Влияние валютного курса рубля на стоимость жилой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации ФГАОУ ВПО

«Северо-Восточный федеральный университет имени М.К. Аммосова»

Финансово-экономический институт

Кафедра международных экономических отношений

Курсовая работа

на тему: «Влияние валютного курса рубля на стоимость жилой недвижимости»

Выполнил: студент 4 курса гр. МЭ-11

Степанова Сахайаана

Проверил: ст. преподаватель

Лисагор М.В.

Якутск-2015

Содержание

Введение

Глава 1. Рынок недвижимости и особенности его функционирования

1.1. Рынок недвижимости, его специфика и структура

1.2 Особенности российского рынка недвижимости

Глава 2. Анализ курса рубля

2.1 Динамика курса доллара по отношению к рублю в 2014-2015гг

2.2 Факторы, влияющие на валютный курс рубля

Глава 3. Анализ цен на недвижимость

3.1 Анализ цен на недвижимость в 2009-2015гг., прогноз рынка недвижимости на 2015 г

3.2 Связь рынка недвижимости с валютным рынком

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящий доход.

Курсы доллара значительно выросли по отношению к рублю за последнее время. Безусловно, это беспокоит россиян, в том числе и потенциальных покупателей недвижимости. Девальвация рубля окажет негативное влияние практически на все потребительские секторы экономики.

Основной целью данной курсовой работы является изучение влияния валютного курса рубля на стоимость жилой недвижимости.

Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:

1. Рассмотреть теоретические аспекты недвижимости и изучить особенности Российского рынка недвижимости

2. Проанализировать динамику курса доллара по отношению к рублю в 2014-2015 г.

3. Выявить факторы, влияющие на валютный курс рубля

4. Сделать анализ цен на недвижимость в 2009-2015 гг.

Объектом исследования являются рынки жилой недвижимости России.

Предметом исследования являются динамика валютного курса рубля и ее влияние на стоимость жилой недвижимости.

Глава 1. Рынок недвижимости и особенности его функционирования

1.1 Рынок недвижимости, его специфика и структура

Рынок недвижимости - это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы.

Рынок недвижимости - это система экономических отношений между участниками рынка по поводу купли-продажи недвижимости, сдаче в аренду, доверительное управление, ипотеки и т.д. [9]

Операции с недвижимостью совершаются либо с целью удовлетворения личных потребностей (например, в жилье).[2]

Прибыль возникает при продаже (перепродаже) недвижимости и связана с увеличением ее рыночной стоимости со временем, либо прибыль принимает форму текущего дохода владельца недвижимости от сдачи ее в аренду, использования при производстве товаров, получения рентных платежей и др.

Имеется четыре группы участников: продавцы, покупатели, посредники (профессиональные участники) и государственные органы, задающие правила игры на этом рынке и контролирующие их исполнение (рис. 1.1). Основным мотивом деятельности на рынке недвижимости таких участников как покупатели и продавцы является получение дохода, а также осуществление общественно значимых программ и функций органами государственной, региональной и муниципальной власти.

Посредники или профессиональные участники получают свой доход на основе соглашений с заинтересованными лицами, самостоятельно не способными эффективно и с приемлемым для себя риском совершить нужную операцию на этом сложном рынке. Сложность операций на рынке недвижимости связана со специфическими особенностями товара (рис. 1.2).



Рис. 1.1. Участники рынка недвижимости

Рис. 1.2 Основные особенности недвижимости как товара

Недвижимость наиболее долговечный товар из существующих: земля по своей сути вечна, здания и сооружения служат по 20-200 лет, оборудование - 5-30 лет. Жизненный цикл недвижимости длителен и включает стадии: создание (проектирование, строительство), эксплуатация (ввод, подъем, зрелость), устаревание (спад, реконструкция и возвращение к стадии выгодной эксплуатации), ликвидация. Высокие затраты на создание и эксплуатацию недвижимости, и высокий доход, который она приносит, делают ее дорогим товаром.[1]

С долговечностью и высокой стоимостью связана низкая ликвидность (лат. liquidus - жидкий, текучий) недвижимости, т.е. способность быстро и без потери стоимости превращаться в деньги. Сложные условия совершения сделок с недвижимостью порождают не только низкую ликвидность, но и высокий уровень затрат на их осуществление (трансакционные издержки), который может достигать 5-10 % от стоимости недвижимости.

