Исследование возможностей развития обратной ипотеки в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Национальный исследовательский университет

Высшая школа экономики

Факультет экономики

Магистерская программа "Финансовые рынки и финансовые институты"

Специализация "Финансовые рынки"

Кафедра фондового рынка и рынка инвестиций

МАГИСТЕРСКАЯ РАБОТА

«Исследование возможностей развития обратной ипотеки в России»

Выполнил Пономарева А.И.

Научный руководитель доцент, к.э.н. Меньшиков С.М.

Москва 2015

Оглавление

Введение

Глава 1. История развития инструмента обратной ипотеки

1.1 Общие сведения об инструменте обратной ипотеки

1.2 Особенности применения инструмента обратной ипотеки в различных государствах

Глава 2. Критический анализ существующих моделей обратной ипотеки

2.1 Анализ модели обратной ипотеки из статьи Mayer C. J., Simons K. V. A new look at reverse mortgages: Potential market and institutional constraints (1994)

2.2 Анализ модели обратной ипотеки из статьи Cocco J., Lopes P. Reverse Mortgage Design (2014)

2.3 Анализ модели из статьи Ma S., Cho D. The Building of New Reverse Mortgage Payment Plans in the Korean Housing Market (2007)

Глава 3. Методы оценки недвижимости и анализ законодательной базы в РФ

3.1 Анализ законодательной базы по вопросу оценки недвижимости

3.2 Методы оценки недвижимости

Глава 4. Составление системы платежей для г. Москва

4.1 Описание методики расчета платежей

4.2 Прогнозирование темпов роста стоимости недвижимости

4.3 Расчет платежей по обратной ипотеке

Заключение

Список литературы



Введение

Еще в девяностные годы прошлого столетия ученые и специалисты по герантологии обратили внимание на то, что все значимее стал проявляться эффект старения, при этом граждан, выходящих на пенсию становилось больше, а их доходы, очевидно, существенно сокращались, так как они больше не работали, но и пенсия зачастую не могла обеспечить привычный уровень жизни. Другой стороной этого явления стало сокращение потребительского спроса, а, значит, замедление темпов роста экономики. Для того, чтобы исправить эту ситуацию был найден эффективный инструмент - обратная ипотека.

Обратная ипотека - это необслуживаемый заем под залог имеющегося имущества, погашение которого происходит после сметри заемщика, либо после его решения покинуть заложенную недвижимость. Что касается схемы выплат, то заемщик может выбрать либо единовременную выплату (LSUM), либо ежемесячные платежи (аннуитет). При этом проценты начисляются на выданную сумму и погашаются вместе с погашением основной суммы долга. Размер кредита рассчитывается индивидуально и составляет определенный процент от стоимости жилья в зависимости от возраста пенсионера, оценочной стоимости его недвижимости и от формы выплаты (единовременной или равными долями в течение определенного срока).

Целевой аудиторией данной программы являются, в первую очередь, одинокие пенсионеры или семейные пары, которые имеют в собственности недвижимость и которые хотят улучшить за счет залога этой недвижимости качество своей жизни, включая ремонт жилья и дорогостоящие операции. Безусловно, свои выгоды от введения этого инструмента получает и государство, так как увеличивается потребительский спрос, и банковская система, получающая доплнительный источник дохода с низкими рисками.

Что касается стран, в которых активно развивается данный инструмент - это США, Канада, Великобритания и Австралия. Опыт этих государств показывает, что у заемщиков увеличивается продолжительность жизни за счет улучшения условий жизни. Это отвечает также и интересам кредитора, который получит больший процентный доход, если срок обратной ипотеки увеличивается.

Из сказаного выше очевидно, что инструмент является достаточно удобным как для заемщика, так и для кредитора, что объясняет актуальность темы данной исследовательской работы.

Целью работы является составление модельного расчета системы платежей по обратной ипотеки для г. Москва.

В соответсвии с целью были выделены следующие задачи:

· Обзор литературы и исследования истории развития обратной ипотеки в мире

· Анализ моделей, применяемых в различных странах

· Критический анализ расчетных моделей для определения сумм платежей

· Выбор базовой модели для проведения расчетов

· Анализ законодательной базы в области оценки недвижимости

· Определение методов оценки недвижимости

· Составление базы данных по стоимости недвижимости

· Анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости

· Адаптация выбранной модели для существующий реалий экономики

· Составление системы платежей для различных процентных ставок и периодов времени Предмет: обратная ипотека

Объект: система платежей по обратной ипотеке

Таким образом результатом выполнения всех указанных выше задач должа быть модельная система платежей, после чего должен быть сделан вывод о применимости данного инструмента в России.



Глава 1. История развития инструмента обратной ипотеки

1.1 Общие сведения об инструменте обратной ипотеки

Обратная ипотека - это один из наиболее хорошо развитых кредитных продуктов на ипотечном рынке. С момента его появления в 1961 г. было произведено много изменений, прежде чем обратная ипотека стала безопасным финансовым инструментом, который мы имеем сегодня. Согласно мнению редактором журнала “Reverse review”, развитие продукта было стремительным, он также расширялся за счет других инновационных заемных продуктов, улучшались практики работы с ним, повышалась осведомленность пользователей и пересматривались возможности, которые получали пенсионеры, заинтересованные в обратной ипотеке. Для того, чтобы понять этот процесс, необходимо обратиться к истории вопроса.

Инструмент обратной ипотеки появился на свет в 1961. Самый первый заем был взят Нелли Янг из Портленда у консультанта конмпании Deering Savings & Loan. Он придумал его для того, чтобы помочь овдовевшей жене его школьного тренера по футболу остаться жить в своем доме после смерти мужа.

На слушаниях 1969 г. В конргессе инструментом обратной ипотеки заинтересовался комитет по работе с пожилыми людьми. В течение первого заседания конресса, посвященного вопросам развития обратной ипотеки в 1983 г., сенат одобрил предложение сенатора Джона Хейнца ввести программу обратной ипотеки, застрахованную Федеральным Жилищным Агенством (Federal Housing Administration - FHA). Хейнц также обратил внимание на то, что идея перевода жилого имущества в деньги должна быть исследована дополнительно.

