Оценка недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ОСОБЕННОСТИ ОТНЕСЕНИЯ МАТЕРИАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ К НЕДВИЖИМЫМ

2. СУБЪЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3. ЗАДАЧИ

4. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе общественных отношений и при любом общественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах.

Сегодня именно объекты недвижимости представляются центральным звеном всей системы рыночно экономики страны. И это понятно - объект недвижимости не только особый товар, но одновременно и капитал, приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности. Однако владение недвижимостью - это не только и не столько право на обладание благом, сколько обязанность его эффективного использования и сохранения, сопряженная подчас с немалыми затратами. В связи с этим возрастает потребность в системе профессиональных знаний, которые охватывают все этапы жизненного цикла объектов недвижимости.

Активное формирование рынка недвижимости в России характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенством законодательной базы, низкой платежеспособностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц.

Изучение объектов и рынка недвижимости предполагает семантический (смысловой) анализ слов и выражений, отражающих их сущность. В Гражданском кодексе недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности. Под термином «имущество» понимается совокупность имущественных прав, принадлежащих определенному лицу, т. е. это материальный объект гражданского права, прежде всего, права собственности. Соответственно понятия недвижимость» и «недвижимое имущество» определяют правовые отношения объекта собственности (недвижимости), т. е. совокупность прав на объект недвижимости.

«Недвижимое имущество -- это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней»

«Недвижимое имущество -- реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. При делении по физической сущности объекты недвижимости следовало бы классифицировать как связанные с землей и не связанные с землей.

В современной теории и практике рынка недвижимости в США различают такие понятия, как физический объект (real estate) и правовые отношения (вещные трава), связанные с недвижимостью (realproperty).

* real -- действительный, реальный, настоящий, натуральный, неподдельный, непритворный (эконом.), реальный (юрид., эконом.), недвижимый (философ.), вещественный, материальный (специальн.), истинный (юрид.), вещный (математ.), вещественный, действительный;

* estate -- поместье, имение, имущество, состояние;

* property -- собственность, право собственности, свойство, качество.

Соответственно и в русском языке, если мы говорим о физической сущности объектов недвижимости, необходимо употребление понятия «объект недвижимости», а если мы подразумеваем правовые отношения (владение, пользование, распоряжение, т. е. собственность) более корректно будет употреблять термины «недвижимое имущество» или «недвижимость».

1. Особенности отнесения материальных объектов к недвижимым

До введения в действие первой части ГК РФ в отечественной экономической теории и хозяйственной практике понятие объект недвижимости отсутствовало, а использовалось понятие основные фонды. К основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д).

В соответствии с государственной программой перехода РФ на принятую в международной практике систему учета и статистики с 1 января 1996 г. в России введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов (ОКОФ) -- ОК 013-94 который применяется организациями, предприятиями и учреждениями всех форм собственности. Объекты классификации в ОКОФ -- основные фонды, используемые неоднократно или постоянно в течение длительного периода (но не менее одного года и стоимостью свыше 100 МРОТ) для производства товаров или оказания услуг.

Основные фонды делятся на материальные и нематериальные. К материалъным относятся здания, сооружения, машины и оборудование, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения, продуктивный скот и т. д. Эта классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов.

Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для производственного процесса, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Основными конструктивными частями зданий являются фундамент, несущие и ограждающие конструкции, а также крыша.

Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами. Встроенные помещения, назначение которых иное, чем назначение здания, входят в состав этого здания.

Встроенные помещения могут предназначаться для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организаций.

В состав зданий входят внутренние коммуникации, необходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудованием, включая котельную установку (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. Водо-, газо-, теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий начиная от вводного вентиля или тройника либо от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав здания, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт либо от проходных втулок. Фундаменты под котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в их состав (кроме фундаментов крупногабаритного оборудования), а включаются в состав тех объектов, в которых они используются. Фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со зданием, входят в состав здания. Для объектов такого типа используется термин «специализированные здания». Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и др.) и непроизводственного (жилые, бытовые, административные и пр.) назначения относятся к зданиям. Автомобили, автомобильные и тракторные прицепы, железнодорожные специализированные и переоборудованные вагоны, основным назначением которых является выполнение производственных функций (лаборатории, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными объектами соответствующего назначения и учитываются как здания.

