Основы риэлтерской деятельности. Сервейинг

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

Казанский государственный архитектурно-строительный университет

Кафедра ЭПС

Реферат

Основы риэлтерской деятельности. Сервейинг

Казань 2016



Содержание

Введение

1. Этап постановки проблемы по концепции сервейинга

2. Концепция системного анализа и управления недвижимостью: основные экспертизы в сервейинге

2.1 Юридическая экспертиза объекта недвижимости

2.2 Экспертиза технического состояния объекта недвижимости

2.3 Экономическая экспертиза объекта недвижимости

2.4 Управленческая экспертиза объекта недвижимости

2.5 Экологическая экспертиза объекта недвижимости

3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга

4. Развитие сервейинговой деятельности в соответствии с понимаем ее сущности

5. Основные принципы организации сервейинговой деятельности в современных условиях и их реализации

Заключение

Список используемой литературы



Введение

В последнее время все большую актуальность в сфере недвижимости приобретает сервейинг. Это связано с неоспоримостью того факта, что наиболее качественно и эффективно управлять недвижимостью можно лишь при наличии профессионального опыта и знаний в этой области.

Сервейинг (от англ. survey - обследование, проверка) - представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта. Строго говоря, комплексный подход к управлению недвижимостью. Как видно из самого термина, происхождение его явно западное, скорее всего, заокеанское.

Высокая эффективность управления недвижимостью возможна лишь при профессиональном к нему подходе. Сервейинг как раз является таким подходом, направленным на такое управление объектами, которое удовлетворяло бы интересам и владельца недвижимости, и ее пользователей, и общества в целом.

Сервейеры - специалисты по сервейингу - выполняют следующие виды работ и услуг.

§ Собирают и анализируют информацию об объектах недвижимости.

§ Оценивают объекты недвижимости и управляют ими.

§ Ведут разработки проектов развития и внедряют их непосредственно на объектах.

§ Ремонтируют, реконструируют и модернизируют здания.

§ Проводят строительную экспертизу.

§ Продают и арендуют недвижимость.

Как видим, сервейры принимают участие во всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости. Практические вопросы, благодаря этому, решаются взаимосвязано, сообразно с общими целями эксплуатации и потребностями собственников и общества в целом.

Сервейинговая управляющая компания представляет собой конгломерат профессионалов в этой области. Соответственно, такая компания тоже имеет определенные права и обязанности.

§ Разрабатывает стратегию развития объекта недвижимости и конкретную программу действий по ее выполнению, контролирует ход ее реализации.

§ Подбирает подрядные и ресурсо-снабжающие организации, ведет с ними переговоры и заключает договоры, согласно которым объект недвижимости обеспечивается необходимыми коммунальными услугами. Компания, кроме того, регулярно проводит контроль качества их предоставления, а также полноту выполнения другими сторонами своих договорных обязательств.

§ Рационально использует объект недвижимости, ориентируясь при этом на получение прибыли в интересах собственника.

Сервейинг имеет техническую, юридическую, экономическую, экологическую сторону и т.д. Вместе с тем, его нельзя свести к какой-либо одной из них. Для достижения максимального эффекта специалисты должны принимать во внимание все факторы и возможные варианты развития, оценивать перспективы, намечать конкретный план и контролировать его выполнение.

Сервейинг предполагает непрерывный мониторинг ситуации на рынке недвижимости, проведение различных экспертиз. Исходя из рыночной конъюнктуры, состояния и потенциала объекта недвижимости, специалист подбирает способы извлечения максимальной пользы из него. В связи с этим большую роль играет полнота информации об объекте: в противном случае специалист не сможет верно оценить возможности его оптимизации.

1. Этап постановки проблемы по концепции сервейинга

Исторически сервейинг впервые сформировался в Англии в XV-XVI вв. и на начальном этапе включал в себя функции специально уполномоченных государственных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Это вполне объяснимо, поскольку в ту эпоху земля рассматривалась как главное богатство, основа жизнедеятельности и главный источник получения доходов. Один из основоположников экономической науки У.Петти выразил это замечательными словами: «Труд -- отец и активное начало богатства, а земля -- его мать». Основой развития английской экономической школы и практики являлись вопросы, связанные с недвижимостью.

