Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Рынок жилья Воронежа: уроки 2014 года и прогнозы на 2015-й

Если смотреть на стартовые и итоговые ценовые показатели, может сложиться впечатление, что 2014 год на воронежском рынке жилья был сонным: строящиеся квартиры в среднем подешевели на 1%, вторичный рынок вовсе не показал ценовой динамики. Однако за такой статистикой прячутся бурные процессы.

БН проанализировал, какие факторы влияли на развитие рынка жилой недвижимости в Воронеже в прошлом году и чего стоит ждать от нынешнего.

2. Первичный рынок: время эконом-класса

По данным Воронежстата, в прошедшем году на территории региона было построено 1,5 млн кв. м жилья (+15,6% к итогам 2013 года). В Воронеже сдано более 926 тыс. кв. м (+12,6%).

По словам руководителя «ИнвестОценки» Алексея Москалева, воронежский рынок жилья пережил в 2014 году два инвестиционных бума - в феврале-марте и декабре. «В эти месяцы некоторые застройщики поднимали стоимость “квадрата” на 5-8%, за ними подтягивались продавцы вторичной недвижимости. В остальное время шел откат к прежней стоимости “квадрата”», - поясняет эксперт.

На конец года средняя цена на первичном рынке жилья в областном центре составила 44,5 тыс. руб. По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», однокомнатные квартиры в новостройках за год подешевели на 1%, «двушки» - на 0,1%, «трешки» - на 3,9%. Средние цены предложения на конец месяца составили 1,8 млн, 2,7 млн, 3,3 млн руб. соответственно.

Одна из тенденций 2014 года на воронежском рынке жилья - активное участие жителей в долевом строительстве: за год в регионе было заключено 23,2 тысячи таких договоров. Спрос на долевки вырос более чем в два раза, сообщила руководитель регионального управления Росреестра Елена Перегудова. Одной из причин роста этого показателя в ведомстве считают нестабильную экономическую ситуацию: падение курса рубля и повышение процентных ставок по банковским кредитам вызвали ажиотажный спрос на недвижимость. Покупая жилье в новостройках, люди зачастую пытались спасти свои накопления от девальвации.

Еще одним из драйверов первички, по мнению Елены Перегудовой, стали государственные и муниципальные контракты по программам переселения граждан из ветхого жилья. Например, заказ мэрии Воронежа на возведение 1 тыс. кв. м квартир для «аварийных» жильцов по договорам долевого участия.

Несмотря на активность дольщиков, в целом первичный рынок воронежского жилья в 2014 году выглядел довольно сонным. Эксперты объясняют это тем, что основной спрос был сосредоточен в сегменте дешевого жилья: покупателей чаще всего интересовали однокомнатные квартиры площадью до 45 кв. м с черновой отделкой в панельных домах эконом-класса. Остальные сегменты рынка оказались малоактивными, рассказывает аналитик АН InfoLine Ярослав Лавриненко.

«Каждый второй ипотечный кредит в Воронежской области был выдан на строящееся жилье, - добавляет начальник отдела ипотечного кредитования Воронежского филиала ВТБ24 Олег Бражников. - Популярность долевки в первую очередь обусловлена низкой ценой: в зависимости от района города и стадии готовности объекта стоимость квадратного метра в строящемся доме может быть на 3-5 тыс. руб. ниже, чем в готовом».

Новостройки Воронежа со сроком ввода в эксплуатацию в 2015 году

Сложившаяся конъюнктура оказалась на руку сегменту жилья эконом-класса. На компактное жилье с черновой отделкой сегодня приходится до 80% рынка. Из представленных сейчас на первичном рынке ЖК только шесть идут как бизнес-класс и элитное жилье. Среди них жилые комплексы «Солнечный Олимп», «5 звезд», «Сердце города», «Чернавский», «Петровский квартал» и De Luxe.

По мнению Ярослава Лавриненко, популярность долевок сохранилась и в начале 2015 года: «Однако сейчас покупатели предпочитают приобретать почти сданное жилье, до ввода в эксплуатацию которого остается не более полугода».

3. Вторичный рынок: «трешки» исказили картину

На вторичный жилфонд в Воронеже приходится около 70% от всего рынка жилья. По данным аналитиков БН, средняя стоимость готовых квартир в декабре 2014 года равнялась 50 тыс. руб. за кв. м.

