Главная
Коллекция "Revolution"
Экономика и экономическая теория
Совершенствование методик оценки недвижимости
Совершенствование методик оценки недвижимости
Проблемы и перспективы развития методов оценки недвижимости. Влияние макроэкономической ситуации на рынок жилья. Расчет рыночной стоимости квартиры различными способами оценивания. Главный анализ наиболее эффективного и наилучшего использования жилища.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 18.09.2015 |
| Размер файла | 612,7 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Совершенствование методик оценки недвижимости
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Цели и задачи оценки недвижимости
1.2 Подходы и методы оценки недвижимости
1.3 Проблемы и перспективы развития методов оценки недвижимости
ГЛАВА 2. АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР РЫНКА
2.1 Макроэкономическая ситуация, влияние на рынок жилья
2.2 Обзор рынка жилья
2.3 Рынок аренды жилья
ГЛАВА 3. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ДОЛИ КВАРТИРЫ В Г. ВЛАДИМИР
3.1 Описание объекта оценки
3.2 Анализ наиболее эффективного и наилучшего использования объекта оценки
3.3 Расчёт рыночной стоимости объекта оценки различными методами оценки
3.4 Согласование результатов оценки
ВЫВОДЫ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы и направленность исследования. Недвижимость проявляется в многогранности роли, которую она играет для всего государства в целом и для каждого члена общества в отдельности. Экономическое значение недвижимости заключается, прежде всего, в том, что она выступает одним из основополагающих ресурсов воспроизводственного процесса, влияющим на его рост и стабильность. Земля и расположенные на ней объекты недвижимости, выступая основой производственного процесса, жизнедеятельности населения и слагаемым богатства всей страны, имеют в то же время большое социальное значение. Вместе с тем, недвижимость является фактором экономической безопасности государства, от которого зависят перспективы развития всей страны в целом; показателем экологического состояния государства, поскольку от того, эффективно ли используется земля, из экологически безопасных ли материалов строятся здания, зависит экологический статус страны.
Недвижимость как экономическая категория выражает отношения собственности, от использования которой зависит ее результативность. Если недвижимость является государственной собственностью, то она не продается. Если недвижимость - в частной собственности, то она является предметом купли-продажи. Но и в этом случае, она должна служить воспроизводственному процессу, повышению жизненного уровня населения, безопасности, экологическому равновесию. Помочь реализовать это должно государство.
Важность и сложность проблемы оценки недвижимости, а также недостаточность ее разработанности повышает научный интерес к ней. В рыночной экономике не все объекты недвижимости являются предметом купли-продажи (не продаются земля и объекты недвижимости, служащие интересам всего народа, всей страны). Однако, рыночные отношения накладывают отпечаток на все объекты недвижимости, придавая им стоимостную оценку. Важнейшую роль в рыночной системе играют объекты недвижимости, которые вовлечены в рыночный оборот. Рынок недвижимости в российской экономике представляет качественно новое явление, его существование началось с 1991 года. Характеризуясь большим количеством противоречий и «изъянов», российский рынок недвижимости требует проведения взвешенной государственной политики, учитывающей важную общественную роль рынка недвижимости в отечественной экономике.
В настоящее время функционирование рынка недвижимости тесно интегрировано во все сферы экономической и социальной жизни российского общества. Оборот в сфере недвижимости и строительства занимает более 15% ВВП России, притом каждый год он устойчиво растет. Все это повышает актуальность выбранной темы исследования.
Степень разработанности проблемы. Проблемами оценки эффективности использования недвижимости занимались Ч. Акерсон, Дж. Фишер, Г. Харрисон, Дж. Эккерт, Л. Эллвуд. С. Джильберто и С. Голдберг, Дж. Браун, Дж. Мэтисяк исследуют недвижимость в контексте рынков капитала. Ч. Вюртзебах анализирует современные теории управления портфелем недвижимости. С. Роулак занимается вопросами оценки инвестиций в недвижимость (в контексте управления портфелем недвижимости). Ч. Вюртзебах и Э. Баум исследуют международные рынки недвижимости, в основном США и Западной Европы. Р. Страйк особое значение уделяет проблеме формирования и перспективам развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях переходной экономики.
В российской современной экономической литературе, в связи с относительно небольшим периодом существования рыночных отношений в сфере недвижимости, эта проблема разработана фрагментарно, ощущается значительное отставание научных разработок по этой проблеме, недостаточно работ фундаментального характера. Многие исследования по данной тематике представляют собой переводной материал, не адаптированный к условиям России.
Наиболее системный теоретический подход к проблемам недвижимости представлен в трудах современных российских исследователей Е. Ардемасова, А. Асаула, И. Балабанова, Н. Волочкова, С. Грибовского, В. Горемыкина, Л. Игнатова, Д. Львова, Е. Максимовой, А. Марченко, Ю. Пашкуса, Г. Поляковского, Н. Разновой, В. Ресина, Г. Стерника, Е. Тарасевича, Н. Щербаковой.
