва через механізм ФФБ, ризики все ж таки залишаються.

До основних ризиків інвестора при використанні механізму ФФБ відносяться ризики не отримання квартири; не отримання квартири у визначений договором строк; отримання квартири з низькими споживчими характеристиками; не повернення інвестованих коштів; недостатності коштів для інвестування в інший об'єкт (квартиру), аналогічний за своїми споживчими характеристиками, у разі відмови інвестора від подальшої участі у ФФБ; повернення суми меншої, ніж була вкладена, у разі відмови інвестора від подальшої участі у ФФБ.

Узагальнений та систематизований перелік основних передумов (причин) виникнення інвестиційних ризиків виглядає наступним чином :

І. Передумовами виникнення інвестиційних ризиків, які мають контролюватись на передінвестиційній стадії, є: наявність необхідної дозвільної документації; фінансовий стан управителя; фінансовий стан забудовника; забезпеченість проекту фінансовими ресурсами; кваліфікація управителя; умови Правил ФФБ та договору про участь у ФФБ; кваліфікація та потужність забудовника; привабливість об'єкта за своїми споживчими характеристиками; адекватність встановленої ціни; правильність визначення обсягів витрат на реалізацію проекту; правильність проектної документації; адекватність встановлених термінів будівництва.

ІІ. Передумовами виникнення інвестиційних ризиків, які мають контролюватись на стадії будівництва, є: наявність та термін дії всієї необхідної дозвільної документації протягом будівництва; фінансовий стан управителя; фінансовий стан забудовника; виконання календарного плану будівництва: обсяги робіт та фінансування; виконання плану надходжень коштів; виділення коштів; отримання та витрачання коштів; макроекономічні індикатори, зокрема рівень інфляції; ціни на матеріали; рівень заробітної плати в будівництві; ціни на житло; маркетингові заходи щодо реалізації квартир.

Механізми зменшення інвестиційних ризиків в житловому будівництві на передінвестиційній стадії при використанні механізму ФФБ.

Аналіз законодавчої бази з питань ФФБ виявив, що законом врегульовано організацію взаємовідносин основних учасників схеми ФФБ (управителя, забудовника і інвестора (довірителя)) на стадії залучення коштів від довірителів, будівництва та його фінансування, здачі об'єкта в експлуатацію та передачі довірителям прав власності на збудоване житло. Стадія переддоговірних відносин між управителем і забудовником в законодавстві та літературі не прописана.

В той же час, на наш погляд, ця стадія є вкрай важливою, оскільки головним способом мінімізації інвестиційних ризиків є аналіз можливості їх настання до прийняття рішення щодо вкладання коштів та вибору вдалого проекту для інвестування.

Нами виявлено, що прийняття рішення щодо інвестування при застосуванні механізму ФФБ повинно складатись з двох стадій.

За результатом аналізу інвестиційного проекту управитель має впевнитись, що сам інвестиційний проект, взяти участь в якому йому пропонує забудовник, буде затребуваний ринком. Ця частина аналізу є дуже важливою, оскільки значна частина інвестиційних ризиків полягає саме в тому, що квартири або будуть продаватись не за графіком, а отже не за графіком будуть надходити кошти, або взагалі не будуть продаватись.

Отже управителем мають бути ретельно досліджені загальні тенденції ринку житла щодо попиту, цін, споживчих уподобань тощо.

Важливим є визначення сегменту ринку в якому буде позиціонуватись майбутній будинок. Так українські будівельники поділяють новозбудоване житло на такі класи: «соціальне», «економ-клас», «бізнес-клас», «преміум», «делюкс». Для того щоб той чи інший будинок можна було віднести до певного класу, він повинен мати певний набір характеристик. Ціна на квартири в житловому будинку також має бути встановлена з урахуванням класу будинку. В результаті має бути обов'язково збережена відповідність між собою класу будинку, ціни на квартири та архітектурно-конструктивних характеристик будинку.

