Определение рыночной стоимости квартиры в многоквартирном доме города Самара

5.2 Предложения по совершенствованию и развитию оценочной деятельности в России ИП «Барскова Р.И.»

Институт независимой оценки является необходимым элементом экономики, ориентированной на наиболее полное и качественное удовлетворение человеческих потребностей на основе эффективного использования дефицитных ресурсов.

Выход «Закона об оценочной деятельности» в Российской Федерации, как указывалось ранее, частично снял проблемы касающиеся ответственности оценщиков. В обязательном порядке предусмотрено страхование ответственности и лицензирование деятельности. Но не определен сам порядок лицензирования. Выработка положения о лицензировании подразумевает разработку единой информационной и методологической базы, позволяющей определить соответствие образовательного уровня эксперта. В этом же контексте необходимо разработать и практически воплотить в жизнь разумную и эффективную систему контроля за качеством оказываемых оценщиками услуг. Здесь представляется необходимым расширение (по региональному уровню) единой общероссийской профессиональной организации «Российское общество оценщиков» с развитой сетью филиалов (представительств) в субъектах Федерации. Одним из ключевых направлений деятельности такой структуры и могло бы служить решение вопросов контроля за качеством осуществляемой оценочной деятельности, а также осуществление мероприятий по повышению эффективности работы независимых оценщиков. Это сложная и кропотливая работа. И пока она не будет решена окончательно, в стране так и будут существовать различные, зачастую противоречащие “школы оценки”.

Так же уже существует и отработан механизм, обеспечивающий защиту имущественных интересов и оценщиков, и их клиентов. Этим механизмом является страхование профессиональной и гражданской ответственности. И важной частью этого механизма является обязанность носителя той или иной профессии, в данном случае оценщика, или юридического лица (оценочной фирмы) заключить договор страхования гражданской (профессиональной) ответственности.

Действующая норма Закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности» (ст. 17) содержит положения о страховании профессиональной (гражданской) ответственности оценщиков и направлена на защиту имущественных интересов потребителей услуг. Это особенно важно, поскольку Закон регулирует новую и сложную сферу деятельности. В этой связи представляется целесообразным конкретно установить в Законе минимальную страховую сумму в размере, например, 1000-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда.

Сопоставляя современные подходы к оценке недвижимости в развитых странах с рыночной экономикой, и подходы к оценке недвижимости в России в начале века, можно достаточно обоснованно сделать вывод, что основные принципы оценки за почти восьмидесятилетний период остались неизменными. Совершенствовались же в основном расчетная формализация и математический аппарат оценки, а также законодательно установленные взаимосвязи оценки с другими экономическими дисциплинами -- бухгалтерским учетом, аудитом, финансовым менеджментом, инвестиционным проектированием и т. д. При этом практически в каждой стране оценка недвижимости развивалась в соответствии со сложившимися естественноисторическими традициями.

Именно поэтому дальнейшие перспективы развития оценки недвижимости в России связано не с копированием зарубежных моделей, а с возрождением и продолжением на современной научно-методической базе традиций русской оценочной статистики. Только опираясь на отечественные особенности ценообразования в строительстве и методологию технической диагностики, учитывая фактическое состояние рынка недвижимости и сложившиеся традиции строительного производства, одновременно используя при этом современные методические разработки и международные стандарты оценки, можно говорить об адекватном отражении результатами оценки текущей экономической ситуации в России. При этом успех дальнейшего совершенствования оценки недвижимости, как самостоятельной прикладной экономической дисциплины, невозможен без постоянного научно-методического сопровождения и исследований.

Еще одним важным моментом, является вопрос интеграции оценки недвижимости, как и всей экономики России, в мировую систему рыночных отношений. Другими словами, российская система оценки недвижимости должна давать результаты, понятные в плане методологии и терминологии потенциальным зарубежным инвесторам. И наоборот, оценки, выполненные зарубежными оценщиками, должны адекватно восприниматься в России.