В 1984 Американский комитет по жилищному хозяйству создал фонд для обратных ипотек, застрахованных государством, который предполагал выдачу займов при условии, что заемщик навсегда покидает свое жилище.

В 1987 конгресс одобрил билль Федерального Жилищного Агентства (ФЖА), который назывался the Home Equity Conversion Mortgage Demonstration и фактически представлял собой пилотную программу выдачи обратных ипотек со страхованием. Впоследствии это стало наиболее распространенным продуктом, который имел название Home Equity Conversion Mortgage (HECM).

В 1988 первый такой заем был предоставлен Марджери Мэйсон из штата Канзас сотрудником компании Company of Kansas City Джеймсом Наттеом, штат Миссури.

В 1990 программа HECM, после успешного года на рынке, программа продолжала активно развиваться.

В 1994 конгресс потребовал от кредиторов раскрыть общие годовые издержки по кредиту с начала процесса подачи заявления. Это дало заемщикам шанс сравнить цены кредиторов с рыночной ситуацией.

В 1996 программа обратной ипотеки была одобрена для заемщиков, которые проживали в многоквартирных домах.

В 1997 в программе HECM участовало уже 195 кредитных организаций, а 1998 стал для программы годом, в котором она официально была объъявлена действующей на постоянной основе. Для потребителей тем временем проводилось постоянное обучение и был создан институт контроля, который следил за тем, чтобы заемщики не платили лишних платежей.

В 2000 г. ФЖА анонсировало повышение минимального вступительного взноса в программу до 2000 долларов с целью привлечь большее количество кредиторов.

В 2001ФЖА и Ассоциация пенсионеров Америки объединились для того, чтобы начать тестировать и обучать советников. Они также заложили основы последовательных процедур и условий проведения консультаций по данному продукту.

В 2004 ФЖА ввела правила рефинансирования HECM. Это позволяло существующим заемщикам получить шанс рефинансировать свой долг и уже в 2005 г. было проведено первое рефинансирование.

В 2006 г. был установлен лимит долга в $417000 на национальном уровне. Также в этом году Ассоциация пенсионеров Америки провела свой первый национальный опрос, касающийся обратной ипотеки и заемщиков и выяснила, что, в первую очередь, мотивацией к участию в программе является страхование от несчастных случаев и желание улучшить качество жизни.

В 2008 г., когда первые из поколения бэби - бумеров достигли возраста 62 лет, что спровоцировало резкий рост займов, не наблюавшийся прежде, также в этом году были введены правила регистрации и лицензирования кредиторов по система HECM. Также были введены такие меры предосторожности, как первоначальные взносы, правила, запрещающие перепродажу имущества и руководства для независимых консультантов.

В 2009 г. была введена программа HECM для покупки, которая позволяла заемщикам покупать новый дом без уплаты ежемесячных ипотечных платежей. В этом же году конгресс увеличил лимит по HECM до 625000 долларов, однако спрос уменьшился, когда эту сумму сократили на 10%.

Следующий 2010 г. был насыщенным для института обратной ипотеки: была введена новая опция, которая позволяла занимать меньшие суммы, чем при стандарном продукте. Также в этом году Ассоциация пенсионеров Америки провела опрос среди заемщиков по обратной ипотеке, который показал, что этим продуктом пользуются не только для улучшения качетсва жизни, но и для облегчения долгового бремени.

Также было введено два изменения:

1. Была увеличена старховая премия с 0,25% до 1,25% в год;

2. Была снижена базовая ставка процента с 5,5% до 5% впервые в истории обратной ипотеки.

В 2013 г. были представлены новые правила программы HECM, которые делали продукт более безопасным, конкурентноспособным и менее рискованным для заемщика. Эти изменения включали в себя правила, которые позволяли заемщику заложить только часть его собственности в течение первого года. Они могли заложить оставшуюся недвижимость после первого года.

В течение всего своего времени существования, начиная с 1961 года, обратная ипотека претерпела существенные изменения и стала значительно лучше, чем в начале. Однако, безусловно, процесс эволюции будет продолжаться и дальше, делая лучше существующий продукт.

Если говорить в целом о сложившейся практике, то следует подчеркнуть следующие особенности. Во-первых, они касаются формы выдачи кредита - это может быть кредитная линия, аннуитет, фиксированное число выплат и единовременная выплата, а также их комбинация. Практика показывает, что единовременная выплата и аннуитет являются самыми популярными формами получения кредита. Во-вторых необходимо подчеркнуть, что данный инструмент является полностью безопасным для заемщика и в договоре четко прописывается то, что кредитор не может потребовать возврата займа до момента смерти или переезда заемщика (при условии, что заемщик соблюдает условия договора, как то: осуществление текущего ремонта и постонное проживание в объекте недвижимости); отсутсвие компенсации разница при превышении суммы долга стоимости недвижимости (отсутсвие регресса); гарантированные выплаты при условии страхования рисков независимым страхователем.

В- третьих, важно отметить условия, в которых находится кредитор - его риски страхуются независимым страхователем и контроль должен осуществляться со стороны государственных органов. Также существуют и различные виды сделок по обратной ипотеке. В классическом случае заключается сделка купли -продажи, при котором гарантируется право пожизненного проживания или проживания до того момента, пока продавец (заемщик) сам не решит сменить место жительства. Согласно договору заемщик становится арендатором, а кредитор - собственником недвижимости. Такой договор учитывает, что все расходы по содержанию недвижимости, включая страхование и уплату налогов, ложатся на заемщика. Второй вид - это частичная купля продажа. В этом случае заещик передает кредитору только часть собственности и участники договора становятся долевыми собственниками. В случае смерти заемщика недвижимость обязательна должна быть продана и из этой суммы погашен долг, остаток забирают наследники. Также при жизни заемщик может оставить свою долю наследникам, которые впоследствии должны будут погасить долг перед банком или продать объект недвижимости Мишина Е. А., Столяров Д. Л., 2012. Трьетьим видом оговора является пошаговая купля- продажа. Такой договор подразумевает последовательную передачу долей недвижимости от собственника к кредитору по мере старения собственника. При этом заемщик получает дополнительные выплаты (это одна из разновидностей модели с дифференцированными платежами). Более подробную информацию можно найти в FDIC Law, Regulations, Related Acts - Consumer Financial Protection Bureau, § 226.6.

