Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного назначения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ВОДНЫХ КОММУНИКАЦИЙ

Кафедра экономики и управления на предприятии промышленности

КУРСОВАЯ РАБОТА ПО ДИСЦИПЛИНЕ:

Оценка недвижимости

НА ТЕМУ:

Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного назначения

Санкт-Петербург

2010

Оглавление

1. Исходные данные для выполнения работы

1.1 Анализ ситуации на рынке недвижимости

2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

2.1 Алгоритм реализации затратного подхода

2.2 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества.

2.3 Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

2.4 Стоимость здания с учетом накопленного износа

2.5 Оценка рыночной стоимости участка земли

2.6 Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

3.1 Алгоритм реализации доходного подхода

3.2 Реконструкция отчета о доходах

3.3 Оценка недвижимости методом прямой капитализации

4. Согласование результатов оценки

Заключение

Список литературы

1. Исходные данные для выполнения работы

1.1Анализ ситуации на рынке недвижимости

Прогнозировать ситуацию на рынке недвижимость в 2010 году одновременно и легко и сложно. Так после беспрецедентного роста стоимости квадратного метра в предкризисные годы как в Москве, так и в целом по стране, неизбежность отката цен назад становилась все более очевидной. С приходом осени 2008 года прогноз рынка недвижимости также был довольно очевиден. После более 7 лет постоянного роста, стоимость квадратного метра должна была, наконец, испытать существенную коррекцию. Руководитель аналитического центра www.irn.ru заявил об этом даже не в конце 2008 года, делая прогноз рынка недвижимости на 2009 год, а уже в сентябре 2008 года, в докладе на выставке в ЦДХ под названием «Цены на недвижимость в Москве - будет ли рост бесконечным?». И то, что с развертыванием финансового кризиса динамика цен на недвижимость в 2009 году будет отрицательной, спорить было уже бессмысленно. Однако следует признать, что в нынешних условиях предсказуемость рынка недвижимости стала заметно ниже. Так или иначе, но еще совсем недавно стоимость как жилья, так и коммерческой недвижимости была примерно в полтора раза выше, чем установилась сейчас. И вполне можно понять тех, кто ожидает возвращения цен на прежний уровень. Но можно понять и их оппонентов, которые напоминают, что квартиры в Москве и в других городах России прекрасно строились и продавались по ценам еще в 2-3 раза ниже, чем сейчас, и в нынешних условиях ничто не мешает жилью продолжить дешеветь дальше. Не стоит сомневаться, что сторонники как одного, так и другого лагеря приведут немало аргументов в защиту своей позиции. Проще говоря, после роста в 5-8 раз в течение 2001-2008 годов и падения примерно на треть в конце 2008 - первой половине 2009 годов цены на недвижимость в России «зависли» между своими минимальными и максимальными отметками. И казалось бы, даже незначительные причины могут толкнуть этот «маятник» как в одну сторону, так и в другую. В этой ситуации проще всего занять нейтральную позицию и сказать, что цены на недвижимость, причем во всех сегментах, в 2010 году заметно не изменятся, то есть будут колебаться примерно на текущем уровне с незначительными отклонениями как вверх, так и вниз. Более того, есть даже вполне подходящий и наглядный прецедент - 2000 год, который аналогичен 2010 году в плане следования за кризисами 1998 и 2008 годов. В 2000 году цены на квартиры в Москве оставались практически неизменными - вариации составили не более плюс-минус 5%. Поэтому даже при наличии возможностей к росту или дальнейшему снижению вполне можно полагать, что и в 2010 году стоимость жилья будет во многом «устаканиваться» после падения накануне и сильно уже не изменится. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» в своих прогнозах на 2010 год во многом исходит из озвученной ранее логики в статье «Почему недвижимость упала в цене на треть, а не в 3 раза». Ее суть сводится к тому, что все причины, вызвавшие многократное подорожание недвижимости в прежние годы можно обобщить в 2 основные группы. Первая - Переизбыток свободных денег в стране, а вторая - Ограниченность или даже дефицит предложения. С приходом финансового кризиса исчезла первая группа факторов, и квадратный метр откатился назад примерно на треть. Чтобы падение цен продолжилось до еще более низких уровней необходимо исчезновение и второго фактора - дефицита предложения. А чтобы цены вернулись на докризисный уровень, должен вновь возникнуть переизбыток ликвидности, то есть вернуться первый фактор.

