Приобретение Республикой Узбекистан независимости и развитие рыночной экономики в стране привело к многообразию форм собственности и возрождению самого понятия собственника. Появилась возможность по своему усмотрению приобретать новую и распоряжаться уже имеющейся недвижимостью, управлять принадлежащими собственнику домом, квартирой или другим жилым имуществом, а так же подыскать себе имущество нежилое для использования его в коммерческих целях.

Взятый в начале 90-х гг. курс на развитие рыночных отношений в экономике страны, естественно, не обошел вниманием и такую отрасль, как жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ).

Охватывая единое экономическое и географическое пространство, отрасль функционировала под жестким государственным регулированием всех жилищно-коммунальных отношений с доминирующей государственной формой собственности на все основные фонды ЖКХ.

Главными были вопросы собственности на основные фонды, относящиеся к сфере ЖКХ, ответственности за сохранность этой собственности, ее целевое использование и развитие.

Неоднократно к теме реформирования жилищно-коммунальной сферы обращался Президент Ислам Каримов, который особо отметил, что необходимо обратить самое серьезное внимание на реформу жилищно-коммунального хозяйства.

Президент так же подчеркнул, что "совершенно неудовлетворительно поставлена работа по управлению многоквартирным жилым фондом. Деятельность созданных товариществ собственников жилья отдана на откуп случайным людям, имеющим отдаленное отношение к эксплуатации жилья и его содержанию. Практически не созданы рыночные механизмы по эксплуатации и содержанию жилищно-коммунального хозяйства".

Именно на решение многочисленных проблем и направлена принятая Программа по реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Важным шагом в этом направлении стала приватизация государственного жилого фонда.

Было приватизировано 98% государственного жилищного фонда в многоквартирных жилых домах, для частного жилищного фонда доля приватизированного жилья возросла с 41% до 98,9%. Возродилось понятие собственника.

Одним из основных вопросов, возникающих при реализации права собственника, является вопрос о стоимости собственности.

В связи с этим просматривается необходимость выпуска высококвалифицированных специалистов, способных грамотно и точно определить стоимостью жилого и нежилого имущества.

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями оценки.

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Главной сферой применения оценочных технологий являются операции по купле-продаже объектов недвижимости и целых компаний, а также инвестиционная деятельность. Оценка стоимости необходима, в частности, при получении кредита в банке под залог стоимости тех или иных активов, акций, доли участия или предприятия в целом.

Именно по этому сегодня, в период бурного экономического развития, государство уделяет особое внимание развитию отрасли по оценке имущества, которая является абсолютно новым направлением для нашей страны.

Преддипломная практика - важнейшая часть подготовки высококвалифицированных специалистов в любой области.

Место прохождения настоящей практики - ТЧСЖ "TIVA GROUP SERVICE", расположенное по адресу: Юнус-Абадский р-он, ул.Ш. Рашидова, Ц-4, д. - 20 А.

Цель прохождения преддипломной практики - закрепление в практической деятельности знаний и умений, полученных в процессе обучения, а также сбор информации для написания данного отчета как начального, предварительного этапа к написанию дипломной работы и подтверждению звания специалиста.

Практическая цель отчета по практике - подведение итогов преддипломной практики и анализ деятельности места ее прохождения.

Задачи настоящей преддипломной практики:

· Изучение общих, частных, вспомогательных вопросов информационного и другого практического материала в соответствии с темой выпускной квалификационной работы, для этого перед началом практики на кафедре была утверждена выбранная тема выпускной квалификационной работы;

· Обработка собранного материала с последующим анализом в выпускной квалификационной работе по теме дипломного исследования.

· Изучение особенностей функционирования места прохождения практики - ТЧСЖ, а также сбор, обобщение и анализ собранных материалов;

· Определение взаимосвязи планирования работ по содержанию дома и планирования смет расходов и доходов;

· Приобретение навыков планирования работ по обслуживанию и ремонтам многоквартирного дома и составления смет доходов и расходов;

· Рассмотрение необходимости и возможности применения методов оценки стоимости жилого имущества в целях приватизации жилого фонда.

