Оценка рыночной стоимости земельного участка (местоположение г. Оренбург)

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет»

Центр дистанционного образования

Курсовая работа по дисциплине «Экономическая оценка земельных ресурсов»

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

(МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ:Г. ОРЕНБУРГ)

Исполнитель: Дудуп Т.Р.

Студент группы: УН - 13 Кб, 2 курс

Научный руководитель: д-р экон.

наук., профессор Е. Б Дворядкина

Кызыл - 2014



СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Описание объекта оценки

2. Анализ факторов и условий, влияющих на стоимость земельного участка

2.1 Анализ показателей социально-экономического развития Оренбургской области

2.2 Анализ экономической ситуации в г. Оренбурге

3. Анализ земельного рынка Оренбургской области и г. Оренбурга

4. Определение рыночной стоимости земельного участка

Заключение

Список использованных литератур



ВВЕДЕНИЕ

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости - итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Проблема данного исследования носит актуальный характер в современных условиях. Об этом свидетельствует частое изучение поднятых вопросов. Актуальность настоящей работы обусловлена, с одной стороны, большим интересом к теме "Оценка земельных участков" в современной науке, с другой стороны, ее недостаточной разработанностью. Рассмотрение вопросов связанных с данной тематикой носит как теоретическую, так и практическую значимость.

Основной целью данной работы является исследование земельного участка в городе Оренбург, как части земельного рынка Оренбургской области и города Оренбурга, определение его наиболее эффективного использования, и как результат расчет оптимальной рыночной стоимости данного участка.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1) провести описание объекта оценки - земельного участка;

2) провести анализ социально-экономических показателей Оренбургской области и города Оренбурга;

3) провести анализ земельного рынка Оренбургской области и города Оренбурга;

4) определить рыночную стоимость земельного участка.

Объект исследования - земельный участок в городе Оренбург.

Предметом исследования являются социальные, экономические и финансовые показатели развития земельного рынка Оренбургской области и города Оренбург.



1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Выбор варианта использования земельного участка зависит от его местоположения, существующей инфраструктуры, социально-экономических показателей города и региона, прочих факторов.

Для исследования был выбран земельный участок в городе Оренбурге.

Административным центром Оренбургской области является город Оренбург, первый камень в основание которого был заложен ещё при императрице Анне Иоанновне (30) апреля 1743 года в междуречье Яика и Сакмары.

Именно с той поры началась история столицы многонационального степного края.

Необычна судьба Оренбурга. Он трижды закладывался как крепость, четырежды становился губернским и областным центром, трижды - уездным, трижды переименовывался, трижды награждался высшими наградами Родины, был центром округа Средне-Волжского края, «степной столицей» Киргизской (Казахской) АССР с 1920 по 1925 годы.

Особенным Оренбург можно назвать и потому, что располагается он одновременно в двух частях света: Европе и Азии. Историческую часть города с Зауральной рощей соединяет пешеходный мост через реку Урал, на котором стоит символический знак границы: два пограничных столба с гербом Оренбурга. На одном надпись «Европа», на другом - «Азия».

Пограничный столб "Европа"

С момента своего возникновения Оренбург выполнял важные государственные задачи:

- защищал юго-восточные рубежи России;

- был международным торговым центром, проводником евразийской политики российского государства. Здесь проходил Великий шёлковый путь;

Пограничный столб "Азия"

- в годы Великой Отечественной войны в Оренбург было эвакуировано более 40 крупных промышленных предприятий из западных районов страны.

Пути таких известных для российской истории людей, как Н.М. Карамзин, И.А. Крылов, Т.Г. Шевченко, Г.Р. Державин, В.И. Даль, А.Н. Плещеев в разные годы пересекались с Оренбургом.

Жителям и гостям города предоставлен широкий выбор возможностей для культурного отдыха.

Гимн города Оренбурга является его официальным символом.

Замечательные архитектурные памятники, сохранившиеся со дня основания города, монументальное искусство, местные традиции создают особую неповторимую атмосферу города и по праву позволяют считать Оренбург уникальным и неповторимым городом с богатой и бережно хранимой культурой.

В составе Оренбургской области: 35 районов, 13 городов (4 городских поселения, 9 городских округов). Наиболее крупные города: Оренбург, Орск, Новотроицк, Бузулук, Бугуруслан, Гай.

С 01.01.2014 г в области действует 582 муниципальных образования, из них 9 - со статусом городского округа, 35 - со статусом муниципального района, 4 - со статусом городского поселения, 534 - со статусом сельского поселения.