Кстати, в отношении него все вполне понятно. Ожидать в 2010 году возвращения былого инвестиционного ажиотажа, легких и доступных кредитов, а также нового расцвета ипотеки, сверхприбылей, высоких бонусов и прочих факторов, подогревающих платежеспособный спрос, вряд ли приходится. А следовательно, рассчитывать на скорый отскок цен на недвижимость к докризисному уровню по мнению www.irn.ru представляется слишком уж оптимистичным. В частности, осень 2009 года, несмотря на улучшение макроэкономического климата, подросшие цены на нефть и фондовые индексы, а также укрепившийся рубль, не показала даже роста ставок аренды на квартиры в Москве. Это обстоятельство означает отсутствие потенциала платежеспособности у населения, и было отмечено в статье «Аренда жилья запрещает квартирам дорожать». Ведь если бы наметилась тенденция к реальному росту цен на недвижимость, то более ликвидный и мобильный рынок аренды жилья среагировал бы на это первым. А если даже аренда квартир в Москве оказалась неспособной выйти в рост, то и ожидать в ближайшем году заметного подорожания квартир как в Москве, так и в других регионах страны, скорее всего, не приходится.

Что же касается объемов предложения, а также наличия или отсутствия дефицита, то с этим фактором ситуация гораздо сложнее и запутаннее. В зависимости от региона или сегмента рынка недвижимости объемы нового строительства, а также предложения на вторичном рынке могут быть как ограниченными, так и нет. А, следовательно, согласно логике статьи «Почему недвижимость упала в цене на треть, а не в 3 раза» в тех сегментах и регионах, где дефицит сохраняется, цена квадратного метра, скорее всего, останется в 2010 году на прежнем уровне и ниже не пойдет. В остальных же регионах и сегментах, где дефицита не наблюдается а, напротив, есть достаточный ассортимент предложения, цены в 2010 году, во многом, продолжат сползать вниз, хоть и не столь значительно, как это было в 2009 году. Поэтому далее имеет смысл пройтись по основным сегментам рынка недвижимости. Рынок жилья в Москве, пожалуй, имеет наибольшую поддержку снизу, нежели все остальные сегменты рынка недвижимости или жилье в других регионах России. С одной стороны, на Москву, по-прежнему, направлен спрос со всей страны, а с другой - столица является перегруженной уже сейчас и объемы нового строительства здесь в любом случае будут ограниченными по объективным причинам. Поэтому и цены на квартиры в Москве в 2010 году заметно ниже уже, скорее всего, не пойдут, хотя и может иметь место продолжение «утряски» столичного рынка жилья.

Дело в том, что в отличие от жилья эконом-класса в Москве, которое последние годы почти не строилось, в сегменте новостроек бизнес-класса и элитных домов, напротив, представлен сейчас немалый ассортимент. Более того, немало таких домов было искусственно вытянуто застройщиками в элитный сегмент или в бизнес-класс, хотя они до него нередко не дотягивают по своим характеристикам. Теперь же несоответствие цены и качества многих «элитных» объектов и домов «бизнес-класса» стало очевидно, хотя должная коррекция в этом сегменте еще полностью не прошла. Более того, даже полноценное элитное жилье и бизнес-класс в Москве до кризиса оказывались нередко дороже своих аналогов в Европе и США. Когда в стране был переизбыток свободных денег, такое положение дел было оправдано. Однако теперь оказывается непросто даже продать квартиру хорошего качества, вполне соответствующую своему классу, из-за довольно высокой цены. При этом из-за традиционно больших сроков экспозиции дорогих объектов немало продавцов в этом сегменте еще не пришло к решению заметно снизить цены. Поэтому постепенное сползание вниз дорогого жилья в Москве в 2010 году, по всей видимости, продолжится и может составить еще 15%-20% по итогам года.