Низкий инвестиционный риск сделок с недвижимостью связан с ее физической осязаемостью и неперемещаемостью в пространстве. Недвижимость нельзя спрятать, увезти, обменять на другой товар без санкции собственника. [11]

На рынке недвижимости всегда существует несбалансированность спроса и предложения. Предложение недвижимости из-за длительного цикла строительства недвижимости не эластично при достаточно эластичном спросе. В результате саморегулирование рынка недвижимости с помощью механизма цен затруднено.

Рынок недвижимости развивается циклически - подъемы сменяются спадами.

Статистика показывает на высокую степень связи этих циклов с экономическими циклами. Экономическому подъему всегда предшествует подъем на рынке недвижимости, а за спадом на рынке недвижимости следует спад экономический.

Этот сдвиг циклов составляет несколько, иногда много, месяцев и используется в прогнозировании экономических циклов.[13]

Рынок недвижимости делится на первичный и вторичный. На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, это новая недвижимость и главными продавцами являются государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости.[3]

На вторичном рынке обращается товар, бывший в употреблении и принадлежащий, как правило, не органам власти и строительным компаниям, а иным физическим и юридическим лицам.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимодействуют. Например, если по каким-то причинам в регионе (спад деловой активности, плохая экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.п.) увеличивается предложение жилья на вторичном рынке недвижимости, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

Рынок недвижимости выполняет в экономике ряд важных функций:

- установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

- регулирующая, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура, и удовлетворяются общественные интересы;

- коммерческая, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

- санирования, выражающаяся в очищении экономики от неконкурентоспособных, слабых и малоэффективных;

- стимулирующая, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

- социальная, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.[15]

недвижимость валютный рынок цена

1.2 Особенности российского рынка недвижимости

Основными направлениями развития рынка недвижимости сегодня являются:

1. На рынке жилья неуклонно растет роль первичного рынка, т.к. вторичный рынок не решает уже обеспечения населения жильем и тем более жильем нового качества, с повышенным уровнем удобств, с большей однородностью социальной микросреды (малоэтажные застройки, коттеджные поселки и т.п.).

2. Возрастает дифференциация между объектами недвижимости по качеству и

цене. Диапазон цен на рынке жилья в ближайшие годы будет находиться в ценовом диапазоне от $ 200 до $ 3000 за кв. м.

3. Расширяется спектр спроса и предложения на рынке торговой и офисной (торгово-развлекательные центры, гостиничные комплексы и т.п.)

4. Усиливается спрос на услуги рекреационной (от лат. recreatio - восстановление, отдых) недвижимости (парки, комплексы отдыха и развлечений, гольф-клубы, аквапарки и др.).

5. Растет количество и многообразие фирм, оказывающих консультационные,

маркетинговые, информационные услуги на рынке недвижимости.

6. Видоизменяются брокерские компании - растет их масштаб и роль в посреднических операциях, они освобождаются от несвойственных функций (например, от эскро-услуг, связанных с проведением расчетов по сделкам, от функций страхования и госрегистрации и др.)

7. Дифференцируются фирмы: выделяются малые, занятые, главным образом, брокерской деятельностью; и крупные, связанные тесно с банковской средой, поскольку участвуют в строительстве, реконструкции и управлении недвижимостью.

8. Выделяются девелоперские (от англ. develop - развивать) компании в особую группу предпринимателей на первичном рынке недвижимости. Они часто не занимаются строительством недвижимости, их основные функции: выбор эффективного проекта по застройке земельного участка, реконструкции здания; получение проектно-строительной документации и разрешения на строительство; поиск инвесторов; определение условий привлечения подрядчиков; контроль за осуществлением строительства.

9. Снижаются риски на рынке недвижимости, т.к. совершенствуется законодательная база, растет профессионализм участников, развиваются системы страхования и государственной регистрации сделок с недвижимостью, поднимается уровень конкуренции и доля организованного рынка, улучшается информационная обеспеченность сделок и т.п.[5]

Имеются и другие тенденции развития, с которыми можно познакомиться по полным руководствам.

