Определение рыночной стоимости земельного участка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовой проект

по дисциплине «Управление городскими территориями»

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА



Содержание

Введение

1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости земельного участка

2. Специфика земельного участка, как объекта недвижимости

3. Основные принципы и подходы для оценки рыночной стоимости земельного участка

4. Правовые обеспечения оценки стоимости земли в Санкт-Петербурге

5. Оценка рыночной стоимости земельного участка

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

7. Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе сравнительного подхода

8. Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе доходного подхода

9. Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе затратного подхода

10. Согласование результатов оценки, полученных на основе использования различных подходов

Заключение

Список используемой литературы



Введение

Первая часть данной работы посвящена основным теоретическим материалам по оценке рыночной стоимости земельных участков.

Во второй части работы будут рассмотрены подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков. А также в качестве примера будет проведена оценка земельного участка, используя сравнительный, доходный и затратный подходы.



1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости земельного участка

Земельный участок - часть поверхности земли, в том числе почвенный слой, границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Делимый земельный участок - участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок.

Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий.

Рыночная стоимость земельного участка - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине стоимости сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Оценка земельного участка, земли, природных ресурсов необходима для следующих целей:

· совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды

· получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения

· разрешение имущественных споров

· подготовка пакета документов для судебных приставов

· проведение приватизации имущества

· оценка инвестиционных проектов

· проведение страхования

· привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций

· проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап)

· оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия

· определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами

· определение налоговой базы для исчисления налога на имущество

2. Специфика земельного участка, как объекта недвижимости

1). Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.

2). При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли.

3). Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.

4). К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен, поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается.

Специфические свойства земли как товара

Свойство	Характеристика
Назначение	Многофункциональное: экологическое, социальное и экономическое. Средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса
Форма функционирования в сфере предпринимательства	Натурально-вещественная и стоимостная
Происхождение	Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ. Существует независимо от воли людей
Степень подвижности	Абсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения
Длительность хозяйственного кругооборота	Бесконечное использование в общем и частном
Состояние потребительской формы в процессе использования	Сохраняется натуральная форма в течение всего периода использования и неиспользования
Износ в процессе использования	Не снашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается при рациональном использовании
Изменение стоимости во времени	Потенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего дефицита, инфляции и других факторов
Количество	Постоянно воспроизводится в натуре
Качество	Определяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путем, рельефом и т. д.
Взаимозаменяемость	Не может быть заменена никаким другим ресурсом
Оборотоспособность на рынке	Отдельные виды земель ограничены или исключены из хозяйственного оборота
Возможность сервитута	Право ограниченного пользования чужим земельным участком
Формирование потребительной стоимости	Осуществляется естественными силами в течение тысячелетий, приложением труда и капитала
Особый способ распоряжения землей	Землеустроительные действия

Методы оценки земельного участка.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов, расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Безрисковая ставка доходности - ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств и наиболее надежные активы.

Ставка дисконтирования - процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.

Земельная рента - доход, приносимый земельным участком.

Фактор стоимости - фактор, изменения которого влияют на рыночную стоимость земельного участка.

Земля может иметь отрицательную стоимость в следующих случаях:

1). Земельные участки обременены обязательствами по восстановлению нормального состояния окружающей среды, превышающими по затратам стоимость имущества после выполнения данных работ;

2). Арендная плата, подлежащая выплате, превышает рыночную стоимость аренды;

3). Владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию (улучшение качества земли) или выполнение иных установленных законом требований в размерах, превышающих стоимость имущества, свободного от таких обязательств.

Для учета возможности истощения такого актива как земля в Европейских стандартах оценки введены специальные термины: истощаемые активы и экологическое устаревание.

3. Основные принципы и подходы для оценки рыночной стоимости земельного участка

Принцип полезности - рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения - рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке, и характера конкуренции продавцов и покупателей. Соотношение спроса и предложения определяется уровнем цен.

Принцип замещения - рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на потребление.

Стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок.