С другой стороны, наиболее дешевые предложения квартир эконом-класса в Москве, пожалуй, представляют собой единственный сегмент, имеющий все шансы отыграть в 2010 году 5%-10%-15% повышения. Дело в том, что недорогих предложений, особенно однокомнатных и двухкомнатных квартир в новых домах в Москве почти нет. Как показал пример продажи квартир в Марфино, уже в течение 2009 года цены на этом объекте постепенно подросли с 70 тысяч до 80 тысяч рублей за метр, т.е на 14%. Вполне очевидно, что все предложения в новых домах, как на первичном, так и на вторичном рынке, которые изначально будут выходить на рынок по похожим ценам имеют шанс подрасти к концу 2010 года ближе к 90-100 тысячам за метр.

Впрочем, этот эффект вряд ли будет распространяться на недорогое жилье в старом и низкокачественном жилом фонде. Пятиэтажки, а также иные низкокачественные панельные дома советского периода, как и ветхий жилой фонд столицы, также все еще выглядит переоцененным и могут продолжить слегка сползать вниз. В итоге, в 2010 году может иметь место разнонаправленное движение цен на разных сегментах рынка жилья Москвы в пределах 10%-15%. При этом, среднегородской индекс цен на квартиры, скорее всего, будет варьироваться незначительно, оставаясь почти неизменным.

Квартиры в Подмосковье и регионах

Квартиры в Подмосковье и в регионах России имеют больший шанс продолжения коррекции цен, нежели жилье в Москве. В отличие от столицы объемы строительства как в Подмосковье, так и во многих городах-миллионниках страны все прежние годы возрастали и здесь нет острого дефицита предложения. Более того, в регионах нет таких ограничений на свободные земли под застройку, как в Москве, а платежеспособный спрос, напротив, более ограничен, нежели в столице.

Но с другой стороны, в абсолютном выражении стоимость жилья в Подмосковье и регионах России заметно ниже, чем в Москве, и ближе к уровню платежеспособности конечных покупателей. Поэтому, если изначально продавцы не рассчитывают на завышенную стоимость, то и дальнейшей коррекции цен может не потребоваться. Так или иначе, даже Подмосковье достаточно разнородно в плане конъюнктуры рынка квартир, не говоря уже в целом по России. Поэтому наличие дополнительной коррекции цен на жилье, как и их окончательная стабилизация, а также появление потенциала для возможного роста цен на квартиры в среднесрочной перспективе во многом будут зависеть уже не от общих макроэкономических тенденций, а от локальных факторов. Все это требует проводить более детальный маркетинг спроса и предложения на рынке жилья в том или ином городе или регионе.

Загородная недвижимость

До кризиса рынок загородной недвижимости получил активное развитие, в основном, только в Московском регионе, а малоэтажное строительство в целом по стране только начинает набирать обороты. При этом, в прежние годы почти все коттеджи в Подмосковье строились в элитном сегменте или в бизнес-классе. В этом отношении рынок загородной недвижимости Подмосковья похож на новостройки Москвы - большой ассортимент и насыщенность рынка в дорогом сегменте при «астрономических» ценах и полный дефицит в эконом-классе.

Более того, как отмечалось в статье «Реальная и видимая динамика цен на загородном рынке», за 2009 год стоимость загородного жилья, как и дорогих квартир в Москве, снизилась не так значительно, как стоимость основной массы жилья в столичном регионе. Можно было бы предположить, что элитное жилье более устойчиво к кризису, нежели эконом-класс. Однако по мнению специалистов www.irn.ru, дополнительная коррекция в этом сегменте еще предстоит. Причем, наибольшей она окажется в поселках, неудачных с точки зрения маркетинга и девелопмента, причем за прошлые годы неликвидных предложений на загородном рынке скопилось куда больше, чем на квартирном. А более подробной оценке ситуации в этом сегменте посвящена статья «Прогноз рынка загородной недвижимости Подмосковья в 2010 году».

Так или иначе, но основая волна падения цен на недвижимость в России и в Москве, вызванная приходом финансового кризиса, прошла в 2009 году. Следователньо, в 2010 году продолжение отрицательной ценовой динамики может сохраняться в тех регионах страны и в тех сегментах рынка недвижимости, где достаточен объем предложения и нового строительства, а также где стоимость квадратного метра не соответствует уровню качества и все еще остается завышенной. При этом в сегментах с ограниченным предложением, а также по объектам с должным уровнем качества при адекватной цене дальнейшего движения цен вниз не произойдет. Но впрочем, и ождать заметного движения цен вверх в 2010 году также не следует.

