Оценка рыночной стоимости трёхкомнатной квартиры г. Железнодорожный

Размещено на http://allbest.ru

Оценка рыночной стоимости трёхкомнатной квартиры г.Железнодорожный

Введение

недвижимость оценка доходный

Приход в Россию и развитие рыночных отношений привели к необходимости анализа стоимостных характеристик объектов, при совершении любой рыночной сделки. Приватизация, активное развитие фондовых рынков и системы страхования, формирование среди коммерческих банков предложений по кредитованию клиентов под залог имеющегося имущества, ипотечного кредитования, а также передача имущества в доверительное управление, сделки аренды и купли-продажи имущества, сформировали на рынке потребность в такой услуге как определение конкретного вида и размера стоимости объекта собственности.

Актуальность темы работы обусловлена тем, что определение рыночной стоимости недвижимости является весьма сложной и творческой задачей, решение которой требует от специалиста-оценщика четкого понимания макроэкономических и отраслевых аспектов, финансовой, бухгалтерской, юридической и налоговой специфики бизнеса. Результат оценки часто опирается на ряд спорных предположений и экспертных суждений, поэтому проведение корректной оценки требует от специалиста высокого профессионализма, четкого понимания факторов, влияющих на результат, точного знания методик и подходов.

Именно поэтому в условиях кризиса роль оценочной деятельности является не менее актуальной, чем в условиях экономического роста. Проблема неопределенности в принятии решений в области инвестиций, при приобретении недвижимого имущества, объектов интеллектуальной собственности и других видов активов обусловливает необходимость изучения данной темы.

Цель данной работы - получить значения для стоимости жилого объекта недвижимости (объекта исследования) с применением трех подходов к оценке, а также согласовать полученные результаты и прийти к итоговой стоимости.

Задачи работы:

1. Изучить общие понятия, методы, цели и задачи оценки;

2. Представить характеристику доходного подхода, сравнительного подхода, затратного подхода;

3. Дать описание объекта оценки;

4. Определить аналоги для проведения оценки;

5. Определить рыночную стоимость объекта оценки тремя способами;

6. Провести согласование результатов и сделать вывод.

Объект исследования - жилое помещение, 3х-комнатная квартира, Железнодорожный г, Лесопарковая ул, 16. Предмет исследования - стоимость этой квартиры.

Теоретической и методологической основой исследования послужили нормативные и справочные документы, объявления об аренде и продаже квартир в сети Интернет, литература по теме исследования и собственные расчеты.

1. Общие понятия оценки

В оценочной деятельности принято использовать следующие виды стоимости объекта оценки:

· рыночную;

· инвестиционную;

· ликвидационную;

· кадастровую.

Для нахождения рыночной стоимости объекта недвижимости необходимо определить наиболее вероятную цену, за которую данный объект недвижимости может быть отчужден на дату оценки на открытом конкурентном рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величину цены сделки не оказывают влияния какие бы то ни было чрезвычайные обстоятельства.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки присутствуют мотивы для совершения этой сделки, причем в отношении сторон нет принуждения к совершению данной сделки.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется в следующих ситуациях:

· в случае изъятия имущества для государственных нужд;

· при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых данным обществом по решению общего собрания акционеров или же по решению совета директоров или наблюдательного совета общества;

· при необходимости определения стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

· при необходимости определения стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

· для определения стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства;

· для определения стоимости безвозмездно полученного имущества.

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Собственность - это отношение между различными субъектами гражданского права по поводу материальных предметов, имущества, вещей. В этих отношениях один из субъектов относится к этому имуществу как к своему; для остальных оно является чужим.

Собственность как экономическая категория является вечной. Право собственности, т.е. право владеть, пользоваться, распоряжаться объектом недвижимости подтверждается исключительно наличием соответствующего документа, удостоверяющего не только принадлежность объекта недвижимости соответствующему лицу, но также могущим рассказать об истории (основаниях) возникновения данного права.

Основными документами на недвижимость, или, используя юридическую терминологию, правоустанавливающими документами на недвижимость, являются следующие:

1. Свидетельство регистрационное.