Жилье. К нему относятся здания, предназначенные для постоянного проживания, передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые в качестве жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома.

Сооружения. К ним относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, тоннели, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (стадионы, бассейны, сооружения городского благоустройства и т. д.).

В состав сооружений входят все устройства, составляющие с ними единое целое. Например, при определении восстановительной стоимости очистных сооружений в состав объекта включаются кроме самого здания насосное оборудование, бункера-отстойники, грязеотстойники, фильтры, нестандартное и электротехническое оборудование и пр.

Сооружения как объекты недвижимости можно классифицировать как градостроительные (наземные и подземные сооружения), энергообеспечива-ющие (нефтяные базы, теплоэлектростанции), инфраструктурные (транспортные и терминальные сооружения), промышленные (доменные и мартеновские печи, стапели, эллинги), экологические (заводы по утилизации отходов и очистные сооружения) и специальные сооружения военно-промышленного комплекса. Передаточные устройства (нефте- и газопроводы, линии электропередачи) широко используются как технологические сооружения топливно-энергетических комплексов гражданского и промышленного назначения.

Общественные и производственные здания, градостроительные и технологические сооружения различаются по видам, типам и проектным решениям. Многие из них являются уникальными. По некоторым данным, уже к 1970 г. в стране существовало более 5 тыс. видов и типов зданий по вместимости, входящих в зависимости от назначения в 17 основных групп.

Наиболее высокой степенью организационной и технической сложности отличаются промышленные комплексы, в которых использование объектов недвижимости жестко подчинено требованиям производственного цикла и технологического процесса. Этим объектам присущи высокая энергонапряженность и значительная материалоемкость. Капиталоемкостью отличаются подземные и наземные градостроительные сооружения, производственные здания, цеха топливно-энергетического и машино-строительного комплексов, дома культуры и отдыха, театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д. Энергоемкость характерна для технологических сооружений, производства цветных и черных металлов; городских сооружений, обеспечивающих водоснабжение, подачу тепла и электроэнергии (ТЭЦ).

Многолетние насаждения. К ним относятся (независимо от возраста): плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей. Объектом классификации данного подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории предприятия и т. п.

Перечень нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности, критерии, определяющие правомерность отнесения объекта к нематериальным активам, а также правила формирования информации о нематериальных активах определены Положением по бухгалтерскому учету «Учет нематериальных активов» ПБУ 14/2000.

Гражданский кодекс Российской Федерации -- далее ГК РФ (ст. 130) -- определяет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы.

Таким образом, отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве объектов недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

По происхождению различают объекты недвижимости:

* созданные природой без участия человека;

* являющиеся результатом труда человека;

* созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос об отнесении к объектам недвижимости предметов, не имеющих неразрывной связи с земельным участком, хотя отделить их от этого земельного участка достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках.

Отметим, что некоторые виды недвижимого имущества могут юридически переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимому имуществу, а заготовленный лес -- это уже движимое имущество.

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.

Законом не определен обязательный перечень элементов, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса.

В практике хозяйственной деятельности имущественный комплекс рассматривается как совокупность принадлежащих одному собственнику объектов недвижимости, включающих в себя земельный участок (или несколько участков) совокупностью функционально связанных между собой зданий, сооружений, передаточных устройств, технологического оборудования и предназначенных для хозяйственной деятельности.

