Методы проведения корректировок, которые используются в рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Сравнительный подход

1.1 Применение сравнительного подхода

1.2 Инструменты сравнительного подхода

1.3 Методы оценки недвижимости в рамках сравнительного подхода

1.3.1 Метод сравнительного анализа продаж

1.3.2 Метод соотнесения цены и дохода

1.3.3 Метод валового рентного мультипликатора

1.3.4 Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)

Глава 2. Методы проведения корректировок, используемые в сравнительном подходе к оценке

2.1 Виды корректировок, вносимых в цену аналога

2.2 Методы внесения корректировок

2.2.1 Методы расчета поправок

2.2.2 Метод анализа затрат

2.2.3 Метод анализа парных продаж

2.2.4 Метод прямого сравнения характеристик

2.2.5 Метод капитализации арендных платежей

2.2.6 Экспертный метод

2.2.7 Метод статистического анализа

Заключение

Библиографический список



Введение

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что сфера применения сравнительного подхода достаточна широка, т.е. может применяться для оценки почти всех видов недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия.

Основу сравнительного подхода составляют предположения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких, как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, финансирования, дата сделки, местоположения, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учётом особенностей территориального рынка недвижимости.

Степень разработанности проблемы. Проблема проведения корректировок в рамках сравнительного подхода исследовалась многими авторами, какими как: Грязнова А., Федотова М., Касьяненко Т. Г., Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Мирзажанов С.К. и другие.

Цель данной работы заключается в том, чтобы проанализировать методы проведения корректировок, которые используются в рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости.

Задачи курсовой работы:

1) охарактеризовать сравнительный подход к оценке недвижимости

2) проанализировать случаи применения сравнительного подхода

3) рассмотреть этапы расчета стоимости оцениваемого объекта согласно сравнительному подходу к оценке;

4) изучить основные методы оценки, применяемые в рамках сравнительного подхода;

5) привести основные виды корректировок;

6) рассмотреть методы проведения корректировок, используемых в сравнительном подходе.

Объектом исследования выступают корректировки, используемые в рамках сравнительного подхода к оценке, предметом - методы проведения корректировок.

Работа состоит из введения, 2-х глав и заключения.



Глава 1. Сравнительный подход

1.1 Применение сравнительного подхода

Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Формула расчёта рыночной стоимости объекта оценки:

ЦПОС ± К = РСОО (1)

где: ЦПОС - цена продажи объекта сравнения;

К - совокупная поправка (корректировка) к цене продажи объекта сравнения;

РСОО -- рыночная стоимость объекта оценки.

Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами -- наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок.

Применение сравнительного подхода нецелесообразно, когда:

• рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит;

• информация о ценах сделок и характеристиках объектов-аналогов недоступна для оценщика;

• объект несет экономические выгоды или обременения, редкие для этого рынка;

• нарушаются условия типичности рыночной сделки (объект недвижимости спецназначения либо оцениваемая недвижимость уникальна, при ликвидации, продажа родственникам или партнерам и т.п.).

Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка. Он может применяться для оценки всех видов недвижимости при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Более того, именно этот подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую Рыночную ситуацию. Как правило, сравнительный подход активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.

Так же, сравнительный подход может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.

Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных этот подход позволяет получить диапазон, в котором может находиться оцениваемая стоимость. Такая информация также полезна в качестве проверочной при использовании других подходов к оценке.

Применение сравнительного подхода предполагает определенную последовательность действий. Рассмотрим этапы применения метода сопоставимых продаж:

• Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и недавно проданы на соответствующем рынке. Следует проверить, в той ли рыночной зоне находится проданный объект, что и объект оценки, схожи ли они по возрасту и величине, насколько похожи экономические и финансовые условия на дату продажи и дату оценки.

• Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту. Данные о продажах сравнимых объектов должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом. Подозрение в нетипичности сделки должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т.п.).

• Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. Сравнение отобранных сопоставимых объектов (объектов-аналогов) с объектом оценки производится по ряду параметров, которые называются элементами сравнения.

