Понятие кондоминимума

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

1. Понятие кондоминимума

2. Понятие, создание и государственная регистрация ТСЖ

3. Права и обязанности ТСЖ

4. Органы управления ТСЖ

Список используемой литературы

1. Понятие кондоминимума

Кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание и иные объекты недвижимости. В этом комплексе отдельные части предназначены для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц, -- частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части находятся в общей долевой собственности.

В состав кондоминиума могут входить следующие объекты: одно здание, его часть или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным домовладельцам, с прилегающим земельным участком; несколько компактно расположенных зданий или сооружений -- односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения.

Развитие приватизации жилья привело к увеличению числа многоэтажных домов и групп домов (кондоминиумов), в которых ряд квартир или нежилых помещений находятся в частной собственности граждан или юридических лиц, государственной или муниципальной собственности и предоставляются в пользование на условиях найма, аренды, а другие части недвижимости находятся в общей долевой собственности домовладельцев.

Организация товариществ собственников жилья в таких домах (кондоминиумах) началась, но не получила достаточно широкого распространения в связи с отсутствием соответствующего закона, примерного устава и других правовых актов.

Домовладельцы владеют, пользуются и распоряжаются помещениями в кондоминиуме, находящемся в собственности, в соответствии с общими нормами гражданского законодательства.

К общему имуществу в кондоминиуме относятся обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции и т.д. Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Они владеют, пользуются и в установленных законом пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме. Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельца на помещение в кондоминиуме.

По соглашению домовладельцев объекты общего имущества могут быть преданы в пользование какому-либо лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом их прав и интересов.

В обязанности домовладельцев входит обеспечение с соблюдением установленных нормативных и технических требований использования, содержания и ремонта, перестройки и модернизации помещений или их частей, находящихся в их собственности, без нанесения ущерба имуществу и нарушения иных охраняемых законом прав и интересов других домовладельцев. Домовладельцы в кондоминиуме несут в установленном порядке бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества.

Общие размеры обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм, утвержденных органами местного самоуправления, и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участника).

Для реализации целей обеспечения сохранности недвижимого имущества в кондоминиуме, безопасности и комфортности проживания или пребывания в нем граждан обслуживание и эксплуатация недвижимости в кондоминиуме должны осуществляться физическими или юридическими лицами, имеющими лицензию на осуществление ремонтно-эксплуатационной или строительной деятельности в случае, если закон требует наличия такой лицензии.

земельный участок собственник жилье

2. Понятие, создание и государственная регистрация ТСЖ

В рамках программы «Реформирования и модернизации ЖКХ РФ» большое внимание уделяется альтернативному, конкурентному управлению жилым фондом. Таким альтернативным управлением является Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ).

Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе создать только одно ТСЖ.

Дома в ТСЖ объединяются по признаку компактно расположенного общего имущества, в одном ТСЖ могут быть (ст. 136 ЖК РФ):

- один дом, в котором не менее 2-х помещений и не менее 2-х собственников;

- несколько многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

- несколько расположенных близко зданий, строений или сооружений; жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

- строящийся (строящиеся) многоквартирный дом, в котором ТСЖ создается будущими владельцами помещений в этом доме (домах) (ст. 139 ЖК РФ).

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании (ст. 136 ч.1 ЖК РФ). Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ). Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа собственников помещений, созданная по инициативе самих жителей.

Единственным учредительным документом ТСЖ является - Устав, принимаемый на общем собрании. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Основные этапы при организации ТСЖ можно представить следующей схемой.

1. Создание инициативной группы

Инициативная группа должна быть сформирована из собственников или будущих собственников жилья (если ТСЖ образуется в строящемся доме). Количество участников группы в зависимости от размера дома (домов) может быть примерно 5-10 человек. Задача инициативной группы - собрать общее собрание собственников жилья для выбора формы управления домом/домами.

Для выявления инициативных граждан, которые впоследствии и составят основу инициативной группы желательно созвать первоначально пробное общее собрание, вывесив соответствующие объявления на входных дверях подъездов или в кабинах лифтов.

Объявления лучше развесить не менее, чем за 10 дней до даты проведения собрания и в течение всего периода подготовки собрания следить за их сохранностью. В объявлении необходимо указать место, время и цель проведения собрания - регистрацию ТСЖ для совместного управления.