Территория Оренбургской области - 124 тысячи кв. км. Оренбургская область, как многонационального региона, сохраняется и в настоящее время. По результатам переписи 2013 года в Оренбуржье проживает 126 национальностей и этнических групп.

Таблица 1

	Человек	В % к указавшим национальную принадлежность
	2002 г.	2013 г.	2002 г.	2013 г
Все население	2179551	2033072
в том числе указавшие национальную принадлежность	2176697	2002623	100, 0	100, 0
Русские	1611509	1519525	74, 0	75, 9
Татары	165967	151492	7, 6	7, 6
Казахи	125568	120262	5, 8	6, 0
Украинцы	76921	49610	3, 5	2, 5
Башкиры	52685	46696	2, 4	2, 3
Мордва	52458	38682	2, 4	1, 9
Чуваши	17211	12492	0, 8	0, 6
Немцы	18055	12165	0, 8	0, 6
Армяне	10574	10547	0, 5	0, 5
Азербайджанцы	7802	7421	0, 4	0, 4
Белорусы	9182	5590	0, 4	0, 3
другие национальности	28765	28141	1, 4	1, 4

Численность постоянного населения области - на 1 января 2013 г. - 2023, 7 тыс. человек, в том числе:

городское население - 1206, 1 тыс. чел (59, 6%);

Сельское население - 817, 6 тыс. чел (40, 4 %)

Уровень образования населения.

Динамика уровня образования населения Оренбургской области



Таблица 2

	На 1000 человек, указавших уровень образования
	2002 г.	2013 г.
Население в возрасте 15 лет и более, указавшее уровень образования:	1000	1000
профессиональное образование
высшее (включая послевузовское)	121	182
неполное высшее	23	36
среднее	296	337
начальное	140	69
общее образование
среднее (полное)	162	174
основное	158	130
начальное	89	65
не имеют начального общего образования	11	7

Объект оценки расположен в самом крупном районе города Оренбурга - Оренбургской области.

Земельный участок расположен по адресу: г. Оренбург, ул. Сызранская, д. 60, имеет форму прямоугольника. Рельеф участка ровный. Землеустроительных и иных инженерно-изыскательских работ в процессе оценки не проводилось. В своей оценке мы исходили из того, что на территории населенного пункта нет почв и грунтов, опасных для проживания или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения.

Земельный участок расположен в жилой зоне центральной части города, обеспечен инженерными коммуникациями: водоснабжением, канализацией, теплоснабжением, энергоснабжением, кабелем связи, газопроводом. Помещение банка в девятиэтажном многоквартирном доме на первом этаже.

Транспортная достижимость развита нормально, ближайшие остановки общественного автотранспорта находится в 500 метрах от объекта оценки.

В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, зона отдыха, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля и т. д. Окружающая застройка: высокая плотность, средняя высотность.

Краткая характеристика объекта оценки дана в Таблице 3.

Таблица 3. Юридические и физические характеристики объекта оценки

№п/п	Наименование	Характеристика
1	Объект оценки	земельный участок под продуктовым магазином, расположенным в 2-х этажном доме
2	Местоположение объекта оценки	г. Оренбург, ул. Сызранская д. 60
3	Краткая характеристика улучшения земельного участка:	первый этаж 2-х этажного кирпичного здания общей площадью 70 кв.м;
4	Арендодатель объекта оценки:	ИП Лысенко С.В.
5	Сведения о земельном участке	земельный участок площадью 350 кв.м
6	Зарегистрированные права	земельный участок - в собственности улучшения - в собственности
7	Кадастровый номер:	56:44:0212011:11
8	Площадь объекта оценки:	350 кв. м
9	Категория земель:	земли населенных пунктов
10	Разрешенное использование:	под размещение магазина
11	Форма участка:	прямоугольная (10*335
12	Характер рельефа:	равнинный
13	Наличие обременений:	отсутствуют
14	Год постройки:	2001 г.
15	Обеспеченность коммуникациями:	водоснабжение, канализация, отопление, городское водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, электроосвещение
16	Транспортная доступность:	нормальная, 10 минут пешком до остановки общественного транспорта
17	Состояние на дату оценки:	Хорошее, здание не требует ремонта. Физический износ=7%



2. АНАЛИЗ ФАКТОРОВ И УСЛОВИЙ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

На стоимость земельного участка влияет совокупность факторов, которые можно объединить в следующие основные группы:

Социальные и демографические особенности;

Общая экономическая ситуация;

Правовое регулирование и действующие системы налогообложения;

Природные условия и окружающая среда;

Физические и качественные характеристики земельного участка;

Расположение земельного участка;

Доход, который можно получить, используя земельный участок.

