Понятие ренты и определение цены земли

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Общая характеристика рынка земли

1.1 Определение и понятие рынка земли

2. Предложение земли и спрос на землю

3. Понятие ренты и определение цены земли

Заключение

Список использованных источников

Введение

При любой системе общественно-государственного устройства земля, как ресурс, играет огромную роль не только в экономике, но и в жизни каждого человека. Земля представляет собой ценность для всего человеческого общества, так как является местом проживания всех поколений людей в истории человечества, а также основным естественным фактором в любой сфере производства товаров и услуг, которое оказывает влияние на экономику страны в целом.

Также, земля - это ресурс, который является объектом хозяйствования, а значит отражает экономические отношения. Для каждого отдельного человека, земля - это место его обитания в определенных условиях, отражающих уровень жизни человека, который является одним из основных экономических показателей.

И, наконец, земля - это территория определенного государства, и следовательно, совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства. В Земельном Кодексе РФ земля рассматривается как основа жизни и деятельности человека, согласно чему регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

В России в отношении экономической эффективности использования земельных ресурсов в течение многих лет формировалось несколько искаженное представление, связанное с подходом бесплатного промышленного землепользования, что в результате отразилось и на проведении рыночных реформ в области приватизации государственных предприятий. Прошедшая в начале 1990-х годов массовая приватизация промышленных предприятий как имущественных комплексов предусматривала переход в частную собственность объектов недвижимости только в части капитальных строений без земельных участков, расположенных под ними.

Наиболее эффективное использование земли как производственного фактора возможно только при наличии единого земельно-имущественного комплекса на базе предприятий народного хозяйства. Понимание данного факта в России уже произошло на практическом уровне: сегодня при продаже предприятий, объектов недвижимости и различных организаций, в объявлениях часто указывается «… продается земельно-имущественный комплекс …», т.е. продавец сразу подчеркивает в качестве достоинств своего товара наличие прав собственности на использование земельного участка.

Вместе с тем подавляющее большинство российских предприятий, располагающих огромным количеством объектов недвижимости в структуре своих активов, не имеют права собственности или иного имущественного права, обеспечивающего максимально эффективное использование земельного участка под ними. В результате земля как фактор производства превращается в мертвый актив, не принимающий участия в процессе основного производства, роста капитализации бизнеса, снижения системных рисков и т.д. Земельный ресурс в этом случае является исключительно местом расположения предприятия, нередко причиняя множество проблем для осуществления производственной деятельности и обществу в целом. Как следствие, при этом не создается стимулов к эффективному использованию земельного фактора производства в народном хозяйстве.

В то же время, отсутствие стоимости имущественных прав на использование земельных ресурсов в структуре активов предприятия снижает сумму их чистых активов, что отрицательно сказывается на инвестиционной привлекательности. В условиях, когда средний уровень рентабельности в отраслях промышленности в два и более раза ниже средней стоимости инвестиционного капитала, данный фактор существенно тормозит развитие инвестиционных процессов в реальном секторе российской экономики.

В связи с этим в современных условиях хозяйствования является актуальной разработка организационно-методического механизма формирования земельно-имущественных комплексов в промышленности России, что позволит повысить эффективность функционирования всего промышленного комплекса страны в силу комплексного участия всех основных факторов производства в процессе получения дохода.

В нашем государстве рынок земельных отношений не развит, и его регулирование требует существенных доработок. Также остро стоит вопрос об эффективном использовании земель сельскохозяйственного значения, и повышении доли сельскохозяйственной продукции в структуре ВВП.

1. Общая характеристика рынка земли

1.1 Определение и понятие рынка земли

В современной экономике рынок земли определяется как рынок природных ресурсов, необходимых для производства товаров и услуг. Природные ресурсы - все, что может быть использовано в производстве в натуральном состоянии: плодородные земли, свободные места для строительства, леса, минералы и т.д. Но рынок земли - это гораздо более широкое понятие, в основу которого положено юридическое признание земли капиталом и возможность осуществления физическими и юридическими лицами общепризнанных в мире земельных операций. Согласно сказанному рынок земли можно определить, как совокупность юридически-правовых и экономических отношений, возникающих между субъектами такого рынка в процессе оборота земельных участков: их аренды, обмена, купли-продажи, залога, дарения и наследования.

Также рынок земли - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Его организация и эффективное функционирование должны базироваться на нормативно-правовой базе, регулирующей отношения, возникающие на земельном рынке, так как рынок земли является инструментом аграрной политики и политики по использованию земельных ресурсов.

