Недвижимость как финансовый актив

Размещено на http://allbest.ru

Недвижимость как финансовый актив

Введение

недвижимость экономический финансирование

Недвижимость можно охарактеризовать как экономическое благо. То есть она может быть ресурсом для личного или общественного использования, жилой недвижимостью, общественно-значимым учреждением; ресурсом (фактором производства) для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, финансовым (инвестиционным) активом, товаром, капиталом в вещной форме, средством обеспечения финансовых инструментов.

Но в каком бы качестве она не выступала, а она может быть либо реальным активом, либо финансовым активом, недвижимость всегда будет иметь огромное значение для экономической жизни страны.

Для оценки экономической значимости недвижимости необходимо рассмотреть недвижимость как экономический актив. Это и будет являться целью контрольной работы.

В контрольной работе будут рассмотрены следующие вопросы:

1. Двойственность экономической природы недвижимости. Двойственность экономической природы недвижимости заключается в том, как уже было сказано выше, что она может выступать как реальный и как финансовый актив.

2. Характеристики недвижимости как источника дохода. Этот вопрос необходимо изучить, так как основой экономической деятельности является получение доходов, а мы рассматриваем недвижимость как экономический актив.

3. Мотивы и источники для финансирования недвижимости. Финансирование является экономической категорией, следовательно, в недвижимость как в экономический актив нужно вкладывать деньги.

1. Двойственность экономической природы недвижимости

Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того, чтобы его использовать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время.

В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги). Реальные активы прямо вовлечены в производственный процесс, доход в этом случае можно получить только при производительном использовании этих активов. Финансовые активы являются отражением определенного вклада в производственный процесс и без видимого участия в производстве приносят доход. Их еще иногда называют фиктивными активами. В последнее время в состав реальных активов стали включать и нематериальные активы, также вовлеченные в процесс производства, но не имеющие вещной природы.

Недвижимое имущество для одних лиц может выступать как разновидность финансового актива. При этом оно имеет в отличие от иных видов финансовых активов - акций, облигаций, валюты - вещную природу. Для других лиц это же недвижимое имущество выступает как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования. С известной долей упрощения можно сказать так: один и тот же объект недвижимости может выступать для разных лиц и как товар и как капитал.

В современной отечественной литературе вопрос об экономической природе недвижимости трактуется весьма неоднозначно, а подчас даже диаметрально противоположно. Так, И. Т. Балабанов утверждает: "Недвижимость является финансовым активом"; Волочков Н. Г., напротив, пишет о том, что "недвижимость относится к категории товаров". В этом случае оба автора будут правы.

Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости.

Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление и так далее, то она рассматривается как разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления (производственного или личного), то как разновидность реальных активов.

Для выделения недвижимости, рассматриваемой с точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации как часть реальных активов, используется понятие "операционная" недвижимость, а недвижимости, используемой для извлечения дохода вне производственной деятельности, - "инвестиционная" недвижимость.

Один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии, может иметь весьма высокую ценность как часть активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности.

Таким образом, недвижимость может приобретаться (покупаться, арендоваться):

- как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов);

- как операционная недвижимость (в том числе для производственного или личного потребления).

При покупке предприятием для личного пользования недвижимого имущества, это имущество становится реальным активом, так как оно непосредственно будет участвовать в производственном процессе. Если же предприятие приобретает здание, например торговый зал, для последующей сдачи его арендаторам, то в таком случае это недвижимое имущество будет приносить доход, и будет относиться к финансовым активам предприятия.

Из этого следует, что основной характеристикой недвижимости как финансового актива является получение дохода.

2. Основные характеристики недвижимости как источника дохода

Для того, чтобы понять чем недвижимость отличается от других финансовых активов, также приносящих доход рассмотрим основные характеристики недвижимости как источника дохода. Эти характеристики могут быть сведены к следующему.

1. Формы доходов от недвижимости

Доход от недвижимости может выступать в различных формах:

- в виде будущих потоков денежной наличности;

- в виде возрастания стоимости недвижимости, т. е. в виде увеличения богатства собственника недвижимости;

- в виде дохода от будущей продажи недвижимости.