Является дополнительным документом к основному документу - решению исполкома, подтверждающему полную оплату стоимости кооперативной квартиры, полное участие в долевом строительстве, а также право собственности на частное домовладение после завершения его строительства.

2. Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.

Является документом, подтверждающим право собственности на:

- новопостроенные, реконструированные объекты недвижимости;

- объекты, внесённые в уставные фонды юридических лиц;

- объекты, полученные физическими лицами, после выхода их из числа учредителей юридических лиц и т.п.

3. Свидетельство о приватизации.

Является документом, выданным по итогам приватизации объектов государственного жилищного фонда. Особенностью данного документа является то, что как правило, в свидетельство о приватизации, например, квартиры, вписывались фамилии всех лиц, проживавших в данной квартире на момент её приватизации, соответственно - хоть данный документ и подтверждает право собственности, но собственниками являются все лица, указанные в свидетельстве и продать такую квартиру можно только при их общем согласии.

4. Свидетельство о приобретении объекта недвижимости на публичных торгах;

Свидетельство о приобретении заложенного имущества на аукционе, публичных торгах.

Как следует из самого названия, данные документы выдаются по итогам процедуры реализации недвижимости в принудительном порядке на основании судебных решений, исполнительных надписей нотариусов.

Особенностью данных документов является то, что действующим законодательством предусмотрен довольно сложный порядок реализации подобных объектов недвижимости, вследствие чего существует высокая степень вероятности признания недействительными торгов (аукциона), из-за определённых нарушений при их проведении, отмены судебного решения, на основании которого происходила реализация имущества и т.п.

5. Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов.

Всё, что нажито супругами в браке является их совместной собственностью, но при взаимном согласии, как во время брака, так и после него, каждому из супругов может быть выдано свидетельство на конкретный объект недвижимости.

6. Свидетельство о праве на наследство.

Не углубляясь в юридические детали, можно сказать что, в случае приобретения недвижимости, право собственности, на которую возникло в результате наследования, всегда существует риск появления и других наследников, которые также могут претендовать на недвижимость. Проверить наличие или отсутствие указанных лиц, могущих создать проблему, иногда бывает невозможно, так как даже добросовестный продавец-наследник может не знать об их существовании. Тем не менее, вышеуказанный правоустанавливающий документ на недвижимость, вполне может служить подтверждением права собственности.

7. Договор о разделе унаследованного имущества.

Является документом на недвижимость, подтверждающим право наследников на доли в имуществе, установленные по их согласию, или по решению суда.

8. Наследственный договор.

Своеобразный документ на недвижимость, согласно которому, лицо, после смерти наследодателя, обязуется совершать определённые действия, взамен ему передаётся право собственности на недвижимость.

9. Договор пожизненного содержания.

Документ, на основании которого у лица возникает право собственности на квартиру уже в момент заключения договора, но совершить какие-либо действия в отношении недвижимости (подарить, продать, передать в залог), невозможно до момента смерти того лица, которое передало право на недвижимость взамен на пожизненное содержание.

10. Договор мены.

Обычный договор, родственный договору купли-продажи, только обмен происходит не недвижимость в обмен на деньги, а недвижимость в обмен на недвижимость.

11. Договор купли-продажи.

Наиболее часто встречающийся документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.

12. Договор дарения.

Также довольно часто встречающийся вид договоров, особенностью которых является их безвозмездность со стороны одариваемого.

13. Договор пожертвования.

Своеобразная разновидность договора дарения, при котором дарение происходит для определённой, заранее обусловленной цели, при этом жертвователь имеет право контролировать целевое использование объекта и расторгать договор, если одаренный использует объект недвижимости не по назначению.

14. Договор ренты.

По данному договору, недвижимость передаётся в собственность фактически с рассрочкой платежей, но полностью распоряжаться имуществом плательщик ренты может только после выплаты всех рентных платежей.

15. Договор о прекращении права алиментов на ребёнка взамен передачи права на недвижимость.

Как следует из самого названия, по данному договору, мать отказывается от алиментов на ребёнка, а отец передает в собственность ребёнка недвижимое имущество.

16. Договор о прекращении права на содержание между бывшими супругами.

