Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

Размещено на http://www.allbest.ru/

Краевое государственное автономное профессиональное образовательное учреждение «Краевой колледж предпринимательства»

Курсовая работа

Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, общей площадью 50 кв.м., расположенной на 8 этаже 9 этажного кирпичного дома, по адресу: Пермский край, г. Пермь, ул. 25 Октября, дом 68, кв. 66

Выполнила ст. гр. ЗИ-14

Сюсюкина А.И.

Преподаватель:

Байнов В.А.

Пермь 2016



ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1.1 Нормативно-правовое регулирование

1.2 Сравнительный подход к оценке недвижимости

1.3 Анализ вторичного рынка недвижимости г. Перми

2. ОЦЕНКА ИССЛЕДУЕМОГО ОБЪЕКТАСРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

2.1 Расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости

2.2 Описание корректирующих значений

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ



ВВЕДЕНИЕ

Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики страны.

Сейчас вторичное (готовое жилье) является одним из самых перспективных, быстро развивающихся и популярных сегментов рынка недвижимости в Пермском крае.

Именно поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга независимой оценочной экспертизы стоимости жилых домов, дач и коттеджей, которая не только поможет избежать данных дополнительных рисков, которые связаны с подобным ценообразованием, но и необходима во многих других случаях.

Оценка вторичного жилья, коттеджей и дач подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки.

Рыночная стоимость недвижимости как объект оценки может формироваться и развиваться только в условиях функционирования рынка. Основной целью рынка является получение прибыли и современная рыночная экономика представляет собой сложный механизм взаимодействия спроса и предложения, а в конечном счете продавца и покупателя. Рыночная экономика находится под влиянием рыночных сил и государственного регулирования, присущей той или иной стране. Составляющей частью рынка является конкуренция - основной механизации формирования пропорций, направленный на создание благоприятных условий сбыта объектов недвижимости.

Объектом исследования представленной курсовой работы является стоимость объекта недвижимости на оценку рыночной стоимости квартиры, общей площадью 50 кв.м., расположенной по адресу г. Пермь, Свердловский р-он, ул. 25 Октября 68-66.

Цель курсовой работы применить на практике знания, полученные по предмету оценка недвижимости.

Задачи:

1. Закрепление теоретических знаний и приобретение теоретических навыков в области оценки стоимости недвижимости

2. Проведение анализа рыночной недвижимости (жилой) в г. Перми

3. Установление параметров и факторов значительно влияющих на стоимость квартир

4. Проведение оценки рыночной стоимости сравнительным подходом.

5. Определение итоговой стоимости.



1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1.1 Нормативно-правовое регулирование

Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет собой деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ, может повлечь за собой определенные правовые последствия, поскольку отчет об оценке, составленный специалистом-оценщиком, имеет доказательственное значение.

В целях упорядочения взаимодействия оценщиков и потребителей оценочных услуг был принят и действует Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который является основным документом, регулирующим оценочную деятельность в нашей стране. Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом, а также для иных целей.

Исходя из закона об оценочной деятельности, деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осуществляемая не лицензированным оценщиком, не подпадает под регулирование законодательства об оценочной деятельности, не может иметь доказательственного значения и не является рекомендуемой для совершения сделок с имуществом.

Таким образом, одним из существенных условий признания доказательственной силы суждения о стоимости объектов оценки (отчета об оценке) является осуществление этой работы полноправным субъектом оценочной деятельности, где оценщиками являются члены само регулируемой организации оценщиков (СРО).

В законе об оценочной деятельности так же приведен перечень ситуаций, когда оценка стоимости объекта является обязательной, перечислены права и обязанности оценщика и заказчика оценки, указаны обязательные требования к договору на проведение оценки и к отчету об оценке и сформулированы условия осуществления оценочной деятельности, соблюдение которых для специалистов-оценщиков обязательно.

