Теоретические аспекты оценки стоимости, приносящий доход недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ПРИНОСЯЩИЙ ДОХОД НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие и методы оценки недвижимости

1.2 Законодательская база оценки недвижимости

1.3 Рынок и жизненный цикл оценки недвижимости

2. РАСЧЁТ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ПРИНОСЯЩЕЙ ДОХОД НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Характеристика предприятия

2.2 Расчёт оценки стоимости доходным подходом

2.3 Сравнительный анализ рыночной стоимости и стоимости доходным подходом

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Понятие стоимости недвижимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. На стоимость недвижимости влияют множество факторов. Для того, чтобы разобраться в сути оценки недвижимости, следует выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на ее стоимость.

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей;

полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости.

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. А доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что, чем выше размер дохода выше надежность и длительность его получения, тем лучше.

Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества. Как это делается, познание теоретических основ оценки недвижимости, приносящей доход, в общих чертах, и есть цель данного диплома.

Цель дипломной работы - разработка предложений по улучшению методов оценки жилой недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- описать сущность оценки жилья;

- охарактеризовать методологические подходы к оценке недвижимости;

- оценить жилую недвижимость затратным, сравнительным и доходным подходом;

- провести сравнительный анализ результатов оценки;

- разработать предложения по улучшению методики оценки жилой недвижимости.

Объект исследования в дипломной работе - оценка жилой недвижимости, а предмет исследования - методы и подходы к оценке жилой недвижимости.

Методологической основой проведённого в дипломной работе исследования являются научные труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки недвижимости С.В.Грибовского, Е.И.Тарасевич, М.А.Федотовой, Д.Фридмана.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ПРИНОСЯЩИЙ ДОХОД НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие и методы оценки недвижимости

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Основная цель оценки недвижимости -- определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, т.е. обращается на рынке. И, безусловно, участникам рынка необходимо знать, сколько стоит тот или иной объект недвижимости. При этом условия отчуждения объекта могут быть самыми разными: от продажи квартиры до реализации огромных комплексов зданий, сооружений, земельных участков. Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации появились первые легальные сделки по продаже квартир. За прошедшие 14 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития. Покупателей коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. А доход есть выраженная в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что чем выше размер дохода, надежность и длительность его получения, тем лучше.Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества. Выяснения теоретических основ оценки недвижимости, приносящей доход, является целью данной статьи.Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату.Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве (Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 (далее - Закон) и в «Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.01 г.) (далее - Стандарты оценки); ко второму - в профессиональной литературе (Международные и Европейские стандарты оценки); к третьему - формулировки, используемые непрофессионалами. Правильное понимание терминологии и владение ею помогает диалогу в области недвижимости.Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (п. 3 Стандартов оценки).Международные стандарты оценки дают более развернутое определение. Рыночная стоимость (имущества) - это расчетная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.Право собственности (Гражданский кодекс РФ, ч. I, ст. 209) включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник может по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать его им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.Недвижимое имущество (недвижимые вещи) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В соответствии с законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.Подход к оценке стоимости - общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов оценки.Метод оценки стоимости - способ определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости.В настоящее время существует три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы. Иногда в литературе эти подходы называют методами, однако, согласно российскому законодательству, в оценке существуют именно подходы, содержащие соответствующие методы. В Стандартах оценки даны следующие определения каждому из подходов:

Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

Однако в последнее время получили распространение комбинированные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкретной ситуации возможно использование максимального числа методов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций. Вместе с тем в ряде случаев оценщик по объективным причинам вынужден ограничиться одним методом, что требует соответствующего обоснования в отчете.