Також управитель, можливо за допомогою експертів, має проаналізувати архітектурно-конструктивні рішення, прийняті в проектній документації будівництва об'єкта, оскільки їх якість також впливає на інтенсивність реалізації квартир.

Ціна, що встановлена забудовником, визнається адекватною, якщо при її визначенні було враховано клас житлового будинку, вартість залученого капіталу, ціну конкурентів, ризик інвестора, норму прибутку забудовника, загальноринкові тенденції. На різних етапах будівництва ціна може бути різною.

Завершальним етапом оцінки інвестиційного проекту є визначення ймовірності продажу всіх квартир у встановлені строки при обраній ціновій політиці.

Враховуючи, що розмір заробітку управителя, у вигляді винагороди за управління коштами довірителів, перерахування коштів забудовнику тощо напряму залежить від обсягу цих коштів, додатковим критерієм вибору інвестиційного проекту для управителя буде дохід від реалізації квартир. В той же час, враховуючи, що метою введення управителя до схеми фінансування житлового будівництва був захист приватних інвесторів, які на відміну від управителя не є професіоналами на будівельному та фінансовому ринку, основним критерієм вибору інвестиційного проекту має бути саме ймовірність продажу всіх квартир у встановлені строки при обраній ціновій стратегії.

В результаті оцінки компанії забудовника управитель має впевнитись, що забудовник в змозі вчасно та якісно збудувати даний житловий будинок, тобто потужність організації забудовника, забезпеченість кваліфікованим персоналом, матеріально-технічною базою відповідає потребам інвестиційного проекту.

Оцінку організації забудовника пропонується здійснювати за 17 показниками. Кожному показнику надається оцінка в балах від 0 до 100.

Загальна оцінка компанії забудовника здійснюється за формулою:

Оз = , (1)

де О_з - загальна оцінка компанії забудовника в балах;

n - кількість показників, за якими здійснюється оцінка;

k_i - вага (пріоритетність) і-го показника;

о_і - оцінка і-го показника в балах.

Обирається забудовник який набрав найбільшу кількість балів та визнаний фінансово-стабільним та платоспроможним.

Після створення ФФБ, тобто укладання договору між управителем та забудовником, наступає черга другого етапу інвестиційного вибору, а саме, вибір інвестором об'єкта інвестування.

Вибір інвестором-довірителем конкретного об'єкта інвестування складається з чотирьох етапів:

аналізу об'єкта будівництва та об'єкта інвестування (квартири);

аналізу інвестиційного проекту;

аналізу забудовника;

аналізу управителя ФФБ.

Метою аналізу об'єкта інвестування є визначення міри відповідності житлового будинку та конкретної квартири потребам інвестора.

В результаті аналізу інвестиційного проекту щодо будівництва житлового будинку інвестор має упевнитись в тому, що проект є привабливим і для інших інвесторів, а отже у забудовника не буде проблем із залученням коштів для завершення будівництва. В якості критерію інвестиційної привабливості об'єктів ми пропонуємо використовувати сполучення двох критеріїв: середня ціна + максимум споживчих характеристик.

Аналіз забудовника має дати відповідь на запитання - чи в змозі цей забудовник відповідно до свого досвіду, забезпечення кадрами фінансовими ресурсами, матеріально-технічною базою тощо завершити будівництво об'єкта у визначені строки з високою якістю.

Метою аналізу управителя ФФБ є визначення чи буде насправді управитель ефективно здійснювати свої функції щодо управління коштами інвестора в інтересах інвестора, а не забудовника чи власне управителя. Важливо на даному етапі проаналізувати умови правил ФФБ та договору про участь у ФФБ та визначити наскільки вони є лояльними до інвестора.