Данный отчет состоит из двух разделов.

В первом разделе отражены теоретические основы и общие положения оценки недвижимых объектов, производится раскрытие сути сравнительного подхода в оценке недвижимого имущества, а так же рассмотрены национальные стандарты оценки стоимости государственного жилищного фонда в целях приватизации.

Во втором разделе производится анализ сметной документации товариществ частных собственников жилья на примере ТЧСЖ "TIVA GROUP SERVICE", с предоставлением основной характеристики организации.

Настоящий отчет был подготовлен в соответствии с основными целями и задачами преддипломной практики.

Раздел I. Теоретические основы и общие положения оценки недвижимых объектов

1.1 Оценка стоимости недвижимости

Настоящий Национальный стандарт оценки имущества Республики Узбекистан (НСОИ) № 10 "Оценка стоимости недвижимости" (далее - НСОИ № 10) в соответствии с Законом Республики Узбекистан "Об оценочной деятельности" (Ведомости Олий Мажлиса Республики Узбекистан, 1999 г., № 9, ст. 208), постановлением Президента Республики Узбекистан от 24 апреля 2008 года № ПП-843 "О дальнейшем совершенствовании деятельности оценочных организаций и повышении их ответственности за качество оказываемых услуг" (Собрание законодательства Республики Узбекистан, 2008 г., № 18, ст.145) определяет нормативное регулирование оценочной деятельности в Республике Узбекистан.

Целью НСОИ № 10 является установление норм и правил по оценке стоимости недвижимости, определяющих термины и определения, требования к информации, порядок проведения оценки, подходы и методы оценки, требования к оформлению результатов оценки.

Объектами оценки, на которые распространяется действие НСОИ № 10, являются объекты недвижимости (недвижимого имущества), под которыми понимаются:

· свободные (без улучшений) земельные участки;

· застроенные земельные участки (земельные участки с улучшениями).

Стоимость объектов оценки определяется с учетом имущественных (вещных и обязательственных) прав на них, обременений и ограничений таких прав.

Важной особенностью является то, что НСОИ № 10 не применяется при оказании услуг по оценке недвижимости в целях приватизации, а также при экспертизе достоверности отчетов об оценке, проводимых в этих целях.

Оценка стоимости недвижимости состоит из следующих этапов:

· определение задания на оценку и заключение договора об оценке объекта оценки;

· сбор и анализ информации;

· анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ) недвижимости;

· выбор, обоснование и применение подходов и методов оценки;

· согласование результатов, примененных подходов оценки и определение итоговой стоимости объекта оценки;

· составление отчета об оценке.

Задание на оценку составляется заказчиком совместно с оценочной организацией и оформляется как приложение к договору об оценке объекта оценки. Задание на оценку должно содержать:

· описание объекта оценки;

· дату оценки;

· цель (цели) оценки и предполагаемое использование результатов оценки;

· вид стоимости, соответствующий цели оценки;

· допущения и ограничительные условия;

· перечень исходной информации, которая должна быть представлена заказчиком или иным уполномоченным лицом;

· сроки проведения оценочных работ.

В зависимости от цели оценки и особенностей объекта оценки задание на оценку может содержать дополнительные условия.

Описание объекта оценки должно содержать:

· наименование объекта оценки;

· адрес (местонахождение) объекта оценки;

· сведения о составе оцениваемой недвижимости, с указанием информации, достаточной для идентификации каждой из ее составных частей;

· сведения об имущественных правах на оцениваемую недвижимость, а также ограничениях и обременениях этих прав.

В случае отсутствия документов, подтверждающих имущественные права третьих лиц, ограничения в использовании и обременения в отношении объекта оценки, оценка его стоимости осуществляются оценщиком исходя из предположения об отсутствии указанных прав, ограничений и обременений, если в задании на оценку не указано иное.

В качестве цели оценки указывается предполагаемый способ использования заказчиком результатов оценки или отчета об оценке.