.Эти три подхода отражают прошлое, настоящее и будущее объекта оценки. Например, если говорить об оценке здания, то затратный подход отразит стоимость постройки объекта как коробки или просто совокупную стоимость строительных материалов (т.е. стоимость объекта по понесенным затратам - прошлое). Применение сравнительного подхода дает представление о том, сколько сегодня стоит объект, исходя из существующих на рынке сделок с аналогами (настоящее). А величина стоимости здания, полученная в рамках доходного подхода, будет складываться из доходов, которые получит владелец в будущем.Согласно п. 18 Стандартов оценки, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Таким образом, необходимость применения всех трех подходов закреплено законодательно. Например, при оценке стоимости офисного центра или магазина в таком регионе с развитым рынком коммерческой недвижимости, как Казань, расчет рыночной стоимости объекта, исходя из существующих на момент оценки арендных ставок, является наиболее информативным.В начале 2003 года российский рынок недвижимости характеризовался уверенной динамикой развития, нашедшей отражение в устойчивых темпах роста. В трех основных сегментах рынка коммерческой недвижимости отмечались высокий уровень спроса и активное наращивание объемов предложения, соответствующего международным стандартам. Повторяя путь, пройденный странами с развитой экономикой, российский рынок недвижимости сегодня демонстрирует последовательное развитие наряду с привлекательными уровнями доходности, что способствует динамичному притоку инвестиционного капитала в этот сектор.На фоне общего повышения инвестиционной активности в стране недвижимость стала одним из наиболее востребованных инструментов вложения, что произошло впервые с момента перехода России к рыночной экономике в 1992 году. Смещение приоритетов нашло отражение в структуре инвестиционных портфелей инвесторов, снизивших долю вложений в долговые обязательства в пользу инвестиций на рынке недвижимости, который характеризуется более высоким уровнем доходности. Движение капитала, повлекшее увеличение объемов нового строительства, привело к еще большему снижению доходности пассивных инвестиций.Исходя из вышеизложенного, можно сделать предположение о том, что потребность в оценке недвижимости будет возрастать пропорционально количеству сделок. Кроме того, сегодня существует большой массив накопленной информации различными консалтинговыми агентствами, специальными службами, выпускающими профессиональные бюллетени, и просто базы данных риэлторских фирм. Также необходимо упомянуть о том, что планируется законопроект об отмене лицензировании оценочной деятельности, что приведет к появлению огромного числа новых игроков на рынке услуг по оценке.Таким образом, стоит надеяться на развитие российского рынка оценочных услуг, в частности оценки недвижимости, в направлении совершенствования применяемых методов и подходов.

