Управление недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

Филиал Санкт-Петербургского инженерно-экономического университета

Кафедра экономика и управление

РЕФЕРАТ

по дисциплине: Экономика недвижимости

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Выполнила:

Воробьева А.В.

Проверил:

Тишин Ю.Н.

Череповец, 2012 год



Содержание

Введение

1. Объект недвижимости

2. Виды управления недвижимостью

3. Управление недвижимым имуществом

Заключение

Литература



Введение

Управление недвижимым имуществом - это комплексный подход к развитию и управлению недвижимости. В рамках управления недвижимым имуществом происходит разграничение функций собственника и управляющего, т. е., собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества, при этом управляющий действует от собственного имени и за счет собственника.

За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения. Функции оперативного управления делегируются доверительному управляющему. Такой подход позволяет решать задачи, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимости в целях реализации интересов собственников. Управление недвижимостью охватывает следующие направления:

- экономическое - управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке;

- техническое - содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями;

- правовое - комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью.

Задачи управления недвижимостью определяет собственник, в зависимости от целей - максимизация дохода, увеличение ликвидности объекта недвижимости, увеличение его стоимости или иные.

Экономические задачи управления недвижимостью:

- планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости;

- привлечение инвестиций;

- маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов;

- анализ эксплуатационных расходов и их снижение;

- контроль за поступлением арендных платежей;

- поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем;

- создание прозрачных для собственника финансовых отношений.

Технические задачи управления недвижимостью:

- техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости;

- отношения с коммунальными службами;

- организация охраны объекта недвижимости;

- клининг - профессиональная уборка;

- отношения с субподрядчиками по эксплуатации;

- согласование перепланировок и реконструкций.

Правовые задачи управления недвижимостью:

- подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчиками;

- представление интересов в государственных и муниципальных органах;

- разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде.



1. Объект недвижимости

Структура объектов недвижимости классифицируется по различным признакам в зависимости от их происхождения, назначения, но все-таки экономическая природа недвижимости предполагает выделение ее двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты - земельные участки, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр (недвижимость по природе);

2. Искусственные объекты (постройки):

- жилая недвижимость;

- коммерческая недвижимость;

- общественные здания и сооружения;

- инженерные сооружения.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев. Искусственные объекты определяются как «недвижимость по закону», но они опираются на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относиться к незаконченным объектам строительства. К ним относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.

Объекты незавершенного строительства разделяются на 2 группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр. Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

- для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

- для личного подсобного хозяйства;

- для коллективного садоводства и огородничества;

- для подсобных сельскохозяйственных производств;

- для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта РФ. Особо ценные земли не подлежат приватизации;

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения, могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86% поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами;

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения имеют особый режим использования;

4. Земли особо охраняемых территорий включают:

- заповедники;

- зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз;

- памятники природы, истории и культуры;

- минеральные воды;

- лечебные грязи;

- ботанические сады и др.

Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается;

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. Это земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности;

6. Земли водного фонда - земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них;

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Жилая недвижимость обладает специфическими особенностями по сравнению со всеми другими видами недвижимости:

- наделена чертами как частного, так и общественного товара, являясь частным благом для потребителя жилищных услуг, как жилое строение она становится объектом инфраструктуры, т. е., общественным благом;

- с одной стороны, жилье представляет собой товар с высокой потребительной стоимостью, с другой - выступает как высокодоходный способ вложения капитала;

- относится к социально-экономическим благам первой необходимости, определяя качество жизни и воспроизводство человеческого капитала;

- является стратообразующим благом и одним из основных факторов формирования «среднего» класса, основой благосостояния домохозяйств;

- как структурообразующее благо определяет структуру расходов и потребления домохозяйств, так как приобретение жилья влечет за собой потребность в сопутствующих товарах, предметах домоустройства и бытовых услугах;

- как долговечный объект обеспечивает условия функционирования нескольких поколений людей и формирует вещественную часть национального богатства;

- характеризуется неоднородностью и уникальностью с точки зрения его качественного разнообразия;

- иммобильна, т. е., привязана к определенному местоположению;

- высокая рыночная стоимость, возрастающая с течением времени, делает жилье привлекательным объектом инвестирования;

- потребность в жилье практически не насыщаема, так как связана с изменением жизненного цикла домохозяйства и повышением его благосостояния;

- привлекательность жилья как объекта вложения капитала стимулирует сберегательные процессы домохозяйств, увеличивая их инвестиционно-финансовый потенциал.