1.2 Особенности применения инструмента обратной ипотеки в различных государствах

США

Как было указано выше, первая сделка по обратной ипотеке была совершена в 1961 г. в Потрланде, штат Мэн. Частный рынок обратных ипотек испытал период оживления: в 1980-е годы в США недвижимость быстро дорожала, что вызвало подъем рынка обратных ипотек. Тогда они выдавались на 5-10 лет, потому что не было системы распределения риска между участниками сделки. Она появилась в 80-х годах за счет плавающей процентной ставки, которая зависела от темпов роста цен на недвижимость, с которой была связана прямо пропорционально.

Безусловно, популярность инструмента обратной ипотеки зависела от колебания цен на недвижимость и темпов ее удорожания. Очередной бум наблюдался в конце 1990-х - начале 2000-х гг., когда лидером на рынке стала компания Financial Freedom, предлагавшая кредиты под залог недвижимости с оценочной стоимостью выше 700000 долларов. Важными особенностями было то, что процентная ставка была привязана к ставке LIBOR, а наценка за риск была равна 5% в год. Финансирование осуществлялось также и за счет секьюритизации, проведенной в 1999 г. компанией Lehman Brothers: были выпущены бумаги на сумму 317 миллионов долларов. В 2006 г. компания Financial Freedom была самым крупным кредитором по обратным ипотекам в США, имея более 77000 займов на сумму 2,9 миллиарда долларов, однако программа была свернута в июле в связи с банкротством ее материнского банка В июне 2008 г. программа обратных ипотек компании Financial Freedom была свернута в связи с банкротством ее материнского банка IndyMac Bancorp. В настоящее время компания Financial Freedom участвует в программе НЕСМ.

В 1996-2008 гг. был еще один крупный игрок - Федеральная национальная ассоциация ипотек (Fannie Mae), имевших собственный продукт обратных ипотек - HomeKeeper, имевшей два отличия от НЕСМ: позволяла делать займы до 417 000 долларов и закладывать квартиры в многоквартирных домах. Она не была застрахована государством. Но предоставляла все основные преимущества, что и обычные программы. В 2008 году лимит по займам был поднят и для HECM, в результате чего собственная HomeKeeper была свернута. Таким образом на рынке безусловным лидером стала программа HECM, поддерживаемая государством, причем ее популярность возросла с середины нулевых годов 21 века в связи с финансовыми проблемами кредиторов.

Австралия

Программа обратной ипотеки доступна в Австралии с начала 1990 -х годов. Первым кредитором был Advance Bank, который предложил ипотечный займ (но не кредитную линию), но продукт не имел бешеной популярности из-за демографической ситуации того времени.

В 1998 г. St. George Bank поглотил Advance bank, наследовав его продукт по обратной ипотеке, который был усовершенствован и получил название Senior's Access Home Loan, который существует и по сей день. В 2001 г. Commonwealth Bank запустил также еще один продукт под названием Equity Unlock For Seniors.

Начиная с 2002 г. начался период резкого роста займов по обратной ипотеке. В 2004 г. кредиторами была основана организация под названием “The Senior Australians Equity Release Association of Lenders” (SEQUAL) для представления их интересов. Организация устанавливала этику для профессионалов и инфраструктуру саморегулируемой организации, которая оказалась очень эффективной при защите уязвимых престарелых пенсионеров-заемщиков.

С этого времени появилось много кредиторов, которые ожидали притока заемщиков из числа бэби-бумеров, вышедших на пенсию. В 2006 г. было более двадцати банков, кредитных союзов и небанковских кредитных организаций, предлагавших займы по обратной ипотеке, включая такие, как Macquarie, Bankwest, ABN Amro, Bluestone, Australian Senior's Finance (ASF) и Over Fifty Group. Безусловно, такое разнообразие продуктов на рынке вызвало недоумение у пенсионеров, которые привыкли обращаться к брокерам, способным понять их нужды: в то время брокеры занимали почти половину от всего рынка обратной ипотеки в Австралии.

К 2008 г. 40000 австралийский пенсионеров были заемщиками по обратной ипотеке, что вдвое превышало количество займов, которые были взяты три года назад.

В период глобального финансового кризиса 2008-2010 гг. рынок обратной ипотеки сократился из-за закрывающихся кредитных учреждений и нестабильной ситуации на рынке и только четыре банка продолжали предлагать возможность взять обратную ипотеку пенсионерам.

В 2011 г. федеральное правительство во главе с министром Биллом Шортеном начало официально регулировать инструмент обратной ипотеки как часть национальной программы защиты заемщиков (NCCP). Этот закон сделал более понятными требования к брокерам и кредиторам и ввел дополнительный компонент в программу SEQUAL под названием “No Negative Equity Guarantee”.

Начиная с 2014 г. рынок обратной ипотеки начал подавать сигналы роста. На рынке возобновили свою деятельность некоторые кредиторы и также появились слухи о том, что другие кредиторы вскоре предложат новые условия по обратной ипотеке для пенсионеров. На волне этих новостей крупнейший кредитор по обратной ипотеке в Австралии - Seniors First - также принял меры по ребрендингу продуктов Reverse Mortgage Australia | Seniors First Reverse Mortgages Reverse Mortgage Australia | Seniors First Reverse Mortgages.

Что касается демографической ситуации в Австралии, то там проживает порядка 3 млн. людей старше 65 лет и на кождого из них сумма выплат по обратной ипотеке равна примерно 900 долларам. Согласно этому показателю австралийский рынок насыщен в 3,5 раза больше, чем британский и в 2 раза меньше, чем американский. Отличительной чертой австралийского рынка обратной ипотеки является низкий коэффициент займа (отношение займа к стоимости недвижимости), он составляет 20-30%, а также отностельно небольшой срок возврата кредитов, который минимизирует риски кредитора Hickey J., Ling J., 2008. Одна из крупнейших компаний Bluestone Group финансировала выплаты за счет секъюритизации в 2002-2008 гг.

