Классификация, последовательность и особенности расчета поправок в сравнительном подходе

Размещено на http://www.allbest.ru/

Государственное бюджетное профессиональное

образовательное учреждение г. Москвы

«Колледж связи № 54» имени П.М. Вострухина

КУРСОВАЯ РАБОТА

По теме: Классификация, последовательность и особенности расчета поправок в сравнительном подходе, на примере

Выполнена студентом группы 4ЗИО 9-1

Основная профессиональная образовательная программа по специальности

Форма обучения Очная

Руководитель Текгюл Лариса Адашевна

Москва 2016

Содержание

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Стоимостные поправки

Процентные поправки

Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости

Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости



Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. недвижимость сравнительный процентный поправка

Сравнительный подход имеет следующие особенности применения:

-оценка сравнительным подходом возможна только при наличии достоверной информации о стоимости продажи аналогичных объектов. Когда анализируется объект на слаборазвитом рынке (где редко происходят сделки с недвижимым имуществом, например, в небольших населенных пунктах редко продаются помещения торгового назначения, в основном жилые объекты), применение сравнительного подхода затруднительно;

Как правило, у оценщика нет доступа к информации о фактических сделках купли-продажи, в этом случае используется стоимость предложения аналогичных объектов к продаже, но применяется корректировка на торг;

- объекты недвижимости существенно отличаются друг от друга, и на эти отличия оценщик вносит корректировки к стоимости аналогов. При оценке сравнительным подходом необходимо рассчитывать соответствующие корректировки и проверять их на соответствие рыночным данным.

Наиболее часто применяемые корректировки:

-корректировка на торг (когда аналог не продан, а еще только выставлен на продажу)

- корректировка на вид права (например, собственность, аренда и т.д.)

- корректировка на условия продажи (например, в рассрочку или с единовременной оплатой)

- корректировка на дату продажи (с течением времени стоимость недвижимости может меняться)

- корректировка на местоположение;

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. В выделенные различия ценообразующих характеристик сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

* назначению использования;

* качеству;

* передаваемым правам;

* местоположению;

* физическим характеристикам.

Сходные субъекты по

* платежеспособности;

* возможностям финансирования;

* инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

* сроке окупаемости;

* независимости субъектов сделки;

* инвестиционной мотивации.



Стоимостные поправки

Сравнение характеристик объекта недвижимости и его аналогов позволяет выявить различия, которые влияют на цену, и, следовательно, требуют ее изменения. Для правильного моделирования стоимости объекта оценки специалист должен идентифицировать вид корректировки, рассчитать ее величину и правильно скорректировать стоимость объектов - аналогов. В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату. Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту оценки, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке. Вид применяемой поправки влияет на порядок ее расчета и процесс внесения.

Стоимостные поправки подразделяются на абсолютные поправки, денежные относительные поправки и денежные поправки.

Абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка, 1 м2), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже. Это стоимостная поправка, величина которой не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относится: поправка на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

Улучшения объектов недвижимости (усовершенствования) - это целенаправленное воздействие на объект недвижимости для улучшения его качественных характеристик, например, благоустройство территории, повышение плодородия земли, возведение сооружений, подведение коммуникаций и т.п. Данные мероприятия направлены как на повышение комфортности проживания, если объект жилой, или коэффициента полезности участка, так же и на повышение капитализации объекта, выражающееся в росте его стоимости. К улучшениям в абсолютных поправках можно отнести гараж, бассейн или автостоянку.

Данную поправку можно рассчитать по следующим формулам:

С объекта = С аналога + П абсолютная; (1)

С объекта = ( С ед. сравнения * К сравнения) + П абсолютная (2)

где: С - стоимость объекта недвижимости; П - поправка; К - коэффициент.

Денежные поправки или поправки, выраженные в деньгах, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, и вносятся путем прибавления или вычитания преимущества в стоимости, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Денежную поправку можно рассчитать по формулам:

С объекта = С аналога + П относительная (1)

С объекта = (С единицы сравнения + П ) + К сравнения (2)

Денежные относительные поправки изменяют на определенную сумму стоимость единицы сравнения объекта - аналога. Общая величина корректировок, применяемых к стоимости единицы сравнения, для объекта в целом зависит от количества единиц сравнения.