По мнению аналитического центра www.irn.ru помимо обозначенных выше ценовых тенденций в 2010 году будут развиваться и не менее важные тенденции качественного плана. Так новое строительство из дорогого сегмента продолжит активную миграцию в эконом-класс, причем как на рынке городских квартир, так и на рынке загородного жилья и даже в коммерческой недвижимости. Больше жилья будет продаваться не на стадии котлована, а ближе к окончанию строительства или даже на стадии полной готовности, чаще будут появляться предлдожения квартир с отделкой. Новые масштабне стройки будут ввыходить на рынок по меньшим ценам, нежели предлагаются готовые объекты, что будет понижать общую ценовую планку даже не за счет коррекции цен на уже имеющиеся объекты, а за счет допонения структуры предложения более дешевыми вариантами. Этот эффект также может способствовать постепенному сползанию среднего уровня цен вниз.

Также следует отметить, что некоторая «просадка» объемов стротельства, имевшая место в 2008-2009 годах, в 2010 году, скорее всего, еще сохранится. А вот в последующие годы объемы нового строительства, по всей видимости, пойдут вверх. Изменится и стратегия работы застройщиков. Если ранее постоянный рост цен позволял им зарабатывать много на каждом квадратном метре и при этом строить мало, то в новых условиях для сохранения прежних доходов понадобится строить много, то есть зарабатывать на обороте. А учитывая, что себестоимость строительно-монтажных работ (СМР) все равно заметно ниже текущих рыночных цен, причем спрос на жилье в России по-прежнему огромный, есть все шансы возникновения в среднесрочной перспективе не новой волны роста цен, а настоящего строительного бума, что, наконец, сделает жилье в России доступным.

Индивидуальные данные

Вариант	Объект оценки	Группа капитальности	Этажность	Размеры здания по наружному обмеру, м	Отраслевой индекс И1969/1984	Террито-риальный индекс
				длина	ширина	Высота
52	Адм.-быт. корпус	3	2	100	24	7	1,19	3

Дополнительные исходные данные для расчета

Вари- ант	Темп роста на землю	Ставки аренды, $/м2/год	Коэффи- Иент капитали- Зации, R, %	Коэффи- Ент, учитыва-ющий расходы в резерв замещения, RR	Коэффи- Ент, учитыва-ющий от недобора арендной платы, kL	Коэффи- Циент, учитывающий прочие доходы, kMI
52	8	500	12	0,1	0,07	1,2

Административный корпус

Год ввода в эксплуатацию - 1976. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, решено по продольной конструктивной схеме. Вертикальные несущие конструкции:

3 и 4-х этажные здания - железобетонный каркас с кирпичным заполнением.

Основные строительные конструкции:

Элемент	3 и 4-х этажные здания
фундаменты	Железобетонные столбовые
каркас	Железобетонные колонны и балки
Стены и перегородки	Панели железобетонные и кирпичные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Крыша	Совмещенная, плоская
Кровля	Рулонная
Полы	Линолеум
Проемы	Деревянные
Отделка внутренняя	Простая
Отделка наружная	Облицовка плиткой
Инженерные системы	Горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, электроснабжения и слаботочными устройствами

Административное здание имеет встроенный лифт.

Косвенные издержки, не учитываемые УПВС (КИ'), составляют 15% от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12% от суммы прямых и косвенных издержек.

Для придания объекту оценки рыночного уровня благоустройства и для привлечения потенциальных арендаторов, требуется осуществить ремонт:

вместо 8-ми кирпичных перегородок, общим строительным объемом 350м³, требуется возвести 5 перегородок из балконов, площадью 250м² ;

отремонтировать 25 оконных и 30 дверных коробок;

отремонтировать 25 форточек;

осуществить ремонт покрытий из 725 плиток ПВХ;

заменить 400м плинтуса;

заново застеклить 225м² оконных проемов;

произвести ремонт рулонной кровли на 600м²;

отремонтировать 30м лестниц;

заменить 18м поручней;

отремонтировать внутри помещений 300м ² штукатурки;

заменить 300м стальных трубопроводов водоснабжения и 172м отопления на отдельных участках;

заменить 20 кранов в помещениях уборных и буфете.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ+15 лет, где ДВ - действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (К_об) составляет 0,3. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.) составляет 2 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

- налог -2,2% от стоимости имущества, рассчитанный по затратному подходу;

- страховые платежи - 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);

- прочие - $10/м²/год.