Канада

В Канаде программа обратной ипотеки была запущена начиная с 1986 г. и приобрела большую популярность, так как позволяла существенно улучшить качество жизни. Первая программа, которая появилась на рынке называлась CHIP - Canadian Home Income Plan. Лидирующую позицию на рынке продукта занимает вот уже 25 лет компания HOMEQ Corporation. Что касается условий кредитов у этой компании, то она работает с лицами от 60 лет, дает возможность выбрать между единовременной выплатой и аннуитетом, размер займа обычно равен 40% от стоимости невижимости. Процентная ставка равна 5-7%. Также есть гарантия отсутсвия регресса. Из-за трудностей финансового кризиса 2008г. компания сменила формат деятельности и преобразовалась в сбеегательный банк. Такая форма деятельности позволяет хеджировать риски также и за счет депозитов и неипотечных кредитов. По состоянию на конец 2010 г. на балансе компании находилось около 8000 займов обратной ипотеки на общую сумму 1 млрд. CAD (порядка 1 млрд. USD). В расчете на душу населения старше 65 лет это составляет около 200 долларов кредита.

Китай

Начиная с июля 2014 г. китайское правительство введет в действие программу обратной ипотеки, которая позволит пожилым жителям четырех городов - Пекин, Гуанчжоу, Шанхай и Вухан - взять займ под залог их недвижимости. Согласно правилам, введенным китайским регулятором страхования, страховые компании могут предлагать заем пенсионерам от 60 до 62 лет и обязаны иметь минимальный размер капитала, равный 320000 миллионам долларов.

Обратная ипотека была необходима Китаю и имеет в этой стране большие перспективы, так как в Китае проживает более 200 миллионов людей старше 60 лет, что равняется примерно 15% населения. Обычно человек выходит на пенсию в 60 и хочет иметь более высокий уровень жизни. Более того примерно 80% пенсионеров являются собственниками жилья благодаря низким ценам на жилье, которые были в 1990х. Однако есть очевидные проблемы - цены на жилье сейчас не растут и даже падают, что делает более рискованной деятельность страховых агентств, которые не поддерживаются государством. Также существует еще одна проблема - китайцы более склонны передавать по наследству недвижимость своим детям, нежели закладывать ее в банк в качестве обеспечения по кредиту Masahiro O., 2014.

Великобритания

Первые займы по обратной ипотеке были выданы в 60-х - 70-х гг. и к началу 80-х этот продукт стал очень популярен. Тысячи британских пенсионеров были рады воспользоваться возможностью превратить свою собственность в деньги, получив под нее кредит и вложив полученные средства в рынок ценных бумаг.

В Великобритании на данный момент существует две разновидности кредитных продуктов с залогом в виде недвижимости: Lifetime mortgage (ипотека с пожизненным залогом) и Home reversion (ипотека с возможностью возвращения права собственности на дом). В первом случае злогом является недвижимость и заемщик не должен платить какие -либо платежи в течение жизни, долг с процентами возвращается банку после смерти кредитора или его переезда. Предполгаемый возраст заемщика - 60-65 лет, размер займа - 60%. Также возможен вариант досрочного погашения процентов. Второй вариант подразумевает продажу части дома в обмен на аннуитет. Возраст заемщика также равен 60-65 годам, размер займа - 20%-60% от рыночной стоимости недвижимости. Собственник может продолжать жить в этом доме сколько нужно, однако он должен поддерживать его в надлежащем состоянии и страховать. Обратная ипотека является аналогичной программам, реализуемым в Австралии и США.

До июня 2010 г. обратная ипотека не регулировалась никаким образом со стороны министерства финансов (Financial Service Authority, FSA). Из-за этого было много случаев продажи продукта с нарушением правил. Исследования комитета по торговле показало, что люди часто бывали введены в заблуждение тем, что, например, они думали, что могут жить в своем доме сколько пожелают, но на самом деле договором гарантировался только срок от 6 до 12 месяцев. Некоторые потребители должны были платить ежемесячную плату, которая была слишком большой для них и покидали дом. В марте 2011 г. FSA опубликовало отчет, в котором они тщательно проанализировали деятельность 22 кредитных организаций, занимающихся выдачей обратной ипотеки. Этот отчет показал, что потребители не были хорошо информированы о продуктах, которые они покупают, им давалось слишком мало времени для анализа существующих вариантов, кредиторы предоставляли некорректную информацию и некоторые из них пренебрегали маркетинговыми и рекламными правилами. Все эти нарушения заставили FSA рассмотреть внимательно этот рынок. FSA проанализировала все предлагаемые продукты за все время их регулирования чтобы понять, получают ли клиенты честный сервис и достаточное количество информации и защитить тех, кто был обманут.

Это показывает, что рынок работает не так хорошо, как этого хотелось бы. Тем временем FSA установила правила, обязательные для всех кредиторов. Например, кредитор обязан предоставить заемщику документ, в котором однозначно описаны все издержки, которые несет кредитор. Также кредитор должен узнать точную информацию о заемщике, чтобы быть уверенным в том, что займ подходит для заемщика. Таким образом, выгоды от продукта должны преобладать над недостатками, например, потерей некоторой социальной защищенности.

Италия

Официально в Италии продукт был выведен на рынок в 2005 г. под названием «prestito vitalizio ipotecario» и был доступен для владельцев недвижимости в возрасте старше 65 лет, оценочная стоимость жилья которых превышала 70000 евро. Продукт был доступен только в некоторых кредитных заведениях: Deutsche Bank's PatrimonioCasa и Euvis's Prestito Vitalizio предоставляли только единовременные выплаты, в то время как Banca Monte dei Paschi di Siena предлагала для пенсионеров старше 70 лет как единовременные выплаты, так и аннуитетные платежи на срок до 20 лет. К 2007 году было совершено около 50000 сделок, что составляло 6% от рынка недвижимости Италии. Кредитор не дает гарантию неотрицательных выплат, риск неправильной оценки дожития также ложится на кредитора, однако же заемщик не может получить сразу всю сумму выплат за 20 лет. Все эти характеристики с учетом того, что в Италии проживает много пожилых людей со 100% собственностью на недвижимость объясняли высокие ожидания от продукта. Однако они не были оправданы. Одно из возможных объяснений состоит в том, что продукт не вызывает доверия у потребителей. Также еще одна проблема состоит в том, что продукт не поддерживается и не регулируется правительством Италии, и в то время как рассчитан на средне- и долгосрочный период, возникают множественные риски для обеих сторон.