Среди них можно выделить труды В. Горемыкина, в которых всесторонне рассматривается недвижимость как экономическая категория, вопросы управления недвижимостью, анализируется налогообложение и учет в этой сфере. Заслуживают внимания и научные исследования И. Балабанова в области изучения инвестиционных процессов в сфере недвижимости. В работах Г. Поляковского показана связь рынка жилья с рынком земли, обосновывается формирование на их основе единого рынка недвижимости; экономика жилищного сектора раскрывается как часть единой системы рыночных отношений, определяются факторы, от которых зависит доступность жилья, рассматриваются различные направления и инструменты государственного регулирования жилищной политики. В работах Ю. Пашкуса анализируется категория недвижимости как объект юридических, экономических, финансово-кредитных отношений. С. Грибовский и Е. Тарасевич дали разработку адаптации методологии мировой теории оценки недвижимости к современным российским условиям. Отдельного внимания заслуживают работы С. Грибовского, посвященные развитию методов индивидуальной и массовой оценки недвижимости, в особенности методу капитализации дохода. Наибольший практический интерес представляют предлагаемые им подходы к моделированию рынков городской недвижимости, что важно как для целей проведения массовой и индивидуальной оценки, так и для изучения закономерностей развития региональных рынков недвижимости, создания целостной системы управления недвижимым имуществом региона.
Однако до сих пор не уделено должного внимания изучению оценке жилой недвижимости, в частности не целостного объекта а только доли собственности в нем (доли в квартире). Это и определило выбор темы, цели и задач исследования.
Цель и задачи исследования. Целью работы является совершенствование методики оценки жилой недвижимости. Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:
- определить цели и задачи оценки недвижимости;
- рассмотреть подходы и методы оценки недвижимости;
- сформулировать проблемы и перспективы развития методов оценки недвижимости;
- изучить макроэкономическую ситуацию и ее влияние на рынок жилья;
- сделать обзор рынка жилья;
- рассмотреть рынок аренды жилья;
- дать описание объекта оценки;
- проанализировать наиболее эффективное и наилучшего использование объекта оценки;
- рассчитать рыночную стоимость объекта оценки разработанным методом;
- провести согласование результатов оценки.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с методами оценки и анализом эффективного использования объектов недвижимости.
Объектом исследования является доля в оцениваемой квартире.
В процессе осуществления исследования применялись общенаучные методы анализа, синтеза, сравнения, аналогии, системный подход и т.д.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Цели и задачи оценки недвижимости
Человек живет в мире вещей, которые он использует в своем быту, на работе или отдыхе. Одни из них потребляются в качестве сырья или пищи, другие - служат различными видами орудий, третьи - используются как элементы окружающей среды. Однако, независимо от способов применения человеком этих вещей, все они являются объектом его оценки.
Оценка позволяет определить степень полезности, ценности той или иной вещи для человека. Не определив свое отношение к вещи, человеку сложно построить свои отношения с другими людьми. Фактически на оценивании базируются все сферы человеческих взаимоотношений - мораль, политика, культура, экономика, - а сама оценка превратилась в самодостаточный процесс, направленный на формирование норм поведения и принятия решений.
Система оценок обеспечивает нормальное и устойчивое развитие общества.
Особую роль оценка играет в его экономической жизни, где людям очень важен процесс оценивания благ, в которых они нуждаются.
Исключительное место среди этих благ занимает земля. Как часть природы, земля предоставляет основу для жизнедеятельности людей, обеспечивая их необходимыми ресурсами и создавая пространственный базис для экономической и социальной деятельности Оценка недвижимости: учебник. / под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - 2-е издание перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2008..
Одновременно земля наряду с рабочей силой, капиталом и предпринимательской инициативой выступает источником дохода и объектом собственности, относительно которого формируется целый ряд имущественных отношений, связанных с ее владением, пользованием и распоряжением.
В той или иной мере правомочия по отношению к земле распространяются и на все объекты, которые с ней неразрывно связаны, что позволяет говорить о специфическом, недвижимом, виде имущества, которое отличает:
- стационарность, т.е. невозможность его перемещения без ущерба и потери потребительных свойств;
- материальность, т.е. его существование в натурально-вещевой и стоимостной формах;
- долговечность, т.е. соразмерность срока его существования и использования с продолжительностью жизни одного и даже нескольких поколений людей Оценка недвижимости: учебник. / под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - 2-е издание перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2008..
Эти черты недвижимого имущества позволяют рассматривать его как одну из важнейших составляющих реального богатства не только для отдельного человека, но и для государства и общества в целом.
Недвижимость может использоваться для удовлетворения насущных потребностей человека и его деятельности; она является привлекательной для инвестирования с целью получения дохода и может служить надежным средством обеспечения кредита. Однако одного понимания, что недвижимость имеет большую ценность недостаточно. Для того чтобы разумно распорядиться этим богатством его собственнику - гражданину, предприятию, территориальной общине или государству, - необходимо знать за какую сумму денег можно продать или сдать в аренду объект недвижимости, либо использовать его в качестве залога.
Именно с этой целью и осуществляется оценка, направленная на определение стоимости недвижимого имущества, т.е. той суммы денег, за которую может состояться смена собственника, условий собственности или условий использования собственности. Оценка стоимости сегодня является неотъемлемым элементом при совершении гражданско-правовых сделок, принятии инвестиционных решений, при управлении территорией и территориальном планировании. Кроме того, оценка в обязательном порядке используется для целей налогообложения и бухгалтерского учета объектов недвижимости.
Таким образом, оценку недвижимости отличает многообразие функций ее использования и целей, для которых она проводится и которые связаны с потребностью общества в экономическом регулировании имущественных отношений. Потребность в знании стоимости и растущий спрос на это знание со стороны общества привели к тому, что оценка недвижимости постепенно сформировалась в самостоятельный вид профессиональной деятельности. Этому также способствовало и относительное несовершенство рынка, на котором осуществляются сделки относительно недвижимости.