Принцип ожидания - величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Принцип внешнего влияния - рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип соответствия - оцениваемый объект (земельный участок) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение.

Принцип наиболее эффективного использования - рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования (после использования стоимость будет максимальной).

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладают способы землепользования в ближайших окрестностях оцениваемого земельного участка;

- ожидаемые изменения на рынке;

- существующее использование земельного участка;

- градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройства прилегающих территорий;

Подходы к оценке рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, в этом случае стоит отдать предпочтение доходному методу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако, традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.

Сравнительный подход.

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими объектами недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки.

Суть метода заключается в том, что и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и купленные объекты, то есть они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому данный метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам. В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При отборе и предварительном анализе объектов для сопоставления важно также учитывать и любые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность в быстрой купле или продаже, изменение местных правил и т.д. Обычно из базы для сопоставления выделяют также цены, выплачиваемые федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они могут содержать элементы принуждения.

Доходный подход.

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии рыночной информации о доходах от объектов недвижимости.

Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его перепродажи (реверсия) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость. Расчеты стоимости по методам, отнесенным к данному подходу. Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а норма капитализации зависит как от состояния экономики и финансовой системы страны, системы правовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от состояния самого рынка.

Поэтому использование данного метода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и иных факторов. Норму или коэффициент капитализации определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта (применительно к конкретным условиям данной страны и города) по методике кумулятивного построения или иными способами.

При применении доходного подхода, стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения всех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, должен пересчитать эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Цена владения (пользования) может определяться не только через величину постоянного потока дохода (арендной платы). Это может быть любое, выраженное в денежной форме определение потребительской полезности или ценности недвижимости, как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома можно рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность.

При оценке стоимости объекта недвижимости доходными методами следует учитывать, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а только наиболее эффективного использования объекта. Поэтому при решении задачи нахождения текущей стоимости приходится определять цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта оценки, оплату коммунальных услуг, содержание управленческого персонала, рекламу, маркетинг и прочее. Необходимо также учесть денежные отчисления для покупки или постройки в будущем нового объекта взамен изношенного. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставки дисконта при доходном подходе играют роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. То есть, решается задача определения цены объекта на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли.

Затратный подход.

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости. При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости. Затратный подход довольно широко используется в практике оценке природных ресурсов и объектов, а также природных благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование природного ресурса применяется в качестве отправной точки при определении цены ресурса. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Например, если в результате добычи полезных ископаемых, изымается или разрушается плодородный слой почвы, то минимальной величиной платы и одновременно стоимостной оценкой теряемой или деградированной почвы будут затраты на восстановление плодородия этого участка (рекультивация) или повышение плодородия другого участка для компенсации потери первого участка как природного объекта. Аналогично, при использовании участка для ведения сельского хозяйства минимальной величиной платы должны быть затраты на поддержание плодородия используемых сельскохозяйственных угодий. Типичным примером воспроизводственных платежей, рассчитанных на основе затратного подхода были ныне ликвидированные отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса (объекта): чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Так, лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на подготовку и использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же и с месторождениями полезных ископаемых -- чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Получается парадокс: чем выше качество природного объекта и меньше затраты на его эксплуатацию, тем меньше его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина -- чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическим, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам. К недостаткам затратного подхода также относится сложность в условиях инфляции точного расчета стоимости затрат на создание и воспроизводство даже небольшого объекта недвижимости.

Однако для получения ориентиров по минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, не имеющими рыночной стоимости, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.

4. Правовые обеспечения оценки стоимости земли в Санкт-Петербурге

Правовое обеспечение оценки стоимости земли включает рассмотрение следующих аспектов:

1). Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли и природных ресурсов.

2). Имущественные права на землю.

3). Градостроительные и иные ограничения в использовании земли.

Все перечисленные аспекты влияют на процесс проведения оценки и получаемые стоимостные параметры.