Другая проблема касается высоких транзакционных издержек, которые сопровождают продукт и очень низкой финансовой грамотности в Италии. Также количество кредиторов слишком мало и остается таковым из-за рисков и стоимости обеспечения этого продукта. Также имеют место культурные особенности: итальянцы очень привязаны к их домам как к наследству и это их главный актив, который должен быть передан потомкам. Согласно опросу только 1,1% очень заинтересованы, 6,2% достаточно заинтересованы, 12,9% немного заинтересованы, 20,1% едва заинтересованы и 59,4% не заинтересованы вообще.

Также потенциальны заемщики говорят о том, что 20000 евро потенциальных расходов - это слишком большая сумма для выплаты. В итоге наблюдается невысокий интерес со стороны заемщиков, однако со временем эта ситуация может быть изменена.

Нидерланды

Учитывая все потенциальные выгоды кажется удивительным тот факт, что рынок обратной ипотеки едва развит в Нидерландах. Однако нижеизложенные факты объясняют это обстоятельство. Дело в том, что до некоторого времени люди выходили на пенсию с 57 лет и имели при этом весьма щедрое вознаграждение, которое позволяло им спокойно жить не прибегая к помощи какой -либо программы.

Как бы то ни было, более четверти домовладельцев в возрасте 45 лет и старше имеют потенциальный интерес к обратному ипотечному кредитованию сразу после выхода в отставку, а менее 40 процентов это вообще не интересует. Интерес выше среди людей, которые боятся пенсионных сокращений, подчеркивая потенциал обратных ипотечных кредитов для смягчения удара на пенсионный доход. Оптимизация потребления, кажется главной целью, при условии, что люди не понимают выгоды завещания времени или не имеют к этому мотива.

Также важно учесть особенности системы: почти все сотрудники в Нидерландах в системе обязательного пенсионного накопления без права ее повышения и учета степени риска, принимаемого с их пенсионного счета, в то время как они стали конечными носителями риска. В то же время, они довольно охотно идут на риск, когда дело доходит до пенсии. При достижении обязательного пенсионного возраста в Нидерландах, люди не могут отложить выход на пенсию. Таким образом, они имеют мало инструментов, чтобы повысить их пенсионный доход, который не позволяет им поддерживать уровень их жизни после выхода на пенсию. Сама возможность использовать недвижимость потенциально улучшит благосостояние пенсионеров, предоставляя им возможность смягчить пенсионные потрясения, учитывая демографические факторы, и также повысит возможности оптимального срока по завещанию. Исследование показывает, что существует скрытый спрос на рынке обратного ипотечного кредита. Несмотря на этот интерес, знание продукта до сих пор отсутствует, что делает потенциал этого продукта очень высоким.

Франция

Во Франции есть собственный способ использования недвижимости, который существует на протяжении десятилетий и называется Le Viager. Он подразумевает продажу права собственности не кредитору, а другому потребителю. Первоначальный владелец дома сохраняет право пользования и может жить в этом доме сколько считает нужным. В большинстве случаев при покупке права собственности выплачивается единовременный платеж, однако он может быть разбит на несколько поступлений во времени. Этот продукт известен на международном рынке, однако особенность Le Viager в том, что этот продукт является соглашением между двумя потребителями, где одна треть сделок являются сделки между членами семьи.

В то время как этот вид сделки происходит между двумя потребителями, то имеются большие суммы денег и часто бывает, что для покупателя права собственности это приобретение является крупнейшим активом в его портфеле. Финансовые учреждения могут минимизировать эту риски, так как они могут создать много таких активов в своем портфеле, но обычный потребитель зачастую этого не может. Эта схема поэтому перемещает риск от одного потребителя к другому без сокращения риска. В случае финансовых учреждений риски могут быть уменьшены. Проблемы могут возникнуть, когда потребитель имеет один существенный актив в своем портфеле. В этом случае потребитель, который покупает право собственности должен возлагать риск долгожительства себя.

Этот риск может быть описан в следующем реальном примере из жизни. Жанна Кальман продала свой дом будучи в возрасте 90 среднего возраста мужчине. Через тридцать лет среднего возраста мужчина умирает, и Жанне исполняется 120. Наследники мужчины должны платить ежемесячные платежи и 2 года спустя, в возрасте 122 она умирает, будучи старейшей женщиной, которая когда-либо жила. А покупатель права собственности, следовательно, никогда не имел дома дома, но он заплатил за это время его жизни и его наследники поле этого.

Таким образом риски огромные для того потребителя, который не может их диверсифицировать в портфеле с другими активами и также нужно считаться с тем, что покупатель ставит на возраст дожития продавца, который может чувствовать себя очень неуютно, если покупатель -член его семьи.

Помимо Le Viager во Франции также есть и рынок обратной ипотеки. В 2007 г. был введен Le Prкt Viager Hypothйcaire. Перед тем, как он появился на рынке, французское правительство установило несколько важных правил и добавило новую главу в закон о защите прав потребителей. Таким образом продукт должен был обладать следующими характеристиками:

1. Заем может быть выдан в форме ежемесячных аннуитетных платежей или единовременной выплаты

2. Продукт должен иметь гарантию отсутствия «отрицательного капитала»

3. Если дом продан за сумму большую, чем сумма долга, то разницу получают наследники, также наследники могут вернуть долг и получить назад в собственность дом.

Когда продукт выводился на рынок, правительство возлагало на него большие надежды, однако сначала его предоставлял только одно кредитное учреждение - Crйdit Foncier. Обратная ипотека, которую они предлагали, имела 10% ставку, при низкой стоимости денег и высоких издержках продукта. Еще одна причина по которой процентная ставка была так высока - это высокие риски, которые кредитор брал на себя и отсутствие конкуренции на рынке.

Заемщик должен быть старше 64 лет и выполнять несколько условий. Он должен поддерживать жилье в хорошем состоянии, чтобы оно сохраняло свою стоимость и не менять ничего в жилище без разрешения кредитора. Согласно данным банка Crйdit Foncier было выдано 4000 кредитов на общую сумму 340 миллионов евро.