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Между оценщиком и заказчиком заключается договор в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать:

· основания заключения договора;

· вид объекта оценки;

· вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

· денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

· сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Оценщик имеет право:

· применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

· требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

· получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

· запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

· привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

· отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки, либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

Оценщик обязан:

· соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;

· сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

· обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

· предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

· предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

· не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

· хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

· в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

На уровне нормативных актов, оценочная деятельность в нашей стране регулируется, в основном, двумя Постановлениями Правительства РФ:

* О саморегулировании оценочной деятельности в соответствии с требованиями Федерального Закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

* Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №256; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №255; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №254; а также Международных Стандартов Оценки МСО-2007.

Данный перечень стандартов оценки предназначен, прежде всего, для оценщиков, осуществляющих свою деятельность на территории РФ. В Стандартах приведены определения основных видов стоимости, определяемых при оценке, даны указания о применении различных подходов и методов оценки, а так же установлен срок, в течение которого величина стоимости объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке, может быть рекомендована для проведения сделки с объектом оценки - шесть месяцев от даты составления отчета об оценке. Таким образом, оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется государством как на уровне федерального законодательства, так и на уровне исполнительной власти и наличие у оценочной компании лицензированных оценщиков- членов СРО, является обязательным условием для оказания услуг по оценке.

ФСО - документы, обязательные к применению всеми оценщиками независимо от принадлежности к той или другой СРОО.

ФСО 1: Приказ от 20 мая 2015 г. N 297 Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведения оценки»

ФСО 2: Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости»

ФСО 3: Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке»

ФСО 4: Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (ред. от 22.06.2015) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости»

ФСО 5: Приказ Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328 "Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения»

ФСО 6: Приказ Минэкономразвития РФ от 07.11.2011 N 628 "Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков»

ФСО 7: Приказ Минэкономразвития России от 25.11.2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости»

ФСО 8: Приказ Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г. № 326 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка бизнеса»

ФСО 9: Приказ Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г. № 327 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога»

ФСО 10: Приказ Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г. № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка стоимости машин и оборудования»

ФСО 11: Приказ Минэкономразвития России от 22 июня 2015 г. № 385 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности»

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости. Эти подходы известны как затратный подход, доходный подход и рыночный подход (известный также как подход САП -- сравнительный анализ продаж). Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах. Различия между объектом и его аналогом в дальнейшем при помощи соответствующих корректировок данных.

Сравнительный подход применяется в следующих случаях:

· Объект оценки не является уникальным;

· Аналог должен походить на объект по основным характеристикам (материальным, техническим, экономическим и др.);

· Чтобы уменьшить влияние рыночных изменений на результат оценки дата, на которую известна цена аналога, должна быть близкой к дате оценки объекта;

· Достаточность имеющейся информации;

· Факторы, которые влияют на стоимость объекта и аналога, должны быть сопоставимыми.

Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются:

1. Изучение рынка. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта, предлагаемых на продажу или недавно проданных.

2. Выбор единиц и элементов, по которым будут сравниваться объект оценки и его аналог.

3. Сравнительный анализ объекта и всех аналогов по элементам сравнения.

4. Корректировка значения единиц сравнения для всех элементов сравнения объекта-аналога с обоснованием корректировочной шкалы.

5. Согласованием полученных результатов корректировки для дальнейшего установление цены объекта оценки.

К преимуществам сравнительного подхода относятся:

· Итоговая стоимость является отражением мнения типичных покупателей и продавцов;

· Цена продажи включает изменение финансовых условий и инфляцию;

· Статистическая обоснованность расчёта;

· Внесение корректировок на отличия с аналогом;

· Достаточная простота применения данного метода оценки недвижимости, при условии надёжности получаемого результата.

К недостаткам сравнительного подхода к оценке недвижимости относятся:

· Не существует абсолютно одинаковых продаж;

· Сбор информации о практических ценах продаж в достаточной мере сложен, особенно это касается нежилых помещений;

· Сбор информации о специфике условий сделки проблематичен;

· Зависимость от активности рынка, и от его стабильности;

· Согласовать данные о существенно различающихся продажах достаточно сложно.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на: расчёте рыночной стоимости земли, на которой расположен объект; подсчёте затрат на воспроизводство зданий и сооружений, являющихся объектом оценки, с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

Основными этапами затратного подхода к оценке недвижимости являются:

1. Расчёт коэффициента С3 - стоимость земельного участка (учитывая наиболее эффективное использование);

2. Расчёт коэффициента Снс - затраты на новое строительство оцениваемого строения (стоимость воспроизводства, или стоимость замещения);

3. Расчёт коэффициента Ин - накопленный износ (физический, функциональный и внешний);

4. Расчёт коэффициента Су - стоимость улучшений с учётом накопленного износа. Су=Снс-Ин;

5. Расчёт СЗП - итоговая стоимость недвижимости. СЗП=СЗ+Су.