1.2 Законодательная база оценки недвижимости

В Гражданском кодексе РФ в ст. 130 приводится следующая формулировка: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения»3. Специалисты в области оценки недвижимости подвергают критике продолжение этой формулировки в ст. 130, которое выглядит следующим образом: «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». В этом тексте основой определения недвижимых вещей (надо полагать, недвижимого имущества) является наличие государственной регистрации существования, которой не оспаривается, но не совсем правомерно на этом основании определять объекты недвижимости. Это несоответствие имеет связь с практическими последствиями по налогообложению этих объектов, т. е. имеются случаи распространения на них положений налогообложения, свойственных лишь действительным объектам недвижимости.При выполнении оценки очень важно иметь четкое, обоснованное представление о праве собственности на объект недвижимости и его ограничениях. Правовое регулирование недвижимости связано с правом собственности. Речь идет о появлении различных ограничений прав собственности на объекты недвижимости, преимущественно в отношении права собственности на землю. Зарубежная и отечественная практика показывает частое пересечение интересов владельцев соседних земельных участков, эта ситуация имеет правовое поле защиты в виде сервитутов, которые отражены в ст. 274 ГК РФ «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)», где сказано: «...собственник недвижимого имущества... вправе требовать от собственника соседнего земельного участка... предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...» Сервитут -- важный элемент оценки недвижимости. Эта оценка может быть связана с платой за пользование земельным участком, которую согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ «собственник участка, обремененного сервитутом, вправе... требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут». В законодательстве большинства стран с рыночной экономикой сформулированы условия ограничения собственника земельного участка на недра и на воздушное пространство.На основании Гражданского кодекса РФ известно, что «собственник земельного участка не может воспретить воздействие на участок на такой глубине или на такой высоте, что устранение его не представляет для него интереса».В случае определения (расчета) денежной оценки объектов недвижимости руководствуются законодательными требованиями к оценке объектов недвижимости. Денежная оценка объектов недвижимости важна при определении вклада учредителей при создании предприятия, разработке проекта.Крайний случай ограничений - это отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Это положение рассматривается в ст. 239 ГКРФ следующим образом: «в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято путем выкупа государством или продажи с публичных торгов…». Положение о выкупе является ключевым при установлении «оснований прекращения права собственности». Согласно ст. 235 ГК РФ, «обращение в государственную собственности имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится с возмещением стоимости этого имущества и других убытков….».Оценка стоимости этого имущества и убытков возможно лишь в результате расчётов независимых профессионалов-оценщиков. В первом случае (отчуждение государством) такая оценка нужна для определения выкупной цены. Согласно ст.281 ГК РФ, «при определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка…. В т.ч. упущенная выгода». Во втором случае (продажа с публичных торгов) денежная оценка стоимости объекта недвижимости необходима для установления первоначальной цены продажи с публичных торгов. Закон устанавливает обязательное привлечение независимого профессионального оценщика при оценке имущества Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований в целях разрешения имущественных споров в случае, когда одной из сторон спора выступает орган государственной власти РФ, орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления; при определении стоимости имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление; при установлении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду имущества РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, размера арендной платы при заключении договоров аренды государственного имущества, а также стоимости государственного имущества в целях его приватизации либо передачи в доверительное управление и т.д.Таким образом, произвольное назначение стоимости государственного имущества в перечисленных случаях, а также в ряде иных, оговоренных в законе, законом исключается. В перечне случаев, в которых необходима обязательная оценка имущества, отсутствуют сделки, осуществляемые между гражданами. В то же время Федеральный закон не препятствует проведению независимой оценки имущества граждан по их желанию, в том числе в случае несогласия с установленным налогообложением. В Законе практически детально описана технология оценочной деятельности, определены методы оценки, введен институт независимых профессиональных оценщиков. Участники рыночных отношений получили право оспаривать правильность оценки в судебном порядке. Все это имеет непосредственное отношение к сложившейся в настоящее время системе налогообложения и, в частности, к определению размера налогооблагаемой базы. Один из недостатков системы оценки имущества, который преодолевает Закон об оценочной деятельности, - наличие различных организаций, ведомств и служб, наделенных правом определения стоимости объектов собственности. С целью записи в бюджетные доходы возможно большего числа поступлений разработаны определенные комбинации с государственным имуществом - от его залога в обмен на кредиты до передачи регионам взамен государственных субсидий. Причем чем выше оценка стоимости государственного имущества при передаче его регионам, тем более значительную часть задолженности федерального бюджета этим регионам сможет погасить Правительство. Кредитование под залог, практикуемое банками, с принятием Закона об оценочной деятельности стало более унифицированным и цивилизованным, т.к. раньше стоимость имущества определяли собственные специалисты-оценщики, сотрудники банков, исходя из сложившейся в данном банке практики и имеющихся у него на данный момент кредитных ресурсов. Согласно банковской оценке стоимость объекта собственности, становящейся залогом, как правило, гораздо ниже его рыночной стоимости. В этой связи в случае невозврата кредита и отчуждения залога возникают остроконфликтные ситуации, поскольку оказывается, что банку переходит имущество, которое в действительности стоит в несколько раз дороже, чем согласно оценке, сделанной банковским оценщиком и зафиксированной в договоре о залоге. В настоящее время оценкой стоимости имущества с целью установления размеров налогов занимаются и государственные налоговые органы. Оценивается стоимость находящихся в собственности граждан жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений, моторных лодок, вертолетов, самолетов и т.д., а также денежные доходы граждан. С этой же целью оценивается имущество предприятий. Немаловажное значение придается регулированию оценочной деятельности. До 1 июля 2006 года каждый оценщик обязан был получать лицензию на осуществление своей деятельности. Теперь же лицензирование отменено, и вместо него получили развитие саморегулируемые организации. Это широко распространенное в мире явление. За рубежом саморегулируемые организации создаются «снизу», по инициативе субъектов рынка, и, как правило, объединяют предприятия одного профиля или специалистов одной профессии. Членство в такой организации требует от субъекта выполнения определенных правил, но и дает субъекту некоторые привилегии - например, обеспечивает обращения к нему потребителей в первую очередь .Авторитет таких организаций - следствие того, что в них добровольно объединяются лучшие, самые авторитетные представители профессии, которые добровольно берут на себя обязательства выполнять разработанные ими же самими правила и стандарты. Прекращение членства субъекта по решению организации имеет самые пагубные последствия для его репутации и в конечном итоге для его бизнеса. Именно в силу самодостаточности таких организаций, власти относятся к ним с большим уважением, спрашивают и учитывают их мнение по профессиональным и этическим вопросам, при разработке соответствующего законодательства и изменений к нему, и т.п. Такие организации являются частью того, что называется гражданским обществом. Наличие таких саморегулируемых организаций (СРО) удобно и для государства. Конфликты разрешаются не на уровне государство - субъект, а на уровне государство - СРО. Проще и эффективнее иметь дело не с многочисленными субъектами рынка, а со сравнительно небольшим количеством организаций. Соглашение с саморегулируемой организацией автоматически ведет к соглашению со всеми ее членами. Российское законодательство о саморегулируемых организациях, по-видимому, преследует ту же цель: уменьшение количества субъектов, с которыми приходится взаимодействовать, способствование разработке профессиональных и этических правил, регулирующих деятельность членов. В оценочной деятельности понятие СРО появилось явочным порядком. По существу, все профессиональные объединения оценщиков являются саморегулируемыми организациями. Перед ними ставятся примерно такие задачи:- не потерять, а, возможно, и усилить государственный контроль оценочной деятельности;- переложить существенную часть функций контроля с государства на саморегулируемые организации;- создать небольшое число саморегулируемых организаций оценщиков для облегчения работы уполномоченных органов.