Для изменения ситуации в отношении качества оказываемых услуг оценочному сообществу в первую очередь необходимо:

выработать современные стандарты качества оценочных услуг и систему подтверждения соответствия таким стандартам (сертификации);

выработать согласованные минимально необходимые нормативы трудоемкости и удельных расценок на проведение оценочных работ, а также общие правила проведения конкурсов по отбору исполнителя оценочных услуг, ориентированные на качество, его гарантии и срок таких гарантий;

Переход российского института оценки на модель саморегулирования предполагает формирование ядер профессиональной «кристаллизации» -- саморегулируемых организаций -- и повышение уровня стандартизации, контроля, ответственности. Однако более высокий профессионализм требует соответствующего финансирования.

Между тем в рамках перехода на модель саморегулирования государство, передав саморегулируемым организациям оценщиков (СРОО) исполнение публично-правовых (государственных) функций, не передало им финансирования, обеспечивающего исполнение данных функций. В этих условиях финансирование развития и регулирования в формате СРОО зависит от того, насколько добросовестно участники саморегулируемых организаций будут платить членские взносы, а также от размера этих взносов. А это, в свою очередь, зависит от совокупной капитализации рынка оценочных услуг и благосостояния его участников. Остроты вопросу добавляет и то, что кроме затрат на администрирование были повышены затраты на обеспечение имущественной ответственности участников рынка.

Таким образом, чтобы реализовать потенциал развития оценочной деятельности в России, заложенный в модели саморегулирования, требуется рассмотреть вопрос о возможной финансовой поддержке со стороны государства и мерах стимулирования СРОО, например фискального характера.

Для этого необходимо:

установить льготный режим налогообложения СРОО;

включить взносы членов СРОО в себестоимость услуг;

осуществлять целевое государственное финансирование приоритетных направлений развития оценочной деятельности, в том числе разработки стандартов оценки.

Для решения проблемы произвольности экспертизы оценочных работ следует:

четко ограничить круг субъектов, выполняющих экспертизу оценочных работ, в том числе в рамках судопроизводства, исключительно центрами профессиональной компетенции -- саморегулируемыми организациями;

установить как минимум имущественную ответственность за дачу ошибочных экспертных заключений на ранее выполненную оценочную работу;

сформировать в рамках Национального совета Общероссийский третейский суд по вопросам оценочной деятельности.

При условии решения первоочередных задач, стоящих перед российскими оценщиками, они способны сыграть в XXI в. важную роль в преодолении исторической проблемы России -- проблемы недостаточной реализации ее богатого потенциала. Миссия российских оценщиков -- раскрывая для общества стоимость, содействовать капитализации национального потенциала и тем самым повышению уровня жизни народа России.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни обществ в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость в определении стоимости объектов собственности.

Нормативная база, регулирующая профессиональную деятельность по оценке собственности в Российской Федерации лишь начала складываться. Первым этапом ее формирования стал Закон РФ «Об оценочной деятельности». Однако, механизм действия данного закона требует решения целого ряда проблем, которые в настоящее время тормозят его функционирование.

Представляется необходимой, прежде всего, разработка и введение в действие пакета подзаконных актов, регламентирующих следующие области деятельности субъектов оценочной деятельности:

Во-первых, требует скорейшего разрешения на законодательном уровне вопрос о порядке лицензирования деятельности оценщиков. В настоящее время нет общего мнения о том, какой орган и по каким направлениям оценочной деятельности должен выдавать соответствующие лицензии. Возможно, здесь будет предусмотрен такой порядок, когда в зависимости от объекта лицензирования определенные структуры (Центральный Банк РФ, Мингосимущества РФ, Федеральная комиссия по ценным бумагам РФ и др.) получат право выдавать лицензии на конкретную, узконаправленную область оценки (оценка в сфере банковской деятельности, оценка инвестиционных проектов, оценка имущественных комплексов и т.п.). Целесообразнее предусмотреть создание единого органа лицензирования деятельности оценщиков, устроенного по региональному принципу, который учитывал бы наличие определенной специфики оценки в каждом из регионов.