Формирование цен на недвижимость всегда происходит в условиях не равновесия спроса и предложения, ограниченного количества продавцов и покупателей, а главное, под воздействием множества конкретных и вполне определенных факторов, оказывающих на них влияние. В целом, купля-продажа недвижимости более сложный процесс, чем обычного товара. Она предполагает юридическое оформление сделки, заключение договора и государственную регистрацию. Кроме того, условия этой сделки регулируются не только мнениями сторон, но и законами государства в части землепользования, градостроительства и охраны окружающей среды (рис. 1.1) Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое - Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2007. - 480 с..
Все это обусловливает необходимость присутствия на рынке недвижимости специалистов по оценке - оценщиков, - деятельность которых направлена на определение адекватной состоянию рынка стоимости. Особенно остро такая потребность возникает в условиях зарождающихся и подавленных рынков, как это имело место в США в период депрессии 30-х годов или в странах СНГ в период массовой приватизации.
Рис. 1.1 Цель оценки недвижимости
Таким образом, развитие оценки недвижимости как вида деятельности обусловлено существующим спросом на ее специфический продукт - знание о стоимости. С целью его продуцирования оценщик, анализируя рынок недвижимости, синтезирует информацию о природе, населении, хозяйстве и представляет ее в качестве иного вида информации - заключении о стоимости объекта недвижимого имущества.
Иными словами, оценка представляет собой процесс определения стоимости недвижимого имущества на конкретную дату в соответствии с установленной процедурой и является результатом практической деятельности оценщика.
В настоящее время оценочная деятельность в РФ регулируется на основе следующих нормативно-правовых актов:
1. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ ред. от 30.06.2008;
2. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)",
3. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N255 "Об утверждении Федерального стандарта «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)»,
4. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N254 "Об утверждении Федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».
Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства об оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Согласно Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также ФСО N2, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N255, есть следующие виды стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая стоимость Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"// "Российская газета" - Федеральный выпуск №4457 от 4 сентября 2007 г..
Фундаментальной категорией законодательства об оценочной деятельности, является категория рыночной стоимости. В статье 3 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 №135-ФЗ (С изменениями и дополнениями закон №143-ФЗ. №157-ФЗ)..
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
- при изъятии имущества для государственных нужд;
- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"// "Российская газета" - Федеральный выпуск №4457 от 4 сентября 2007 г..
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
Согласно статья 7 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в случаях проведения обязательной оценки (если в нормативно-правовых актах содержится требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки), либо если в договоре об оценке не определен конкретный вид определяемой стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Это положение закона является одним из принципов оценочной деятельности и устанавливает предположение об установлении рыночной стоимости, если в договоре об оценке не указано иное. Также предположение об установлении рыночной стоимости объектов оценки подлежит применению в случае использования в нормативно-правовом акте не предусмотренных законом об оценочной деятельности или стандартами оценки, обязательных к применению, терминов определяющих вид стоимости объекта оценки, например, таких как «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.
Процесс оценки недвижимости - это последовательность действий, направленная на установление рыночной (или иной) стоимости объекта.
Эта последовательность имеет достаточно жесткий регламент, установленный законом 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральными стандартами оценки (ФСО). Процесс оценки недвижимости состоит из следующих этапов:
- заключение договора на проведение оценки;
- сбор и анализ необходимой информации;
- применение подходов к оценке, включая выбор методов и осуществление необходимых расчетов;
- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта;
- составление отчета об оценке Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 №135-ФЗ (С изменениями и дополнениями закон №143-ФЗ. №157-ФЗ)..
Наиболее часто оценка недвижимого имущества бывает нужна в случаях, когда объекты недвижимости вовлекаются в гражданский оборот, то есть в случаях их купли-продажи, дарения, взноса в уставный капитал юридического лица, оформления наследства или залога (ипотеки). Но существуют и случаи, когда необходимость оценки недвижимости не вызвана непосредственно сменой собственника или изменением в праве на рассматриваемый объект. Примером таких случаев могут служить оценка объектов недвижимости для определения налогооблагаемой базы или оценка для целей управления стоимостью.
Определить рыночную стоимость можно для всех объектов недвижимости - зданий, сооружений, зеленых насаждений, обособленных водных объектов, земельных участков, квартир и нежилых помещений. Здесь стоит отметить, кстати, что хотя у владельцев помещений (как жилых, т.е. квартир, так и нежилых) теоретически тоже есть право на некий участок земли под зданием, пропорциональный площади помещения, но на практике это право не практически никогда не бывает выделено «в натуре». Это не значит что земля не вносит свой вклад в стоимость совокупного объекта недвижимости, но это приводит к тому, что оценка земли в отрыве от самого помещения не производится. Методы определения стоимости у различных объектов недвижимости конечно разные - наиболее подходящие для конкретной ситуации оценочные методы оценщик выбирает самостоятельно, исходя из целей и задач проводимой оценки.
Когда говорят об оценке какого-либо объекта недвижимости, то в 90% случаев имеют в виду оценку рыночной стоимости права собственности на данный объект, т.е. наиболее вероятную цену продажи данного объекта на открытом, конкурентном рынке. Однако, кроме права собственности, в отношении объекта недвижимого имущества существуют и другие права, например, право аренды, право пользования или совокупность прав пользования и владения. Эти права в отношении объекта недвижимости могут принимать участие в гражданском обороте и могут быть соответствующим образом оценены при необходимости.