Договор сходный по содержанию с вышеуказанным, разница только в том, что он заключается между бывшими супругами, при условии, что один из супругов имеет право по закону получать содержание от бывшего супруга даже после развода.

17. Договор о выделении доли в натуре.

Данный вид договоров заключается между собственниками, у которых имущество находится в общей совместной собственности, например, супругами, при наличии технической возможности так разделить общее помещение, что бы получилось два (или более) отдельных помещения. Данные договоры заключаются с целью юридического закрепления договорённости об определённых условиях раздела, так как зачастую разделить помещение идеально, без ущемления интересов кого-либо из сособственников не реально.

18. Договор ипотеки.

Данные договоры заключаются очень часто на рынке недвижимости при получении кредита на покупку жилья. Согласно данному договору, лицо передавшее имущество в ипотеку хотя и является собственником жилья, но не имеет права без согласия ипотекодержателя (например, банка), как-либо распоряжаться данным имуществом (дарить, продавать и т.п.).

19. Договор управления имуществом.

Данный вид договоров подтверждает право лица на доверительное управление чужим имуществом и, хотя управляющим не является собственником, наличие такого договора даёт ему право распоряжаться недвижимостью.

20. Решение суда, вступившее в законную силу.

Также весьма распространённый вид правоустанавливающего документа, который возникает по итогам рассмотрения судом спора о праве собственности на недвижимое имущество и является основанием для регистрации права собственности за лицом, которое признано судом собственником.

21. Государственный акт на земельный участок.

Вид правоустанавливающего документа, который подтверждает исключительно право собственности на земельный участок.

Является документом, выданным по итогам приватизации объектов государственного жилищного фонда. Особенностью данного документа является то, что как правило, в свидетельство о приватизации, например, квартиры, вписывались фамилии всех лиц, проживавших в данной квартире на момент её приватизации, соответственно - хоть данный документ и подтверждает право собственности, но собственниками являются все лица, указанные в свидетельстве и продать такую квартиру можно только при их общем согласии.

2. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ

2.1 Описание объекта и техническая характеристика объекта оценки

В таблице 1 приведены основные данные по оцениваемому объекту.

Таблица 1. Краткое изложение фактов и выводов по оцениваемому объекту

Объект оценки	Жилое помещение, 3х-комнатная квартира, Железнодорожный г, Лесопарковая ул., 16
Имущественные права на объект оценки	Полное право собственности
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки	Определение стоимости объекта для продажи
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость
Дата оценки	13 февраля 2016 года.
Срок проведения оценки	13.02.2016 - 23.02.2016 г.

Таблица 2. Местонахождение и местоположение объекта оценки

2.2 Техническое описание объекта оценки

Техническое описание объекта оценки представлено в таблице 3.

Таблица 3. Техническое описание объекта оценки

Качественные и количественные характеристики установлены на основании технического паспорта на здание.

2.3 Расчет стоимости доходным подходом

2.3.1 Описание методов доходного подхода

Доходный подход - это один из трех известных подходов к оценке недвижимости. Он представляет собою совокупность методов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта оценки, всех будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Известны 2 метода использования данного подхода:

1. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП), когда для оценки нужно:

а) Составить прогноз денежных потоков для оцениваемого объекта на протяжении периода текущего владения.

б) Определить размер выручки от перепродажи объекта недвижимости - реверсионную стоимость - будущую цену продажи в конце периода владения.

в) Определить ставку дисконта.

г) Дисконтировать денежные потоки и стоимость реверсии на дату оценки.

И метод капитализации прибыли, суть которого состоит в том, что определения стоимости имущества, приносящего поток доходов в будущем, необходимо последние привести к текущему (сегодняшнему) значению, т.е. использовать коэффициент дисконтирования.

В практике оценки метод ДДП считается лучшим теоретическим методом, поскольку учитывает и колебания рынка, и неравномерную структуру доходов и расходов. Однако он непрост в расчетах, требует точного (подтверждаемого рыночными данными) прогнозирования и результаты оценки в значительной степени зависят от квалификации оценщика.

2.3.2 Вычисление стоимости объекта оценки

Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода осуществлялся методом дисконтирования денежных потоков. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:



Где:

PV - текущая стоимость;

Ci - денежный поток периода t;

i - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M - остаточная стоимость.