В состав имущественного комплекса как фактора производства входят имущество, которое необходимо для производственного функционирования, и принадлежащая предприятию материальная собственность. Кроме земельных участков, зданий, сооружений материальная собственность включает машины и оборудование, передаточные устройства, транспорт, хозяйственный инвентарь, сырье, полученные в результате производственного процесса доходы, права требования, права долга, а также принадлежащую предприятию интеллектуальную собственность.

Предприятие как объект недвижимости, используемый для предпринимательской деятельности, нельзя сводить к комплекту оборудования для выпуска определенной продукции: для превращения такого комплекта в предприятие необходимо организовать на его основе процесс производства. Предприятие как объект недвижимости составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права. Так, например, часто встречаются предприятия, которые арендуют объекты недвижимости, т. е. в состав предприятия входит имущественное право пользования объектом недвижимости для определенной производственной деятельности.

В ГК РФ термин предприятие используется применительно к субъектам и объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т. е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают в качестве субъекта права в различных договорах и других правоотношениях.

Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие -- это производственно-хозяйственный комплекс, имущество которого полностью обособлено от имущества организации -- это базовый компонент инфраструктуры организации. Объекты недвижимости -- это пространственный ресурс ее деловой активности, жизнедеятельности персонала и организации.

Рис. 1 Предприятие как особый объект недвижимости

Итак, к объектам недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств и такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеющие большую экономическую и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

2. Субъекты рынка недвижимости

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели) и профессиональные участники рынка недвижимости.

Покупатель (арендатор) -- главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Продавец (арендодатель) -- это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

* органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

* организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра), зонированием территорий оформлением землеотвода;

· Федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

Рис. 5 Субъективная структура рынка недвижимости

* органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

* органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

К неинституционалъным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

* предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях -- лицензирование деятельности);

* инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств форме инвестиций в объекты недвижимости;

* риелторы (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

* девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

* редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);

* заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.)

* страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

* управляющие проектом, осуществляющие общее планирование, координацию и контроль реализации проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;

* управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

* оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

* финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

* аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

* участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);

* маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;

* специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости; информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

* юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

* специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

* другие специалисты -- сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

3. ЗАДАЧИ

Задача 1.

Принципы оценки недвижимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (НиНЭИ).

Наилучшим и наиболее эффективным использованием называется вариант, удовлетворяющий четырем критериям:

соответствие всем правовым требованиям и ограничениям;

физическая возможность;

экономическая осуществимость;

максимальная продуктивность, то есть обеспечение наивысшей стоимости объекта на дату оценки.

Вы были наняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для строительства большого супермаркета, гостиницы, театра. Ваши исследования открыли следующую информацию.

Таблица 1

Данные к задаче 1

Варианты	5
Большой супермаркет:
Стоимость новых улучшений	750000
Чистый операционный доход	110000
Норма прибыли улучшений (коэффициент капитализации)	12%
для земли	10%
Гостиница:
Стоимость новых улучшений	850000
Чистый операционный доход	140000
Норма прибыли улучшений	16%
Коэффициент капитализации для земли	10%
Театр:
Стоимость новых улучшений	950000
Чистый операционный доход	110000
Норма прибыли улучшений	12%
Коэффициент капитализации для земли	10%

Определите наилучшее и наиболее эффективное использование данного земельного участка (НиНЭИ).

Доход _{общий (земля + здания)} = Стоимость _общиая * R _общий

Доход _{(здания)} = Стоимость _здания * R _здания

Доход _(земли) = Стоимость _земли * R _земли,

_где R-коэффициент капитализации

Решение:

Супермаркет: доход от возведенного здания 750000*0,12=90000 дол.

Где чистый операционный доход составляет 110000 дол., доход от капитализации земли =10%.

При использовании земельного участка для строительства супермаркета сумма дохода составит 110000+90000=200000 долларов

Гостиница: доход от возведенного здания 850000*0,16=136000 долларов

Где чистый операционный доход составляет 140000 дол., а доход от капитализации земли 10%.