На долю жилищного строительства в России по общей площади приходится около 80% от общего объема возводимых зданий. В денежном выражении доля жилищного строительства составляет около 69% от общего объема выполняемых строительных работ.

Общий объем построенного в стране жилья оценивается в 3,3 млрд кв.м., в том числе порядка 61,6 млн индивидуальных жилых домов и квартир в многоквартирных домах. По оценкам экспертов, на 1 тыс. человек населения РФ приходится порядка 425 индивидуальных жилых домов и квартир, что сопоставимо со среднеевропейским уровнем, однако средняя площадь жилья, приходящаяся на одного человека в России, составляет 23 кв.м., что почти в два раза меньше обеспеченности жильем в европейских странах.

В 2004-2008 гг. объемы ввода жилых домов в России росли значительно высокими темпами. Однако мы видим существенное снижение объемов строительства в результате кризиса в 2009г., который привел к приостановке многих проектов. В 2010г. наблюдается дальнейшее падение объемов ввода жилья, однако темпы снижения этого показателя замедлились. С 2011г. данный вид рынка стал восстанавливаться, что привело к тому, что в 2012г. объем ввода жилья в РФ превысил докризисный уровень и составил 82 млн.кв.м жилых домов, что показывает увеличение прироста на 9,74% от предыдущего года. В 2014г. показатель объема значительно вырос и составил 101,7 млн.кв.м (рис.1.3).

Рис. 1.3. Объемы ввода жилых домов в России в 2004-2014гг. Источник: Росстат

Для России характерно неравномерное распределение объемов строительства как в целом по территории страны, так и между городами и сельскими территориями. По данным Росстата, на долю строительства в городах и поселках городского типа в последние годы приходится около 75% от общего объема ввода жилых домов.

Среди российских регионов наибольшие объемы жилищного строительства приходятся на долю Москвы, Московской области и Краснодарского края. Всего же десять ведущих регионов по итогам прошедшего года пришлось около 43% от общего объема ввода жилых домов в целом по РФ. [19]

Глава 2. Анализ курса рубля

2.1 Динамика курса доллара по отношению к рублю в 2014-2015гг.

Всю историю курса доллара США по отношению к русскому рублю в 2014 году, по характеру формирования курса можно разделить на две части:

· Первая часть включает в себя восемь первых месяцев 2014 года, когда курс немного колебался.

· Вторая часть состоит из последних четырех месяцев 2014 года, где курс начал заметно расти.

Рассмотрим две части формирования стоимости американского доллара на российских валютных биржах (рис. 2.1).

Рис. 2.1 Динамика курса доллара по отношению к рублю в 2014-2015гг.

В 2014 году штаты удачно повысили свой ВВП, что привело к росту цены американского доллара, на всех мировых валютных биржах.

Курс доллара США в начале года составлял чуть более 33 рублей за один доллар. За весь год это была минимальная стоимость за единицу американской валюты. Сразу после начала года доллар стал набирать стоимость, но в приделах роста до 3-4 рублей за единицу. На протяжении восьми месяцев 2014 года наблюдались колебания цены, стоимость доллара то росла, то падала. Такие колебания связаны с падением цены на нефть и газ, на которые в свою очередь оперяется вся российская экономика.

Вслед за ослаблением цен на энергоносители и падением экономики Российской Федерации, падала и покупательная способность русского рубля. Если смотреть в процентном соотношении то с начала года доллар вырастал за восемь месяцев максимум на 11%. Кроме падения цен на нефть и газ, на курс доллара повлиял рост экономики США.

За январь-март 2014 года рубль подешевел на 10,1% по отношению к доллару.

Сразу с окончанием лета, цена американской валюты начала резко расти. Если вначале сентября Центральный Банк РФ установил цену близкую к 37 долларам, то к середине декабря стоимость достигла своего максимума в 67 рублей за доллар. После достижения своего годового максимума, правительство РФ и Центральный банк взяли под контроль цену американской валюты. В результате произведенных мер по контролю и стабилизации цены доллара, удалось опустить цену до 54 рублей. Причиной такого резкого скачка стала паника на рынке, население начало резко покупать американскую валюту. Что привело к ее дефициту на рынке и вызвало скачек роста цены доллара почти в два раза.

