Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости

История развития экологической оценки, основные стадии и элементы оценки в Российской Федерации. Положительные и отрицательные экологические факторы, влияющие на оценку стоимости недвижимости. Характеристика современного состояния окружающей среды.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 07.04.2016
Размер файла 183,6 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

КОМИТЕТ ПО НАУКЕ И ВЫСШЕЙ ШКОЛЕ

Филиал Санкт-Петербургского государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования

«Промышленно-экономический колледж» в г. Мурманске

(филиал СПб ГБОУ СПО «ПЭК» в г. Мурманске)

Курсовая работа

На тему: Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Мурманск

Содержание

  • Введение
  • 1. Экологическая оценка в России
  • 1.1 История развития экологической оценки в России
  • 1.2 Официальная терминология и законодательные требования в области экологической оценки
  • 1.3 Основные стадии и элементы экологической оценки проектов в Российской Федерации
  • 1.4 Экологическая оценка в России: возможные направления развития
  • 2. Экологические факторы, влияющие на оценку стоимости недвижимости
  • 2.1 Понятие экологического фактора и его влияние на формирование стоимости объекта оценки недвижимого имущества
  • 2.2 Положительные и отрицательные экологические факторы
  • 2.3 Качественные и природные экологические характеристики
  • земельного участка
  • 2.4 Характеристика современного состояния окружающей среды
  • Заключение
  • Список используемых источников
  • Приложение А Процесс экологической оценки проектов
  • Приложение Б Стоимость недвижимости
  • Введение
  • экологический недвижимость стоимость оценка
  • В терминах оценки недвижимости под экологическим фактором или фактором окружающей среды понимается любое природное явление или качественное состояние окружающей среды и ее отдельных компонентов, а также качественное состояние самих элементов недвижимости, влияющее на рыночную стоимость недвижимости. Например, к экологическим факторам относят такие условия и параметры окружающей природной среды как уровень загрязнения основных природных сред - воды, воздуха, почвы, включая и радиоактивное загрязнение; наличие красивого вида, наличие зеленых массивов, привлекательная архитектурная среда, наличие или отсутствие поблизости свалок, присутствие или отсутствие рядом неблагоприятных непривлекательных промышленных объектов (например, мусоросжигательных заводов) и, наконец, наше представление о качестве окружающей среды.
  • К качественным параметрам, собственно самих элементов недвижимости относят химический состав материалов, из которых сделана постройка, уровень загрязнения внутри помещения, вызванный либо используемыми в строительстве материалами, либо технологиями производства, или иными внешними воздействиями.
  • К факторам окружающей среды также относят любые природные условия местности, связанные с климатическими, гидрологическими, гидрогеологическими и горно-геологическими особенностями территории.
  • К климатическим особенностям относятся такие характеристики как благоприятный или неблагоприятный с точки зрения проживания человека климат, например, продолжительный холодный период, количество солнечных дней, засушливые условия и т.д. К гидрологическим условиям относят обеспеченность источниками питьевого промышленного и сельскохозяйственного водоснабжения, уровень стояния грунтовых вод, подтопление, продолжительность паводкового периода и вероятность наводнений. К гидрогеологическим особенностям относят наличие подземных вод, их расположение, запасы, возможность хозяйственного использования. К горно-геологическим параметрам относят наличие таких явлений как карст, оползни, повышенная сейсмичность, вечная мерзлота, лавиноопасность, неровный рельеф, строительные качества грунтов и подстилающих пород, гидрогеологические условия и ряд других особенностей.
  • Помимо природных и антропогенных явлений и антропогенных процессов непосредственно влияющих на стоимость недвижимости требуется учитывать опосредованное влияние этих факторов на формирование стоимости недвижимого имущества, проявляющееся в установлении различного рода ограничений, требований и обременений экологического характера, а также возможности возникновения финансовой и материальной ответственности за причиненный экологический вред и ущерб или дополнительных затрат по восстановлению нарушенного качества среды, ликвидации загрязнений, замене технологий и оборудования.
  • Объектом исследования являются экологические факторы, предметом исследования являются основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
  • Цель написания данной работы - исследовать основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
  • Для достижения поставленной цели в работе необходимо решить следующие задачи:
  • - рассмотреть историю развития экологической оценки в России;
  • - исследовать официальную терминологию и законодательные требования в области экологической оценки;
  • - охарактеризовать основные стадии и элементы экологической оценки проектов в Российской Федерации;
  • - провести экологическую оценку в России: возможные направления развития;
  • - рассмотреть понятие экологического фактора и его влияние на формирование стоимости объекта оценки недвижимого имущества;
  • - исследовать положительные и отрицательные экологические факторы;
  • - охарактеризовать качественные и природные экологические характеристики земельного участка;
  • - исследовать характеристику современного состояния окружающей среды.
  • Методами исследования курсовой работы являются различные методы научного познания: анализ, синтез, системный подход и др. Также были применены частно-научные методы, сравнительно-правовой, библиографический и др.
  • Структура работы состоит из введения, двух глав, списка используемых источников и приложений в количестве 2.
  • 1. Экологическая оценка в России

1.1 История развития экологической оценки в России

Начиная с 70-х годов, в советской системе планирования и проектирования появились определенные элементы экологической оценки. Для некоторых крупных проектов и программ они были связаны с оценкой возможности их осуществления экспертами-экологами, для основной же массы деятельности - сводились к выполнению норм и правил проектирования, что было, разумеется, не всегда достаточно для предотвращения негативного воздействия на окружающую среду.

На протяжении 80-х годов в СССР росло осознание остроты экологических проблем и их значимости для общества. Параллельно, как со стороны государственных органов, так и со стороны широкой общественности, формировалось и понимание принципиальной недостаточности существующих механизмов учета экологических факторов при принятии хозяйственных решений [15, с. 116].

В 90-х годах российская система экологической оценки сформировалась в современном виде. В начале десятилетия делался выбор между двумя моделями, одна из которых рассматривала в качестве основы системы экологической оценки механизм ОВОС, а другая делала основной упор на государственную экологическую экспертизу. Обе модели исходили из того, что заказчик выполняет оценку воздействия на окружающую среду, а затем материалы ОВОС рассматриваются в рамках государственной экологической экспертизы. Разница состояла в том, какой из названных этапов понимался как основной, какой из них имел более высокий юридический статус и на каком этапе предусматривалось появление официальных документов.