• Проведение корректировок (поправок) цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющими различиями между ним и оцениваемым объектом, то есть по элементам сравнения, учитывающим эти различия. При этом поправки вносятся в цены продаж сравнимых объектов. Должны быть сделаны временные поправки (на дату оценки), поправки на местоположение и имеющиеся различия в характеристиках (например, использование, размер, форма, физические характеристики, социальные факторы, экономические характеристики и пр.).

• Согласование скорректированных цен продаж сопоставимых объектов для получения единого показателя (значения) рыночной стоимости оцениваемого объекта.



1.2 Инструменты сравнительного подхода

Сравнительный подход требует от оценщика следующих знаний специфических приемов:

• Единицы сравнения;

• Элементы сравнения;

• Виды корректировок;

• Способы внесения корректировок;

• Методы расчётов поправок.

Единицы сравнения - адекватные, подходящие единицы сравнения, которые передают информацию об объекте недвижимости наиболее эффективным и понятным способом; выбор их впрямую влияет на результат. Выбираются они в соответствии с рыночным стандартом и должны быть типичными для определенного сегмента рынка.

Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости, и различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

В качестве единицы цены площади неосвоенного земельного участка используются цены за:

• 1 га (сельскохозяйственные и лесные угодья либо территории промышленной зоны и т.п.);

• за 1 сотку (под строительство индивидуального дома, коттеджа, загородной дачи);

• за 1 м² (под строительство зданий, гаражей, торговых киосков, павильонов и прочего на городской территории).

Принятие в качестве единицы сравнения цены за весь участок возможно, если рассматриваются стандартные по размерам земельные участки.

При продажах земель используются следующие единицы сравнения:

• цена за 1 га (1 акр, 1 сотка) - при продажах больших участков земли, сельхозугодий, участков под коттеджи;

• цена за 1 м² - при продажах в городах земли под застройку;

• цена за 1 м длины по фасаду - при продажах в городском центре участков земли под торговлю, когда основная часть стоимости связана с фасадом, выходящим на улицу или дорогу, а размеры участков в глубину не очень сильно отличаются друг от друга.

• цена за лот (участок) - при продаже стандартных по форме и размерам земельных участков в районе жилищной застройки, часто с подведенными коммуникациями, или в садоводствах;

• цена за единицу плотности (за 1 м² территории участка, разрешенной под застройку, или за 1 м² площади этажа застройки, разрешенной на участке) - при продаже на рынках, где земля в большом спросе (например, в непосредственной близости от транспортных узлов), если есть ограничения на плотность застройки и этажность. В этих зонах интенсивного освоения территории особенное значение приобретают нормативные акты зонирования территории (планы зонирования и застройки), принятые в градостроительном законодательстве большинства стран мира. Эти планы устанавливают верхний предел интенсивности освоения территории.

При анализе продаж застроенных участков используются следующие единицы сравнения:

• цена за 1 м² общей площади -- при продаже объектов недвижимости, которые настолько схожи по своим характеристикам, что их просто можно сравнивать друг с другом в м²;

• цена за 1 м² площади, подлежащей сдаче в аренду, позволяет оценщику учесть преимущества зданий, которые спроектированы более удачно, с меньшими потерями от непроизводительно используемых площадей (офисы, жилье);

• цена за 1 м улучшений, без зачета выгодности местоположения, которая получается, если вычесть из цены продажи объекта стоимость земельного участка и результат разделить на площадь здания, -- этот показатель позволяет сравнивать между собой здания без учета выгодности местоположения земельных участков, на которых они находятся;

• цена за 1 (или другую единицу объема) -- при продаже некоторых видов недвижимости (например, элеваторов, нефтехранилищ, складов, ангаров);

• цена за «единицу недвижимости» -- при продажах многоквартирных жилых комплексов, состоящих из стандартных ячеек, и таких объектов, как небольшие склады или стандартные офисные помещения. Здесь могут возникать ошибки, вызванные различиями в характеристиках самих единиц сравнения (например, квартир или комнат). Цена за комнату как единица сравнения применяется на немногих рынках, при этом важно определить, что является комнатой, а что -- нет;

• цена за единицу недвижимости, приносящей доход, -- при продаже некоторых видов недвижимости, таких как спортивные арены (цена за одно посадочное место) или большие гаражи (цена за одно место стоянки), а также театры, кино, рестораны, концертные залы и т.п.