При оценке стоимости недвижимости установлению подлежит рыночная стоимость объекта оценки, если иное не указано в нормативно-правовом акте, в соответствии с которым проводится оценка объекта оценки, или в договоре об оценке объекта оценки. В обстоятельствах, когда необходимо установление отличной от рыночной стоимости, причины применения и различия между определяемой и рыночной стоимостью должны быть раскрыты и описаны в отчете об оценке.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется без учета затрат на совершение сделки купли-продажи и связанных со сделкой налогов.

Источниками информации об объекте оценке являются:

· исходная информация, предоставляемая заказчиком или иным уполномоченным лицом;

· информация, полученная в ходе проведения осмотра оценщиком объекта оценки и по результатам интервьюирования собственника и (или) пользователей объекта оценки;

· информация, полученная от третьих лиц и организаций, а также опубликованная в средствах массовой информации и сети Интернет.

Исходная информация должна содержать:

· свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

· документ, подтверждающий право пользования земельным участком;

· решение органов власти о предоставлении (выделении) земельного участка;

· кадастровые документы на здания и сооружения;

· документы, содержащие сведения о наличии обременений (ограничений) прав на объект оценки;

· документы, содержащие информацию о конструктивных и объемно-планировочных характеристиках оцениваемых улучшений;

· информацию о существующем использовании объекта оценки;

· сведения о происхождении и истории развития объекта недвижимости;

· сведения о планах развития (новое строительство, реконструкция, ремонт) объекта оценки и его частей;

· справку о балансовой (остаточной и первоначальной) стоимости объекта оценки по состоянию на последнюю отчетную дату в отношении объектов, принадлежащих юридическим лицам;

· ретроспективную и прогнозную финансовую информацию, включая основные показатели коммерческого использования объекта (годовые эксплуатационные расходы по статьям затрат, доходы от эксплуатации объекта по источникам доходов).

При осмотре объекта оценки проводится его обследование с целью сбора данных о характеристиках и фактическом состоянии улучшений. При этом должны быть установлены:

· тип основных строительных конструкций;

· вид основных строительных материалов;

· геометрические характеристики;

· фактическое состояние строительных конструкций и инженерного оборудования.

При наличии проектно-сметной документации выполняется сверка фактических конструктивных решений, использованных строительных материалов и объемов строительно-монтажных работ с указанными в документации.

При отсутствии проектно-сметной документации геометрические характеристики объекта оценки определяются путем проведения обмерных работ.

Фактическое состояние конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования определяется путем внешнего осмотра.

Дополнительно оценщик должен собрать и проанализировать рыночную информацию, характеризующую:

· социально-экономическую ситуацию в стране и регионе, где находится объект оценки, для выявления макроэкономических факторов (правовых, экономических, социальных, экологических и прочих), оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

· рынок недвижимости в регионе, в котором находится объект оценки и сегмент рынка недвижимости, к которому относится объект оценки;

· местоположение объекта оценки (текущие характеристики среды ближайшего окружения объекта, планы развития территории, окружающей объект).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ) является неотъемлемой частью определения рыночной стоимости недвижимого имущества и состоит в выборе юридически допустимого, физически реализуемого и финансово оправданного варианта использования объекта оценки, обеспечивающего его максимальную стоимость.

Пределы проведения анализа ННЭИ и количество вариантов альтернативного использования, подлежащих рассмотрению, устанавливаются в зависимости от условий задания на оценку и особенностей объекта оценки.

Анализ ННЭИ объекта оценки проводится в два этапа:

· для земельного участка как свободного (без улучшений);

· для земельного участка с существующими улучшениями.

Использование земельного участка с существующими улучшениями признается наиболее эффективным, если его рыночная стоимость превышает стоимость свободного (без улучшений) земельного участка.

В отчете об оценке должно быть указано, какому из вариантов использования земельного участка соответствует полученная величина рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик для определения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование результатов примененных подходов оценки.

