Механізм реалізації регуляторної політики держави на ринку нерухомості України

Размещено на http://www.allbest.ru/

ХАРКІВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ імені В. Н. Каразіна

УДК 330.341.4: 332.72(477)

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук

Механізм реалізації регуляторної політики держави на ринку нерухомості України

Спеціальність 08.00.03 - економіка та управління національним господарством

Навроцький Олексій Олексійович

Харків - 2010

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана на кафедрі економіки та менеджменту Харківського національного університету імені В. Н. Каразіна Міністерства освіти і науки України.

Науковий керівник - заслужений діяч науки і техніки України, доктор економічних наук, професор, Бабич Володимир Петрович, Харківський національний університет імені В. Н. Каразіна Міністерства освіти і науки України, завідувач кафедри економіки та менеджменту.

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, професор Перерва Петро Григорович, Національний технічний університет «ХПІ» Міністерства освіти і науки України, декан економічного факультету, завідувач кафедри організації виробництва та управління персоналом;

кандидат економічних наук Тернова Ірина Анатоліївна, Харківський національний університет імені В. Н. Каразіна Міністерства освіти і науки України, доцент кафедри туристичного бізнесу.

Захист відбудеться 11 червня 2010 р. о 13-00 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 64.051.05 Харківського національного університету імені В. Н. Каразіна за адресою: 61077, м. Харків, пл. Свободи, 4, ауд. 2-49.

З дисертацією можна ознайомитися у Центральній науковій бібліотеці Харківського національного університету імені В.Н. Каразіна за адресою: 61077, м. Харків, пл. Свободи, 4.

Автореферат розіслано 11 травня 2010 р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради В. П. Третяк.

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми. Розбудова ефективної економічної моделі української економіки на сучасному етапі розвитку потребує перегляду пріоритетів регулювання розвитку та обґрунтування механізму активізації економічних процесів. Досвід останніх років засвідчив, що ринок нерухомості почав віді-гравати провідну роль у процесах економічного розвитку. Економічна криза загострила проблематику регуляторної діяльності на ринку нерухомості та наочно довела, що відсутність ефективного регуляторного механізму в цій сфері може створювати реальні загрози економічному зростанню не тільки окремої країни, а й світовій економіці в цілому.

Розвиток національної економіки України передбачає формування ефективного ринку нерухомості, що адекватний прогресивному світовому досвіду, створення ефективного середовища розвитку житлової та комерційної нерухомості, започаткування ефективної моделі ринку землі, запровадження дієвих державних регуляторних важелів забезпечення їх стабільності та ефективності.

Створення ефективного механізму регулювання ринку нерухомос-ті як складної соціально-економічної системи є актуальним питанням законотворчої діяльності в Україні, що підтверджується розробкою як низки законодавчих актів, котрі безпосередньо регулюють ринок нерухомості, житлово-комунальну, соціальну, інвестиційно-будівельну сфери, так і окремих розділів стратегічних програмних документів, що визначають розвиток держави у стратегічній перспективі.

Проблематика ринку нерухомості та його регулювання визначається складністю й багатоаспектністю. У літературі подані дослідження проблематики визначення загальнотеоретичних основ та природи управління ринку нерухомості, аналізу сегментів житлової та комерційної нерухомості, ринку землі, оцінної діяльності, функціонування ринку в динаміці з урахуванням кризових явищ в економіці, впливу державних органів та ін. Різні аспекти питань, що пов'язані з функціонуванням окремих складових механізму регулювання ринку нерухомості, відображені в роботах широкого кола вітчизняних і зарубіжних авторів. Не зменшуючи внеску інших вчених, відзначимо роботи таких авторів, як: Л. Антоненко, В. Бабич, І. Балабанов, Л. Бєлих, В. Геєць, О. Гриценко, А. Голіков, О. Євтух, Г. Онищук, Н. Ордуей, В. Павлов, П. Перерва, П. Саблук, І. Тернова, А. Третяк, Дж. Фрідман, А. Черняк, М. Чечетов та ін.

Коло проблем регулювання ринку нерухомості, що недостатньо висвітлені в наукових дослідженнях, дотепер залишається широким. Недостатньо уваги приділяється проблематиці формування державного регуляторного механізму на ринку нерухомості, методичного забезпечення його моніторингу, оцінки стратегічних перспектив розвитку, впливу на національну економіку в цілому, наукового обґрунтування рівня та важелів державного впливу на його розвиток. Саме потреба в методичному обґрунтуванні державної регуляторної політики на ринку нерухомості й зумовила вибір теми та мети дисертаційного дослідження.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційне дослідження виконане в рамках тематики науково-дослідних робіт кафедри економіки та менеджменту Харківського національного університету імені В.Н. Каразіна, зокрема, таких науково-дослідних робіт, як «Державне регулювання об'єктивно обумовлених процесів відкритої економіки України в умовах глобалізації» (номер державної реєстрації 0106U005827) і «Організаційно-економічний механізм стратегічного управління інноваційною моделлю» (номер державної реєстрації 0108U001375).