Элементы сравнения -- это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости.

Такими факторами являются:

• время и дата продажи;

• местоположение;

• условия продажи;

• условия финансирования покупки;

• юридическое описание объектов недвижимости;

• физические характеристики объектов.

Таблица 1 - Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен

Группа факторов	Элементы сравнения для сделок купли-продажи
1. Передаваемые права собственности	· обременение объекта договорами аренды; · сервитуты и общественные обременения; · качество права на земельный участок в составе объекта.
Группа факторов	Элементы сравнение для сделок купли-продажи
2. Условия финансирования	· льготное кредитование продавцом покупателя; · платеж эквивалентом денежных средств; · платеж в рассрочку.
3. Особые условия продажи	· наличие финансового давления на сделку; · предстоящая ликвидация; · нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой; · обещание субсидий или льгот на развитие.
4. Рыночные условия	· изменение цен во времени; · изменение ценового законодательства.
5. Местоположение	· престижность района; · близость к центрам деловой активности; · доступность объекта; · качество окружения; · состояние окружающей застройки.
6. Физические характеристики	· характеристики земельного участка; · качество строительства, уникальность архитектуры и стройматериалов; · состояние и потребность в ремонте строений; · функциональность коммунальных услуг.
7. Экономические характеристики	· возможности ресурсосбережения; · надежность аренды, её срок и условия; · качество управления.
8. Отклонение от целевого использования	· соответствие объекта принципу НЭИ; · функциональная пригодность; · наличие законодательных ограничении в использовании.
9. Наличие движимого имущества	· наличие мебели и объектов искусства; · наличие парковки к гаражам; · состояние системы безопасности; · наличие оборудования для бизнеса.

А теперь рассмотрим приведенные элементы сравнения подробнее.

1. Передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость.

Постановка задания на оценку предполагает определение оцениваемых имущественных прав на недвижимость. Оцениваемые имущественные права могут не совпадать с переданными имущественными правами, выявленными по сопоставимым сделкам.

Передаваемые имущественные права влияют на цену сделки. Анализируемые объекты недвижимости могли быть проданы вместе с арендаторами и заключенными договорами аренды. При формировании цен аналогов учитывались условия заключенных договоров аренды, которые, как правило, фиксируют доходность объекта. Сравниваемые объекты могут отличаться по уровню ставок арендной платы от действующих рыночных ставок на дату оценки. Второй фактор передаваемых имущественных прав - это остаточный срок действия договоров аренды, от которого зависит возможность корректировки ставок арендной платы и других условий в соответствии с требованиями рынка.

Чтобы оценить влияние данного элемента сравнения, необходимо располагать информацией о структуре доходов и условиях договора аренды проданного объекта. В отдельных случаях поправка на переданные имущественные права вносится на другом этапе оценки недвижимости: либо при согласовании показателей стоимости, полученных в методе сравнения продаж, либо в разделе формирования итоговой стоимости.

2. Условия финансирования сделки.

Цена сделки с объектами-аналогами учитывает способ финансирования приобретения недвижимости. При всем многообразии способов финансирования их можно объединить в три основные группы.

1. Финансирование за счёт собственных средств инвестора единым платежом.

2. Смешанное финансирование с использованием банковского кредита, как правило, ипотечного.

3. Смешанное финансирование с использованием кредита, предоставляемого продавцом, или покупка в рассрочку.

Отсрочка оплаты приводит к увеличению цены сделки. Однако условия предоставления банком или продавцом заемных средств покупателю могут отличаться в рассматриваемых сделках и, главное, отличаться от условий, установленных ссудным рынком на дату оценки. Для расчёта данной поправки оценщик должен выявить сделки, отличающиеся по способу финансирования от оцениваемого объекта, выяснить фактические условия финансирования таких сделок - длительность отсрочки полного платежа, процентную ставку, периодичность взносов в погашение остатка задолженности - и располагать информацией о рыночных условиях ипотечного кредитования недвижимости.