25 февраля 1991 г. СССР была подписана “Конвенция об оценке воздействия на окружающую среду в трансграничном контексте” (Конвенция Эспоо) (ЕЭК, 1991). В 1992 г. Правительство России подтвердило участие России в Конвенции. Когда в июле 1994 г. было принято “Положение об оценке воздействия на окружающую среду в Российской Федерации” (Минприроды РФ, 1994), то в качестве одной из основных причин принятия этого Положения была указана необходимость реализации данной Конвенции.

11 декабря 1991 г. СССР прекратил свое существование. В результате союзные и российские органы охраны окружающей среды были объединены, а советское природоохранное законодательство продолжало действовать в России за исключением тех случаев, когда принимались новые российские законодательные акты, заменяющие или отменяющие его.

19 декабря 1991 г. Верховным Советом РСФСР был принят Закон РСФСР “Об охране окружающей природной среды” (Закон РСФСР, 1991), действующий в настоящее время. Он придал обязательный характер государственной экологической экспертизе плановой и проектной документации, включая технико-экономические обоснования, всех проектов вне зависимости от их масштаба и характера. Основная ее цель была определена как “проверка соответствия хозяйственной и иной деятельности экологической безопасности общества”. Запрещалась реализация проектов без положительного заключения государственной экологической экспертизы.

Закон также предусмотрел возможность проведения общественной экологической экспертизы (подробнее см. разделы. Он не содержал каких-либо требований к процедуре проведения экологической оценки заказчиком и не упоминал термина “оценка воздействия на окружающую среду” [19, с. 116].

1 августа 1992 г. управлением государственной экологической экспертизы Минприроды была введена “Временная инструкция по экологическому обоснованию хозяйственной деятельности в предпроектных и проектных материалах” (Главное управление государственной экологической экспертизы, 1992). Инструкция определяла объем и содержание той информации, которую разработчик проекта был обязан включить в состав проектной документации для представления на экологическую экспертизу. В основном, документ требовал предоставления информации, свидетельствовавшей о соблюдении экологических требований, а также разрешений и согласований государственных органов (в пределах их компетенции). Инструкция упоминала оценку воздействия на окружающую среду, однако не содержала никаких процедурных требований и не регламентировала формат предоставления информации.

22 сентября 1993 г. Совет Министров принял “Положение о государственной экологической экспертизе” (Правительство РФ. 1993а), которое оставалось основным нормативным актом в этой области до принятия в конце 1995 г. нового Федерального закона “Об экологической экспертизе”. В Положении не содержалось упоминания об оценке воздействия на окружающую среду.

15 ноября 1993 г. Министерством охраны окружающей среды и природных ресурсов было объявлено о решении разработать “Положение об оценке воздействия на окружающую среду в Российской Федерации”. Предлагаемое Положение подлежало утверждению Указом Совета Министров. В то же время, Министерство еще раз подтвердило свое решение, принятое еще в 1989 г., не принимать на экспертизу проектную документацию, которая не сопровождалась материалами, отражавшими результаты проведения ОВОС [12, с. 116].

Проект “Положения об оценке воздействия на окружающую среду в Российской Федерации” был разработан весной 1994 г. Согласно проекту, ОВОС представлял собой “элемент процедуры принятия решений, направленный на определение и предотвращение негативного воздействия на окружающую среду” (Максименко Ю.Л., 1994). В проекте Положения говорилось, что ОВОС является составной частью процесса принятия решений, и подчеркивалась необходимость проведения ОВОС на самой ранней стадии разработки проекта, перечислялись участники проведения ОВОС. В проекте был приведен список документов, которые должны были передаваться на экспертизу разработчиком проекта хозяйственного объекта. Документация по ОВОС должна была включать анализ альтернатив, отражать результаты участия общественности, а также использование результатов ОВОС в процессе принятия решений. Процедура ОВОС являлась обязательной лишь для определенных видов хозяйственной деятельности и объектов, список которых содержался в Положении и был схожим со списком проектов, приведенным в “Конвенции об оценке воздействия на окружающую среду в трансграничном контексте” (ОЕЭК, 1991).

Предлагаемый проект не нашел достаточной поддержки у российских ведомств, и поэтому Положение не было принято постановлением правительства. Однако, претерпев ряд изменений, оно было утверждено Приказом Министерства охраны окружающей среды и природных ресурсов 18 июля 1994 г., а 22 сентября 1994 г. зарегистрировано в Министерстве юстиции. Одно из наиболее существенных изменений, введенных в переработанное Положение, касалось самого определения оценки воздействия на окружающую среду. В окончательном варианте приведена следующая формулировка: “Оценка воздействия на окружающую среду (ОВОС) -- процедура учета экологических требований законодательства Российской Федерации при подготовке и принятии решений о социально-экономическом развитии общества” (Минприроды РФ, 1994). Таким образом, в сравнении с первоначальной формулировкой, роль ОВОС была серьезно ограничена и сведена, в первую очередь, к регулированию нормируемых воздействий, в то время как проект Положения давал определенные возможности для регулирования экологических последствий, в том числе и не попадающих под действие формальных стандартов. Данное Положение действовало до мая 2000-го года [18, с. 116].

Наконец, в 1995 г. был принят Федеральный закон “Об экологической экспертизе” (Федеральный закон, 174-ФЗ, 1995). В Законе были в основном сохранены принципы государственной экологической экспертизы, установленные в предшествовавших законодательных актах. Закон также определил права и обязанности сторон, участвующих в этом процессе (государственных органов, заказчика, общественности). С принятием этого Закона и ряда нормативных актов, развивающих его положения, в частности, “Положения об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федерации” (Госкомэкология РФ, 2000), сформировалась в общих чертах современная российская система экологической оценки.

