Главная сущность экономики недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Негосударственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Центросоюза Российской Федерации

СИБИРСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ КООПЕРАЦИИ

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Выполнила:

студентка 3 курса

Кузнецова Екатерина

Геннадьевна

г. Тюмень, 2015 г

Содержание

1. Основные этапы процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2. Характеристика первичного и вторичного рынка недвижимости

Список используемой литературы

1. Основные этапы процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -- юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

С 31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регулирующий вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основной идеей данного Закона является гласность и публичность оборота недвижимого имущества для обеспечения «прозрачности» рынка недвижимости.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) и Законом о регистрации (ст. 1) государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, к которому относятся:

· земельные участки;

· участки недр;

· здания;

· сооружения;

· жилые помещения;

· нежилые помещения;

· предприятия как имущественные комплексы;

· объекты незавершенного строительства,

· иные объекты, которые связаны с землей так

Государственная регистрация прав проводится в порядке, установленном ст. 13 Закона о государственной регистрации прав, и включает следующие регистрационные действия:

§ прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате государственной пошлины;

§ правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

§ установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

§ внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

§ совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июня 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и иные нормативные правовые акты Российской Федерации [1].

Значение государственной регистрации в том, что она является единственным доказательством существования права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке

В соответствии с Законом о регистрации права на недвижимость, возникшие до момента вступления его в силу, признаются юридически действительными. Право на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после вступления в силу Закона о регистрации, подлежат обязательной государственной регистрации.

Процедура государственной регистрации

v Прием документов

В соответствии со ст.ст. 16, 18 Закона о регистрации прав на приеме осуществляются следующие действия:

ь установление личности заявителей;

ь проверка полномочий представителей правообладателей или участников сделок;

ь проверка наличия документов, необходимых для регистрационных действий;

ь проверка соответствия документов требованиям закона, установленным для их принятия;

ь сличение копий с подлинниками документов;

ь внесение записи о принятии документов в книгу учета входящих документов;

ь выдача заявителям расписки о принятии документов.

В соответствии с п. 3 ст. 18 Закона о регистрации прав документы не могут быть приняты в следующих случаях:

§ документы имеют подчистки либо приписки, неоговоренные исправления;

§ документы, исполненные карандашом или имеют серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание.

v Правовая экспертиза документов.

Ключевая процедура государственной регистрации -- правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей.

Правовая экспертиза -- это проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав). При правовой экспертизе проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона), установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона) [1].

Правовая экспертиза проводится в следующем порядке:

1. Проверка записей в ЕГРП по объекту недвижимого имущества.

2. Проверка действительности правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор, то осуществляется проверка законности сделки.

3. Проверка иных документов, необходимых для регистрации, на соответствие установленным требованиям.

4. Принятие решения по результатам правовой экспертизы. Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания бесспорного права, внесения записей в ЕГРП. Поэтому задачи правовой экспертизы -- это установление:

Ш соответствия юридических действий правообладателей и участников сделок ГК и иным правовым актам;

Ш юридического факта или фактического состава, являющегося основанием для наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения права на недвижимое имущество;

Ш отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации прав при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации, а также в подлинности представленных документов и достоверности, указанных в них сведений государственная регистрация может быть приостановлена. В соответствии с основаниями, указанными в ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации может быть отказано. Заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суд, арбитражный суд.

v Внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними.

При решении зарегистрировать право или сделку производится внесение записи о регистрации права или сделки в Единый государственный реестр. Право считается возникшим, а сделка -- зарегистрированной с даты внесения указанной регистрационной записи.

v Совершение надписей на правоустанавливающий документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации.

Данная стадия является завершающей в процессе государственной регистрации, после нее заявителю выдаются документы, подтверждающие наличие у него права на тот или иной объект недвижимости. В ее процессе производится заполнение свидетельства о государственной регистрации права и проставление штампа регистрации на правоустанавливающих документах. регистрация недвижимый имущество продажа

2. Характеристика первичного и вторичного рынка недвижимости

Рынок недвижимости -- это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

Первичный рынок недвижимости - рынок, объектами которого являются вновь созданные или впервые представленные для продажи объекты недвижимости. Вторичный рынок недвижимости - рынок, на котором представлены объекты, ранее зарегистрированные в Едином государственном реестре учреждений юстиции.

