Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования Республики Беларусь

БЕЛОРУССКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра «Экономика строительства»

Курсовая работа

на тему

«Анализ факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости в Республике Беларусь»

Исполнитель: ст. гр.312810

Ивашенко А.Г.

Руководитель: Винокурова Н.Е.

Минск 2015



Содержание

• Реферат
• Ведение
• 1. Тенденции развития рынка жилой недвижимости в Республике Беларусь
• 1.1 История возникновения мировых трендов рынка недвижимости
• 1.2 Вид рынка жилой недвижимости
• 1.3 Сравнительная характеристика обеспеченности европейских стран жильем
• 1.4 Сравнительная характеристика стоимости квадратного метра и доступности жилья по европейским странам
• 2. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
• 2.1 Факторы спроса и предложения
• 3. Виды анализа рынка
• 4. Жилищная политика в Республике Беларусь
• 5. Обзор рынка жилой недвижимости Минска за апрель 2014 года
• Заключение
• Список использованных источников


Реферат

Объект исследования - анализ факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости в Республике Беларусь.

Цель работы - определить факторы, влияющих на рынок жилой недвижимости в Республике Беларусь.



Ведение

Рынок жилой недвижимости - на сегодняшний день наиболее динамичный сегмент рынка недвижимости. Более того, стоимость жилой недвижимости - это тот показатель, который в существенной мере отражает экономическую и социальную обстановку в населенном пункте, поскольку жилье относится к основным потребностям человека, обеспечивая его местом отдыха, самообслуживания и собственно, пребывания.

Формирование цены на рынке недвижимости происходит под воздействие внешних и внутренних факторов.

Выделяют следующие группы внешних факторов:

- макроэкономические факторы;

- микроэкономические факторы;

- социальное положение в регионе.

Макроэкономические факторы характеризуют экономические условия в стране, к ним относят: валовой внутренний продукт (ВВП), уровень инфляции, ставки доходности по финансовым инструментам, деньги на руках у населения, доходы населения, уровень занятости трудоспособного населения, индекс потребительских цен на товары и услуги, состояние торгового баланса.

В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП.

Если действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется микроэкономическими факторами, которые описывают экономическое положение в отдельном регионе. Социальное положение в регионе характеризуется следующими факторами: миграционные потоки, доля трудоспособного населения в общей численности населения, демографическая ситуация, уровень безработицы в регионе.

1. Тенденции развития рынка жилой недвижимости в Республике Беларусь

1.1 История возникновения мировых трендов рынка недвижимости

С 2000 по 2007 год, по всему миру наблюдался рост цен на недвижимость. Это был период, в который происходило синхронное развитие европейского и американского рынков. Рынок белорусской недвижимости шел в ногу с мировыми рынками. Стабильность роста цен на жилье объясняется множеством факторов. Прежде всего росла себестоимость строительства нового жилья, а также - спрос на жилье. Происходило удорожание льготных кредитов, рос курс валют, увеличивались цены на нефть.

2007 год стал своего рода переломным моментом в истории развития рынков недвижимости. Начало положил ипотечный кризис в США, распространившийся в дальнейшем на Европу в виде кризиса ликвидности. По мнению американских экспертов, рост цен на рынке недвижимости США создавался искусственно и поддерживался спекулятивными методами до того момента, пока это было возможно.

За период роста уровень цен вырос настолько, что жилье стало недоступно для большого количества граждан. Все возрастающий процент населения мира не мог позволить приобретение жилья даже при помощи ипотечных кредитов. С 2007 - 2008 года началась новая эпоха развития рынка жилой недвижимости, которая ознаменовалась борьбой за доступное жилье. Именно с 2007 года во всем мире стали массово приниматься законопроекты по строительству социального жилья, что остается одним из основных трендов развития мировых рынков.

Начало "социальной эпохе" положил Нью-Йорк, который в программе социального развития сделал акцент на строительстве 145 тысяч единиц жилья за шестилетний период. Великобритания разработала программу строительства муниципального жилья. В Испании в 2007 году вступил в силу законопроект, обязывающий передавать для социальных нужд 30% строящегося жилья. Китай запланировал строительство 10 миллионов квартир социального класса.