Затратный подход применяют исходя из предположения «типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, нежели за создания объекта аналогичной полезности».

К преимуществам затратного подхода к оценке недвижимости относятся:

· Данный подход является наиболее надёжным при оценке новых или уникальных объектов;

· В некоторых случаях данный подход является единственным возможным к применению;

· Наиболее целесообразен в следующих случаях: анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; технико-экономический анализ нового строительства; оценка общественно-государственных и специальных объектов;

· Может применяться для оценки в целях страхования и налогообложения;

· Позволяет оценить объект на малоактивном рынке.

К недостаткам затратного подхода относятся:

· Общая трудоёмкость расчёта;

· При попытке достижения более точного результата наблюдается резкий рост затрат;

· Бывает, что затраты не эквивалентны рыночной стоимости;

· Затраты на строительства нового объекта не соответствуют затратам на приобретение оцениваемого объекта в связи с вычетом из стоимости строительства накопленного износа;

· Сложность расчёта стоимости воспроизведения старых зданий и строений, также как и определение величины их износа;

· Отдельная от объекта оценка земельного участка, на котором он расположен, в то время как разделение земли от зданий на ней размещённых весьма проблематично, или требует больших затрат;

· Общая проблематичность оценки земельного участка в России.

Доходный подход к оценке недвижимости состоит в определении текущей стоимости будущего дохода от сдачи оцениваемой недвижимости в аренду.

Главная предпосылка для использования расчёта стоимости недвижимости при помощи такого подхода - это сдача объекта недвижимости в аренду.

Основными этапами доходного подхода к оценке недвижимости являются:

1. Расчёт суммы всевозможных поступлений от оцениваемого объекта;

2. Расчёт действительного валового дохода;

3. Расчёт доходов, которые связанны с объектом оценки (условно-постоянные, условно-переменные и резервы);

4. Определение величины чистого операционного дохода;

Преобразование ожидаемого от объекта дохода в текущую стоимость путём прямой капитализации или капитализации доходов по норме отдачи на капитал (дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчётным моделям)

1.2 Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении с объектами-аналогами, о которых имеется ценовая информация. Объектом-аналогом для цели оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из основных методов, которые используются при сравнительном подходе к оценке недвижимости можно выделить: метод прямого сравнения продаж, метод мультипликатора валовой ренты, метод парного сравнения.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж предполагает корректировку рыночных цен аналогов на выявленные различия по отдельным элементам. Цена аналога как такового используется если его размер идентичен оцениваемому объекту. В противном случае поправки применяются к цене единицы сравнения (например, единице площади объекта).

Поправки вносятся в цену аналога исходя из того, сколько бы стоил аналог, имея такие же характеристики, что и объект оценки.

Последовательность оценки методом сравнения продаж:

1. Формирование информационной базы сделок с объектами недвижимости.

2. Изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект.

3. Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом.

4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта путем внесения поправок.

1. Определение стоимости единицы сравнения по каждому аналогу.

2. Внесение поправки на условия финансирования и налогообложения.

3. Внесение поправки на передаваемые юридические права (с учетом ограничений и обременений).

4. Внесение поправки на время продажи.

5. Внесение поправки на местоположение.

6. Расчет и внесение поправки на физические характеристики.

1. Процентная поправка к цене единицы сравнения.

2. Относительные денежные поправки к цене единицы сравнения.

7. Переход к стоимости объекта в целом с внесением поправки на размер.

8. Абсолютные денежные поправки.

9. Расчет скорректированных цен каждого из аналогов.

5. Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости оцениваемого объекта.

Методики практической реализации корректировок в зависимости от сущности используемого инструментария подразделяются на количественные и качественные.