2. Особенности доходов от недвижимости

- Стабильность дохода. В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в форме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочные и долгосрочные - от 3 до 15 и более лет. Отсюда - большая стабильность дохода, чем по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль - от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг гораздо более серьезное влияние оказывают спекулятивные мотивы.

При сдаче недвижимого имущества в аренду собственник объектов и арендатор должны, в зависимости от целей деятельности, представлять:

а. Какая недвижимость необходима для успешного осуществления этой деятельности.

б. Каким способом должно быть организовано управление недвижимостью.

в. Может ли недвижимость рассматриваться как актив среди прочих активов?

г. Где должна быть расположена недвижимость предприятия или офиса?

д. Насколько эффективно используется недвижимость с точки зрения эффективности предприятия (здания арендодателя) в целом?

е. Каков должен быть правовой статус объектов недвижимости (собственность, аренда) и как должны быть разделены правомочия между субъектами отношений.

- Необходимость высокого "порогового" уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для приобретения недвижимости необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например, достаточно сложно приобрести недвижимость в 5 % от офисного здания и даже приобретение такой части через участие, например, в АО, образованным на базе такого здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

В тех случаях, когда извлечение доходов от недвижимости связано с доходностью ценных бумаг (например, выпуск акций), прибыль может существенно меняться из года в год, и связано с риском обращения этих бумаг. В то же время подобное инвестирование со стороны может приносить и достаточно больший доход, нежели чем аренда. Ценность бумаг, как правило, обусловлено спросом на эти бумаги. Чем выше спрос, тем ликвиднее недвижимость, и тем выше доходность. Многие управляющие компании, включающие в перечень своих услуг такой вид деятельности, как брокеридж, способны обеспечить приток средств посредством продажи акций, в которые включены активы недвижимости. При этом, отслеживая не только количественный и качественный состав правообладателей ценных бумаг, но и защищая права действительного собственника объекта недвижимости таким образом, чтобы он не утратил эти права.

- Необходимость в управлении. Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности.

При этом инвесторы вкладывающие деньги в недвижимость подразделяются на две группы:

1. Инвесторы, обладающие слабыми знаниями в области управления недвижимости. Для них недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив.

2. Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, недвижимость может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Для более эффективного управления недвижимым имуществом могут создаваться управляющие компании.

Как уже было сказано выше, недвижимость, приобретаемая для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление, может рассматриваться как разновидность финансовых активов (инвестиционная недвижимость), но если она приобретается в целях потребительских свойств, то ее можно рассматривать как разновидность реальных активов (операционная недвижимость). Иными словами, в управлении управляющих компаний по недвижимости могут находиться как здания предприятий, в которых организовано производство какой-либо продукции, так и здания предприятий или организаций, помещения которых предназначены для сдачи в аренду как офисов. Задача управляющей компании заключается в том, чтобы обеспечить в пределах доверенных помещений и зданий, а также в рамках полномочий наиболее благоприятные условия для работы офисов или производственных мощностей предприятий (заводов, цехов и т.д.).

Сегодня многие управляющие компании способны разработать комплексный проект, с учетом технологического использования того или иного здания, который позволит извлекать взаимную выгоду и собственнику и арендатору от использования объектов недвижимости. В ряде случаев, эти компании могут выступать самостоятельными инвесторами и даже организаторами холдингов и концернов.

- Неоднородность.

Недвижимость - неоднородный актив. Даже если мы имеем два идентичных по своим техническим характеристикам офисных здания, то как минимум по своему местоположению они различаются. Неоднородность недвижимости - фактор, определяющий существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

- Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость - актив, в большей степени, чем другие, защищенный от инфляции. Через арендную плату или цену (которая является величиной, в определенной мере производной от арендной платы) инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с инфляцией.

Стоимость недвижимости или цена аренды недвижимости существенно зависит от рыночных и экономических условий в тот или иной момент. Оценка роста стоимости объекта, который подлежит продаже, пропорциональна оценке роста инфляции. При аренде инфляция может опережать цену аренды в конце срока сделки. Доходность же от сделок со ценными бумагами, напротив - может значительно превышать ожидания от инфляционных издержек. Однако, как показывает практика, в течение 2002-2007 годов ежегодный прирост стоимости недвижимости по всем видам доходности был выше роста инфляции.