В Республике Беларусь в 2008 году также был принят Закон "Об ипотеке", который можно считать частью борьбы за доступность жилья, а 6 января 2012 года вышел Указ Президента Республики Беларусь №13 "О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений". Таким образом строительство социального жилья является одним из глобальных трендов.

1.2 Вид рынка жилой недвижимости

Первый тренд развития рынка жилой недвижимости Республики Беларусь - это строительство социального жилья. Наблюдение за историей развития рынков недвижимости приводит к выводу, что так или иначе они развиваются в одном направлении. Вопрос лишь во временных лагах и национальных особенностях. На рисунке отображены мировые тренды и тенденции развития рынка жилой недвижимости.

Второй глобальный тренд - энергоэффективное жилье, развитие строительства которого обусловлено ростом стоимости топливно-энергетических ресурсов. В настоящее время жилье, строящееся в Республике Беларусь, на отопление и горячее водоснабжение потребляет около 90 - 110 киловатт-часов на метр квадратный в год. По результатам исследования института жилья НИПТИС, энергозатраты можно сократить до 30 киловатт-часов на метр квадратный. При этом стоимость квадратного метра увеличится лишь на 8%. Окупаемость энергоэффективного жилья будет составлять всего 6 лет. По поручению Министерства архитектуры и строительства институтом НИПТИС разработана программа энергоэффективного строительства в Республике Беларусь и утверждена Советом Министров.

Третий - высокий уровень технологической оснащенности жилья - "умный дом". Система "умный дом" или, что более верно, "система домашней автоматизации" - это интеграция технологий в домашние сети с целью улучшения качества жизни. Множество инструментов, используемых в компьютерных системах, может быть интегрировано в систему "умный дом". Система разработана с целью обеспечения комфорта, безопасности и экономичности здания или дома в течении всего цикла его существования. Неотъемлемыми атрибутами "умного дома" являются управление освещением, управление жалюзи, управление климатом, видеонаблюдение, безопасность и контроль, возможности удаленного управления. Среди преимуществ использования "системы домашней автоматизации" следует отметить экономию электроэнергии от 10 до 40%.

Четвертая современная тенденция - повсеместное возникновение таунхаусов. Тенденция не совсем нова, так как возникновение строений подобного типа датируется XVII веком во Франции, затем они появились в Британии (XIX), Америке (XX) и, наконец, в 90-х годах дошли до России. Однако для Беларуси это новое веяние, лишь начинающее развиваться. В настоящее время таунхаусов не так много, однако уже сейчас находятся в разработке проекты, инвестируемые, преимущественно, Польшей. На протяжении последующих лет данное направление будет активно развиваться в Республике Беларусь.

спрос предложение стоимость жилье



Рис. 1.1

Среди глобальных трендов до 2030 года - дома с собственным микроклиматом. В Литве и Латвии в настоящее время акцентируют внимание на подобного рода строениях. Идея заключается в том, что при все растущем уровне загрязнения человек все больше стремится к жизни на природе. Альтернативой для тех, у кого такой возможности нет - становится постройка дома, в оборудование ландшафта которого входит создание собственной микросреды, максимально приближенной к естественной природе. В настоящее время в Республике Беларусь подобная тенденция выражена несколько иначе. Наблюдается значительный рост застройки пригородов в радиусе 30 километров от городов. В особенности - в радиусе Минска. Однако существует вероятность того, что ограниченность места к 2030 году приведет к возникновению домов с собственным микроклиматом и в Республике Беларусь.

Если проецировать эти тренды на рынок жилой недвижимости Республики Беларусь, можно сделать вывод: минует кризис 2025 года и в 2030 наступит стабилизация рынка, подразумевающая под собой увеличение объемов продаж и рост цен на недвижимость. Площадь белорусской столицы увеличится в 1,5 раза, современный пригород в радиусе 30 километров будет полностью застроен. Широкое распространение получат таунхаусы, умные дома, дома с собственными экоструктурами. Именно такой вид приобретает рынок жилой недвижимости 2030 года при рассмотрении его на основе статистических данных, исторических событий и мировых тенденций.