Переменные расходы составляют $80/м²/год.

2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

2.1 Алгоритм реализации затратного подхода

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.

Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).

Оценивается стоимость здания (сооружения) с учетом накопленного износа.

Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимального эффективного использования.

Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости. При этом учитываются подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

2.2 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества

Определение восстановительной стоимости строительства здания производится в следующем порядке:

По данным сборников УПВС подбирается и выписывается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее, по основным характеристикам, на объект оценки. К таким характеристикам:

назначение здания;

общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;

характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;

расчетный объем здания.

Здания обслуживающего назначения:

Заводоуправления 3-4 этажные.

Характеристика зданий:

Фундаменты, железобетонные. Стены крупнопанельные. Перекрытия железобетонные. Кровли железные.

Предусмотрены отопление, водопровод, канализация, электроосвещение и слаботочные устройства.

Группа капитальности 1.

Расчетный (строительный) объем оцениваемого (V) здания определяется по формуле:

V=L*B*H, м³

где L - длина объекта оценки, м;

B - ширина объекта оценки, м;

H - высота объекта оценки, м.

V=100*24*7=16800м³

По таблице УПВС определяется единичный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен (С^Таб₆₉, руб./м³), с учетом территориального пояса, в котором находится объект оценки.

С^Таб₆₉=38,5 руб./м³,

3.Производится корректировка выбранного единичного укрупненного показателя восстановительной стоимости при обнаружении отличий между объектом-аналогом и и объектом оценки по ряду существующих признаков.

 руб./м³

где К_i- поправочные коэффициенты на следующие признаки:

а) различие в группе капитальности здания-аналога и оцениваемого (т.е. отличия по типу основных несущих конструкций);

б) расхождения в технических характеристиках прочих элементов зданий.

С₆₉=38,5*0,92*1,018*1,11*1,02= 40,82 руб./м³, где

0,92 - поправочный коэффициент на капитальность;

1,018 -поправочный коэффициент при облицовке фасадов плиткой;

1,11 -поправочный коэффициент на наличие встроенного лифта, не предусмотренного аналогом;

1,02 - поправочный коэффициент на разницу между объемом оцениваемого здания и объемом здания-аналога.

Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969 г. (ВС₆₉).

ВС=(ПП+КИ)₆₉=С₆₉*V, руб.

где V - расчетный объем здания, м³;

С₆₉- стоимость единицы объема в базисном уровне цен с учетом выполненных корректировок, руб./м³.

ВС=40,82*16800 = 685776руб.

Осуществляется пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, т.е. определяется полная восстановительная стоимость объекта оценки в ценах на текущую дату:

ВС=(ПП+КИ)₆₉*И_84/69*И_д.о./84*(1+k_ки/100)*(1+k_пп/100)*.(1+?Н/100)

где И_84/69 - индекс перехода от сметных цен 1969г. к ценам 1984 г;

И_д.о./84 - индекс удорожания о цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию;(64,41 -как среднее из индексов по строительству в целом)

?Н - сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства;

k_ки- коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969г.

k_пп- коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя.

ВС =685776*1,19*64,41*(1+15/100)*(1+12/100)*(1+11,8/100)= 67701517 руб.

2.3 Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

Накопленный износ- это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

И_н=И_у+ (ЭВ/ОЭЖ*(ВС_д.о.-И_у)),

где И_н - накопленный износ здания;

И_у - величина устранимого износа, руб.;

ЭВ - эффективный возраст здания, лет.:

ОЭЖ - общая экономическая жизнь здания, лет.

ВС_д.о.- восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб.

Устранимый износ равен:

Разборка кирпичных перегородок = 350м³*458руб./ м³ =160300руб.