Ценовая динамика вторичного рынка имеет четкую связь с изменением стоимости новостроек. Застройщики первыми реагируют на изменение спроса. «Так, в феврале-марте строительные компании из-за инвестиционного бума резко подняли цены, но владельцы вторичного жилья не успели быстро среагировать на изменения, - рассказывает Алексей Москалев. - Стоимость вторички и новостроек почти сравнялась - разница достигла 1 тыс. руб. за кв. м. Позже застройщики опустили планку, и все вернулось на свои места: разница цен между вторичкой и первичкой - 4-5 тыс. руб. за кв. м. Аналогичная ситуация была и в декабре».

Несмотря на более высокую стоимость, у вторичного жилья всегда будут покупатели, считает генеральный директор АН «Трансферт» Борис Колокольников. Здесь есть сегмент бизнес-класса, который практический отсутствует на рынке новостроек - застройщики обычно продают жилье с черновой отделкой. Так что квартира с хорошим ремонтом в доме, сданном три-пять лет назад, является лучшим предложением на рынке. «Хрущевки в эту категорию, естественно, не попадают, - говорит собеседник. - В отличие от сталинок, особенно в центре».

Самое дорогое жилье, как на первичном, так и на вторичном рынках Воронежа, традиционно предлагается в Центральном и Ленинском районах, самое дешевое - в Железнодорожном и Левобережном.

Средняя цена жилья на вторичном рынке Воронежа, декабрь 2014 года

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», на конец 2014 года в Воронеже самую большую долю вторичного рынка занимало жилье по цене от 40 до 55 тыс. руб. за кв. м, это 67,1%. Доли квартир дешевле 40 тыс. руб. за «квадрат» и дороже 60 тыс. оказались одинаковы - по 10% рынка.

Однокомнатные квартиры за год в среднем подорожали на 0,3%, двухкомнатные - на 0,5%, трехкомнатные подешевели больше всех - на 3%. Средние цены предложения составили 1,9 млн, 2,7 млн, 3,6 млн руб. соответственно.

Именно из-за удешевления «трешек» (средняя цена в начале года в сентябре опустилась до 46 тыс. руб. за «квадрат») снизилась общая средняя цена на вторичное жилье в городе. На самом деле однокомнатные и двухкомнатные квартиры в течение года показывали стабильную стоимость на уровне 52 тыс. руб. и 48 тыс. руб. за кв. м соответственно.

4. Ипотечный бум в ожидании кризиса

Повышения процентных ставок по ипотеке воронежцы ожидали с начала года. Коммерческий директор АН «Трансферт» Галина Колокольникова, помимо прочего, связывает именно с этим ожиданием выросший спрос на новостройки эконом-класса.

Даже при прежних ставках Воронежская область занимала 64-е место из 82 в общероссийском рейтинге доступности ипотеки (данные РИА «Рейтинг»). Площадь квартиры, которую могла взять в ипотеку семья со средним доходом, составляла в Воронежской области 42 кв. м. Этот же показатель в среднем по России - 52,5 кв. м.

По данным регионального Росреестра, в 2014 году объем выданных ипотечных кредитов в Воронежской области вырос более чем на 20%.

Пик выдачи жилищных кредитов пришелся на последние числа декабря. «В последнюю субботу, 27 декабря, только по Воронежу количество обращений составило 1620, - вспоминает Елена Перегудова. - В среднем в декабре их было около 400 в день. В первую неделю января этот показатель составил 200-250». рынок недвижимость воронеж инвестиционный

Чего ждать от 2015 года. Эксперты, опрошенные БН, не ждут от 2015 года высокого спроса на жилье. «Рынок забрал все и чуть больше в конце прошлого года, - уверен Ярослав Лавриненко. - В ноябре-декабре люди, напуганные падением курса рубля, бросились покупать недвижимость, хотя многие планировали приобретение квартиры в 2015 году. Именно поэтому от первого квартала не стоит ожидать большого спроса на все категории жилья». Вряд ли стоит ожидать массового выхода на рынок жилья, приобретенного в 2014 году, - большинство покупателей вкладывались в недвижимость для жизни, а не для перепродажи.

«Даже люди, приобретавшие квартиры в инвестиционных целях, еще не скоро начнут их перепродавать, - рассказывает Алексей Москалев. - Во-первых, они будут ждать роста цен, к которому нет предпосылок, а, во-вторых, многие квартиры находятся в стадии строительства и будут сданы в течение года». Вторичный рынок, по словам экспертов, будет менее подвержен изменениям, но и там не видно причин для роста спроса и цен. Развитие рынка новостроек напрямую связывают с доступностью ипотеки: если процентные ставки не снизятся в ближайшие полгода, цены на первичном рынке могут упасть на 5% и даже более.

Размещено на Allbest.ru