1.3 Сравнительная характеристика обеспеченности европейских стран жильем

16 апреля 1992 года в Республике Беларусь был издан закон «О приватизации жилищного фонда». Этот день можно считать зарождением белорусского рынка недвижимости. За 22 года белорусский рынок недвижимости прошел различные этапы развития и в целом соответствует требованиям развитых рынков. Появилась необходимость в его моделировании и прогнозировании. С одной стороны - это сбор и статистическая обработка данных, позволяющие моделировать и прогнозировать числовые параметры рынка, такие как стоимость жилья, объемы ввода в эксплуатацию, площади застройки, обеспеченность жильем и т.д. С другой - изучение тенденций рынков недвижимости, позволяющих выявить существующие тренды и на их основе составить модель направления развития национального рынка, например увеличение объемов строительства загородной недвижимости, стремление к сохранению исторических центров и т.д.

Текущая (на конец 2013 года) ситуация на рынке недвижимости Республики Беларусь характеризуется следующими параметрами: в среднем по стране приходится 24,7 квадратных метров площади на человека, что выводит Беларусь на первое место среди стран СНГ. Среди 38 европейских стран, данные которых приведены на графике, Беларусь находится на 22 позиции.



Рис. 1.2

В Беларуси данный показатель будет продолжать расти, за последние годы темп роста составил приблизительно 3% в год, что добавляет около 0,7 квадратных метров на каждого жителя. В США обеспеченность жильем составляет около 70 квадратных метров жилья на человека.

За 2013 год в Беларуси было введено в эксплуатацию 5 млн. 273,8 тыс. Квадратных метров жилой площади. В 2014 году планируется ввести в эксплуатацию 5 млн. квадратных метров жилья, причем 2,5 млн. построить за счет государственной поддержки. Проект развития до 2030 года должен быть подготовлен к ноябрю 2014 года. Согласно плану функционального зонирования территории г. Минска, к 2030 году площадь увеличится с 260 до 406 тысяч гектаров, несмотря на тот факт, что количество жителей, вероятнее всего, будет оставаться 1,9 - 2 млн. человек.

Увеличение количества предложения, при стабильном спросе, ведет к снижению стоимости жилья в дальнейшем. Однако не стоит забывать, что строительство нового жилья - не единственный фактор, влияющий на стоимость.

1.4 Сравнительная характеристика стоимости квадратного метра и доступности жилья по европейским странам

Одни из важнейших числовых параметров развития рынка жилья - динамика и стоимость. На графике 1 отображен рейтинг стран по средней стоимости жилья: из 39 европейских стран, ведущих статистику стоимости жилья, Беларусь находится на 4 месте по доступности жилья. Ниже стоимость только в Македонии, Болгарии и Молдове. Самое дорогое жилье в Европе - в Монако, Великобритании, Швейцарии.

Важным для населения является соотношение стоимости квадратного метра и средней заработной платы. Его можно определить, как количество метров, которое может быть приобретено за одну среднюю заработную плату. На графике 2 показано данное соотношение все по тем же 39 странам. Примечательно, что ни в одной из анализируемых европейских стран за среднюю заработную плату не может быть приобретен 1 квадратный метр жилой площади вне зависимости от уровня самой заработной платы.

Наиболее доступно жилье в Португалии, там за среднюю заработную плату можно приобрести 0,98 квадратных метров жилой площади. Наименее доступно - в России, здесь можно приобрести лишь 0,07 квадратных метра. Беларусь на 25-м месте - за среднюю заработную плату можно приобрести 0,3 квадратных метра.

Рис 1.3

Рис 1.4



2. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов: социальные:

базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

стиль и уровень жизни,

экономические:

общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1-3%).

физические:

климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

экология;

сейсмические факторы.