Правомерность всех теоретических подходов к определению рыночной стоимости обусловливает необходимость всестороннего стоимостного анализа недвижимости. Поэтому оценка рыночной стоимости предполагает взаимодополняющее использование всех методов оценки, что наиболее полно отражает характер оцениваемой собственности и вероятные условия, при которых данная собственность продавалась бы на открытом рынке. Результатом анализа и расчетов будет оценочная стоимость недвижимости. С точки зрения предложения оценочная стоимость может учитывать доходность, местоположение, уровень развития инфраструктуры, а также инфляционную составляющую. Оценка стоимости с точки зрения спроса основана на учете тех же факторов, но и проектов и направлений использования, имеющихся у покупателя.
Таким образом, оценка стоимости недвижимости является первым этапом и основой для формирования экономических отношений, которые складываются вокруг недвижимости как товара.
Наибольшее значение для собственника имеет определение рыночной (оценочной) стоимости имущества, поскольку рыночная стоимость является базой, на основании которой вырастает все многообразие расчетных видов стоимости, продиктованных разнообразием рыночных отношений.
Рыночная стоимость недвижимости является результатом объективного анализа достоверной экономической информации об объекте и рыночной среде.
1.2 Подходы и методы оценки недвижимости
Подходы к оценке отражают общие способы определения стоимости недвижимого имущества - наиболее вероятной суммы, за которую на дату оценки достигается соглашение относительно смены собственника, условий собственности или условий использования собственности.
Данная сумма во многом регламентируется:
- ценой, обычно уплачиваемой за подобную недвижимость;
- альтернативными инвестициями с таким же уровнем риска;
- затратами на создание аналогичного объекта, - что, в конечном счете, очерчивает три основных подхода к оценке - сопоставления продаж (сравнительный подход), капитализации дохода (доходный подход) и учета затрат на создание (затратный подход) Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - М.: Маросейка, 2009..
Сопоставление продаж позволяет определить стоимость недвижимости на основе непосредственного сравнения с ценами, уплаченными или предлагаемыми за подобные объекты. Очевидно, что при прочих равных условиях за оцениваемую недвижимость будет уплачена та же цена, что и за недвижимость аналогичной полезности. При этом величина стоимости определяется наименьшими затратами на приобретение наилучшей альтернативы.
В рамках доходного подхода стоимость оцениваемой недвижимости соотносится с текущей стоимостью доходов, получаемых от подобных объектов.
При этом во внимание принимается не только размер дохода, но и сопряженный с его получением риск, который выражается в ставке дохода. С помощью последней и осуществляется приведение будущих доходов в текущую стоимость.
Затратный подход строится на предположении, что стоимость оцениваемой недвижимости определяется затратами на создание такого же объекта, то есть вместо покупки данной недвижимости можно приобрести эквивалентный земельный участок и улучшить его аналогичным образом.
Наличие трех подходов к оценке дает возможность использовать адекватные аналитические процедуры, которые в наибольшей степени отражают специфику оцениваемого объекта и его положение на рынке. При этом их совместное использование в рамках одной оценки позволяет уточнить полученные результаты и сформировать окончательный вывод о стоимости (рис. 1.2) Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое - Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2007. - 480 с..
Рис. 1.2 Основные подходы к оценке
Несмотря на то, что подходы к оценке исходят из различных посылок, в их основе лежит общий принцип сопоставления, а сами подходы, по сути, являются сравнительными, ведь в каждом из них для установления величины стоимости анализируются данные (цены продажи, доходы, затраты)1 и характеристики недвижимости, подобной той, которая оценивается. Такой сравнительный анализ необходим во всех трех подходах, чтобы объяснить различия в стоимостных показателях и произвести соответствующие корректировки.
В сравнительном подходе сопоставимые данные касаются цен продаж и корректируются так, чтобы отражать различия между сравниваемыми объектами и объектом оценки. Элементы сравнения включают передаваемые права на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, рыночные условия, местоположение, физические и экономические характеристики.
В доходном подходе сопоставимые данные включают данные по аренде, доходу, расходам, ставке капитализации и норме отдачи, которые корректируются на условия аренды и характеристики недвижимости. При этом важно, чтобы категории сопоставления, характеризующие доходность недвижимости были однопорядковыми понятиями.
В затратном подходе сопоставимые данные относятся отдельно к земле и к земельным улучшениям, а корректировки производятся, чтобы учесть различия в их количестве, качестве и полезности. Кроме того, в силу различий в воспроизводстве и длительности существования основных составляющих недвижимости в обязательном порядке учитывается степень износа земельных улучшений.
Следовательно, установление величины стоимости предполагает анализ сопоставимых данных, отражающих природу того или иного подхода, и элементов сравнения, то есть тех особых характеристик недвижимости и сделок, которые детерминируют эти данные.
Основными элементами сравнения, относящимися к характеристикам сделок, являются:
- передаваемые права на оцениваемую и сравниваемую недвижимость, от полноты пакета которых зависит цена сделки;
- условия финансирования и продажи, так как любое их отклонение от типичных может повлиять на уплаченную цену и даже привести к нерыночному характеру сделки;
- дата продажи, которая позволяет соотнести изменение в рыночных условиях с датой оценки (динамика цен, изменение в законодательстве и др.) Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2008.;
К данной группе элементов сравнения Международные правила оценки недвижимого имущества включают также расходы, которые могли быть произведены непосредственно после продажи и которые осведомленный покупатель может договориться включить в цену продажи. К таким расходам относят затраты на ремонт и снос строений, затраты на ликвидацию последствий загрязнения окружающей среды или затраты, связанные с изменением целевого назначения.