К данному виду поправок можно отнести: поправку на косметический ремонт и поправки, рассчитанные методом корреляционно - регрессионного анализа. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. предполагает анализ большого количества выборок из базы данных.

Денежная поправка применяется в случаях корректировки:

- переданных прав собственности;

- условий финансирования (наличие кредита или отсрочки);

- условий продажи (типичные/нетипичные - родственники, кредитор-заемщик);

- экономических характеристик (чистый операционный доход);

- отклонения от целевого использования (кафе расположено в жилом доме);

- наличия движимого имущества и иных дополнительных улучшений;

Исходя из вышесказанного, следует, что денежные поправки изменяют на определенную сумму цену аналога и вносятся путем прибавления или вычитания преимущества в стоимости. Денежные относительные поправки изменяют на определенную сумму цену единицы сравнения аналога. Однако если корректировка, применяемая к цене единицы сравнения, одинаковая, то ее общая величина для объекта в целом зависит от количества единиц сравнения. Денежные абсолютные поправки изменяют на определенную сумму цену аналога в целом. Это стоимостная поправка, величина которой не зависит от количества единиц сравнения. Данная поправка вносится к цене аналога в целом и применяется в случаях корректировки переданных прав собственности, условий финансирования, условий продажи, экономических характеристик, отклонения от целевого использования.

Процентные поправки

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Процентная поправка может вноситься, как в цену аналога в целом, так и в цену единицы сравнения аналога. Общая величина поправки к объекту в целом не зависит от количества единиц сравнения. Процентные поправки, как правило, пересчитываются в денежные значения, которые прибавляют или вычитают из цены объекта-аналога.

Процентные поправки используются, когда трудно определить точные суммы денег, но рыночные данные говорят о существовании процентных различий. Особое внимание следует обращать на знаки. Например, когда сопоставимый объект уступает оцениваемому, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, если бы обладал более высокими характеристиками объекта оценки. Величина поправки принимается исходя из того, как различия между сравниваемыми объектами будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая черта объекта стоит не столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а столько, сколько она добавляет к общей рыночной стоимости имущества, то есть оценивается ее вклад. Таким образом, величина корректировки -- это характеристика реакции рынка на вклад рассматриваемого компонента в стоимость объекта недвижимости .

Процентные поправки можно рассчитать по следующим формулам:

С объекта = С аналога П * К корректировки (1)

С объекта = С ед. сравнения * К корректировки (2)

Данный вид поправки применяется в случаях корректировки:

- времени продажи (дата оценки, сезонный характер);

- местоположения объекта недвижимости;

- физических характеристик (качество, износ, размер);

Процесс внесения процентных поправок состоит из следующих шагов:

1) определение элементов сравнения, которые влияют на стоимость объекта оценки;

2) сопоставление элементов сравнения в каждом конкретном случае и измерение различия между каждым объектом сравнения и объектом оценки (например, в процентах);

3)определение чистой (суммарной) поправки для каждого объекта сравнения и корректировка его цены продажи;

4) проведение анализа откорректированных стоимостей всех объектов сравнения и вывод относительно рыночной стоимости объекта оценки.

При проведении анализа используются следующие понятия теории и практики статистических методов:

- среднее арифметическое выборки;

- медиана - серединное значение возрастающей последовательности величин выборки;

- мода - наиболее часто встречающееся значение среди показателей.

На кумулятивной основе корректировки проводятся в том случае, если оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие. Действует следующая последовательность действий при этом:

- определяются поправки в процентах по каждой характеристике;

- каждая поправка прибавляется или вычитается) из 100% и делится на 100%;

- полученные коэффициенты поправок перемножаются между собой;

-цена продажи сопоставимого объекта умножается на итоговый поправочный коэффициент.

На независимой основе корректировки проводятся тогда, когда точно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректировочные характеристики независимо друг от друга. Последовательность действий в этом случае:

- определяются поправки в процентах по каждой характеристике;

- суммируются их процентные значения (с учетом знаков);

- цена продажи сопоставимого объекта умножается на суммарный процент;

- цена продажи сопоставимого объекта корректируется на полученную величину с учетом знака сложением или вычитанием.