политические (административные):

политическая стабильность, безопасность;

налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

услуги служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы: местоположение:

по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

наличие и состояние коммуникаций;

наличие объектов социально-культурного назначения;

размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

условия продаж:

особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы: физические характеристики:

физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

качество строительства и эксплуатации;

наличие коммунальных услуг;

функциональная пригодность;

привлекательность, комфорт,

архитектурно-строительные:

стиль, планировка, конструкции и т. д.;

объемно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные:

эксплуатационные расходы;

стоимость строительства;

доходы, генерируемые объектом недвижимости.

Следующим фактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представлений населения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов - все эти признаки переводят жилье в хорошем физическом состоянии в категорию морально устаревших.

Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

ь постоянные;

ь условно-постоянные;

ь условно-переменные.

Постоянные параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом.

К этим параметрам причисляют:

ь район;

ь тип здания.

К условно-постоянным относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе:

ь общая площадь;

ь этаж;

ь планировка;

ь высота потолков;

ь материал стен;

ь естественная освещенность помещения;

ь ориентация квартиры;

ь балконы, лоджии;

ь наличие лифта;

ь внешнее окружение.

К условно-переменным относятся параметры, связанные с комфортностью жилища:

ь состояние полов, потолка, стен;

ь окна и двери;

ь инженерные коммуникации;

ь наличие телефона.

Первые две группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит (элитная, бизнес-класс или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены - увеличение либо уменьшение. Что же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в ветхом доме.

Одной из особенностей рынка жилой недвижимости является то, что люди стремятся жить в центре города, а стоимость остальных районов пропорционально снижается по мере удаления от центра. Увеличение площади квартиры ведет к снижению стоимости квадратного метра. Исключение составляют квартиры большой площади в центре, стоимость которых выше стоимости квартир среднего размера и приблизительно равна стоимости небольших квартир. Это явление можно объяснить тем, что в этой категории большой процент квартир относящихся к престижным.

Как можно заметить изменение цены одного м2 в зависимости от общей площади квартиры не является пропорциональным. Разрыв между ценой одного квадратного метра квартир с маленькой площадью и прочих квартир объясняется существенным дефицитом маленьких квартир на рынке. Первичный рынок не способствует снижению этого дефицита, поставляя на рынок квартиры с площадью, как правило, от 50 м2.

Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома:

ь деревянные;

ь блочные (монолитные),

ь панельные;

ь кирпичные.

Несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.

В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем м2 квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.

2.1 Факторы спроса и предложения

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка -- конкуренция среди продавцов -- действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

Факторы, определяющие величину спроса:

ь платежеспособность населения;

ь изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);

ь изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

ь изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в предпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать);

ь условия и доступность финансирования.

При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынка. Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Общепризнанно, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно также отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.

Факторы, определяющие величину предложения:

ь наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

ь объемы нового строительства и затраты на него, включая:

ь 1) интенсивность строительства -- определяет объемы нового жилья;

ь 2) положение в строительной индустрии, в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат -- определяет доступность и цены факторов производства;

ь 3) текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты;

ь 4) соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости;

ь 5) затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов -- более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше.

Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент -- на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.

Информацию об уровне вакансий можно получить в местных комитетах по недвижимости, местных компаниях по коммунальному обслуживанию и у менеджеров по недвижимости. Необходимо учитывать, что уровни вакансий для различных сегментов рынка недвижимости должны рассчитываться отдельно, так как в одном сегменте рынка может быть нехватка недвижимости, а в другом -- избыток.



3. Виды анализа рынка

Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):

ь Типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории).

ь Оперативная оценка средних по типу цен.

ь Исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену.

ь Исследование влияния местоположения на среднюю цену.

ь Анализ состояния рынка.

ь Изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране.

ь Прогнозирование цен.

Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):

ь Изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам, подвидам, типам).

ь Изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации.

ь Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства.

ь Анализ законодательной и нормативной базы.

ь Анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления).

ь Анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос/предложение.