К количественным методикам относят следующие.

* Анализ парного набора данных заключается в сравнении двух и более рыночных продаж с целью получения величины корректировки для одного элемента сравнения. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех элементов, кроме одного. На практике такие случаи крайне редки и ограничены небольшим классом сооружений. Обычно приходится анализировать большое количество данных, чтобы выделить основные элементы, существенно влияющие на цену продажи.

* Статистический анализ использует математический аппарат статистики и регрессионного анализа для обработки массивов данных о характеристиках недвижимости и их ценах продаж. Трудность состоит в определении числа факторов, существенно влияющих на цену, и выделении их весовых значений.

* Графический анализ заключается в графическом представлении результатов статистического анализа. Кривые распределения, построенные для элементов сравнения с помощью специальных формул, позволяют определить величины корректировок.

* Анализ тенденций. При наличии большого количества данных рынка о продажах собственности с несовпадающими параметрами этот метод позволяет определить факторы, влияющие на цену продажи, и элементы, чувствительные к рынку. Выявив элементы, подбирают подходящие способы для их корректировок.

* Анализ издержек. В этом методе в основе корректировок лежит амортизированная стоимость здания. Такие корректировки требуют тщательной проверки рыночными данными.

* Анализ вторичных данных определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения. Такие данные обычно содержатся в отчетах и публикациях правительственных служб, специализированных исследовательских фирм и т.д.

К качественным методикам относят следующие.

Относительный сравнительный анализ. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость недвижимости сравниваемых элементов превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Метод напоминает анализ парного набора данных, за исключением того, что корректировки не выражаются в процентах или денежных суммах.

Распределительный анализ является вариантом относительного сравнительного анализа. Сравнимые продажи распределяются в порядке монотонного изменения соответствия объекту оценки, затем определяется место оцениваемого объекта в ряду сравнительных продаж.

Индивидуальные опросы. В результате опросов профессионалов и осведомленных лиц получается информация, которая может быть полезна при проведении корректировок. Данная информация является вторичной и не может быть критерием при определении рыночной стоимости.

Несмотря на достаточно большой ряд возможных к применению методик, наибольшее распространение в оценочной практике получил подход, называемый сравнительным анализом. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ. Следует заметить, что на практике эти два метода применяют как отдельно друг от друга, так и совместно.

Проведение сравнительного анализа включает выполнение четырех последовательных этапов:

- определение элементов сравнения, влияющих на стоимость оцениваемого объекта;

- измерение разницы в ценах для каждого элемента сравнения с использованием количественной или качественной методики;

- проведение окончательной коррекции цены продажи для каждого объекта сравнения по всем элементам;

- анализ скорректированных продажных цеп с целью получения единого показателя стоимости.

Метод парных продаж

Парная продажа - продажа двух объектов, идентичных почти во всем, кроме одной (или нескольких) характеристик. Предполагается, что именно различием в этих характеристиках определяется различие в цене объектов.

Сравнивая цены объектов парных продаж, можно рассчитать поправку на вышеуказанные различия, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Объекты парных продаж необязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами, но парные продажи должны быть выявлены на том же сегменте рынка, что и объект оценки.

Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Метод мультипликатора валовой ренты

Валовый рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения метода валовой ренты необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к це не продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле. рыночный стоимость сравнительный продажа

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

* может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

* в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

* не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Текущее использование	жилое, (квартира из 2-х комнат)
Общая площадь, кв.м.	50,0
Этаж	8
Общий или отдельный вход, ориентация входа	общий вход в подъезд
Высота потолков	2,80
Полы: в жилых комнатах в кухне в ванной в других помещениях квартиры	Паркет Кафель Кафель Линолеум
Отделка стен: в жилых комнатах в кухне в ванной в других помещениях квартиры	Обои Покраска Кафель Покраска
Отделка потолков: в жилых комнатах в кухне в ванной в других помещениях квартиры	Побелка Побелка Побелка Побелка
Конфигурация (функциональная, недостаточно функциональная, неадекватная)	Функциональная
Класс отделки (отсутствует, простая, улучшенная, высококачественная, евроремонт)	простая
Обеспеченность связью и коммунальными услугами	электроснабжение, отопление, горячая вода, телефон, радио, телевидение, интернет

Рис.1 Местоположение объекта оценки

Объект оценки расположен в жилой зоне, центральной части города Пермь.