Таким чином вибір інвестором об'єкту інвестування є багатокритеріальною задачею: інвестор має оцінити об'єкт за споживчою привабливістю, інвестиційною привабливістю, довірою до забудовника та довірою до управителя, враховуючи при цьому адекватність ціни об'єкта інвестування, свої фінансові можливості та будівельну готовність об'єкту. В свою чергу кожен з критеріїв «споживча привабливість», «інвестиційна привабливість», «довіра до забудовника», «довіра до управителя» відображає інтегральну характеристику об'єкта за групою критеріїв нижнього рівня.

Для формалізації задачі вибору інвестором об'єкту інвестування був використаний апарат нечітких множин - для поетапної оцінки кожного альтернативного об'єкта за обраним критерієм і визначення відповідного рангу об'єкта, та апарат чітких множин - для виключення з аналізу об'єктів, які не відповідають вимогам критеріїв «адекватна ціна», «споживча привабливість», «фінансові можливості інвестора».

Для здійснення інвестором вибору об'єкта інвестування, пропонується, щоб кожен з альтернативних варіантів по черзі оцінювався за обраними критеріями k_і. Якщо варіант не задовольняє вимогам якогось критерію, він вибуває з подальшого розгляду. Оптимальним для інвестування варіантом буде визнаний той, що посяде перше місце серед тих об'єктів, що залишились після оцінки за всіма обраними критеріями.

Математична інтерпретація задачі вибору інвестором об'єкта інвестування виглядає наступними чином.

Припустимо, що А = {а₁, а₂,…, а_n} = {а₁, j=} - множина альтернативних об'єктів інвестування, які мають бути оцінені та проранговані;

К = {k₁, k₂,…, k₅} - множина критеріїв, що характеризують ці альтернативні об'єкти інвестування, де k₁ - споживча цінність об'єкта інвестування, що визначає ціну об'єкта; k₂ - споживча привабливість об'єкта інвестування; k₃ - інвестиційна привабливість об'єкта інвестування; k₄ - довіра до забудовника; k₅ - довіра до управителя.

Кожен критерій k_i в свою чергу характеризується підмножиною критеріїв, тобто k_i = {k_і1, k_і2,…, k_іт} = {k_і1, t=}. Так, наприклад критерій k₁ характеризується підмножиною таких критеріїв: k₁₁ - відстань будинку від метро; k₁₂ - відстань будинку від центра міста; k₁₃ - наявність поблизу будинку транспортної розв'язки; k₁₄ - наявність поблизу будинку зеленої зони; k₁₅ - наявність гарного виду з вікна; k₁₆ - наявність поблизу розвиненої інфраструктури; k₁₇ - матеріал стін; k₁₈ - повнота опорядження; k₁₉ - очікувана якість робіт.

µ_ki (а_j)> [0,1] - функція приналежності, яка визначає ступень відповідності об'єкта інвестування a_j критерію k_i, а µ_kit (а₁)> [0,1] - критерію нижнього рівня k_it.

Функція приналежності критерію k_i визначається за формулою 2:

µ_ki (а_j) = (2)

де - вагові коефіцієнти критеріїв нижнього рівня, які задовольняють умову .

Приклад визначення формалізації визначення функції приналежності для критерію k₁ наведено в таблиці 1.

Таблиця 1 Приклад визначення функції приналежності об'єктів інвестування а_j, {j=} критерію k₁

	Об'єкти інвестування	k1 - споживча цінність об'єкта інвестування, що визначає ціну об'єкта
		k11	k12	k13	k14	k15	k16	k17	k18	k19
A	№ 1	0,091	0,091	0,091	0,091	0	0,091	0,091	0,091	0,091
	№ 2	0,091	0,091	0	0	0	0,091	0,091	0,091	0,091
	№ 3	0,091	0,091	0	0,091	0	0,091	0,091	0,091	0
	№ 4	0,091	0,091	0,091	0,091	0	0,091	0,091	0,091	0,091
	№ 5	0,091	0,091	0	0,091	0	0,091	0,091	0,091	0,091
	№ 6	0,091	0,091	0,091	0	0	0,091	0,091	0	0,091
	№ 7	0,091	0,091	0,091	0,091	0,091	0,091	0,091	0,182	0,091
	№ 8	0,091	0,091	0,091	0,091	0	0,091	0,091	0,091	0,091
	№ 9	0,091	0,091	0,091	0	0	0,091	0,091	0	0
	№ 10	0,091	0,091	0,091	0,091	0	0,091	0,091	0,182	0
	№ 11	0	0,091	0	0,091	0,091	0,091	0	0,182	0,091
	№ 12	0,091	0,091	0,091	0,091	0	0,091	0,091	0,091	0,091