ь Анализ объема и структуры сделок, отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд.

ь Анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке.

ь Прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка.

Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):

ь Анализ характера развития и состояния экономики региона.

ь Анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов.

ь Оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости.

ь Анализ ценовой ситуации.

ь Изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности в конкретных видах объектов и платежеспособного спроса на них.

ь Оперативная оценка доступности и ликвидности объектов.

ь Прогнозирование доступности и ликвидности.

Маркетинговый анализ рынка включает следующие задачи:

ь Описание продвигаемого объекта (услуги).

ь Описание границ локации (микрорайона).

ь Изучение предложения объектов-аналогов.

ь Изучение экономического прогноза для микрорайона.

ь Изучение субъектов рынка (конкурентов).

ь Изучение платежеспособного спроса.

ь Прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу.

Анализ рынка при оценке объекта включает следующие задачи:

ь Подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены продажи (покупки).

ь Определение поправок на качество и местоположение оцениваемого объекта и аналогов (при методе сравнения сопоставимых продаж).

ь Прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке доходным методом).

ь Определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и доходном методе).

ь Определение и прогнозирование потока чистого дохода с учетом налогов и иных отчислений.

ь Оценка текущей стоимости объекта недвижимости.



4. Жилищная политика в Республике Беларусь

Обеспечение человека доступным и комфортным жильем было и остается одним из важнейших приоритетов социально-экономической политики белорусского государства. В 2006-2012 годах в Беларуси построено 36,2 млн. кв. метров жилья. Благодаря этому жилищные условия улучшили свыше 300 тыс. семей - более 1 млн. человек. Около 60 процентов жилья (21,7 млн. кв. метров) построено гражданами с государственной поддержкой. По итогам 2010 года Беларусь заняла лидирующее положение среди государств - участников Содружества Независимых Государств по вводу жилья (699 кв. метров на 1 тыс. жителей) и второе место по обеспеченности жильем (24,6 кв. метра на человека).

Стоимость строительства 1 кв. метра жилья типовых потребительских качеств (в первую очередь в конструкциях КПД) для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, по итогам 2012 года самая низкая среди регионов страны: 2488,3 тыс. руб.

Количество граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, за 2012 год сократилось на 3736 человек и составило 88,2 тыс. человек. Это стало возможным в результате наращивания выпуска строительных материалов и оборудования, разработки широкого перечня типовых проектов и проектов повторного применения для строительства жилья типовых потребительских качеств, увеличения мощностей строительных организаций, применения разнообразных форм финансовой и организационной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Вместе с тем, масштабная поддержка, оказываемая государством в сфере строительства нового жилья, и созданные беспрецедентные льготные условия для этого привели к значительному росту числа граждан, ориентированных на улучшение своих жилищных условий исключительно с государственной поддержкой. Так, если на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в Республике Беларусь на 1 января 2006 г. состояло 565 тыс. семей, то на 1 января 2012 г. - 849 тыс. семей.

Очевидно, что рост числа претендующих на государственную поддержку не соответствует реальной потребности в ней и возможности государства по ее оказанию. Выросло число случаев недобросовестного поведения граждан, когда на вводимое жилье с государственной поддержкой претендуют те, кто в нем нуждается меньше остальных. В таких условиях жилищная политика требует новых подходов. В их основе - расширение возможностей каждого гражданина самостоятельно решить свой жилищный вопрос. Поэтому в 2013 - 2015 годах государственная жилищная политика станет адресной, учитывающей реальные финансовые возможности граждан и их предпочтения при выборе жилья.

После принятия Президентом Республики Беларусь в январе 2012 решения об изменении условий государственной поддержки при строительстве и приобретении жилых помещений количество граждан, которые сохранили за собой такое право уменьшилось на 70%. В настоящее время право на получение льготных кредитов и одноразовых субсидий в Гродненской области имеют чуть более 27 тыс. человек.