Для расчета ДДП необходимы данные:

- длительность прогнозного периода;

- прогнозные величины денежных потоков;

- ставка дисконтирования.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

- Определение прогнозного периода;

- Прогнозирование величины денежных потоков;

- Определение ставки дисконтирования;

- Определение остаточной стоимости (реверсии);

- Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Все доходы для оцениваемого объекта недвижимости прогнозируются на основании данных об арендной плате для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода производится анализ рынка в целях установления арендных ставок для типов квартир, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемой.

Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам аналогичных объектов поместим в таблицу.

Таблица 4. Данные по аренде аналогичных объектов

Данные	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации	Авито	Авито	Авито
Адрес	ул. Центральная, д. 35	Октябрьская, д. 17	Автозаводская, д.4
Рыночные условия = время	Февраль 2016	Февраль 2016	Февраль 2016
Площадь, кв.м	76	60	84
Дополнительные улучшения	-	-	-
Физические характеристики объекта (транспортная доступность)	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Корректировка	Не требуется	Не требуется	Не требуется
Стоимость аренды, руб. в мес.	22 000	27 500	40 000
Стоимость арены за 1 кв. метр, руб. в мес.	= 22 000 / 76 = 290	= 27 500 / 60 = 460	= 40 000 / 84 = 476
Средняя цена предложения на рынке аренды за 1 кв. метр, руб. в мес.	= (290 + 460 + 476 ) / 3 = 409
Итоговое предложение по результатам расчета	= 409 *87 = 35 583

Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода выполним далее.

,

где:

PV - текущая стоимость (ее находим);

Ci - денежный поток периода t;

i - ставка дисконтирования денежного потока периода t (берем ее равной инфляции, т.е. 12,9% годовых);

n - число периодов (длительность прогнозного периода, мес.);

M - остаточная стоимость (предполагаем, что не изменится по сравнению с текущей ввиду специфики объекта оценки).

Таблица 5 Вспомогательные расчеты

Период	Дисконтированный доход
год 1	378 207
год 2	334 993
год 3	296 717
год 4	262 814
год 5	232 785
Сумма за 5 лет	1 505 516

Таким образом, формула примет вид: PV = 1 505 516 + М*0,545

Т.к. PV = M, получим: PV = 1 505 516 + PV *0,545, откуда вычислим PV = 1 505 516 / 0,545 = 2 762 414 р.

Вывод: Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки, выполненная доходным подходом, с учетом округления соответствует: 2 762 414 рублей.

2.4 Расчет стоимости квартиры сравнительным подходом

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности. Преимущества сравнительного подхода приведены на рисунке 1.

Рисунок 1. Плюсы сравнительного подхода

При применении данного метода для подбора аналогов проанализируем средства массовой информации, которые публикуют цены предложений объектов недвижимости. Например, уже рассмотренный ваше сайт «Авито». Исходя из информации, представленной в упомянутых источниках, составим выборку объектов-аналогов. Подбор объектов-аналогов и анализ схожести их с оцениваемым объектом необходим для формирования оценщиком заключения о стоимости.

Выбор объектов-аналогов помимо сравнительного подхода необходим также при оценке на основе затратного подхода - методом замещения. Однако для методов, основанных на продажах, выбор объектов-аналогов и элементы сравнения несколько отличаются от используемых в затратном подходе.

Установление сходства показателей, влияющих на стоимость, осуществляется последовательно по трем уровням: функциональное сходство, конструктивное сходство, параметрическое сходство. Функциональная тождественность объектов оценки и объектов-аналогов является необходимым условием при их выборе.

Степень сходства объекта оценки и аналога, как и в затратном подходе, определяется по элементам сравнения. В данном случае элементы сравнения - это не только характеристики объектов сравнения, но и характеристики сделок, которые вызывают изменения в стоимости.

Составим по итогам анализа текущих предложений на «Авито» таблицу аналогов (см. таблицу 6).