2. Подготовка к общему собранию собственников

Инициативная группа готовит:

- список квартир и нежилых помещений, находящихся в частной собственности, с указанием данных о собственниках помещений и общей площади помещений, а также их доли в общей полезной площади многоквартирного дома. Также должна быть определена общая площадь помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и ее доля в общей полезной площади многоквартирного дома (провести регистрацию ТСЖ возможно только в том доме, в котором более 50% помещений находится в частной собственности). Данная информация необходима для рассылки собственникам помещений именных уведомлений о проведении общего собрания и подготовки бюллетеней для голосования.

Получить информацию о площади дома можно из технического паспорта. Технический паспорт есть у балансодержателя или в обслуживающей дом организации, или в администрации города, или в администрации округа. Получив эту информацию, можно выяснить площади квартир и посчитать, сколько голосов имеет каждый собственник при принятии решений на общих собраниях;

- бюллетени для голосования;

- Устав будущего ТСЖ, который включает в себя основные положения будущей деятельности товарищества;

- уведомления всем собственникам помещений о предстоящем собрании с указанием повестки собрания, даты и места проведения и рассылает их. Уведомления направляются всем собственникам, в том числе и тем, кто владеет помещением на правах долевой собственности, и владельцам нежилых помещений (магазинам, офисным учреждениям, находящимся в доме).

Уведомления направляются по почте заказным письмом или вручаются лично под расписку. Они должны быть получены собственниками не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания. Копии уведомлений, почтовых квитанций, расписок о получении (при вручении лично) стоит сохранить.

В квитанциях должна содержаться информация о том, что направляется именно уведомление о проведении общего собрания, а не иная почтовая корреспонденция. В уведомлении рекомендуется отметить, что собственники, приходя на собрание, обязаны иметь с собой копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на соответствующее помещение, документ, удостоверяющий личность (а представители собственников документы, подтверждающие их полномочия).

3. Проведение общего собрания собственников

Собрание проводится инициаторами. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о выборе формы управления домом (домами) принимается большинством голосов (более 50% от общего числа) всех собственников помещений в доме (независимо от того, пришли они на собрание или нет). Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения на общем собрании собственников, пропорционально его доле в общей собственности на общее имущество в данном доме (домах)(ст.48 ЖК РФ).Если собственники делают выбор в пользу создания ТСЖ, то на общем собрании решаются следующие вопросы:

утверждают устав ТСЖ - утверждается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

выбирают правление и его председателя;

выбирают ревизионную комиссию (ревизора);

определяют всех желающих участвовать в ТСЖ.

Вступление в ТСЖ - дело добровольное! Собственник вступает в ТСЖ на основании заявления с приложением копий документов, подтверждающих право собственности на помещение в доме. В процессе собрания обязательно ведется протокол, необходимый для регистрации ТСЖ. Лист регистрации участников общего собрания и листы голосования по вопросам, выносимым на собрание, по окончании собрания и после оформления протокола должны подшиваться к протоколу собрания и составлять с ним единое целое.

4. Регистрация ТСЖ (п. З, ст. 136 ЖК РФ)

После общего собрания, Председатель правления товарищества регистрирует ТСЖ. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о регистрации юридических лиц. Регистрацию проводит налоговый орган по месту нахождения создаваемого ТСЖ. Документы, необходимые для регистрации ТСЖ:

- заявление о государственной регистрации. Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица, подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом заявитель указывает свои паспортные данные или в соответствии с законодательством Российской Федерации данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер налогоплательщика. Заявление и каждый лист приложения к заявлению подписываются заявителем;

- устав ТСЖ (в 2 экземплярах, в прошитом, пронумерованном виде);

- протокол общего собрания о создании ТСЖ;

- документ об оплате госпошлины.

Срок государственной регистрации юридических лиц не может превышать 5 рабочих дней с момента предоставления документов в регистрирующий орган. По истечении этих дней Федеральная налоговая служба выдает свидетельство о регистрации ТСЖ.

После государственной регистрации ТСЖ должно изготовить печать и открыть расчетный или иные счета в банке (п. 5 ст. 135 ЖК РФ). Кроме того, необходимо принять техническую документацию от организации ранее осуществлявшей управление многоквартирным домом.

Пункт 10 ст. 162 ЖК РФ обязывает управляющую организацию за 30 дней до прекращения договора управления передать вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы. Кроме того, при смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Получив всю необходимую техническую документацию ТСЖ должно заключить договоры на содержание и техническое обслуживание дома, а также на предоставление коммунальных услуг.

