Факторы плодородия в оценке стоимости земли

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Земля выступает основой жизни и деятельности человеческого общества. Она представляет собой сложный и специфический объект оценки, что обусловлено особенностями земли. Так, каждый участок земли уникален по своему местоположению и внешнему окружению. Земельные участки являются неподвижными в вещественном отношении, предложение земли ограничено самой природой, и, следовательно, она долговечна, а ее стоимость со временем увеличивается. Нужно отметить, что земельные участки могут использоваться людьми для различных целей.

Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли в экономический оборот и изъятие земельной ренты в пользу государства - важный источник поступления средств в бюджеты для финансирования расходов на образование, создание инфраструктуры поселений, охрану почв, ведение земельного кадастра и для других целей.

Основным методическим принципом определения кадастровой стоимости земельных участков является совмещение результатов анализа рыночной информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости с определенными в границах оцениваемой территории параметрами ценообразующих факторов.

1. Понятие и виды стоимости земельных участков

земля сельскохозяйственный оценка ценообразование

Важнейшей задачей земельной реформы являются дальнейшие преобразования земельных отношений для осуществления практического перехода к гарантированным Конституцией РФ формам собственности на землю и развитию регулируемого государством земельного рынка на основе системы научно обоснованной экономической оценки стоимости земли.

Теория оценки земли базируется на трех взаимосвязанных фундаментальных экономических категориях: стоимости, цене и затратах, которые не следует отождествлять.

Цена - это денежное выражение стоимости объекта недвижимости в конкретных условиях уже совершенных сделок. Но цена не обязательно представляет обыкновенную количественную меру стоимости на дату оценки. Она может быть больше или меньше стоимости. На рынке недвижимости цена выполняет ряд важнейших функций:

· измерительную - размер (сумму) денег, переданных или полученных в сделке с земельным участком;

· соизмерительную - сопоставление ценности различных земельных участков;

· учетную - отражение в системе учета инвестиций в земельный участок;

· распределительную, т. е. перераспределение спроса на земельные участки различных категорий;

· социальную;

· стимулирующую улучшение использования земель;

· регулирования товарно-денежных процессов путем выравнивания спроса и предложения на земельные участки и другие товары.

Затраты применительно к оценке стоимости земель - это сумма денежных средств, необходимых:

· на воспроизводство экономического плодородия земель сельскохозяйственного назначения (внесение удобрений, освоение, мелиоративные и другие работы);

· воспроизводство или замещение инженерной инфраструктуры земель населенных пунктов.

Земля - это природный объект, ценность которого во многом определяется его естественной производительностью и местонахождением, однако в сельском, лесном хозяйстве земля выступает в качестве основного средства производства, экономическое плодородие которой является результатом труда человека по улучшению ее качества.

Стоимость - всеобщий экономический показатель или денежный эквивалент собственности, который потенциальный покупатель готов обменять на товар - земельный участок. Стоимость выражает внутренние экономические отношения, она не находится непосредственно на поверхности хозяйственной жизни, поэтому определять ее необходимо с учетом многочисленных факторов в конкретный момент времени. Существуют различные концепции стоимости как «мимолетного видения»: трудовая, многофакторная, предельной полезности, спроса и предложения. Именно вокруг стоимости колеблется цена товара. Они могут совпадать только на совершенном рынке.

Стоимость земли, как и любого другого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую.

Рассмотрим названные виды стоимости земельных участков.

Потребительная стоимость - это специфическая (особая, личная) оценка недвижимости (земельного участка) конкретным лицом исходя из его сугубо личных интересов, предпочтений и целей пользования, а не продажи или совершения других сделок на рынке, т. е. это субъективная оценка имущества при фактически сложившемся его использовании. Она определяется системой естественных и экономических характеристик земельного участка с точки зрения конкретного пользователя, для которого особо важное значение может иметь, например, плодородие почв, местоположение, функциональное и разрешенное использование земли или другие качественные и количественные показатели .

