Оценка стоимости недвижимости

Правовые основы экономики недвижимости и оценочной деятельности. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости сравнительным, затратным и доходным методами, согласование результатов оценки.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 14.01.2016
Размер файла 728,3 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Правовые основы оценочной деятельности

2. Общая характеристика объекта оценки

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

4. Оценка стоимости недвижимости тремя подходами

4.1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

4.2 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

4.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

5. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами

Заключение

Список использованных источников

Введение

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Актуальность данной работы состоит в том, что рынок недвижимости России продолжает стремительно развиваться. Вместе с тем возрастает актуальность и востребованность независимой оценки стоимости объектов недвижимости. На основе независимой оценки обеспечивается защита имущественных прав собственника.

Целью курсовой работы является:

1. закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы;

2. проведение расчетов по определению стоимости недвижимости.

Задачи курсовой работы:

1. рассмотреть правовые основы недвижимости и оценочной деятельности;

2. дать общую характеристику объекта оценки;

3. определить анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;

4. рассчитать оценку стоимости недвижимости тремя подходами (сравнительным, затратным и доходным);

5. провести согласование результатов оценки, полученных тремя подходами.

экономика недвижимость оценка

1. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности

Недвижимое имущество как объект прав и объект оценки

Недвижимость - одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое».

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям:

Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. Согласимся с исследователями, подчеркивающими, что «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством».

Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).

В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).

Обратимся к легальному определению недвижимости. Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Оценочная деятельность

Оценочная деятельность - совокупность отношений юридического, организационного и иного характера, в которые вступают ее участники (включая отношения, складывающиеся в процессе проведения оценки, обучения, лицензирования экспертов по оценке, осуществления контроля за их деятельностью и применению мер ответственности в случае нарушения норм законодательства по оценке).

Правовые основы оценочной деятельности

К числу нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность, относятся:

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и др.

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Выделяют следующие виды стоимости объекта оценки:

1. рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства;

2. стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

3. стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

4. стоимость воспроизводства объекта оценки- сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

5. стоимость объекта оценки при существующем использовании- стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

6. инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

7. стоимость объекта оценки для целей налогообложения- стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

8. ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

9. утилизационная стоимость объекта оценки- стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

10. специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Под объектами оценки понимаются любые объекты гражданских прав, участвующие в гражданском обороте.

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Выделяют два вида оценки:

1. обязательная оценка;

2. инициативная (добровольная) оценка.

Обязательная оценка осуществляется в случаях, прямо предусмотренных законодательством. В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Инициативная (добровольная) оценка осуществляется в случаях, не предусмотренных законодательством.

Субъекты оценочной деятельности:

К числу субъектов оценочной деятельности относятся ниже перечисленные лица.

1. Оценщики - физические и юридические лица, имеющие право осуществлять оценочную деятельность.

2. Потребители услуг оценщиков (заказчики) - любые физические и юридические лица, заключившие договор об оказании услуг по оценке определенного объекта оценки.

3. Государственный орган, осуществляющий регулирование оценочной деятельности (Министерство экономического развития и торговли РФ).

4. Саморегулируемые организации оценщиков. В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.

Порядок проведения оценки.

Проведение оценки включает в себя ряд этапов:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке. Оценка объекта оценки может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. При этом оценщик осуществляет сбор и обработку:

правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки;

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор;

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. При этом оценщик использует следующие подходы к оценке:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

На данном этапе оценщик осуществляет также необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

6. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости -- это основополагающие положения теории оценки и правила определения стоимости недвижимости. Принципы оценки подразделяются на принципы, которые отражают точку зрения пользователя, взаимосвязь отдельных частей объекта оценки, точку зрения рынка, и принцип наиболее эффективного использования объекта оценки.

Принципы, отражающие точку зрения пользователя

К группе принципов, отражающих точку зрения пользователя относятся:

принцип полезности - принцип оценки, характеризующий способность конкретного объекта оценки удовлетворять потребности пользователя;

принцип замещения - принцип оценки, утверждающий, что максимальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог.

принцип ожидания - принцип оценки, характеризующий точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость.

Принципы, отражающие взаимосвязь отдельных частей объекта оценки относятся:

принцип добавочной продуктивности -- принцип оценки, который утверждает, что добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление.