Подъездные пути к дому благоустроены (грунтовые), находятся в хорошем состоянии. Рядом с домом расположены: школа, садик, магазины, гипермаркет «Семья», кинотеатр «Кристалл».

Тип входа - совместный.

Текущее использование - для проживания

1.3 Анализ вторичного рынка недвижимости г. Перми

Город Пермь имеет много сильных сторон и возможностей, которые, однако, подвержены серьезным угрозам и рискам. От того, какие приоритеты развития выберет в этих условиях город, какие управленческие механизмы будет использовать, какую позицию займут его руководство и все местное сообщество, как выстроит город отношения с региональной и федеральной властью, с регионами-соседями, с мировым окружением, во многом зависит его будущее.

Сильные и разнообразные ВУЗы, развитая система высшего образования.

Мощная и диверсифицированная экономическая база, эффект масштаба большого города, выгодный для бизнеса, «постиндустриальный» характер развития пермской экономикиЭффективное использование ресурсов и возможностей при минимизации влияния слабых сторон и угроз позволят в стратегической перспективе выдвинуть Пермь в число российских городов-лидеров по социально-экономическому развитию и благосостоянию жителей.

Таблица 3 - Анализ цен 2-х комнатных квартир г. Пермь

№ п/п	Местоположение	Площадь помещения, кв.м.	примечание	Цена предложения, тыс. рублей	Цена предложения, тыс. рублей за 1 кв.м.	Контактные данные
1	г. Пермь, р-н Ленинский, Попова ул, 27	60	Просторная квартира индивидуальная планировка, комнаты изолированные	3100	51,67	8-904-849-42-72
2	г. Пермь, р-н Ленинский, Пушкина ул 21	45	Уютная, теплая, светлая квартира в самом центре города.	3190	70,89	Надежда, 8-952-849-42-72
3	г. Пермь, р-н Дзержинский, Овчинникова ул, 8	57	2-комнатная квартира улучшенной планировки в м/р Мильчакова,	2850	50,00	Светлана, 8-952-658-15-45
4	г. Пермь, р-н Дзержинский, парковый 30/1	49	квартира в отличном состоянии	2700	55,10	8-952-32-84-837
5	г. Пермь, р-н Свердловский, Революции ул, 60	43	Состояние квартиры обычное, требуется косметический ремонт.	2270	52,79	8-922-343-36-49
6	г. Пермь, р-н Свердловский, Моторостроителей 8	44	в обычном состоянии (косметический ремонт, , новые трубы,новая электропроводка	2250	51,14	8-912-987-17-95
7	г. Пермь, р-н Мотовилихинский, Ушинского, 8	46	Рядом все виды транспорта, остановка, торговые центры, школы и больницы.	2100	45,65	Руслан, 8-902-475-98-19
8	г. Пермь, р-н Мотовилихинский, Уральская ул, 49	52	Состояние обычное.	2600	50,00	8-908-263-03-01
9	г. Пермь, р-н р-н Кировский, Ямпольская ул, 8	45	Продается светлая, теплая, уютная 2-комнатная квартира в добротном кирпичном доме	1820	40,44	8-919-459-61-54
10	г. Пермь, р-н Кировский, Мензелинская ул, 9	44	Дом расположен в микрорайоне "Крым", с развитой инфраструктурой, всё близко	1530	34,77	ЗАО "Дедал", 8-912-785-70-02
11	г. Пермь, р-н Индустриальный, Баумана ул, 29	45	Уютная 2-х комнатная квартира после ремонта	2550	56,67	8-902-704-50-96
12	г. Пермь, р-н Индустриальный, Стахановская ул, 44	44	Комнаты изолированные, перепланировка согласована.	2450	55,68	8-902-794-50-46



2. ОЦЕНКА ИССЛЕДУЕМОГО ОБЪЕКТАСРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

2.1 Расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные (или предложенные на продажу) относительно недавно.