1.2 Официальная терминология и законодательные требования в области экологической оценки

Под экологической оценкой мы понимаем процесс систематического анализа и оценки экологических последствий намечаемой деятельности, консультаций с заинтересованными сторонами, а также учет результатов этого анализа и консультаций в планировании, проектировании, утверждении и осуществлении данной деятельности.

Термины “оценка воздействия на окружающую среду” и “экологическая экспертиза” мы будем использовать лишь в смысле определений, приведенных в российских нормативно-правовых документах6. Таким образом, в рамках терминологии, принятой в настоящей книге, оценка воздействия на окружающую среду (ОВОС) и экологическая экспертиза являются составными частями российской системы экологической оценки.

Итак, экологическая оценка (ЭО) может осуществляться на уровне отдельных проектов и на уровне “стратегических” документов (планов развития территорий или отраслей хозяйства, программ, политик, стратегий и др.) и будет называться, соответственно, экологической оценкой проектов (ЭОП) и стратегической экологической оценкой (СЭО).

Воздействие на окружающую среду -- любое изменение в окружающей среде, которое полностью или частично может быть результатом намечаемой хозяйственной и иной деятельности (ГОСТ Р ИСО 14001)

Таблица 1 Экологическая оценка: термины и определения

Термин

Английский эквивалент

Определение

Ссылка

Экологическая оценка (ЭО)

Environmental Assessment (EA)

Процесс систематического анализа и оценки экологических последствий намечаемой деятельности, консультаций с заинтересованными сторонами и учет результатов этого анализа и консультаций в планировании, проектировании, утверждении и осуществлении данной деятельности.

Ли Н., 1995; Therivel, R. and Partidario, M.R. 1996; Lee N., 1995

Экологическая оценка (ЭО) бывает двух видов - экологическая оценка проектов (ЭОП) и стратегическая экологическая оценка (СЭО)

Экологическая оценка проектов (ЭОП)

Environmental Impact Assessment (EIA)

Экологическая оценка проектов (намечаемой деятельности проектного уровня).

Therivel, R. and Partidario, M.R. 1996; Lee N., 1995; Всемирный банк, 1991

Стратегическая экологическая оценка (СЭО)

Strategic Environmental Assessment (SEA)

Экологическая оценка намечаемой деятельности стратегического уровня (планов, программ, стратегий и проектов нормативных актов).

Ли Н., 1995;, Данилов-Данильян В.И., 1997

Систематический процесс выявления и учета экологических факторов и возможных экологических последствий предлагаемых стратегий (политик), планов и программ.

Sadler, B., 1996

Формализованный, систематический и всесторонний процесс оценки экологических последствий осуществления политики, плана или программы и их альтернатив, включая подготовку письменного доклада о результатах этой оценки и использование этих результатов в принятии решения.

Therivel, R. and Partidario, M.R. 1996

Процесс, аналогичный ЭОП, но применяющийся на предшествующих этапах проектного цикла: на стадии разработки планов, программ и стратегий, а также нормативных актов.

Всемирный банк, 1991

Официальная терминология, закрепленная в нормативно-правовых актах РФ в области экологической оценки, находится в стадии формирования и использует в настоящий момент следующие термины:

Экологическая экспертиза

Environmental Review Environmental Expert Review Environmental Examination Environmental (ecological) Expertise

Установление соответствия намечаемой хозяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и допустимости реализации объекта экспертизы в целях предупреждения возможных неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономических и иных последствий реализации объекта экологической экспертизы.

Федеральный закон 174-Ф3, 1995 (см. также Закон РСФСР, 1991, в редакции 1993)

Оценка воздействия на окружающую среду (ОВОС)

Assessment of Environmental Impacts (возможно также использование термина OVOS)

Процедура учета экологических требований законодательства Российской Федерации при подготовке и принятии решений о социально-экономическом развитии общества. ОВОС организуется и осуществляется с целью выявления и принятия необходимых и достаточных мер по предупреждению возможных неприемлемых для общества экологических и связанных с ними социальных, экономических и других последствий реализации хозяйственной или иной деятельности.

(Минприроды 1994). Положение об ОВОС

Определение характера, степени и масштаба воздействий объекта хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и последствий этих воздействий.

(Минприроды 1995) Инструкция Минприроды РФ

Обоснование экологическое

Environmental (Ecological) Substantiation

Совокупность доводов (доказательств) и научных прогнозов, позволяющих оценить экологическую опасность намечаемой хозяйственной и иной деятельности для экосистем (природных территориальных комплексов) и человека.

(Минприроды 1995) Инструкция Минприроды РФ

Национальная процедура оценки возможного воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду

National EIA Procedure

Проведение оценки воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и экологической экспертизы документации, обосновывающей намечаемую хозяйственную и иную деятельность

Положение об оценке воздействия на ОС, 2000

Оценка воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду

Это процесс, способствующий принятию экологически ориентированного управленческого решения о реализации намечаемой хозяйственной и иной деятельности посредством определения возможных неблагоприятных воздействий, оценки экологических последствий, учета общественного мнения, разработки мер по уменьшению и предотвращению воздействий.

Положение об оценке воздействия на ОС, 2000

Основные законодательные и нормативные акты, определяющие требования в области экологической оценки, приведены в следующей таблице:

Таблица 2 Нормативно-законодательный акты

Нормативно-законодательный акт

Год

Принявший орган государственной власти

Закон «Об охране окружающей природной среды»

1991, 1993

Верховный Совет РФ

Положение об оценке воздействия на окружающую среду в РФ

1994

Минприроды, утвержден в Министерстве юстиции

Закон «Об экологической экспертизе»

1995

Законодательное Собрание РФ

СНиП 11-01-95 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений»

1995

Минстрой РФ

СП 11-101-95 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состава обоснований инвестиций в строительстве предприятий, зданий и сооружений»

1995

Минстрой РФ

Инструкция по экологическому обоснованию хозяйственной и иной деятельности

1995

Минприроды РФ

Положение о порядке проведения государственной экологической экспертизы

1996

Госкомприроды РФ

СНиП 11-02-96 «Инженерно-экологические изыскания для строительства. Основные положения»

1996

Минстрой РФ

СП 11-102-97 «Инженерно-экологические изыскания для строительства»

1997

Минстрой РФ

Регламент проведения государственной экологической экспертизы

1997

Госкомприроды РФ

Перечень нормативных документов, рекомендуемых к использованию при проведении государственной экологической экспертизы, а также при составлении экологического обоснования хозяйственной и иной деятельности

1997

Госкомприроды РФ

1.3 Основные стадии и элементы экологической оценки проектов в Российской Федерации

Экологическая оценка характеризуется следующими особенностями:

- представляет собой процесс получения информации, а не его результат;

- это процесс систематический, следующий определенным правилам;

- охватывает как этап планирования, так и этап осуществления намечаемой деятельности [15, с. 116].