Мета та завдання дослідження. Метою дисертаційного дослідження є уточнення концептуальних засад та обґрунтування механізму реалізації регуляторної політики держави на ринку нерухомості України.

Для досягнення мети дослідження були поставлені та розв'язані такі завдання:

уточнено змістовне наповнення категорії «нерухомість»;

визначено комплекс регуляторних пріоритетів держави на ринку комерційної та житлової нерухомості;

оцінено просторову концентрацію ринку нерухомості в розрізі міст України;

здійснено групування малих міст України з метою оцінки рівня адміністративно-територіальної диференціації державної регуляторної політики;

узагальнено тенденції розвитку ринку нерухомості в умовах кризи;

запропоновано комплекс показників моніторингу ринку нерухомості, що складають інформаційну базу механізму реалізації регуляторних впливів держави;

обґрунтовано механізм реалізації регуляторної політики держави на ринку нерухомості України.

Об'єктом дослідження є регуляторна політика держави на ринку нерухомості в Україні.

Предметом дослідження є теоретико-методичні та практичні засади механізму реалізації політики держави на ринку нерухомості в Україні.

Методи дослідження. Теоретичну й методичну основу дослідження склали фундаментальні праці вітчизняних та зарубіжних вчених у галузі державної регуляторної політики на ринку нерухомості, економічної теорії, міжнародної економіки, регіональної економіки, теорії державного управління, кількісних методів аналізу даних, економіки нерухомості.

В основі дослідження лежать загальнонаукові методи пізнання, такі, як: метод аналізу та синтезу, елементи методів комплексного, структурного, порівняльного, структурно-логічного й системного аналізів, методи порівнянь, аналогій та узагальнень.

У роботі також використані спеціальні методи: метод математичної екстраполяції - для оцінки тенденцій розвитку показників ринку нерухомості; методи багатовимірного статистичного аналізу - для дослідження показників ринку нерухомості за групами міст; методи коефіцієнтного аналізу - для визначення параметрів регулювання ринку нерухомості та ін.

Інформаційну базу дослідження склали нормативні документи, матеріали наукових та науково-практичних конференцій і семінарів, аналітичні звіти провідних вітчизняних та міжнародних організацій, дані офіційної звітності державних установ. Результати аналітичних досліджень, що наведені в дисертації, базуються на практичному матеріалі Міністерства регіонального розвитку і будівництва України, Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву, Української гільдії ріелторів та матеріалах, що були отримані автором при безпосередніх професійних контактах з фаховими учасниками ринку нерухомості.

Наукова новизна дисертаційного дослідження полягає в обґрунтуванні механізму реалізації регуляторної політики держави на ринку нерухомості України, а також у наступному:

вперше:

- здійснено оцінку адміністративно-просторової концентрації ринку нерухомості в Україні в розрізі малих та великих міст, що дозволило сформувати принципово новий підхід до його аналізу й реалізації державної регуляторної політики; ринок нерухомість комерційний

удосконалено:

- підходи до моніторингу стану ринку нерухомості України шляхом застосування двомірного підходу до аналізу показників, що на відміну від існуючих передбачає поєднання аналізу статичних та динамічних показників розвитку і створює основи для формування ефективної регуляторної політики держави;

- механізм реалізації державної регуляторної політики щодо обґрунтування схеми її реалізації на ринку нерухомості на основі розрахунку вагових показників, що спираються на статичні та динамічні оцінки ринку й формують аналітичне забезпечення реалізації структурної політики на національному та регіональному рівнях;

одержали подальший розвиток:

- уточнення змістовного наповнення категорії «нерухомість», що розширює розуміння її змістовних ознак на принципах державної регуляторної політики;

- система регуляторних пріоритетів держави на ринку комерційної та житлової нерухомості, щодо обґрунтування інфраструктурної природи нерухомості як об'єкта та забезпечення реалізації нею відповідних функцій соціальної, економічної та фінансової стабілізації;

- узагальнення тенденцій розвитку ринку нерухомості щодо виокремлення тенденцій ринку житлової та нежитлової нерухомості найбільших міст України у період економічної кризи;

- застосування інструментарію кластерного аналізу для групування малих міст України, що агреговані за адміністративно-територіальними одиницями.

Практичне значення одержаних результатів. Наукова значущість дисертаційної роботи полягає у збагаченні системи знань про особливості становлення та розвитку механізму реалізації регуляторної політики держави на ринку нерухомості України.