Таблица 6. Данные по продаже аналогичных объектов

Данные	Аналог 1 3-к квартира, 70 мІ, 7/17 этаж	Аналог 2 3-к квартира, 74 мІ, 16/16 этаж	Аналог 3 3-к квартира, 62 мІ, 3/9 этаж
Источник информации	Авито	Авито	Авито
Адрес	Московская обл., Железнодорожный г., Пролетарская ул., 50	улица Жилгородок, 5А	Пионерская ул., 9
Рыночные условия = время	Февраль 2016	Февраль 2016	Февраль 2016
Коэффициент корректировки	1 (состояние аналога соответствует состоянию объекта оценки)	0,9 (крайний этаж)	1 (состояние аналога соответствует состоянию объекта оценки)
Площадь, кв.м	70	74	62
Дополнительные характеристики	Комнаты изолированные, санузел раздельный, окна во двор, полы ламинат, 1 лоджия, квартира в хорошем состоянии. В доме имеются 1 пассажирский лифт, 1 грузовой лифт и мусоропровод. Более 3х лет. приват.	3х. комнатная квартира общ.пл.74, жил.40 Кухня 11 м., балкон, комнаты 12.2, 17.4, 10.4; большой холл, 2 санузла(раздельный и совмещённый).	Квартира находится в зеленом районе города с шаговой доступностью к магазинам, детскому саду, школе и другим инфраструктурам. До ж/д станции 15 мин/пеш. На транспорте - 5 мин. Окна квартиры выходят во двор. У квартиры хорошая планировка, все комнаты раздельные (14 м, 10 м, 24 м). Кухня - 8 м, коридор - 10 м, лоджия - 6 м (застекленная). Тамбур на 3 квартиры, наша отделена отдельной дверью, т.е. от общего коридора отделены еще 5 метров, что дает возможность поставить шкаф и обувь. Квартира требует ремонта.
Коэффициент корректировки	1 (состояние аналога соответствует состоянию объекта оценки)	1 (состояние аналога соответствует состоянию объекта оценки)	0,75 (состояние аналога частично соответствует состоянию объекта оценки)
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Коэффициент корректировки	1	1	1
Цена продажи	6 100 000	5 900 000	5 200 000
Стоимость за 1 кв. метр	= 6 100 000 / 70 = 87 143	= 5 900 000 / 74 = 79 730	= 5 200 000 / 62 = 83 871
Скорректированная стоимость	= 87143 *1 = 87143	= 79730 * 0,9 = 71757	= 83871 *0,75 = 62903
Средняя цена среди скорректированных за 1 кв.м	= (87143 + 71757 + 62903 ) / 3 = 73934
Итоговое предложение по результатам расчета	= 73934 *87 = 6 432 258 р.

Как видно из таблицы 6, в ходе расчетов были внесены определенные корректировки. С точки зрения назначения корректировки можно подразделить на два вида:

- корректировки с целью исправить саму цену, т.е. чтобы цена аналога отвечала условиям оцениваемой стоимости (по структуре и времени действия);

- корректировки с целью учесть различия между оцениваемым объектом и аналогом по параметрам, конструкции и оснащенности различными дополнительными устройствами.

Корректировки первого вида выполняются в первую очередь, что объясняется естественным стремлением оперировать дальше с откорректированной достоверной ценой. Если найденная цена аналога вызывает сомнение: она явно завышена или занижена; источник информации ненадежен; имеются предположения об искажениях цены по условиям продажи (например, сопутствующий бартер) и срокам расчетов, то лучше отказаться от такой цены и не пытаться ее «довести до ума» весьма условными корректировками. Такие корректировки не улучшат положение, а внесут дополнительные и зачастую значительные ошибки, не поддающиеся учету. Если какие-то элементы в цене аналога достоверно известны (например, известен процент наценки за дополнительные услуги или в связи с какими-то обстоятельствами известны ставки налога с продаж и НДС), то такие корректировки нужны, надежны и ошибок не принесут.

Наиболее распространенной корректировкой первого вида является корректировка по фактору времени, то есть на учет различия между моментом действия цены и моментом оценки. Ошибка этой корректировки связана с неточным определением ценового тренда.

Корректировки второго вида, учитывающие технические различия между оцениваемым объектом и аналогом, вносят в определенной последовательности и по определенным правилам. Ниже перечислены данные корректировки в очередности их внесения.