В качестве основных элементов сравнения рассматривают следующие характеристики недвижимости:
- местоположение оцениваемой и сравниваемой недвижимости, которое позволяет определить, насколько изменяется цена сделки в зависимости от доступности объектов, уровня обустройства территории и непосредственного окружения;
- физические характеристики, которые включают размер, качество улучшений и физическое состояние оцениваемой и сравниваемой недвижимости;
- экономические характеристики, касающиеся величины дохода и эксплуатационных расходов, которые связаны с различиями в управлении и контингенте арендаторов оцениваемой и сравниваемой недвижимости, а не с особенностями сделки (различиями в передаваемых правах или изменившимися рыночными условиями);
- разрешенное использование, которое рассматривается с точки зрения нормативно-правовой возможности достижения оцениваемой недвижимостью такого же или подобного со сравниваемой недвижимостью наиболее эффективного использования;
- имущество и имущественные права, не связанные с недвижимостью (мебель, движимое имущество, неразрывно связанное с недвижимостью, и оборудование в гостинице или ресторане), которые могут быть включены в цену сделки или в долю собственности в оцениваемой недвижимости, но должны рассматриваться и оцениваться отдельно от недвижимости Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2008..
Очевидно, что при оценке рыночной стоимости предметом сравнительного анализа должны выступать данные, надлежащим образом отображающие ситуацию на рынке, на котором представлена оцениваемая недвижимость.
Иными словами, эти данные должны касаться подобной недвижимости, то есть, той, которая способна и может конкурировать с оцениваемой недвижимостью на одном и том же рынке, и быть чувствительными к тем изменениям характеристик недвижимости и сделок, которые выбраны в качестве элементов сравнения.
Сравнение - ключевой момент в отражении рыночной точки зрения. Поэтому доступность и сама природа сравнений обеспечивает основу каждого подхода к оценке и определяет его выбор как такового. При этом важно подчеркнуть, что независимо от применяемого к оценке подхода адекватный анализ рынка приведет к одинаковому значению рыночной стоимости, поскольку любые затраты, связанные с созданием или приобретением недвижимости, составят ее рыночную стоимость настолько, насколько рынок считает эти затраты полезными.
В оценке иных, отличных от рыночной, видов стоимости применяются те же подходы, хотя в этом случае объем анализа сокращается и наряду с рыночными используются и другие данные. Так, при расчете величины стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода могут быть учтены особые условия сделки или особый интерес одной из сторон, в рамках доходного подхода - использована норма отдачи приемлемая для инвестора, в рамках затратного подхода - приняты показатели нормативных затрат.
Таким образом, подходы к оценке одинаковы для всех видов стоимости.
Различие в определении величины конкретного вида стоимости скорее лежит в плоскости выбора исходных данных, чем в способах оценки.
Рассмотренные подходы к оценке находят свое воплощение в методах, - конкретных способах определения стоимости, отражающих последовательность оценочных процедур и через которые собственно и реализуются либо один из подходов, либо их сочетание.
Таким образом, При определении стоимости недвижимости традиционно используются три подхода:
- сравнительный поход;
- доходный подход;
- затратный подход.
В сравнительном подходе стоимость оцениваемой недвижимости определяется посредством сравнения с подобной, недавно проданной, недвижимостью. Доходный подход включает в себя определение текущей стоимости недвижимости, основанного на проектируемом доходе от сдачи ее в аренду. При затратном подходе рыночная стоимость земли и земельных улучшений (здания/й) определяется отдельно и суммируется: стоимость земли определяется на основе применения сравнительного или доходного подхода, а стоимость здания основана на текущих затратах на его замещение (воссоздание) за вычетом накопленного износа.
Все три подхода играют важную роль в оценке недвижимости и существует множество вариаций их применения для определения рыночной или иных видов стоимости. Собственно говоря, все виды оценочных процедур являются реализацией одного или сочетания нескольких подходов. Все будет зависеть от характера имеющихся данных и от типа оцениваемой недвижимости. При этом в оценке считается предпочтительным использование одновременно нескольких подходов.
Сравнительный подход может быть самым объективным, когда имеются достаточные данные по проданному недвижимому имуществу: этот подход особенно эффективен при оценке жилой недвижимости. Доходный подход отражает поведение инвесторов и может быть эффективен при оценке недвижимого имущества, которое приобретается на основе его возможности приносить доход. Затратный подход, в силу своей универсальности, применим к большинству улучшенной недвижимости.
В любом случае, приоритетность и надежность всех трех подходов зависит от качества данных. Сравнительный подход требует достаточных примеров продаж, предоставляющих достоверные показатели текущей рыночной стоимости. Доходный подход требует наличия достоверных данных о доходах и расходах, а также объективного доказательства взаимосвязи между доходом и текущей стоимостью. Затратный подход требует точного определения стоимости земли, данных о текущих затратах и накопленном износе, вызванного разными причинами. В дополнение, успешное применение всех трех подходов требует наличия достоверных данных о характеристиках недвижимости.
1.3 Проблемы и перспективы развития методов оценки недвижимости
Фундаментальными трудами, на которых базировалась теория и практика оценки недвижимости во второй половине 90-х годов, являлись переводные работы Д.Фридмана и Г.Харрисона. В обоих трудах в качестве фундаментального, наиболее важного принципа оценки рыночной стоимости недвижимости, определен принцип наиболее эффективного использования. Причем в первой книге этот принцип переведен как «наилучшее и наиболее эффективное использование» (ННЭИ), а во второй как «лучшее и наиболее эффективное использование» (ЛНЭИ). В изданной в 1997 году книге автора, также использована первая аббревиатура.