Обеспечение системного подхода к недвижимости, ее детальный анализ, выработка эффективных стратегий по управлению являются актуальнейшей задачей и для России, формирующей рыночную экономическую систему. Именно поэтому рассмотрение вопросов экономики недвижимости в данном учебном пособии осуществляется в соответствии с концепцией сервейинга.

Поскольку главным в сервейинге является системный подход, то прежде всего необходимо охарактеризовать сервейинг в понятиях и категориях систем.

Под системой здесь и далее понимается упорядоченная совокупность элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, которые образуют определенную целостность, единство. Наиболее существенной характеристикой системы является ее эмерджентность, под которой понимается несводимость свойств системы к свойствам входящих в ее состав элементов (показатели отдельных элементов объекта, как правило, не отражают свойств, которые присущи рассматриваемому объекту в целом). Виды элементов и связей могут быть самые разные, а их выбор для анализа зависит от постановки конкретной проблемы. Система может состоять из различных субсистем, подсистем, а также сама являться подсистемой другой системы. Состав элементов и порядок связей между ними называется структурой системы. Элементы воздействуют на объекты при помощи ресурсов (потенциала). С точки зрения сложности (вид, число элементов и связей) различают простые, сложные и сверхсложные системы. В зависимости от степени предсказуемости поведения системы делятся на: детерминированные (функциональные), все результаты, действия которых могут быть точно определены, и вероятностные, для которых эти результаты могут быть лишь спрогнозированы в пределах какого-то диагноза возможных значений. В соответствии с этим делением существуют два вида связей -- функциональные (каждому значению факторного признака соответствует вполне определенное неслучайное значение результативного признака) и вероятностные (каждому значению факторного признака соответствует множество значений результативного признака).

Различают абстрактные и конкретные системы. Абстрактная система представляет собой систему без входных и выходных потоков (например, система целей предприятия, математическая система уравнений и др.). Конкретная система построена на связях между элементами посредством процесса (действий) на входных и выходных потоках.

Состояние системы определяется совокупностью состояний всех ее элементов и связей, а оценивается система в зависимости от целевого назначения надежностью. Так, например, для оценки технических систем (машины, механизмы и т.п.) используется понятие технической надежности. Все субъекты предпринимательской деятельности по своему целевому назначению являются экономическими системами и, соответственно, оцениваются по экономической надежности. Под экономической надежностью конкретной системы подразумевается ее способность с помощью производственных, организационных, финансовых и других решений с заданной вероятностью обеспечивать достижение необходимого результата в условиях риска и некоторой неопределенности в заданных границах области эффективного сочетания основных параметров системы -- ее доходности и устойчивости.

Если рассматривать систему как целостную структуру, то получение выхода (результата функционирования) системы возможно только при согласованном по времени и в пространстве взаимодействии различных ресурсов, необходимых для решения поставленных задач. Обеспечение эффективного взаимодействия ресурсов осуществляется посредством управления этим процессом.

Целью управления производственной системой является обеспечение такого состояния системы, при котором будет получен максимально возможный выход с требуемыми качественными параметрами и необходимой экономической надежностью. Основа управления -- планирование, в процессе которого создается модель состояния системы на предстоящий временной период или на весь период ее жизненного цикла.

Методология (от др.-греч. «methodos» -- способ действия и «logos» -- учение, наука) -- учение о структуре, логической организации, способах и средствах деятельности. Наиболее важными точками приложения, практическими проявлениями методологии являются:

- постановка проблемы;

- построение объекта и предмета исследования;

- построение научной теории;

- проверка полученного результата с точки зрения его истинности, т.е. соответствия объекту исследования.

Теория cервейинга представляет собой форму организации научного знания, дающая целостное представление о закономерностях и существующих связях по созданию, использованию и эксплуатации объектов недвижимости на всех этапах жизненного цикла.

Сама разработка концепции Сервейинга как системы является предметом метапланирования, включающего генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегий по становлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться специфические особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдельности.

Сложность экономических, организационных и технических взаимосвязей между элементами систем и подсистем предопределяет необходимость учитывать при исследования процесса функционирования Сервейинга как системы специфические особенности недвижимости, а именно:

- во-первых, свойства системы не являются простой суммой свойств ее элементов, система обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между ее элементами (закон эмерджентности);

- во-вторых, сложность становления и развития недвижимости, как реально существующего объекта исследования, требует упрощения, отображающим лишь важнейшие с точки зрения конкретной задачи исследования свойств и взаимосвязей элементов и системы в целом;

- в-третьих, Сервейинг как система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты становления и развития недвижимости весьма существенное влияние.