Процесс экологической оценки включает следующие основные компоненты:

- анализ (прогноз) потенциальных воздействий намечаемой деятельности на окружающую среду и оценка их значимости. Эта составляющая называется оценкой воздействия на окружающую среду (ОВОС);

- консультации с заинтересованными сторонами с целью поиска взаимоприемлемых решений;

- использование результатов прогноза воздействий и консультаций в процессе принятия решений, относящихся к намечаемой деятельности. Эта составляющая выражается в виде проведения экологической экспертизы и выработке заключения по воздействию на окружающую среду (ЗВОС).

Принципы экологической оценки сводятся к трем основным положениям:

- превентивность (+ анализ альтернатив);

- комплексность;

- демократичность.

Процесс экологической оценки проектов должен начинаться на самых ранних стадиях разработки проекта и проходить параллельно с процессом проектирования (приложение 1). На этой стадии процесс экологической оценки сводится к процедуре ОВОС, проводимой инициатором будущей деятельности. Результаты экологической оценки проекта используются как для обоснования уже принятых проектных решений, так и в процессе проектирования. Экологическая оценка намечаемой деятельности согласно принципу превентивности должна осуществляться еще до фактического принятия решения о проектировании намечаемой деятельности, так как зачастую в процессе проектирования оказывается, что намечаемая деятельность в данном районе и данной форме недопустима в принципе. Такая оценка называется стратегической экологической оценкой (СЭО). В ходе такой оценки могут быть рассмотрены альтернативные варианты достижения поставленных целей, например выбор типа источника энергии, проекты, направленные на энергосбережение. Конечно же, альтернативы могут быть рассмотрены и не только до принятия решения о начале проектирования, но и в холе экологической оценки проектного уровня, однако принятие решения об отказе от реализации проекта или принципиальном изменении типа объекта на этом этапе может быть связано с большими трудностями [10, с. 22].

Таким образом, в ходе проектирования мы имеем дело не с одним решением, принимаемым на основе достоверных данных и в точности реализуемым, а с целым рядом решений, которые принимаются па основе весьма приблизительной информации и осуществляются лишь с определенной степенью точности. Для обеспечения надлежащей эффективности механизм экологической оценки должен учитывать эту особенность этапа проектирования. Для эффективного развития экологической оценки необходима организация "обратной связи", дающей возможность оценить соответствие или несоответствие сделанных предсказаний реальному воздействию на окружающую среду и при необходимости осуществить мероприятия по корректировке деятельности. Эта цель достигается путем разработки по результатам экологической оценки планов экологического менеджмента и программ послепроектного анализа.

В любом случае перед тем, как приступить непосредственно к реализации проекта, прошедшего процедуру ОВОС, необходимо подвергнуть результаты ОВОС экологической экспертизе, в ходе которой будет принято окончательное решение о допустимости реализации проекта хозяйственной деятельности.

Процедура ОВОС - наиболее важная стадия процесса экологической оценки. Цель этой стадии - установление того, какие изменения могут произойти в окружающей среде в результате осуществления каждой из рассматриваемых в проекте деятельности альтернатив, а также оценка значимости этих изменений.

Для реализации поставленной цели в процессе ОВОС необходимо изучить те компоненты окружающей среды, на которые намечаемая деятельность может повлиять в наибольшей степени, составить прогноз и проанализировать возможные изменения в окружающей среде в результате осуществления намечаемой деятельности, оценить значимость возможных изменений [17, с. 112].

Прежде всего, для проведения процедуры ОВОС требуется описать существующие природные условия в районе предполагаемой реализации проекта хозяйственной деятельности. В процессе оценки не следует очень подробно описывать все компоненты окружающей среды в районе намечаемой деятельности, так как это потребует значительных трудовых и финансовых затрат вместе с тем не обеспечит адекватного повышения качества получаемой информации и существенно не повысит достоверность выводов последующей экологической экспертизы. Как показывает опыт подобных исследований, слишком развернутые описания природной среды никак не улучшают адекватности заявления о воздействии на окружающую среду, т.е. результатов экологической экспертизы.

В ходе ОВОС акцент необходимо делать только на те компоненты природной среды, информация о которых необходима для принятия решений по рассматриваемому проекту. В ходе отбора исследуемых компонентов следует руководствоваться соображениями, например:

- повлияет ли намечаемая деятельность на этот компонент существенно;

- повлияют ли эти компоненты среды на осуществление намечаемой деятельности? Например, для предприятий целлюлозно- бумажной промышленности имеет большое значение помимо древесных ресурсов наличие большого количества воды приемлемого качества;

- представляют ли эти компоненты среды существенный интерес для общественности, т.е. для заинтересованных сторон.

Таким образом, описание исходных природных условий не должно быть более подробным, чем это необходимо для понимания последствий реализации рассматриваемых альтернатив. В любом случае для исследуемой территории должны быть описаны флора и фауна, а также определено наличие редких и исчезающих видов, на которых может повлиять реализация намечаемой деятельности.

Помимо природных условий и компонентов окружающей природной среды необходимо определить и описать основные составляющие социально-экономической обстановки в районе реализации проекта. Это вызвано тем, что при проведении экологической оценки окружающая среда рассматривается как единая природносоциальная система, а значимость изменений в окружающей среде в большой степени определяется именно последствиями социально-экономического характера.

Кроме описания текущего состояния окружающей природной среды необходимо спрогнозировать возможное ее состояние в будущем на тот случай, если проект намечаемой деятельности не будет реализован. Такой прогноз часто проводится с применением известных законов экологической сукцессии.

