Оценка эффективности инвестиционного проекта

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка эффективности инвестиционного проекта

Исходные данные, выписываются из методических указаний в соответствии с шифром зачетки

Срок окупаемости инвестиционных проектов

Целью данной главы является изложение сущности, порядка расчета и особенностей применения в оценочной практике показателей экономической эффективности инвестиционных проектов. Необходимость изучения данных вопросов обусловлена, с одной стороны тем, что инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т. д. С другой стороны, если целью оценки является купля-продажа собственности, то потенциальный собственник предполагает инвестировать средства, совпадающие с итоговой величиной стоимости, определенной по совокупности трех подходов - доходного, затратного и сравнительного. Следовательно, процесс дисконтирования, осуществленный в доходном подходе, нуждается к корректировке.

Такой подход позволяет потенциальному собственнику определить срок, необходимый для возврата первоначально инвестированной суммы, рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности, оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности. Привлекательность инвестиционного проекта может быть оценена по большому числу факторов и критериев: ситуация на рынке инвестиций, состояние финансового рынка, профессиональные интересы и навыки инвестора, финансовая состоятельность проекта, геополитический фактор и т. д. Однако на практике существуют универсальные методы инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ: выгодно или невыгодно вкладывать деньги в данный проект, либо - какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов.

Инвестирование с точки зрения владельца капитала означает отказ от сиюминутных выгод ради получения дохода в будущем. Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости.

Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительного получаемого дохода степени риска неопределенности достижения конечного результата.

Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег. Простые методы традиционно использовались в отечественной практике. Методические рекомендации по расчету экономической эффективности капитальных вложений предусматривали систему показателей, отвечающую действующим условиям хозяйствования.

К важнейшим показателям относились:

Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений (Э)

Э=П/К,

где П - годовая прибыль, К - капитальные вложения.

2. Срок окупаемости (Т)

Т=К/П

3. Показатель сравнительной экономической эффективности, основанный на минимизации приведенных затрат.

П=Сi+Eн+ Кi,

где Кi - капитальные вложения по каждому варианту, Сi - текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту, Ен - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Отличительной чертой инвестиционного процесса является разрыв во времени, как правило, более одного года, между вложением денег, имущества или имущественных прав и получением дохода.

Следовательно, основным недостатком ранее действовавших отечественных методик было игнорирование временной оценки затрат и доходов. Переход к рыночным отношениям, принятие законодательных актов, касающихся инвестиционной деятельности, предоставили инвесторам свободу выбора:

объектов инвестирования,

критериев оценки экономической эффективности,

источников финансирования,

способов использования конечных результатов.

Следовательно, оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать инфляционные процессы, возможность альтернативного инвестирования, необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, не сопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т. е. доходы должны быть продисконтированы.

Экономическая оценка проекта характеризует его привлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционных проектов с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

Срок (период) окупаемости.

Чистая текущая стоимость доходов.

Ставка доходности проекта.

Внутренняя ставка доходности проекта.

Модифицированная ставка доходности.

Ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются в процессе расчета другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково, аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиционного проекта, поэтому только вся совокупность расчетов позволит принять правильное инвестиционное решение.

Период (срок) окупаемости проекта

Период окупаемости определяется как ожидаемое число лет, необходимое для полного возмещения инвестиционных затрат. Период окупаемости рассчитывается следующим образом:

Т (ок) = число лет, предшествующих году окупаемости + Невозмещенная стоимость на начало года окупаемости / Приток наличности в течение года окупаемости.

Расчет срока окупаемости.

Объект оценки расположен в г. Черкесске - улица Октябрьская. Ближайшее окружение здания: аптека, продуктовый магазин, стоянка для автомобилей. Площадь участка, на котором расположен объект оценки - ровный. Перепады высот, которые могут привести к дополнительным затратам, отсутствуют.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная затратным методом, составляет 152698752 руб.

В рамках настоящего инвестиционного проекта предполагается привлечение заемных средств в форме кредитной линии. Собственные средства составляют 60%, то есть 152698752 * 0,6= 91619251 руб. Для осуществления данного инвестиционного проекта предполагается привлечение заемных средств в размере 61079500 руб. (40%), то есть 152698752*0,4=61079500 руб. Получение кредитов в рамках кредитной линии предполагается осуществлять в течение десяти месяцев в суммах, необходимых для финансирования капитальных вложений. Выплаты процентов осуществляются ежемесячно с месяца, когда появляются свободный денежный поток.

Таблица 1 - Эффективность инвестиционного проекта

Оценка инвестиционной привлекательности основана на использовании следующих показателей:

Срок (период) окупаемости;

Чистая текущая стоимость доходов;

Ставка доходности проекта.

Срок окупаемости проекта определяется рядом лет, в течение которых совокупные прогнозируемые денежные потоки покрывают первоначальные инвестиции.