3. Условия продажи.

Поправка на условия продажи необходима в том случае, если мотивация покупателя и продавца не типична. Наиболее распространенными формами нетипичных условий сделок являются:

· сделки, заключенные под давлением, ставящие одну из сторон в невыгодное положение;

· сделки, осуществленные по желанию продавца в более короткие сроки экспозиции по сравнению с типичными;

· особые предпочтения инвестора относительно анализируемой сделки;

· финансовые (кредитор и заемщик), корпоративные и родственные связи;

· особые условия налогообложения;

· особые условия процедуры отчуждения собственности.

Если в сделке присутствуют нерыночные условия продажи, то они должны быть тщательно проанализированы для адекватного обоснования корректировок. Поскольку данный элемент сравнения плохо поддаётся математической оценке влияния на стоимость, то при выявлении аналогов с нетипичными условиями продажи их обычно исключают из списка аналогов.

4. Время продажи.

В основе сравнительного подхода лежит фактически прошлая информация о ценах на сходные объекты, отражающих состояние рынка на дату совершения сделки. За время отделяющее дату оценки от даты сделки с аналогичными объектами, могут произойти существенные изменения, которые необходимо учесть при оценке.

Наиболее нестабильные факторы рыночной стоимости:

· инфляционные (дефляционные) процессы;

· изменение покупательной способности денег;

· изменение приоритетности различных инвестиционных инструментов;

· изменение предпочтений инвесторов относительно объектов недвижимости;

· изменение правил на ведение строительных работ;

· колебание спроса и предложения.

В период экономического спада активности рынка недвижимости уменьшается, в таком случае оценщик может использовать информацию по старым сделкам. Цена такой сделки дисконтируется в соответствии с периодом, в течение которого рыночные условия приводят к различию в цене. Следует иметь в виду, что элементов сравнения является не календарный период, отделяющий дату оценки от даты сделки, а период времени, определяющий изменение рыночной ситуации.

5. Местоположение.

При отборе объектов-аналогов оценщик использует информацию территориального рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект. В современных российских условиях разброс цен на сходные по другим параметрам объекты недвижимости настолько велик, что анализ данных по различным экономическим регионам нецелесообразен. Тем не менее поправка на местоположение необходима, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов влияют на цену.

Как правило, такая корректировка вносится в том случае, если объекты расположены в разных районах, однако колебания цен могут возникать в пределах одного района. Например, для жилых объектов важен вид из окна, для магазинов - протяженность фасада.

6. Физические характеристики.

Физические характеристики объекта недвижимости являются существенной составляющей ее стоимости, поэтому оценщик должен проанализировать большое число разнообразных параметров, таких, как:

· размер здания;

· качество строительства;

· архитектурный стиль;

· строительные материалы;

· возраст и состояние здания;

· функциональная полезность;

· размер земельного участка;

· привлекательность;

· благоустройство;

· экологическое состояние.

Как правило, анализируемые объекты по вышеперечисленным параметрам существенно различаются, и данное обстоятельство должно быть учтено при формировании стоимости оцениваемой недвижимости. Изменение стоимости, связанное с каким-либо компонентом, не адекватно затратам на его установку, корректировка цены включает такую составляющую, как готовность покупателя заплатить больше за наличие готовых улучшений и удобств.

7. Экономические характеристики.

Экономические характеристики - это параметры недвижимости, определяющие ее доход. Данный элемент сравнения особенно важен при оценке приносящих доход объектов. Размер дохода зависит от эксплуатационных расходов, качества управления, состава арендаторов, условий договора аренды, срока окончания договора аренды и возможности его продления. недвижимость рентный арендный продажа

Оценщик не должен отождествлять различия в передаваемых правах на недвижимость, изменение рыночных условий в связи с расхождением времени продажи с различиями в экономических характеристиках. Корректировки на выявленные расхождения в экономических характеристиках целесообразнее применять к цене объекта в целом.

8. Отклонение от целевого использования.