1.3 Рынок и жизненный цикл оценки недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта -- это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов принято делить в следующем порядке: замысел--рождение--зрелость--старение и смерть. Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по другому: предпроектная--проектная--строительства--эксплуатации--закрытия.

1. Предпроектная (начальная) стадия включает: анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.

2. Стадия проектирования включает: разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием. Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они носят мотивационный характер. Основные задачи этого периода -- сокращение длительности этих стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная -- минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости. К сожалению, следует признать, что концепция расчета затрат с учетом всего жизненного цикла чаще обсуждается, чем применяется на практике. Суть этой концепции в том, что, принимая решение о строительстве объекта недвижимости, собственник «обрекает» себя на совокупность затрат, неразрывно связанных с владением объектом недвижимости. Эти затраты получили название «стоимость владения собственностью». Расчет затрат с учетом всего жизненного цикла объекта недвижимости может использоваться, например, для сравнения двух способов достижения одной и той же цели -- построить объект недвижимости или же его арендовать и др. На уровне проекта расчет затрат с учетом жизненного цикла может быть использован, например, для того, чтобы принять решение о том, следует ли в процессе отделки в коридоре вдоль стен закрепить декоративную доску или ежегодно красить стены и т. д.Рационально построенная система расчета затрат с учетом всего жизненного цикла объекта недвижимости позволяет сопоставлять также действия, обеспечивающие разную продолжительность жизни элементов объекта недвижимости. Следует отметить, что экономию, которая может быть достигнута в результате реализации какого-либо проекта, трудно идентифицировать, еще сложнее количественно оценить и очень сложно документально подтвердить.Затраты на реализацию крупных проектов строительства или реконструкции достаточно высоки, поэтому много внимания необходимо уделять контролю всех видов расходов. Но в большинстве случаев экономия понимается превратно. Зачастую собственник (застройщик) просто стремится к минимизации общего объема начальных капиталовложений, ибо плохо представляет себе, как решения, принимаемые на этапе проектирования или строительства, повлияют в дальнейшем на затраты по эксплуатации объекта недвижимости. Решения, принимаемые собственником о строительстве (приобретении) объекта недвижимости только на основе анализа начальной цены (приобретение, строительство, аренды), в большинстве своем не являются наилучшими и часто оказываются просто неверными. Безусловно эта задача (расчет затрат с учетом всего жизненного цикла объекта недвижимости) является достаточно сложной, но стоит приложить усилия для ее решения, ибо в результате будет заложен фундамент для формирования в дальнейшем ежегодных бюджетов на весь период эксплуатации объекта недвижимости.

3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании. Современная ситуация в экономике заставляет участников инвестиционных проектов уплотнять графики работ по реализации конкретного строительного проекта, с тем чтобы результаты проекта стали приносить пользу в избранном направлении предпринимательской деятельности как можно раньше. Поэтому строительные работы начинаются уже на стадии проектирования (еще до полного завершения разработки проекта), что требует высокой степени согласованности действий всех участников проекта. Такая организация строительства приводит к экономии (от 5-10%) за счет снижения стоимости капитала (уменьшение объемов и сроков заимствования) ввиду более раннего ввода в действие объекта недвижимости, а также к появлению принципиально новых бизнес-решений. На этой стадии достигается существенное сокращение затрат при оптимальном выборе формы управления строительством, а именно управление проектом или генподрядный договор. Одним из видов управления строительством, широко распространенным в странах с развитой рыночной экономикой, является управление проектами. Такой вид управления охватывает весь период строительства -- от выбора цели строительного проекта до его эксплуатации. В ходе управления проектом решаются следующие задачи:- эффективное использование инвестиций и контроль за данным процессом;- разработка проектной документации;- реализация требований проектной документации в процессе строительства;- контроль качества строительного объекта.