Дисконтированный срок окупаемости - это количество лет, в течение которых чистый доход от продаж возмещает дисконтированные инвестиции, т.е. это первый период, в котором значение дисконтированного чистого денежного потока, рассчитанного нарастающим итогом, становиться неотрицательным. Дисконтированная окупаемость служит лучшим критерием, чем не дисконтированная, поскольку она учитывает, что денежная единица в начале периода окупаемости стоит больше, чем денежная единица в конце срока окупаемости.

Для того чтобы рассчитать срок окупаемости следует применить метод капитализации дохода.

Метод капитализации дохода - это метод преобразования величины чистого дохода в оценку текущей стоимости. Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости.

В оценке недвижимости применяют две основные процедуры использования будущих доходов к их текущей стоимости с использованием: коэффициента капитализации; ставки дисконта.

Ставка дисконта используется для построения моделей дисконтирования денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного года.

инвестиционный капитализация экономический проект

К= Кt * (1+n) t,

где К - текущая стоимость, рублях; Кt - доход, ожидаемый к концу t - года, рублях; N - ставка дисконтирования, которая равна 20%.

Конец первого года: Кt =152698752 * (1+0,2)1=183238502 руб.

Конец второго года: Кt =152698752 * (1+0,2)2=219886202 руб.

Конец третьего года: Кt = 152698752*(1+0,2)3=263863444 руб.

Таблица 2 - Расчет срока окупаемости

Примечание: 1 строка (денежный поток):

год 0: 61079500 руб. (кредит).

год 1: 183238502 - 152698752 =30539750 руб.

год 2: 219886202 - 152698752 =67187450 руб.

2 строка (Дисконтированный денежный поток):

год 0: 61079500 руб. (кредит).

год 1: 30539750·(1+0,2)1= 36647700 руб.

год 2: 67187450· (1+0,2)2=96749928 руб.

3 строка (Накопительный дисконтированный денежный поток):

год 0: -61079500 руб. (кредит).

год 1: 36647700 - 61079500=-24431800 руб.

год 2: 36647700+96749928-61079500=72318128 руб.

Ток=N1+НС/ПН=1+24431800/96749928=1,253

где Ток - срок окупаемости; N1 - число лет, предшествующих году окупаемости; НС - Невозмещенная стоимость на начало года окупаемости; ПН - Приток наличности в течение года окупаемости.

Таким образом, т. е. вложения инвестора окупаются через 1,25 года.

Чистая текущая стоимость доходов

Метод чистой стоимости доходов позволяет классифицировать проекты и принимать инвестиционные решения на основе сравнения затрат с доходами по инвестиционному проекту, приведенными к текущей стоимости.

Схема расчета показателя чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД).

Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов, исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.

Суммировать приведенные доходы по проекту.

Сравнить суммарные приведенные доходы с величиной затрат по проекту.

ЧТСД = ПД-ПР

где ПД - суммарные приведенные доходы, ПР - приведенные затраты по проекту.

Проекты, имеющие отрицательную величину ЧТСД, инвестор отклоняет. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается проекту с максимальной величиной данного показателя.

Таблица 3 - Расчет чистой текущей стоимости

Примечание: 1 строка (денежный поток):

год 0: 61079500 руб. (кредит).

год 1: 183238502 - 152698752 =30539750 руб.

год 2: 219886202 - 152698752 =67187450 руб.

год 3: 263863444-152698752=111164692 руб.

2 строка (Дисконтированный денежный поток):

год 0: 61079500 руб. (кредит).

год 1: 30539750·(1+0,2)1= 36647700 руб.

год 2: 67187450· (1+0,2)2=96749928 руб.

год 3: 111164692·(1+0,2)3=192092588 руб.

3 строка (Суммарная текущая стоимость будущих доходов):

36647700+96749928+192092588=325490216

4 строка ЧТСД:

325490216-61079500=264410716

Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастет стоимость активов инвестора. Поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной чистой текущей стоимости доходов.

Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастет стоимость активов инвестора от реализации данного проекта. Поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной чистой текущей стоимости доходов.

Показатель ЧТСД относится к категории абсолютных, что позволяет суммировать результаты по отобранным проектам для определения ЧТСД по инвестиционному портфелю в целом.

Недостатки данного показателя:

Во-первых, абсолютное значение ЧТСД при сравнительном анализе инвестиционных проектов не учитывает объема вложений по каждому варианту.

Во-вторых, величина ЧТСД по проекту зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая аналитиками ставка дисконтирования, а оценка уровня риска проводится достаточно субъективно.

Ставка доходности проекта

Ставка доходности проекта (СДП) позволяет сравнить инвестиционные проекты, которые различаются по величине затрат и потокам доходов. Выбор оптимального проекта основан на оценке эффективности единицы затрат.

Ставка доходности проекта рассчитывается двумя способами:

СДП=(ЧТСД/ПР)х100%

СДП=ПД/ПР

В первом случае коэффициент эффективности измеряется в процентах и показывает уровень чистого приведенного дохода на единицу затрат. Во втором случае показатель является индексом, отражающим соотношение положительных и отрицательных денежных потоков по проекту.

Размещено на Allbest.ru