Приоритетным критерием отбора аналогов является идентичность их назначения, которая представляет вариант текущего использования объектов. Однако оценщик должен учитывать возможные различия в наиболее эффективном варианте использования оцениваемого и сопоставимых объектов. Обстоятельства юридической допустимости, физической осуществимости, финансовой состоятельности вариантов, обеспечивающих максимальную остаточную продуктивность земельного участка при сравнении объектов недвижимости, могут различаться.

9. Наличие движимого имущества.

Движимое имущество или другие компоненты, не входящие в состав недвижимости, необходимо анализировать отдельно. Типичным примером движимого имущества является гостиничная мебель, торговое оборудование. Сроки экономической жизни, инвестиционные риски, факторы доходности данных компонентов отличаются от аналогичных параметров недвижимости.

Для объектов коммерческой недвижимости наличие и состояние таких компонентов имеет важное значение для эффективного использования недвижимости. Стоимость движимого имущества, не входящего в состав недвижимости, должна быть оценена и отражена в отчете, так как для некоторых видов недвижимости, например курортных отелей, она представляет существенный стоимостной компонент.

1.3 Методы оценки недвижимости в рамках сравнительного подхода

1.3.1 Метод сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и её доступности при проведении.

Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж:

• Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложения о покупке продаже объектом, схожих с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению;

• Проверка достоверности информации и анализа типичности отобранных объектов - аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре;

• Составления списка объектов - аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов;

• Выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов - аналогов, расчет и внесения необходимых корректировок в цену каждого объекта - аналога;

• Анализ скорректированных цен аналогов и согласования полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Первые три этапа представляют работу оценщика по сегментации рынка недвижимости. Накопление базы данных должно являться постоянной работой оценщика. В базе данных может накапливаться информация по ранее оцениваемым объектам либо аналогам, отобранным для целей оценки. Кроме того в настоящее время печатные и электронные источники регулярно публикуют обзоры состояния рынка недвижимости с выделением сегментов различного назначения. Обзор рыночной информации необходим для качественной оценки рыночной стоимости доходным и затратным подходами. Сегментация рынка недвижимости, или разбиение его на отдельные секторы, начинается с выделения объектов аналогичного назначения. Затем объекты недвижимости сходно назначения разбиваются на классы для отбора аналогов, максимально сходных с оцениваемым. Расширение числа анализируемых параметров позволяет более точно позиционировать объект оценки среди потенциальных аналогов и составить список сопоставимых объектов, отобранных для дальнейших расчетов.

При согласовании скорректированных цен, полученных по каждому аналогу, применяется метод средневзвешенной. Весомость каждого смоделированного результата определяется числом внесенных поправок и обоснованность расчетов влияния на рыночную цену анализируемого элемента.

1.3.2 Метод соотнесения цены и дохода

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предложении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующих фактором и анализ соразмерности цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В данном методе используются экономические единицы сравнения:

• потенциальный валовой доход;

• действительный валовой доход;

• чистый операционный доход.

В зависимости от выбранной экономической единицы сравнения при оценке недвижимости можно использовать валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации. Метод валового рентного мультипликатора и метод общего коэффициента капитализации имеют сходную принципиальную основу, поэтому требует единого подхода к критериям и последовательности отбора аналогичной недвижимости.

• одинаковое назначение объектов или принадлежность к одному и тому же сегменту рынка недвижимости.

• сопоставимый вид используемого дохода:

• потенциальный валовой доход;

• действительный валовой доход;

• чистый операционный доход;

• денежный поток на собственный капитал;

• совпадение времени поступления дохода:

• прогнозный годовой доход;

• фактический доход за последний отчетный год;

• среднегодовой доход за последние несколько лет;

• экономический признак - незначительное расхождение величин адекватных доходов.

1.3.3 Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор - это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;

3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор;

5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;

6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

7. Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Сн = ПВД_оц (ДВД_оц)*ВРМ_ср (2)

где Сн - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ПВД_оц - потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта;

ДВД_оц - действительный валовый доход от оцениваемого объекта;

ВРМ_ср - валовой рентный мультипликатор;

Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости;

или по другой формуле:

Сн = ПВД_оц (ДВД_оц)*(Ца₁/ПДВ₁+...+Ц_аn/ПВД_аn):n (3)

где Ца₁ - цена продажи первого аналогичного объекта;

ПВД₁ - потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта;

Ц_аn - цена продажи n-ного аналогичного объекта;

ПВД_аn - потенциальный валовой доход от n-ного аналогичного объекта;

n - количество аналогичных объектов. считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам.

