Анализ стоимости предприятия и объектов недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

В настоящее время возникла необходимость в анализе стоимости предприятия и объектов недвижимости. Оценка имущества предприятий имеет очень широкую область применения. Это приватизация государственной и муниципальной собственности, акционирование, сдача имущества в аренду и необходимость обоснования арендной платы при лизинговых операциях, продажа имущества всех форм собственности юридическим, российским, иностранным лицам, определения базы для налогообложения, определения уставного фонда, при акционировании или создании совместных предприятий, подготовка бизнес-плана развития и анализ производственной деятельности предприятия, страхование имущества и другие операции. Во всех перечисленных операциях фигурирует понятие - имущества предприятия.

Под имуществом в ГК РФ понимаются вещи и соответственно права на них (вещные права), а также имущественные права, не связанные с обладание вещами. Исключительные права и нематериальные блага в гражданско-правовое понятие имущества не входят.

Для целей бухгалтерского и налогового учета применительно к юридическим лицам вместо гражданско-правового понятия имущества чаще используют понятие активы. Это связано с тем, что данное понятие более четко определимо применительно к конкретному юридическому лицу как по составу, так и по стоимости. /1/

Имущество предприятия - это то, чем оно владеет: основной капитал и оборотный капитал, выраженное в денежной форме и отраженное в самостоятельном балансе предприятия. /2/ Актив бухгалтерского баланса позволяет дать общую оценку изменения всего имущества предприятия, выделить в его составе внеоборотные активы (I раздел баланса) и оборотные активы (II раздел баланса), изучить динамику структуры имущества.

Источники формирования имущества размещены в пассиве баланса и олицетворяют капитал - средства, которыми располагает предприятие для осуществления своей финансово-хозяйственной деятельности за счет различных источников.

Анализ источников образования имущества позволяет оценить общую величину и оптимальность структуры вложенного капитала для достижения финансового благополучия предприятия, а также уровень самофинансирования и целесообразность привлечения заемного капитала.

Источники образования имущества отражаются в статьях пассива баланса, сгруппированных по юридическому признаку (принадлежности) и срочности оплаты обязательств. К ним относят: капитал и резервы (уставный, добавочный, резервный капитал, нераспределенная прибыль), долгосрочные обязательства и краткосрочные обязательства (кредиты и займы, кредиторская задолженность, задолженность перед учредителями).

Источники формирования имущества классифицируются по следующим признакам:

- по степени принадлежности: собственный капитал и заемный капитал;

- по происхождению источники могут быть: внутренними (выручка от продажи продукции и имущества, средства резервного фонда, фондов накопления и потребления, амортизация) и внешними (кредиты, займы, кредиторская задолженность, акции, уставный капитал);

- по видам привлекаемых источников: денежные и имущественные вклады;

- по срокам использования: бессрочные, долгосрочные (срок погашения более одного года), краткосрочные (срок погашения до одного года);

- по субъектам: обязательства перед собственниками, банком, государством, работниками, учредителями и др.;

- по форме обеспечения: обеспеченные (залогом, поручительством, гарантией) и необеспеченные;

- по целям привлечения: на формирование основного капитала и на формирование оборотного капитала.

Источники образования имущества анализируются по направлениям:

- оценка состава, структуры и динамики совокупного капитала;

- оценка состава, структуры и динамики собственного капитала;

- оценка состава, структуры и динамики заемного капитала;

- анализ источников формирования основного и оборотного капитала;

- анализ кредиторской задолженности и оценка её влияния на финансовое состояние предприятия.

В составе общей величины источников различают собственный и заемный капитал. Наличие собственного капитала обусловлено необходимостью самофинансирования хозяйственной деятельности предприятия. Увеличение их доли свидетельствует об усилении финансовой устойчивости предприятия и повышении его надежности как партнера. В тоже время для повышения доходности предприятия собственных средств может быть недостаточно. В этом случае привлекаются заемные источники.

Использование заемных средств позволяет привлекать дополнительный капитал, увеличивать оборот, расширять сферу хозяйственной деятельности, получать дополнительную прибыль. Особенно выгодно привлекать заемный капитал в случае, когда отдача на вложенный капитал превышает цену на него. При этом использование заемного капитала приводит к повышению доходности собственного капитала и рентабельности предприятия в целом (положительный эффект финансового рычага). С другой стороны, привлечение заемного капитала повышает финансовый риск его не возврата и снижает финансовую устойчивость предприятия, в том случае если эти средства оседают в обороте длительное время и своевременно не возвращаются. Это приводит к образованию просроченных обязательств и ухудшению финансового состояния предприятия.