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объекта недвижимости - земельного участка на денежный эквивалент.

Потребительная стоимость земельного участка подразделяется, например, на инвестиционную, налогооблагаемую, балансовую.

К меновой стоимости земельного участка могут быть отнесены рыночная, залоговая, кадастровая, арендная, страховая виды стоимости.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка в определенный момент времени на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Сделка при этом совершается в условиях, когда:

· продавец и покупатель действуют на основе типичной мотивации;

· участок представлен на рынке в форме публичной оферты;

· обе стороны информированы и действуют наилучшим образом в своих интересах;

· имеется достаточно времени для выявления реакции рынка на имеющиеся предложения;

· платеж осуществляется наличным или другим сравнимым способом в денежных средствах;

· цена сделки не содержит скидок и уступок ни одной из сторон, которые не обязаны совершать сделку;

· объект обладает признаваемой полезностью, достаточно дефицитен и может передаваться из рук в руки;

· определение производится обычно исходя из варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Залоговая стоимость - стоимость имущества, обеспечивающего ипотечный кредит, ее величина гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет вынужденной продажи объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую, по мнению банка, можно выручить от вынужденной продажи объекта залога при обращении на него взыскания с учетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества.

Кадастровая стоимость - усредненная рыночная стоимость единицы земельной площади по кадастровым кварталам и в форме базовых показателей кадастровой стоимости земель по территориально-экономическим зонам. Определяется на основе статистического анализа данных о рыночных ценах, а также иной информации о земельных участках. Если рыночной информации нет, кадастровая оценка производится на основе экспертного определения степени влияния отдельных факторов на стоимость земельных участков.

Инвестиционная стоимость - стоимость земельного участка для конкретного инвестора, определяемая его индивидуальными предпочтениями, интересами исходя из ожидаемых доходов и ставки их капитализации.

Налогооблагаемая стоимость в настоящее время определяется на основе кадастровой при нормативной стоимости земли. В дальнейшем она будет устанавливаться на базе рыночной стоимости земель с учетом их функционального назначения.

Ликвидационная стоимость - стоимость земельного участка при срочной вынужденной его продаже на открытых торгах.

Арендная стоимость - сумма арендной платы, за которую земельный участок может быть сдан в аренду при обычных (типичных) рыночных условиях, когда:

· не учитываются предложения арендных ставок особо заинтересованных арендаторов, а также состоящих в родственных и иных отношениях с арендодателями;

· условия рынка аренды земель на дату оценки стоимости аренды являются обычными средними (типичными);

· стороны договора действуют рационально в своих интересах и не испытывают форс-мажорных обстоятельств.

В большинстве случаев методика определения арендной платы за земельные участки устанавливается органами власти субъектов РФ на основе соответствующих ставок земельного налога с корректировкой их на вид деятельности, экологическое воздействие и другие условия.

Стоимость права аренды земли - денежные средства, необходимые для выкупа права заключить договор аренды конкретного земельного участка государственной или муниципальной собственности. Определяется на основе рыночных цен прав аренды по итогам проводимых конкурсов.

Балансовая стоимость - стоимость земельного участка, отраженная в балансе организации по затратам на его приобретение (приватизация, покупка и т. п.) на момент ввода в эксплуатацию (использование по функциональному назначению) или по нормативной цене.

Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

Страховая стоимость базируется на принципе замещения или воспроизводства объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. В Российской Федерации все виды страхования объединяются в две большие группы: имущественное и личное страхование.

2. Зависимость цены земельного участка от плодородия почвы

Земельная рента -- особый доход, поступающий собственнику земли при распределении общественного продукта.

На практике возникает двоякая монополия земельных собственников, с одной стороны, монополия класса собственников в целом (абсолютная рента), с другой стороны, особые монопольные условия отдельных собственников, обусловленные плодородием или местоположением конкретных земельных участков (дифференциальная и монопольная рента).