Законодательное регулирование

В РФ законодательное регулирование процедуры оценки находится в начальной стадии своего становления. Принятые нормативные документы устанавливают только самые общие принципы и понятия в сфере оценки стоимости. Как показывает опыт других стран, принятие таких документов в целом оказывает благоприятное действие на развитие института оценочной деятельности и позволяет достичь единства в толковании различных терминов, понятий, методов приемов определения стоимости и, тем самым, избежать спорных и неясных моментов, возникающих при определении стоимости. Страны, не имеющие законодательно закрепленной дефиниции рыночной стоимости, при необходимости пользуются вместо этого положениями национальных профессиональных союзов или международных союзов оценщиков.

В России существует четырехуровневая система нормативных актов, регулирующих вопросы определения стоимости земли:

- федеральные законы;

- постановления Правительства Российской Федерации;

- ведомственные нормативные акты;

- нормативные акты субъектов Российской Федерации.

К основным документам первого уровня, регламентирующим оценку земли и определяющим сферу применения оценочных показателей, относятся:

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. (ред. от 04.03.2013)

3. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ.

К документам второго уровня относятся:

1. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.

2. Правила организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808. (ред. от 15.09.2011)

3. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

4. Правила взимания и учета платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 29 апреля 2002 г. № 278. (ред. от 11.07.2003)

В данном разделе были рассмотрены теоретические основы оценки рыночной стоимости участком. Изучены понятие земли и ее роль в современном мире. Так же были рассмотрены наиболее важные и существенные принципы формирования стоимости земли.

5. Оценка рыночной стоимости земельного участка

Общая характеристика объекта оценки

Адрес объекта оценки: Ленинградская область, Приозерский район, Сосновское сельское поселение, д. Новожилово, участок №6.

Категория земель: земли поселений.

Площадь земельного участка: 1200 кв.м

Сведения о правах: частная индивидуальная собственность

Собственник: Иванов И.И.

Особые отметки:

- площадь земельного участка ориентировочная, подлежит уточнению при межевании;

- кадастровая стоимость земельного участка 25 836 руб. - рассчитана на 19.12.2005г;

- план составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу;

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования - процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование.

В соответствии с Международными Стандартами Оценки наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям:

- являться физически возможным;

- юридически допустимым;

- целесообразным с финансовой точки зрения;

- обеспечивать наибольший экономический эффект;

На практике анализ оптимального использования выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям: рыночный стоимость земельный участок

1) быть физически возможным, т. е. соответствовать ресурсному потенциалу;

2) быть законодательно допустимым, т. е. срок и форма предполагаемого использования не должна попадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

3) быть финансово состоятельным, т. е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

4) быть максимально эффективным, т. е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Для объектов недвижимости анализ наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из следующих этапов:

1) Анализ местоположения, окружения, визуальной доступности, пешеходной и транспортной доступности.

2) Анализ инфраструктуры района расположения.

3) Анализ рынка и его сегментов, релевантных исследуемому объекту.

4) Определение соответствия характеристик рассматриваемого объекта требованиям рынка.

5) Разработка рекомендаций по приведению характеристик объекта в соответствие с требованиями рынка.

6) Рассмотрение различных видов использования исследуемого объекта, их положительных и отрицательных сторон.

7) Определение группы потенциальных потребителей (арендаторов).

8) Прогноз уровня доходов (арендных ставок).

9) Позиционирование объекта.

10) Рекомендации по рыночной целесообразности использования объекта.

11) Заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки.

Объектами анализа могут выступать земельные участки до 30 га, действующие и строящиеся объекты недвижимости, проекты, большие земельные территории, пр.

Анализ объекта оценки:

1. Земельный участок, расположенный в садоводстве, находящемся в живописном месте Ленинградской области. Рядом находится сосновый лес. На расстоянии 5 км расположена трасса регионального значения автодорога Санкт-Петербург - Сортавала. На расстоянии 7 км находится железнодорожная станция пл. 69 км.