Доля первичного и вторичного рынков недвижимости в структуре рынка определяется степенью активности инвестиционно-строительной политики, ведущейся в конкретном регионе. Как правило, цены вторичного рынка превышают цены первичного на 10-30%. Однако в случае если имеет место дефицит объектов с определенными характеристиками, их цена на первичном рынке может превышать цены на аналогичные объекты вторичного рынка. Кроме того, необходимость дополнительных инвестиций в только что построенный объект (ремонт, подключение телефона и т. д.) приводит к повышению стоимости таких объектов по сравнению с аналогичными объектами на вторичном рынке [2, с.134].

Поэтому невозможно сделать вывод, какой из рынков является наиболее предпочтительным. В данном случае все определяется предпочтениями потенциальных покупателей. Что касается рынка жилья, одним важна престижность объекта, другим - возможность быстрого переезда в купленную квартиру, третьим - возможность планировки квартиры по собственному желанию. В соответствии с этими критериями выбирается первичный или вторичный рынок недвижимости.

Следует отметить, что первичный и вторичный рынки недвижимости находятся в тесной взаимосвязи. Если на одном из рынков наблюдается кризис, это не может не отразиться на другом. Например, в случае риска не достройки новых объектов или переноса срока их сдачи, покупатель будет выбирать необходимый объект недвижимости на вторичном рынке.

В результате возрастет количество операций на вторичном рынке, и рост спроса будет сопровождаться ростом цен.

Застройщики в свою очередь начнут предлагать потенциальным покупателям более выгодные условия, что вызовет отток покупателей с вторичного рынка недвижимости и будет сопровождаться снижением цен. В том случае, если подобные колебания цен не будут сопровождаться кризисными явлениями в других отраслях экономики, баланс спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости будет восстановлен. [3, с.78].

Задача № 50. Определить величину износа, если эффективный возраст здания - 50 лет, срок экономической жизни - 100 лет, стоимость продажи - 2000000 руб., стоимость участка - 150000 руб.

Решение:

При решении задачи необходимо воспользоваться методом срока экономической жизни, который базируется на том, что эффективный возраст, отражает типичный срок экономической жизни, так же как накопленный износ отражает общие затраты воспроизводства.

Данная концепция отражена в формуле:

И = (ЭВ /ЭЖ)* ВС,

И - накопленный износ

ЭВ - эффективный возраст - время, которым оценивается продолжительность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость; ЭЖ - срок экономической жизни - время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер.

В отечественной практике определяется нормативный срок жизни здания. Обычно он указывается в паспорте объекта. Этот нормативный срок может использоваться для ориентировочных расчетов;

ВС - стоимость воспроизводства.

И = (50/100) * (2000000 - 150000) = 950 000 руб.

Ответ: величина износа 950 000 руб.

Задача № 60. Определить величину корректировки цен продаж на наличие гаража на даче, используя метод парного анализа продаж.

Основные характеристики дачных участков:

Расч?т величины корректировки на наличие гаража на даче оформите в таблице:

Решение:

Сравним попарно участки с гаражом и без него.

1) первая пара

2) вторая пара

3) третья пара

4) четвертая пара

5) пятая пара

Фактор - наличие гаража

Максимальная разница в ценах = 12 тыс. руб.

Минимальная разница в ценах = 2 тыс. руб.

Средняя разница в ценах = (2+12+8+6+5)/5 = 6,4 тыс. руб.

Список используемой литературы

1. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ.

2.Варламов, А.А. Оценка объектов недвижимости: учебник для вузов / А.А. Варламов. - М.: Форум, 2011. - 287 с.

3. Маховикова, Г.А. Экономика недвижимости: учеб. пособие для вузов /Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. - М.: КноРус, 2009. - 303с.

Размещено на Allbest.ru