Введение нового законо сделало обязательным лицензирование кредиторов. Только банки могли предлагать программу обратной ипотеки. Кредиторы должны преоставлять потребителям ответ в течение 10 дней, также контракт должен быть нотариально заверен. Однако все равно оставались барьеры, связанные с суммой, которую могу предоставить банк - она могла быть слишком маленькой для заемщика, однако банк не мог выдать больше из-за высоких рисков.

Помимо этого необходимо учитывать культурные особенности: французы крайне отрицательно относятся к долгам. Долги по ипотеке во Франции в среднем гораздо меньше европейского уровня и действуют строгие правила во избежание высокой просрочки и невозврата платежей. Во Франции уровень долга по ипотеке составляет 32%, при этом в Испании он равен 59%, в Ирлании 70% и в Недерландах 98% Hendriks I., 2013.

Германия

Инструмент обратной ипотеки в Германии совершенно не развит и причиной тому, в первую очередь, является высокий уровень пенсий в Германии. Однако потенциально обратная ипотека может быть инетересна тем, кто сейчас рпиближается к пенсионному возрасту и также для тех, кто не имеет детей.

Корея

Корейская программа обратных ипотек, застрахованная государством, была запущена в июле 2007 г.. Для того, чтобы получить возможность участвовать в ней, заемщики должны были иметь недвижимость в собственности и достигнуть возраста 65 лет. Однако в октябре 2008 г. минимальный возраст заемщика был понижен о 60 лет для того, чтобы удовлетворить нужды горожан. Очевидно, что данная программа связана с различными типами денежных преимуществ. В таблице 1 сравниваются возможные формы платежей по американской программе HECM и корейской программе.

обратный ипотека недвижимость законодательный



Таблица1.1 Сравнительная характеристика двух программ: U.S. HECM program vs Korean reverse mortgage (KRM)

Тип платежей	HECM	KRM
Срочные условия	Постоянные месячные выплаты	v	v
	Увеличивающиеся месячные выплаты	-	v
	Уменьшающиеся месячные выплаты	-	v
Сверхросчные условия	Постоянные ежемесячные выплаты	v	-
Срочные условия комбинированные с кредитной линией	v	v
Сверхсрочные условия комбинированные с кредитной линией	v	-
? Срочные условия: заемщик продолжает получать месячные выплаты до момента смерти, продажи недвижимости или переезда. ? Сверхсрочные условия: заемщик продолжает получать выплаты за оговоренным периодом времени ? Кредитная линия: персональный счет, который контролирует заемщик и он решает, когда снимать с него наличные и сколько.

Источник: Ma S., Deng Y., 2006

Согласно программе HECM заемщики могут изменить их выриант выплат только единожды в течение всего срока займа, заплатив дополнительную пошлину. Однако это невозможно в корейской модели. В Корее денежные выплаты можно получить либо с помощью аннуитетных платежей либо в виде кредитной линии. Единовременная выплата тем временем может составлять до 50% от всей суммы кредита. В большинстве случаев в Корее заемщики могут выбирать между постоянной, увеличивающейся или уменьшающейся схемой платежей. Регулятором является учреждение по названием Korean Housing Finance Corporation, которое страхует программу обратных ипотек. Оно сообщает, что в последнее время является резкое увеличение спроса на эту программу.

Среднее значение ежемесячной выплаты равно 928 долларам, причем 40,7% заемщиков по корейской обратной ипотеке получают от 450 долларов до 1000 долларов ежемесячно. В таблице 1.2 показано распределение заемщиков по возрастам на 31 июля 2012 года.

Таблица 1.2. Распределение заемщиков по возрастам

Возрастные группы
60-64	11,2%
65-69	21,2%
70-74	28,6%
75-79	22,6%
80 и больше	16,4%
Стоимость дома (средняя стоимость - 278 000 долл.)
Ниже 100000 долл.	9,5%
100000-200000 долл.	30,6%
200000-300000 долл.	24,5%
300000-400000 долл.	15,1%
400000-500000 долл.	8,6%
Выше 500000 долл.	11,7%
Тип платежей
Ежемесячные	61,3%
Ежемесячные комбинированные с кредитной линией	38,7%
Тип выплат
Постоянные	76,5%
Возрастающие	0,9%
Убывающие	22,6%

Исочник: Ma S., Deng Y., 2006

Сингапур

Два кредитных учреждения Сингапура - OCBC Bank и NTUC Income - начали выдавать займы по обратной ипотеке в 2006 году, однако программа была быстро свернута ввиу отсутсвия спроса. Однако в связи с тем, что большинство выходящих на пенсию люей в Сингапуре имеют недвижимость в собственности при низком уровне пенсии, то программа может быть возобновлена.

Проблемы для успешной реализации в Сингапуре такие же как и в странах Европы: высокие риски, культурные традиции оставлять недвижимость в наследство, высокая волатильность процентной ставки, непредсказуемость цен на жилье и существование более знакомых программ, таких как договоры ренты или просто смена жилья на более дешевое Dowell C., 2014.

Индия

Хорошо известная во всем мире программа обратной ипотеки стартовала в Индии в июле 2007 г. Программа работает по классической схеме с двумя деталями: кредит может быть выдан на срок до 15 лет пенсионеру или паре. По истечении этого срока выплаты прекращаются, однако пенсионеры могут дальше жить в своем доме.

Условия выдачи кредита:

1. Заемщик должен достигнуть возраста 60 лет

2. Максимальная сумма займа может достигать 60% от стоимости жилья

3. Максимальный период выдачи кредита -15 лет банком или агентством по жилищному кредитованию

4. Заемщик может выбрать схему получения денег - ежемесячно, ежеквартально, ежегодно или единовременной выплатой

5. Переоценка собственности должна проводиться каждые пять лет

6. Сумма, полученная по договору обратной ипотеки рассматривается как заем и не включает проценты, что позволяет избежать излишнего налогообложения

7. Ставка по обратной ипотеке может быть фиксированной или плавающей и варьироваться исходя из рыночных условий.