Вибір об'єктів, які відповідають критеріям «адекватна ціна», «споживча привабливість», «фінансові можливості інвестора» здійснюється за допомогою апарату чітких множин (значення функції приналежності може набувати значення 0 або 1). З метою практичного запровадження визначених нами принципів відбору інвестором об'єктів інвестування нами розроблена відповідна методика, в якій запропоновані табличні форми, в яких інвестор може оцінити об'єкт за критеріями.

Поступове рангування та відсіювання об'єктів, які найменше задовольняють тому чи іншому критерію дозволяє інвестору оцінити всі складові та причини (передумови) інвестиційного ризику і обрати найменш ризикований об'єкт, або прийняти ризик свідомо.

Методика відпрацьована на базі інформації щодо будівництва 12 житлових будинків в м. Києві.

Також нами запропоновано перелік документів, які мають бути введені у практику механізму ФФБ з метою забезпечення всіх учасників, і особливо інвестора, достовірною інформацією для прийняття відповідних рішень.

Система контролю основних чинників інвестиційних ризиків при використанні механізму ФФБ.

На передінвестиційній стадії головним завданням інвестора є вибір найменш ризикованого варіанту інвестування. Для цього він поетапно оцінює сукупність об'єктів за різними критеріями, визначаючи «вузькі місця» - передумови, в результаті реалізації яких може виникнути ризиковані ситуації. Об'єкти, інвестування в яких виявляється за сукупною оцінкою найбільш ризикованим, з розгляду вибувають, або інвестор вкладає кошти в ці об'єкти свідомо приймаючи на себе ризик. В такому випадку на післяінвестиційній стадії він має приділити особливу увагу саме тій передумові, яка за його оцінкою на передінвестиційній стадії могла викликати ризиковану ситуацію. Отже вкрай важливим є забезпечення наступності між оцінкою та контролем передумов ризиків на передінвестиційній та післяінвестиційній стадії. Система контролю за передумовами виникнення інвестиційних ризиків саме і виконує таку функцію.

Метою контролю за передумовами інвестиційних ризиків є виявлення стану тієї чи іншої передумови, який може призвести до виникнення ризикованої ситуації. Процес контролю передбачає порівняння показників, які характеризують стан об'єкта з встановленими вимогами, граничними значеннями, нормативами. За результатами контролю мають бути вжиті відповідні заходи.

Для створення можливості фактичної реалізації функції інвестора в системі контролю за інвестиційними передумовами ми пропонуємо ввести до практики функціонування механізму ФФБ об'єднання інвесторів - Раду інвесторів.

Метою створення такого органу - добровільного об'єднання інвесторів - є відстоювання інтересів інвесторів протягом всього терміну будівництва об'єкта перед управителем та забудовником.

Уповноважені представники Ради інвесторів мають брати участь в контролі за ходом будівництва разом з управителем. Такий контроль має бути натурним, тобто передбачає вимірювання фактично виконаних забудовником обсягів робіт в щотижневому режимі.

У випадку виявлення ситуації, яка ставить під загрозу вдале завершення будівництва управитель, забудовник та Рада інвесторів мають спільно опрацювати заходи щодо попередження або вже виходу з кризи. Представники Ради інвесторів мають бути у складі Державної комісії при здачі об'єкта в експлуатацію. По завершенню будівництва Рада інвесторів перетворюється в організацію співвласників багатоповерхових будинків (ОСББ) й здійснює вже експлуатацію збудованого об'єкта.