Для управления проектами с жесткими условиями реализации создаются специальные структуры во главе с управляющими стройкой. Мировая практика свидетельствует, что такая форма управления позволяет достигать общей экономии средств на строительство до 10%, повышает эффективность контроля над всеми видами расходов, а также сокращает сроки реализации проекта Организация строительства по форме управления проектом очень распространена в странах с развитой рыночной экономикой и имеет перспективы в нашей стране, особенно при реализации многоэтажных строительных проектов, так как единое управление циклом «проектирование--строительство» сокращает время выполнения проекта, благодаря чему достигается общая экономия (до 10%) средств и создаются условия для эффективного контроля над всеми видами расходов. В отечественной практике более распространен подрядный принцип строительства объектов, когда по договору строительного подряда строительная организация-подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену Обычно заказчик выбирает одну строительную организацию на роль генерального подрядчика, заключает с ней договор на весь комплекс работ, предоставляя ей возможность заключения субподрядных договоров на весь комплекс работ. При строительстве крупных объектов заказчик (застройщик) может назначить несколько генподрядных организаций, каждая из которых отвечает за определенный участок и работает под непосредственным контролем представителей заказчика.

В отечественной практике архитектурно-проектные организации отстранились от контроля качества строительно-монтажных работ. Проектировщики ограничиваются лишь периодическими посещениями строительной площадки для того, чтобы удостовериться, что все их рекомендации учтены при реализации проекта, поэтому контроль за качеством работ лежит на заказчике (застройщике). Помимо контроля качества при реализации крупных проектов привлекаются внешние эксперты (при отсутствии собственных специалистов) для выполнения следующих задач: оценка стоимости работ, контроль за соблюдением графика выполнения отдельных операций либо комплекса работ, бухгалтерский учет и аудит, правовые вопросы, взаимодействие с контролирующими органами и представителями местной власти.

Порядок приемки объектов в эксплуатацию -- достаточно высокорегламентированный нормативно процесс документального оформления.4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает: эксплуатацию, объектов, их обслуживание и ремонт. Эксплуатация объектов недвижимости, являясь многомерной функцией в системе управления, включает в себя следующие направления: эксплуатацию оборудования помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, перемещение и переезды, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций, обеспечение эксплуатации и ремонта, установку мебели и охрану объекта. Не существует единого определения понятия «оборудование помещений», но их основу составляют: системы отопления, вентиляции и кондиционирования; оборудование электроосвещения и системы теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения; системы механической и электрической вертикальной и горизонтальной транспортировки (лифты, эскалаторы и т. д.).В последнее время из-за угрозы терроризма и роста преступности возросла роль функции безопасности. Поэтому все большее количество организаций стремится обеспечить безопасную рабочую среду. Как правило, системы охраны (в том числе и противопожарной) и технической безопасности разрабатываются и реализуются с учетом специфической потребности и функционального назначения объектов недвижимости.

Управление коммуникациями -- функция, определяемая сутью объекта недвижимости. Телефон и телефонная инфраструктура все шире используются для обеспечения услуг факсимильной связи, телетекста, передачи и приемки данных. Потенциал этих услуг и их качество улучшается посредством распространения волоконно-оптической связи. Помимо телефонизации развиваются компьютерные и интернет-технологии (сетевые связи компьютеров), автоматизация рабочих мест. Электронная или информационная безопасность дополняется обеспечением информационной защиты на электронных устройствах, частично -- в программном обеспечении, а также пополнением банка данных организации. Процесс утилизации вредных отходов при эксплуатации объектов недвижимости включает ряд сложных управленческих задач от утилизации, например люминесцентных (ртутьсодержащих) ламп, до ликвидации вредных отходов. Как правило, управляющий объектом недвижимости заключает договор с организациями, которые специализируются на их захоронении и утилизации. Большинство процедур по переработке отходов заключается в их раздельном сборе и перепродаже либо уничтожении. Отходы классифицируются по видам, делятся на категории: бумага, стекло (листовое, бутылки), металлолом (сталь, чугун, алюминий), пенопласт, моторные масла, шины и пр.

В процессе эксплуатации объекта недвижимости часто приходится выполнять работы по изменению объекта недвижимости или его составных частей. Как показывает практика, новый сотрудник хочет усовершенствовать рабочее пространство или перепланировать офисные помещения, однако существует ряд правил, которые позволяют осуществлять эффективное управление изменениями в пользу организации:- пространство - нет необходимости передвигать стенку на 0,5 м для удовлетворения чьих-то амбиций;- материалы - нет надобности использовать паркет из ценных пород дерева там, где можно использовать ламинат;- принципы проектирования - не встраивать шкафы там, где можно обойтись отдельно стоящим;- планирование - не осуществлять перепланировку офиса только потому, что кто-то из сотрудников хочет сидеть напротив окна;-инженерное обеспечение - не устанавливать по пять розеток на каждой стене, а обеспечить надлежащий доступ к электрическим и информационным входам.