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

1. Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.

2. В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

1.3.4 Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)

Общий коэффициента капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Перечислим основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации.

• Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости;

• Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;

• Вносятся необходимые корректировки увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

• По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;

• Определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчетных ОКК по всем аналогам;

• Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Подбор аналогов сопоставимых к оцениваемым объектам проводится в соответствующим по назначению сегменте рынка недвижимости, идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска уровень дохода и т.д. Вероятная цена продажи объекта оценки будет определятся формулой:

С = ЧОД: ОКК (4)

или

С = ЧОД: ( ЧОД: Ц +…+ЧОД Ц ): i (5)

где С - расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОД - чистый операционный доход;

i - число аналогов используемые для оценки.

Виды поправок, вносимых в цену аналога:

Сравнения характеристик аналогов и оцениваемого объекта позволяет выявить отличия, которые влияют на цену и, следовательно, требует ее изменения. Для правильного моделирования стоимости необходимо идентифицировать вид корректировки, рассчитать ее величину и правильно скорректировать цены аналогов. Вид применяемой поправки влияет на порядок ее расчета и процесс корректировки. Поправки используемые при оценке недвижимости, могут быть процентными и денежными. Стоимостные поправки, в свою очередь, делятся на денежные относительные и денежные абсолютные. Рассмотрим содержание и использование в оценке недвижимости указанных поправок. Процентные поправки изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректируемой цены аналога. Процентная поправка может вносится как в цену аналога в целом, так и в цену единицы сравнения аналога. Денежные поправки изменяются на определенную сумму цену аналога и вносятся путем прибавления или вычитания преимущества в стоимости. Денежные относительные поправки изменяют на определенную сумму цену единицы сравнения аналога. Однако если корректировка, применяемая к цене единицы сравнения, одинаковая, то ее общая величина для объекта в целом зависит от количества единиц сравнения. Денежные абсолютные поправки изменяют на определенную сумму цену аналога в целом. Это стоимостная поправка, величина которой не зависит от количества единиц сравнения. Данная поправка вносится к цене аналога в целом.



Глава 2. Методы проведения корректировок, используемые в сравнительном подходе к оценке

2.1 Виды корректировок, вносимых в цену аналога

Сравнения характеристик аналогов и оцениваемого объекта позволяет выявить отличия, которые влияют на цену и, следовательно, требует ее изменения. Для правильного моделирования стоимости необходимо идентифицировать вид корректировки, рассчитать ее величину и правильно скорректировать цены аналогов.

Вид применяемой поправки влияет на порядок ее расчета и процесс корректировки. Поправки используемые при оценке недвижимости, могут быть процентными и денежными. Стоимостные поправки, в свою очередь, делятся на денежные относительные и денежные абсолютные (рис.1).

Рис. 1 - Поправки применяемые в рамках сравнительного подхода

Рассмотрим содержание и использование в оценке недвижимости указанных поправок.

Процентные поправки изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректируемой цены аналога. Процентная поправка может вноситься как в цену аналога в целом, так и в цену единицы сравнения аналога.

Денежные поправки изменяются на определенную сумму цену аналога и вносятся путем прибавления или вычитания преимущества в стоимости. Денежные относительные поправки изменяют на определенную сумму цену единицы сравнения аналога. Однако если корректировка, применяемая к цене единицы сравнения, одинаковая, то ее общая величина для объекта в целом зависит от количества единиц сравнения.

Денежные абсолютные поправки изменяют на определенную сумму цену аналога в целом. Это стоимостная поправка, величина которой не зависит от количества единиц сравнения. Данная поправка вносится к цене аналога в целом.

2.2 Методы внесения корректировок

Внесение поправок - это процесс моделирования стоимости оцениваемой недвижимости путем внесения корректировок в цену аналогов в связи с несовпадением ценообразующих параметров объекта оценки и аналогов.