принцип вклада -- принцип оценки, который утверждает, что вклад определяется суммой, на которую изменяется стоимость объекта оценки вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента в факторах производства.

принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи -- принцип оценки, который утверждает, что по мере увеличения какого-либо ресурса в одном из факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.

принцип сбалансированности -- принцип оценки, который утверждает, что максимальный доход от объекта оценки и его максимальную стоимость можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

принцип экономического размера -- принцип оценки, который утверждает, что на рынке существует оптимальное количество факторов производства, необходимое для наиболее эффективного использования объектов оценки.

принцип экономического разделения -- принцип оценки, который утверждает, что имущественные права на объект оценки следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта оценки при этом увеличивалась.

Принципы, отражающие точку зрения рынка.

К группе принципов, отражающих точку зрения рынка относятся:

принцип зависимости ? принцип оценки, который утверждает, что стоимость объекта оценки зависит от характера окружающей среды.

принцип соответствия ? Принцип оценки, который утверждает, что максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень оформления, удобств, характера использования объектов оценки соответствуют требованиям рынка. Принцип соответствия реализуется в виде двух принципов - регрессии и прогрессии.

1. принцип регрессии ? принцип оценки, который утверждает, что при избыточных улучшениях (сверхулучшениях) стоимость объекта оценки уменьшается или не увеличивается.

2. принцип прогрессии ? принцип оценки, который утверждает, что стоимость объекта оценки, не имеющего улучшений, повышается в результате функционирования соседних объектов, имеющих улучшения, соответствующие современным требованиям рынка.

принцип спроса и предложения ? принцип оценки, который утверждает, что цена объекта оценки определяется соотношением спроса и предложения по объектам-аналогам на рынке.

принцип конкуренции ? принцип оценки, который утверждает, что если прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, то конкуренция на рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов.

принцип изменения ? принцип оценки, который отражает изменение стоимости объекта оценки или цен объектов-аналогов во времени.

Принцип наиболее эффективного использования.

Принцип наиболее эффективного использования ? принцип оценки, который утверждает, что наиболее вероятное и разумное использование актива - это использование, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наибольшей стоимости имущества. Принцип наиболее эффективного использования является обобщающим принципом в теории оценки.

2. Общая характеристика объекта оценки

1.Объект недвижимости:

Местоположение объекта

Материал стен

Состояние помещения

Цель определения стоимости недвижимости

С/о (в районе средней отдаленности от центра города)

к (кирпич)

ср (среднее)

для продажи доли имущества

2.Анализ спроса и предложения.

Основными факторами, влияющими на успешность торгового центра, являются: месторасположение, привлекательность / удобство (дизайн, комфорт, навигация), набор услуг / состав операторов и маркетинг

По результатам анкетирования, наиболее успешными ТЦ Новосибирска сегодня являются СТЦ «МЕГА» (130 тыс. кв. м), ТРК «Ройял Парк» (43,6 тыс. кв. м), ТВК «Большая Медведица» (72 тыс. кв. м), ТРК «Горский» (20 тыс. кв. м), ТРЦ «Калина центр» (10,6 тыс. кв. м), ТЦ «Мегас» на Красном проспекте (21 тыс. кв. м), сеть ТРЦ «Континент» (на ул. Троллейной, на Гусинобродском шоссе и на ул. Кропоткина) и ЦУМ (9 тыс. кв. м).

Как правило, лидеров рынка объединяет наличие кинотеатра, большое количество одежных брендов, фудкорт, супермаркет. Для успеха необходимы - прежде всего супермаркет и кинотеатр. Они обеспечивают около 30% покупательского трафика.

При этом специалисты уверены, говорить о насыщенности рынка Новосибирска торговыми площадями еще рано. На локальном рынке города сохраняется дефицит предложения качественных торговых объектов.

Рыночные величины арендных ставок и цен продаж

По данным Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», на рынке торговых площадей продолжается период выравнивания средних удельных цен. По итогам 3 квартала средняя цена предложения торговых площадей к продаже составляет 76,88 тыс. руб. за 1 кв.м. Это на 10,2% меньше, чем во 2 квартале 2010 года.