К социальным факторам относятся демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения. К общей экономической ситуации относится экономическая ситуация стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенденции развития местности. К правовому регулированию относятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др. К природным условиям относятся климат, геологические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факторов на участке или в ближайшем окружении. К физическим и качественным характеристикам земельного участка относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам; инженерная подготовка участка, характеристика земли (качества почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки.

К факторам расположения относят: близость к транспортным магистралям, объектом социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участок может быть расположен в престижном месте, месте с красивым ландшафтом, рекой или вблизи свалки.

Из них к основным факторам, влияющим непосредственно на стоимость земельного участка, как правило, относятся:

местоположение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики: рельеф, размер, форма и др.;

транспортная доступность;

доступная инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

земельный стоимость участок рынок

2.1 АНАЛИЗ ПОКАЗАТЕЛЕЙ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

Оренбургская область - один из крупнейших регионов Российской Федерации, входящий в состав Приволжского федерального округа РФ. Территория - 124 тыс. кв. км, население - 2033, 1 тыс. чел.

Область расположена на стыке двух частей света - Европы и Азии, имеет границы с Татарстаном, Башкортостаном и Челябинской областью на севере, с Казахстаном - на востоке и юге, Самарской областью - на западе.

Протяженность государственной границы с Республикой Казахстан - 1876 км. Оренбургская область обладает разветвленной транспортной системой, которая включает предприятия железнодорожного, автомобильного, воздушного и трубопроводного транспорта. Через регион проходят транзитные грузовые и пассажирские потоки в направлении «Центр - Средняя Азия» и «Запад - Восток».

В недрах Оренбуржья разведано более 2500 месторождений 75 видов полезных ископаемых. Природные богатства создают базу для разработки и реализации интересных инвестиционных проектов и благоприятно отражаются на экономическом развитии области. Базовые отрасли экономики: газовый, нефтяной, энергетический, металлургический, машиностроительный комплексы.

Стратегия социально-экономического развития города Оренбурга призвана создать понимание связи между настоящим и будущим, обеспечить интеграцию главных целей и задач развития города в интересах населения и повышения качества жизни горожан.

Стратегия определяет направления будущего развития города, которым местное сообщество будет следовать в долгосрочной перспективе, закладывает основу для разработки программ социально-экономического развития территории, целевых программ и проектов, связанных с реализацией стратегии, решением вопросов местного значения, развитием отдельных сфер жизнедеятельности города.

Стратегия опирается на существующие и вероятные ценности населения, экономические и конкурентные возможности города, показывает перспективы жителям, бизнесу, органам государственной власти, органам местного самоуправления, потенциальным инвесторам.

Стратегия учитывает заданные на федеральном уровне приоритеты развития России до 2020 года, увязана с Концепцией развития Приволжского федерального округа, Стратегией развития Оренбургской области до 2020 года и на период до 2030 года.

При разработке стратегии был использован отечественный и зарубежный опыт стратегического планирования социально-экономического развития муниципальных образований.

Стратегия основывается на следующих принципиальных положениях устойчивого развития города:

- сбалансированное развитие производства, потребления, коммуникаций с учетом интересов населения, национальных особенностей, исторических и иных традиций, требований сохранения экосистем, культурного разнообразия, необходимых для поддержания нормальной жизнедеятельности и благополучия настоящих и будущих поколений, повышения качества жизни;

- защита общечеловеческих ценностей, прав и свобод человека, включая право на жилье, образование, охрану здоровья, природные, культурные и иные ресурсы;

- учет архитектурно-пространственных решений, структуры и правил землепользования, доступности общественных и частных благ, равенство подходов к развитию микрорайонов города;

- целостности и единства социально-экономического и информационного пространства, согласованности целей и действий между органами государственной власти, органами местного самоуправления, бизнесом, местным сообществом.