Установка перегородок из блоков = 250м² /100м² *16088руб. = 40220руб.

Ремонт 25 оконных и 30 дверных коробок = 55шт./100шт.*11256руб. =6191руб.

Ремонт 25 форточек = 25шт./100шт. *3248руб.= 812руб.

Ремонт покрытий из 725плиток ПВХ = 725/100*184 руб. =1334руб.

Замена 400м плинтуса = 400м./100м.*1120руб. =4480руб.

Застеклить 225м² оконных проемов = 225м²./100м². *13260руб. = 29835 руб.

Ремонт рулонной кровли на 600м²=600м². /100м². *28646руб. =171876 руб.

Ремонт 30м лестниц =30м./100м.*2832руб. =850руб.

Замена 18м поручней = 18м./100м.*6792руб. =1223руб.

Ремонт внутри помещений 300м² штукатурки = 300м²./100м².*8036руб. =24108руб.

Замена 300м стальных трубопроводов водоснабжения и 172м. отопления на отдельных участках = 472м./2м. *192руб. =45312руб.

Замена 20 кранов в помещениях уборных и буфете = 20/100*24696руб. =4939руб.

И_у=160300+40220+6191+812+1334+4480+29835+171876+850+1223+24108+45312+

+4939=490000 руб.

И_н=490000+((2009-1976+15)/125*(67701517-490000))=490000+52686624=26299222 руб.

2.3 Стоимость здания с учетом накопленного износа

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учетом накопленного износа определяется по формуле:

С_д.о.=ВС_д.о.-И_н.

С_д.о.= 67701517-26299222=41402295 руб.

2.4 Оценка рыночной стоимости участка земли

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

С_з=S_Уч.*Ц_з

где S_Уч- площадь оцениваемого участка земли в м², принимается как площадь застройки по выражению:

S_Уч=L*B

S_Уч=100м. *24м. =2400м².

Ц_з- показатель удельной стоимости 1м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, руб./м².

Корректировка на отличия объектов-аналогов и оцениваемого объекта производится по форме:

	Объект оценки	Объекты-аналоги, проданные за последнее время
		1	2	3	4	5
Цена, млн.руб.		9,6	9,0	8,7	11,7	7,8
Площадь,м2	2400	8000	5000	6500	7800	8200
Цена продажи за руб. 1м2		1200	1800	1330	1500	950
Условия рынка		3 мес.	5 мес.	2 мес.	1 мес.	8 мес.
Корректировка на условия рынка		+24	+60	+17,7	+10	+50,7
Скорректированная цена продажи		1224	1860	1347,7	1510	1000,7
Корректировка на местоположение		0	+93	0	+151	0
Скорректированная цена продажи		1224	1953	1347,7	1661	1000,7
Корректировка на транспортную доступность		+183,6	-186	0	+83,05	0
Корректировка на условия зонирования		0	0	-137,7	0	+50
Итого цена продажи	1435,9	1407,6	1767	1210	1744,05	1050,7

Цена продажи 1 м² оцениваемого объекта определена путем среднеарифметической цен 5 аналогов (равна 1435,9 руб./м².)

С_з=1435,9*2400=3446000 руб.

Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

Используя полученные данные расчета остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:

РС_зп=ВС_д.о.-И_н+С_з,

где ВС_д.о. - восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.

И_н- величина накопленного износа здания, руб.;

С_з- рыночная стоимость участка земли, руб.

РС_зп = 67701517- 26299222+3446000 = 44848295 руб.

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

3.1 Алгоритм реализации доходного подхода

Алгоритм расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех основных шагов:

Составляется отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;

Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода;

Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.

3.2 Реконструкция отчета о доходах

Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.

1.Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду:

PGI=S_1э*0,8*m*Ap*k_r,

где S_1э- площадь одного этажа, м ²(определяется расчетом:L*B)

S_1э=100*24=2400м²

0,8 - коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;

m- количество этажей в оцениваемом здании (4 этажа);

Ар - ставка аренды, $/м²/год (по заданию равна 500$/м²/год)

k_r- принятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки (равен 30 руб./долл.)

PGI=2400*0,8*4*500*30 = 115200000 руб.