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.11.2012 № 1023 «О мерах по выполнению заданий на 2013 год по строительству жилых домов 800 тыс. кв. м (153,4 % к 2012 г.). Из них для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий - 300 тыс. м2, для многодетных семей - 832 квартиры, или 9,1 тыс. м2, для отселения граждан, проживающих в ветхих, аварийных жилых домах - 84 квартиры, или 5.3 тыс. м2, жилья коммерческого использования (арендного) 11,9 тыс. м2. Определен объем льготного кредитования жилищного строительства в размере 1243 млрд. руб. (1103,7 - Беларусбанк, 139,3 - Белагропромбанк). Объем льготных кредитных ресурсов, использованный на строительство жилья в январе-мае 2013г. сложился в сумме 575,1 млрд. рублей (100,6 % к плановым назначениям).

В связи с планируемым ростом строительства индивидуальных жилых домов Правительством РБ принято решение о значительном увеличении объемов финансовых средств, которые будут направлены на создание минимально необходимой инженерной и транспортной инфраструктуры в микрорайонах индивидуальной жилой застройки: электроснабжение, водоснабжение и проезды с песчано-гравийным покрытием.

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 5 апреля 2013 г. № 267 утверждена Концепция государственной жилищной политики Республики Беларусь до 2016 года.

Целью государственной жилищной политики до 2016 года является создание условий для удовлетворения гражданами потребности в доступном и комфортном жилье сообразно их индивидуальным запросам и финансовым возможностям, формирование полноценного рынка жилья.

В 2013-2015 годах потребность граждан в улучшении жилищных условий предполагается обеспечивать путем:

ь строительства собственного жилья (квартира или индивидуальный жилой дом);

ь реконструкции имеющегося жилья;

ь приобретения в собственность жилья на вторичном рынке;

ь получения в пользование жилых помещений социального пользования.

В соответствии с данной Концепцией государственная жилищная политика будет реализована по двум основным направлениям:

ь улучшение жилищных условий граждан с государственной поддержкой,

ь которая дифференцирована по категориям граждан и будет предоставляться адресно;

ь улучшение жилищных условий граждан без государственной поддержки путем развития существующих и создания новых финансовых механизмов (ипотека, система жилищных строительных сбережений, жилищные облигации), создания благоприятных условий для строительства жилья на коммерческой основе, увеличения фонда наемного жилья.

В 2013-2015 годах условием обеспеченности жильем будет являться наличие в собственности и (или) пользовании общей площади жилых помещений не менее 15 кв. метров на человека (в г. Минске - не менее 10 кв. метров).

В целях объективного подхода к постановке граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, сокращения срока нахождения на учете, который составляет в среднем 17 лет, постановку на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий с 2013 года предполагается ограничить для:

ь воспользовавшихся государственной поддержкой при строительстве, в том числе реконструкции, или приобретении жилья - в течение срока,

ь установленного законодательством (за исключением случаев увеличения состава семьи в связи с рождением детей);

ь зарегистрированных в жилых помещениях в населенном пункте на основании договоров найма (поднайма) жилых помещений, в которых они фактически не проживают.

Результатами реализации указанных цели и задач должны стать:

ь сохранение преимущественного права на получение государственной поддержки при строительстве, в том числе реконструкции, или приобретении жилья для многодетных семей и военнослужащих;

ь снижение периода обеспечения жильем до 3 лет для многодетных семей, а также для граждан, имеющих право на получение жилого помещения социального пользования, и 5 лет (в г. Минске - 7 лет) для иных категорий граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на государственную поддержку;

ь обеспечение жилыми помещениями социального пользования лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в сроки, установленные законодательством;

ь переход к единой системе государственного заказа на строительство жилья для льготных категорий граждан;

ь увеличение не менее чем до 50 процентов от стоимости строительства доли собственных средств граждан, направляемых на жилищное строительство;

ь достижение объемов ввода жилья по регионам на каждый год согласно показателям, устанавливаемым в соответствии с решениями Правительства Республики Беларусь;

ь рост уровня обеспеченности населения жильем в расчете на одного жителя до 27 - 28 кв. метров в 2015 году.