Согласно по данным города Оренбурга условный среднегодовой индекс «валового муниципального продукта» в рамках инерционного сценария развития прогнозируется:

Таблица 2.1

2011-2015 гг.	2016-2020 гг.	2021-2025 гг.	2026-2030 гг.
Рост 1-3 %	Рост 2-4%, 1-2 года 2-3% снижение	Рост 3-5%	Рост 4-6%, 1-2 года 2-3% снижение

Условный среднегодовой индекс «валового муниципального продукта» в рамках интеграционного сценария прогнозируется:



Таблица 2.2

2011-2015 гг.	2016-2020 гг.	2021-2025 гг.	2026-2030 гг.
Рост 4-5 %	Рост 5-6%, 1-2 года 2-3% снижение	Рост 6-7%	Рост 6-7%, 1-2 года 2-3% снижение

Условный среднегодовой индекс «валового муниципального продукта» в рамках инновационного сценария прогнозируется:

Таблица 2.3

2011-2015 гг.	2016-2020 гг.	2021-2025 гг.	2026-2030 гг.
Рост 5-6 %	Рост 6-7%, 1-2 года 2-3% снижение	Рост 7-8%	Рост 7-8%, 1-2 года 2-3% снижение

Инновационный сценарий является наиболее привлекательным, с точки зрения решения задач повышения качества жизни населения и обеспечения поступательного развития экономики города.

1. Естественный и миграционный прирост населения. Демографические тенденции.

Численность постоянного населения - 2016, 1 тыс. чел.

из них: сельское население - 813, 3 тыс. чел.

За 10 месяцев 2013 года:

Естественный прирост (убыль) на 1 000 населения - (0, 7) чел.

родившихся (на 1 000 населения) - 14, 9%.

умерших (на 1 000 населения) - 14, 2%.

Младенческая смертность (на 1000 родившихся) - 10, 1 чел.

Число браков - 15610.

Число разводов - 7060.

2. Положительная динамика по доходам населения в основном за счет индексации оплаты труда работникам бюджетной сферы.

- доля населения с доходами ниже прожиточного минимума - 12, 9 %

(данные за 2013 год).

- число семей, получивших субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг - 51, 2 тыс.

3. Рост в жилищной сфере.

Осуществлялся учет граждан, признанных нуждающимся в жилых помещениях по договорам социального найма - 190 чел. (за I квартал 2013 г - 256 чел.):

Рис 1. Структура численности граждан, признанных нуждающимся в жилых помещениях по договорам социального найма, чел.

4. Промышленное производство.

Промышленность области представлена практически всеми отраслями. В области развита черная и цветная металлургия, горнодобывающая и нефтегазодобывающая промышленность, газохимия и нефтепереработка, машиностроение.

В регионе развивается текстильное, швейное и кожевенно-обувное производство.

Промышленную деятельность на территории области осуществляют более 3 000 предприятий, в том числе около 250 крупных и средних, на долю которых приходится свыше 90% от общего объема промышленной продукции, и на которых занято около 25 % активного населения.

Предприятия по добыче нефти и газа

Предприятия, занимающиеся разведкой и добычей углеводородного сырья: ОАО «Оренбургнефть», ООО «Бугурусланнефть», ООО «Газпром добыча Оренбург», ЗАО «Карбон», ЗАО «Газпром нефть Оренбург», ООО «Сервиснефтегаз», ООО «БайТекс», ООО «Нефтесервис», ЗАО «Уралнефтегазпром», ЗАО «Оренбургнефтеотдача», ОАО «Южуралнефтегаз», ООО «Живой Исток», ОАО «Нефть-Инвест», ООО «Недра-К», ЗАО «Оренбургбурнефть».

Отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг по видам экономической деятельности крупными и средними хозяйственными субъектами на 40, 6 млрд. руб. (116, 0 % к I кварталу 2013 г).

Рис 2. Структура объема отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по видам экономической деятельности, млрд. руб.

Текущее состояние энергетической безопасности в Оренбургской области - одной из составляющих национальной безопасности ПФО Российской Федерации, характеризуется отсутствием внешних и внутренних угроз устойчивости топливно-энергетическому комплексу области, доступностью населения и хозяйствующих субъектов к энергетической инфраструктуре и энергоресурсам области.

5. Строительство.

Объем выполненных работ по виду экономической деятельности «Строительство» без учета субъектов малого предпринимательства за I квартал 2014 года составил 1, 5 млрд. руб (73, 3 % к аналогичному периоду прошлого года).

Рис 3. Динамика выполненных работ в общем объеме по виду экономической деятельности «Строительство», %.

6. Инвестирование в экономику города Оренбурга.

Объем инвестиций в основной капитал без субъектов малого предпринимательства и объема инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методиками, за 2013 г составил 33, 6 млрд. руб или 103, 7 % к 2013 году.



Рис 4. Структура инвестиций в основной капитал за 2013 год по видам объектов, %.

Рис 5. Структура инвестиций в основной капитал организации по видам экономической деятельности за 2013 г (без субъектов малого предпринимательства и объема инвестиций, не наблюдаемых статистическими методами), %.