Прогноз воздействий, как правило, проводится по отдельным компонентам окружающей среды. Затем можно попытаться проанализировать возможные изменения, связанные с взаимным влиянием изменений в отдельных компонентах окружающей среды. При проведении ОВОС необходимо отдельно:

- оценить воздействие на воздушную среду;

- поверхностные, грунтовые и артезианские воды;

- почвы;

- оценить шумовую обстановку;

- флору и фауну;

- ландшафт и эстетическую обстановку;

- социально-экономическую и санитарно-эпидемиологическую обстановку;

- культурно-историческое наследие [18, с. 112].

Одним из наиболее важных этапов стадии ОВОС признается определение значимости ожидаемых воздействий. Значимость воздействия непосредственно зависит от вида или природы воздействия, его физической величины и вероятности его возникновения. Величина воздействия определяется многими факторами, например такими, как интенсивность воздействия, его продолжительность, масштаб распространения. При определении масштаба можно пользоваться категориями площади воздействия или количеством вовлеченного населения и т.д. Воздействия, одинаковые но величине и вероятности, могут, тем не менее, рассматриваться как более или менее важные и влиять на принимаемые решения в большей или меньшей степени. Это зависит от того, где именно они происходят, как воспринимаются заинтересованными сторонами, какова существующая в регионе социальная обстановка.

1.4 Экологическая оценка в России: возможные направления развития

Анализ развития системы экологической оценки (далее - ЭО) в России, а также анализ современной ситуации показывает, что строить развитие системы ЭО исключительно на укреплении экологической экспертизы и специально уполномоченного органа - недостаточно эффективно, особенно в современных условиях. Укрепление системы специально уполномоченных органов - необходимое, но недостаточное условие повышения эффективности системы ЭО в целом. Эффективное развитие системы ЭО возможно только при условии поддержки ее всеми участниками ЭО и укреплениях их собственного потенциала в этой области.

Развитие системы ЭО рассматривается по следующим основным направлениям:

- развитие нормативно-правовой базы.

- развитие методологической и информационной базы ЭО.

- институциональное развитие системы ЭО.

- просвещение и распространение знаний в области ЭО.

По этим же направлениям сформулированы основные задачи и предложения по развитию системы ЭО [4, с. 112].

Развитие нормативно-правовой базы должно обеспечить гармоничное развитие системы ЭО в целом. Развитие нормативно-правовой базы, ориентированной исключительно на укрепление ЭЭ - вряд ли будет эффективно, поскольку ЭЭ по своей сути является инструментом «выходного контроля» (необходимым, но недостаточным для эффективного развития системы ЭО). Необходимо развитие процедур, выгодных и удобных для всех участников ЭО, в том числе и для субъектов инвестиционной деятельности, территориальных органов исполнительной власти, хозяйствующих министерств и ведомств, заинтересованной общественности.

Основными задачами в области развития нормативно-правовой базы ЭО являются:

- развитие дифференцированного подхода к объектам различного уровня экологической опасности.

От эффективного решения этой задачи решающим образом зависит как эффективность системы в целом, так и поддержка системы в целом заинтересованными сторонами.

Эта задача может быть решена через разработку нормативных документов, которые обеспечат:

а) объективные способы отнесения объектов намечаемой деятельности к различным категориям (в зависимости от степени потенциальной экологической опасности);

б) различные процедурные требования при проведении оценки воздействия на окружающую среду и экологической экспертизы для объектов, отнесенных к различным категориям.

Возможна разработка двух отдельных (но взаимоувязанных) документов:

а) по видам экспертиз и процедурам экологической экспертизы различной сложности,

б) по процедурам оценки воздействия на окружающую среду.

Решение этой задачи несет следующие потенциальные выгоды:

- повышение престижа специально уполномоченных органов;

- повышение эффективности системы ЭО - поскольку отбор проектов даст возможность сконцентрировать усилия на наиболее экологически значимых проектах;

- повышение заинтересованности органов власти и в конечном счете лояльности к данной процедуре, в связи с возможностью снижения конфликтности при принятии решения;

- улучшение инвестиционного климата - поскольку будет соблюдаться баланс между степенью потенциальной экологической опасности намечаемой деятельности и затратами на проведение ЭО, в том числе - улучшение психологической обстановки в отношении намечаемой деятельности.

В решении этой задачи могут быть заинтересованы:

- органы исполнительной власти субъектов Федерации и органы местного самоуправления, а также хозяйствующие министерства и ведомства, заинтересованные в беспрепятственном потоке инвестиций, в привлечении надежных инвесторов, работающих на принципах экологической ответственности;

- субъекты инвестиционной деятельности, заинтересованные в наличии понятных и заранее известных процедурных требований, в том числе - представители мелкого и среднего бизнеса, для развития которого необходимы облегченные процедуры [18, с. 116];

- специально уполномоченные органы в области ЭЭ;

- заинтересованная общественность. Развитие процедур оценки воздействия создает административные механизмы реализации прав граждан на участие в принятии решений.

1) Соотнесение этапов оценки воздействия на окружающую среду этапами подготовки обосновывающей документации по намечаемой деятельности.

В первую очередь необходимо соотнести этапы ЭО с этапами подготовки инвестиционных проектов. Количество и глубина исследований, проводимых на каждом этапе подготовки инвестиционного проекта, должны зависеть как от категории опасности того или иного объекта, так и от задач, стоящих перед заказчиком на данной стадии инвестиционного процесса. Такое соответствие стадийности позволит гармонизировать процесс ЭО с процессом подготовки проекта, решать задачи ЭО поэтапно и избежать дублирования исследований.

2) Подготовка разъясняющих нормативных и/или методических документов, уточняющих процедуры оценки воздействия на окружающую среду, в т. ч.:

- методических документов по формированию ТЗ на оценку воздействия на окружающую среду;

- методических документов по организации и проведению разного вида обсуждений намечаемой деятельности с заинтересованными сторонами;

- по типовому содержанию материалов оценки воздействия для различных видов деятельности.