Аналитики «Сибакадемстрой Недвижимость» отмечают, что по сравнению с докризисным максимумом средняя цена предложения снизилась на 32%. На следующей диаграмме представлена динамика средней удельной цены предложения торговых помещений к продаже.

На диаграмме видно, что в 3 квартале 2010 года продолжился период выравнивания средних удельных цен, характеризующийся колебаниями цен вверх-вниз.

Похожие процессы происходят и на рынке аренды. Согласно мониторингу «Сибакадемстрой Недвижимость», средняя арендная ставка предложения торговых площадей в аренду в 3 квартале 2010 года составила 1057 рублей, что на 3,7% меньше, чем в прошлом квартале. В сравнении с докризисным максимумом, средняя арендная ставка уменьшилась на 36%.

По словам экспертов Аналитического центра, самым важным фактором, влияющим на цену торговой площади, является ее доступность для потенциальных покупателей. Поэтому в Новосибирске самым распространенным, востребованным и дорогим форматом являются помещения с отдельным входом, расположенные на первых этажах как административных, так и жилых зданий, с высоким пешеходным трафиком.

Зачастую эти помещения представляют собой квартиры, выведенные из жилого фонда, в которых оборудован отдельный вход. При этом помещения в торговых центрах (в среднем) представляют меньший интерес при продаже. Отчасти это связано с тем, что наиболее успешные торговые центры предлагают помещения исключительно в аренду.

На рынке аренды, напротив, наиболее дорогими являются киоски в сформированных торговых рядах и помещения в торговых центрах со сформированным покупательским потоком.

Становится все более явной тенденция децентрализации рынка (повышение доли предложений в Ленинском и Октябрьском районах). По сравнению с рынком офисной недвижимости, где деловая активность сосредоточена в деловом центре Новосибирска, рынок торговых площадей больше тяготеет к районам, в которых проживает большая часть населения.

Тем не менее, на рынке купли-продажи наиболее высокие средние удельные цены на торговые помещения остаются в Железнодорожном и Центральном районах. В этих районах средняя цена квадратного метра почти в два раза больше, нежели в районах, примыкающих к центру. Можно предположить, что цена на объекты здесь завышена из-за ограниченности предложения.

3.Оцениваемая недвижимость площадью 320 м2 расположена в районе средней отдаленности от центра города, материал стен объекта - кирпич, состояние помещение можно охарактеризовать, как среднее.

4.Права на объект недвижимости принадлежат: ООО «Элемент», спортивный магазин, адрес: Новосибирск, Военная, 23 - 3 этаж; телефон:(383) 230-32-75

5.Дата оценки недвижимости - 08.01.2013 г.

6.Целью оценки объекта является: продажа доли имущества.

7.Вид стоимости недвижимости, соответствующий цели оценки является: рыночная стоимость.

Объектом недвижимости, стоимость которого необходимо определить в процессе курсовой работы, является нежилое помещение, площадь которого рассчитывается по формуле:

S = 20 Ч №, (1)

где S - площадь оцениваемого нежилого помещения, м2;

№ - номер варианта.

S = 20 Ч 16 = 320 м2

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ распадается на две части: оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями.

При выполнении курсовой работы будем исходить из того, что вариант использования земли уже является наилучшим.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения необходимо учесть ожидаемую доходность объекта, основываясь на данных по его аналогам о рыночных ставках аренды (табл. 1). По предлагаемой доходности и основным характеристикам недвижимости необходимо выбрать и обосновать вариант использования объекта оценки под склад, офис, или магазин.

Таблица 1

Рыночные ставки аренды недвижимости за месяц, руб./м2

Наименование объекта

Площадь, м2

Местоположение

отдаленное

средней отдаленности

центр

Склад

До 100

100-500

Больше 500

130

120

110

140

130

130

180

180

160

Офис

До 40

40-80

Больше 80

150

140

130

200

180

170

250

230

230

Магазин

До 50

50-100

Больше 100

180

160

150

200

170

170

250

240

230

4. Оценка стоимости недвижимости

В соответствии со стандартами оценочной деятельности для определения стоимости недвижимости используют три подхода к оценке: сравнительный, затратный, доходный.

В результате применения этих подходов получается три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости.

4.1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировке данных.