При использовании земельного участка для строительства гостиницы сумма дохода составит 140000+136000=276000 долларов

Театр: доход от возведенного здания 950000*0,12= 114000 долларов

Где чистый операционный доход 110000дол., а доход от капитализации земли 10%.

При использовании земельного участка для строительства театра сумма дохода составит 110000+114000=224000 долларов

Таким образом, наилучшим использованием земельного участка может быть признано строительство гостиницы, т.к. коэффициент капитализации земли одинаков во всех случаях и не повлияет на общую сумму дохода.

оценка недвижимость имущественный рынок

Задача 2

Сравнительный подход в оценке недвижимости.

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спрос и предложение, замещение, вклад. С помощью этого подхода моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости.

В оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1) переданные права собственности на недвижимость;

2) условия финансовых расчетов приобретения недвижимости;

3) условия продажи (чистота сделки);

4) динамика сделок на рынке (дата продажи);

5) месторасположение;

6) физические характеристики;

7) экономические характеристики;

8) наличие отклонений от целевого использования;

9) наличие движимого имущества.

Последовательность и измерение корректировок. Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи оцениваемого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать представленную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом (независимом) порядке. Допустимы как корректировки в процентах, так и в денежных суммах.

Корректируется цена продажи сравнимого объекта для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

Разместите в необходимом порядке корректировки и определите рыночную стоимость участка земли, если имеется следующая информация по сопоставимому участку: проданному за $60000

Таблица 2

Данные к задаче 2

Характер корректировки	Величина корректировки
1. Особые условия передачи прав собственности	+10
2. Льготное финансирование	-3
3. Условия продажи	-6
4.Местоположение	+1
5.Физические характеристики	+3

Решение:

$ 60000+10% - 3% - 6% +1% +3% = $ 63000

Ответ: Рыночная стоимость участка земли составляет $ 63000 руб.

Задача 3.

Затратный подход в оценке недвижимости

Износ объекта недвижимости

В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже, чем затраты на приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, полезности и качеству объекта недвижимости за приемлемый срок.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных пользовательских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды, социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, географической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, внешним воздействием окружающей среды. Соответственно, каждый из износов первых двух типов разделяется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ всегда носит неустранимый характер.

В каждом конкретном высказывании определите вид износа:

1) многоэтажный дом без лифта - устранимый вид функционального износа;

2) коттедж с неисправностями в водоснабжении и канализации - устранимый вид функционального износа;

3) дом без горячей воды - устранимый вид функционального износа;

4) в доме протекает крыша - устранимый вид физического износа;

5) коммунальная квартира - неустранимый вид функционального износа;

6) жилой район расположен рядом с аэропортом - внешний износ;

7) у постройки нет удобного входа и выхода - устранимый вид функционального износа;

8) склад имеет «низкий потолок», в нем повышенная влажность - неустранимый вид функционального износа;

9) торговый центр, расположенный в районе, где население убывает - внешний износ;

10) квартира, расположенная недалеко от оживленной магистрали - внешний износ.

Задача 4.

Затратный подход в оценке недвижимости.

Срок экономической жизни здания.

Срок физической жизни - отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капитальности зданий. В оценочной практике он выступает естественным ограничителем срока их экономической жизни.

Срок экономической жизни - время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающие затраты на улучшение, то есть когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться для ориентировочных расчетов.

Фактический возраст - время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту государственной комиссии.

Эффективный возраст - время, которым оценивается продолжительность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость. При определении эффективного возраста в полной мере проявляются профессиональные способности оценщика, так как от него требуется рыночная оценка этого показателя, которая может существенно отличаться в ту или иную сторону от практического возраста здания.

Оставшийся срок экономической жизни - определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.

Срок экономической жизни здания составляет 140 лет

Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продаж $75000, стоимость участка $17000, а стоимость восстановления $74000.

Решение:

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта недвижимости за минусом накопительного износа.

С общ = Суч.земли + Свст. - Сиз

Сиз = С общ *100%

Суч.земли + Свст.