3) Обновление методического обеспечения экологической экспертизы, в том числе:

- разработка новой стратегии развития экологической экспертизы;

- переработка и дополнение Руководств по проведению экологической экспертизы;

- разработка объективных критериев эффективности экологической экспертизы;

- разработка механизмов реализации легитимности общественной экологической экспертизы и повышения ее статуса.

4) Уточнение и конкретизация терминологии в области экологической экспертизы и оценки воздействия.

В нормативную базу на федеральном уровне необходимо ввести определения и толкование некоторых базовых понятий (например, таких как «хозяйственная деятельность», иная деятельность и пр.), часто используемых в законодательстве. Следует более детально определить уже имеющиеся понятия в области оценки воздействия [9, с. 14].

Терминология может быть оформлена как в виде встроенных разделов в другие нормативные документы, так и в отдельном виде.

Задачи (2), (3) и (5) - носят более технический, подчиненный характер и решение их относится к компетенции специально уполномоченного органа. Однако выгоды от такого решения получат также все участники процесса ЭО (в первую очередь, за счет повышения ясности, прозрачности процесса).

Задача 4 целиком зависит от активности специально уполномоченных органов и может существенно повлиять на развитие системы ЭО в целом.

2 Экологические факторы, влияющие на оценку стоимости недвижимости

2.1 Понятие экологического фактора и его влияние на формирование стоимости объекта оценки недвижимого имущества

Влияние экологии сказывается в течение продолжительного периода времени, вполне соизмеримого с продолжительностью жизни людей. Состояние окружающего нас мира год от года изменяется. Профессионализм оценщика недвижимости позволяет адекватно отразить влияние экологических факторов, как позитивных, так и негативных, на стоимость объекта. Благоприятность экологической обстановки в целом на территории расположения оцениваемой недвижимости расширяет значительно масштабы спроса на нее. Прямая зависимость качественного состояния природно-антропогенного окружения объекта оценки и его стоимости особенно заметна в неблагоприятных условиях городов и промышленных зон. Изучение и учет влияния экологических факторов на определение стоимости объектов недвижимости является достаточно новым и перспективным направлением в научной и финансово-экономической сфере, поэтому является актуальным в настоящее время.

Недвижимость - это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К существенным отличиям данного товара можно отнести множество его эколого-экономических и физических характеристик. Оценка недвижимости - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает определение стоимости права собственности или иных прав, (например, права аренды, права пользования и т. д.) в отношении различных объектов недвижимости [11, с.103]. Под экологическими факторами или факторами окружающей среды при оценке недвижимости понимается любое природное явление или качественное состояние окружающей среды и ее отдельных компонентов, а также качественное состояние самих элементов недвижимости, влияющих на рыночную стоимость недвижимости. К экологическим факторам относят такие условия и параметры окружающей природной среды как уровень загрязнения основных природных сред: воды, воздуха, почвы, включая радиоактивное загрязнение, наличие красивого вида, зеленых массивов, привлекательная архитектурная среда, наличие или отсутствие поблизости свалок, присутствие или отсутствие рядом неблагоприятных непривлекательных промышленных объектов (например, мусоросжигательных заводов) и даже наше представление о качестве окружающей среды. Кроме того, к факторам окружающей среды относят любые природные условия местности, связанные с климатическими, гидрологическими, гидрогеологическими и горно-геологическими особенностями территории [2, с.137].

Оценка влияния негативных факторов экологии на стоимость недвижимости производят, рассчитывая экономический ущерб, причинённый на их фоне. Рассчитывают затраты (по максиму) на предупреждение и компенсацию воздействия отрицательных экологических влияний на интересующий объект. Уровень требуемой точности определяет методы подхода выполнения поставленной задачи. При детальной проработке экологических вопросов эксперт - оценщик пользуется привлечением узко профильных специалистов (например, по антикоррозийной защите). Другим подходом при расчетах является обращение эксперта к специальным нормативным справочникам.

Экологические факторы при оценке недвижимости оказывают воздействие на эффективность и полезность использования её. Многое зависит от уровня научно-технического прогресса и социально-экономического развития региона, где базируется недвижимость. Стоимость недвижимости (коммерческой) повысится за счёт использования негативных, казалось бы, для одних производств факторов во благо другим. К примеру, чрезмерный ветровой режим позволит сэкономить электроэнергию за счёт установки ветряного двигателя. Экологические факторы в совокупности определяют свою часть стоимости недвижимости. Заметна стала роль наличия экологических благ не только в традиционных понятиях: о чистоте воздуха, отсутствии шума, наличии зелёных насаждений, но и получении психосоциального эффекта: красивый вид из окон дома, возможность прогуляться по лесистой местности или окунуться в прозрачные воды естественного водоёма. Рыночная стоимость такого рода элитарной недвижимости весьма превосходит фактические затраты на её возведение. По мере роста уровня жизни населения существует объективная реальность тенденций ещё большего проявления интереса к высокоэкологичной недвижимости, когда за ценой не стоят [10, с. 113].

Экспертиза, проводимая при определении стоимости недвижимости с учётом параметров качественного состояния окружающих её природно-антропогенных условий, подразделяет негативные влияния на механические, химические и физические загрязнения. К физическим относят: тепловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное. Учитывается на фоне имеющихся загрязнений ущерб, выражающийся в потерях урожайности сельскохозяйственных культур, повышение заболеваемости населения (проживающего или работающего). Увеличение затрат на устранение разного вида последствий предусматривается в стоимости оцениваемого объекта.

Наибольшее внимание экспертами уделяется раскрытию качественных характеристик позитивных экологических факторов. Сложная система измерения этих факторов, исходящая из субъективной природы своей оценки, оказывает влияние на рыночную стоимость, определение которой во многом зависит от профессионализма эксперта-оценщика и его опыта.

2.2 Положительные и отрицательные экологические факторы

К климатическим особенностям относятся такие характеристики как благоприятный или неблагоприятный с точки зрения проживания человека климат, например, продолжительный холодный период, количество солнечных дней, засушливые условия и т.д. К гидрологическим условиям относят обеспеченность источниками питьевого промышленного и сельскохозяйственного водоснабжения, уровень стояния грунтовых вод, подтопление, продолжительность паводкового периода и вероятность наводнений.