2. Анализ собранной информации и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом.

3. На выявленные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж (предложений) сопоставимых аналогов.

4. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости на основе сравнительного подхода.

Для определения стоимости оцениваемого объекта рассмотрены варианты продаж среди аналогичных по назначению и функциональному использованию объектов.

Расчет рыночной стоимости объектов производился по формуле:

РССП = (() ) S, где:

- цена продажи 1 кв.м. квартиры;

S - площадь оцениваемой квартиры;

- произведение всех корректировок по i аналогу;

- промежуточный расчёт удельного веса корректировок;

- расчёт удельного веса корректировок;

- количество корректировок по i аналогу.

Расчёт удельного веса корректировок:

;

Основными критериями выбора сопоставимых объектов-аналогов являются:

§ Права собственности на недвижимость;

§ Условия финансирования - из собственных средств, или с привлечением различных схем кредитования, включая ипотечное кредитование;

§ Условия и время продажи - учитывается изменение цен на недвижимость с течением времени;

Местоположение - отношение к различным зонам жилой привлекательности;

Физические характеристики - размер, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности

Таблица 6 - Коэффициент вариации

Начальные данные
среднее значение	51 046,92
максимальное значение	55 000,00
минимальное значение	46 666,67
стандартное отклонение	4 524,93
размах данных	8 333,33
коэффициент вариации	0,09
Итоговые данные
среднее значение	49 335,37
максимальное значение	57 618,00
минимальное значение	40 740,00
стандартное отклонение	7 546,61
размах данных	16 878,00
коэффициент вариации	0,15

Таким образом, стоимость 2-комнатной квартиры, общей площадью 50 кв.м, расположенной по адресу: г. Пермь, ул. 25 Октября, д.68, кв.66, рассчитанная методом сравнения продаж, составляет2 601 250 (Два миллиона шестьсот одна тысяча двести пятьдесят рублей).

2.2 Описание корректирующих значений

Корректировки вносились по основным ценообразующим факторам, характерным для объектов жилой недвижимости. Описание и обоснование вносимых поправок приведено ниже.

· Имущественные права.

Поскольку передается право собственности, как для рассматриваемого объекта, так и для аналогов, корректировки по данному фактору не применяются.

· Условия финансирования.

Корректировка на условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости - не проводится, т.к. все собственники объектов-аналогов готовы рассматривать сделку купли-продажи без привлечения заемных средств.

· Условия продажи.

Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, например: срочность сделки, давление, семейная, деловая или финансовая связь, торг. По рассмотренным аналогам различий в условиях продажи не выявлено.

· Дата предложения/продажи

Рост цен на недвижимость зависит от таких факторов как инфляция в регионе, спрос на данный тип недвижимости, количество предложений на рынке и т.п.

Корректировка учитывает изменение на рынке цены продаж во времени при их росте или снижении. Расчет величины поправки для объектов сравнения проводится на основании даты публикации объявлений (в данном случае корректировка не проводилась, т.к. дата оценки и дата публикации предложений близки). Все объекты - аналоги проданы (выставлены на продажу) в феврале 2016 г., поэтому корректировка не проводится.

· Уторговывание

Корректировка учитывает так называемые скидки при совершении сделок и риэлтерские вознаграждения при осуществлении сделки купли-продажи или аренды через риэлтерские структуры. В рыночных условиях, исходя из очевидного принципа, что риэлтерское вознаграждение не может быть равным 0 и должна определяться минимальной величиной принятого диапазона скидок для соответствующего сектора рынка недвижимости.

Корректировка применяется равной 0,97.

· Корректировка на местоположение.

Значительным фактором инвестиционной привлекательности, влияющим на возможную рентабельность объекта, следовательно, и на рыночную стоимость, является территориальное месторасположение объекта, социальная инфраструктура, транспортная доступность (ее степень), рассматриваемые с позиции назначения объекта.

Объект оценки и объекты-аналоги находятся во 2 зоне коммерческой привлекательности, поэтому корректировка не применяется.