Таблица 2

Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости

Аналоги

Местоположение

Площадь, м2

Материал стен

Состояние помещения

А1

С/о

330

К

Ср

А2

С/о

315

К

Пл

А3

С/о

318

П

Ср

А4

О

315

П

Ср

А5

О

325

К

Пл

А6

О

322

К

Ср

А7

Ц

324

К

Ср

А8

Ц

325

К

Пл

А9

Ц

315

П

Ср

Условные обозначения:

А1, А2, А3, А4, А5, А6, А7, А8, А9 - недавно проданные аналоги №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 оцениваемого объекта;

S - площадь оцениваемой недвижимости.

Местоположение:

С/о - в районе средней отдаленности от центра города;

О - в отдаленном районе;

Ц - в центре города.

Материал стен:

к - кирпич;

п - панель.

Состояние помещения:

пл - плохое;

ср - среднее.

На основе сравнительного подхода необходимо получить скорректированные цены, то есть 9 вариантов стоимости оцениваемого объекта. Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналогов должны быть внесены поправки. Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта.

Таблица 3

Пример расчета скорректированных цен объектов недвижимости

Объекты сравнения

Местоположение

Площадь, м2

Материал стен

Состояние помещения

Ц, тыс. руб.

Ц*, тыс. руб.

Поправки в долях

Скорректированная цена, тыс. руб.

По местоположению

По материалу стен

По состоянию помещения

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

Объект оценки

С/о

320

к

ср

-

-

-

-

-

-

А1

С/о

330

К

Ср

5155

4998

1

1

1

4998

А2

С/о

315

К

Пл

4527

4598

1

1

1,08

4965,84

А3

С/о

318

П

Ср

4719

4748

1

1,05

1

4985,4

А4

О

315

П

Ср

4022

4085

1,15

1,06

1

4979,61

А5

О

325

К

Пл

4106

4042

1,15

1

1,07

4973,68

А6

О

322

К

Ср

4374

4346

1,15

1

1

4997,9

А7

Ц

324

К

Ср

5568

5499

0,9

1

1

4949,1

А8

Ц

325

К

Пл

5306

5224

0,9

1

1,05

4936,68

А9

Ц

315

П

Ср

5034

5113

0,9

1,07

1

4923,81

Примечание:

Ц - цены продаж объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым, представлены в соответствии с номером варианта;

Ц* - цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по площади, тыс. руб.

Определение величины поправок

Расчеты поправок следует проводить в относительных показателях (долях), при этом нужно придерживаться следующего правила: если оцениваемый объект лучше аналога по какому - либо параметру (местоположение, материал стен, состояние помещения), то поправка по этому параметру, вносимая в цену аналога, будет больше единицы. И наоборот, если объект оценки хуже аналога, то величина поправки будет меньше единицы.

Поправка на местоположение.

Поправка по местоположению рассчитывается исходя из того, что различия в ценах аналогичных объектов недвижимости за счет местоположения следующие:

· 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

· 10 % между расположенными в центре города и районе средней отдаленности.

Расчет поправки на местоположение на основе данных табл. 3.

1.Первые три аналога А1, А2, А3 не отличаются от объекта оценки по местоположению, следовательно поправок по этому пункту не будет (1).

2.Объект оценки находится в районе средней отдаленности, а аналог А4 в отдаленном районе, поэтому разница в ценах составляет 15 %. Примем цену аналога за единицу. Так как объект оценки лучше аналога, то цена аналога должна увеличится на 15 % (или 0,15), то есть поправка составит 1,15.

Подтвердим расчетами: 1 + 0,15Ч1 = 1,15.

3.Аналоги А5 и А6 имеют такие же поправки, как и аналог А4, то есть величина поправок составит 1,15.

4.Объект оценки находится в районе средней отдаленности, а аналог А7 в центре города, поэтому разница в ценах составляет 10 %. Примем цену аналога за единицу. Так как объект оценки хуже аналога, то цена аналога должна уменьшиться на 10 % (или 0,1), то есть поправка составит 0,9.

Подтвердим расчетами: 1 - 0,1Ч1 = 0,9.

5. Аналоги А8 и А9 имеют такие же поправки, как и аналог А7, то есть величина поправок составит 0,9.

Поправки на материал стен и состояние помещения.