3. Права и обязанности товарищества собственников жилья

Согласно ст. 137, ТСЖ вправе:

- заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

- определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные законом и уставом товарищества цели;

- устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

- пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством;

- передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Также товарищество собственником вправе, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме:

- предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

- в соответствии с законодательством надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

- получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

- осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

- заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Товарищество собственников жилья вправе в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов в случае неисполнения собственниками помещений обязанностей по участию в общих расходах товарищества, а также полного возмещения причиненных ему в связи с этим убытков и иных расходов.

Товарищество собственников жилья обязано:

- обеспечивать выполнение законодательства Российской Федерации и устава товарищества;

- заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, и выполнять этот договор;

- обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

- обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

- обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

- принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

- представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, в органах государственной власти, в том числе - во всех судебных инстанциях, в органах местного самоуправления, коммерческих и некоммерческих организациях, общественных объединениях.

4. Органы управления товариществом собственников жилья

В законодательстве о товариществе собственников жилья указано, что высшим органом управления в ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ. Собрание считается правомочным, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Компетенция этого органа довольно обширна (прописана в ст. 145 ЖК) и включает насущные вопросы, связанные с деятельностью ТСЖ. Чтобы прийти к соглашению по вопросам реорганизации и ликвидации товарищества, получения заемных средств, использования дохода от деятельности ТСЖ или сдачи в аренду общего имущества, необходимы две трети от общего числа голосов членов товарищества. По остальным вопросам, например, о вознаграждении членов правления, внесении изменений в устав или установлении размера обязательных платежей требуется большинство голосов присутствующих на собрании. На общем собрании принимается и устав ТСЖ, который определяет дальнейшую деятельность товарищества, но впоследствии он может быть изменен. Принятые собранием решения обязательны для всех жильцов, в том числе и тех, кто не захотел стать членом ТСЖ.

Руководит деятельностью ТСЖ исполнительный орган -- правление, избранное из числа членов товарищества общим собранием на срок не более двух лет. Правление, в свою очередь, избирает из своего состава председателя товарищества, который обычно ведет общее собрание членов ТСЖ.

К обязанностям правления относятся контроль за своевременным внесением обязательных платежей и взносов членами товарищества, управление многоквартирным домом, наем работников для его обслуживания, созыв и проведение общего собрания членов товарищества.

В ТСЖ есть и контролирующий орган -- это ревизионная комиссия во главе с ее председателем, избираемая общим собранием членов ТСЖ не более чем на два года. Члены ревизионной комиссии не могут одновременно состоять в качестве председателя или членов правления ТСЖ, однако могут не являться членами ТСЖ. Она:

- проводит ревизию финансовой деятельности товарищества (минимум раз в год);

- представляет общему собранию заключение о смете доходов и расходов на год и отчет - о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

- отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Ревизионная комиссия имеет право в любое время провести проверку финансово-хозяйственной деятельности и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности товарищества собственников жилья. Согласно действующему законодательству, ревизионная комиссия вправе истребовать любые документы по деятельности ТСЖ и в любое время, в том числе и по конкретным финансовым операциям.

В заключении следует констатировать, что объединение собственников жилья в ТСЖ является одним из наиболее приемлемых способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг. ТСЖ получает реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а, следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Создание ТСЖ - это не просто техническая операция по оформлению документов, а шаг к изменению сознания жителей, их отношения к собственности.

Однако, анализ показывает, что серьезной причиной, сдерживающей развитие этой формы самоорганизации жителей, является отсутствие у граждан опыта самоуправления, психологическая их неготовность и боязнь взять на себя ответственность за будущее жилого дома и другие факторы основанные на недостаточном знании, понимании вопроса управления домовладением, а также экономической и политической нестабильностью в обществе.

Проблемы создания и неэффективного функционирования товариществ собственников жилья заключаются в слабой информированности граждан; сложности процедуры и высокой стоимости оформления товариществ и регистрации недвижимого имущества в кондоминиумах в едином государственном реестре; несовершенстве нормативной базы и недостаточной поддержке со стороны администраций городов и районов; недостатке профессиональных кадров по управлению жильем (домовладением).

Список литературы

1. Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004.- № 188-ФЗ (в ред. от 31.12.2005 № 199-ФЗ)- Ст.165;

2. Гражданский Кодекс РФ (Ч.1) от 30.11.94. - №51-ФЗ (ред. от 12.08.96) // СЗ РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.

3. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для ВУЗов.- с.28 2-е изд., и доп, - М.: Издательство НОРМА, 2003.- 384 с.;

4. По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального Закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска: Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. № 10-П //Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 15. - Ст. 1794;

5. Комментарий к жилищному кодексу РФ/ Под ред. М.Ю. Тихомирова.- М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2006.- 473 с.;

Размещено на Allbest.ru