Выражением монополии класса собственников в целом выступает абсолютная рента. Поскольку земля необходима для любого вида деятельности (сельскохозяйственного производства, промышленного производства, строительства), то за ее пользование взимается арендная плата. Земельный собственник никогда не предоставит свой земельный участок без компенсации.

Арендная плата за земельный участок может состоять из трех частей:

первая -- соответствует передаче права пользования неразрушимыми свойствами земли (земельная рента);

вторая -- соответствует доходу на капитал, уже вложенный в землю и неотделимый от нее (мелиорация, постройки и т.д.);

третья -- включает амортизацию имеющихся построек.

При кадастровой оценке абсолютная рента не дифференцируется по регионам и качеству земли. Она установлена в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий -- в среднем по Российской Федерации 12 руб. с га.

Дифференциальная рента. Естественным базисом образования дифференциальной ренты выступают следующие особенности земли:

относительное постоянство различных земельных участков по плодородию и их расположение по отношению к рынкам сбыта;

ограниченность лучших земель, что вынуждает общество использовать для сельскохозяйственного производства и относительно худшие земли, на которых ниже производительность труда.

Плодородие -- совокупность свойств почвы, прежде всего содержание гумуса, доступных для растений питательных веществ, влаги, обеспечивающих урожай сельскохозяйственных растений.

Совокупность природных условий, влияющих на характер роста и развития растений, создает естественное плодородие земли. Содержание химических веществ и физико-химические свойства верхнего слоя почвы обусловливают ее потенциальное плодородие. Воздействие на почву ручного и машинного труда людей позволяет говорить и об экономическом плодородии, которое представляет собой единство природного плодородия и технологии производства сельскохозяйственной продукции.

Плодородие земли зависит от многих параметров: запасов органического вещества, питательных элементов, водно-физических свойств почвы, величины осадков, температурного режима, поглотительной способности, подстилающей породы и др. По этой причине при оценке земли учитывают всю совокупность ее свойств и признаков. Влияние того или иного признака на продуктивность сельскохозяйственных угодий учитывают при помощи поправочных коэффициентов. Их рассчитывают, сравнивая урожайность культур на участках с одинаковыми признаками, кроме того фактора, влияние которого нужно выявить.

Местоположение земельного участка может рассматриваться как глобальное и локальное.

Глобальное местоположение характеризует принципиальные территориальные различия в расположении земельных участков в границах природно-экономических зон. Глобальное местоположение -- макроэкономическая характеристика, присущая группе земельных участков различных типов использования. Оно учитывается при кадастровой оценке земельных участков, создании зональной базы рыночной стоимости.

Локальное местоположение -- микроэкономическая характеристика, учитывающая привязку на данной местности типичного участка внутри сформированной ранее ценовой зоны. Локальное местоположение характеризует земельные участки по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок.

Повышение экономического плодородия почвы, развитие транспорта могут уменьшить эти различия, но не устранить полностью. Не устранимы также и различия в природно-климатических условиях сельскохозяйственного производства (количество осадков и тепла, водный режим и др.);

Специфика ценообразования на сельскохозяйственную продукцию. В отличие от промышленности, где общественная стоимость производимых товаров определяется средними условиями производства, общественная стоимость сельскохозяйственной продукции устанавливается на основе затрат предприятий, расположенных на худших земельных участках, но при нормальном уровне хозяйствования. При этом нельзя отождествлять объективно худшие условия производства (плодородие, местоположение) с плохой работой сельскохозяйственных предприятий.

Источником дифференциальной ренты является разная производительность труда работников, обусловленная объективными обстоятельствами -- плодородием и технологическими свойствами земельных участков.

Величина дифференциальной ренты определяется как разница между общественной стоимостью и индивидуальными затратами на производство сельскохозяйственных продуктов.

Различают две формы дифференциальной ренты. Основой возникновения дифференциальной ренты I выступают, во-первых, различия в естественном плодородии земли и природно-климатических условиях производства, а во-вторых, различия в местоположении. Соответственно различают дифференциальную ренту I по плодородию и дифференциальную ренту I по местоположению.