При определении поправок на материал стен и состояние помещения следует учесть:

· поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

· объекты не должны отличаться по местоположению;

· при определении поправок по каждому району города необходимо делить цены объектов с одинаковыми параметрами на цены с отличающимися (например, цены крупнопанельных помещений - на цены кирпичных; цены объектов, находящихся в плохом состоянии - на находящихся в среднем).

Вычислим поправку на состояние помещения. Из табл. 4 выберем 2 аналога, которые различаются между собой только по состоянию помещения. Это налоги А1 и А2. Найдем различия в ценах аналогичных объектов за счет состояния помещения. Для этого разделим приведенную цену аналога А2 на приведенную цену аналога А1: 4598/4998 = 0,92 или 92 %, то есть разница в ценах составляет 8 % или 0,08.

Рассчитаем величину поправки. Так как оцениваемый объект лучше аналога А2 по состоянию помещения, то поправка будет больше единицы, то есть 1 + 0,08 = 1,08.

Аналог А1 идентичен оцениваемому объекту, поэтому поправки вносить не будем (1).

Рассуждая аналогичным образом, рассчитаем поправку на материал стен. Для этого найдем различия в ценах аналогичных объектов А1 и А3 по материалу стен: 4748/4998 = 0,95, то есть разница в ценах составляет 5 % или 0,05.

Так как оцениваемый объект лучше аналога А3 по материалу стен, то величина поправки будет больше единицы, то есть 1 + 0,05 = 1,05.

Далее сравниваем между собой аналоги:

А4/А6: 4085/4346 = 0,94, то есть разница в ценах составляет 6 % или 0,06.

Так как оцениваемый объект лучше аналога А4 по материалу стен, то величина поправки будет больше единицы, то есть 1 + 0,06 = 1,06.

Аналоги А6 и А7 идентичны оцениваемому объекту по материалу стен и состоянию помещения, поэтому поправки вносить не будем (1).

А5/А6: 4042/4346 = 0,93, то есть разница в ценах составляет 7 % или 0,07.

Так как оцениваемый объект лучше аналога А5 по состоянию помещения, то величина поправки будет больше единицы, то есть 1 + 0,07 = 1,07.

А8/А7: 5224/5499 = 0,95, то есть разница в ценах составляет 5 % или 0,05.

Так как оцениваемый объект лучше аналога А8 по состоянию помещения, то величина поправки будет больше единицы, то есть 1 +0,05 = 1,05.

А9/А7: 5113/5499 = 0,93, то есть разница в ценах составляет 7 % или 0,07.

Так как оцениваемый объект лучше аналога А9 по материалу стен, то величина поправки будет больше единицы, то есть 1 +0,07 = 1,07.

После вычисления всех поправок необходимо определить скорректированные цены аналогов (графа 11, табл. 3). Они определяются умножением (см. табл. 3): графа 7 - на графы 8, 9 и 10. Затем необходимо провести согласование этих цен.

На практике для получения результата оценки согласование скорректированных цен проводят в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Стоимость оцениваемой недвижимости определяют как средневзвешенное значение. Каждому аналогу присваивается свой вес экспертным путем, при этом учитывается количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных.

Для упрощения расчетов стоимость объекта оценки находим как среднеарифметическое значение всех скорректированных цен аналогов.

4.2 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка (Сз) и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа (формулы (2,3,4,)). Расчет осуществляется по формуле:

Сзп = Сз +ПСВ (ПСЗ) - ?Износ, (2)

где СЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. руб.;

СЗ - цена земли, тыс. руб.;

ПСВ (ПСЗ) - полная стоимость воспроизводства (полная стоимость замещения) строения, тыс. руб.;

?Износ - накопленный износ строения, тыс. руб.

Этапы расчета стоимости объекта затратным подходом:

1. Определение стоимости земельного участка (Сз) по формуле:

Сз = S Ч Цз, (3)

где S - площадь земельного участка,м2;

Цз - цена земли, тыс. руб./м2.

Для определения площади земли требуется схематично начертить расположение здания на земельном участке с указанием размеров нежилого помещения (16Ч20) и земельного участка (плюс 2 м от кромки здания). Цена земли равна 500 руб./м2.

S = 20Ч24 = 480 м2

Сз = 480Ч500 = 240000 руб.