Аварийные ситуации в процессе эксплуатации объекта недвижимости могут возникнуть в любое время, ибо никто не застрахован от пожара, затопления, вандализма или даже от форс-мажорных условий (наводнение, землятресение и т. д.). Единой формы планов мероприятий по ликвидации аварий не существует; в каждом конкретном случае назначается ответственный за тот или иной объект и разрабатывается инструкция, по которой он должен действовать. При устранении последствий аварий следует:- проверить все стальные конструкции на предмет повреждения от нагрева;- обнаружить повреждения, нанесенные продуктами сгорания;- проверить все коммуникационное и офисное оборудование и другие системы объекта недвижимости, подверженные воздействию коррозии и влажности; проверить электропроводку и другие коммуникации на наличие конденсата (в холодное время); проверить котельное оборудование;- очистить системы от плесени и других вредных материалов в случае их образования и пр. Мебель, установленная в соответствии с проектом строительства объекта, -- равноправный элемент объекта недвижимости, поэтому необходимо осуществлять ее осмотр и ремонт в соответствии с планом профилактических работ. Обслуживание и ремонт. Как показывает практика, подавляющее большинство собственников объектов недвижимости не выделяют достаточных средств на содержание и ремонт зданий и сооружений. Причин здесь много: от сосредоточенности на сиюминутных целях до недооценки последствий подобного шага, но затраты на исправление этих последствий почти всегда превышают стоимость работ по обслуживанию и ремонту. Обслуживание - работы, выполняемые для обеспечения нормативного срока эксплуатации объектов недвижимости: они не ведут к увеличению его стоимости, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных элементов. Цель обслуживания -- предупреждение. Ремонт -- работы по восстановлению повреждений либо изношенности объекта недвижимости до нормального эксплуатационного состояния. Цель ремонта -- восстановление. Ремонтные работы делятся на мелкие и крупные. Мелкий ремонт, продолжительность которого 1-2 дня, выполняется для обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимости. Он не продлевает срока службы объекта и не увеличивает его стоимости. Крупный ремонт (более 2 дней) продлевает срок службы объекта недвижимости, но не увеличивает его стоимости. Замена -- это процесс замещения входящих в состав объекта недвижимости основных фондов аналогичной единицей. Предметом замены выступает самостоятельный объект основных фондов, идущий на смену пришедших в негодность или морально устаревших компонентов основных фондов. Основная цель обслуживания объекта недвижимости -- обеспечить использование объекта по прямому назначению; она состоит из конкретных работ:

- ежедневной уборки (для поддержания презентабельного вида);

- своевременного устранения мелких дефектов на объекте недвижимости;

- производства крупного ремонта на основе минимальных затрат жизненного цикла;

- разработки мероприятий по сокращению и оптимизации совокупных затрат на эксплуатацию и обслуживание; рационального функционирования коммунальных служб (при обеспечении надежности), обслуживающих объект недвижимости;- постоянного контроля и анализа затрат обслуживания и ремонта объекта;- составления графиков проведения работ и контроль за их выполнением;- отчетности по объекту недвижимости в целом и по оборудованию.- На практике различают:- ремонт по необходимости;- периодический ремонт (например, замена мягкой кровли через 10 лет);- профилактическое обслуживание оборудования;- аварийное обслуживание;-ремонт (замена окон).- «Бремя» содержания объекта недвижимости требует определенных затрат:- эксплуатационные (в течение всего полезного срока службы объекта недвижимости);- функциональные (на персонал, занятый содержанием, ремонтом и т. д.);- на коммунальные услуги и уборку здания;- на ремонт и восстановление объекта недвижимости (если срок службы объекта недвижимости вышел).Кроме этого, необходимо учитывать затраты на изменения и улучшения, определяемые как стоимость владения объектом недвижимости.5. Стадия закрытия объекта -- полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат чего либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии жизненного цикла объекта недвижимости требуются значительные затраты на ликвидацию. Эти затраты являются результатом владения объектом недвижимости. В случае если объект недвижимости получает новое качественное развитие, то затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию. Аналогично жизненному циклу объектов недвижимости можно разбить на стадии и жизненный цикл имущественного комплекса:1. Формирование имущественного комплекса (нормативное оформление результатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставной капитал, аренда, лизинг, и т. д.).2. Развитие имущественного комплекса (новое строительство, прием на баланс).3. Адаптация имущественного комплекса обеспечивается за счет реализации различных инвестиционных проектов и проектов развития, гибкой аренды, причем как в части получения так и временной сдачи в аренду объектов недвижимости. На этих стадиях существенное место занимают эксплуатация, ремонт и обслуживание объектов недвижимости, а также страхование, амортизационная политика, взаимодействие с системами бухгалтерского учета и налогообложения имущества. Эта стадия может включать сделки по продаже некоторых объектов недвижимости.4. Ликвидация имущественного комплекса -- это торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно правовыми положениями конкурсного производства. Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности, с точки зрения владельца, повторяется многократно с каждым новым владельцем вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта недвижимости. Исходя из триединства категорий -- материальной (физической), правовой (юридической) и экономической жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа Каждый этап включает в себя определенные мероприятия и действия собственника.Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и

