Основы экономики недвижимости
Расчет восстановительной стоимости здания затратным методом. Ознакомление с порядком составления сметы расчета стоимости здания. Рассмотрение особенностей выполнения оценки недвижимости методом сравнения продаж. Анализ потенциально-валового дохода.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | контрольная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 24.10.2015 |
| Размер файла | 30,6 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Министерство Российской Федерации по связи и информатизации
Сибирский Государственный Университет Телекоммуникаций и Информатики
Межрегиональный центр переподготовки специалистов
Контрольная работа
Экономика недвижимости
2015
Задача 1
Затратный метод
Исходные данные
Площадь земельного участка - 6000 м2
Ставка земельного налога за 1 м2 = 28,2 ден. единиц.
Таблица 1 Данные для расчета восстановительной стоимости здания затратным методом (прямых затрат)
|
Наименование работ |
Стоимость в базовых ценах |
Коэффициент пересчета |
|
|
1. Проектно изыскательные работы |
11,91 |
1800 |
|
|
2. Дополнительные затраты |
0 |
- |
|
|
3. Земляные работы |
3,74 |
8283 |
|
|
4. Фундаменты |
38,11 |
7452 |
|
|
5. Стены |
72,48 |
9093 |
|
|
6. Перекрытия |
26,65 |
8830 |
|
|
7. Кровля |
9,12 |
9909 |
|
|
8. Полы |
21,74 |
7256 |
|
|
9. Перегородки |
10,05 |
8314 |
|
|
10. Лестничные марши |
2,38 |
64,72 |
|
|
11. Окна |
8,88 |
7641 |
|
|
12. Двери |
4,21 |
7441 |
|
|
13. Отделочные работы |
26,89 |
10949 |
|
|
14. Разные работы |
2,54 |
7958 |
|
|
15. Отопление |
7,01 |
11307 |
|
|
16. Водоснабжение |
0,06 |
11693 |
|
|
17. Канализация |
0,38 |
12768 |
|
|
18. Электромонтажные работы |
69,98 |
10087 |
|
|
19. Водопроводные сети и водоводы |
6,63 |
10121 |
|
|
20. Газовые сети |
0 |
0 |
|
|
21. Канализационные сети |
2,04 |
9951 |
|
|
22. Тепловые сети и горячее водоснабжение |
40,12 |
11931 |
|
|
23. Дороги и тротуары |
18,31 |
8502 |
|
|
24. Озеленение |
2,62 |
8502 |
Таблица 2 Данные для определения физического износа здания
|
Наименование конструктивных элементов |
Процент износа |
|
|
1. Фундаменты |
4 |
|
|
2. Стены |
6 |
|
|
3. Перекрытия |
6 |
|
|
4. Кровля |
14 |
|
|
5. Полы |
16 |
|
|
6. Перегородки |
8 |
|
|
7. Лестничные марши |
4 |
|
|
8. Окна |
16 |
|
|
9. Двери |
14 |
|
|
10. Отделочные работы |
20 |
|
|
11. Отопление |
16 |
|
|
12. Водоснабжение |
30 |
|
|
13. Канализация |
20 |
|
|
14. Электрооборудование |
10 |
|
|
15. Водопроводные сети |
18 |
|
|
16. Канализационные сети |
12 |
|
|
17. Тепловые сети |
50 |
|
|
18. Дороги |
6 |
|
|
19. Озеленение |
8 |
Таблица 3 Данные для составления сметы расчета стоимости здания
|
Наименование затрат |
Величина процента |
|
|
1. Накладные расходы |
18,4 |
|
|
2. Плановые накопления |
41,01 |
|
|
3. Временные здания и сооружения |
13,84 |
|
|
4. Среднегодовое зимнее удорожание |
4,5 |
|
|
5. Резерв на непредвиденные расходы |
3 |
|
|
6. Составление сметной документации |
1,5 |
|
|
7. Налог на добавленную стоимость |
2,0 |
Решение
1.Определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.
200*28,2*6000=33 840 000 ден. ед.
2. Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта.
Для определения восстановительной стоимости здания используется таблица 4.