2. Определение полной стоимости воспроизводства

При определении стоимости нового строительства улучшений (восстановительной стоимости или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30%, строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляют:

· Кирпичных 10000 руб./м2;

· Крупнопанельных 10500 руб./м2.

ПСВ = 320Ч10000 + 320Ч10000Ч0,3 =4160000 руб.

3. Определение накопленного износа по следующей формуле:

?Износ = Иф + Ифункц. +Ивн. (4)

где Иф - физический износ объекта недвижимости, тыс. руб.;

Ифункц.- функциональный износ объекта недвижимости, тыс. руб.;

Ивн.- внешний износ объекта недвижимости, тыс. руб.

Физический износ - это потеря стоимости объекта за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.

Функциональный износ - это потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.д.).

Внешний (экономический) износ - потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т. д.).

Оцениваемая недвижимость - достаточно новое здание, поэтому величины внешнего и функционального типов износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в табл. 4.

Таблица 4

Физический износ конструктивных элементов здания

№ п/п

Конструктивные элементы здания

Удельный вес*, %

Износ, %

1

Фундамент

5

8

2

Стены и перегородки

28

8

3

Перекрытия

17

7

4

Кровля

5

8

5

Полы

7

9

6

Проемы

10

10

7

Отделочные работы

7

10,5

8

Инженерное оборудование

13

8

9

Прочие работы

8

5

ИТОГО:

100

-

Физический износ конструктивных элементов здания определен в результате технической экспертизы, проведенной оценщиком.

Для расчета величины физического износа в денежных единицах измерения заполнила табл. 5.

Таблица 5

Расчет физического износа

№ п/п

Конструктивные элементы здания

Удельный вес, %

ПВС элемента, тыс. руб.

Износ, %

Износ, тыс. руб.

1

Фундамент

5

208

8

16,64

2

Стены и перегородки

28

1164,8

8

93,18

3

Перекрытия

17

707,2

7

49,504

4

Кровля

5

208

8

16,64

5

Полы

7

291,2

9

26,208

6

Проемы

10

416

10

41,6

7

Отделочные работы

7

291,2

10,5

30,576

8

Инженерное оборудование

13

540,8

8

43,264

9

Прочие работы

8

332,8

5

16,64

ИТОГО:

100

4160

-

334,252

Итак, стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом следует определить, используя рассчитанные величины затрат на приобретение земельного участка и возможное новое строительство имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа по формуле (2).

Сзп = Сз +ПСВ (ПСЗ) - ?Износ

Сзп = 240000 +4160000 - 334252 = 4065748 руб.

4.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые моет принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Определение стоимости оцениваемой недвижимости выполняется по формуле:

Спд = ЧОД / СК, (5)

где Спд - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. руб.;

ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год, тыс. руб.;

СК - ставка капитализации.

Ставка капитализации определяется на основе данных по аналогичным объектам по формуле:

СК = ЧОДi / Цi, (6)

где i - сопоставимый объект (i=1, i=2, i=3, i=4, i=5, i=6, i=7, i=8, i=9);

ЧОДi - чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб.;

Цi - цена продажи i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб.

Этапы расчета ЧОД

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.

1.Расчет потенциального валового дохода (ПВД).

Потенциальный валовый доход - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. В курсовой работе необходимо определить годовой ПВД по формуле:

ПВД = S Ч A Ч n, (7)

где А - арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб./м2,

n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

ПВД = 320 Ч 170 Ч 12 = 652800 руб.

2.Определение действительного валового дохода (ДВД).

Действительный валовый доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:

ДВД = ПВД - П1 - П2, (8)

где П1 - потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.;

П2 - потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. руб.

В данной курсовой работе потери от недозагруженности помещений равна нулю, потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов составляют 5 % от ПВД.

ДВД = 652800 - (652800 Ч 0.05) = 620160 руб.

3.Расчет чистого операционного дохода (ЧОД).

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В курсовой работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле:

ЧОД = ДВД - Р, (9)

где Р - расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб.

Расходы на содержание - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

В данной курсовой работе расходы на содержание оцениваемого объекта принимаются равными 28 % от ПВД.

ЧОД = 620160 - (652800 Ч 0.28) = 437376 руб.