1. Корректировка на исключение из цены аналога стоимости дополнительных улучшений, которые имеются у аналога и отсутствуют у оцениваемого объекта. Ошибка данной корректировки это ошибка в назначении стоимости отмеченных устройств.

2. Корректировка на нестандартное значение какого-либо технического параметра у аналога (например, балкон/лоджия, кладовка и т.п.). Корректировка сводится к внесению в цену абсолютной поправки, равной произведению «цены» единицы параметра на отклонение параметра от стандартных размеров. Ошибка корректировки вызвана ошибкой в определении «цены» единицы параметра.

3. Корректировка на различие главных параметров (обычно не более трех) у сравниваемых объектов. Изменение главного параметра вызывает изменение почти всех характеристик объекта, и это комплексное влияние наилучшим образом можно смоделировать с помощью коэффициентной корректировки, когда исходная цена умножается на корректирующий коэффициент (или индекс). Ошибка данной корректировки может вытекать из ошибки установления показателя степени N («коэффициента торможения»).

Скорректированная стоимость аналога (как нового) на момент оценки определяется по формуле:

Са = Ц х Кмо/ (1 - Кфа) х К1 х К2 х К3 х ... х Кi ± Сдоп

где Са - скорректированная стоимость аналога (как нового) на момент оценки;

Ц - цена продажи объекта-аналога;

Кмо - индекс изменения стоимости аналога за период с момента выпуска до момента оценки (коэффициент момента оценки);

Кфа - коэффициент физического износа аналога за период эксплуатации с момента выпуска до момента оценки;

K1, K2, К3,..., Кi - корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров у оцениваемого объекта и аналога;

С_доп - стоимость дополнительных устройств, наличием или отсутствием которых отличаются оцениваемый объект и объекты-аналоги. Сдоп вычитается, если аналог по своим характеристикам превосходит объект оценки, или прибавляется, если аналог уступает по своим характеристикам.

С учетом внесенных корректировок стоимость составила 6 432 258р.

2.5 Расчет стоимости затратным подходом

Затратный подход - это один из трех основных подходов к оценке недвижимости. Для расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта будем применять метод сравнительных продаж (парных продаж). На сегодняшний день средняя рыночная цена 1 кв. метра вторичного жилья в г. Железнодорожный равна 122 857 руб. Расчет восстановительной стоимости оформим в виде таблиц (см. табл. 7-8).

Таблица 7. Расчет полной восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость 1 кв.м.	ВС	122 857
Площадь объекта оценки, кв.м.	S	87
Полная восстановительная стоимость, руб.	ПВС =S * ВС	10 688 559

При расчете физического износа оцениваемого объекта используем метод срока жизни.

Таблица 8. Расчет величины накопленного (совокупного) износа

Наименование показателей	Показатель	Значение
Хронологический возраст, лет	ХВ	6
Физическая жизнь здания, лет (по нормам)	ФЖ	150,00
Физический износ, %	И_физ	4%

Как показал расчет, величина физического износа объекта оценки составила 4%. Признаков функционального износа у оцениваемого объекта недвижимости не было обнаружено. Объект оценки соответствует современным стандартам объемно-планировочных и конструктивных элементов недвижимости, а потому величину функционального износа полагаем равной 0%. Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к объекту недвижимости. К ним относятся местоположение объекта, состояние рынка недвижимости, любые местные или федеральные ограничения и т. д. В нашем случае внешний износ также принимаем равным 0%.

Таблица 9. Определение накопленного (совокупного) износа

Физический износ,%	И_физ	4%
Функциональный износ,%	И_функ	0%
Внешний износ,%	И_вн	0%
Накопленный износ, Ин	1-(1-Ифиз/100)*(1-Ифунк/100)*(1-Ивн/100)	4%

Определим теперь остаточную стоимость квартиры: Сн = ПВС*(1-Ин) = 10 688 559 *(1-0,04) = 10 261 017 руб.

Таким образом, рыночная стоимость жилого помещения - объекта оценки, определенная затратным подходом составила 10 261 017 руб.