Таблица 4 - Расчет стоимости главного сооружения
|
Наименование работ |
Стоимость в базовых ценах |
Коэффициент пересчета |
Стоимость в текущих ценах |
|
|
1. Проектно изыскательные работы |
11,91 |
1800 |
21 438,00 |
|
|
2. Дополнительные затраты |
0 |
- |
0,00 |
|
|
3. Земляные работы |
3,74 |
8283 |
30 978,42 |
|
|
4. Фундаменты |
38,11 |
7452 |
283 995,72 |
|
|
5. Стены |
72,48 |
9093 |
659 060,64 |
|
|
6. Перекрытия |
26,65 |
8830 |
235 319,50 |
|
|
7. Кровля |
9,12 |
9909 |
90 370,08 |
|
|
8. Полы |
21,74 |
7256 |
157 745,44 |
|
|
9. Перегородки |
10,05 |
8314 |
83 555,70 |
|
|
10. Лестничные марши |
2,38 |
64,72 |
154,03 |
|
|
11. Окна |
8,88 |
7641 |
67 852,08 |
|
|
12. Двери |
4,21 |
7441 |
31 326,61 |
|
|
13. Отделочные работы |
26,89 |
10949 |
294 418,61 |
|
|
14. Разные работы |
2,54 |
7958 |
20 213,32 |
|
|
15. Отопление |
7,01 |
11307 |
79 262,07 |
|
|
16. Водоснабжение |
0,06 |
11693 |
701,58 |
|
|
17. Канализация |
0,38 |
12768 |
4 851,84 |
|
|
18. Электромонтажные работы |
69,98 |
10087 |
705 888,26 |
|
|
19. Водопроводные сети и водоводы |
6,63 |
10121 |
67 102,23 |
|
|
20. Газовые сети |
0 |
0 |
0,00 |
|
|
21. Канализационные сети |
2,04 |
9951 |
20 300,04 |
|
|
22. Тепловые сети и горячее водоснабжение |
40,12 |
11931 |
478 671,72 |
|
|
23. Дороги и тротуары |
18,31 |
8502 |
155 671,62 |
|
|
24. Озеленение |
2,62 |
8502 |
22 275,24 |
|
|
Итого прямые затраты |
3 511 152,75 |
|||
|
Накладные расходы |
0,184 |
646 052,11 |
||
|
Итого: |
4 157 204,86 |
|||
|
Плановые накопления |
0,4101 |
1 439 923,74 |
||
|
Временные здания и сооружения |
0,1384 |
485 943,54 |
||
|
Итого: |
6 083 072,15 |
|||
|
Среднегодовое зимнее удорожание |
0,045 |
158 001,87 |
||
|
Итого: |
6 241 074,02 |
|||
|
Резерв на непредвиденные расходы |
0,03 |
187 232,22 |
||
|
Итого: |
6 428 306,24 |
|||
|
Составление сметной документации |
0,015 |
96 424,59 |
||
|
Итого: |
6 524 730,83 |
|||
|
Налог на добавленную стоимость |
0,02 |
130 494,62 |
||
|
Итого по смете: |
6 655 225,45 |
3. Определяется совокупный износ здания по формуле:
где СИ - совокупный износ здания;
Иd - коэффициент износа отдельного элемента здания;
d - удельный вес стоимости отдельного элемента в общей
стоимости здания.
Для расчета совокупного износа заполняется таблица 5.
Таблица 5
|
Наименование элементов |
Стоимость в текущих ценах |
Удельный вес стоимости, % d |
Коэф. износа И |
Износ здания |
|
|
1. Фундаменты |
283 995,72 |
0,0826 |
4 |
938,24 |
|
|
2. Стены |
659 060,64 |
0,1917 |
6 |
7579,32 |
|
|
3. Перекрытия |
235 319,50 |
0,0684 |
6 |
966,26 |
|
|
4. Кровля |
90 370,08 |
0,0263 |
14 |
332,51 |
|
|
5. Полы |
157 745,44 |
0,0459 |
16 |
1157,87 |
|
|
6. Перегородки |
83 555,70 |
0,0243 |
8 |
162,43 |
|
|
7. Лестничные марши |
154,03 |
0,0000 |
4 |
0,00 |
|
|
8. Окна |
67 852,08 |
0,0197 |
16 |
214,23 |
|
|
9. Двери |
31 326,61 |
0,0091 |
14 |
39,96 |
|
|
10. Отделочные работы |
294 418,61 |
0,0856 |
20 |
5041,83 |
|
|
11. Отопление |
79 262,07 |
0,0231 |
16 |
292,33 |
|
|
12. Водоснабжение |
701,58 |
0,0002 |
30 |
0,04 |
|
|
13. Канализация |
4 851,84 |
0,0014 |
20 |
1,37 |
|
|
14. Электрооборудование |
705 888,26 |
0,2053 |
10 |
14491,05 |
|
|
15. Водопроводные сети |
67 102,23 |
0,0195 |
18 |
235,71 |
|
|
16. Канализационные сети |
20 300,04 |
0,0059 |
12 |
14,38 |
|
|
17. Тепловые сети |
478 671,72 |
0,1392 |
50 |
33317,59 |
|
|
18. Дороги |
155 671,62 |
0,0453 |
6 |
422,86 |
|
|
19. Озеленение |
22 275,24 |
0,0065 |
8 |
11,54 |
|
|
Итого |
3 438 523,01 |
1,00 |
65 219,54 |
4. Определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат.