Корректировке подлежат цены всех отобранных сходных объектов, если их характеристики не совпадают с объектом оценки. При внесении корректировок ценообразующих характеристики аналогов последовательно приводятся к ценообразующих характеристикам оцениваемого объекта, а расчет стоимости оцениваемой недвижимости - это, по сути, ответ на гипотетический вопрос: «Сколько бы стоил аналог, если бы он был таким же, как оцениваемый объект?».

Существенное влияния на результат оценки оказывает последовательность внесения корректировок. Данный вопрос не имеет однозначного решения и определяются видом корректируемого элемента сравнения, видом самой поправки, а так же индивидуальными особенностями оцениваемого объекта и аналогов, однако практика оценки выработала наиболее общие рекомендации.

2.2.1 Методы расчета поправок

Оценщик может использовать различные методы расчета поправок, однако математические расчеты не должны превалировать над здравым смыслом и профессиональными суждениями оценщика. В настоящее время наибольшее распространение получили следующие методы расчета величины поправок:

· метод анализа затрат;

· метод анализа парных продаж;

· метод прямого сравнения характеристик;

· метод капитализации арендных платежей;

· экспертный метод;

· метод статистического анализа;

2.2.2 Метод анализа затрат

Величину корректировки на наличии или отсутствие ценообразующего параметра можно рассчитать на основе информации, полученной от ремонтных, строительных или других аналогичных компаний о затратах на установку оцениваемого элемента. Поскольку данная информация получена на дату оценки, сведения будут отражать рыночную величину затрат, которые, как правило, не учитывают реакции рынка на наличие дополнительных улучшений. Оцениваемое улучшение, с одной стороны, избавляет инвестора от необходимости его самостоятельной установки, с другой - наличие конкретного улучшения не всегда соответствует требованиям рынка. Переход от затрат на восстановление элемента к его стоимостному вкладу может быть обеспечен применением коэффициента удобства пользователя.

2.2.3 Метод анализа парных продаж

Данный метод позволяет рассчитать поправку на основе сравнения цен объектов, имеющих заданное расхождение в характеристиках.

Парной продажей называется продажа двух объектов, сходных по параметрам во всем, кроме одной характеристики, на которую необходимо рассчитать корректировку. Предполагается, что расхождение в характеристиках объектов парной продажи приводит к несовпадению цен сделок. Сравнение цен позволяет рассчитать величину корректировки и применять ее для других объектов конкретного сегмента рынка. Основное требование к отбору объектов парной продажи принадлежность к тому же сегменту рынка, что и оцениваемая недвижимость, однако другие характеристики могут не совпадать с параметрами оцениваемого объекта.

Применение метода парных продаж ограниченно сложностью получения информации, а так же отсутствием парных объектов недвижимости, имеющих отличие только в одной характеристике. Иногда для расчета поправки на нужную характеристику оценщику приходится делать цепную подстановку, снижающую степень доверия к полученным результатам, кроме того, отобранные для расчетов пары могут быть недостаточно типичными.

2.2.4 Метод прямого сравнения характеристик

Метод прямого анализа характеристик применяется в том случае, если для применения метода парных продаж отсутствует необходимая информация, а так же в том, если данный способ дает лучшие результаты. Данный метод целесообразно использовать для расчета и внесения корректировок на износ, время продажи, наличие дополнительных улучшений.



2.2.5 Метод капитализации арендных платежей

Капитализация арендных платежей или различий в их поступлении может использоваться для получения поправки, когда арендная плата объектов недвижимости зависит от наличия какой либо характеристики.

2.2.6 Экспертный метод

Метод объединяет процесс расчета и внесения корректировок в цены сопоставимых объектов. Основу метода составляет субъективное решение оценщика о том, как в процентном отношении влияет анализируемый параметр на цену. Как правило, анализируется те объекты, расхождение параметров которых с оцениваемым объектом не приводит к отклонению стоимости более чем на 30%.

