Экономика недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, здания, сооружения. Морские, речные, воздушные суда, а также космические объекты, требующие государственной регистрации. Предприятие в целом как имущественный комплекс.

СТОИМОСТЬ- Денежный эквивалент собственности, Мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность. стоимость рыночный недвижимость реверсия

Виды стоимости:

· Стоимость в обмене: Характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары

Ш Рыночная - Наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ш Ликвидационная

Ш Залоговая

Ш Страховая

Ш Арендная

· Стоимость в пользовании: Обусловлена полезностью объекта недвижимости, отражая возможности эксплуатации объекта с точки зрения владельца.

Ш Балансовая

Ш Инвестиционная

ЗАТРАТЫ - Денежные средства для воспроизводства собственности

ЦЕНА - Исторический факт, отражающий то, сколько денежных средств было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках

2. Оценка - деятельность специалиста, имеющая целью определения вероятной денежной суммы, которую реально выручить при перепродаже собственности (ее отчуждения) при конкретных рыночных отношениях

· Принципы, связанные с рыночной средой

· Принцип наилучшего и наиболее полного использования

· Принципы, основанные на представлении пользователя

· Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями:

- Остаточная продуктивность - определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как оплачены расходы на труд, капитал и управление (з/п, доход на капитал, прибыль за управление) Рента на землю =Валовый доход - Зарплата - Доход на капитал - Премии за управление

- Вклад - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента (фактора). Характеризуется дополнительным денежным вкладом собственника в объект недвижимости.

- Возрастающие и уменьшающиеся доходы - По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы сначала будут увеличиваться быстрыми темпами, затем темпы снизятся, и наконец, прирост стоимости становиться меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

- Сбалансированность - Любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

- Экономическая величина - количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

- Экономическое разделение - имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.

Различают :

• физическое разделение.

• Разделение по правам пользования.

• Разделение по времени владения.

• Разделение по видам имущественных прав

• Разделение по залоговым правам

3. Принцип наилучшего и наиболее полного использования: Из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

Определяется как использование недвижимости, которое:

Является законодательно разрешенным,

Физически осуществимо

Финансово обоснованно

Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости

4. Принципы, основанные на мнении пользователя:

Ш Полезность - способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.

Ш Замещение - максимальная стоимость собственности определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью

Ш Ожидание - установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

5. Принципы, связанные с рыночной средой

· Зависимость. Стоимость конкретного объекта подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе расположения.

· Соответствие. Определяет в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

· Предложение и спрос. Предложение - количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам. Спрос - количество товаров, желаемых по определенным ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяют цены.

· Конкуренция. Означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

· Изменение. Предполагает учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

6. Характерные особенности недвижимости

Ш Неравномерные денежные потоки

Ш Потенциальный рост стоимости земли

Ш Износ зданий и сооружений

Ш Гибкие условия финансирования

Ш Возможность разделения прав собственности

Ш Риск и неопределенность

Ш Сегментированность рынка недвижимости

Ш Особенность налогообложения

7. Рынок недвижимости - набор организационных, технических, правовых, экономических и др. механизмов, обеспечивающих взаимодействие и совершение сделок между продавцами и покупателями по перераспределению прав собственности на недвижимость

Модель участников:

покупатели> посредники (оценщики, кредиторы. юристы, страховщики, СМИ) > продавцы

Параметры сегментирования рынка

Ш По использованию

Ш По географическому фактору

Ш По цене

Ш По качеству

Ш По инвестиционной мотивации

Ш По типу прав собственности

8. Основные этапы процесса оценки недвижимости:

· Определение задачи:

- цель задания

- искомый вид стоимости

- идентификация

- дата оценки

· Составление плана оценки

- график работ

-источники информации

-методы оценки

-затраты на произведение оценки

-денежное вознаграждение

· Сбор и анализ информации. Район расположения и прилегающей территории. Юридическое описание объекта. Физические характеристики. Экономическая информация. Проверка достоверности. Анализ и обработка информации.

· Анализ наилучшего и наиболее полного использования

· Расчет стоимости недвижимости

9. текущая стоимость денежной единицы (реверсия) Функция определяет текущую стоимость денежной единицы при известной будущей, через n лет

Размещено на Allbest.ru