3511152,75 х 0,03 = 1053345,83 руб.
5. Определяется стоимость недвижимости.
СН= 6 655 225,45- 65 219,54+33 840 000 +1053345,83= 41 483 351,74 рублей.
Задача 2
Метод сравнения продаж (аналоговый метод)
Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.
Исходные данные. Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:
· при увеличении площади объекта на 50 м2, стоимость его увеличивается на 1%;
· стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными;
· при удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км;
· стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);
· стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.
Таблица 6 Исходные данные для выполнения оценки недвижимости методом сравнения продаж
|
1 вариант |
аналоги |
||||
|
№1 |
№2 |
№3 |
№4 |
||
|
Стоимость объекта (ден. ед.) |
160 |
180 |
150 |
200 |
|
|
Площадь м2 аналогов |
220 |
350 |
290 |
310 |
|
|
Площадь объекта оцениваемого м2 |
300 |
||||
|
Тип постройки |
Бет. блоки |
Кирпичн. |
Кирпичн. |
Бет. блоки |
|
|
Расстояние от автозаправки, км |
7 |
2 |
4 |
рядом |
|
|
Расстояние от автозаправки объекта, км |
рядом |
||||
|
Наличие водоснабжения |
нет |
нет |
есть |
есть |
|
|
Наличие водоснабжения у объекта |
нет |
||||
|
Наличие отопления |
есть |
есть |
есть |
нет |
|
|
Наличие отопления у объекта |
есть |
||||
|
Год постройки |
1984 |
1997 |
1973 |
1996 |
Решение
Расчет стоимости гаража методом сравнения продаж
Рассмотрим 2 варианта- оцениваемый объект выполнен из кирпича или из бетонных блоков
1. Оцениваемый объект выполнен из кирпича
Таблица 7
|
Корректировка стоимости объекта |
Оцениваемый объект |
Сопоставимые объекты |
||||
|
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
№ 4 |
|||
|
Стоимость аналогов |
160 |
180 |
150 |
200 |
||
|
1. Размер м2 |
300 |
220 |
350 |
290 |
310 |
|
|
Величина корректировки |
1,6 |
-1 |
0,2 |
-0,2 |
||
|
2. Расстояние от автозаправки |
рядом |
7 |
2 |
4 |
рядом |
|
|
Величина корректировки |
5,6 |
1,6 |
3,2 |
0 |
||
|
3. Материал изготовления |
Кирпичный |
Бет. блоки |
Кирпичн. |
Кирпичн. |
Бет. блоки |
|
|
Величина корректировки |
-3 |
0 |
0 |
-3 |
||
|
4. Наличие коммуникаций |
нет |
нет |
нет |
есть |
есть |
|
|
Величина корректировки |
0 |
0 |
-20 |
-20 |
||
|
5. Наличие отопления |
есть |
есть |
есть |
есть |
нет |
|
|
Величина корректировки |
0 |
0 |
0 |
10 |
||
|
Итого корректировок |
4,2 |
0,6 |
-16,6 |
-13,2 |
||
|
Стоимость после корректировки |
161,6 |
166,72 |
181,08 |
125,1 |
173,6 |
Средняя стоимость = (166,72+181,08+125,1+173,6)/4= 161,63
1. Оцениваемый объект выполнен из бетонных блоков
Таблица 8
|
Корректировка стоимости объекта |
Оцениваемый объект |
Сопоставимые объекты |
||||
|
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
№ 4 |
|||
|
Стоимость аналогов |
160 |
180 |
150 |
200 |
||
|
1. Размер м2 |
300 |
220 |
350 |
290 |
310 |
|
|
Величина корректировки |
1,6 |
-1 |
0,2 |
-0,2 |
||
|
2. Расстояние от автозаправки |
рядом |
7 |
2 |
4 |
рядом |
|
|
Величина корректировки |
5,6 |
1,6 |
3,2 |
0 |
||
|
3. Материал изготовления |
Бет. блоки |
Бет. блоки |
Кирпичн. |
Кирпичн. |
Бет. блоки |
|
|
Величина корректировки |
0 |
3 |
3 |
0 |
||
|
4. Наличие коммуникаций |
нет |
нет |
нет |
есть |
есть |
|
|
Величина корректировки |
0 |
0 |
-20 |
-20 |
||
|
5. Наличие отопления |
есть |
есть |
есть |
есть |
нет |
|
|
Величина корректировки |
0 |
0 |
0 |
10 |
||
|
Итого корректировок |
7,2 |
3,6 |
-13,6 |
-10,2 |
||
|
Стоимость после корректировки |
166,80 |
171,52 |
186,48 |
129,6 |
179,6 |
Средняя стоимость = (171,52+186,48+129,60+179,60)/4=166,8.