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения. Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, потому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка. В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли:

- Субъекты Российской Федерации.

- Юридические лица - коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

- Граждане и их объединения, семьи, народы и в, определенных случаях, иностранные граждане.

Регулирование отношений на рынке земли довольно непростая задача, потому что в зависимости от категории земель различают земли:

- сельскохозяйственного значения;

- населенных пунктов;

- промышленности и иного специального назначения;

- особо охраняемых территорий;

- лесного фонда;

- водного фонда;

- земли запаса.

Рынок земли отличается от рынка других товаров. Это связано с тем, что земельные участки как товар нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую землю как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение земельного участка, качественные природные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру земельного рынка, где помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, фондовых институтов, агентов по операциям с землей (брокеров), землеустроителей, оценщиков земли, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и так далее.

2. Предложение земли и спрос на землю

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. На уровне народного хозяйства в большинстве стран предложение земли более или менее стабильно. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. В большинстве же развитых стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры (строительства дорог, различных зданий, сооружений и т.п.).

Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение. Поэтому когда мы говорим об ограниченности земли, мы имеем в виду землю определенного качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельной фермы ограничено вдвойне и по качеству, и по количеству. Плодородие, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой техники, трудовых навыков и производственного опыта тех, кто работает на земле, и т.д. Поэтому при оценке земли определяют и учитывают весь комплекс природных свойств и признаков. Влияние каждого признака или фактора на степень снижения или увеличения продуктивности земель сельскохозяйственных угодий определяют путем расчета поправочных коэффициентов на тот или иной признак, сравнивая урожайность по участкам с одинаковыми признаками. При проведении сравнительной оценки земли количественно определяют степень различий качественных и пространственных характеристик участков, а также экономических факторов производства на них.

С момента вовлечения в обработку человеческого труда и вложения в землю средств происходят окультуривание земли и изменение ее плодородия. Человек, воздействуя на почву, придает ей такие свойства, которых ранее она не имела. Поэтому почва приобретает экономическое плодородие.
Экономическое плодородие формируется на основе естественного, в результате воздействия человека на почву различными видами мелиорации, обработки и внесения удобрений, возделывания сельскохозяйственных растений. Поэтому экономическое плодородие зависит от технологического и экономического процессов.

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента -- сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос.

D = D_сх + D_нессх,

Где D -- совокупный спрос;

D_сх -- сельскохозяйственный спрос;

D_несх-- несельскохозяйственный спрос

Кривая сельскохозяйственного спроса на землю D_cx будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечение земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

Кривая несельскохозяйственного спроса D_несх так же имеет отрицательный наклон, так как связана главным образом с местоположением, и здесь так же есть свои ограничения, так как приходится использовать но только земли в центре города (например, для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный

спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса.

Сельскохозяйственный спрос на землю складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т. д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение-- степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья.

Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особенностями спроса на продовольственную продукцию. Для производства продовольствия типична ситуация, близкая к совершенной конкуренции. Государство в развитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю - продажу земли и фактически не влияет на ее цену.

Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. В условиях высокой инфляции спрос на продукты питания уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

Аграрная сфера сильно зависит от природных условий. Изменения погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя -- явление, типичное для населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него -- местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города.

3. Понятие ренты и определение цены земли

Экономическая рента -- это плата за ресурс, предложение которого строго ограничено. Земельная рента представляет частный случай экономической ренты. Земельная рента -- это плата за использование земли и других природных ресурсов, предложение которых строго ограничено. Предложение земли и других природных ресурсов выступает как запас, рента -- как поток.

Абсолютной называется рента, которую получают все собственники земли независимо от ее качества. Для анализа равновесия на рынке земли предполагаем:

1. Полное подчинение аграрного производства рынку, т.е. отсутствие производства д ля собственных целей.

2. Отделение земли как объекта хозяйства от земли как объекта собственности. Это означает, что все земли арендуются на совершенно-конкурентном рынке.

3. Вся земля используется для производства основного продукта питания.

4. Все земли имеют одинаковое качество, одинаково производительны.

Рисунок 1- Равновесие на рынке земли, изменение уровня земельной ренты.