Результати дослідження були використані в роботі Комітету Верховної Ради України з питань економічної політики для уточнення існуючих підходів до оцінки стану та державного регулювання ринку нерухомості в регіонах, містах та країні в цілому, що знайшло своє відображення у проекті закону про внесення змін до статті 17 Закону України «Про архітектурну діяльність» (щодо ліцензування видів господарської діяльності в будівництві) № 2146 від 28.02.2008 р., який було прийнято у першому читанні 11.06.2009 р. (довідка № 4-0909 від 14.09.2009 р.).

Запропоновані принципи регулювання та методичні підходи до оцінки, а також результати аналізу динаміки закінчених житлових та нежитлових будівель і споруд по окремих містах були використані в роботі Харківської обласної ради при затвердженні «Стратегії соціально-економічного розвитку Харківської області на період до 2011 року» (довідка № 12/09 від 20.09.2009 р.).

Наукові розробки та підходи стосовно питань удосконалення механізму функціонування й регулювання ринку нерухомості були використані в роботі ВГО «Українська гільдія ріелторів» протягом 2008-2009 років при підготовці програмних документів організації, аналітичних звітів та планів роботи у зазначений період (довідка № 1401 від 28.09.2009 р.)

Окремі наукові положення і висновки дисертаційного дослідження враховані та використовуються в навчальному процесі Харківського національного університету імені В. Н. Каразіна під час дипломного та курсового проектування, а також при викладанні навчальних дисциплін «Державне регулювання економіки» та «Регіональна економіка» (довідка № 0801-11 від 14.10.2009 р.).

Особистий внесок здобувача. Дисертаційна робота є самостійно виконаною завершеною науковою працею, в якій розроблено наукові положення, методичні підходи і практичні рекомендації щодо реалізації регуляторної політики держави на ринку нерухомості. Усі наукові результати, що викладені в дисертації, одержані автором особисто й опубліковані в наукових виданнях.

Апробація результатів дисертації. Основні результати дисертаційного дослідження доповідались і обговорювались на засіданнях Наукового товариства з вивчення спадщини М. І. Туган-Барановського, а також наукових та науково-практичних конференціях, зокрема, Науково-практичній конференції «Стратегія економічного розвитку України: тенденції, пріоритети, перспективи» (12-13 грудня 2006 р., м. Харків); Науково-практичній конференції «Стратегія і динаміка відтворення основних фондів: тенденції, аспекти моделі економічного розвитку» (20-21 січня 2009 р., м. Харків); Міжнародній науково-практичній конференції «Маркетинг, менеджмент, бізнес: сучасний стан та перспективи взаємодії» (12 листопада 2009 р., м. Харків).

Публікації. За темою дисертації опубліковано 7 наукових праць загальним обсягом 2,0 ум.-друк.арк., у тому числі 5 статей у провідних наукових фахових виданнях.

Структура роботи. Дисертація складається зі вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел і додатків. Її зміст викладений на 187 сторінках; вона містить 23 таблиці, 22 рисунки і 5 додатків. Перелік використаних джерел має 180 найменувань.

Основний зміст роботи

У вступі дисертації обґрунтовано актуальність теми, визначено мету, завдання, об'єкт і предмет дослідження, розкрито наукову новизну та практичне значення роботи, подано відомості щодо апробації дослідження.

У першому розділі - «Теоретико-методичні засади державної регуляторної політики на ринку нерухомості України» - розглянуто сутнісні ознаки ринку нерухомості; визначено його роль в умовах економічної трансформації, узагальнено світові тенденції розвитку ринку нерухомості, визначено його проблематику як об'єкта державної регуляторної політики.

Проведений етимологічний аналіз засвідчив недостатній рівень обґрунтованості понятійного апарату ринку нерухомості з огляду на реалізацію регуляторної діяльності. Для уточнення змістовного наповнення категорій «нерухомість» та «ринок нерухомості» на принципах державної регуляторної політики в роботі систематизовані підходи до нерухомості за ознаками системності, врахування особливостей об'єктів, а також внутрішніх та зовнішніх взаємозв'язків.

Розгляд природи нерухомості показав, що її економічна сутність проявляється у трьох основних формах: соціально-економічне благо, прибутковий актив і засіб накопичення багатства. У роботі показано роль та місце державного регулювання в диспозиції домінуючих змістовних форм.

На наступних еволюційних етапах з підвищенням комерціалізації зростає необхідність здійснення регуляторних впливів держави з метою забезпечення її ефективного відтворення та перерозподілу.

Проведене дослідження засвідчило, що ключовою передумовою визначення регуляторної політики на ринку нерухомості в Україні є розкриття особливостей функціонування його сегментів, що зумовлені відмінністю етапів розвитку та функціонування.

Показано, що регуляторна діяльність на ринку землі на сьогоднішній день лежить у площині формування нормативно-правового середовища та вибору моделі відносин, яка буде існувати на ньому. Існуючий нормативно-правовий вакуум та заборонний характер регуляторної політики істотно обмежують економічну активність у секторах, що безпосередньо залежать від торгівлі землею, в першу чергу, у сільському господарстві.