7. Рынок труда.

Осуществлялась работа, направленная на стабилизацию ситуации на рынке труда. За I квартал 2014 года в Центр занятости населения города Оренбурга за содействием в поиске работы обратились 3630 чел., признано безработными 564 чел. С начала года трудоустроено 246 чел.

Уровень официально зарегистрированной безработицы на 01.04.2014 года составил 0, 35 % экономически активного населения города Оренбург (1 квартал 2013 года - 0, 473 %).

В службу занятости от работодателей заявлено 9382 вакансии, в т.ч доля рабочих профессий составило 78, 9 % на ( 1, 7 % больше аналогического периода 2013 г), специалистов 21, 1 % (снижение на 2, 4 %).

Рис 6. Структура вакансии по видам экономической деятельности, %.

С целью повышения конкурентоспособности на рынке труда 71 чел из числа безработных граждан направлены на профессиональное обучение, оказаны государственные услуги в сфере занятости в том числе по профессиональной ориентации (2105 чел.), по психологической поддержке (77 чел) и социальной адаптации (67 чел) безработных граждан и др.

С целью информирования населения о положении на рынке труда организованы: клуб «Кадры и рынок», семинары по вопросам охрана труда и социального партнерства, работа телефона «горячие линии» по вопросам занятости публикации информационных материалов в средствах массовой информации, оказание услуги в электронном виде на информационном портале.

Таблица 2.4 Основные показатели социально-экономического развития города Оренбурга за 2014 года

Показатели	Ед. изм.	I квартал 2014 г	% к I кВ 2013 г
Индекс потребительских цен (март 2014 к декабрю 2013) по Оренбургской области	%	102, 0
Численность постоянного населения ( по итогам 2013 г)	Тыс. чел	573, 6	0, 5
Отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг по фактическим видам деятельности:
-добыча полезных ископаемых	Млрд. руб	11, 7	147, 4
-обрабатывающие производства	Млрд. руб	17, 1	104, 9
-производство и распределение электроэнергии, газа и воды	Млрд. руб	11, 6	109, 7
Объем работ, выполненных по виду экон. Деятельности «Строительство»	Млрд. руб	1, 5	73, 3
Ввод действие жилых домов	Тыс, м2	80, 3	В 10, 1 р
Оборот розничной торговли ( по полному кругу)	Млрд. руб	34, 5	102, 6
Объем платных услуг	Млрд. руб	9, 2	102, 9
Уровень официально зарегистрированной безработицы	%	0, 35	-
Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника	руб	22791, 1	110, 9
Средний размер ежемесячной пенсии	руб	10399, 3	108, 8
Исполнение бюджета города к годовому плану: -по доходам -по расходам	Млрд. руб	1, 7 1, 6	23, 1 20, 5

2.2 АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ В Г. ОРЕНБУРГЕ

За последние годы социально-экономическое положение города Перми претерпело серьезные изменения. Период перехода к рыночным отношениям существенным образом трансформировал все сферы экономических и социальных отношений в городе.



Таблица 2.5 Основные экономические характеристики г. Оренбурга и области

№п/п	Показатели	Единица измерения	Январь-сентябрь 2014 г. в % к соответствующему периоду 2013 г.	Январь-август 2014 г. в % к соответствующему периоду 2013 г.
1.	Индекс промышленного производства	%	102, 5	102, 5
	в т.ч. по видам деятельности:
1.1	Добыча полезных ископаемых, из них	%	99, 9	100, 1
	добыча топливно-энергетических полезных ископаемых	%	99, 7	99, 9
	добыча полезных ископаемых, кроме топливно- энергетических	%	102, 9	102, 1
1.2	Обрабатывающие производства, из них:	%	116, 5	116, 6
	производство пищевых продуктов, включая напитки	%	97, 8	97, 1
	производство прочих неметаллических минеральных продуктов	%	122, 6	123, 6
	производство кокса, нефтепродуктов	%	99, 3	98, 9
	металлургическое производство и производство готовых металлических изделий	%	106, 9	105, 1
	химическое производство	%	154, 8	162, 1
1.3	Производство и распределение электроэнергии, газа и воды	%	95, 8	94, 8