Расчет чистого операционного дохода за год представлен в табл. 6.

Таблица 6

Расчет чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год

№ п/п

Показатели

Единицы измерения

Количество

1

Арендная ставка за месяц

руб./м2

170

2

Площадь оцениваемого объекта

м2

320

3

ПВД за год

тыс. руб.

652,8

4

Потери от недогрузки объекта недвижимости, смены арендаторов, недосбора арендной платы

тыс. руб.

32,64

5

ДВД за год

тыс. руб.

620,16

6

Расходы арендодателя

тыс. руб.

182,784

7

ЧОД

тыс. руб.

437,376

Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации (СК) - это коэффициент, на который нужно умножить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости.

Расчет ставки капитализации представлен в табл. 7.

Таблица 7

Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам

Аналоги

ЧОДi,тыс. руб.

Цi, тыс. руб.

СК, %

А1

412,40

5155

0,08

А2

407,43

4527

0,09

А3

330,33

4719

0,07

А4

341,87

4022

0,085

А5

307,95

4106

0,075

А6

349,92

4374

0,08

А7

501,12

5568

0,09

А8

371,42

5306

0,07

А9

402,72

5034

0,08

Итоговая СК

0,08

Чистый операционный доход сопоставимых объектов представлен в соответствии с номером варианта.

Цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым, представлены в соответствии с номером варианта.

Итоговая ставка капитализации по нежилым помещениям находится как среднеарифметическое СК.

Таким образом, на основе расчетов чистого операционного дохода и средней ставки капитализации определяется стоимость оцениваемого нежилого помещения доходным подходом по формуле (5).

Спд = 437376 / 0,08 = 5467200 руб.

5. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами

После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым; два других используются для корректировки получаемых результатов.

Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки; достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характера использования недвижимости.

При оценке недвижимости может быть сделан вывод:

· анализ проводится на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75 %;

· затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;

· оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15 %.

В данной курсовой работе принимаются выше перечисленные весовые коэффициенты. Расчет итоговой стоимости оцениваемого объекта по результатам разделав 3, 4, 5 представлены в табл. 8.

Таблица 8

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Подходы к оценке недвижимости

Стоимость нежилого помещения, тыс. руб.

Весовой коэффициент, %

Сравнительный

4967,78

0,75

Затратный

4065,748

0,10

Доходный

5467,2

0,15

Итого рыночная стоимость

49524,90

1

Затем в соответствии с вариантом рассчитывается залоговая стоимость доли имущества, составляющие часть от рыночной стоимости.

При этом следует учесть:

· залоговая стоимость оцениваемых в курсовой работе нежилых помещений может составлять 30 - 70 % от их рыночной стоимости в зависимости от местоположения и типа объекта;

· размер доли имущества в процентном соотношении определяется самостоятельно.

Залоговая стоимость доли имущества:

4952490 Ч 0,3 = 1485747 руб.

Заключение

При выполнении данной курсовой роботы были закреплены теоретические знания и приобретены практические навыки в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы. А так же были проведены расчеты по определению стоимости недвижимости.

В ходе выполнения курсовой работы были решены поставленные задачи, а именно:

1. рассмотреть правовые основы недвижимости и оценочной деятельности;

2. дать общую характеристику объекта оценки;

3. определить анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;

4. рассчитать оценку стоимости недвижимости тремя подходами (сравнительным, затратным и доходным);

5. провести согласование результатов оценки, полученных тремя подходами.

Результаты оценки стоимости недвижимости тремя подходами (сравнительным, затратным и доходным) представлены ниже в таблице.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Подходы к оценке недвижимости

Стоимость нежилого помещения, тыс. руб.

Весовой коэффициент, %

Сравнительный

4967780

0,75

Затратный

4065748

0,10

Доходный

5467200

0,15

Итого рыночная стоимость

49524898

1

Самым весомым подходом является сравнительный - 0,75%; затратный - 0,10%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками; доходный - 0,15%, оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако использование в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода.

Список использованных источников

1. Экономика недвижимости [Текст]: метод. Указания по выполнению курсовой работы / Е. И. Лобанова, Т. В. Межуева. - Новосибирск: СГГА, 2008. - 26 с.

2. Федеральный закон № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г.