О государственной поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилья 17.01.2012г. вступил в силу Указ Президента Республики Беларусь от 06.01.2012г. №13 «О некоторых вопросах предоставления государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» (далее Указ №13). Одновременно утратил силу Указ Президента Республики Беларусь от 14.04.2000г. № 185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов и одноразовых субсидий на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений» (далее Указ № 185), ранее регулировавший предоставление государственной поддержки гражданам. Произошедшие изменения можно назвать реформой системы государственной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Данный Указ определил категории граждан, которые имеют право на

получение государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретения жилых помещений.

После выхода Указа № 13 проценты за пользование льготным кредитом устанавливаются в следующих размерах:

ь для многодетных семей - 1% годовых;

ь для военнослужащих - 5% годовых;

ь для граждан, постоянно проживающих и работающих в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек - 10% ставки рефинансирования НБ РБ, но не менее 3 процентов годовых;

ь для молодых семей, имеющих двоих несовершеннолетних детей, не относящихся к иным категориям граждан - 50% ставки рефинансирования НБ РБ;

ь для иных категорий граждан - 20% ставки рефинансирования НБ РБ, но не менее 5 процентов годовых.

Максимальный срок пользования льготным кредитом не должен превышать 20 лет (для многодетных семей - 40 лет).

С 01.06.2013г. вступил в силу Указ Президента Республики Беларусь от 30.05.2013г. №246 «О внесении изменений и дополнений в некоторые Указы Президента Республики Беларусь» (далее Указ №246). Указом № 246 внесены изменения и дополнения в Указ № 13. Основными из них являются:

ь Разовость получения государственной поддержки;

ь Льготные кредиты и одноразовые субсидии предоставляются на строительство (реконструкцию) жилых помещений в экономичных жилых домах типовых потребительских качеств, перечень проектов (серий) которых утверждается Министерством архитектуры и строительства РБ;

ь Максимальный размер льготного кредита определяется с учетом единого предельного норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения, определяемого Советом Министров Республики Беларусь.

Кроме того, граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеют право на государственную поддержку в виде одноразовых субсидий и индексацию именных приватизационных чеков «Жилье».

Одноразовые субсидии, как и льготные кредиты, предоставляются на основании Указа Президента Республики Беларусь от 6 января 2012 г. № 13 в соответствии с очередностью. Отдельные категории граждан имеют право на совместное использование льготных кредитов и одноразовых субсидий.

С июня 2013 года система строительства и финансирования жилья претерпела изменения (Указ Президента РБ от 08.05.2013 № 215). Жилищное строительство для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на получение льготного кредита, будет осуществляться через государственный заказ. Он предусматривает исключение участия граждан в инвестиционном процессе на этапе строительства путем предоставления им готового жилья по фиксированным ценам. В данных условиях льготный кредит предоставляется единому государственному заказчику, который и будет осуществлять строительство жилого дома. На завершающей стадии местные исполнительные и распорядительные органы распределяют построенные жилые помещения в соответствии с очередностью. В свою очередь граждане после внесения собственных средств, составляющих разницу между фактической стоимостью предоставляемого жилого помещения и суммой выделяемого льготного кредита, заключают договор купли-продажи и кредитный договор в ОАО АСБ «Беларусбанк» на условиях, определенных Указом Президента Республики Беларусь от 6 января 2012г. № 13.

2 марта 2013 года вступил в силу Жилищный кодекс Республики Беларусь. Действие настоящего Кодекса распространяется на отношения по защите прав граждан и организаций в области жилищных отношений; обеспечению граждан жилыми помещениями; учету граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; возникновению‚ осуществлению и прекращению права собственности и (или) владения и пользования жилыми помещениями; переустройству и (или) перепланировке; плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за пользование жилым помещением; выселению из жилых помещений; управлению жилищным фондом, его распределению и эксплуатации; государственному учету жилых помещений, приватизации жилых помещений; созданию и деятельности организаций застройщиков, а также на отношения по совместному домовладению.