Регуляторна діяльність на ринку комерційної нерухомості визначається початковим етапом його функціонування, формуванням первинного ринкового середовища в найбільших містах України, обмеженістю чи майже повною відсутністю відповідного інформаційного поля та моніторингового забезпечення, що істотно обмежує можливості його розвитку та залучення інвестиційних коштів.

Наявність ознак становлення ринку комерційної нерухомості визначає комплекс пріоритетів регуляторної політики. У роботі автором доведено, що ключовим параметром державної регуляторної політики на ринку комерційної нерухомості є забезпечення ним виробничих функцій. Такий висновок обґрунтовується фізичною структурою ко-мерційної нерухомості, що включає нежитлові, офісні, торгівельні та складські приміщення, які за своєю природою не беруть прямої участі у формуванні доданої вартості, хоча створюють умови для її формування й обігу. Відтак регуляторними пріоритетами держави на сегменті комерційної нерухомості визначені:

- моніторинг кількісних показників об'єктів за групами нежитлової, офісної, торгівельної та складської нерухомості;

- оцінка та реалізація заходів, що спрямовані на дотримання критеріїв пропорційності розвитку сектору комерційної нерухомості та відповідних базових секторів, що є основними споживачами її послуг у межах певної адміністративної одиниці;

- створення найбільш сприятливих конкурентних умов функціонування ринку за рахунок реалізації комплексу стимулів та обмежувальних заходів щодо формування сприятливого ринкового середовища та запобігання зловживань, монопольних і тіньових проявів;

- формування фундаменту для створення саморегулівних інститутів.

Сектор житлової нерухомості на сьогоднішній день в Україні характеризується найвищим рівнем розвитку. Регулювання його діяльності визначається двома групами пріоритетів: виконання функцій соціальної інфраструктури, а також, реалізація фінансово-інституційної функції. Відповідно до цього визначено такі регуляторні пріоритети:

- моніторинг та стимулювання зростання показників забезпечення населення житлом, збереження рівномірності його розподілу й економічне регулювання концентрації;

- протидія спекулятивним проявам на ринку житлової нерухомості;

- регулювання процесів переливу інвестиційних коштів з ринку виробничих капіталів на ринок нерухомості з урахуванням тенденцій економічного циклу: відповідного зв'язування капіталу у пікові моменти економічної кон'юнктури та вивільнення коштів, спрямування їх у виробничий сектор у моменти низької кон'юнктури та кризових проявів;

- реалізація регуляторних принципів майнового оподаткування за умови забезпечення надмірного попиту на об'єкти житлової нерухомості;

- підвищення рівня соціально-побутового сервісу та житлово-комунальних послуг, а також забезпечення підвищення якості житлової нерухомості та приведення їх у відповідність до стандартів розвинених країн.

У роботі доведено, що комплекс заходів регуляторної політики держави на ринку нерухомості підпорядкований двоєдиній меті: забезпечення потреб споживачів, які може задовольнити певний об'єкт нерухомості, при цьому комплекс регуляторних впливів має орієнтуватися, в першу чергу, на забезпечення ефективного та стабільного функціонування цього сектору економіки, оскільки його природа визначає високу роль регуляторного впливу на процеси економічного розвитку національної та світової економік.

У другому розділі - «Аналіз стану та передумов реалізації державної регуляторної політики на ринку нерухомості» - проаналізовано передумови здійснення регуляторної діяльності на ринку нерухомості в Україні; досліджено показники розвитку ринку житлової та комерційної нерухомості на рівні держави, регіонів, великих і малих міст; проаналізовано стан державної політики сприяння житловому будівництву.

Важливою передумовою організації регуляторної діяльності на ринку нерухомості України є визначення його адміністративно-просторової концентрації. Проведений аналіз засвідчив, що природа нерухомості містить істотну географічну складову, яка значною мірою визначає її функціонування. У найбільшій мірі ця риса стосується житлової та комерційної нерухомості. Адже ці два сегменти ринку нерухомості сконцентровані на невеликій частині території держави - в міських комплексах. Відтак увага в дослідженні була приділена функціонуванню інститутів нерухомості в межах міських комплексів. Для здійснення аналізу стану ринку нерухомості була сформована статистична вибірка в розрізі більш ніж 180 малих міст, 5 найбільших обласних центрів та регіонів України, включаючи міста державного підпорядкування.

З метою визначення структурних характеристик ринку нерухомості України була проаналізована частка малих міст у загальному обсязі введених у дію житлових будинків та нежитлових будівель.

За регіонами України у 2009 р. у середньому на малі міста припадало 11,1 % від загальної площі житлового будівництва. При цьому найвище значення серед регіонів, а це 26,2 %, відповідало Херсонській області, а найнижче - 0,5 % - Харківській. Ще більша диференціація спостерігалася у показниках комерційної нерухомості.