№п/п	Показатели	Единица измере-ния	Январь-сентябрь 2014 г.	В % к соответст-вующему периоду 2013 года	Январь - август 2014 г. в % к соответствующему периоду 2013 г.
1.	Отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг по видам экономической деятельности (в действующих ценах):
	добыча полезных ископаемых	млн.руб.	275190, 1	115, 2	118, 7
	обрабатывающие производства	млн.руб.	169524, 6	111, 1	110, 9
	производство и распределение электроэнергии, газа и воды	млн.руб.	42936, 0	106, 8	105, 6
Транспорт
1.	Перевозки грузов транспортом	тыс. тн	34536, 9	102, 9	102, 9
2.	Грузооборот транспорта	млн.т-км	19410, 1	104, 6	104, 8
3.	Пассажирооборот организаций транспорта общего пользования	млн. пасс. км	8248, 5	91, 0	80, 6
4.	Перевозки пассажиров организациями отдельных видов транспорта
	- автомобильный	млн.чел.	13, 2	79, 2	78, 4
Инвестиции
1.	Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство»	млн.руб.	29198, 9	110, 9	109, 8
2.	Ввод в действие жилых домов	тыс.кв.м	722, 8	162, 9	184, 9
3.	Инвестиции в основной капитал - оценка	млн.руб.	99539, 7	101, 0	100, 1
Сельское хозяйство
1.	Объем продукции сельского хозяйства в хозяйствах всех категорий (в действующих ценах)	млн.руб.	44735, 4	117, 1	115, 7
2.	Производство продукции во всех категориях хозяйств
	скот и птица на убой в живом весе	тыс.тонн	114, 8	114, 1
	молоко	тыс.тонн	665, 5	99, 8
	яйца	млн.шт.	844, 8	103, 8
3.	Поголовье скота во всех категориях хозяйств
	крупный рогатый скот	тыс.гол.	625, 2	96, 2
	в т.ч. коровы	тыс.гол.	266, 1	96, 3
	свиньи	тыс.гол.	312, 5	104, 9
	овцы и козы	тыс.гол.	336, 0	100, 2
2.	Производство продукции животноводства в сельхозорганизациях области
	скот и птица на убой в живом весе	тыс.тонн	70, 1	123, 9	121, 9
	молоко	тыс.тонн	169, 7	94, 9	96, 6
	яйца	млн.шт.	564, 3	106, 9	106, 2
3.	Поголовье скота в сельхозорганизациях области:
	крупный рогатый скот	тыс.гол.	278, 0	91, 6	92, 9
	в т.ч. коровы	тыс.гол.	99, 5	91, 0	91, 7
	свиньи	тыс.гол.	171, 6	115, 2	112, 0
	овцы и козы	тыс.гол.	46, 6	90, 0	93, 9
Уборка урожая в сельскохозяйственных организациях
			На 6 октября 2014 года	На 7 октября 2013 года
6.	Скошено зерновых культур (без кукурузы)	тыс.га	1486, 3	1240, 5
7.	Намолочено зерна (в первоначально-оприходованном весе)	тыс. тонн	1480, 0	1121, 5
8.	Урожайность	ц/га	10, 0	9, 1
Социальная сфера
1.	Количество официально зарегистрированных безработных (на конец периода)	тыс. чел.	11, 3	103, 8	110, 6
2.	Уровень официально зарегистрированной безработицы (на 1 октября 2014 года)	%	х	1, 06	1, 14
3.	Оборот розничной торговли	млн.руб.	192234, 8	103, 8	103, 8
4.	Объем платных услуг - оценка	млн.руб.	57590, 0	105, 5	106, 5
5.	Денежные доходы (в расчете на душу населения) за январь - август 2014 г.	руб.	19124, 6	112, 2	110, 7*
6.	Реальные располагаемые денежные доходы населения за январь - август 2014 г.	%	х	103, 9	102, 8*
7.	Среднемесячная начисленная заработная плата по полному кругу предприятий за январь - август 2014 г.	руб.	23069, 1	109, 5	109, 7*
8.	Просроченная задолженность по заработной плате	млн.руб.	27, 3	56, 2	51, 5
9.	Показатели естественного движения населения за январь - август 2014 года
	- родившихся (без мертворожденных)	чел.	19817	99, 9	100, 2*
	- умерших	чел.	19357	101, 9	100, 8*
	- естественный прирост	чел.	+460	54, 9	62, 5*
Финансы
1.	Финансовый результат деятельности крупных и средних предприятий за январь - август 2014 г.	млн.руб.	101732, 7	137, 2	151, 0*
	в т.ч. прибыль прибыльных предприятий за январь - август 2014 г.	млн.руб.	106207, 1	127, 4	139, 6*
	убытки убыточных предприятий за январь - август 2014 г.	млн.руб.	4474, 4	48, 4	62, 0*
2.	Количество убыточных предприятий (крупных и средних) за январь - август 2014 г.	ед.	231	114, 9	113, 9*
	удельный вес убыточных предприятий в общем количестве крупных и средних предприятий за январь-август 2014 г.	%	32, 3	+4, 2 пр.п.	+4, 1 пр.п.*
3.	Поступление налогов и сборов в бюджеты всех уровней	млн.руб.	155015, 6	118, 0	119, 4
	в т.ч. федеральный бюджет	млн.руб.	106688, 3	119, 6	121, 1
	консолидированный бюджет области	млн.руб.	48327, 3	114, 6	115, 7
4.	Из общей суммы налогов перечислено:
	в федеральный бюджет	%	68, 8	+0, 9 пр.п.	+1, 0 пр. п.
	в консолидированный бюджет области	%	31, 2	-0, 9 пр.п.	-1, 0 пр.п.
* январь - июль 2014 г. в % к соответствующему периоду 2013 г.
Ц Е Н Ы
№ п/п	Показатели	Сентябрь 2014 г. в % к декабрю 2013 г.	Сентябрь 2014 г. в % к августу 2014 г.
1.	Индекс потребительских цен	105, 5	100, 4
2.	Индекс цен производителей промышленных товаров	107, 5	93, 2
3.	Индекс цен производителей сельскохозяйственной продукции	98, 2	99, 9
Увеличились цены на:
	плодовоовощная продукция, включая картофель	на 1, 1	-
	рыбопродукты	на 8, 7	на 1, 7
	кондитерские изделия	на 6, 0	на 1, 3
	хлеб и хлебобулочные изделия	на 3, 0	-
	молоко и молочную продукцию	на 4, 0	на 1, 2
	макаронные изделия	на 0, 6	на 0, 3
	сахар-песок	на 20, 9	-
	крупу и бобовые	на 3, 7	-
	муку	на 1, 2	-
	мясо и птицу	на 14, 9	на 2, 6
	масло сливочное	на 2, 5	на 1, 2
	консервы овощные	на 8, 3	на 1, 2
	масло подсолнечное	-	на 0, 9
Уменьшились цены на:
	масло подсолнечное	на 3, 5	-
	муку	-	на 0, 2
	яйца	на 15, 5	-
	плодовоовощная продукция, включая картофель	-	на 3, 2
	сахар-песок	-	на 4, 3
	крупу и бобовые	-	на 0, 6
Увеличилась суммарная задолженность по заработной плате (за сентябрь т. г.)	на 8125 тыс. рублей
в том числе
задолженности из-за бюджетного недофинансирования	нет