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда. Коммерческая недвижимость разделяется на приносящую доход - собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения - индустриальную (промышленную). В качестве объектов недвижимости, приносящей доход, выступают:

1. Офисные помещения классифицируются в каждом регионе, муниципалитете по различным факторам - местоположению, качеству здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качеству менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др. В международной практике офисная недвижимость классифицируется на 4 класса с выделением в каждом из них 2 видов в зависимости от качества;

2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, так как затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Менее популярные гостиницы меньших размеров, расположенные в не столь престижных районах, как правило, предоставляют жилье и обслуживание менее высокого качества, но имеют свою категорию клиентов;

3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются;

4. Магазины и торговые комплексы. Наилучшими местами для расположения многофункциональных торговых центров) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта;

5. Промышленная (индустриальная) недвижимость. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению.

Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.

2. Виды управления недвижимостью

Стратегическое управление - достижение определенных целей следующими методами:

- анализ изменения состояния рынка недвижимости;

- анализ возможностей, положительные и отрицательные моменты и факторы на рынке недвижимости и их влияние на формирование портфеля недвижимости;

- анализ содержания РН;

- анализ спроса и предложения и прогноз их изменения на РН;

- определение стратегий для различных составляющих РН;

- расчет и обоснование стратегий;

- анализ вариантов финансирования портфеля недвижимости.

В оперативное управление входит:

- планирование поэтапного осуществления выбранной стратегии;

- разработка мероприятий по достижению эффективности инвестиционных вложений;

- административное управление;

- техническое управление;

- коммерческое управление;

- обеспечение безопасности жизнедеятельности.

3. Управление недвижимым имуществом

В мировой практике сервейинг - это профессиональный подход к управлению недвижимым имуществом, позволяющий существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью.

Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по развитию недвижимости, ее функционированию (использованию), а также проведение всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта. Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции и экспертизе, продаже и аренде коммерческой недвижимости. Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

В рамках сервейинга как системы профессионального управления недвижимостью происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления, функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированным управляющим сервейинговым компаниям.

Основными задачами таких компаний выступают: разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости, контроль за его содержанием, выбор подрядных эксплуатирующих организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг, коммерческое использование объекта недвижимости (привлечение арендаторов, контроль выполнения условий заключенных договоров, текущее обслуживание клиентов), организация процессов развития недвижимости.

Часто управляющая компания занимается не одним, а сразу несколькими объектами, имеющими равное функциональное назначение и находящимися на разных стадиях своего жизненного цикла. В этом случае управляющая компания формирует оптимальный портфель управляемой недвижимости, в котором каждому объекту отводится определенная роль. В своей деятельности сервейинговые компании независимы, что делает необходимым участие в их деятельности общественных организаций.

Сервейинг обеспечивает управление недвижимостью на всех этапах ее жизненного цикла. Жизненный цикл - это изменения, которым подвержены как объекты недвижимости, так и целые районы и города, происходящие в определенной последовательности. Он включает фазы развития (роста), равновесия (стабильности, зрелости) и упадка (спада), а также при определенных условиях 4-ю фазу - возрождение. Применительно к оценке недвижимости важное значение имеет вывод о том, в какой из фаз жизненного цикла находятся оцениваемый и окружающий его объекты, а также в целом населенный пункт или район, являющийся «средой обитания» объекта. К примеру, если жилой район находится в фазе развития, то очевидно повышение ставок арендной платы и цен на недвижимость. Вхождение градообразующих предприятий в фазу упадка может означать для промышленного города общее снижение стоимостей недвижимости. Более детально в структуре жизненного цикла недвижимости как объекта собственности выделяются следующие этапы:

- приобретение объекта недвижимости;

- эксплуатация объекта недвижимости (эксплуатация собственником или передача в доверительное управление);

- продажа объекта недвижимости.

Жизненный цикл недвижимости как объекта первичного рынка недвижимости (здания) состоит из этапов:

- строительства здания;

- эксплуатации до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта), ремонта, модернизации;

- разрушения здания (или завершения его целевого использования).

Особенность этих двух циклов заключается в том, что они интегрированы и могут включаться друг в друга.

Так, во время строительства и (или) эксплуатации здание может неоднократно сменить своего владельца (собственника, арендатора и т. п.). Аналогично во время эксплуатации может быть принято решение о строительстве объекта недвижимости или завершении его. На рисунке представлены четыре цикла рыночной жизни недвижимости.