Проведений аналіз показав значну нерівномірність розподілу обсягів введення нерухомості за роками та регіонами. Також слід вважати негативною тенденцію зменшення середньої частки малих міст в обсягах введення нерухомості. Для обґрунтування напрямів регуляторної політики держави на ринку нерухомості в регіонах на рівні малих міст у роботі з використанням стандартних статистичних пакетів було здійснено групування регіонів за схожістю тенденцій розвитку ринків житлової та нежитлової нерухомості.

Проведений аналіз показав доцільність регіональної сегментації державної регуляторної політики на ринку нерухомості малих міст.

У роботі доведено, що на сьогоднішній день головні акценти регуляторної політики держави на ринку нерухомості мають концентруватися на рівні великих міст, де відбувається повноцінне становлення й розвиток ринків комерційної та житлової нерухомості. Для визначення пріоритетів регуляторної діяльності держави здійснено аналіз показників введення в дію об'єктів нерухомості (табл. 1). Як видно з табл. 1, за аналізований період спостерігається зростання обсягів введення в експлуатацію житла. Однак досить відчутно простежується вплив кризи в останні роки, особливо у Дніпропетровській області та м. Києві.

Таблиця 1 - Показники введення в дію об'єктів нерухомості по найбільших містах України (складено й розраховано автором)

Міста	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	Середній темп зростання
	Введення в дію закінчених житлових будинків, кв.м
Днiпропетровськ	158949	133495	147197	164540	181210	187918	71352	87,5%
Донецьк	104225	75466	110957	179560	159857	265099	111041	101,1%
Київ	1001499	1050449	1200858	1300980	1401452	1430442	947873	99,1%
Львiв	113689	121755	159128	153404	210270	239970	187179	108,7%
Одеса	214285	277392	258245	449553	476301	492626	417316	111,7%
Харкiв	137752	132077	182894	232607	336991	89192	342455	116,4%
	Введення в дію закінчених нежитлових будівель, тис. грн
Днiпропетровськ	248059	254288	771565	824134	382390	624811	532102	113,6%
Донецьк	187519	362170	478010	863971	767284	630225	1352628	139,0%
Київ	363029	1236162	2247240	2155376	3805425	5365004	5437713	157,0%
Львiв	133749	189895	313687	356190	335685	189824	501540	124,6%
Одеса	342920	325474	748395	309230	559630	193533	355672	100,6%
Харкiв	120723	321143	491117	732355	1022604	463781	1298428	148,6%

Проте аналізований період у цілому характеризується тенденцією до зростання. Відносно нежитлових будівель слід відмітити, що порівняно вищі темпи зростання зумовлені чинниками різної природи: оцінкою робіт у вартісному вимірі, більш високими темпами активності в окремих містах через підготовку до Євро - 2010.

Таким чином, проведений у другому розділі аналіз стану розвитку ринку нерухомості Україні дозволив визначити структурні та географічні особливості його функціонування й розкрив специфіку реалізації регуляторної політики держави, головною рисою якої є територіальна диференціація та необхідність формування адекватної системи методичного забезпечення й моніторингу.

У третьому розділі - «Обґрунтування механізму реалізації регуляторної політики держави на ринку нерухомості» - обґрунтовано концептуальні засади та визначено організаційно-економічний механізм реалізації державної регуляторної політики на ринку нерухомості Україні; обґрунтовано підходи до його моніторингу.

Узагальнення сутнісних ознак ринку нерухомості, а також дослідження його географічної структури дозволили сформувати концептуальний підхід до його регулювання, що виходить за межі класичного розуміння регуляторних дій на ринку, які зосереджені на регулюванні параметрів попиту та пропозиції.

Концептуальні відмінності регуляторних процесів держави на ринку нерухомості визначаються його інфраструктурною природою, що в першу чергу, орієнтована на забезпечення формування умов економічного розвитку. Відтак основними пріоритетами реалізації регуляторної діяльності держави на ринку нерухомості має бути забезпечення стабільних соціальних, економічних та фінансових умов як самого сектору нерухомості, так і економіки в цілому. ринок нерухомість комерційний

Стабілізація соціальних умов визначається, в першу чергу, через житлову нерухомість, а також об'єкти соціально-культурного призначення. Забезпечення їх достатності є визначальним пріоритетом соціальної політики держави, формування стандартів рівня життя та має реалізовуватися, головним чином, через комплекс інструментів фіскально-бюджетної, молодіжної, житлово-комунальної та кредитної політики. Реалізація цього регуляторного напрямку передбачає формування комплексу складних структурних регуляторних впливів, що є складовою проблематики розміщення продуктивних сил й формування структури національної економіки. Стабілізація економічних умов передбачає впорядкування системи експлуатації комерційної нерухомості, забезпечення гармонійного розвитку сектору у взаємодії з виробничо-будівельною сферою, сферою фінансових послуг. Обґрунтування фінансових аспектів регуляторної політики держави визначається забезпеченням оптимального рівня інвестиційних параметрів нерухомості стосовно стабілізації рівня дохідності від її експлуатації, нормалізації термінів окупності залучуваних капіталів, реалізації заходів щодо повернення нерухомості до числа активів з невисоким ступенем ризику та дохідності.