3. Гражданский кодекс РФ.

4. Экономика недвижимости: учеб. пособие / Е. И. Лобанова, Т. В. Межуева, О. А. Мирошникова; под общ. ред. Е. И. Лобановой. - Новосибирск: СГГА, 2014.

5. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 27.07.2007 г. № 256.

6. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости: учеб. пособие. - СПб.: Питер, 2012.

7. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: учебник. - М.: Маркетинг, 2012.

8. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. - СПб.: СПбГТУ, 1997. - 422 с.

9. Экономика недвижимости: учеб. пособие / Под ред. В. И. Ресина. - 2-е изд. - М.: Дело, 2000.

10. Боровкова В., Боровкова В., Мокин В., Пирогова О., Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2007. - 416 с.

Размещено на Allbest.ru

...

Подобные документы

  • Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности. Общая характеристика объекта оценки. Анализ наилучшего и наиболее эффективного его использования. Оценка стоимости недвижимости сравнительным, затратным и доходным методами, согласование результатов.

    курсовая работа [76,1 K], добавлен 20.03.2011

  • Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.

    курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013

  • Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Методы оценки стоимости объектов недвижимости. Определение ставки капитализации. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами.

    курсовая работа [41,0 K], добавлен 15.05.2014

  • Анализ наилучшего использования объекта недвижимости. Определение стоимости делового центра различными подходами к оценке недвижимости. Оценка делового центра затратным, сравнительным и доходным подходом. Согласование стоимостных показателей оценки.

    курсовая работа [294,0 K], добавлен 11.12.2014

  • Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.

    курсовая работа [96,2 K], добавлен 22.01.2014

  • Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.

    дипломная работа [364,3 K], добавлен 30.01.2015

  • Оценка затратным, рыночным и доходным подходам к оценке стоимости объекта недвижимости. Характеристика оцениваемого объекта недвижимости. Характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости. Оценка объекта доходным подходом. Цель оценки.

    курсовая работа [60,7 K], добавлен 21.10.2008

  • Классификация и принципы оценки недвижимости. Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на нее. Оценка двухкомнатной квартиры, расположенной в г. Новосибирске доходным, затратным и сравнительным методом. Пути улучшения методов оценки недвижимости.

    дипломная работа [190,3 K], добавлен 26.04.2011

  • Определение оценочной стоимости необорудованного нежилого помещения для залога. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Определение стоимости нежилого помещения различными подходами к оценке недвижимости.

    контрольная работа [45,6 K], добавлен 11.04.2008

  • Сведения об объекте оценки. Анализ среды местоположения квартиры, наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным, рыночным и доходным подходами. Согласование и рыночная оценка стоимости.

    курсовая работа [686,2 K], добавлен 28.04.2016

  • Анализ рынка недвижимости в Республике Башкортостан, динамика цен на квартиры. Описание объекта оценки и его окружение. Расчёт стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходом. Согласование результатов, полученных разными подходами.

    курсовая работа [1,2 M], добавлен 16.05.2017

  • Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.

    курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015

  • Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.

    дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011

  • Анализ наиболее эффективного использования земельных территорий. Определение стоимости объекта различными подходами к оценке недвижимости: затратным, сравнительным и доходным. Расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости.

    курсовая работа [285,3 K], добавлен 15.01.2014

  • Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.

    курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007

  • Определение стоимости недвижимости доходным подходом. Метод валовой ренты, прямой капитализации, условия их применения, сравнительное описание, преимущества и недостатки. Этапы вычисления стоимости недвижимости затратным и сравнительным подходами.

    курсовая работа [82,5 K], добавлен 01.05.2015

  • Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.

    курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010

  • Выбор эффективного варианта использования участка с торговым центром "Вель" в индустриальном районе г. Череповца на основе анализа рынка коммерческой недвижимости. Оценка рыночной стоимости, расчет максимальной продуктивности объекта недвижимости.

    курсовая работа [58,0 K], добавлен 14.12.2011

  • Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

    дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023

  • Основные подходы, принципы и этапы оценки недвижимости. Особенности оценки базы отдыха затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов о рыночной стоимости недвижимости. Определение величины накопленного износа базы отдыха.

    дипломная работа [879,1 K], добавлен 13.08.2009

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.