ГЛАВА 2. РАСЧЁТ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ПРИНОСЯЩЕЙ ДОХОД

2.1 Характеристика предприятия

Дистанция старшего дорожного мастера (далее ДСДМ) местных автомобильных дорог общего пользования с дислокацией в Томпонском районе в п. Хандыга организована с 07 июля 1965 года согласно приказу от 07.07.1965 г. № 130.

С 01.01.1980 г Дистанция старшего дорожного мастера реорганизована в Томпонский дорожный ремонтно-строительный участок (далее ДРСУч), согласно приказу Якутского производственного управления строительства и эксплуатации автомобильных дорог «Якутавтодор» от 14.12.1979 г. б/н.

С 05.11.1993 г. Томпонский дорожный ремонтно-строительный участок реорганизован в государственное дочернее предприятие «Резерв» (далее ГДП «Резерв») на основании приказа управления автомобильных дорог «Якутзолотодорстрой» от 29.10.1993 г. № 264 и Распоряжения администрации Томпонского улуса от 05.11.1993 г. № 603.

С 23.08.1995 г Государственное дочернее предприятие «Резерв». реорганизован в дочернее предприятие ГУП автодорог «Колыма» Хандыгское дорожное ремонтно-строительное управление № 7 (далее Хандыгское ДРСУ № 7) согласно Распоряжению администрации Томпонского улуса от 23.08.1995 года № 830.

С 11.08.2003 г. Хандыгское дорожное ремонтно-строительное управление № 7 переименовано в Федеральное государственное унитарное дорожное эксплуатационное предприятие № 135 (далее ФГУ ДЭП № 135), согласно Распоряжению Министерства транспорта РФ от 24.07.2003г. № ИС-642 и Распоряжению Министерства имущественных отношений РФ от 07.07.2003 г. № 3025-р.

С 05.05.2010 г. Федеральное государственное унитарное дорожное эксплуатационное предприятие № 135 реорганизовано путем преобразования в Открытое акционерное общество «Дорожное эксплуатационное предприятие № 135» (далее ОАО «ДЭП № 135») согласно Распоряжению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Саха (Якутия) от 28.12.2009г. № 01-03/138.

С 05.08.2015 г. открытое акционерное общество «Дорожное эксплуатационное предприятие № 135» переименовано в акционерное общество «Дорожное эксплуатационное предприятие № 135» (АО «ДЭП № 135») согласно Распоряжению от 17.07.2015 г. № 04/115-р, приказ от 05.08.2015 г. № 101-А.

Деятельность предприятия и оказываемые услуги

Филиал осуществляет самостоятельно функции Университета, осуществляет свою деятельность свою деятельность в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Законом Российской Федерации «Об образовании», Законом Российской Федерации «О высшем и послевузовском профессиональном образовании», законодательными актами Российской Федерации, типовым положением об образовательном учреждении высшего профессионального образования (высшем учебных заведении), утвержденным постановлением Правительства РФ от 14.02.2008 г. № 71, типовым положением о филиалах федеральных государственных образовательных высшего профессионального образования, утвержденным приказом Министерства и науки Российской Федерации, Уставом федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Байкальский государственный университет», решениями Ученого совета Университета, нормативными документами, утвержденными ректором Университета.

Основными задачами филиала является:

- удовлетворение потребностей личности в интеллектуальном, культурном и нравственном развитии посредством получения высшего профессионального образования, а также дополнительного профессионального образования.

-удовлетворение потребностей общества и государства в квалифицированных специалистах с высшим и средним профессиональным образованием, в научно-педагогических кадрах высшей квалификации;

- развитие наук и искусств посредством научных исследований и творческой деятельности научно-педагогических работников и обучающихся, использование полученных результатов в образовательном процессе;

- подготовка, переподготовка и повышение квалификации работников с высшим профессиональным образованием;

- формирование у обучающихся гражданской позиции, способности к труду и жизни в условиях современной цивилизации и демократии;

- восприятие у студентов и сотрудников филиала уважения прав личности, чувства патриотизма, народных традиций, чувства личной ответственности за качественное выполнение профессиональных, учебных и общественных обязанностей, бережного отношения к репутации филиала;

- сохранение и приумножение нравственных, культурных и научных ценностей общества;

- распространение знаний среди населения, повышения его образовательного и культурного уровня.