Сиз = $ 75000 *100%= $ 75000 * 100 % = 0,82*100%=82%

$ 74000+$17000 $ 91000

Сэффект. возр. = С вст

Срок экон.жизни + Сизн.

Сэффект. возр. = $ 74000 = 6,5 лет.

140*82

Эффективный возраст улучшений (зданий) составляет 6,5 лет.

Задача 5.

Доходный подход в оценке недвижимости.

Доходный подход отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости, ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками.

Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и доходами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Потенциальный валовой доход - это доход, приносимый недвижимостью при 100-процентной загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду до вычета эксплуатационных затрат. Рассчитывается на ежегодной основе.

Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход откорректированный на вакансии, недосбор платежей и прочие доходы.

Операционные расходы - это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости и непосредственно связанные с производством действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из условно-постоянных, условно-переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения.

Чистый операционный доход равен действительному валовому доходу за вычетом операционных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических или финансовых или правовых интересов. Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), мы получаем стоимость объекта недвижимости или стоимость права собственности.

В здании общей площадью 10000 м², подлежащих аренде, из которых 400 м² свободны, а остальные сданы в аренду за $12 / м², операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода.

Какова будет величина:

а) потенциального валового дохода (ПВД);

б) действительного валового дохода (ДВД);

в) чистого операционного дохода (ЧОД).

ПВД= (общая площадь объекта) * (ставка аренды)

ПВД = 10000 м² * $12/ м² = 120000 $

ДВД=(общая площадь объекта) - (потери от недоиспользования)* *(ставка аренды)

ДВД = (10000 м² - 400 м² ) * $12/ м² = 9600 м $ 12 м = 115200$

ЧОД= (действительный валовой доход) - (операционные расходы)

ЧОД = 115200 - (120000 * 0,45) = 115200 - 54000 = 61200$

Задача 6.

Определите рыночную стоимость объекта нежилой недвижимости общей площадью S = 155,7 м².

Подъезд к месту расположения объекта достаточно удобно связывает объект с различными районами города. Степень промышленной застройки низкая. Объект находится внутри жилой зоны, основные пути миграции потоков пешеходов проходят в стороне места расположения объекта. Все подъездные пути к объекту выполнены в асфальтобетонном исполнении. Инженерное обеспечение объекта осуществлено с учетом их функциональных особенностей использования и содержат следующие сети: электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, хозяйственно - бытовой канализации, слаботочные устройства (радио, телефон), пожарная сигнализация.

Оцените объект недвижимости сравнительным подходом с учетом имеющейся информации.

Расчет рыночной стоимости выполните методом анализа вторичного рынка.

Список объектов-аналогов выставленных на продажу на рынок недвижимости г. Волгограда приведен в таблице 4.

Таблица 4

Список объектов-аналогов

Местоположение объекта- аналога	Пло-щадь, м2	Состояние помещения	Текущее использование (назначение)	Стоимость предложения к продаже (продажи), руб.
г. Волгоград, Красноок-тябрьский район, ул. Еременко	134,0	В хорошем состоянии	Блок квартир (2+3) переведен в нежилой фонд, отдельный вход	3 500 000,0 Предложение к продаже
г. Волгоград, Красноок-тябрьский район, ул.Титова	80,0	Хороший ремонт, хорошее состояние	Офисное помещение	2 400 000,0 Фактическая продажа
г. Воглгоград, Красноок-тябрьский район, ул. Триумфальная	78,0	Встроенное помещение на 1 этаже 4-х этажного жилого здания со всеми инженерными сетями, евроотделка	Офисное помещение	2 340 000,0 Фактическая продажа
г. Волгоград, Красноок-тябрьский район, ул. Еланская	123,5	Встроенное помещение в цокольном этаже 5-ти этажного жилого здания со всеми инженерными сетями, простая отделка, вход со двора	офисное помещение	2 700 000,0 Фактическая продажа

За единицу сравнения примите стоимость одного квадратного метра общей площади. Полученные откорректированные данные по стоимости 1 м² площадей нескольких аналогичных объектов, используйте в качестве средних величин с помощью средней арифметической,

Х_ср = х_i / n,

где Х_ср - средняя арифметическая;

х_i,х₂, …. х _n - стоимость 1 м² сравниваемого объекта по данным наблюдений;

n - число наблюдений.