Предложение земли абсолютно неэластично. Поэтому, если мы на оси абсцисс отложим земельную площадь, а на вертикальной оси -- ренту, то кривая предложения S будет параллельна оси ординат (рисунок 1). Кривая спроса D будет иметь отрицательный наклон вследствие действия закона уменьшающегося плодородия. рынок земельный рента

Пересечение кривой спроса D с кривой предложения S определяет равновесие на рынке земли. R означает уровень ежемесячной ренты за одну единицу земли. Площадь 0Q*ER представляет собой совокупную ренту за всю используемую в данном обществе землю. Изменение спроса на основной продукт питания повысит ежемесячную ренту за одну единицу земли с R до R₂. Это приведет и к увеличению чистой экономической (абсолютной) ренты до площади 0Q*E₂R₂. В случае падения спроса на данный продукт ежемесячная земельная рента за земли уменьшится до R₁ и абсолютная рента сократится до 0Q*E₁R₁.

Предложенная модель наглядно показывает активную роль спроса. В условиях неэластичного предложения земли цена земли и абсолютная рента всецело зависят от изменения спроса.

В модели чистой экономической (абсолютной) ренты предполагалось одинаковое качество и одинаковое местоположение земли. В действительности земля различается ("дифференцируется") и по плодородию, и по положению.

Рассмотрим проблему на примере естественного плодородия земли. Допустим, имеется земля трех видов: лучшая средняя и худшая. При равных вложениях капитала и труда на одинаковых по размеру участках могут быть получены различные результаты вследствие различного плодородия земли. Более высокая производительность и соответственно урожайность в этом случае всецело являются следствием различий в естественном плодородии. Собственник земли поэтому будет стремиться получить весь дифференциальный добавочный доход. Поэтому рента на лучшую землю будет выше, чем за среднюю, а за среднюю выше, чем за худшую. Худшая земля будет давать ее владельцу лишь чистую экономическую (абсолютную) ренту, а средняя и лучшая, наряду с абсолютной рентой, еще и дифференциальную.

Плодородие земли не является раз и навсегда данным. Оно может быть улучшено или ухудшено в результате хозяйствования на земле. К естественному плодородию может добавиться искусственное. Современная земля является результатом длительного процесса вложения капитала и труда.

Дополнительная отдача от вложений капитала может повысить производительность труда, понизить или оставить ее на том же уровне. В случае, если добавочные вложения капитала приведут к росту эффективности производства, говорят о повышающейся дополнительной отдаче. Тогда при перезаключении арендного договора возрастет и рента. В случае, если добавочные вложения капитала приведут к общему падению эффективности производства, говорят о снижающейся дополнительной отдаче.

Цена на землю определяется путем капитализации ренты. Цена земли должна представлять сумму денег, положив которую в банк, бывший собственник земли, получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику. Арендная плата включает кроме ренты еще амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Если собственник земли сделал какие - то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в структуре арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения. Происходит это потому, что земельный собственник стремится учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Проблема цены земли и арендной платы становится в последнее время не столько "деревенской", сколько городской проблемой, а земельная рента превратилась в экономическую ренту, не менее характерную для рынка труда, чем для рынка земли.

Существуют два основных метода оценки земельного участка: метод сравнения продаж и метод капитализации земельной ренты. Метод сравнения продаж -- это метод оценки стоимости земли, при котором сопоставляются цены недавно проданных земельных участков с оцениваемым объектом.

Условием применения данного метода является наличие достаточного объема рыночной информации. Метод дает наиболее точную расчетную величину, т.к. при сравнении используют фактические цены за уже проданные или ранее оцениваемые участки.

Для использования метода сравнения продаж нужно:

- выявить элементы сравнения, при помощи которых объект оценки можно будет сравнить с аналогами. В качестве элементов сравнения выступают: местоположение, рыночные условия, а также физические характеристики объекта;

- определить степень и характер отличий аналога от оцениваемого объекта по каждому из элементов;

- внести корректировки цен

- произвести корректировки по каждому аналогу;

- рассчитать итоговую стоимость, посредством обобщения скорректированных цен.

Сопоставление проводят по одному конкретному участку, если оцениваемый объект расположен в том же районе, или в другом, при условии, что элементы сравнения близки друг к другу и различаются лишь по двум-трем факторам. В настоящее время метод сравнения продаж при оценке земель сельскохозяйственного назначения практически не имеет своего развития, т.к. практика его применения отсутствует.

Метод капитализации земельной ренты осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка. Данный метод применим к земельным участкам, т.к. это функционирующий объект, на котором ежегодно выращивают сельскохозяйственные культуры, а, следовательно, получают определенные величины доходов и расходов, хорошо прогнозируемые. Стоимость участка определяется в основном как его способность приносить доход в будущем. Таким образом, при делении чистого дохода на коэффициент капитализации получается стоимость земельного участка. Расчет стоимости осуществляется в несколько этапов:

1. Расчет потенциального валового дохода на основе анализа денежных поступлений по сравниваемым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях.