В случае существенного расхождения результатов оценки, полученных с применением различных подходов оценки, оценщик должен привести в отчете об оценке анализ причин полученного расхождения. Существенным следует считать расхождение, имеющее величину более 30% от максимального результата оценки.

Согласование, как правило, осуществляется определением удельных весов для результатов оценки, полученных при использовании различных подходов оценки, при этом оценщик должен учесть:

· цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки;

· специфику объекта оценки;

· вид стоимости;

· количество и качество информации, использованной при применении подходов оценки.

Выбор метода согласования и удельных весов, а также все сделанные при этом суждения и допущения должны быть обоснованы оценщиком в отчете об оценке.

Итоговая стоимость объекта оценки должна быть представлена в денежной форме в виде единой величины.

1.2 Оценка стоимости государственного жилищного фонда в целях приватизации

Ц - остаточная балансовая стоимость 1 кв. м общей площади;

Сб - балансовая стоимость дома;

Снп - балансовая стоимость нежилых помещений;

Q - накопленная норма амортизации;

Fобщ - общая площадь жилого дома;

Fнп - площадь нежилых помещений.

Рассчитывается стоимость оцениваемого жилого помещения путем перемножения остаточной балансовой стоимости 1 кв. м на общую площадь квартиры, по формуле:

Цф = Ц х Fкв, где:

Цф - остаточная балансовая стоимость оцениваемого жилого помещения;

Ц - остаточная балансовая стоимость 1 кв. м общей площади;

Fкв - общая площадь квартиры.

В случае если накопленная амортизация составила 90% и более, то в качестве остаточной балансовой стоимости принимается 10% от первоначальной стоимости.

Оценщиком рассчитывается коэффициент потребительских качеств жилого помещения путем суммирования коэффициентов потребительских качеств, приведенных в Расчете коэффициентов потребительских качеств, согласно приложению № 2 к настоящим Методическим указаниям.

В отчете об оценке оценщик указывает остаточную балансовую стоимость и суммарный коэффициент потребительских качеств объекта оценки.

1.3 Характеристика сравнительного подхода

Государственная регистрация проведена в основе имущественных прав или других прав:

Количество зданий: 2 части здания

Сооружения: нет

Номер реестра: 7-104/2013

Вид прав: площадь земли: неизвестно

З и С: общее имущество

Свидетельство о проведении прав государственной регистрации на участок земли:

З и С: 03.06.2013 ТА 1738157

17858-76

Остальные данные и документы приведены в Приложениях к настоящему отчету.

2.2 Анализ сметной документации ТЧСЖ "TIVA GROUP SERVICE”

Расчет квартплаты по квартирам жилого дома на 2013 год - 101 573 362,8 сум

Смета эксплуатационных расходов на 2013 год по ТЧСЖ "TIVAGROUPSERVICE” - 101 573 362,8 сум, в том числе:

1. Итого по зарплате 80 850 000,0 сум, в том числе ФОТ по штатному расписанию 64 680 000,0 сум и 25% ЕСП 16 170 000,0 сум

2. Итого по электроэнергии 7 516 800,0 сум, в том числе:

o Согласно приборам учета расчетным путем кВт/ч за 1 мес. - 6 000,0 и за 1 кВт/ч (в сум) - 104,4

3. Итого расходы по лифтам (Договор №106 от 02.01.2013г) - 4 636 716,0 сум

4. Итого по водоканалу - 267 600,0 сум

5. Итого расходы по АТС - 150 000,0 сум, в том числе:

o Подключение телефона - 100 000,0 сум и Абонентская плата - 50 000,0 сум

6. Итого по хоз. нуждам - 4 779 320,0 сум

7. Итого по комиссии банка - 414 190,5 сум, в том числе:

o % банка деб. обороту (зарплата) - 0,8% - 0,0; % банка по пласт. Карточкам (з/плата) - 1% - 276 507,0 сум и % банка по дебет. обороту (основ) - 0,8% - 137 683,5 сум

8. Непредвиденные расходы (3%) - 2 958 438,8 сум

Расчет з/п работников ТЧСЖ по месяцам за 2013 год-Итого 62 880 000,0 сум, в том числе:

o Премия работникам - 1 800 000,0 сум

Расходы на инвентарь хоз. принадлежности по ТЧСЖ за 2013 год - 4 779 320,0 сум

Анализ сметной документации за 2014 год.