В процессе анализа может быть использована такая классификация имущества в зависимости от степени риска:

- с минимальным риском вложений- наличные денежные средства, легко реализуемые краткосрочные ценные бумаги, краткосрочные финансовые вложения;

- с малым риском вложений - дебиторская задолженность предприятия за вычетом сомнительных долгов, производственные запасы за вычетом залежалых, остатки готовой продукции за вычетом не пользующейся спросом, незавершенное производство;

- с высоким риском - сомнительная дебиторская задолженность предприятий, залежалые запасы, не пользующаяся спросом готовая продукция, вышедшей из употребления, неликвиды. /3/

Наиболее простая и доступная следующая классификация имущества (активов):

1) Внеоборотные активы:

- нематериальные активы ;

- основные средства;

- незавершенное строительство;

- доходные вложения в материальные ценности;

- долгосрочные финансовые вложения;

- прочие внеоборотные активы;

2) Оборотные активы:

- запасы;

- налог на добавленную стоимость;

- дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты);

- дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты);

- краткосрочные финансовые вложения;

- денежные средства;

- прочие оборотные активы./4/

Структура имущества зависит от специфики деятельности предприятия. Например, промышленные предприятия машиностроения, приборостроения, судостроения, химической отрасли отличаются высоким уровнем фондоемкости, имеют в составе имущества до 70% основных фондов. Предприятия торговли, общественного питания, сервиса имеют иное структурное построение: на долю основных фондов приходится в среднем 20 - 30%, соответственно оборотные фонды составляют 70 - 80%. Поэтому оценка структуры имущества должна исходить из отраслевых и индивидуальных особенностей конкретного предприятия.

Анализ источников формирования имущества предприятия предполагает постановку и ответ на следующие вопросы:

1. Какие средства (собственные или обязательства) являются основным источником формирования совокупных активов предприятия?

Наличие собственных средств у предприятия - основа его самостоятельности и независимости. Однако существование исключительно за счет собственных средств невозможно, но и зачастую невыгодно предприятию. Особенно в тех случаях, когда производство носит сезонный характер и в отдельные периоды происходит накапливание больших средств на счетах в банке, а в другие периоды их недостает. Кроме того, следует иметь в виду, что если предприятие может обеспечить более высокий уровень отдачи на вложенный капитал, чем платит за кредитные ресурсы, то, привлекая заемные средства, оно может повысить рентабельность собственного капитала.

Однако, если средства предприятия созданы в основном за счет краткосрочных обязательств, то его финансовое состояние будет неустойчивым, поскольку наличие капиталов краткосрочного использования предполагает постоянную оперативную работу, направленную на контроль за своевременным возвратом их и на привлечение в оборот на непродолжительное время других капиталов.

При определении соотношения собственных средств и заемных следует учитывать, что, как правило, долгосрочные кредиты и займы приравниваются к источникам собственных средств. Кроме того, при определенных условиях такие статьи пассива баланса, как доходы будущих периодов, резервы предстоящих расходов, являются, по существу источниками собственных средств.

2. Как изменяется собственный капитал в доле в балансе за анализируемый период?

Увеличение способствует усилению финансовой устойчивости предприятия.

Снижение способствует снижению финансовой устойчивости предприятия.

Неизменность может свидетельствовать о стабильности финансового состояния предприятия.

3. Как изменилась доля обязательств в совокупных источниках формирования активов, о чем это свидетельствует?

Увеличилась, что может свидетельствовать об усилении финансовой неустойчивости предприятия и повышении степени его финансовых рисков.

Уменьшилась, что может свидетельствовать о повышении финансовой независимости предприятия.

4. О чем может свидетельствовать сокращение (увеличение) величины резервов и прибыли предприятия?

В целом, увеличение резервов и нераспределенной прибыли может являться результатом эффективной работы предприятия.

В целом, сокращение резервов и нераспределенной прибыли может свидетельствовать о падении деловой активности предприятия.

5. Как за анализируемый период изменилась структура собственного капитала (объявленного), на какие составляющие приходился наибольший удельный вес?

Снижение доли уставного капитала и увеличение доли нераспределенной прибыли свидетельствует о расширенном воспроизводстве. Часть прибыли, оставшейся в распоряжении предприятия после выплаты налогов, может быть использована на приобретение дополнительного оборудования, а часть - как источник финансирования текущих затрат. Возможен и вариант, когда прибыль накапливается. Наличие нераспределенной прибыли может рассматриваться как источник пополнения оборотных средств предприятия и снижения уровня краткосрочной кредиторской задолженности.

Наличие и увеличение убытков свидетельствует о неэффективной деятельности предприятия, о его финансовой неустойчивости.

6. Какие обязательства преобладают в структуре пассивов?