Положительные тенденции в экономике города Оренбурга подтверждаются не только ростом социально-экономических показателей, но и результатами независимых рейтингов.



3. АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ И Г. ОРЕНБУРГА

На сегодняшний день рынок земли в г. Оренбурге и Оренбургской области является более «закрытым» по сравнению с другими секторами рынка недвижимости. Во многом это связано с пробелами в области земельного законодательства, отсутствием разработанных планов зонирования территорий в большинстве муниципальных образований области, наличием ограничений на свободный оборот земельных участков и т.д.

Более 15-ти лет, с начала 1990-х годов, в России фактически не велось никакой работы по территориальному планированию. Изменения начались лишь с принятия в 2004 году Градостроительного кодекса РФ.

Отсутствие законодательных нормативов наглядно отражает неразвитость Оренбургского земельного рынка, его хаотичность.

Основными ценообразующими факторами на данном рынке являются:

- категория и вид разрешенного использования участка (стоимость земли существенно различается в зависимости от категории и вида функционального использования земли). Вклад данного фактора в стоимость зависит как от временных издержек (потребуется время на проведение публичных слушаний и необходимых согласований) так и от финансовых, величину которых предугадать практически невозможно;

- местоположение (район локального расположения, близость к центру и т.д.). Так рыночная стоимость участков земли в близлежащих к областному центру районах выше, чем в отдаленных. Участки, расположенные по близости от промышленных объектов (газзавод, асфальтобетонный завод) пользуются меньшим спросом;

- правовой статус (земля в собственности дороже аналогичного земельного участка в статусе долгосрочной аренды или аренды на инвестиционных условиях). Вклад данного фактора в стоимость трудно поддается оценке, поскольку определяется специфическими условиями каждого конкретного договора аренды;

- наличие или возможность инженерного обеспечения. Вклад данного фактора в стоимость определяется затратами на подключение к инженерным сетям, с учетом необходимых мощностей для функционирования объекта;