2. д. Новожилово входит в состав Сосновского сельского поселения. Поселок Сосново находится в 10 км от д. Новожилово. В поселке Сосново расположена больница, администрация волости, пожарная часть, школа, 2 детских сада, хлебозавод, молокозавод, а также многочисленные магазины. В д. Новожилово есть 2 продуктовых магазина. В 7 км от д. Новожилово находится горнолыжный курорт «Игора».

3. Средняя стоимость земельных участков, расположенных в д. Новожилово и имеющих схожие параметры составляет 800-850 тыс.р.

4. Общие тенденции на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Февраль 2013 года

Объем предложения участков без построек на конец февраля составил 1,3 тыс. объектов, из них 725 в Ленинградской области и 546 в Петербурге и его пригородах. Максимальный объем по данному сегменту рынка за год зафиксирован в мае 2012 года и составил 1,5 тыс. объектов по области и 1,2 тыс. участков в городских и пригородных районах Петербурга (с учетом Всеволожского района). Количество продаваемых домостроений на конец февраля составило 2,2 тыс. объектов, из них 1,1 тыс. домов в Ленобласти и 1,1 тыс. - в Петербурге и его пригородах. (рис. 2.1.)

Объем предложения участков без строений

Рис.2.1



В структуре предложения с разбивкой по виду использования земельных участков без построек наибольшую долю предложений в Ленобласти занимает жилье статуса ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) - 44,9%. Участки в садоводствах занимают долю в размере 36,3% от всего предложения. В районах Петербурга и его пригородах процент участков ИЖС составляет 54,5%, садоводства - 37% от общего количества объектов, выставленных на продажу. (рис. 2.2.)

Статус использования участков без строений, % от общего объема

Рис.2.2.

В структуре загородной недвижимости с разрешенным использованием под ИЖС более распространено предложение участков с домостроениями, чем участков без построек. В Ленинградской области доля участков под застройку составляет 32,1%, предложение домостроений - 68,91%. В районах Петербурга и его пригородах участки без строений занимают 30,4% от всего предложения, 32% -это дома/дачи; домостроения с указанным статусом «коттедж» занимают долю в размере 37,7% от общего объема. (рис.2.3)

Структура предложения участков со статусом ИЖС, % от общего объема



Рис.2.3.

Структура предложения по площади участков без построек выглядит следующим образом. Максимальное количество предложения в садоводствах приходится на участки площадью от 7 до 11 соток, что занимает 48,6% в Ленобласти и 56,3% в СПб и пригородных районах. Наибольшую долю предложения участков под индивидуальное строительство составляют объекты площадью от 12 до 16 соток и занимают 46,1% в районах Ленобласти и 57,6% в районах СПб и его пригородах.(рис. 2 .4)

Структура предложения по площади участка без строений, % от общего объема

Рис.2.4.

Максимальный объем предложения участков и домов, выставленных на продажу в Петербурге и Ленинградской области на конец февраля 2013 года, -во Всеволожском районе, его доля составляет 25% от общего объема по каждому сегменту. Также наибольшее количество объектов, выставленных на продажу, расположены в Гатчинском, Выборгском ЛО и Ломоносовском районах. Их доля в общем объеме участков в сумме составляет 30,6%, в предложении домов эти районы в сумме занимают 28,9% рынка по данному сегменту. В рейтинг популярных входят также Приозерский, Тосненский и Пушкинский районы. Минимальное количество объектов, выставленных на продажу, приходится на удаленные районы, такие как Бокситогорский, Тихвинский, Сланцевский, Лодейнопольский, Подпорожский. Их доля в сумме не превышает 2% от общего объема участков и домов.( рис.2.5)

Структура предложения по районам, % от общего объема

Рис.2.5.

7. Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе сравнительного подхода

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен. Основан на принципе замещения.

1) Метод сравнения

Используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями и земельных участков не занятых строениями. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого. При отсутствии информации можно использовать информацию о цене предложений.

Действия:

- выбор основной стоимости земельного участка;

- определение цены продажи земельных участков - аналогов;

- определение характера и степени отличий каждого из выбранных факторов стоимости;

- определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка;

-корректировка цен каждого аналога, согласовывающая отличия от оцениваемого земельного участка.