2.6 Согласование результатов

Достаточно часто в целях получения максимально объективной оценки объекта недвижимости требуется вначале выполнить все три расчета разными подходами, а на заключительном этапе необходимо выполнить согласование е результатов. Для согласования каждому из полученных в трех подходах оценок присваивается определённый весовой коэффициент, т.е. определение итоговой величины стоимости объекта оценки выполняется с помощью расчета средневзвешенной средней величины:

,

гдеV_З - стоимость, полученная затратным подходом;

V_Д - стоимость, полученная доходным подходом;

V_С - стоимость, полученная сравнительным подходом;

d_З - ранг (в долях единицы), отражающий надежность, достоверность и значимость результатов оценки затратным подходом;

d_Д - ранг (в долях единицы), отражающий надежность, достоверность и значимость результатов оценки доходным подходом.

d_С - ранг (в долях единицы), отражающий надежность, достоверность и значимость результатов оценки сравнительным подходом.

Указанные значения рангов - весовых коэффициентов - выбираются с учетом целей оценки, рыночной конъюнктуры и т.д. Традиционно принято полагать ранговые коэффициенты таким образом, что в сумме они дают 1, однако данная схема не является единственно верной, зачастую коэффициенты выбираются произвольно. Неявное или явное взвешивание может меняться в зависимости от конкретной оценки. Необходимо отметить, что ранговые коэффициенты должны отражать значимость каждого подхода, его «весовой» вклад в общую оценку. К примеру, если объект недвижимости оценивается для продажи, то определяющим выбирается рыночный подход, соответственно, и весовой коэффициент результата оценки должен быть выше. Если же объект оценки является объектом, приносящим коммерческий доход, то целесообразно применить максимальный весовой коэффициент для суммы оценки, полученной доходным подходом.

В идеале оценщиком при оценке рассматриваемого объекта недвижимости предполагается использование всех трех подходов, и эти несколько методов приводят к получению идентичных значений стоимости. В реальности же так бывает редко. Чаще бывает так, что результаты различны.

В такой ситуации существует ряд вариантов использования весовых коэффициентов для приближения итогового результата к максимально объективному (см. рисунок 2).

Рисунок 2. Пути решения проблем взвешивания оценок

В нашем случае разброс значений был получен очень существенный (см. табл.10).

Таблица 10 Итоги расчета стоимости объекта оценки

Подход	Стоимость
Доходный	2 726 414р.
Затратный	10 261 017 р.
Сравнительный	6 432 258 р.

Цель оценки - узнать рыночную стоимость квартиры, однако дальнейшее использование ее неизвестно. В таком случае целесообразно будет взять согласованную стоимость как среднее арифметическое полученных значений, т.к. все весовые коэффициенты будут равны 0,3333. Тогда получим:

(2 726 414 р. + 10 261 017 р. + 6 432 258 р.)/3 = 6 473 230 р.

Отметим, что в настоящее время объект оценки выставлен на продажу по цене 6 950 000 р., что с учетом возможного торга вполне соответствует его реальной стоимости, полученной в ходе исследования.

Заключение

На основе имеющихся данных, проведенного анализа и выполненных расчетов, приведенных в данном отчете можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость представленного к оценке жилого помещения, расположенного по адресу: Железнодорожный г, Лесопарковая ул, 16. По итогам применения трех подходов и согласования данных составила 6 473 230 р.

 Список используемой литературы

1. Закон РФ №135-Ф3 от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Калинин В. М. Оценка технического состояния зданий: учебник / В. М. Калинин, С. Д.Соколова. - М.: Инфра-М, 2011. - 268с.

3. Калмыкова Е. Ю. Экономика недвижимости: учебное пособие / Е. Ю. Калмыкова. - Томск: Издательство Томского политехнического университета, 2011. - 139с.

4. Антонов В.П. Оценка машин, оборудования и транспортных средств. - М.: Русская оценка, 2011 - 421 c.

5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2013. - 560 с.

6. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2014. - 206 с.

7. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб: Питер, 2011. - 172 с.

8. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2015. - 657 с.

9. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2011. - 146 с.

10. Игнатов Л. Л. Экономика недвижимости: учебно-методологическое пособие. 3-е издание / Л. Л. Игнатов. - М.: МГТУ, 2015. - 168с.

Размещено на Allbest.ru

...