Поэтому сервейинг является открытой системой, находящейся в непрерывном взаимодействии с другими системами, являясь подсистемой более общей (макроэкономической) системы.

недвижимость экспертиза сервейинг



2. Концепция системного анализа и управления недвижимостью: основные экспертизы в сервейинге

Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от ее использования. Интегрированность уровней управления недвижимостью становится отличительной чертой сервейинга. При построении модели управления необходимо учитывать три этапа: оценка факторов, формирующих стратегию управления, формирование самой стратегии, оценка и внедрение принятой стратегии.

На этапе анализа происходит анализ имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучение тенденций развития рынка недвижимости. Данный этап предполагает выполнение целого ряда экспертиз.

Эксперта-оценщика, определяющего данные показатели, ключевой фигурой в данном процессе.

Учет особенностей отдельных объектов или конкретных сделок с ними представляет собой самостоятельную задачу, которая должна решаться до проведения процесса оценки. Как правило, из-за неполноты информации об объекте оценки и невозможности проведения в отведенных рамках подробного исследования, оценщик рассматривает типичные условия сделок и типичные свойства объекта оценки с целью получения агрегированных показателей его стоимости. Кроме того, в большинстве случаев эксперт-оценщик не имеет специального образования, требуемого для определения особенностей объекта, если они не связанны с его экономическими свойствами.

В связи с этим важную роль в получении результирующих стоимостных показателей играют данные, получаемые в результате экспертизы объектов, проводимой специалистами в соответствующих областях знаний.

В зависимости от требуемых для принятия решений исходных данных, могут проводиться различные типы экспертиз объекта. Основными из них являются:

- экономическая экспертиза;

- техническая экспертиза;

- правовая экспертиза;

- экспертиза местоположения;

- управленческая экспертиза;

- эксплуатационная экспертиза.

2.1 Юридическая экспертиза объекта недвижимости

Строго обязательным условием всех вариантов использования недвижимости и ее рыночного оборота является их соответствие действующим правовым нормам. Любой объект недвижимости многократно изменяет свою правовую форму на всем протяжении своего жизненного цикла. В связи с этим обязательным элементом системы экспертиз недвижимости является правовая экспертиза. Содержание последней в общем случае можно определить как установление законности имущественных прав в отношении конкретного объекта недвижимости.

Правовая обоснованность стратегии управления объектом недвижимости заключается в его экспертизе с точки зрения:

· действующего законодательства;

· градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и т. д.);

· перспективных решений по районной планировке земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости;

· ограничений местной администрации и требований местного населения.

2.2 Экспертиза технического состояния объекта недвижимости

Процесс определения фактического состояния объекта недвижимости. Результирующим показателем является оценка фактического физического износа как базовой характеристики утраты первоначальной полезности. Для любой вещи (материального объекта) именно натурально-вещественные характеристики, совокупность которых определяется реальную полезность, служат основой для последующего определения стоимостных показателей.

Техническую экспертизу объекта недвижимости проводят для оценки прочности и технического состояния несущих и ограждающих конструкций, анализа качества архитектурно-планировочного и объемного решения здания. Такое обследование состоит из изучения технических паспортов и натурного осмотра объекта. Целью экспертизы является получение информации о функциях объекта и объемно-планировочных решений. Не менее важны сведения о материале основных несущих конструкций. Нужны данные об обеспечении зданий инженерными системами, их составе и техническом состоянии.

В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследование:

· основания - с целью выявления потенциально опасных участков (представить результаты обследования и рекомендации по усилению);

· строительных конструкций - фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, лестниц, балконов, стропил, кровли, окон, дверей, полов (сделать выводы по техническому состоянию и представить проект по усилению или реконструкции);

· инженерного оборудования: водопровод и канализация - трубопроводы холодной воды, трубопроводы канализации, вводы, водомерные узлы, задвижки, вентили, устройства для пожаротушения; горячее водоснабжение - трубопроводы, задвижки, вентили; центральное отопление - трубопроводы, задвижки, вентили; газоснабжение - трубопроводы (сделать выводы о том, какое оборудование и когда должно быть заменено).