При корректировки цен аналогов учитываются:

- условия финансирования сделок с аналогом;

- условия платежа при совершении сделок с аналогом;

- обстоятельства совершения сделки с аналогом;

- время прошедшее с даты заключения сделки с аналогом.

Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены как для цены измерения аналога, так и для цены аналога в целом. Корректировки цен по факторам в целом.(таб. 2.1)

Единицы сравнения

Цена, га	Оценка лесных, с/х земель, земельных участков, предназначенных под промышленное использование.
Цена, кв.м	Оценка земельных участка, расположенного в черте города и земельных участков, предназначенных под коммунальную застройку.
Цена за фронт.м	Оценка земельных участков, расположенных вдоль магистралей, предназначенные для строительства торговых центров.
Цена авт.место	Оценка земельных участков, предназначенных для устройства автостоянок и строительства паркингов.

Величины корректировок цен, определяются следующим способом:

- прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору - стоимости, и определением стоимости по данному фактору стоимости;

- сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору - стоимости, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному фактору стоимости;

- корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов, и определения уравнения стоимости и величиной рыночной стоимости земельного участка.

При правильном определении и внесении корректировок, сглаженные цены аналогов должны быть близки друг к другу.

Основные факторы:

1. Право собственности на недвижимость и землю.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Время продажи.

5. Местоположение, окружение, плотность застройки.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики, влияющие на величину чистого дохода.

8. Характер использования.

Характеристики сравниваемых земельных участков

Участок	№1	№2	№3	№4
Цена продажи тыс.р	830	850	800	850
Размер участка га	0,12	0,124	0,13	0,13
Время продажи мес/год	03.13	03.13	03.13	04.13
Условия финансирования	б.нал. расчет собств.средства	б.нал. расчет собств.средства	б.нал. расчет собств.средства	б.нал. расчет собств.средства
Условия продажи	не выявлено	не выявлено	не выявлено	не выявлено
Местоположение	земли поселений	земли поселений	земли поселений	земли поселений
Физические характеристики	не выявл. крупн. разл.	не выявл. крупн. разл.	не выявл. крупн. разл.	не выявл. крупн. разл.

Результаты корректировки цены сравниваемых участков

Элементы сравнения	З.у. №1	З.у.№2	З.у.№3	З.у.№4
Цена продажи тыс.р	830	850	800	850
Размер участка га	0,12	0,124	0,13	0,13
Цена за 0,1 га, тыс.р	691,666	685,483	615,384	653,846
Корректировка на право собственности	0,00	0,00	0,00	0,00
Корректировка на условия финансирования	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена, тыс.р	691,666	685,483	615,384	653,846
Корректировка на условия продажи	0%	0%	+10%	0%
Скорректированная цена, тыс.р	691,666	685,483	676,922	653,846
Корректировка на время продажи	0%	0%	0%	+5%
Скорректированная цена, тыс.р	691,666	685,483	676,922	686,538
Корректировка на место положения	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, тыс.р	691,666	685,483	676,922	686,538
Корректировка на физ.усл.	0%	0%	+2%	0%
Скорректированная цена тыс.р	691,666	685,483	690,460	686,538



Определение стоимости участка

(691,666+685,483)/2=688,574 тыс.р за 0,1 га

688,574*1,2=826,29 тыс.

8. Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе доходного подхода

Применяется для определения стоимости оцениваемого земельного участка способного приносить доход. Основывается на принципе ожидания.

Применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых взаимно установлено, на основании анализа индивидуальных ставок аренды за землю аналогичного качества уровня этой категории.

Метод капитализации земельной ренты.

Применяется для оценки застроенного и не застроенного участка. Условиями применения метода являются: взаимность расчета земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Последовательность:

- расчет земельной ренты;

- определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

Доходный подход включает три метода:

1.капитализации дохода (земельной ренты);

2.остатка (техника остатка для земельного участка);

3.предполагаемого использования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики.