Расчет дифференциальной ренты I по плодородию осуществляется на основе классификации оценочных групп почв.

Характеристика земли как основного средства производства включает в себя понятия естественного и экономического плодородия почвы.

Естественное плодородие земли обусловлено природными факторами.

Экономическое плодородие достигается за счет направленного улучшения свойств почвы: применения удобрений, улучшения агротехники, внедрения новых сортов сельскохозяйственных культур. Отличие земли от других объектов состоит в том, что здание можно построить разных размеров, а урожайность имеет естественные пределы.

Отсюда можно сделать вывод:

а) стоимость земельного участка обусловлена природными свойствами;

б) все участки сельскохозяйственного назначения, расположенные рядом, не могут очень сильно различаться по стоимости, если относятся к одной группе почвы.

Мероприятия по интенсификации сельскохозяйственного производства и повышению экономического плодородия земли приводят к уменьшению ее размеров. К этому же ведет прогресс коммуникаций, приближение предприятий по переработке продукции к местам ее производства. Таким образом, дифференциальная рента I связана с экстенсивным развитием сельского хозяйства.

Условием образования дифференциальной ренты II выступают различия в производительности труда в результате добавочных вложений в производство. Она представляет собой доход хозяйств, ведущих более интенсивное производство. В результате внедрения новой техники и новых сортов растений, интенсивных технологий, биотехнологий, повышения культуры земледелия происходит повышение экономического плодородия земли. Таким образом, дифференциальная рента II появляется в условиях интенсификации производства.

3. Особенности оценки рыночной стоимости земель

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно - кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы. Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно - кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности. Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты. Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья. При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат. При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену. Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче - смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально - технического снабжения. При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий. При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса. При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово - ягодной продукции. При этом учитывается:

-возраст многолетних насаждений;

-породно - сортовой состав многолетних насаждений;

-особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;

-возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

Заключение

Оценка земли предусматривает проведение комплекса соответствующих мероприятий, направленных на определение оптимальной и объективной стоимости конкретного участка. Параметры, ложащиеся в основу оценки, подбираются в зависимости от нормативного и целевого назначения объекта недвижимости. Так, юридические предприятия в основном нуждаются в оценке стоимости сельскохозяйственных земель, поэтому во внимание здесь берутся совсем другие критерии, чем при оценке дачного участка, зачастую необходимой физическим лицам.

Так, например, на рыночную стоимость земли, целевое направление которой - сельское хозяйство, а точнее, одна его отрасль - растениеводство, не влияет возможность подведения Интернета и газовых коммуникаций. Зато результат оценки стоимости земли будет зависеть от особенностей почвы, ландшафтных характеристик, плодородия земли и других параметров.

В случае с дачными или земельными участками под застройку существенное влияние на их конечную стоимость оказывает удаленность от путей транспортного сообщения и от центра населенного пункта, к которому они относятся. Если же земля предназначена для ведения сельского хозяйства, то здесь первостепенное значение приобретает ее удаленность от рынков сбыта продукции, а также от заводов и предприятий, занимающихся переработкой сырья.

Именно от правильного подбора критериев оценки, а также от их объективности, зависит объективность оценки земли в целом.

Список использованных источников

1 Воробьева, С. А. Земледелие / C.А. Воробьева. - М. :Агропромиздат, 1991.- 342 с.

2 Баздырев, Г.И. Земледелие: Учебник для вузов ,под ред. проф. Пупонина А.И./ Баздырев Г.И., Лошаков В.Г., Пупонин А.И.- М. : Агропромиздат, 1997. - 236 с.

3 Четверня, А.М. Биологическое земледелие. Агрономические основы специализации севооборотов / А.М. Четверня. - М.: Агропромиздат,

1987 . - 385 с.

Размещено на Allbest.ru