2.2.7 Метод статистического анализа

Статистический анализ рыночной информации для определения математической зависимости цены недвижимости от наличия и качества характеристик в настоящее время получает все больше распространение в практике оценки рыночной стоимости недвижимости. Это связанно с тем, что рынок недвижимости развивает свою активность и существенно улучшается информационное обеспечение за счет повышения достоверности данных, расширения их объема и появления в печатных и электронных источниках обобщающей информации, характеризующей основные тенденции на рынке недвижимости.



Заключение

В ходе курсовой работы были раскрыты задачи по методам проведения корректировок в рамках сравнительного подхода.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами -- наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок.

Расчёт стоимости объекта оценки проводится в следующей последовательности:

1) Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и были недавно проданы;

2) Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту;

3) Выбор необходимой единицы сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

4) Проведение корректировок цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

5) Согласование скорректированных цен продаж сопоставимых объектов для получения единого показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Существует несколько методов оценки недвижимости:

1) Метод сравнительного анализа продаж - оценка стоимости объекта путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных объектов.

2) Метод соотнесения цены и дохода основывается на предложении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующих фактором и анализ соразмерности цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

3) Валовой рентный мультипликатор - это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

4) Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Поправки, используемые при оценке недвижимости, могут быть процентными и денежными. Стоимостные поправки, в свою очередь, делятся на денежные относительные и денежные абсолютные.

Внесения корректировок - это процесс моделирования стоимости оцениваемой недвижимости путем внесения корректировок в цену аналогов в связи с несовпадением ценообразующих параметров объекта оценки и аналогов.

Оценщик может использовать различные методы расчета поправок. В настоящее время наиболее распространены следующие:

· метод анализа затрат;

· метод анализа парных продаж;

· метод прямого сравнения характеристик;

· метод капитализации арендных платежей;

· экспертный метод;

· метод статистического анализа.

Важно освоить методы проведения корректировок, используемые в сравнительном подходе, чтобы избежать ошибок в вычислении стоимости объекта оценки.



Библиографический список

1. ФЗ об оценочной деятельности

2. Свод стандартов оценки 2010 Российского общества оценщиков [Электронный ресурс]. - М.: Российское общество оценщиков. (ФСО 1)

3. Гранова И.В. Оценка недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: Питер, 2001. - с.17.

4. Грибовский, С. В. Оценки недвижимости / С. В. Грибовский, М. А. Федотова, Г. М. Стнрник, Д. Б. Житков // Финансы и кредит. - 2005. - N 3. - C.24-44.

5. Грязнова А. Г, Федотова М. А. Оценка недвижимости, 2002 г. С.496 (с. 248)

6. Иванова.Е.Н. Оценка стоимости недвижимости / учебное пособие Е.Н. Иванова, М.А.Федотова. Москва КНОРУС, 2009 - с. 208-230

7. Касьяненко Т. Г., Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Мирзажанов С.К.Оценка недвижимости : учебное пособие / -- М.: КНОРУС, 2010.

8. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости: СПб.: 2004. - 11 с.

9. Максимов Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: Питер, 2006. - 117 с

10. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. 8Оценка недвижимости - Санкт-Петербург, Архитектура-С, 2005 г.- 200 с.

11. Озеров Е. С. «Экономика и менеджмент недвижимости«. СПб.: Издетельство «МКС», 2003 -- 422 с

11. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. - 4-е изд., перераб. - М.: КНОРУС, 2012. - 264 с.

12. Соловьев М.М. Оценочная деятельность: Учеб. пособие. - М.: Москва, 2002. - 68 с.

13. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости». -- СПб.: СПбГТУ, 2008

14. Тэпман Л. Н. «Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов» -- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. -- 303 с.

15. Фридман Дж., Ордуэй Ник. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». Пер. с англ. -- М.: Дело, 2007. -- 480 с.

16. http://www.aup.ru/books/m94/3_5_1.htm

17. http://www.dom-zel.ru/Metody-provedeniya-korrektirovok

18.http://snip1.ru/house/osobennosti-primeneniya-sravnitelnogo-podxoda/

19. http://www.market-pages.ru/ocenkamashin/12.html

20. http://uchebnik.biz/book/805-ocenka-nedvizhimosti.html

Размещено на Allbest.ru

...