Если рассматривать график роста цены доллара за последние четыре месяца 2014 года. Мы получим панический график, в котором имеет место скачек стоимости до 90% и спад с нормализацией курса. Паника у населения была подогрета вводом санкций запада на части российской экономики. Санкции усложнили покупку американской валюты для русских банков, сделав американскую валюту более труднодоступной.

Заявленный несколько лет назад переход к плавающему валютному курсу рубля фактически завершился 10 ноября 2014 г. В 2015 г. падение валютного курса российского рубля продолжилось.

В 2014 г., по данным ЦБ, реальный эффективный курс рубля упал на 27,2%, что вызвало панику на кредитном и валютном рынках, а золотовалютные резервы сократились на 124 млрд. долларов. До середины декабря (начала масштабных интервенций) рубль обесценился более чем на 50%. 20%-ная просадка рубля к доллару в январе 2015 г. почти достигла предыдущего 30%-ного рекорда 1998 года. Тем не менее, по данным ЦБ, бегство физических лиц от рубля к доллару в начале 2015 г. сократилось, доля банковских вкладов населения в долларах составляет примерно 30%.

Изучая историю цен на американскую валюту в 2014 году, можно прийти к выводу, что 2014 год был очень сложный для российской экономики. Рассматривая график цены, можно заметить скачек доллара почти в два раза. Положительной стороной графика является его конец, курс в конце года начал падать. Это дает надежду, что курс будет падать и дальше, вместе с ростом цен на нефть. Курс не закрепился на максимальной отметке, это означает что скачек это результат кратковременного дефицита. Кратковременный большой курс не означает крах российской экономики, это лишь результат спекуляций на банковском рынке. Цифры скачка ценны доллара впечатляющая, но важней что это цифра продержалась не больше суток и на конец года ситуация стабилизировалась.

2.2. Факторы, влияющие на валютный курс рубля

Факторы, оказывающие влияние на валютный курс рубля, можно подразделить на внешние и внутренние. Дешевая нефть - внешний экономический фактор давления на рубль. Причем низкие цены на нефть не очень выгодны и самой ОПЕК.

Еще один фактор - укрепление американского доллара по отношению к валютам развивающихся стран, в т.ч. экспортеров сырья - на сырьевых рынках отмечается нисходящая динамика из-за снижения спроса и увеличения предложения.

Внутренние факторы - увеличение Центральным банком процентной ставки и контроль за продажей валюты - оказались временными мерами. И хотя потом ЦБ снизил ставку, динамика индекса потребительских цен не дает ей возможности значительного снижения. С другой стороны, завышенная ставка процента сдерживает инвестиционные порывы и подвергает сомнению банковскую устойчивость, а снижение ставки может говорить об отходе от политики инфляционного таргетирования в сторону акцентирования внимания на экономическом росте. [6]

Решение ЦБ о девальвации рубля стимулировало огромный отток капитала (свыше 130 млрд. долл. в 2014 г., не учитывая 20 млрд. долл. валютного РЕПО) и «бегство» от рубля. Чистое (без органов государственного управления и ЦБ) приобретение наличной валюты в 2014 г. составило 33,8 млрд. долл, или около 30% всей суммы по зарубежным активам. Т.е. значительная часть резервов ЦБ ушла в частный сектор, передавая ему потенциальную возможность оказывать влияние на валютную стабильность в РФ в будущем.