Обязательства в обороте предприятия являются абсолютно нормальным явлением. Как правило, предприятия даже заинтересованы в их привлечении. Это связано с тем, что, получив займы под меньший процент, чем экономическая рентабельность предприятия, можно расширить производство, повысить доходность собственного капитала. И как следствие - улучшить финансовое состояния при условии, что средства не замораживаются на продолжительное время в обороте и своевременно возвращаются. В противном случае может возникнуть просроченная кредиторская задолженность, что в конечном итоге приводит к выплате штрафов, санкций и ухудшению финансового состояния.

С другой стороны, чем больше займов, тем больше постоянные издержки на выплату процентов и основной суммы долга, тем выше вероятность неплатежеспособности во время длительных периодов снижения прибыли и прочих неблагоприятных обстоятельств.

Таким образом, привлечение заемных средств в разумных размерах приводят к улучшению финансового состояния предприятия, чрезмерные же размеры займов - подрывают устойчивость предприятия.

7. Как изменились долгосрочные обязательства за анализируемый период?

Анализ структуры финансовых обязательств дает ответ на вопрос: повысился или снизился риск утраты финансовой устойчивости предприятия?

Преобладание краткосрочных источников в структуре обязательств считается негативным фактом, который характеризует ухудшение структуры баланса и повышение риска утраты финансовой устойчивости.

Преобладание долгосрочных обязательств и капитала в структуре пассивов считается позитивным фактом, который характеризует улучшение структуры баланса и уменьшение риска утраты финансовой устойчивости.

Сроки востребования долгосрочных кредитов и займов также влияют на стабильность финансового состояния предприятия.

8. Какие обязательства преобладают в структуре коммерческой кредиторской задолженности на начало и конец анализируемого периода: перед поставщиками и подрядчиками, по векселям к уплате, по оплате труда, по социальному страхованию и обеспечению, перед дочерними и зависимыми обществами, перед бюджетом, по авансам полученным, перед прочими кредиторами?

9. Как изменились за анализируемый период краткосрочные обязательства перед бюджетом, перед поставщиками и подрядчиками, по оплате труда, по социальному страхованию и обеспечению, по векселям к уплате, перед дочерними и зависимыми обществами, по авансам полученным?

Выявленная тенденция к увеличению доли кредиторской задолженности в источниках образования активов предприятия, с одной стороны, свидетельствует об усилении финансовой неустойчивости предприятия и повышении степени его финансовых рисков, а с другой, - об активном перераспределении (в условиях инфляции и невыполнения в срок финансовых обязательств) доходов от кредиторов к предприятию-должнику.

Увеличение суммы полученных авансов может являться положительным моментом.

Уменьшение суммы полученных авансов может являться отрицательным моментом.

10. Какие виды краткосрочной задолженности в анализируемом периоде характеризуются наибольшими темпами роста?

Негативным моментом является высокая доля задолженности (более 60%) перед бюджетом, поскольку задержки соответствующих платежей вызывают начисление пеней, процентные ставки по которым достаточно высоки. юридический имущество пассив баланс

Негативным моментом является высокая доля (более 60%) задолженности перед внебюджетными фондами.

Негативным моментом является также наличие просроченной задолженности поставщикам ресурсов, персоналу предприятия по оплате труда, бюджету, внебюджетным фондам. Такие факты ставят под сомнение устойчивость финансового состояния предприятия.

Чтобы наилучшим образом оценить происходящие с краткосрочной задолженностью изменения рекомендуют составлять перечень конкретных кредиторов предприятия с указанием сроков выполнения обязательств перед ними, сумм платежей и доли данного кредита в общей задолженности предприятия.

11. Каково сальдо между кредиторской и дебиторской задолженностями предприятия?

Превышение кредиторской задолженности является положительным моментом.

Превышение дебиторской задолженности является отрицательным моментом, поскольку свидетельствует об иммобилизации собственного капитала в дебиторскую задолженность.

Состояние относительного равновесия между размерами кредиторской и дебиторской задолженностей является также признаком “хорошего” баланса. Уместно снова отметить, что в условиях инфляции предприятию более выгодно иметь кредиторскую задолженность, чем дебиторскую.

Превышение кредиторской задолженности над дебиторской свидетельствует о финансировании своих запасов и отсрочках платежей своих должников за счет неплатежей коммерческим кредиторам (т.е. бюджету, внебюджетным фондам и др.).

Если дебиторская задолженность предприятия превышает кредиторскую, то оно предоставляло своим покупателям бесплатный коммерческий кредит в размере, превышающем средства, полученные в виде отсрочек платежей коммерческим кредиторам.

Размещено на Allbest.ru