Корректировки по объектам внесите экспертным путем.

1. Переданные права собственности. Правовой статус одинаков по всем сравниваемым объектам и соответствует оцениваемому объекту. Корректировка отсутствует.

2. Условия финансового расчета приобретения недвижимости. Предполагаем рыночные условия проведения расчетов, поскольку объект - аналог № 1 предлагается к продаже путем публичной оферты, а объекты - аналоги № 2, 3, 4 по сведениям оценщика проданы в результате коммерческой сделки. Корректировка отсутствует.

3. Условия продажи. Отклонений от чистоты сделок нет по всем сравниваемым объектам. Корректировка отсутствует.

4. Динамика сделок. Объекты-аналоги предлагаются к продаже или проданы в одно и тоже время. Рынок коммерческой недвижимости стабилизирован, роста цен не наблюдается за последние несколько месяцев. Учитывая все это, корректировку не вводим.

5. Место расположения. Объекты-аналоги № 1,2,3 расположены в том же районе, что и оцениваемый объект, но в жилых массивах. Объект - аналог № 4 расположен в некотором удалении от центра по ул. Еременко. Арендная ставка, как правило, уменьшается пропорционально удалению объекта от центра деловой активности, следовательно, это отражается и на стоимости объекта. Поэтому корректировку к объектам - аналогам № 1,2,3 не вносим, а к объекту-аналогу № 4 необходимо внести.

6. Внутреннее состояние помещений. Объекты-аналоги № 2 и 3 находятся в хорошем состоянии и не требуют ремонта (сделан ремонт типа «евро»), поэтому корректировка по ним не требуется. Объекты № 1, 4 имеют простую отделку в отличие от оцениваемого объекта по мнению экспертов, затраты на приведение объектов - аналогов к состоянию оцениваемого объекта составляют 7 500 рублей за 1 м²

7. Конструктивные отличия. Все помещения являются встроенными. Корректировок нет.

8. Транспортная доступность. Объекты-аналоги № 1,2,3 расположены в том же районе, что и оцениваемый объект. Подъездные пути к ним по мнению оценщика аналогично удобны, корректировку не вносим. Объект-аналог № 4 расположен на улице с односторонним движением, что в какой-то степени ограничивает доступ потенциальных посетителей, поэтому снижает спрос потенциальных покупателей и арендаторов.

9. Различие в площади. Объекты с меньшей площадью пользуются большим спросом, т.к. требуют меньших затрат на приобретение и благоустройство, а также снижается риск потери ожидаемых прибылей от недозагрузки помещений. Объекты-аналоги № 2, 3 имеют площадь до 100 м². Объект № 1, 4 незначительно уступает в площади оцениваемому объекту, корректировка не вносится.

10. Типичная скидка при продаже. При продаже аналогов предполагалась типичная скидка, что уменьшает их стоимость по сравнению с оцениваемым объектом в среднем на 5%.

Расчет рыночной стоимости объекта с точки зрения сопоставимых продаж выполните в таблице 5.