К гидрогеологическим особенностям относят наличие подземных вод, их расположение, запасы, возможность хозяйственного использования. К горно- геологическим параметрам относят наличие таких явлений как карст, оползни, повышенная сейсмичность, вечная мерзлота, лавиноопасность, неровный рельеф, строительные качества грунтов и подстилающих пород, гидрогеологические условия и ряд других особенностей [11, с. 112].

Можно выделить три класса факторов, которые следует учитывать при оценке стоимости: факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости в настоящий момент времени или изменяющие ее стоимость после их обнаружения в будущем, если сейчас они не выявлены; ограничения в использовании недвижимого имущества; юридические обязательства, связанные либо с осуществлением выплат, либо с проведением работ по ликвидации причиненного ущерба.

В России в настоящее время большее значение имеет первый класс факторов, который учитывается либо через местоположение объекта недвижимости (объект находится в экологически чистом или экологически грязном районе), либо как самостоятельный элемент сравнения, требующий корректировки (например, наличие, либо отсутствие рядом неблагоприятных объектов, и качество строительных материалов). Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости, в зависимости от вида воздействия условно можно разделить на положительные, такие параметры окружающей человека среды, которые повышают стоимость объекта недвижимости, и отрицательные, то есть, качественные и количественные параметры, понижающие стоимость объекта недвижимости. К негативным экологическим факторам относятся: химическое загрязнение воды, воздуха, земли, порча и уничтожение плодородного слоя почвы, уничтожение зеленых насаждений. К особым видам такого негативного воздействия, относится загрязнение диоксинами, пестицидами, радиоактивное, шумовое, электромагнитное, вибрационное и тепловое загрязнение.

К негативным экологическим факторам также относится расположение непривлекательных в эстетическом и опасном в экологическом отношении промышленных, торговых, коммунально-складских объектов, например, заводов, ТЭЦ, свалок, рынков, скотомогильников, кладбищ (в том числе бывших), крупных магистралей, полей фильтрации, полигонов утилизации радиоактивных отходов и т.д. К положительным экологическим факторам относятся наличие красивого вида или ландшафта, расположение вблизи с привлекательными рекреационными (то есть, пригодными для отдыха) объектами, включая парки, скверы, водоемы, сохранение на какой либо территории лесов, озер и рек, мест обитания редких биологических видов, чистого воздуха, чистой почвы, а также отсутствие промышленных предприятий приводит к росту цен на недвижимость.

В качестве примера можно привести зарубежный опыт оценки американской национальной ассоциации изготовителей жилых домов, только красивый вид на водную поверхность увеличивает стоимость дома примерно на 28% [2, с.154]. Действие одного и того же экологического фактора может быть совершенно различно по отношению к разным типам недвижимости. То, что снижает стоимость жилых домов, может не оказывать никакого влияния на стоимость офисных или промышленных зданий.

Второй и третий класс факторов пока не оказывает серьезного влияния на процессы формирования рыночной стоимости недвижимости в силу того, что экологические требования и ограничения не так жестки, как в западных странах, а экономическая и юридическая ответственность пока не представляет серьезной проблемы для коммерческой деятельности, так как причинение ущерба природе и людям не связано с серьезными экономическими санкциями, наступающими в обязательном порядке. Экологические требования и ограничения в наиболее жесткой форме влияют в основном на вид разрешенного использования земли и сооружений в городах и иных населенных пунктах, а также на режим землепользования на особо охраняемых территориях.

Оценку влияния негативных экологических факторов на стоимость недвижимости производят, рассчитывая экономический ущерб, причинённый на их фоне. Рассчитывают затраты (по максиму) на предупреждение и компенсацию воздействия отрицательных экологических влияний на интересующий объект. Уровень требуемой точности определяет методы подхода выполнения поставленной задачи [14, с. 112].

Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости, в зависимости от вида воздействия условно можно разделить на положительные (такие параметры окружающей человека среды, которые повышают стоимость объекта недвижимости) и отрицательные (качественные и количественные параметры, понижающие стоимость объекта недвижимости). К положительным факторам мы можем отнести следующие: присутствие красивого вида или ландшафта, расположение рядом пригодного для отдыха объекта или рекреационной территории включая парки, водоемы, фонтанные площади - увеличивают стоимость примерно на 28%. К негативным экологическим факторам относятся все последствия и проявления негативного воздействия на окружающую природную среду (химическое загрязнение воды, воздуха, земли, порча и уничтожение плодородного слоя почвы, уничтожение зеленых насаждений). К особым видам такого негативного воздействия относится загрязнение диоксинами, пестицидами, радиоактивное, шумовое, электромагнитное, вибрационное и тепловое загрязнение.

2.3 Качественные и природные экологические характеристики земельного участка

К качественным относят экологические, природные показатели, связанные с местоположением и удаленностью. Такие характеристики могут быть выражены в описательной или словесной форме. Иногда качественные показатели могут быть преобразованы в количественные путем их ранжирования и присвоения численных значений, например весовых коэффициентов или баллов. К количественным показателям относят характеристики природной среды, которые поддаются измерению.

Все земельные участки имеют свои уникальные качественные характеристики, которые добавляют земле положительные или отрицательные качества для проживания на ней людей [18, с. 112].

Большую привлекательность имеют земельные участки, расположенные недалеко от города, имеющие все необходимые коммуникации, ровную твердую дорогу, которая позволит без труда добираться на участок в межсезонную непогоду. Дополнительные плюсы придаст развитая инфраструктура района, где расположен земельный участок. Удобно, если поблизости есть медицинский пункт (лучше, если больница), почта, телефон, хороший пляж, спортивные площадки.

Привлекательность земельного участка повышает также его близость к живописному водоему, лесу. Необходимо, чтобы недалеко от земли был источник питьевой воды, например, скважина, родник, колодец. Идеально, если питьевая вода прямо из скважины подается в загородный дом по водопроводу.