У випадку, коли на думку Ради інвесторів, управитель не виконує свої обов'язки щодо відстоювання інтересів інвесторів, Рада інвесторів має право клопотати у вищої організації - Держфінпослуг - про вжиття заходів навіть до заміни управителя.

Висновки

1. Проведені дослідження показали, що незважаючи на вжиті законодавцями заходи, при вкладанні коштів у житло на стадії будівництва через ФФБ інвестор ризикує: не отримати квартиру; не отримати квартиру у визначений договором строк; отримати квартиру з низькими споживчими характеристиками; не повернути інвестовані кошти; у разі відмови від подальшої участі у ФФБ отримати кошти в сумі меншій, ніж було вкладено у фонд, або недостатній для інвестування в інший об'єкт (квартиру), аналогічний за своїми споживчими характеристиками.

2. Прийняття рішення щодо інвестування при застосуванні ФФБ повинно складатись з двох стадій: на першій стадії управитель обирає інвестиційний проект та його ініціатора і власника - забудовника, на другій стадії вибір об'єкта інвестування здійснює інвестор.

3. Сформульовані принципи вибору та розроблена модель вибору управителем забудовника дозволять управителю оцінити ризики інвестиційного проекту ще до його реалізації, вжити заходів щодо їх зменшення на доінвестиційній стадії та прийняти обґрунтоване рішення щодо доцільності реалізації такого проекту взагалі.

4. Запропоновані принципи, модель та методика вибору інвестором об'єкта інвестування сприятимуть здійсненню інвестором обґрунтованого вибору, дозволять йому оцінити інвестиційні ризики, обрати найменш ризикований варіант інвестування або прийняти визначені ризики свідомо.

5. Наступність між оцінкою та контролем передумов ризиків на передінвестиційній та післяінвестиційній стадії забезпечує система контролю за передумовами виникнення інвестиційних ризиків, яка об'єднує в собі механізми зменшення інвестиційних ризиків в житловому будівництві на передінвестиційній та післянівестиційній стадіях.

6. Введення до практики функціонування механізму ФФБ Ради інвесторів - органу об'єднання інвесторів, створить можливість фактичної реалізації функцій інвестора в системі контролю за передумовами інвестиційних ризиків.

7. Запропонований перелік документів, якими мають бути забезпечені учасники механізму ФФБ на всіх стадіях, сприятиме ефективному здійсненню ними своїх функцій, в тому числі контрольних.

8. Розроблені в роботі механізми зменшення інвестиційних ризиків на передінвестиційній та післянівестиційній стадіях, запропоновані заходи щодо вдосконалення законодавства сприятимуть підвищенню довіри приватних інвесторів до фінансування будівництва через ФФБ, а отже збільшенню обсягів інвестицій у житлове будівництво за рахунок коштів приватних інвесторів і виходу будівельної галузі з фінансової кризи.

Список опублікованих праць за темою дисертації

1. Чернявський А. А. Методи визначення ефективності діяльності будівельних організацій в умовах ринкової економіки / А. А.Чернявський, Ю. Б. Пінчук // Економіка та держава. - № 10. - 2007. - С. 54-56. (Здобувачем запропоновано систему показників оцінки діяльності підприємства).

2. Вахович І. В. Інвестиційні ризики фінансування житлового будівництва в Україні / І. В. Вахович, Ю. Б. Пінчук // Шляхи підвищення ефективності будівництва в умовах формування ринкових відносин : зб. наук. праць. - К. : КНУБА, 2008. - Вип. 19. - С. 31-34. (Здобувачем проаналізовані найбільш розповсюджені схеми фінансування житлового будівництва в Україні. Визначені переваги та недоліки цих схем для приватного інвестора).