Таким образом, процентные поправки, изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректируемой цены аналога. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент. Данный вид поправки применяется в случаях корректировки времени продажи, местоположения объекта недвижимости, физических характеристик .

Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости

Рынок сегментируется по сходным объектам и субъектам, подбираются объекты - аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки .

Наиболее развитым рынком недвижимости является рынок Москвы и Московской области. На основании анализа выборочных данных по этому рынку построены определенные ниже зависимости между площадями объектов и их стоимостью. Анализ рынка производился по стоимости предложений, на основании объема данных.

Целью исследований являлось изучение характера и количественных величин зависимости стоимости объектов недвижимости от их масштаба (площади).

Указанная цель подразумевала решение следующих задач:

· выборка данных по административно - офисным помещениям в трех поясах города Москвы, расположенных на удалении 0...3 км. от Центра (в пределах Садового кольца), 4...8 км. от Центра и рядом со МКАД (+ - 3...4 км.);

· выборка данных по производственным помещениям, расположенным в черте города Москвы;

· выборка данных по производственным помещениям, расположенным на удалении 35...140 км. от МКАД на территории Московской области;

· статистическая обработка и проведение сравнительного анализа данных с учетом случайных ошибок измерений;

· построение графических зависимостей стоимости помещений от их площадей и подбор аппроксимирующих формул с применением методов корреляционно - регрессионного анализа;

· анализ полученных зависимостей и общие выводы.

Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости

Пример. Объектом оценки является квартира. Дом расположен в центре города, на улице, в жилом массиве 80х годов застройки. Рядом находятся магазины. Троллейбусная остановка в 5ти минутах от дома. Во дворе дома имеются зеленые насаждения. Рядом с домом находятся два дошкольных учреждения, школа.

Описание здания:

Квартира расположена в 5ти этажном, кирпичном, пятиподъездном доме 1979 года постройки. Квартира не угловая. Перекрытия между этажами бетонные. Подъезд дома в нормальном состоянии: оборудован металлической дверью. Лестничная клетка в нормальном состоянии.

Описание квартиры:

Квартира расположена на 2ом этаже.

Квартира имеет общую площадь - 31,10 кв.м.;

Жилую площадь - 16,9 кв.м.;

Площадь кухни - 7,0 кв.м.

Санузел совмещенный, в хорошем состоянии. Имеется застекленный балкон, телефон. Окна выходят во двор на юго-запад. Пол - линолеум. Потолки высотой 2,50 метра. В прихожей имеется встроенный шкаф. Дополнительно к входной двери установлена вторая, металлическая дверь. Состояние квартиры - хороший ремонт.

Таблица основных характеристик по сравнимым продажам

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3	4	5
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Время продажи
Местоположение	Центр, ул. Чернышевского	Центр, ул. Пугачёва	ул. Муромская	ул. Малеева	ул. Малеева	Центр, пр. Ленина
Физические характеристики:-общая площадь -жилая площадь -площадь кухни -этаж/этажность -материал стен дома	31,1 16,9 7,0 2/5 кирпич	31,8 17,0 7,0 2/5 кирпич	31,5 17,5 6,5 5/5 кирпич	31,0 16,9 6,8 2/5 кирпич	31,2 17 7,0 5/5 кирпич	31,1 16,9 7,0 2/5 кирпич

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3	4	5
-балкон -санузел -состояние помещения	застеклен совмещен отличное	застеклен совмещен хорошее	застеклен совмещен отличное	застеклен совмещен хорошее	застеклен совмещен удовлет.	застеклен совмещен удовлет.
Экономические характеристики	Без особен.	Без особен.	Без особен.	Без особен.	Без особен.	Без особен.
Движимое имущество	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет
Цена, р./ м.2		11000	10500	10100	8900	11000