Таблица 5

Расчет рыночной стоимости объекта с точки зрения сопоставимых продаж

Расположение	Оцениваемый объект Красноок-тябрьский район, ул. Богунская	Объект-аналог №1 г. Волгоград, Красноок-тябрьский район, ул. Еременко	Объект-аналог №2 г.Волгоград, Красноок-тябрьский район, ул. Еременко	Объект-аналог № 3 г. Волгоград, Красноок-тябрьский район, ул. Еременко	Объект-аналог № 4 г. Волгоград, Красноок-тябрьский район, ул. Еременко
Описание	встроенные помещения на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома со всеми инженерными сетями	-	-	-	-
Площадь объекта, м2	155,7	134,0	80,0	78,0	123,5
Описание состояния	Евроремонт.
Цена продажи (предложения к продаже), тыс. руб.		3 500 000,0	2 400 000,0	2 340 000,0	2 700 000,0
Цена продажи 1 м2 общей площади, руб.		26119	30000,0	30000,0	21862,0
Переданное право собственности на недвижимость	Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю)	Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю)	Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю	Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю)	Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю)
Корректировка	-	-	-	-	-
Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	-	-	-	-	-
Условия продажи (чистота сделки)	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	-	-	-	-	-
Динамика сделок на рынке (дата продажи)	.Декабрь, 2009 г.	Декабрь2009 г.	Ноябрь 2009 г.	Декабрь 2009 г.	Ноябрь 2009г.
Корректировка	-	-	-	-	-
Итого(сумма) корректировок	-	-	-	-	-
стоимость 1 м2 общей площади после корректировки, руб.		26119,00	30000,00	30000,00	21862,00
Корректировка на расположение		-	-	-	10% - 2186
Корректировка на внутреннее состояние помещения		7500	-	-	7500
Корректировка на конструктивные отличия		-	-	-	-
Корректировка на транспортную доступность		-	-	-	10% 2186
Корректировка на типичную скидку при продаже		1306	1500	1500	1093
Корректировка на различие в площади		-	-	-	-
Сумма корректировок		8806	1500	1500	12965
Цена предложения 1 м2 общей площади после корректировок, руб.	20802,5	17313	28500	28500	8897

Стоимость помещения составит 3238949,2 руб.

Оцените объект недвижимости затратным подходом с учетом имеющейся информации.

Проанализировав структуру оцениваемого имущества, можно выделить следующие составляющие: право аренды земельного участка, встроенное помещение в многоэтажном жилом доме. Наиболее применим для оценки застроенных земельных участков - метод выделения.

Стоимость права аренды земельного участка составляет 2 561 000 руб.

В расчетах стоимости улучшений земельного участка принимаются во внимание следующие виды износа: функциональный, внешний и физический.

Внешний износ определяют следующие причины: нахождение объекта в глубине жилого массива в стороне от центральной улицы; не достаточно высокая престижность района расположения объекта.

Эти факторы оказывают влияние на стоимость объекта за счет уменьшения арендной платы.

Известны факты сдачи в аренду подобных помещений с аналогичным уровнем отделки как у оцениваемого объекта по 600 руб. за 1 м².

Арендная ставка оцениваемого объекта по договору аренды составляет 550 руб. за 1 м².

Восстановительная стоимость рассматриваемого объекта в ценах 1969 года принята по сборнику № 28 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий, зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов».

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом выполните в таблице 6.

Таблица 6

Расчет рыночной стоимости объекта с точки зрения затрат

Наименование показателя	Ед. изм	Объект
Восстановительная стоимость объекта в ценах 1969 г.	руб.	16 005,96
Коэффициент пересчета к ценам 1984 г.		1,20
территориальный коэффициент		1,01
Коэффициент пересчета к ценам 1991 г.		1,59
территориальный коэффициент		1,02
Коэффициент пересчета к текущим ценам		21,395
Восстановительная стоимость объекта в текущих ценах	руб.	673122,23
стоимость ремонтных работ	руб.	1 200 000,00
Восстановительная стоимость объекта с учетом ремонта	руб.	1873122,23
предпринимательский доход 25 %	руб.	468280,55
Восстановительная стоимость объекта с учетом предпринимательского дохода	руб.	2341402,79
Внешний износ объекта	%	10% / 234140,27
Функциональный износ объекта по данным экспертизы	%	0,00%
Физический износ объекта по данным экспертизы	%	12,25% / 286821,84
Общий процент износа объекта	%	22,25% / 520962,12
Рыночная стоимость объекта	руб.	4381440,67

Для расчетов были приняты объекты - аналоги, встроенные помещения на арендованных земельных участках.