Сокращение «анализ ННЭИ» сегодня прочно вошло в практику оценки. Это сокращение является буквальным переводом с английского, но является не корректным, так как на этом важнейшим этапе оценки мы не анализируем наиболее эффективное использование, а анализируем варианты возможных улучшений земельного участка и определяем НЭИ. Кроме того, мало кто задумывается о присутствующем здесь понятии «наилучшее» или «лучшее» использование применительно к проводимым на этом этапе оценки экономическим расчетам.
В соответствии с толковым словарем живого великорусского языка Владимира Даля: «ЛУЧШИЙ - прилаг. сравнит. и превосходная степень от хороший, более добротный, более красивый, годный; самый хороший; сравнительно с другим, высший по качеству…». То есть это понятие каким-то образом может коррелировать с применяемыми в оценке понятиями «ценности», «инвестиционной стоимости» и им подобные, но не с понятием «рыночная стоимость». Это понятие включает качественные предпочтения отдельных индивидуумов. При этом какие критерии лучшего необходимо использовать в анализе остается не очень понятным. Другое дело с понятием «наиболее эффективного использования». Здесь уже понятны критерии и методы исследований.
Не вдаваясь дальше в углубление расшифровок этих понятий, отметим лишь, что уже в 2003 году, при издании учебного пособия по оценке недвижимости, ученые отказалась от термина ННЭИ и использовали только сокращение НЭИ. Правильность этого решения подтверждается официальным изданием в 2005 году МСО, где уже нет никаких ННЭИ или ЛНЭИ, а есть только НЭИ. Казалось бы, какая разница как писать- с одним Н или с двумя. В бытовом обороте разницы практически нет, но когда речь идет об определении стоимости, то неоднозначное толкование этого понятие приводит к большим ошибкам.
Особенно ярко это проявляется при оценке недвижимости в крупных городах, типа Москвы и С-Петербурга, где земля очень дорога и НЭИ объектов недвижимости чаще всего не соответствует текущему использованию объектов недвижимости, построенных в советское время. В большинстве случаев оценщики не утруждают себя какими-то серьезными экономическими исследованиями на этом этапе и заменяют определение НЭИ анализом лучшего, по их мнению, использования.
Правильное применение понятийного аппарата - это более половины успеха в решении задач оценки. Разнобой в трактовках продолжается и сегодня. Например, в проекте ТЗ ФАУФИ появилось НЭСИ, используют также АННЭИ, ЛЭИ и др. В учебниках по недвижимости названия разделов даются как ННЭИ, а в тексте - НЭИ или наоборот. Пора бы нам остановится на определении, закрепленным в МСО.
Наиболее эффективное использование (НЭИ) в соответствии с Международными стандартами оценки (МСО) определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое надлежащим образом оправданно, юридически допустимо и финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости. Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, а также неотъемлемой частью расчетов Рыночной стоимости (п. 6.7 ОППО МСО-2003).
МСО рекомендует провести тестирование, в процессе которого ответить на следующие вопросы:
1. Является ли предполагаемое использование рациональным и вероятным?
2. Является ли использование законным или есть разумная вероятность того, что можно получить юридический документ на право использования?
3. Является ли имущество физически пригодным для использования?
4. Является ли предполагаемое использование финансово осуществимым?
Вариант тестирования приведен в таблице 1.1.
Таблица 1.1 Вариант тестирования
После того как анализ покажет, что, по разумным соображениям, один или несколько вариантов использования являются вероятными, проверяется их обоснованность с финансовой точки зрения. То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным использованием.
Вот на этом этапе у оценщиков начинаются основные трудности, так как здесь начинается вопросы методология оценки, а, как известно в МСО вопросы методологии не рассматриваются. Современные издания по оценке недвижимости также не дают ответа на этот вопрос, продолжая на различные лады повторять известные положения учебников 90-х годов.
В свою очередь в практических оценках продолжается практика замены этого важнейшего этапа оценки ссылками на собственное мнение в обоснование, как правило, существующего использования объекта недвижимости. Однако в связи с переходом нашего рынка недвижимости на новую стадию развития этого становится явно недостаточно.
Действительно, даже в МСО говорится о том, что «на рынках, характеризующихся чрезвычайной неустойчивостью или значительным неравновесием спроса и предложением, наиболее эффективное использование имущество может быть его сохранение для будущего использования» или «промежуточное использование» в случае «где использование земли и зонирование находится в состоянии изменения». Однако властными структурами в последнее время проведена определенная работа, направленная на формирование цивилизованного рынка недвижимости и не учитывать эти изменения профессиональный оценщик недвижимости не имеет права.
Речь, в первую очередь идет о градостроительном зонировании городов. Когда отсутствует зонирование, то невозможно при определении НЭИ оценить юридическую допустимость строительства на выбранном участке земли объектов различного назначения. В предыдущие годы разрешение виды использования земли для девелопмента давали чиновники на основании своих планов. Зонирование же территорий предполагает законодательно установленные различные виды использования земельных участков, в пределах которых девелопер сам определяет объект для строительства, исходя из экономической эффективности планируемого проекта.