2.3 Экономическая экспертиза объекта недвижимости

Экономическая экспертиза объекта недвижимости - это денежная оценка каждого из факторов влияния на величину полезности и редкости. Данная экспертиза обеспечивает экономическую интерпретацию (толкование ценности), а их результатом является меновая стоимость объекта недвижимости (денежный эквивалент ценности). Результирующим показателем этого вида экспертизы выступает равновесная рыночная цена либо самого объекта недвижимости, либо предоставляемых услуг, имея в виду тот факт, что сервейинговая деятельность обслуживает и рынок товаров (или рынок купли-продажи недвижимости), и рынок услуг (или рынок аренды недвижимости). Самостоятельным компонентом экономической экспертизы является оценка морального и экономического износа, которая базируется на определении потребительского поведения и может быть осуществлена только посредством использования данных о состоянии потребительского спроса.

Экономическая обоснованность - один из основных факторов определения стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям собственника. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости.

В ходе экономической экспертизы необходимо:

· провести анализ существующего использования объекта недвижимости;

· определить период планирования бюджета расходов и доходов от объекта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год - 3 - 5 лет.);

· составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;

· составить перечень мероприятий по основным направлениям управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления;

· спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.

Итоговым результатом является составление вариантов бюджета доходов и расходов при различных стратегиях управления объектом недвижимости. В общем определении бюджет - это финансовое, количественно определенное выражение маркетинговых и производственных планов, необходимых для достижения поставленных целей управления. Таким образом, бюджет является квинтэссенцией всех прогнозируемых мероприятий по управлению объектом недвижимости, в нем отражаются стратегия и планы управления на запланированный период.

2.4 Управленческая экспертиза объекта управления

В целях обеспечения функционирования недвижимости существует объективная необходимость проведения особого вида экспертиз, называемых управленческие. Управленческая экспертиза направлена на выявление эффективности системы управления объектом анализа, выработку наилучшей и наиболее эффективной схемы рекомендуемого управления объектом на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, а также данных, полученных по результатам предыдущих экспертиз.

В общем виде основными этапами управленческой экспертизы являются:

· установление перечня ее предмета, объекта и задач;

· разработка соответствующих им апробированных и приемлемых индикаторов решений;

· подготовка рекомендаций;

· осуществление экспертизы.

Общий предмет управления может объединять ряд частных или единичных конкретно-ориентированных предметов управления:

· обоснование наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;

· исследование возможных финансовых потоков (оттоки и притоки финансовых ресурсов, связанных с использованием объекта недвижимости и его эксплуатацией и др.);

· исследование возможных потоков технических ресурсов, в том числе используемых во всех технических системах, включая инженерное оборудование, а также их ремонт и эксплуатация (выбор эффективных способов возмещения предметов и средств труда, обеспечение профилактических осмотров, ремонтов и поддержание работоспособного состояния всех технических систем);

· исследование и изучение возможных потоков материальных и энергетических ресурсов, включая основные и вспомогательные материалы, поддержка оптимальных уровней их запасов и нормального энергоснабжения (электрической и тепловой энергии) и др.

Процесс реализации концепции сервейинга предусматривает проработку технических и пространственно-территориальных аспектов развития недвижимости с учетом ярко выраженной управленческой целевой ориентацией. Серия экспертиз лежит в основе разработки практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами недвижимости.

2.5 Экологическая экспертиза объекта недвижимости

Современная городская среда, формирующая жизнеобеспечение населения, представляет собой сложную систему взаимосвязанных элементов, изменения в которых влияют не только на состояние, но и на систему города в целом. Неблагоприятная экологическая обстановка от антропогенного воздействия отрицательно влияет на состояние среды непосредственного проживания человека. Гармоничное развитие урбанизированной среды зависит от экологически обоснованных градостроительных решений на всех этапах от планирования и проектирования до строительства и эксплуатации жилых объектов. Проблемы экологии и охраны окружающей среды города остаются острыми и актуальными, несмотря на снижение в отдельных регионах темпов жилищного строительства, спад промышленного и сельскохозяйственного производства.



3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга

На систему постоянно воздействуют разнонаправленные силы: с одной стороны, имеет место стремление системы к самосохранению, проявляющееся в том, что любая экономическая система (например, предприятие) предпочитает не изменять налаженный ритм производства, сохранять как можно дольше сложившийся ассортимент товарной продукции и т.п., поскольку при прочих равных условиях это способствует снижению издержек и максимизации прибыли и, кроме того, делает функционирование предприятия гораздо более предсказуемым, стабильным. Однако, одновременно на предприятие воздействуют «возмущающиеся» факторы, объективно побуждают предприятие к изменениям (изменение конъюнктуры рынка, появление новых технологий и т.д.).