· Корректировка на этаж

Эта корректировка, отражает коэффициент удорожания объекта в зависимости от этажа расположения и количества этажей в здании. Объект оценки и объекты-аналоги №1 и №4 расположены на среднем этаже. Объект-аналог №2 расположен на последнем этаже, следовательно, корректировка применяется равной 1,06. Объект-аналог №3 расположен на первом этаже, следовательно, корректировка применяется равной 1,07.

Техническое состояние строительных конструкций. Со времени постройки здания происходит накопление физического износа конструктивных элементов здания (биологическое разрушение конструкций, в значительной мере вызванное нарушением тепловлажностного режима эксплуатации и воздействием неблагоприятных гидрогеологических условий).

Корректировки не применяются, поскольку объект оценки и объекты-аналоги имеют удовлетворительное состояние строительных конструкций.

· Величина общей площади объекта.

На рынке гражданской недвижимости, как и на любом другом рынке товаров или услуг, существует принцип «опта», при котором объект, обладающий значительными площадями, имеет меньшую стоимость 1м2 при его реализации, чем объект с оптимальной общей площадью.

Объекты-аналоги №1, №2 подобранны по общей площади и отличаются незначительно от объекта оценки, у объектов-аналогов №3, №4 площадь меньше, чем у объекта оценки, следовательно, применяется корректировка равная 0,96.

· Тип планировки дома.

Объект оценки находится в доме типа «УП», объекты-аналоги №1 и №4 также «УП», объекты - аналоги №2 и №3 находятся в домах типа «ХР», следовательно, применяется корректировка равная 1,02.

· Объемно-планировочное решение.

В различные периоды на рынке недвижимости спросом пользуются те или иные квартиры с разным количеством комнат. На текущий момент, как правило, стоимость 1 кв.м. однокомнатных квартир выше стоимости квартир с иным количеством комнат, что обусловлено различной величиной спроса.

Объект оценки и подобранные объекты аналоги 2-комнатные квартиры, соответственно к цене предложения аналогов корректировки не применяются.

· Класс отделки.

Поскольку у объекта оценки и объектов-аналогов сделан стандартный/Капитальныйремонт квартиры, то по данному фактору корректировка не проводится.

· Инженерное обеспечение.

Данная корректировка учитывает наличие/отсутствие в жилом помещении требуемых по нормативам коммуникаций.

Поскольку объект оценки и аналоги оснащены необходимыми для проживания коммуникациями, корректировки не применяются.

Затем каждому полученному значению скорректированной стоимости аналогов присваивается вес значимости, посредством анализа количества произведенных корректировок.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

При выполнении данной курсовой работы я занималась оценочной деятельностью, т.е. выступала в роли оценщика недвижимости - довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в России, в связи с ростом потребности в профессиональной оценке.

По мере развития рыночных отношений в современной России проведение оценки постепенно становится неотъемлемой практикой товарно-денежных отношений. Рынок недвижимости с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса физических и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма рыночных отношений. Поэтому необходимость в оценке квартир, как недвижимой собственности будет возрастать с каждым днем.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

При выполнении данной курсовой работы, выступая в роли оценщика, я должна была определить стоимость объекта недвижимости.

Оценщик - это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, основные подходы, в особенности сравнительный подход, методы оценки недвижимости. Во второй главе приведено описание объекта оценки и анализ вторичного рынка недвижимости города Пермь. В третьей главе проведен расчет рыночной стоимости оцениваемой квартиры, обоснована ее итоговая стоимость. Все задачи, поставленные мною перед выполнением курсовой работы, были выполнены.

Проделав курсовую работу, я получила много знаний в области оценки недвижимости. По итогам курсовой работы стоимость квартиры расположенной по адресу: г. Пермь, ул. 25 Октября, д. 68, кв. 66 составила 2 290 950 (Два миллиона двести девяносто пять тысяч девятьсот пятьдесят рублей).



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Обоценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)

2. Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА, 2009. - 78 с.

3. С.191, Оценка недвижимости. Под ред. Грязновой А.Г, Федотовой М.А.

4. Справочник оценщика недвижимости, Лейфер, Том 1, Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода, Нижний Новгород, 2014

5. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: Технобалт, 1995



ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1



Приложение 2

Приложение 3

Размещено на Allbest.ru

...