Оценщик недвижимости при анализе НЭИ также должен провести ту же работу, а для этого он должен знать законодательство в области градостроительной деятельности и владеть методами экономического анализа девелоперской деятельности.
Для целей определения НЭИ важная информация изложена в следующих разделах справки:
- схема развития и реорганизации производственных зон,
- функциональное зонирование,
- строительное зонирование,
- план размещения инженерных магистральных сетей и сооружений.
После того, как определены возможные варианты застройки и примерные параметры строений по этажности и площадям, необходимо подобрать аналоги объектов, например по РСС-2007, и переходить непосредственно к расчетам показателей стоимости земли для выбора наиболее эффективного решения. Каких либо рекомендаций по методологии этих расчетов сегодня нет. Каждый оценщик выдумывает свои подходы к расчетам, и часто допускают грубые ошибки, приводящие к неверным решениям.
Особенностью проведения расчетов на этапе определения НЭИ является необходимость соблюсти два противоречивых требования. С одной стороны, необходимо провести достаточно подробные расчеты, чтобы добиться их приемлемой точности, а с другой стороны, эти расчеты должны быть максимально просты. От оценщика недвижимости требуется особое искусство, чтобы найти эту «золотую середину» и убедительно провести эту основную часть отчета об оценке недвижимости. Вообще, профессионализм оценщика недвижимости можно оценить по тому, как он проводит анализ НЭИ.
ГЛАВА 2. АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР РЫНКА
2.1 Макроэкономическая ситуация, влияние на рынок жилья
Стоимость жилья скорректируется в течение 1 года в пределах 30%.
Последнее несколько дней внимание российских властей было сосредоточено на динамике индексов национального фондового рынка. Многие эксперты стали проецировать падение фондового рынка на рынок недвижимости. По оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», цены на российское жилье в среднесрочной перспективе расти не будут, однако причины коррекции на фондовом рынке и на рынке недвижимости напрямую не взаимосвязаны.
Кризис российской финансовой системы связан финансовой ситуацией на мировых рынках. В этих условиях зарубежные инвесторы стараются уйти из развивающихся рынков, к которым относится и Россия. Кроме того, негативный фон добавился в связи с политическим разобщением между рядом западных стран и Россией из-за грузино-осетинского конфликта. Наконец, ряд инвесторов решил вывести свои средства из российских активов на фоне падения цен на нефть.
На этом фоне многие решили, что выход зарубежных инвесторов из России скажется и на московском рынке недвижимости. Конечно, зарубежные инвестиции играли и продолжают играть значимую роль на московском первичном рынке жилья. Однако кроме них на этом рынке есть еще много и собственно российских инвесторов и именно они, в общем-то определяют динамику ввода площадей на этом рынке. В то же время, кроме первичного рынка есть еще и вторичный рынок жилья, где доля иностранцев и вовсе незначительна. Таким образом, говорить о том, что вывод зарубежных инвестиций из российского рынка непременно приведет к его обвалу, нельзя.
Тем не менее, вывод зарубежных активов сказывается в целом на российской экономике. Прежде всего, это сказывается в общем недостатке финансов и у российских инвесторов, которые зачастую производили свои вложения за счет заемных средств. Соответственно, объем инвестиций сокращается и на рынке недвижимости. А в особенности на московском рынке жилья, который, как писал аналитический цент www.irn.ru в статье «Московское жилье фактически не дорожает уже 2 года» и других материалах, давно перегрет. Поэтому коррекции не избежать.
Однако стоит отметить, что величина коррекции на московском рынке жилья будет существенно меньше, чем на фондовом рынке. Если фондовый рынок за последние 4 месяца потерял более 50%, то на московском рынке жилья она составит порядка 20%-30%. Дело в том, что фондовый рынок в основном держится на спекулятивных инвестициях. Тогда как на московском рынке жилья их доля существенно меньше 50% от общего объема сделок. Большинство покупок жилья совершается так называемыми стратегическими инвесторами, которые намерены жить в приобретенной квартире, и приобретается она ими, прежде всего, как предмет первой необходимости, а не как объект потенциальной прибыли. Поэтому сокращение инвестиций скажется на рынке московской недвижимости не столь существенно, как на рынке акций и облигаций.
Конечно, по отдельным сегментам коррекция может быть более значительной, чем в среднем по рынку, и даже достигать 50%, однако говорить, что это будет повсеместно нельзя. Тем более, что по ряду сегментов снижение цен будет небольшим, менее 20%, а по некоторым его и вовсе может не быть. Из тех ниш, где коррекция будет не столь значительной, как на рынке московского жилья, следует, прежде всего, отметить рынок подмосковных новостроек. Кроме того, скорее всего, будет в меньшей степени подвержен коррекции рынок загородного жилья московского региона.
В других регионах динамика цен на жилье будет зависеть от нескольких параметров. Среди них, естественно, динамика цен в предшествующий период. Если это был галопирующий рост, то, скорее всего, стоит ждать отката цен назад. Если же рост цен был плавным, то, по всей видимости, коррекция, если и будет иметь место, будет незначительной.
Также зависит величина предстоящей коррекции от того, насколько в регионе была развита ипотека. Если доля сделок по ипотеке занимала существенную долю от прямых покупок жилья, то весьма вероятно, что откат цен будет ощутимым. Дело в том, что последнее время большинство банков в связи с недостатком финансовых средств стали сокращать объемы выдачи ипотеки. Это происходит как за счет увеличения процентных ставок и ужесточения условий выдачи кредитов, так и за счет сокращения доступных средств у населения из-за усиления инфляционных тенденций в стране. В случае сокращения числа ипотечных сделок увеличится срок экспозиции объектов, и как следствие продавцы охотнее будут идти на коррекцию цен. Если доля ипотеки была незначительной, то и сокращение числа сделок с помощью заемных средств окажет мало влияния на динамику стоимости жилья.