Задачами жилищного законодательства являются регулирование жилищных отношений в целях обеспечения закрепленного Конституцией Республики Беларусь права граждан Республики Беларусь на жилище, а также обеспечение использования и сохранности жилищного фонда.

Жилищное законодательство основывается на принципах:

ь обеспечения сохранности и развития государственного и частного жилищных фондов;

ь содействия гражданам в приобретении жилых помещений;

ь предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда гражданам, нуждающимся в социальной защите;

ь неприкосновенности жилых помещений;

ь недопустимости произвольного лишения жилых помещений;

ь судебной защиты жилищных прав граждан и организаций.

Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь в настоящее время дорабатываются нормативные правовые акты для полной реализации Жилищного кодекса.



5. Обзор рынка жилой недвижимости Минска за февраль 2015 года

Рис.5.1

Рис 5.2

Резкое снижение средней цены реальных сделок в январе не оставило выбора продавцам и вызвало закономерную реакцию: в объявлениях по продаже квартир начались массовые корректировки цен. В феврале цены предложения квартир уже двигались синхронно с ценами сделок -- оба показателя снизились за месяц примерно на 3,0%.

Средние цены (м2) квартир по результатам сделок купли-продажи в феврале составили:

· 1-комнатные квартиры -- 1625 $/м2 (-4,3% за месяц);

· 2-комнатные квартиры -- 1491 $/м2 (-2,2%);

· 3-комнатные квартиры -- 1457 $/м2 (-1,3%);

· 4-комнатные квартиры -- 1369 $/м2 (-7,8%).

О том, что торг сегодня это явление нормальное и абсолютно уместное, говорит возросший разрыв между итоговой ценой сделки и стоимостью, указанной в объявлении. У 1-комнатных квартир он составляет порядка 7%, у остальных типов от 10% до 15%. Во всех сегментах итоговые цены как минимум на 100 $/м2 ниже, чем первоначальные.



Заключение

Итак, для того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления. И, кроме того, понимать -- куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован.

Очень важно обратить внимание на то, что в каждый анализируемый период конъюнктура регионального рынка недвижимости представляет собой результат совместного воздействия на нее различных по длительности влияния, силе и направлению факторов. При этом все факторы воздействуют на конъюнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии. Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. Не стоит исключать из рассмотрения факт того, что сложность анализа регионального рынка недвижимости обусловлена именно необходимостью правильного выбора не только вышеперечисленных факторов, но и дополнительных нюансов, присущих анализируемому региону. Таким образом, на основании предложенных факторов представляется возможным построение достоверной экономико-математической модели для правильного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости, определения стоимости объекта недвижимости. Для того, чтобы составить действительно правильный прогноз на рынке недвижимости, необходимо иметь доступ к большим массивам статистической информации о рынке недвижимости или быть высококвалифицированным практикующим специалистом и иметь большой опыт работы именно в области недвижимости.



Список использованных источников

1. Гражданский кодекс республики Беларусь

2. Жилищный Кодекс Республики Беларусь от 2 марта 2013 г.

3. Указ президента Республики Беларусь от 06.01.2012г. №13 «О некоторых вопросах предоставления государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений».

4. Указ президента Республики Беларусь 8 мая 2013 г. № 215 О некоторых мерах по совершенствованию строительства (возведения, реконструкции) жилых помещений

5. Указ президента Республики Беларусь от 30.05.2013г. №246 «О внесении изменений и дополнений в некоторые Указы Президента Республики Беларусь»

6. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.11.2012 № 1023 «О мерах по выполнению заданий на 2013 год по строительству жилых домов

7. Постановление совета министров Республики Беларусь 5 апреля 2013 г. № 267 О Концепции государственной жилищной политики Республики Беларусь до 2016 года

8. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. - 136 с.

9. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Экономика недвижимости. М.: Филин, 1999.

10. «Экономика недвижимости». Асаулов А.Н., Карасев А.В.

11. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 1997. - 480 с. - ISBN 5-7749-0045-2

Размещено на Allbest.ur

...