3. Пінчук Ю. Б. Зменшення ризиків інвестування у житлове будівництво на переддоговірній стадії / Ю. Б. Пінчук, О. В. Сліпенчук // Шляхи підвищення ефективності будівництва в умовах формування ринкових відносин : зб. наук. праць. -К. : КНУБА, 2009. - Вип. 20. - С. 32-37. (Здобувачем сформульовані принципи вибору та розроблена модель вибору управителем забудовника).

4. Пінчук Ю. Б. Система контролю основних чинників інвестиційних ризиків при використанні механізму ФФБ / Ю. Б. Пінчук // Шляхи підвищення ефективності будівництва в умовах формування ринкових відносин : зб. наук. праць. - К. : КНУБА, 2009. - Вип. 21. - С. 34-41.

Додаткові публікації та матеріали конференцій, де здійснена апробація роботи

1. Пінчук Ю. Б. Прийняття рішення щодо інвестування в об'єкти житлового будівництва через механізм ФФБ / Ю. Б. Пінчук // Міжвідомчий наук.-тех. зб. «Будівельне виробництво». - К. : НДІБВ, 2009. - Вип. 50. - С. 72-77.

2. Пінчук Ю. Б. Принципи вибору об'єктів інвестування в житловому будівництві / Ю. Б. Пінчук // Менеджмент. - К. : МІУ, 2009. - Вип. 13. - С. 137-146.

3. Пінчук Ю. Б. Інвестиції на регіональному рівні / Ю. Б. Пінчук // Матеріали наук.-практ. конф.ї «Актуальні проблеми сучасного менеджменту». - К. : ІПК ДСЗУ, 2005.

4. Пінчук Ю. Б. Досвід і проблеми інвестиційної політики України / Ю. Б. Пінчук // Програма міжнар. наук.-практ. конф. «Державне регулювання ринку праці : сучасні технології та напрями їх розвитку». - К. : ІПК ДСЗУ, 2005. - Ч. ІІ.

5. Пінчук Ю. Б. Методика вибору інвестором об'єкта інвестування в житловому будівництві / Ю. Б. Пінчук // Програма наук. конф. молодих вчених, аспірантів і студентів, 3-5 листоп. 2009 р. - К. : КНУБА.

Анотація

Пінчук Ю. Б. Зменшення ризиків приватних інвесторів при фінансуванні житлового будівництва через фонди фінансування будівництва (ФФБ). - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.04. - Економіка і управління підприємствами (економіка будівництва). - Київський національний університет будівництва і архітектури, Київ, 2010.

В дисертації розглянуто особливості функціонування механізму фінансування житлового будівництва через фонди фінансування будівництва (ФФБ), визначені ризики інвестора при використанні ФФБ та основні передумови їх виникнення. Виявлено, що прийняття рішення щодо інвестування при застосуванні ФФБ повинно складатись з двох стадій: на першій стадії управитель обирає інвестиційний проект та його ініціатора і власника - забудовника, на другій стадії вибір об'єкта інвестування здійснює інвестор. Визначені принципи вибору та розроблена модель вибору управителем забудовника, запропоновані принципи, модель та методика вибору інвестором об'єкта інвестування. Розроблена система контролю за передумовами виникнення інвестиційних ризиків. Розроблені пропозиції щодо вдосконалення законодавчої бази щодо ФФБ з метою зменшення ризиків інвесторів.

Ключові слова: інвестування житлового будівництва, фонд фінансування будівництва, ризики, передумови виникнення ризиків, система контролю, об'єднання інвесторів

Аннотация

Пинчук Ю. Б. Снижение рисков частных инвесторов при финансировании жилищного строительства через фонды финансирования строительства (ФФС). -Рукопись.

Диссертация на соискание степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.04. - Экономика и управление предприятиями (экономика строительства). - Киевский национальный университет строительства и архитектуры, Киев, 2010.