Задача 3
Доходный метод (капитализация доходов) оценки недвижимости
Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости - это определение: 1) будущих доходов (иначе - чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи); 2) значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы; 3) величины текущей стоимости объектов оценки.
Исходные данные. Определить стоимость офиса на 5 лет.
Таблица 9 Исходные данные для определения стоимости недвижимости доходным методом
|
Показатели |
ставка |
Годы |
|||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|||
|
1. Площадь помещений, м2 |
1600 |
||||||
|
2. Ставка аренды за год, ден. ед./м2 |
180 |
||||||
|
3. % роста арендной платы, % |
2,3 |
||||||
|
4. Степень недогрузки офисного центра, % |
25 |
22 |
20 |
18 |
12 |
||
|
5. Операционные расходы в % от арендной платы |
40 |
38 |
34 |
34 |
32 |
||
|
6. Резерв на замещение в % от арендной платы |
2,8 |
||||||
|
7. Прочий доход, ден. ед |
1200 |
1200 |
1240 |
1240 |
1240 |
||
|
8. Коэффициент капитализации, % |
30 |
Решение
а) определяется потенциально-валовый доход (ПВД), он складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход;
ПВД1=1600х180+1200=289200;
ПВД2=1600х180,00*1,023+1200=295824,00;
ПВД3=1600х184,14*1,023+1240=305291,97;
ПВД4=1600х190,03*1,023+1240=312285,16;
ПВД5=1600х194,40*1,023+1240=319439,20.
ПВД=1522040,33.
б) определяется эффективный валовый доход (ЭВД)
ЭВД = ПВД - D 1 ,
где D 1 - степень недогрузки (берется в % от дохода,
который будет приносить недвижимость);
ЭВД1=289200,00-288000х25%=217200,00;
ЭВД2=295824,00-288000х22%=232464,00;
ЭВД3=305291,97-288000х20%=247691,97;
ЭВД4=312285,16-288000х18%=260445,16;
ЭВД5=319439,20-288000х12%=284879,20.
ЭВД=1242680,33. затратный смета недвижимость валовый
в) определяется чистый операционный доход (ЧОД)
ЧОД = ЭВД - D 2 - D 3 ,
где D 2 - операционные расходы (берутся в % от дохода, который будет приносить недвижимость;
D 3 - резерв на замещение (берется в % от дохода, приносимого недвижимостью);
ЧОД1=217200-289200х30%-289200х2,8%=122342,40
ЧОД2=232464,00-295824,00х30%-295824,00х2,8%=135433,73;
ЧОД3=247691,97-305291,97 х30%-305291,97 х2,8%=147556,20;
ЧОД4=260445,16-312285,16 х30%-312285,16 х2,8%=158015,63;
ЧОД5=284879,20-319439,20 х30%-319439,20 х2,8%=180103,14.
ЧОД=743451,10.
г) определяется стоимость недвижимости по формуле:
V = J / R ,
где J - чистый операционный доход (ЧОД);
R - коэффициент капитализации.
V1=122342,40/30%=407808,00 - 1 год
V2=135433,73/30%=451445,76 - 2 год
V3=147556,20/30%=491854,01 - 3 год
V4=158015,63/30%=526718,77 - 4 год
V5=180103,14/30%=600343,81 - 5 год
V=743451,10/30%=2478170,35 - всего за 5 лет
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Определение стоимости объекта недвижимости - магазина на территории завода затратным методом. Расчет восстановительной стоимости здания. Физический износ элементов. Определение стоимости бизнеса путем суммирования стоимости чистых активов и гудвилла.