На жаль, дослідження показали відсутність стабілізуючого впливу ринку нерухомості на економічні процеси в Україні. Відтак головними завданнями держави є:

- формування інформаційного фундаменту регуляторної політики, що включає розробку комплексу моніторингу ключових параметрів ринку нерухомості;

- обґрунтування комплексу показників оцінки латентних тенденцій ринку нерухомості в якості цільових орієнтирів державної регуляторної політики;

- реалізація механізму регулювання та саморегулювання ринку нерухомості, забезпечення його прозорості;

- географічна диверсифікація регуляторних впливів держави на рівні регіонів, великих та малих міст з урахуванням особливостей концентрації нерухомості і природи економічних відносин на різних рівнях національної економіки.

Основою пропонованого механізму є комплекс показників моніторингу сегментів ринку комерційної та житлової нерухомості. Відмінність обґрунтованого комплексу показників полягає в тому, що він поєднує ряд базових коефіцієнтів та розрахункових показників, що оптимально з огляду на доступність статистичної інформації та відображення споживчих параметрів нерухомості характеризують її стан.

Так, стосовно житлової нерухомості аналіз коефіцієнтів передбачає оцінку на рівні адміністративної одиниці частки житлової площі у загальній (R₁), площі житла у житлових будинках у загальній площі житла у житлових, нежитлових будівлях та гуртожитках (R₂), коефіцієнтів оновлення за площею (R₃) та за кількістю будинків (R₄); аналіз показників передбачає оцінку площі, що припадає на одного мешканця території (R₅), та синтетичного показника середньої площі квартири (R₆). Нежитлова нерухомість через невисоку інформативність оцінки за площею характеризується, в першу чергу, коефіцієнтами структури (К₁) та оновлення (К₂) за видами будівель, а також синтетичним коефіцієнтом забезпечення на одного суб'єкта ЄДРПОУ (К₃); аналіз показників передбачає оцінку вартості оренди 1 м² нерухомості, а також середнього терміну окупності проектів створення об'єктів комерційної нерухомості. Основним узагальнюючим показником функціонування ринку нерухомості є частка вартості створених об'єктів у обсязі валової доданої вартості території.

Пропонований механізм передбачає також оцінку динаміки наведених показників, що дозволяє сформувати двомірну характеристику рівня розвитку ринку нерухомості за рівнем значень наведених показників та динаміки їх зміни в часі. Така оцінка складає основу реалізації стратегії і тактики відповідних державних регуляторних впливів. Крім того, поданий механізм передбачає аналітичне обґрунтування заходів структурної політики національного та регіонального рівнів через обґрунтування вагових показників першого та другого порядків. Їх сутність полягає в оцінці нормованих значень наведених показників на принципах двомірного підходу, що охоплює статичну та динамічну оцінки, шляхом нормування їх за рівнем аналогічного середнього показника регіону (вагові показники другого порядку) або держави (вагові показники першого порядку). Отримані в такий спосіб показники можуть бути за потреби поєднані в інтегральний показник, що характеризує рівень розвитку ринку нерухомості на рівні міста або регіону та створює фундамент для визначення заходів структурної політики на рівні регіону чи економіки в цілому що орієнтовані на наближення відповідного показника до одиничного рівня.

Таким чином, використання запропонованого механізму створює основи для забезпечення реалізації регуляторної політики держави на ринку нерухомості України.

Висновки

1. У роботі здійснено уточнення змістовного наповнення категорії «нерухомість» з огляду на принципи державної регуляторної політики, з врахуванням актуального світового досвіду їх застосування. Вивчення сутнісних ознак нерухомості показало її триєдину сутність, що розкривається у формі соціально-економічного блага, прибуткового активу та засобу накопичення багатства. З огляду на регуляторну політику такі форми прояву нерухомості за умови ефективного регулювання мають забезпечувати умови соціально-економічної, фінансової та економічної стабілізації економічних процесів.

2. Обґрунтовано комплекс регуляторних пріоритетів держави на ринку житлової та комерційної нерухомості. Для цього визначено еволюцію ринку нерухомості в Україні, а також сукупність інституціональних форм, що дозволило виокремити завдання його державного регулювання. Запропонована система регуляторних пріоритетів орієнтована на забезпечення моніторингу ринку, його справедливості, прозорості й орієнтацію на саморегулювання за умови виконання базових стабілізаційних функцій.