Первые из указанных факторов являются внутренними, они направлены на сохранение системы в существующем виде. При этом более высокой способностью к самосохранению обладает та система, связи между элементами которой являются более прочными и тесными (например, система массового строительства).

Вторые, факторы воздействующие на систему являются внешними. Они вызывают изменения, преодоление которых возможно за счет совершенствования структуры, гибкости, замены элементов и изменения связей между ними.

Соотношение между свойствами сохраняемости и изменчивости в каждой системе должно быть таким, чтобы обеспечивалось наиболее эффективное и устойчивое ее функционирование с сохранением необходимой экономической надежности.

Управление определяется как процесс волеобразования и реализации воли, то есть это не что иное, как процесс решения проблем по достижению поставленных целей. Важнейшими целями экономики недвижимости являются:

- стоимостные (денежные) цели -- ожидаемые в будущем финансовые результаты (прибыль, ценность капитала, доходность, поток денежных поступлений, наличие оборотных средств и др.);

- потребительские цели -- достижение определенных материальных целей посредством реализации производственных задач (жилищное строительство, реконструкция зданий и сооружений, коммерческая недвижимость, недвижимость для временного проживания, сооружения смешанного назначения и др.);

- социальные цели -- социальная обязанность субъекта предпринимательской деятельности перед обществом (разработка проекта и его реализация в соответствии с социальной и исторической установкой общества, задачи по защите окружающей среды, ландшафтно-композиционные особенности территории, использование материалов и конструкций с учетом запросов местных заказчиков и др.

Стоимостные и социальные цели реализуются только через потребительские цели и прочие цели -- действия.

Управление недвижимостью является постоянным и коммуникационным процессом и в широком смысле может быть представлено, как процесс планирования со следующими последовательными этапами:

- анализ и постановка проблемы;

- поиск альтернатив решений;

- оценка и принятие решений (экспертиза решений).

В узком смысле управление может быть представлено, как процесс реализации проекта, включающий этапы:

- проведение в жизнь выбранной альтернативы;

- становление и контроль;

- процесс эксплуатации с этапами функционирования и развития объекта недвижимости.

Планирование в теории Сервейинга занимает центральное место и представляет собой регулярно повторяющийся процесс принятия решений, в котором имеют место различные виды управленческой деятельности.

Реализация есть часть процесса планирования, состоящего из этапов разработки детального плана реализации, самой реализации и контроля, включающего комплекс мероприятий по анализу вероятных отклонений от запланированных показателей.

Под управлением как деятельностью понимается процесс решения проблем в ходе достижения целей, выражающийся в получении, переработке и передаче информации.



4. Развитие сервейинговой деятельности в соответствии с пониманием ее сущности

В настоящее время существует 5 основных путей возникновения сервейинговых, или как принято называть на практике, управляющих компаний:

· преобразование риэлтерских компаний. Оказывая услуги крупных собственникам недвижимости по сдаче в аренду их зданий и помещений, риэлтерские компании берут на себя часть функций по управлению объектом недвижимости, занимаясь стратегическим планированием, оценкой и анализом, маркетингом, организацией управления и др;

· развитие функций управления в компаниях застройщиках. После завершения строительства они зачастую принимают на себя функции эксплуатирующей компании и по мере расширения своих функций перерастают в управляющие компании;

· выделение сервейинговых компаний из структуры крупных собственников недвижмости. Структурные подразделения по управлению принадлежащим собственникам объектам недвижимости в ряде случаев перерастают в самостоятельные управляющие компании;

· преобразование жилищно-коммунальных компаний на основе развития функций эксплуатации недвижимости и дополнения ее функциями ее развития;

· регистрация новых компаний, уставной деятельностью которых является управление недвижимостью. Учредителями таких компаний становятся, как правило, эксплуатирующие, строительные, проектные организации, крупные собственники (финансовые, торговые и др. организации, государственных учреждения и пр.)

Последняя из указанных эволюционных ветвей представляется наиболее перспективной, ибо позволяет сразу же очертить круг задач, сконцентрировать усилия на профильной деятельности. Вместе с тем практика показала, что наилучшие коммерческие результаты хозяйствования управляющих компаний присущи компаниям смешанного типа c ярко выраженной риэлтерской компонентой. В этом случае проявляется знание конъюнктуры рынка и профессиональное владение эффективными методами работы с пользователями.