В диссертации рассмотрены особенности функционирования механизма финансирования жилищного строительства через фонды финансирования строительства (ФФС). Определено, что при вложении средств в строительство через ФФС инвестор рискует: не получить квартиру; не получить квартиру в установленный договором срок; не вернуть инвестированные средства; в случае отказа от участия в ФФС получить назад сумму, меньшую, чем была вложена или недостаточную для инвестирования в объект с аналогичными потребительскими характеристиками. Определены основные предпосылки возникновения инвестиционных рисков при ФФС на перед- и послеинвестиционных стадиях.

Выявлена двухстадийная природа принятия решения про инвестирование при ФФС: на первой стадии управитель, действуя в интересах инвестора, выбирает застройщика и создает с ним ФФС, на второй - инвестор выбирает для инвестирования конкретный ФФС (объект). Соискателем определены основные принципы выбора управителем застройщика. Выбор управителем застройщика должен базироваться на анализе инвестиционного проекта, предлагаемого застройщиком, и собственно организации застройщика. В качестве основного критерия оценки инвестиционного проекта предлагается вероятность продажи всех квартир в жилом доме в установленные сроки при выбранной ценовой стратегии. Застройщик оценивается по 17 критериям, выбирается тот, кто набрал наибольшее количество баллов и признан финансово-стабильным и платежеспособным.

Инвестор, в свою очередь, при выборе объекта инвестирования, должен оценить его с точки зрения потребительской и инвестиционной привлекательности, своих финансовых возможностей, доверия к управителю и застройщику, организовавших данный ФФС. Для математической интерпретации задачи выбора инвестором объекта инвестирования в работе применен аппарат нечеткой логики. Предлагается осуществлять выбор объекта в семь этапов, поочередно оценивая каждый из альтернативных объектов по одному из критериев. Объект, неудовлетворяющий значению того или иного критерия, выбывает из дальнейшего рассмотрения. Таким образом, инвестор отбрасывает наиболее рискованные варианты инвестирования или принимает риск сознательно. Автором разработана методика выбора инвестором объекта инвестирования, отработанная на примере строительства 12 жилых домов в городе Киеве.

На послеинвестиционной стадии основная функция инвестора состоит в контроле предпосылок возникновения рисков, характерных для этой стадии, и выделенных при анализе объектов на доинвестиционной стадии. Для обеспечения реализации этой функции предложено создавать Советы инвесторов - общественные добровольные объединения инвесторов. Разработана система контроля за предпосылками возникновения рисков. Субъектами этой системы являются Государственный комитет по контролю за рынками финансовых услуг, органы Государственного архитектурно-строительного контроля, управитель ФФС, инвестор, аудитор, Совет инвесторов. Система включает как уже предусмотренные действующим законодательством функции, так и дополнительные, предложенные соискателем. Разработаны предложения по совершенствованию действующей законодательной базы по вопросам ФФС.

Ключевые слова: инвестирование жилищного строительства, фонд финансирования строительства, предпосылки возникновения рисков, система контроля, объединение инвесторов.

Summary

Pinchuk Y. B. Decreasing of risks of private investors in financing of housing construction through the Construction Financing Fund (CFF). - Manuscript.

Dissertation to gain Candidate's degree of Economic Sciences in speciality 08.00.04. - Economy and Enterprise Management (Construction Economics). - The Kyiv national university of construction and architecture, Kyiv, 2010.

In dissertation are considered the functioning features of mechanism of financing of housing construction through the Construction Financing Fund (CFF), the main investor risks of using CFF and pre-conditions of their origins are defined. It is educed that decision-making about investing using CFF must consist of two stages: on the first stage a bailiff chooses an investment project, initiator and proprietor - the Builder, on the second stage the choice of object of investing is made by investor. The principles of choice and the model of choosing the Builder by bailiff are developed; the principles, model and methods of Investor's choice of investment object are offered. The control system was developed to monitor the pre-conditions of risk origins. The suggestions of legislative base improvements in relation to CFF are developed to decrease the risks of investors.

Key words: housing construction investment, Construction Financing Fund, risks, pre-conditions of risks origin, control system, association of investors.

Размещено на Allbest.ru

...