Филиал организует и проводит мероприятия по защите сведений, составляющих государственную тайну и информации с ограниченным доступом и от ее утечки по техническим и другим каналам в соответствии с законодательством РФ.

Я проходил практику в студенческом отделе кадров, ФГБОУ ВО «Байкальский государственный университет» в г. Якутске. Студенческий отдел кадров является структурным подразделением по обеспечению качества образования ФГБОУ ВО «БГУ». Основная цель - централизация оформления личных дел и приказов по личному составу студентов всех форм обучения. В отделе кадров хранятся личные дела студентов, обучающихся на бюджете и с полным возмещением затрат на обучение.

Основные функции отдела:

1. Ведение личных дел студентов в течение всего периода обучения в университете;

2.Подготовка и передача личных дел выпускников и отчисленных студентов в архив БГУ;

3.Документальный расчет выпускников и отчисленных студентов.

Организационная структура предприятия

Наименование структурного подразделения:

1. Дирекция.

Руководитель: Цой Людмила Николаевна, Директор, канд.фил.наук, доцент, отличник проф. образования РС(Я), почетный работник высшего профессионального образования РФ

Руководитель: Тахватулина Наиля Кималевна, заместитель директора по учебно-методической работе, канд.юрид.наук.

Руководитель: Шамшурина Надежда Николаевна, заместитель директора по административной и внеаудиторной работе, отличник профессионального образования Республики Саха (Якутия).

2. Учебно-методический отдел

Руководитель: Калаврий Татьяна Юрьевна, начальник отдела.

3. Отдел научно-исследовательской и международной деятельности

Руководитель: Сыроватская Анна Ильинична, начальник отдела.

4. Отдел по воспитательной и профориентационной работе

Руководитель: Васильев Василий Николаевич, начальник отдела.

5. Информационно-методический центр

Руководитель: Бессонова Валентина Викторовна, начальник отдела, канд.пед.наук.

6. Библиотека

Руководитель: Слепцова Антонина Семеновна, зав.библиотекой.

7.Рекламно-издательский отдел

Руководитель: Данилова Тамара Николаевна, начальник отдела.

8. Отдел кадров

Руководитель: Слепченко Светлана Платоновна, начальник отдела.

9. Планово-финансовый отдел

Руководитель: Худаева Ирина Яковлевна, начальник отдела.

10. Бухгалтерия

Руководитель: Лобова Ольга Юрьевна, главный бухгалтер.

11.Юридический отдел

Руководитель: Тарбаева Светлана Степановна, начальник отдела.

12.Отдел автоматизации систем управления

Руководитель: Григорьев Сергей Сергеевич, начальник отдела.

13. Хозяйственный отдел

Руководитель: Скрипчук Наталья Ивановна, начальник отдела.

14. Отдел строительства и эксплуатации

Руководитель: Нефедов Евгений Анатольевич, начальник отдела.

15. Деканат факультета экономики и права

16. Кафедра Отраслевой Экономики и управления

Руководитель: Маркова Лариса Леонидовна, зав. кафедрой.

17. Кафедра Экономики, финансов и таможенного дела

Руководитель: Ротарь Татьяна Станиславовна, зав. кафедрой, доцент.

18. Кафедра Юриспруденции и правоохранительной деятельности

Руководитель: Лаппарова Ирина Федоровна, зав.кафедрой, канд.ист.наук, доцент.

19. Кафедра Правового обеспечения национальной безопасности

Руководитель: Харченкова Татьяна Леонидовна, зав.кафедрой, к.полит.н..

2.2 Расчёт оценки стоимости доходным подходом

Задача оценки стоимости бизнеса на разных стадиях его развития не теряет своей актуальности. Предприятие представляет собой долгосрочный актив, приносящий доход и обладающий определенной инвестиционной привлекательностью, поэтому вопрос о его стоимости интересует многих, начиная от владельцев и руководства и заканчивая государственными структурами.

Чаще всего для оценки стоимости предприятия пользуются доходным методом (income approach), ведь любой инвестор вкладывает денежные средства не просто в здания, оборудование и другие материальные и нематериальные ценности, а в будущие доходы, способные не только окупить вложенные средства, но и принести прибыль, преумножив тем самым благосостояние инвестора. При этом объем, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов играют особую роль при выборе объекта инвестиционного вложения. Несомненно, величина ожидаемого дохода относительна и подвержена огромному влиянию вероятности в зависимости от уровня риска возможной неудачи инвестирования, который тоже нужно учитывать.