Рис. - Основные циклы развития рынка недвижимости:

Длительность и сложность этих циклов зависит от многих внешних и внутренних факторов. Так, различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время. Например, строительство в одной части города может быстро расти в цене, тогда как в то же время в другой его части наблюдается застой. Тем не менее адекватное определение соответствующего цикла жизни того или иного объекта недвижимости предоставляет сервейеру дополнительные инвестиционные возможности.

Цикл спада наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен и число незанятых готовых объектов начинает увеличиваться. Признаки этого этапа начинают формироваться на рынке недвижимости России. Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии фирмы. Этот рынок - рынок покупателя.

Владельцу недвижимости требуется приложить немалые усилия в области маркетинга и поиска финансовой поддержки. На рынке появляется очень небольшое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема строительного рынка, цены на недвижимость снижаются.

Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл, цикл поглощения созданного. После того как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и уменьшением предложения начинают проводиться пред инвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости. В значительной мере определяющим эффективность функционирования первичного рынка является именно этот первый период.

Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получение разрешения на строительство, создание временной строительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию.

Повышенный спрос на рынке объектов недвижимости порождает цикл нового строительства, а он, в свою очередь, ограничивается сокращением предложения свободных земельных участков. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот период повышается уровень инфляции и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости.

Следующий цикл - это цикл насыщения рынка, когда рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и в конце концов сокращается. Этот второй период включает освоение мощностей и эксплуатацию при стабильных параметрах его проектных мощностей. Возникает излишек мощностей строительных предприятий и объемов готовых объектов недвижимости. Уровень занятости начинает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно сокращается. Наилучшее время для увеличения объектов собственности - это стадия цикла поглощения или периода нового строительства. Анализ характера кривой цикла жизни недвижимости, отражающей изменение во времени стоимостных характеристик строительства и эксплуатации объекта первичного рынка недвижимости, показывает, что на первом этапе жизненного цикла кривая падает и соответствует затратам инвестора на создание объекта недвижимости. Точка минимума соответствует общему объему инвестиций и по времени совпадает со временем ввода объекта в эксплуатацию. Поскольку важнейшим принципом воспроизводства объекта первичного рынка недвижимости в динамике является целостность цикла и его развитие во времени, все виды затрат и результатов откладываются по оси времени (t). Пересечение растущей кривой жизненного цикла с осью времени определяет период освоения мощности (срок окупаемости), а уже далее - начало получения прибыли (достижение запланированного уровня себестоимости, возврат вложенных инвестиций в период освоения), с началом падения кривой начинается моральный и физический износ объекта. Особенно важным являются фазы, характеризующие время создания (обновления) объекта и время его жизни в период эксплуатации.

Определяя соотношение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла первичного рынка недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика. На третьем этапе жизненного цикла первичного объекта наступает период необходимости вложения новых инвестиций. Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение физического и морального износа.



Заключение

экономический недвижимость рынок

На микроэкономическом уровне купля-продажа объектов недвижимости представляет собой оборот традиционного товарного рынка, где сделки осуществляются исходя из спроса и предложения, а на интенсивность оборота в значительной мере влияют субъективные предпочтения потребителей.

В то же время объекты недвижимой собственности являются предметом макроэкономического регулирования, поскольку многие обобщающие показатели, свидетельствующие об уровне развития всей национальной экономики, характеризуют именно сферу недвижимости (например, средняя жилая площадь на душу населения или уровень развития производственных мощностей строительства в том или ином регионе).

Рынок недвижимости является необходимой составляющей любой национальной экономики, поскольку недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более половины мирового богатства. К тому же рынок недвижимости является системно-образующим ядром, необходимой предпосылкой существования всех других рынков - рынка труда, капитала, товаров и услуг и т. д., поскольку для входа на любой рынок предприниматель должен иметь или арендовать для своей деятельности необходимые помещения.

Подведем итог: управление имуществом - это профессиональный подход к управлению недвижимым имуществом, позволяющий существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом.



Литература

1. Белокрылова О.С. «Экономика недвижимости», изд.: «Феникс», г. Ростов-на-Дону, 2009 г.

2. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», изд.: «Питер», г. Санкт-Петербург, 2005 г.

3. Марченко А.В. «Экономика и управление недвижимостью», изд.: «Феникс», Ростов-на-Дону, 2006 г.

Размещено на Allbest.ru

...