Во вторых, важным для дальнейшего расширения сферы деятельности профессиональных оценщиков является отработка механизма оценки государственного и муниципального имущества. Законом (ст.8) предусмотрен перечень обстоятельств, при которых проведение оценки таких объектов является обязательным. Но, как показывает практика, действие указанной нормы ограничивается лишь проведением тендера на право оценки объектов собственности, принадлежащих российским акционерным обществам (Газпром, ЕЭС), не более. Очевидно, что наиболее грамотным в этом случае будет создание такого механизма, когда Министерство государственного имущества РФ возьмет под свой контроль вопросы оценки объектов государственного и муниципального имущества. Через структуры указанного органа любые действия в отношении указанного имущества, подпадающие под обязательное лицензирование, должны будут передаваться для исполнения независимым оценщикам на конкурсной или подобной основе.

В-третьих, в целях единообразного применения профессиональными участниками рынка оценочной деятельности норм и правил оценки следует ввести единые стандарты, применяемые на всей территории России с учетом строго фиксированных показателей. Преодолеть существующий разброд в методологии оценки поможет и создание специализированных образовательных учреждений, занимающихся подготовкой и переподготовкой специалистов по оценке собственности. В решении этих задач наиболее эффективным, координирующим органом может послужить созданная в 1996 году общественная организация «Российское общество оценщиков».

И, наконец, еще одним из немаловажных факторов развития оценочной деятельности будет решение на законодательном уровне вопросов, связанных с участием оценщиков в качестве экспертов в работе судебных органов. В настоящее время ситуация складывается таким образом, что сторона судебного процесса вправе самостоятельно производить расчет, например, причиненного имуществу ущерба, и доказывать его правомерность не прибегая к мнению экспертов в этой области. Представляется, что суды должны в таких случаях, принимать в качестве доказательства лишь те расчеты, которые основаны на соответствующих нормах и правилах оценки, а также совершены непосредственно или с участием специалистов-оценщиков, которые, при необходимости смогут дать определенные разъяснения и толкования в процессе судебного разбирательства.

Практика оценочной деятельности ставит перед законодателями немало вопросов, требующих детального регламентирования и в немалой степени от того, каким оперативным будет отклик на эти запросы зависит будущее не только самой оценки собственности, но и имущественных отношений в целом.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс, часть 3 от 26 ноября 2014 г. № 146-ФЗ, принят ГД ФС РФ 01 ноября 2013 г. (редакция от 03 июня 2013 г.)

2. Гражданский кодекс, часть 2 от 26 января 12013 г. № 14-ФЗ, принят ГД ФС РФ 22 декабря 1995 г. (редакция от 02 февраля 2006 г.)

3. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, принят ГД ФС РФ 22 декабря 2004 г. (редакция от 31 декабря 2005 г.)

4. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.

5. ФЗ Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

6. ФСО-1 Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256

7. ФСО-2 Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255

8. ФСО-3 Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"» от 20 июля 2007 года N 254

9. Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 27 февраля 2002 г. № 500-р "О согласовании образовательных программ в области оценочной деятельности"

10. Письмо Минфина России «О налогообложении обязательного взноса в компенсационный фонд СРО и страхования ответственности оценщика» от 09 июля 2007 года N 03-04-06-01/222

11. Письмо Министерства Финансов РФ от 30 мая 2006 г. N 03-03-04/1/483 «О критериях, которым должен соответствовать независимый оценщик»

12. Приказ Минэкономразвития РФ от 02.03.2007 N 69 "Об утверждении положения о порядке ведения реестра членов Саморегулируемой Организации Оценщиков, составе сведений, включаемых в реестр членов Саморегулируемой Организации Оценщиков, порядке предоставления информации, содержащейся в реестре членов Саморегулируемой Организации Оценщиков, заинтересованным лицам и ее размещения в информационных системах общего пользования" Министерство Экономического Развития и Торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России)