Таким образом, в 2014-2015 гг. тесно переплелись негативные факторы необычайно низкие цены на нефть, а также неблагоприятные макроэкономические и региональные политические факторы. С июня 2014 г. по февраль 2015 г. цена на нефть Brent снизилась в 2 раза (со 115 до 50 долл.), а при цене на нефть 50 долл. бюджет недополучит около 3 трлн. Рублей. По оценкам, в 2015 г. доходы в бюджет на эти 3 трлн. руб. будут меньше запланированных.[7]

До перехода к политике инфляционного таргетирования ЦБ интервенировал 76 млрд. дол. и 5,4 млрд. евро. При отмеченном снижении притока капитала курс рубля просел на 40% к доллару и 35% к евро, что способствовало разгону инфляции, по оценкам, на 2,8%, а запрет на импорт продовольствия и иные сопутствующие ответные меры на западные санкции добавили к инфляции еще 1,9%. В результате в качестве цели инфляционного таргетирования ЦБ установил 4% в 2017г. (в 2014г. по данным Росстата, темпы инфляции составили 11,4%). Пока что номинальный якорь отсутствует, валютный курс рубля может значительно колебаться, впрочем, как и темпы инфляции.

Есть и еще один аспект проблемы. Вслед за ЦБ, 16 декабря 2014 г. поднявшим ключевую ставку, ставки по вкладам подняли и коммерческие банки. Теоретически это должно было привлечь средства населения и юридических лиц в рублевые депозиты, обещавшие высокий процентный доход. Однако клиенты банков продолжали бежать от рубля прежде всего к доллару - в 2014 г. резко вырос спрос юридических лиц на вклады в иностранной валюте (за 11 мес. 2014 г. текущие счета юридических лиц в рублях уменьшились на 7%, а в валюте увеличились на 38%).

В 2014 г., по данным ЦБ, реальный эффективный курс рубля упал на 27,2%, что вызвало панику на кредитном и валютном рынках, а золотовалютные резервы сократились на 124 млрд. долларов. До середины декабря (начала масштабных интервенций) рубль обесценился более чем на 50%. 20%-ная просадка рубля к доллару в январе 2015 г. почти достигла предыдущего 30%-ного рекорда 1998 года. Тем не менее, по данным ЦБ, бегство физических лиц от рубля к доллару в начале 2015 г. сократилось, доля банковских вкладов населения в долларах составляет примерно 30%.

Дальнейшая динамика валютного курса рубля будет в значительной степени зависеть от геополитической обстановки в восточноевропейском регионе, а также от корректировки страновых рейтингов ведущими в мире рейтинговыми агентствами (как известно, в 2015 г., впервые с 2005 г., суверенный рейтинг РФ не попал в раздел инвестиционного).

Поддерживающим рубль фактором остается мониторинг продаж экспортерами валютной выручки, по сути, относящийся к рестриктивным мерам, противоречащим режиму свободного плавания. Однако это дало возможность ЦБ перестать продавать валюту из золотовалютных резервов (он использует для точечных интервенций средства на счетах Министерства финансов).

В свете ужесточения санкций со стороны Запада, усиления волатильности валютного курса рубля, установления минимальных цен на «черное золото» России просто необходимо бороться за свою экономику, улучшать состояние финансовой системы, искать партнеров на постсоветском пространстве, в азиатских и прочих дружественных странах. Нам представляется, что надо пользоваться располагаемыми конкурентными преимуществами, используя финансовую обстановку в мире, активно сотрудничая в направлении создания валютных союзов.

Рубль зависит от американского доллара ( и в чуть меньшей степени от евро). Длительное время силе этой национальной денежной единицы способствовали мировые регуляторы прежде всего в лице МВФ-МБРР, а также частный международный финансовый рынок, над которым «не заходит солнце», и, конечно валютно-финансовая политика самих Штатов, получающих эмиссионный доход, беспроцентный кредит при формировании золотовалютных резервов прочих стран, возможность экспорта кризиса и политического давления при аресте счетов (ФАТКА). Однако указанные выше факторы, а также процессы глокализации (регионизации, интеграции) привели к созданию региональных экономических союзов более слабыми странами для защиты от более сильных (даже ЕС - от США). В результате возникло порядка дюжины экономических союзов в Азии, Африке, Латинской Америке и Европе. Большинство из них создают высшую форму - валютные организации. Но фактически дело дальше коллективных счетно-денежных единиц не продвигается. Эти единицы выполняют только первую функцию денег - всеобщего эквивалента.

В целом нам представляется, что несмотря на довольно сложную региональную политическую обстановку, Россия должна занять ведущее место в международных финансах.