2. Калькуляция расходов на будущий год.

3. Вычет возможных потерь из потенциального валового дохода, приведение расчетной суммы к действительному валовому доходу.

4. Определение чистого валового дохода посредством вычета из действительного валового дохода амортизационных отчислений, а также всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту.

5. Расчет коэффициента капитализации.

6. Определение стоимости земельного участка.

Основной сложностью метода является определение коэффициента капитализации. Капитализация -- пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. А множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от участка к его стоимости, есть коэффициент капитализации. Он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода на вложенный капитал и его возмещение. Данный метод прост и не требует долгосрочных прогнозов, поэтому наиболее часто применим оценщиками.

Заключение

Изучив все особенности рынка земли и земельных отношений, можно сказать что эта область экономики нашего государства еще до конца не разработана.

Прошло более двадцати лет с начала реформирования сельского хозяйства России. Многие вопросы рынка земли в научном плане требуют еще существенной доработки. Прежде всего, необходимо четко обозначить критерии определения сельского хозяйства. В этом вопросе следует использовать опыт других стран, где оно развивается успешно.

Заслуживают всестороннего изучения и решения вопросы ценообразования на продукцию сельского хозяйства. Ведь цены, по которым крестьяне продают свою продукцию, имеют для них решающее значение. Выявляя объективные факторы, влияющие на цены, на первый план следует поставить рентный фактор.

Проблемы становления сельского хозяйства в России, как в зеркале, отражаются в низкой товарности производства сельскохозяйственной продукции и в низкой доходности.

Статистика показывает, что наше сельское хозяйство все больше превращается в полунатуральное. И определенный вклад в этот процесс вносят крестьянские (фермерские) хозяйства.

В области непосредственно земельных отношений предстоит экономически реализовать право частного владения землей, ликвидировать имеющиеся противоречия между собственниками земельных долей и коллективными предприятиями. Механизмом дальнейшего развития земельных отношений в направлении концентрации земли у эффективно работающих хозяйств является аренда, расширение рыночного оборота и ипотеки земель. Работа в этом направлении с введением земельного кадастра, осуществлением экономической оценки земли, созданием механизма ее защиты и рационального землепользования в лучшем случае может быть завершена в предстоящем десятилетии.

Также остро стоит вопрос регулирования земельных отношений, где наиболее спорными элементами являются смешение публично-правовых и частно-правовых функций в одном органе государственной власти и организация взаимодействий между системами технического учета и системой государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

Для всеобъемлющего формирования рыночного механизма, включая рынок земли, очевидно, потребуется более длительный срок, о чем свидетельствует то, что за прошедшие годы реформирования пока не более десятой части сельских товаропроизводителей способны работать в условиях рыночной конкуренции и предпринимательства. Учитывая медленное созревание массовой социальной базы рыночных преобразований, глубокие деформации в ценовом и во всем экономическом механизме АПК, это направление переходного периода потребует 10-15 лет.

Основной тенденцией развития сельского хозяйства является создание сельскохозяйственных предприятий, где сочетаются рыночная организация и экономический интерес производителя. Здесь очень важны процессы кооперации и интеграции, так как появляется возможность долговременного планирования и реализации производства.

Выявление сильных и слабых сторон земельного рынка поможет правительству разработать и осуществить эффективную сельскохозяйственную политику. Ведь сельское хозяйство является одной из немногих отраслей экономики, подверженных усиленному государственному регулированию. В России необходимость государственной поддержки аграрного сектора экономики, включая фермерство, определяется переплетением общемировых и специфических проблем.

Список использованных источников

1 Земля сельскохозяйственного назначения потенциал рынка в России // Аналитический отдел компании Grand Terra Agency: http://www.graterra.ru, редакция статьи от 02.2010.

2 Федеральная служба государственной статистики: http://www.gks.ru

3 Шагайда Н. И. Земля сельхоназначения в России. Рынок земли в России / Н. И. Шагайда // Российская газета: http://www.rg.ru

4 Анализ рынка земли. Использования земельных ресурсов // Индикаторы рынка земли: http://www.land-in.ru

5 Официальный сайт компании "Консультант Плюс": http://www.consultant.ru/

Размещено на Allbest.ru