Земельный участок был сдан в аренду (с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора) за 99 000 рублей в год на 11 месяцев. Коэффициент капитализации равен 12 %. Необходимо определить стоимость земельного участка:

Сзем. = (Рента за год) / (Коэф. капитализации) = 99 000 / 0,12 = 825 000 р

9. Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе затратного подхода

Затратный подход показывает рыночную стоимость земельного участка, как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями за вычетом их износа. Основывается на принципе остатка. Для самостоятельного использования практически не используется.

Является единственным способом определения рыночной стоимости в случае, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершении сделок с аналогичными участками без улучшений.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и является основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно определить, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.

Метод остатка для земель

Применение метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка, приносящего доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход.

Использование метода предполагает следующую последовательность действий:

- подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного участка;

- расчет остаточной стоимости существующих или полной восстановительной стоимости прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений для выбранных видов использования оцениваемого земельного участка, включая существующий, с учетом юридических, градостроительных, функциональных и иных ограничений, установленных исполнительными органами власти и соответствующими уполномоченными органами;

- расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;

- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их полной восстановительной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;

Рыночная стоимость дачи примерно составляет 1 500 000 рублей, срок эксплуатации 80 лет, ставка дохода 15 % годовых. Коэффициент капитализации для земли составляет 12 %. Чистый операционный доход = 340 000 рублей. Необходимо определить стоимость земельного участка:

1. Определим коэффициент капитализации для здания с учетом эксплуатации здания в течении 80 лет:

2. 

Кзд. = r + Kв = r + 1/n = 15% + 1/80 = 15% + 1,25% = 16,25%

ЧОДзд. = Сзд. * Кзд. = 1 500 000 * 0,1625 = 243 750 рублей

Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:

ЧОДзем. = ЧОДобщ. - ЧОДзем. = 340 000 - 243 750 = 96 250 рублей.

Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отн. к земле:

Сзем. = ЧОДзем. / Кзем. = 96 250 / 0,12 = 802 083 рублей.

10. Согласование результатов оценки, полученных на основе использования различных подходов

Подходы к оценке ЗУ	Стоимость ЗУ, тыс. руб.	Весовой коэффициент
Сравнительный подход	826,3	0,7
Доходный подход	825,0	0,2
Затратный подход	802,1	0,1
Средневзвешенная рыночная стоимость	817,8	1,0

СРС = 826,3 * 0,7 + 825,0 * 0,2 + 802,1 * 0,1 = 823,6 тыс/р

Вывод:

В данном разделе мы изучили каждый из подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков. В качестве примера провели оценку одного из земельных участков, используя один из наиболее распространенных методов в каждом подходе. Сравнили результаты и вывели среднюю итоговую стоимость земельного участка.



Заключение

В данной работе были изучены основы оценки рыночной стоимости земельных участков. В качестве примера был взят реальный земельный участок, в ходе расчета его рыночной стоимости было изучено большое количество вспомогательного материала, что позволило более тщательно углубиться в тонкости оценки земельных участков.

По итогам работы была получена приблизительная рыночная стоимость земельного участка.



Список используемой литературы

1. Землеустройство, использование и охрана земельных ресурсов.: Словарь-справочник / Под ред. В.П.Троцкого. М.:Колос,2011 г.

2. Кирюхин В.Д. Противоэрозионная организация территории М.: Колос,1973 г.

3. Земельное право: Учебник / под ред. Улюкаева В.Х.- М., 2014.

4. Организация земельных угодий и севооборотов.: Сборник научных трудов/ Белорус.: СХА. - Горки,2013 г.

5. Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник для вузов. М., 2010.

6. Павлов П.Н. Правовое регулирование зонирования территорий в

Российской Федерации// Правовое регулирование. Март 2014 г. № 1.

7. Рациональное землепользование сельскохозяйственных земель: проблемы и решения // АПК - экономика, управление.- 2010. - №1.

Размещено на Allbest.ru

...