Профессиональное управление недвижимостью в России только начинает выделяться в отдельную сферу предпринимательской деятельности, однако уже сейчас, основываясь на опыте Москвы и Санкт-Петербурга, можно говорить о существовании определенных тенденций в развитии этого бизнеса. В настоящее время существуют три основных пути появления управляющих компаний.



5. Основные принципы организации сервейинговой деятельности в современных условиях и их реализация

Организация сервейинговой деятельности основывается на следующих принципах:

1. Договорной характер. Практика показала, что в целях обеспечения режима взаимной ответственности, упорядочения прав и обязанностей собственников и управляющих компаний их фиксация в договоре - документе имеющем силу, необходима. Даже в случае выполнения функций сервейинговой компанией структурным подразделением собственника, одновременно, являющегося пользователем недвижимости, это необходимо для анализа и учета вклада специализированного подразделения в конечные результаты деятельности. Зарубежный и отечественный опыт управления показал, что договор на управление объектом недвижимости целесообразно заключать между собственником недвижимости и профессиональным управляющим - сервейинговой компанией сроком на 5 лет.

2. Платность услуг. Сервейинговая компания за предоставление услуг по управлению недвижимостью получает вознаграждение, размер, форма и порядок выплаты которого устанавливаются на договорной основе. Компания самостоятельно определяет направления его использования, что позволяет ей существовать и развиваться, являясь также основным стимулом ее деятельности. В то же время в процессе управления государственной недвижимостью может действовать ряд законодательно закрепленных регулирующих требований. В любом случае компания должна нести полную ответственность за рациональное использование получаемых ею в управление объектов, соблюдая нормы действующего законодательства.

3. Конкурентность. Отбор частных компаний для выполнения работы по управлению и организации обслуживания объектов недвижимости целесообразно проводить на конкурсной основе. Для объектов государственной и муниципальной собственности это требование является обязательным.

4. Обоснованность. При отборе управляющей компании необходимо предоставление детально разработанной программы (бизнес-плана) управления объектом недвижимости, содержащей количественно определенные и экономически обоснованные показатели текущего, среднесрочного и долгосрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов управления недвижимостью. Следует заметить, что в здесь роль собственника также важна, т.к. стратегическая, тактическая и оперативная направленность программы действий сервейинговой компании задается не только объективными потребностями нормальной эксплуатации объектов недвижимости, но и поставленными целями их развития.

5. Необходимое разнообразие. Выбирая управляющую компанию, целесообразно иметь в виду ее организационно-правовую форму. Различным видам пользователей соответствуют организационные формы, адекватные составу и структуре поставленных задач. Так, например, управляя недвижимостью в форме одного объекта, вполне достаточно организовать товарищество собственником жилья; несколько объектов - потребительское общество или их объединение; квартала или района - необходима структура типа интегрированной бизнес-группы; коммунальной инфраструктуры населенного пункта - различной формы государственно-частного партнерства.



Заключение

Проанализировав данную работу можно сделать следующий вывод: характер изменений (общая динамика) потребительной стоимости общей стоимости и стоимости в использовании на протяжении жизненного цикла является единой однако темпы изменения этих показателей различны. Объясняется это тем что сами изменения складываются под воздействием различных факторов влияния что и делает конкретные процессы изменений разнохарактерными. Этот вывод можно сформулировать и по-другому: и потребительная стоимость и общая стоимость и стоимость в использовании изменяются под воздействием одного и того же фактора - времени однако проявляется это воздействие для каждого из видов стоимости по-разному.

Задачу экономики недвижимости можно сформулировать как экономическую интерпретацию влияния всех существенных факторов на объект недвижимости в конкретный момент жизненного цикла.

Деятельность сюрвейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.



Список использованной литературы

1. Грабовый П.Г. Концепция сервейинг // Законодательство, №7, июль 2000

2. Кожухар В.М. Экспертиза и управление недвижимостью. Введение в специальность. - М., Издательство: Дашков и Ко, 2008

3. Черняк В.З. Управление недвижимостью. - М., 2007

4. http://www.studfiles.ru/preview/4114880/page:2/

Размещено на Allbest.ru

...