Причины падения рубля:

падение мировых цен на нефть

макроэкономическая слабость России

геополитический фактор (санкции и антисанкции)

прекращение политики денежного стимулирования со стороны Федеральной резервной системы (ФРС) США

заблаговременное объявление о переходе к свободному курсу рубля

ажиотажный спрос на валюту.[14]

Глава 3. Анализ цен на недвижимость

Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило, со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своей природе вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости - это наиболее вероятная цена при продаже-покупке на конкурентом рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

3.1 Анализ цен на недвижимость в 2009-2015гг., прогноз цен на недвижимость

Для анализа изменения цен на рынке жилой недвижимости РФ используем данные Федеральной службы государственной статистики РФ о среднегодовой стоимости 1 квадратного метра жилой недвижимости в 2000-2014 годах, при этом разделим рынок на два основных сегмента: первичный и вторичный. Анализируемый период времени также разделим на два интервала: 2000-2008 годы и 2009-2014 годы.

Анализ данных (рис. 3.1) позволяет выявить следующие тенденции:

Рис. 3.1. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном и вторичном рынке жилья в РФ

Табл. 3.1 Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном и вторичном рынке жилья в РФ

	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014
Первичный рынок жилья (руб./кв.м)	25394	36221	47482	52504	47715	48144	43686	48163	50208	51714
Вторичный рынок жилья (руб./кв.м)	22166	36615	47206	56495	52895	59998	48243	56370	56478	58085

1. Два периода рыночной динамики:

1) период экспоненциального роста;

2) период турбулентности.

До 2008 года наблюдался рост цен на первичном и вторичном рынках, описываемый экспоненциальным трендом.

До кризиса 2008-2009 годов увеличение ввода жилых домов в Российской Федерации сопровождалось как увеличением стоимости их строительства, так и опережающим ростом продажных цен, так что рентабельность строительного производства выросла с 25,2% в 2001 году до 127,8% в 2007 году. В 2008-2011 годах, когда пузырь начал сдуваться, стоимость производства жилья продолжала расти, однако продажные цены снижались, так что в 2011 году рентабельность упала до 44,8%.

В 2009-2011 годах на рынке жилья наблюдается повышенная волатильность - краткосрочные спады цен чередуются с их подъемами, что свидетельствует о вхождении рынка в состояние турбулентности. В 2012 году тенденция роста цен возобновляется.

2. Соотношение цен первичного и вторичного рынка. Другой чертой периода экспоненциального роста рынка жилья РФ является относительно меньший рост цен на первичное жилье по сравнению с ценами на вторичное жилье. В период спада наблюдается относительно большее падение цен на первичное жилье, по сравнению со вторичным. Действительно, если с 2005 по 2008 год средние цены на первичное жилье в РФ выросли в 6,05 раз, то на вторичное - в 8,57 раз за тот же период. В то же время в 2011 году по сравнению с 2008 годом цены на первичное жилье оказались ниже на 17%, а цены на вторичное жилье - на 15%. Однако в 2012-2013 году начался новый рост цен на рынке жилья.

Интересно также соотношение цен первичного и вторичного рынков жилья. До 2007 года цены на первичном рынке были выше, чем цены на вторичном рынке (исключение составляет лишь 2006 год). С 2008 года ситуация начала изменяться: цены на жилье на вторичном рынке стали выше цен первичного рынка, и до 2010 года эта разница только увеличивалась. В 2011-2013 году разрыв между ценами вторичного и первичного рынка жилья сохранялся.

Превышение стоимости квадратного метра на первичном рынке относительно цены вторичного рынка, наблюдавшееся до 2007 года включительно, объяснялось следующими факторами:

· дефицитом нового жилья. В 90-х годах новые жилые дома практически не возводились, поэтому квартиры в новостройках с большим метражом и нестандартной планировкой воспринимались россиянами как предмет роскоши, а застройщики продавали это жильё по завышенным (спекулятивным) ценам.

· на первичном рынке фактором ценообразования является также высокая стоимость инвестиционных контрактов и земли, присутствие в них так называемой «административной ренты» ? коррупционной составляющей приобретения прав на участок для застройки (оформление в собственность или аренда), подключение к городским инженерным сетям, благоустройство внутридворовой территории и прочие расходы.