Заем погашается за счет продажи недвижимости, стоимость которой растет с течением времени, причем растет быстрее, чем сумма обязательств по кредиту. Таким образом, после смерти заемщика или если он решает продать дом, то он погашает кредит. Либо дом переходит в собственность банка и он погашает кредит также за счет продажи дома. Либо наследники могут погасить долг и получить назад дом. Если один пенсионер из семейной пары умирает, то второй может продолжать проживать в этом доме.

Обычно ставка процента колеблется от 12% до 14%. Как и в Корее сумма займа не может превышать 60% от стоимости жилья. Заемщикам с большим количеством лет сумма выплат также больше. Однако этот продукт не пользуется большой популярностью. Основными причинами является недостаточная сумма выплат, лимит оценки суммы и высокие риски.

Россия

В России инструмент обратной ипотеки имеет все шансы стать популярным и востребованным среди населения, а также создать точку роста для рынка ипотечных кредитов. Учитывая то условие, что в нашей стране достаточно высокое количество собственников жилья, то обратная ипотека представляется весьма перспективным инструментом. Безусловно, вводить ее стоит, детально проанализировав зарубежный опыт, где она существует уже несколько десятков лет. Если обратиться к выше описанным программам, то все успешные программы обратной ипотеки имеют такие обязательные элементы, как

1. Страховая поддержка со стороны государства

2. Специальные регулирующие организации

3. Максимально прозрачные единые правила

4. Прозрачность и достаточность информации для заемщиков

5. Безопасность заемщиков

Помимо законодательной базы следует обсудить подход к формированию резервов и страховых организаций, разработать схемы финансовых гарантий, которые позволили бы захеджировать риски, ислючить дисбаланс начисляемых и реально получаемых средств. Также большую роль имеют макроэкономические условия, которые должны позволять выдавать ипотеку по ставке не более 9% годовых в рублях, так как если ставка будет превышать это значение, то обратная ипотека потеряет смысл. Необходимо учитывать и культурные особенности, а именно, тот факт, что в России принято оставлять недвижимость в наследство Новости ипотеки и недвижимости, 2013.

Для того, чтобы судить о применимости обратной ипотеки в России, стоит отметить требования в ипотечным кредитам, которые предоставляются банками на данный момент.

Основные требования к заемщикам:возраст от 21 года на момент получения кредита и максимум 75 лет на момент погашения. Стаж работы: не менее одного года за последние пять лет и не менее чем шесть месяцев на текущем месте работы. Созаемщики: ими могут быть не более 3 физических лиц, их доход учитывается при расчете максимальной суммы займа, причем супруг является созаемщиком обязательно вне зависимоти от возраста и платежеспособности.

Условия кредитования (в рублях РФ): минимальная сумма: 45000. Максимальная сумма: min [80% договорной стоимости кредитуемого помещения; 80% оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог помещения].

Таблица №1.2 Процентные ставки ипотечному кредиту в Сбербанке (в рублях РФ):

Первоначальный взнос	Срок кредита
	до 10 лет (включ.)	от 10 до 20 лет (включ.)	от 20 до 30 лет (включ.)
от 50%	14,50%	14,75%	15,00%
от 30 до 50%	14,75%	15,00%	15,25%
от 20 до 30%	15,00%	15,25%	15,50%

Источник: «Сбербанк России» - Приобретение готового жилья

В таблице указаны ставки для случая, когда заемщик участвует в зарплатной пограмме Сбербанка или берет ипотеку на объект недвижимости, на строительство которого были выделены кредитные средства банка. Для иных случаев, а также для случая, когда заемщик отказывается стразовать жизнь и здоровье, процентная ставка может быть увеличена от 0,5% до 2,5%.

Требования к объекту недвижимости могут отличаться в различных банках, но в любом случае объект недвижимости, под который выдается кредит, должен иметь - систему отопления, канализацию, горячее и холодное водоснабжение. Иметь сантехническое оборудование в исправном состоянии, а также исправные двери, окна, крыши. Для домов, строящихся или сдающихся имеются особые условия, но они также отвечают требования благоустроенности, которые дожны быть удовлетворе на момент сдачи жилья. Причем здание, в котором находится объект недвижимости должно иметь фундамент, не находится в ветхом или аварийном состоянии, не состоять в планах на снос, не состоять в планах на капитальный ремонт с отселением.



Глава 2. Критический анализ моделей обратной ипотеки

2.1 Анализ модели обратной ипотеки из статьи Mayer C. J., Simons K. V. A new look at reverse mortgages: Potential market and institutional constraints (1994)

Ежемесячный платеж по обратной ипотеке зависит от таких параметров, как возраст, пол, семейное положение и стоимость недвижимости будущего заемщика. Также выплаты по займу зависят от процентной ставки по ипотеке, коэффициента займа (LTV, считается как отношение занимаемой суммы к стоимости дома), издержек оформления кредита и прогнозируемого удорожания стоимости дома.

Моделирование предполагает, что максимальное значение отношения стоимости займа к стоимости жилья, включая издержки по оформлению обратной ипотеки и другие существующие долги по ипотеке, равно 75%. Банки часто используют это соотношение для того, чтобы лимитировать максимальную сумму займа, которую может получить заемщик. Изержки оформления кредита, которые составляют примерно 3% от основной суммы долга, финансируются из доходов от займа и равны сумме издержек по закрытию кредита и пенни по традиционной ипотеке. Более того, модель предполагает, что заемщики получают платежи по обратной ипотеке в течение жизни, даже если они покадают свой дом.

Таким образом количество выплат по кредиту зависит от ожидаемой продолжительности жизни заемщика и не зависит от того, как долго заемщик планирует находиться в доме перед тем, как отправится, например, в дом престарелых.