Таблица корректировок данных по сравнимым продажам

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3	4	5
Цена, р./ м2		11000	10500	10100	8900	11000
Право собственности Поправка на пр. соб.	Полное	Полное 1	Полное 1	Полное 1	Полное 1	Полное 1
Условия финансирования Поправка на усл. фин.	Рыночные	Рыночные 1	Рыночные 1	Рыночные 1	Рыночные 1	Рыночные 1
Условия продажи Поправка на усл. пр.	Рыночные	Рыночные 1	Рыночные 1	Рыночные 1	Рыночные 1	Рыночные 1
Время продажи Поправки на вр. пр.	Апрель 2005г. 1	Январь 2005г. 1,047	Апрель 2005г. 1	Октябрь 2004г. 1,095	Апрель 2004г. 1,2	Апрель 2005г. 1
Местоположение Поправка на местоп.	Центр, ул. Чернышевского	Центр, ул. Пугачёва 1	ул. Муромская 1	ул. Малеева 1	ул. Малеева 1	Центр, пр. Ленина 1
Физические характеристики:-общая площадь Поправка -жилая площадь Поправка -площадь кухни Поправка -этаж/этажность Поправка -материал стен дома Поправка -балкон Поправка -санузел Поправка -состояние помещения Поправка	31,1 16,9 7,0 2/5 кирпич застеклен. совмещен отличное	31,8 1 17,0 1 7,0 1 2/5 1 кирпич 1 застеклен. 1 совмещен 1 хорошее 1,02	31,5 1 17,5 1 6,5 1 5/5 1.08 кирпич 1 застеклен. 1 совмещен 1 отличное 1	31,0 1 16,9 1 6,8 1 2/5 1 кирпич 1 застеклен. 1 совмещен 1 хорошее 1,02	31,2 1 17 1 7,0 1 5/5 1.08 кирпич 1 застеклен. 1 совмещен 1 удовл. 1,075	31,1 1 16,9 1 7,0 1 2/5 1 кирпич 1 застеклен. 1 совмещен 1 удовл. 1,075
Экономические характеристики Поправка	Без особен.	Без особен. 1	Без особен. 1	Без особен. 1	Без особен. 1	Без особен. 1
Движимое имущество Поправка	Нет	Нет 1	Нет 1	Нет 1	Нет 1	Нет 1
Скорректированная цена аналогов, р./м2		11747	12587	11879	12089	12771
Веса		0,225	0,225	0,1	0,225	0,225
Итоговая величина рыночной стоимости, р./м2	12256

Расчет поправки на время продажи: В данном сегменте цены на квартиры растут на 20% в год.

П _1ан = (1+0,2)^0,25 = 1,047

П _3ан = (1+0,2)^0,5 = 1,095

П _4ан = (1+0,2)¹ = 1,2

Расчет поправки по местоположению: Используем метод парных продаж:

Ц _Центр = 10000 р./м ²

Ц _{Малеева} = 9500 р./м ²

Ц _{Муромская} = 9000 р./м²

П _2ан = 10000/9000 = 1,11

П _3ан = 10000/9500 = 1,053

П _4ан = 10000/9500 = 1,053

Расчет поправки на этаж:

Используем метод парных продаж:

Ц _{2 этаж} /5эт = 10800 р./м ²

Ц _{5 этаж} /5эт = 10000 р./м²

П _2ан = 10800/10000 = 1,08

П _5ан = 10800/10000 = 1,08

Расчет поправки на состояние помещения: Используем метод парных продаж:

Ц _{отл .. сост .} = 10000 р./м²

Ц _{хор . с ост .} = 9800 р./м²

Ц _{уд . сост .} = 9100 р./м²

П _1ан = 10000/98000 = 1,02

П _3ан = 10000/98000 = 1,02

П _4ан = 10000/93000 = 1,075

П _5ан = 10000/93000 = 1,075

Средневзвешенная цена 1м² объекта оценки, рассчитываемая в рамках сравнительного подхода равна:

11747*0,225+12587*0,225+11879*0,1+12089*0,225+12771*0,225=1 2256 руб.

Стоимость оцениваемого объекта равна 12256*31,1 = 380000 руб.

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, составляет 380000 руб.

Размещено на Allbest.ru

...