Расчет квартплаты по квартирам жилого дома на 2014 год - 107 659 198,8 сум

Смета эксплуатационных расходов на 2014 год по ТЧСЖ "TIVAGROUPSERVICE” - 107 659 198,82сум, в том числе:

1. Итого по зарплате 84 311 050,0 сум, в том числе ФОТ по штатному расписанию 67 641 050,0сум и 25% ЕСП 16 670 000,0 сум

2. Итого по электроэнергии за 12 мес. - 9 375 600,0сум, в том числе:

o Согласно приборам учета расчетным путем кВт/ч за 1 мес. - 6 500,0 и за 1 кВт/ч (в сум) - 120,2 сум

3. Итого расходы по лифтам (Договор №106 от 02.01.2014г) - 5 100 384,0сум

4. Итого по водоканалу - 240 000,0 сум

5. Итого расходы по АТС - 50 000,0 сум

6. Итого по интернету - 315 000,0 сум, в том числе:

o Подключение Интернета - 45 000,0 сум и Абонентская плата - 270 000,0 сум

7. Итого по хоз. нуждам - 4 500 960,0 сум

8. Итого по комиссии банка - 630 500,0сум, в том числе:

o % банка по пласт. Карточкам (з/плата) - 1% - 473 500,0 сум и % банка по дебет. обороту (основ) - 0,8% - 157 000,0сум

9. Непредвиденные расходы (3%) - 3 135 704,82сум

Расчет з/п работников ТЧСЖ по месяцам за 2014 год - Итого 67 641 050,0сум, в том числе:

o Премия работникам - 2 000 000,0 сум

Расходы на инвентарь хоз. принадлежности по ТЧСЖ за 2014 год - 4 500 960,0сум, в том числе:

o Хоз. принадлежности - 2 229 960,0 сум

o Электроприборы - 1 879 000,0 сум

o Сантехнические изделию - 392 000,0 сум

Анализ сметной документации за 2015 год.

Расчет квартплаты по квартирам жилого дома на 2015 год - 108 171 500,0сум

Смета эксплуатационных расходов на 2015 год по ТЧСЖ "TIVAGROUPSERVICE” - 108 171 500,0 сум, в том числе:

1. Итого по зарплате 88 050 000,0сум, в том числе ФОТ по штатному расписанию 70 440 000,0сум и 25% ЕСП 17 610 000,0 сум

2. Итого по электроэнергии за 12 мес. - 9 523 800,0 сум, в том числе:

o Согласно приборам учета расчетным путем кВт/ч за 1 мес. - 5 500,0 и за 1 кВт/ч (в сум) - 144,3сум

3. Итого расходы по лифтам (Договор №106 от 05.01.2014г) - 5 100 384,0 сум

4. Итого по водоканалу - 192 000,0 сум

5. Итого расходы по АТС - 85 000,0 сум

6. Итого по хоз. нуждам - 1 714 220,0 сум

7. Итого по комиссии банка - 664 496,0сум, в том числе:

o % банка по пласт. Карточкам (з/плата) - 1% - 521 496,0 сум и % банка по дебет. обороту (основ) - 0,8% - 143 000,0 сум

8. Выплата пособия по рождению ребенка - 2 841 600,0 сум

Расчет з/п работников ТЧСЖ по месяцам за 2015 год - Итого 70 440 000,0сум, в том числе:

o Пособие на рождение ребенка - 2 841 600,0сум

Расходы на инвентарь хоз. принадлежности по ТЧСЖ за 2015 год - 1 714 220,0 сум, в том числе:

o Хоз. принадлежности - 876 720,0 сум

o Электроприборы - 795 500,0 сум

o Сантехнические изделию - 42 000,0 сум

Заключение