Тенденция превышения стоимости 1 кв.м на вторичном рынке жилой недвижимости относительно цен первичного рынка, начиная с 2008 года, сохраняющаяся вплоть до 2013 года, также требует особого объяснения. Прежде всего, кризис привел к снижению затрат на строительство, что сказалось на ценах первичного жилья. Во-вторых, в период роста рынка определенная часть квартир, предлагаемых застройщиками на различных стадиях строительства, приобреталась именно в инвестиционных целях. Остановка роста цен на жилье в 2008 году привела к снижению интереса инвесторов к этому сегменту рынка. В-третьих, смещение интереса покупателей от «первичного» в пользу «вторичного» жилья, приобретаемого в целях проживания, объясняется следующими факторами:

· «вторичное» - это готовое, не просто сданное в эксплуатацию, а некоторое время эксплуатируемое, проверенное и обжитое жильё, на которое имеются все правоустанавливающие документы;

· на покупку «вторичного» жилья легче взять ипотечные кредиты, т.к. в качестве залога используется покупаемое жильё;

· приобретая объект недвижимости на вторичном рынке, покупатель имеет реальную возможность тут же вселиться, а не ждать окончания строительных работ, сдачи в эксплуатацию и др. Более того, «вторичное» жильё находится в черте поселений, где уже имеются все необходимые объекты инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники, магазины, остановки общественного транспорта и др.);

· интерес россиян к «первичному» жилью в последние годы значительно снизился, как в силу некомплектной сдачи, так и по причине снижения качества строительства и нарушения технологий, поэтому доверие к застройщикам упало.

Прогноз рынка недвижимости на 2015 год

Долларовые цены на недвижимость реагируют на кризисы практически одинаково - и в 1998-1999 гг., и в 2008-2009 гг. стоимость жилья просела где-то на 35%, хотя причины экономических катаклизмов были совершенно разные. Соответственно, можно ожидать, что в результате нынешних событий долларовый индекс стоимости жилья снизится примерно на такую же величину. А вот динамика рублевых цен будет зависеть от развития событий на валютном рынке, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Недвижимость одинаково реагирует на кризисы

Российская экономика за последние 20 лет уже пережила два серьезных кризиса - в 1998 и в 2008 гг., разных по своей природе, но оказавших примерно одинаковое влияние на рынок недвижимости Москвы, как с точки зрения глубины падения долларовых цен, так и их динамики по времени. В период кризиса шестилетней давности долларовая стоимость жилья снизилась с пикового значения $6122 за квадратный метр по индексу IRN.RU в конце сентября 2008 г. до $3858 в сентябре 2009 г., то есть на 37%. В 1998-1999 г. жилье подешевело на 32%, с $979 за метр в сентябре 1998 г. до $670 - в сентябре 1999-го.

«Причины обоих кризисов были совершенно разные - в 1998 г. Россия страдала в основном от локальных проблем, а в 2008 г. - от общемировой рецессии. Степень ослабления рубля относительно доллара также различалась кардинально: по итогам кризиса 1998-1999 гг. рубль обесценился в четыре раза, с 6 рублей за доллар до 24, в 2008-2009 гг. - только на 20-25% (с 23-24 рублей за доллар до кризиса 2008 г. до 30 руб. за доллар осенью в 2009 г.). Тем не менее поведение долларового индекса стоимости жилья оказалось очень похожим.

Учитывая похожую реакцию долларовых цен на недвижимость в предыдущие кризисы, логично предположить, что и по итогам нынешнего просадка стоимости метра в долларах также составит примерно 35%. Соответственно, динамику рублевых цен будет определять глубина снижения курса отечественной валюты относительно американской, причем не в момент паники, а по итогам «утряски». Если, как в 2008-2009 гг., итоговое ослабление рубля относительно доллара будет меньше величины падения долларового индекса, то рублевые цены также пойдут вниз, но, естественно, просядут меньше, чем долларовые. А если курс отечественной валюты снизится больше, чем упадут долларовые цены на недвижимость - как, например, в 1998-1999 гг., - то в рублях недвижимость подорожает.