3. Розв'язання проблеми оцінки стану ринку нерухомості зумовило необхідність дослідження його просторової організації. Аналіз показав, що переважна частина ринку сконцентрована в міських комплексах. Більш того, аналіз ринку нерухомості в міських комплексах засвідчив його концентрацію у великих містах та недостатній рівень розвитку в малих, особливо ринку комерційної нерухомості. Проведений аналіз стану ринку в малих містах дозволив сформувати принципово новий підхід до його аналізу та здійснення державних регуляторних впливів.

4. Здійснене групування адміністративно-територіальних одиниць за рівнем розвитку ринку нерухомості в малих містах засвідчило високий рівень його нерівномірності. Проте результати отриманого кластерного аналізу дозволили оцінити передумови формування державної регуляторної політики на ринках комерційної та житлової нерухомості на рівні малих міст України.

5. Узагальнення тенденцій розвитку ринку нерухомості в умовах кризи дозволило констатувати, що хоча у 2009 році й відбулося зменшення обсягів введення в експлуатацію об'єктів нерухомості, однак рівень приросту попередніх п'яти років дозволяє йому все ще зберігати прийнятний рівень. Більш того, дія окремих факторів, таких, як підготовка до чемпіонату ЕВРО-2010, зумовлює істотне зростання обсягів будівництва, особливо в секторі комерційної нерухомості.

6. При розбудові механізму реалізації регуляторної діяльності на ринку нерухомості України був використаний двомірний підхід до аналізу показників. Його перевагою є врахування не тільки значень абсолютного рівня показників, а і їх динаміки за аналізований період. Використання такого підходу зарекомендувало себе в галузі стратегічного аналізу. Саме тому його застосування на основі показників моніторингу стану ринку нерухомості дозволить обґрунтувати ефективну стратегічну державну програму подолання кризових явищ та відновлення тренда економічного зростання.

7. Обґрунтований механізм реалізації регуляторної політики держави, по суті, становить трирівневу регуляторну модель, що включає комплекс моніторингу показників, комплекс їх динамічного аналізу та комплекс структурного аналізу характеристик функціонування національної економіки чи регіону.

Список опублікованих праць за темою дисертації

У фахових виданнях:

1. Навроцький О. О. Проблеми ринку нерухомості в Україні /О. О. Навроцький // Вісник Харківського національного університету імені В. Н. Каразіна. - 2006. - № 754. - С. 156-161.

2. Навроцький О. О. Прорахунки масової сертифікатної приватизації в Україні як одне з джерел економічних проблем сьогодення /О. О. Навроцький // Вісник Харківського національного університету імені В. Н. Каразіна. - 2007. - № 786. - С. 63-65.

3. Навроцький О. О. механізм реалізації регуляторної політики держави на ринку нерухомості України / О. О. Навроцький // Вісник Харківського національного університету ім. В. Н. Каразіна. _ 2007. _ № 789. - С. 120_125.

4. Навроцкий А. А. Стратегическое планирование в сфере слияний и поглощений в условиях финансово-экономического кризиса / А. А. Навроцкий // Вісник Харківського національного університету імені В. Н. Каразіна. - 2009. - №840. - С. 79- 83.

5. Навроцький О. О. Особливості кризової ситуації на ринку нерухомості України / О. О. Навроцький // Економіка і управління. - 2010. - № 4. - С. 87-92.

В інших виданнях:

6. Навроцький О. О. Стан та перспективи розвитку ринку нерухомості України в умовах фінансово-економічної кризи / О. О. Навроцький // Ринкова трансформація економіки : зб. наук. праць. - 2009. - Вип. 11- С. 46-54.

7. Навроцький О. О. Криза на ринку нерухомості в контексті загальної рецесії економіки України / О. О. Навроцький // Маркетинг, менеджмент, бізнес: сучасний стан та перспективи взаємодії : зб. наук. праць. - 2009.- С. 353-370.

Анотація

Навроцький О. О. Механізм реалізації регуляторної політики держави на ринку нерухомості України. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.03 - економіка та управління національним господарством - Харківський національний університет імені В. Н. Каразіна, Харків, 2010.

У дисертації розроблено теоретико-методичні підходи та запропоновано практичні рекомендації щодо формування механізму реалізації регуляторної політики держави на ринку нерухомості України.

Розкрито зміст категорій «нерухомість» та «ринок нерухомості» на принципах державної регуляторної політики. Визначено структуру та еволюційні аспекти формування ринку нерухомості, а також проведені дослідження світового досвіду щодо реалізації регуляторної політики держави на ринку нерухомості. Здійснено оцінку стану та перспектив розвитку основних секторів ринку нерухомості України. На підставі проведеного аналізу запропоновано механізм реалізації державної регуляторної політики, що спрямована на вдосконалення функціонування ринку нерухомості в системі національного ринку та охоп-лює правила, принципи, інструменти, підходи та інші складові.

Розроблено і запропоновано комплекс інструментів та механізм реалізації регуляторної політики держави на ринку нерухомості України.

