Оценочная деятельность в управлении недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

"Сибирский государственный университет геосистем и технологий"

(ФГБОУ ВПО "СГУГиТ")

Реферат на тему:

Оценочная деятельность в управлении недвижимостью

Выполнили:

Сыпачёва Ю.В.

Козляева У.А.

Новосибирск 2016

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Не вызывает сомнения, что только знание действующей правовой базы в этой сфере позволяет принимать юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым последствиям.

Оценочная деятельность - это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки. Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты. Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме. Субъекты оценочной деятельности - с одной стороны - физические и юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется оценочным законодательством (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики).

Характеристика деятельности по управлению недвижимостью

Переход от плановой экономики к рыночной в начале 90-х годов коренным образом повлиял на социальную структуру общества и суть экономических отношений. Процесс приватизации и появление реальных собственников привели к усилению роли недвижимости в экономике страны.

В настоящее время фонд недвижимости в России занимает две трети национальной экономики. В единой системе недвижимого имущества собственно строительная деятельность оценивается в 4-6% от внутреннего валового продукта (ВВП), доля производства строительных материалов и изделий составляет 4-6% от ВВП, а доля производства, связанного с функционированием недвижимости - около 6% от ВВП.

Многоаспектность самой недвижимости, её содержания и использования обусловили высокую значимость управления, представляющего собой специфический по структуре, методам и формам осуществления комплекс видов деятельности.

Управление недвижимостью находится в "поле пересечений" интересов государства и потребителей (собственников, нанимателей, арендаторов), связано с использованием объектов в качестве товара, источника дохода, потребительского блага и рассматривается как многосторонний процесс оптимизации имущества.

Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства направлено на непрерывное возобновление основных фондов и возмещение их износа путем разработки и реализации проектов нового строительства, реконструкции, модернизации, содержания недвижимости: капитального и текущего ремонтов, ухода и технического обслуживания, профилактики.

Проблемы преобразований в сфере управления недвижимостью имеют системный междисциплинарный характер и должны рассматриваться в совокупности.

Чтобы полнее представлять процессы, влияющие на уровень качества жизнедеятельности, а также на их долговечность, сохранность и воспроизводство недвижимости, необходимо знать эволюцию зданий и сооружений, застроенных территорий на длительной стадии эксплуатации. Решение значимых задач экспертизы и управления недвижимостью позволит заполнить пробел в системе обеспечения качества объекта недвижимости на всем протяжении его жизненного цикла.

Опыт управления недвижимостью можно представить в виде трех основных положений:

Определение цели управления. Применительно к каждому объекту управления (группе объектов) должна быть зафиксирована цель, которую управление преследует и достижению которой служит объект.

Выбор способа достижения цели и построение системы управления. Важнейшим аспектом управления является определение способа достижения цели, т.е. детальных, экономически обоснованных планов конкретных мероприятий в отношении объектов управления, на основании которых осуществляется построение системы управления.

Задачи управления недвижимостью должны рассматриваться системно. Это позволит получить представление о целостности исследуемого объекта недвижимости, о состоянии целого и частей, о взаимодействии объекта с внешней средой, как одного из условий его существования, об общих закономерностях функционирования и развития объекта недвижимости.

В механизме управления рассматривают комплексный объект недвижимости, состоящий из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий, сооружений (или их частей). Исключается возможность распоряжения одной частью объекта без другой, когда они составляют единое целое. стоимость рыночный недвижимость

Классификация деятельности по управлению недвижимостью

Состав и содержание управленческой деятельности

Управление замыслом (идеей наилучшего использования территорий).

Управление проектированием самого объекта и улучшений.

Управление изготовлением - строительством (возведением) как самого объекта, так и неотделимых улучшений.

Управление обращением - процессом совершения всех видов сделок с объектом (купли-продажи, аренды, лизинга, залога (ипотеки), доверительного управления, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления, дарения и т.д.).

Управление потреблением - процессом осуществления всего комплекса операций по предоставлению (оказанию) услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.

Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.

Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией, перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.

Управление утилизацией зданий в конце срока службы.

По уровню управления

Оперативное управление недвижимостью или управление объектами недвижимости.

Тактическое управление или управление комплексом недвижимости.

Стратегическое управление или управление имущественным комплексом крупной корпорации.

По видам управленческой деятельности (конкретным областям менеджмента - аспектам управления)

Инвестиционно-инновационный менеджмент - привлечение капиталовложений, процессных, сервисных и технологических нововведений.

Технический менеджмент - осуществляется за счет реализации конкретных норм деятельности: инструкций, технологических карт, правил. Фактически это инженерная деятельность по техническому обслуживанию жизненного цикла объектов.

Финансовый менеджмент - составление смет расходов и доходов, ведение учета с отражением в бухгалтерских и финансовых документах.

Социальный менеджмент - социальная деятельность по удовлетворению запросов клиентов, которая в своей основе не всегда может быть формализована (типизирована), а потому требует творческого подхода к решению каждой конкретной задачи.

По элементам объекта управления (процесса использования)

Управление экономическим состоянием объекта недвижимости: стоимость объекта, доходность, уровень затрат на обслуживание.

Управление движением финансовых ресурсов.

Управление потреблением и маркетинг, связанный с ним, дополнительный сервис для заказчика и клиентов.

Управление инженерно-техническим обслуживанием и эксплуатацией объекта недвижимости.

Управление персоналом.

Управление рисками.

Управление юридическим оформлением хозяйственных операций.Заключение

Систему управления недвижимостью можно рассматривать и как сложную открытую систему, с соответствующими признаками (неоднородность, эмергентность, иерархичность, многофункциональность, гибкость, адаптивность, надежность), которая представляет собой совокупность регулирующих актов, организационной структуры управления, технологической инфраструктуры и процедур взаимоотношений субъектов управления по поводу объектов недвижимости. Как управленческая система, она включает в себя такие основные элементы как: механизм управления (цели, принципы, методы); управляющую систему в статике (функции и органы управления); управляющую систему в динамике (процессы управления объектами недвижимости); подсистемы обеспечения (учет, кадровое обеспечение, контроль эффективности).

Приоритетами развития системы управления недвижимостью и формирования государственной политики является, во-первых, разработка экономического механизма управления недвижимостью в условиях рынка, во-вторых, организация и профессионализация практики управления недвижимостью. В настоящее время государство не является эффективным собственником и управляющим недвижимости, своевременно не приводится мониторинг, анализ рынка, реакция на происходящие изменения замедленна, к тому же государственные структуры находятся в своеобразном замкнутом кругу, из которого крайне трудно выйти. Без профессионального подхода к эксплуатации, реальные доходы от недвижимости можно получать, лишь "выжимая из объектов последние соки", что негативно сказывается на перспективе эксплуатации зданий и сооружений, не говоря об увеличении стоимости объекта.

Список литературы

1. Управление государственной собственностью / под ред. В.И. Кошкина. Издание расшир. И доп. - М. : ЭКМОС, 2002. - 664 с.

2. Экономика недвижимости / под ред. В.И. Ресина - М. : Дело, 2000. - 328 с.

3. Матненко, А.С. Общетеоретические аспекты административно-правового исследования проблем управления государственной собственностью субъекта Российской Федерации / А.С. Матненко // Вестник Омского университета. - 1999. - № 3.

4. Методические указания по выполнению курсовой работы/ Карев П.А., Лесных И.В., Павлова А.И. - Новосибирск, 2008 - 70 с.

5. Полигонометрия 4 класса, 1 и 2 разрядов / Егоров Н.Н., Карев П.А., Лесных И.В. - Новосибирск, 1995. - 85с.

Размещено на Allbest.ru