Единовременная выплата (Lump Sum, LS) по обратной ипотеке для заемщика без семьи (одного) рассчитывается как сумма, которая зависит от возраста заемщика (а) до максимального срока дожития (в модели 110 лет), начальной стоимости дома (HEQ), которая ежегодно пересчитывается с учетом коэффициета повышения стоимости (RG), дисконтированного с учетом ставки по ипотеке (RM) и взвешенного с учетом вероятности сметри заемщика каждый год (p_t):

(1)

Если заемщик хочет получать доход от обратной ипотеки в форме аннуитета (PMT), то такой платеж может быть рассчитан как единовременная выплата (LS) равная чистой приведенной стоимости потока аннуитетных платежей со ставкой дисконтирования RA и умноженной на вероятность того, что заемщик в данный момент жив (1-p_t):

(2)

Если решить уравнение относительно ежегодной ренты (аннуитета), то получим:

(3)

Так как женщины имеют большую ожидаемую продолжительность жизни, чем мужчины, то они получают более низкие выплаты, исходя из этой модели. Ожидаемая продолжительность жизни посчитана исходя из данных бюро Vital Statistics of the United States CDC, http://www.cdc.gov/nchs/products/vsus.htm.

Семейные пары получают более низкие выплаты по сравнению с одиночыми заемщиками любого пола, так как совместная продолжительность жизни превышает индивидуальную ожидаемую продолжительность жизни для каждого члена семьи в домохозяйстве.

Модель рассчитывает ежемесячные платежи по обратной ипотеке в два шага: первый- это максимальная сумма, которую заемщик может получить как единовременную выплату, которая рассчитывается исходя из стоимости дома, ожидаемой продолжительоности жизни заемщика, прогнозируемого коэффициента увеличения стоимости дома и процентной ставки по ипотеке. Второй - единовременая выплата из первого шага конвертируется в пожизенный аннуитет с ежемесячными выплатами заемщику. Размер ежемесячных платежей зависит от ставки процента по аннуитету. Расчет ежемесячных платежей также чувствителен к прогнозам относительно коэффициента роста цен на жилье, также как и к разнице между ставками по ипотеке и аннуитетным платежам. В частности, ежемесячные выплаты растут вместе с коэффициетом роста цен на жилье и снижаются с разницей между ставками по ипотеке и аннуитету. Модель предполагает, что ставка по ипотеке, аннуитету и коэффициент повышения стоимости дома сохраняются на одном уровне в течение всего займа.

Для того, чтобы измерить чувствительность модели к этим предположениям, и определить разумный диапазон возможных ежемесячных платежей, расчеты были сделаны с использованием девяти различных комбинаций ставок по ипотеке, аннуитетов, и цен на жилье. Таблица №2 подробно иллюстрирует чувствительность ежемесячных выплат по обратной ипотеке к процентым ставкам и рост цен на жилье в зависимости от возраста заемщика. Легко заметить, что выплаты по ипотеке более чувствительны к ставке процента и роста цен для более молодых пенсионеров, чем для пожилых. Например, 65 летний заемщик получает выплаты, которые при оптимистичном прогнозе в три раза больше, чем при пессиместичном. В то время как для 85 летнего заемщика выплата по оптимистичному прогнозу только в полтора раза больше, чем по пессиместичному, однако в денежном эквиваленте разница существеннее для более пожилых заемщиков.



Таблица № 2.1 Ежемесячные выплаты по обратной ипотеке для женщины с объектом недвижимости стоимостью $64000, долл.

Возраст	Пессимистичный в.	Нейтральный в.	Оптимистичный в.
65	90	164	263
75	187	280	383
85	420	529	633

Источник: Mayer C. J., Simons K. V., 1994

В расчетах учтено, что заем выдан под 7% годовых, и сочетания ставки по аннуитету и роста стоимости дома: для пессиместичнго варианта 3% и 0%, для нейтрального 5% и 3%, для оптимистичнго: 7% и 5%.

Что касается плюсов данной модели, то среди них можно выделить то, что авторы рассмотрели три варианта развития событий: оптимистичный, нейтральный и пессимистичный; относительно простые расчеты, которые при этом могут быть применены на практике; рассчет платежей при различных комбинациях ставки по кредиту и темпов роста стоимости жилья; в модели есть два варианта платежей - единовременная выплата и аннуитет. Среди недостатков следует отметить такие, как аннуитет рассматривается только в годовом эквиваленте; нет сведений о средней продолжительности жизни и вероятностях дожития; отсутствуюит расчеты выплат для мужин и семейных пар; рассмотренный временной диапазон выплат достаточно узкий, чтобы сделать значимые выводы.

2.2 Анализ модели обратной ипотеки из статьи Cocco J., Lopes P. Reverse Mortgage Design (2014)

В данной модели рассчитываются риски, с которыми сталкиваются пенсионеры, их решения и выгоды от обратной ипотеки, а также денежные потоки кредиторов и государственных страховых агентств.

Предполагается, что пенсионеры имеют продолжительность жизни, равную T периодам, в каждом из которых они сталкиваются с риском смерти. Пусть p_i,t+1 - это вероятность, с каторой индивид I жив в период t+1, с условием того, что он также жив в период t. Эта вероятность зависит от многих факторов, например, таких, как возраст, состояние здоровья, постоянный уровень дохода и другие параметры (включая пол). Фактор дисконтирования для пенсионера в_i. Полезность зависит от трат на дом H_it и товаров кратковременного потребления C_it. Предпочтения гетерогенны, однако для упрощения был опущен индекс i. Постоянная функция эластичности замещения (CES) выглядит слудующим образом:

(1)

где h_t - это индикатор состояния здоровья, который влияет на полезность через д, и это доля расходов на кратковременное потребление, е- коэффициент заместимости двух благ и у - коэффициент межвременного замещения.

Параметр устойчивых предпочтений щ_t требует подробных объяснений. В некоторых случаях параметризации можно положить щ_t>1 в случае, если пенсионер желает оставаться владельцем дома, при этом находясь в этом доме. Это означает, что пенсионер получает полезность от этого. Для некоторых пожилых людей эти психологические мотивы пребывания в этом же доме являются крайне важными.

В случае сметри пенсионер получает полезность от имущества, которое он оставил в наследство W_t согласно следующим предпочтениям:

(2)



где t_D - это время смерти и b определяет интенсивность мотива оставить наследство. Наследуемое имущество равно финансовому состоянию плюс стоимости дома за вычетом долгов.

Пенсионеры сталкиваются с риском ухудшения здоровья и увеличения трат на лекарства. В каждом периоде их состояние здоровья может быть плохим или хорошим, где h_t =1 (0) - это хорошее и соответственно, плохое здоровье и матрица переходных вероятностей.

...