- Высокие трансакционные издержки.

Недвижимость - актив, сделки с которым требуют высоких трансакционных издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены недвижимости, для жилой они существенно выше и могут быть до 10 % от цены объекта.

- Низкая ликвидность.

Недвижимость - актив, обладающий относительно низкой ликвидностью. Продажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке ее возможной цены до 90-120 дней, а при завышении цены этот срок может быть гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена путем правильной политики цен, что включает в себя как правильный уровень цены, так и время продаж.

Существенно, что при общем высоком уровне цен и позитивном развитии рынка, даже относительно незначительное снижение цены может ускорить процесс реализации недвижимости, в то время как при пассивном рынке даже существенное снижение может не дать эффекта.

- Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов.

- Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.

- Сохранность инвестируемых средств. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения - долговечные конструкции. В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополнительных усилий (страхования, например).

- Сложность финансовых потоков.

В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости - в период создания объекта, затем по мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в положительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один положительный денежный поток.

Обладая рядом существенных особенностей по сравнению с другими видами активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий портфельный риск в силу своей непосредственной связи с реальной экономикой, и как самостоятельный актив, приносящий доход.

3. Мотивы и источники для финансирования недвижимости

Двойственность недвижимости как экономического актива создает многообразие мотивов и источников для финансирования недвижимости.

Например, средства в жилищное строительство могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей продажи или сдачи в аренду недвижимости, так и будущими потребителями, заинтересованными в улучшении своих жилищных условий. Очевидно, что требования со стороны тех и других к объекту будут различны. Для инвестора важно, какова будет доходность инвестиций, для потребителя - каковы будут потребительские качества объекта, насколько они будут отвечать его потребностям. Финансовая сторона будет его интересовать прежде всего как фактор, ограничивающий его возможности.

Очевидно, что конкурентная среда в этих случаях будет различна: на финансовом рынке недвижимость будет конкурировать с другими видами финансовых активов за инвестора, на потребительском рынке - этот же объект будет конкурировать с другим объектом за потребителя.

Недвижимое имущество в силу двойственности его природы как экономического актива вынуждено одновременно конкурировать и на рынке финансовых активов, и на рынке реальных активов.

Основным конкурентом недвижимого имущества на рынке финансовых активов являются ценные бумаги. Для одних инвесторов выгоднее будет вкладывать деньги в ценные бумаги для других в недвижимое имущество.

На рынке реальных активов происходит конкуренция между отдельными объектами недвижимого имущества. Предлагаются различные варианты недвижимого имущества, но победит в конкурентной борьбе только то, которое будет наиболее привлекательно для потребителя.

Для лиц приобретающих недвижимость для личного пользования будет приниматься во внимание уровень доходов. Для лиц приобретающих недвижимость для извлечения дохода будут приниматься во внимание уровень инфляции, проценты по депозитам, уровень доходов по государственным ценным бумагам.

Заключение

Недвижимость по своей экономической природе представляет собой двойственный актив. В одно и тоже время один и тот же объект недвижимости может для разных людей выступать в различной экономической форме, то есть с одной стороны она может быть реальным активом, а с другой финансовым.

Для нас интерес представляет характеристика недвижимости как финансового актива.

Недвижимость как финансовый актив используется в основном для получения дохода, поэтому особое внимание уделяется формам и особенностям доходов, которые можно получить от использования недвижимости как финансового актива.

Основными формами дохода являются будущие потоки денежной наличности, возрастание стоимости недвижимости, доход от будущей продажи недвижимости.

Особенности доходов от недвижимости заключаются в стабильности доходов, необходимости высокого «порогового» уровня инвестиций и управления, неоднородности недвижимого имущества, защищенности доходов от инфляции, низкая ликвидность, сохранности инвестируемых средств, сложности финансовых потоков.

Изучив формы и особенности дохода, который собственник может получить от имущества, собственник может принять решение о цели приобретения этого имущества.

Литература

1. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие.- СПб.:Изд-во С.-Петерб. ун-та, 1999г.

2. Экономика недвижимости. Учебное пособие./под. ред. д.э.н. Ресина В.И. - М.:Дело, 1999г.

Размещено на Allbest.ru