- транспортная доступность (близость транспортных магистралей, удобных развязок, общественного транспорта, расположение на первой или второй линии, относительно трассы и т.д.). Вклад данного фактора в стоимость земельного участка может достигать 10-15%;

- наличие ограждений или обременений (цены на земельные участки существенно различаются в зависимости от ограничений, накладываемых на использование земельных участков и возможных объемов строительства, разрешенных параметров застройки). Необходимо отметить, что обременения в виде охранных зон ЛЭП, водопроводных, канализационных и др.сетей - это охранные зоны подземных сетей, которые не препятствуют использованию земельных участков большой площади, пригодные для благоустройства территории или создания улично-дорожной сети. Кроме того, зачастую, площади обремененных частей земельных участков крайне малы по сравнению с площадью самих участков. Таким образом, охранные зоны подземных сетей в данном факторе не учитываются;

- размер участка (цена за единицу площади крупного участка (более 100га) при прочих равных условиях может отличаться в меньшую сторону от стоимости единицы площади участка площадью менее 100 и 10 га). Как правило, разница между удельными показателями стоимостей участков может составлять от 5 до 35%;

- наличие/отсутствие улучшений. В зависимости от качества улучшений, они могут удешевлять или делать объект дороже. Удешевление может происходить за счет того, что само улучшение больше не пригодно для использования, следовательно, становится вопрос о сносе его и вывозе мусора, что влечет за собой дополнительные затраты.

Распределение земель по категориям показывает преобладание в структуре земельного фонда земель сельскохозяйственного назначения, на долю которых приходится 88, 4%, а также земель лесного фонда - 5, 1%.

По итогам 2013 г. сложилась следующая структура предложения земельных участков в зависимости от категории земли:

Земли населенных пунктов используются как места проживания и осуществления производственной деятельности людей и удовлетворения их культурно-бытовых и иных нужд. Населенные пункты области включают в себя застроенные территории, находящиеся под площадями, улицами, переулками, проездами, промышленными зонами, коммуникациями, лесами, парками, скверами, бульварами, водоемами, используемые для сельскохозяйственного производства и иных целей.

В составе каждой категории выделяются земельные участки, различающиеся по видам разрешенного использования. В структуре предложения земельных участков на рынке г. Оренбурга можно выделить следующие участки в зависимости от видов разрешенного использования:

- в составе земель населенных пунктов выделяются:

- земли под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство),

- земли под многоэтажное жилищное строительство;

- земли под строительство объектов коммерческой недвижимости (объектов торгово-офисного назначения, административного назначения, а также объектов производственной недвижимости);

- в составе земель сельхозназначения выделяются:

- земли под ЛПХ (личное подсобное хозяйство),

- земли под ведение садоводства и дачного хозяйства,

- сельхозугодия;

- крестьянские (фермерские) хозяйства;

- земли промышленности.

Земли населенных пунктов занимают 405, 1 тыс. га (3, 3%). Это земли, находящиеся в черте городов, поселков, сельских населенных пунктов.

На 01 января 2014 года площадь земель сельскохозяйственного назначения Оренбургской области составила 10937, 3 тыс. га или 88, 4% от общей площади области.

На 01 января 2014 г. площадь категории составляет 263, 7 тыс. га, или 2, 1% от общей площади земель области.

По данным государственной статистической отчетности на 01 января 2014 года в собственности граждан и юридических лиц находилось 7549, 8 тыс. га, что составило 61 % земельного фонда области. Доля земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составила 39 % или 4820, 4 тыс. га.

Рис 3.1 Распределение земель по формам собственности в г.Оренбурге и Оренбургской области

Предложение на рынке земли достаточно велико. Анализ рынка земли г. Оренбурга и области показывает, что цены на земельные участки изменяются от 100-300 до 10 000-15 000 рублей за 1 квадратный метр.

В Оренбурге цены могут отличаться в десятки раз - все зависит от района и назначения. И всё же более эффективно с точки зрения вложения средств покупать земельные участки для строительства, а не готовое жилье. Сегодня ситуация такова, что покупателю действительно есть из чего выбрать.



4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Прежде чем определить рыночную стоимость земельного участка необходимо рассчитать оптимальный вариант его эффективного использования. Выбор оптимального варианта использования зависит от потенциала его местоположения, возможностей рынка принять и реализовать данный вариант на участке с правовой точки зрения, физических возможностей, а также с учетом технологической и финансовой обоснованности.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется инфор...