13. Приказ Минэкономразвития РФ от 29 сентября 2006 г. №303 «Об утверждении положения о порядке проведения экспертизы отчета об оценке ценных бумаг, требованиях и порядке выбора саморегулируемой организации оценщиков, осуществляющей проведение экспертизы»

14. Постановление Госстандарта РФ от 28.12.1913 № 471 (Об отмене Постановлений Госстандарта России от 18.08.1911 № 327 "О принятии и введении в действие с 1 января 1999 г. ГОСТ Р 51195.0.01-98 "Единая система оценки имущества. Основные положения" и от 18.08.1998 № 328 "О принятии и введении в действие с 1 января 1910 г. ГОСТ Р 51195.0.02-98 "Единая система оценки имущества. Термины и определения")

15. Постановление Правительства РФ от 7 июня 2002 г. № 395 "О лицензировании оценочной деятельности"

16. ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»

Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности», Изд. ООО «Международный Дом Оценки», 2014

17. Гранова И.В. «Оценка недвижимости» Питер 2013

18. Гриненко С.В. , Экономика недвижимости, конспект лекций, Таганрог, Изд-во ТРТУ, 2014

19. Грязнова А., Федотова М. Оценка Недвижимости, Учебник. Изд. Финансы и Статистика, 2014

20. Долгова О.В. «Оценка недвижимости», учебное пособие, изд. Воронеж, 2013

21. Калачева С. А. «Сделки с недвижимостью», изд. Книга Сервис, 2014

22. Коростелев С. П. Статья «Определение НЭИ при оценке недвижимости» к готовящейся к изданию книге «Стоимостная оценка для целей девелопмента и управления недвижимости», 2013.

23. Косорукова А.Ю.,Кацман И.В. «Оценочная деятельность. Правовые, теоретические и математические основы»: учеб. пособие. Кн.1. - М.: Маркет ДС, 2014.

24. Логинов М.П. К вопросу об оценке недвижимости в России// ЭКО.- 2014'9

25. ЛопатниковЛ. И., РутгайзерВ. «Оценка бизнеса» Словарь-справочник М.,М.: Маросейка, 2014

26. Прорвич В.А. «Стандартизация оценки недвижимого имущества» 2014

27. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: изд-во «Экономика», 2013.

28. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости, Учебное пособие, М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: изд. Центр «МарТ», 2014

29. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. - М.: изд-во «Высшая школа экономики», 2012г

30. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2013.

31. Темпан Л. Н. «Оценка недвижимости», изд. Бнити Дана, 2014

32. Швандара В.А. «Оценка недвижимости», Изд. Финансы и статистика, 2014.

33. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов - н/Д: Феникс, 2012.

33. "Российская газета" - Федеральный выпуск №4132 от 1 августа 2014 г. Велетминский И В. - Комментарий к изменениям в законе об оценочной деятельности,

34. Информационно-аналитический Бюллетень RWAY №175 (Октябрь 2015)

35. Бюллетень Оценочная деятельность №2 05.2015

36. Дербусалиев А. В. 2015 Дайджест рынка вторичной недвижимости г. Самара (октябрь2015)

37. Федеральный справочник "Оценочная деятельность в Российской Федерации" 2014

38. Коммерсант http://www.kommersant.ru/

39. Эксперт http://www.expert.ru/

40. www.appraiser.ru Вестник Оценщика

41. www.exso-samara.ru Аналитика

42. www.proocenka.ru Портал по оценке недвижимости

43. www.valnet.ru Портал по оценочной деятельности

44. www.realestate.ru Портал по недвижимости

45. www.profocenka.com Агентство Экспертизы Собственности

46. www.irr.ru - сайт газеты «Из рук в руки».

47. www.dm-realty.ru - сайт журнала «Недвижимость и цены».

48. www.irn.ru - Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости».

Размещено на Allbest.ru