Потери о незанятости и при сборе арендной платы:

V+L=PGI*(k_об*k_п.н)/t_o+ PGI*k_L,

где t_o- общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1 год);

k_L- коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы

V+L=115200000*(0,3*2)/12+115200000*0,07=5760000+8064000=13824000 руб.

Прочие доходы:

MI=PGI*(k_MI-1),

где k_MI- коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью

MI=115200000*(1,2-1)=23040000 руб.

4. Действительный валовой доход:

EGI=PGI - (V+L)+MI

EGI=115200000 - 13824000+23040000=124416000 руб.

5. Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

OE=FE+VE+RR,

где FE- постоянные расходы;

VE - переменные расходы;

RR- расходы на замещение короткоживущих элементов здания

RR=k_RR*EGI

где k_RR- коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения;

RR=0,1*124416000=12441600 руб.

FE =0,022*44848295+0,03*67701517+2400*10*24=3593707,49 руб.

VE=2400*80*4*24=18432000 руб.

OE=3593707,49+23040000+12441600=39075307,49 руб.

6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:

NOI=EGI-OE

NOI=124416000 - 39075307,49=85340692 руб.

Реконструированный отчет о доходах

Показатель	Обозначение, формула расчета	Результат расчета, руб.
1.Потенциальный валовой доход	PGI=S1э*0,8*m*Ap*kr	115200000
2. Убытки от незанятости объекта	V=PGI*(kоб*kп.н)/to	5760000
3. Убытки при сборе арендной платы	L= PGI*kL	8064000
4. Прочие доходы	MI=PGI*(kMI-1),	23040000
5. Действительный валовой доход	EGI=PGI - (V+L)+MI	124416000
6. Постоянные расходы	FE =2,2%от имущества+3%от стоимости нового строительства здания+10$/м2/год	3593707,49
7. Переменные расходы	VE=80$/м2/год	18432000
8. Резерв на замещение	RR=kRR*EGI	12441600
9. Операционные расходы	OE=FE+VE+RR	39075307,49
10. Чистый операционный доход	NOI=EGI-OE	85340692

3.3 Оценка недвижимости методом прямой капитализации

Метод прямой капитализации для расчета рыночной стоимости реализуется формулой:

РС_ДП=NOI/R,

где NOI - чистый операционный доход объекта оценки, руб.

R - коэффициент капитализации по данному типу недвижимости

РС_ДП=85340692 /0,12 = 711172433 руб.

4. Согласование результатов оценки

На практике добиться полного совпадения оценки доходным, затратным и рыночным подходами очень трудно. Как правило, результаты могут быть близки по какой-то паре рыночный - доходный или рыночный - затратный, а один подход дает либо завышенный, либо заниженный итог. Поэтому в заключение данного раздела выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по следующей формуле:

РС_о=РС_зп*0,4+РС_дп*0,6

РС_о=44848295 *0,4+711172433 *0,6=17939318+426703459= 444642777 руб.

Заключение

недвижимость стоимость износ капитализация

Основная причина различия в величине рыночной стоимости, полученной по затратному и доходному подходу, это коэффициент капитализации, т.е. разный принцип определения стоимости.

Основные параметры, влияющие на рыночную стоимость недвижимости, являются:

площадь оцениваемого здания;

объем оцениваемого здания;

корректировки единичного укрупненного показателя восстановительной стоимости;

индексы удорожания цен;

арендная ставка;

налоги и сборы;

норма прибыли;

средняя рыночная цена 1м ² земли.

Износ

Список литературы

Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебное практическое пособие.- М.: ИНФРА-М, 1997. - 320с.

Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.: СПбГТУ, 1997. - 424с.

Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие под ред. д.э.н. проф. В.Рутгайзера. - М.: Дело, 1998. -384с.

Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений по отраслям.

Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости. - М.: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995. - 90с.

Сборники «Стройинформ-СПб» и «СтройЦена» РЦЦС за 2003-2004 гг.

Филатов А. В российскую коммерческую недвижимость вложили 3,4 млрд. евро. -Ведомости, 19.03.2007.

Мазо Борис Бизнес- центры Адмиралтейского района. - Деловой Петербург, №33 (2355) 27.02.2007

Размещено на Allbest.ru

...