Оцените объект недвижимости доходным подходом с учетом имеющейся информации.

Для упрощения расчетов примите постоянство потока наличности в ближайший за датой оценки период, опустите влияние изменения цен, инфляции, национальной валюты и т.п. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость.

Оцениваемый объект может обеспечить стабильный доход и в связи с этим, его рыночная стоимость может быть определена методом прямой капитализации дохода.

Примите общую ставку капитализации равной 21 %. Для расчетов принимается общая площадь объекта. Арендную ставку примите по существующему договору аренды нежилого помещения. Расчеты денежных потоков по объекту необходимо выполнить в таблице.

Таблица 7

Расчет рыночной стоимости с точки зрения дохода

Определяемый параметр	Ед.изм.	объект
Общая площадь объекта	м2	155,7
Средняя стоимость аренды 1 м2 основного помещения	руб./мес.	550,00
Общая стоимость аренды торгового помещения	руб./мес.	85635,0
Потенциальный валовый доход (ПВД)	руб./мес.	85 635,0
Заполняемость (посещаемость) объекта	%	0,95
Эффективный валовый доход (ЭВД)	руб./мес.	81353,25
То же	руб./год	81353,25
Балансовая стоимость	руб.	371 046,61
Земельный налог	руб./год
Налог на имущество 2,2%	руб./год	8163,0
Страхование имущества 0,3%	руб./год	1113,14
Оплата коммунальных услуг	руб./год	60 000,0
Резервы	руб./год	5 000,0
Суммарные операционные издержки	Сумма: п.9-п.12	74276
Чистый операционный доход (ЧОД)	п.7 - п.14	901963
Ставка капитализации		21%
Итого стоимость объекта	п.15 / п.16	4295061,9

Согласование результатов оценки и заключение о рыночной стоимости.

Таблица 8

Расчет итоговой стоимости объекта оценки

	Подход	Предварительная стоимость, руб.	Удельный вес, %	Компонент итоговой стоимости, руб.
Объект оценки	подход с точки зрения затрат	4381440,67	36,77	1610823,7
	подход с точки зрения сопоставимых продаж	3238949,2	27,18	880149,23
	подход с точки зрения дохода	4295061,9	36,05	1550563,8
Итого	11915451	100	4041536,7

Выводы: Проведя оценочные расчеты, было выявлено, что итоговая стоимость объектов недвижимости составляет 4041536,7 руб. Наибольшую предварительную стоимость и удельный вес получили при затратном подходе, который является наиболее оптимальным для оценки недвижимости.

4. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Боровкова В., Мокин В., Пирогова О. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2007. 416 с.

Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Владимир, 2007. 136 с.

Горемыкин В. А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: Учебник. М.: КНОРУС, 2006. 672 с.

Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник - М: Высшее образование, 2006. 655 с.

Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001. 336с.: ил. (серия "Учебники для ВУЗов")

Оценка недвижимости. - М.: Российское общество оценщиков, 2007. 944 с.

Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: ЮНИТИ, 2002. 303 с.

Джухи В. М., Киреева В. Д. Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие. М.: ИКЦ «Март», 2003, 304 с.

Максимов С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости). Практическое пособие. СПб.: Питер, 2003. 256 с.

Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для ВУЗов/Пер. с англ, под ред. проф. С.Г.Беляева - М. Закон и прав, ЮНИТИ, 1998. 391 с.

Швандер В. А. Оценка недвижимости. М.: ЮНИТИ, 2005. 328 с.

Оценка рыночной стоимости недвижимости [Текст]: учебное пособие / под ред. В.Рувайзера. М.: Дело, 1998. 278 с.

Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика [Текст]: учебное пособие / И.А. Рахман. М.: Экономика, 2000. 456 с.

Размещено на Allbest.ru

...