Наконец, еще один фактор, который будет оказывать значимое влияние на изменение цен в жилищном секторе, - это доля инвестиционных сделок. Есть в России помимо Москвы регионы, где инвесторы также занимались последнее время активной скупкой жилья. Среди таковых следует выделить Сочи. Величина коррекции цен в таких регионах, учитывая спад инвестиционного спроса в связи с кризисом ликвидности, может оказаться такой же, как в Москве, если не большей. В тех же регионах, где основным покупателем были местные жители, которые приобретали недвижимость просто, чтобы иметь крышу над головой, ожидать значительного движения цен на жилье вниз вряд ли стоит.
Кроме того, следует отметить, что рынок недвижимости существенно менее динамичный, чем рынок фондовый, поэтому ожидать ощутимой коррекции как на московском рынке жилья, так и в других регионах, в ближайшие дни и даже недели не стоит. Значимые повороты на рынке жилья происходят в горизонте полугода, а то и года. И по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», именно в этой перспективе стоит ждать коррекции на владимирском рынке жилья в пределах 20%-30%.
2.2 Обзор рынка жилья
Цены сегодня у одних застройщиков падают, а у других остаются почти без изменений - процесс очевиден, никто с этим и не спорит. Как сегодня ведет себя рынок жилья в нашем городе? Когда рынок нащупает свое дно? Во всем этом приобретателю жилья сегодня необходимо ориентироваться.
...Подобные документы
Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015Применяемые стандарты оценочной деятельности. Заключение договора на проведение оценки. Обзор социально-экономической ситуации в области и городе. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости недвижимости.
курсовая работа [211,9 K], добавлен 08.04.2014Сведения об объекте оценки. Анализ среды местоположения квартиры, наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным, рыночным и доходным подходами. Согласование и рыночная оценка стоимости.
курсовая работа [686,2 K], добавлен 28.04.2016Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности. Общая характеристика объекта оценки. Анализ наилучшего и наиболее эффективного его использования. Оценка стоимости недвижимости сравнительным, затратным и доходным методами, согласование результатов.
курсовая работа [76,1 K], добавлен 20.03.2011Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007Анализ применяемого стандарта стоимости. Краткий обзор подходов к оценке. Характеристика региона, маркетинг рынка. Определение стоимости объекта оценки недвижимости сравнительным подходом. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
курсовая работа [2,8 M], добавлен 23.03.2015Обзор рынка офисной недвижимости Череповца. Анализ местоположения участка и окружающей его территории. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости по нескольким критериям. Расчет коэффициента капитализации и доходности.
курсовая работа [1,4 M], добавлен 07.08.2013Роль недвижимости в становлении и развитии рыночных отношений в экономике России. Особенности применения методических подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости.
дипломная работа [1,3 M], добавлен 16.05.2014Анализ наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости. Исследование рынка, к которому относится объект оценки. Зонирование жилой недвижимости г. Саратова. Определение рыночной, инвестиционной и кадастровой стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [1,8 M], добавлен 05.03.2013Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Анализ местоположения объекта оценки (двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме) и рынка недвижимости. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта. Определение рыночной стоимости квартиры, обоснование применяемых методов.
курсовая работа [170,4 K], добавлен 12.02.2012Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Методы оценки стоимости объектов недвижимости. Определение ставки капитализации. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами.
курсовая работа [41,0 K], добавлен 15.05.2014Назначение, цель, используемое определение стоимости и дата оценки. Описание и анализ трёхкомнатной квартиры, ее местоположение, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
контрольная работа [40,8 K], добавлен 28.04.2011Выбор эффективного варианта использования участка с торговым центром "Вель" в индустриальном районе г. Череповца на основе анализа рынка коммерческой недвижимости. Оценка рыночной стоимости, расчет максимальной продуктивности объекта недвижимости.
курсовая работа [58,0 K], добавлен 14.12.2011Особенности методики оценивания объектов недвижимости. Специфика классификации, основные этапы оценки стоимости, расчет коэффициента готовности, величины физического износа. Определение емкости рынка, его функции. Рынок недвижимости как сфера инвестиций.
курсовая работа [35,2 K], добавлен 23.12.2009Принципы пользователя. Принципы, связанные с объектами недвижимости. Принципы, связанные с рыночной средой. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Недвижимость - главный элемент приватизации.
реферат [24,7 K], добавлен 24.04.2006Описание объекта недвижимости для оценки (однокомнатная квартира), параметры здания. Анализ наиболее эффективного использования недвижимого имущества. Методы определения стоимости объекта недвижимости. Восстановительная стоимость, накопленный износ.
курсовая работа [1,6 M], добавлен 13.05.2015Теоретические аспекты оценки недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества. Определение итоговой рыночной стоимости встроенного нежилого помещения с применением доходного и сравнительного подходов.
курсовая работа [220,8 K], добавлен 21.06.2011Определение оценочной стоимости необорудованного нежилого помещения для залога. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Определение стоимости нежилого помещения различными подходами к оценке недвижимости.
контрольная работа [45,6 K], добавлен 11.04.2008Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.
курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012