Из недостатков, которые могут иметь земельные участки можно назвать следующие. Для того чтобы построить на земле дом она должна иметь ровный рельеф и плотную структуру. К сожалению, многие живописные места требуют проведения дополнительной подготовки площадки для фундамента. Например, участок на высоком берегу реки хоть и имеет красивый вид, нуждается в дополнительном укреплении перед началом строительных работ, т.к. есть вероятность оползня [14 с. 116].

Немаловажное влияние на привлекательность земельного участка могут оказать и соседи. Между землей в обычном селе, на территории коттеджной застройки и в коттеджном поселке есть большие различия. При выборе земельного участка необходимо определиться с его размером. Размер участка зависит от требований, предлагаемых к нему. Чаще всего земельные участки покупают, чтобы построить на них в дальнейшем дом для отдыха или постоянного проживания.

Для строительства небольшого площади домика достаточно будет участка площадью 400 квадратных метров. Но для более просторного загородного дома необходимо выбирать больший по размерам участок. Например, считается, что для дома площадью 150 квадратных метров необходимо около 1000 м2 земли. Конечно, можно построить просторный дом и на шести сотках, но окна и стены его будут упираться в забор или соседние здания или участки. А чем это лучше плотной городской застройки?

Влияет на привлекательность участка земли и его форма. Наиболее распространена прямоугольная. Она и лучше всего подходит для строительства загородного коттеджа, удобнее на прямоугольной земле располагать загородное хозяйство. Идеальная форма для участка с загородным домом - квадрат. Неудобны в этом смысле земельные участки, имеющие форму треугольника, трапеций и неправильных многоугольников.

Проблема, связанная с понятием «земельный участок» является весьма актуальной. От правильности его понимания, зависит правильность применения норм различных отраслей права использующих данное понятие. Так как с одной стороны земельный участок является объектом недвижимости, а с другой - рассматривается как природный ресурс, который необходимо рационально использовать и охранять от неблагоприятного воздействия природы и антропогенного фактора.

...

Подобные документы

  • Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.

    курсовая работа [179,7 K], добавлен 23.06.2012

  • Определение стоимости недвижимости, ее отличия от недвижимого имущества. Основные классификация объектов недвижимости, цели и объекты ее оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Этапы процесса оценки.

    реферат [38,2 K], добавлен 18.10.2011

  • Экономическая сущность, этапы развития и сегменты рынка недвижимости в России, его функции и элементы. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, и методы её оценки. Плюсы и минусы долевого строительства. Признаки надежного агентства недвижимости.

    дипломная работа [223,4 K], добавлен 05.09.2016

  • Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие "износ" в оценочной деятельности. Принципы оценки объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах.

    курсовая работа [285,3 K], добавлен 14.12.2012

  • Сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Факторы, влияющие на спрос и предложение. Принципы оценки недвижимости. Оценка стоимости гостиницы методом капитализации дохода. Коэффициенты роста анализируемых показателей.

    контрольная работа [62,7 K], добавлен 06.03.2010

  • Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.

    курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010

  • Классификация и принципы оценки недвижимости. Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на нее. Оценка двухкомнатной квартиры, расположенной в г. Новосибирске доходным, затратным и сравнительным методом. Пути улучшения методов оценки недвижимости.

    дипломная работа [190,3 K], добавлен 26.04.2011

  • Принципы оценки и факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости, методические аспекты данного процесса: доходный, сравнительный и затратный подходы. Расчет рыночной стоимости торгового помещения, согласование полученных результатов оценки.

    дипломная работа [96,6 K], добавлен 26.01.2014

  • Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.

    дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010

  • Понятие и основные типы недвижимости, структура ее стоимости и факторы, повлиявшие на нее. Соотношение спроса и предложения. Трудовая и культурная миграция. Изменение статуса микрорайона и развитие кредитования. Стоимость строительных материалов.

    контрольная работа [134,4 K], добавлен 04.12.2014

  • Понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости. Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Этапы становления рынка недвижимости в России, анализ его современного состояния.

    курсовая работа [573,2 K], добавлен 08.02.2012

  • Специфические черты формирования рынка недвижимости. Общая характеристика факторов, оказывающих влияние на становление и развитие рынка недвижимости, особенности соотношения спроса и предложения. Факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости.

    курсовая работа [26,8 K], добавлен 26.04.2011

  • Определение сущности и основных признаков недвижимости, основные подходы ее оценки в Российской Федерации. Использование при оценке методов прямой капитализации доходов, сравнения продаж, сравнительной единицы. Установление стоимости земельного участка.

    курсовая работа [30,4 K], добавлен 04.02.2014

  • Понятие права аренды в Российском законодательстве. Определение рыночной стоимости ставки арендной платы, при сдаче в аренду объектов недвижимости ОАО "НЗХК". Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на стоимость арендных прав на недвижимость.

    дипломная работа [717,0 K], добавлен 27.03.2013

  • Особенности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Состав оцениваемых прав. Вид оцениваемой стоимости. Процедура оценки, объем и этапы исследования. Анализ конкуренции в локальном окружении объекта оценки. Экологические характеристики территории.

    дипломная работа [3,7 M], добавлен 20.02.2012

  • Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

    дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010

  • Ипотечное кредитование: сущность, виды, нормативно-правовое регулирование. Виды стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их стоимость. Стандарты и этапы процесса оценки недвижимости. Определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры.

    дипломная работа [355,4 K], добавлен 17.09.2014

  • Выявление факторов, оказывающих влияние на цену жилой недвижимости в городе и определение их предельного эффекта. Эконометрический анализ геокодированных данных о ценах на квартиру и дом. Экологические факторы и ценообразование на рынке недвижимости.

    курсовая работа [69,9 K], добавлен 28.08.2016

  • Затратный подход оценки недвижимости. Анализ современного рынка недвижимости в России. Расчетная стоимость ограниченной реализуемой недвижимости. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Оценка ликвидной стоимости предприятия.

    реферат [35,0 K], добавлен 30.09.2014

  • Особенности методики оценивания объектов недвижимости. Специфика классификации, основные этапы оценки стоимости, расчет коэффициента готовности, величины физического износа. Определение емкости рынка, его функции. Рынок недвижимости как сфера инвестиций.

    курсовая работа [35,2 K], добавлен 23.12.2009

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.