контрольная работа [16,3 K], добавлен 11.04.2012Определение рыночной стоимости объекта недвижимости производственного назначения затратным методом, методами прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков. Физический износ элементов здания, основные данные для расчета стоимости.
контрольная работа [36,0 K], добавлен 14.01.2011Особенности оценки объекта недвижимости методом сравнения, капитализации доходов, затратным методом. Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки. Имущественные права на объект оценки. Анализ рынка недвижимости исследуемого региона.
курсовая работа [950,7 K], добавлен 13.02.2016Характеристика объектов оценки. Оценка объектов недвижимости затратным подходом. Оценка методом капитализации дохода. Оценка методом сравнения продаж. Согласование результатов оценки. Технология строительного производства.
дипломная работа [611,8 K], добавлен 02.07.2006Методы оценки недвижимости. Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных. Применение относительного сравнительного анализа для расчета рыночной стоимости административного здания. Оценка недвижимости затратным подходом.
контрольная работа [25,4 K], добавлен 14.04.2014Основные подходы и принципы отбора варианта для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов застройки земельного участка. Оценка недвижимости методом капитализации дохода и затратным методом, сравнения продаж.
контрольная работа [30,2 K], добавлен 23.09.2011Методически корректное определение цены недвижимости как одно из решающих условий эффективного использования недвижимости в условиях рыночной экономики. Рассмотрение особенностей способов оценки исторического здания "Ресторан общества трезвости".
курсовая работа [3,0 M], добавлен 30.10.2014Принципы оценки недвижимости методами: капитализации дохода, затратным, сравнения продаж. Основы финансовой математики. Определение стоимости земельного участка. Рыночные ставки капитализации для земли. Общая модель ипотечно-инвестиционного анализа.
контрольная работа [47,8 K], добавлен 15.04.2012Анализ рынка недвижимости - индивидуальных односемейных жилых домов в пригородах Казани. Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости методом сравнительной единицы. Расчет величины физического износа. Определение стоимости объекта недвижимости.
контрольная работа [60,9 K], добавлен 11.11.2014Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007Оценка гаражей с целью установления достоверной рыночной стоимости, характеристика метода ее проведения. Описание объекта недвижимости. Оценка стоимости объекта затратным методом. Особенности методов капитализации дохода и сравнительного анализа продаж.
контрольная работа [444,0 K], добавлен 29.04.2013Краткая характеристика рынка недвижимости. Определение полной восстановительной стоимости и накопленного износа здания. Потенциальный валовой доход от аренды здания. Дисконтированный денежный поток. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания.
курсовая работа [70,4 K], добавлен 22.05.2013Классификация и принципы оценки недвижимости. Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на нее. Оценка двухкомнатной квартиры, расположенной в г. Новосибирске доходным, затратным и сравнительным методом. Пути улучшения методов оценки недвижимости.
дипломная работа [190,3 K], добавлен 26.04.2011Виды недвижимости в Республике Беларусь. Этапы затратного подхода к оценке недвижимости. Характеристики ставок капитализации и дисконтирования. Оценка стоимости офисного помещения методом сравнительной стоимости единицы имущества, расчет издержек.
курсовая работа [494,3 K], добавлен 03.03.2016Сравнительный подход: понятия, принципы. Определение стоимости объекта недвижимости методом рыночных сравнений. Метод валового рентного мультипликатора. Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости при помощи общего коэффициента капитализации.
контрольная работа [37,0 K], добавлен 03.02.2016Описание объекта недвижимости - двухэтажного загородного дома. Проведение оценки для установления рыночной стоимости здания. Способы анализа стоимости объекта: затратный, капитализации дохода и сравнительного анализа продаж; согласование результатов.
курсовая работа [143,2 K], добавлен 18.11.2014Классификация объектов недвижимости, общие принципы их оценки. Анализ ситуации на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска. Применение затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке рыночной стоимости административного здания.
дипломная работа [1,8 M], добавлен 28.06.2012Этапы оценки стоимости недвижимости. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Методы расчета физического износа административного здания, рыночной стоимости земельного участка, величины арендной платы.
курсовая работа [61,7 K], добавлен 18.11.2011Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012Методы оценки рыночной стоимости недвижимости: затратный, сравнения продаж и капитализации дохода. Согласование полученных результатов оценки. Описание объекта оценки. Основные предпосылки и ограничения. Объем выполненных работ. Определения и понятия.
курсовая работа [65,9 K], добавлен 30.03.2012