Ключові слова: нерухомість, ринок нерухомості, житлова нерухомість, комерційна нерухомість, регуляторна політика держави, механізм.

Аннотация

Навроцкий А. А. Механизм реализации регуляторной политики государства на рынке недвижимости Украины. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.03 - экономика и управление национальным хозяйством. - Харьковский национальный университет имени В. Н. Каразина, Харьков, 2010.

В диссертации разработаны теоретико-методические подходы и предложены практические рекомендации относительно формирования механизма реализации регуляторной политики государства на рынке недвижимости Украины.

Раскрыто содержание категорий «недвижимость» и «рынок недвижимости» на принципах государственной регуляторной политики. Обобщено понимание государственной регуляторной политики на рынке недвижимости путем определения особенностей функционирования его сегментов, обусловленных отличием этапов развития и функционирования. Систематизированы подходы к оценке недвижимости по признакам системности, учета особенностей объектов, а также внутренних и внешних взаимосвязей. Выявлена экономическая сущность недвижимости, которая проявляется в трех основных формах: социально-экономическое благо, прибыльный актив и средство накопления богатства.

Выявлены и обоснованы регуляторные приоритеты государства в сегментах коммерческой и жилищной недвижимости. В работе доказано, что комплекс мероприятий регуляторной политики государства на рынке недвижимости подчинен двуединой цели: обеспечение потребностей потребителей, которые может удовлетворить определенный объект недвижимости, при этом комплекс регуляторных влияний должен ориентироваться, в первую очередь, на обеспечение эффективного и стабильного функционирования этого сектора экономики, поскольку его инфраструктурная природа определяет высокую роль регуляторного влияния на процессы экономического развития национальной и мировой экономик.

Исследован мировой опыт формирования регуляторной политики государства на рынке недвижимости. Проанализирована законодательная база регулирования развития объектов недвижимости и выявлено, что в отличии от других государств Украиной определен более широкий перечень объектов, которые по своей природе могут быть отнесены к недвижимому имуществу.

Проанализированы показатели развития рынка жилищной и коммерческой недвижимости на уровне государства, регионов, крупных и малых городов. Проведенные исследования позволили определить структурные и географические особенности функционирования рынка недвижимости, а также специфику реализации регуляторной политики государства, главной чертой которой являются территориальная дифференциация и необходимость формирования адекватной системы методического обеспечения и мониторинга.

Обоснованы направления регуляторной политики государства на рынке недвижимости в регионах на уровне малых городов с использованием стандартных статистических пакетов, путем группировки регионов по сходству тенденций развития рынков жилой и нежилой недвижимости. Выявлено, что на сегодняшний день главные акценты регуляторной политики государства на рынке недвижимости должны концентрироваться на уровне крупных городов, где происходит полноценное становление и развитие рынков коммерческой и жилищной недвижимости.

Разработана система мониторинга состояния секторов национальной экономики путем обоснования комплекса показателей оценки сегментов рынка коммерческой и жилищной недвижимости в Украине. Отличие данного комплекса показателей заключается в том, что он соединяет ряд базовых коэффициентов и расчетных показателей, которые оптимально характеризуют состояние недвижимости, учитывая доступность статистической информации и отражение потребительских параметров. Использование предложенного комплекса показателей позволит существенно повысить эффективность государственных регуляторных влияний на рынок недвижимости.

Разработаны и предложены комплекс инструментов и механизм реализации регуляторной политики государства на рынке недвижимости Украины.

Ключевые слова: недвижимость, рынок недвижимости, жилищная недвижимость, коммерческая недвижимость, регуляторная политика государства, механизм.

Annotation

Navrotskiy O. O. Mechanism of realization of regulator policy of the state at the market of the real estate of Ukraine. - Manuscript.

Dissertation on competition of Ph.D. candidate in Economics on speciality 08.00.03 - Economics and Management of National Economy. - Kharkov National University under V. N. Karazin, Kharkov, 2010.

Theoretical-and-methodical approaches are developed in dissertation and practical recommendations in relation to forming of mechanism of realization of regulator policy of the state at the market of the real estate of Ukraine are offered .

Maintenance of categories «the real estate» and «market of the real estate» on principles of state regulator policy is exposed. A structure and evolutional aspects of forming of market of the real estate is defined, and also researches of world experience in relation to realization of regulator policy of the state at the market of the real estate are conducted. Estimation of the state and prospects of development of basic sectors of market of the real estate of Ukraine is conducted. On the basis of the conducted analysis the conceptual model of realization of state regulator policy, which is directed on the improvement of functioning of market of the real estate in the system of national market and engulfed rules, principles, instruments, approaches and other constituents, is offered.

The complex of instruments and mechanism of realization of regulator policy of the state at the market of the real estate of Ukraine is developed and offered.

Keywords: the real estate, market of the real estate, housing real estate, commercial real estate, regulator policy of the state, mechanism.

Размещено на Allbest.ru

...