35% - глубина просадки долларовых цен на недвижимость в среднем по рынку, отдельные сегменты и объекты будут реагировать на проблемы в экономике по-разному. Менее устойчивы к кризису объекты, которые находятся далеко от столицы и/или предназначенные для сезонного проживания, - особенно если они не готовы к использованию.

По опыту прошлых кризисов, при среднем уровне просадки долларовых цен в 35% диапазон снижения составляет от 20% до 50% в зависимости от сегмента и характеристик самого объекта. Наиболее ликвидные сегменты рынка в долларах подешевеют не более чем на 20%, а просадки цен в рублях не будет вообще, так как, по всей видимости, по итогам нынешнего кризиса курс рубля относительно доллара снизится по крайней мере не меньше, чем в 2008-2009 гг. Наилучшие перспективы у новостроек, которые за время строительства традиционно дорожают в рублях примерно на 10-20%.

Стоимость наименее ликвидной жилой недвижимости снизится и в долларах, и в рублях, причем глубина падения долларовых цен может составить 50%.

Вывод:

По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», движение цен на рынке в кризис будет разнонаправленным: наиболее ликвидная недвижимость, оптимальная по соотношению цены и качества, умеренно просядет в долларе и не просядет или даже будет расти в рубле, а наименее ликвидная существенно подешевеет и в долларе, и в рубле.

3.2 Связь рынка недвижимости с валютным рынком

Высокий темп роста цен на жилую недвижимость в РФ в 2006-2008 годах в определенной степени обязан ослаблению курса доллара и евро. Снижение доходности валютного рынка привело к усилению активности разных групп покупателей на рынке жилья. Потребители жилья старались ускорить его приобретение для себя, и на их поведение оказывали влияние ценовые ожидания. Спекулянты спешили выгодно вложить свои сбережения.

Цены на недвижимость традиционно связаны с курсом доллара США. Анализ показывает, что динамика американской валюты оказывает большее влияние на рынок недвижимости, чем изменение курса евро. Это объясняется следующими причинами:

· в период с 90-х годов до 2004 года цены на недвижимость в РФ вообще измерялись в долларах США. Поскольку рубль в то время был нестабильным, расчеты по сделкам купли-продажи недвижимости также часто производились наличными долларами США или рублями по курсу на день сделки. В то время именно доллар считался и мерой стоимости, и средством платежа, и альтернативной формой сбережения дохода. Поэтому снижение курса доллара в 2002-2004 годах, а не повышение курса евро спровоцировало рост цен на жилую недвижимость.

Рис. 3.2 Курс доллара США и евро

Источник: Центральный банк Российской Федерации (ЦБ РФ)

На рынке жилой недвижимости сложились определенные стереотипы. Например, московский рынок недвижимости измерялся и продолжает измеряться в долларах. Несмотря на запреты и угрозы штрафных и прочих санкций, доллар США используется при расчетах, оценке и прочих операциях в сделках со столичной недвижимостью. Отчасти это объясняется неудобством оперирования многомиллионными рублевыми суммами. Поскольку ценообразование является одной из маркетинговых составляющих привлечения внимания к товару, использование доллара как некой «условной единицы», обычно подразумевающей нечто среднее между курсом доллара США и евро, оставляет определенный простор для финансовых махинаций маклеров: цена сделки в рублевом эквиваленте может оказаться на несколько процентов выше. Кроме того, многие платежеспособные покупатели, которые интересуются объектами жилой недвижимости в бизнес и элит классах, имеют вклады в заграничных банках, а расчеты за квартиру могут производиться со счета в одном иностранном банке на счет в другом. В то же время на территории других субъектов РФ, где стоимость жилья значительно ниже, чем в Москве, и где не наблюдается серьезных ежедневных ценовых колебаний в связи с меньшим объемом рынка, участники, начиная с 2004 года, постепенно перешли на рублевую оценку стоимости квартир.[12]

Связь рынка недвижимости с рынком ценных бумаг в современной российской экономике является не столь очевидной, в силу небольшой доли ценных бумаг в сбережениях населения. Таким образом, денежный рынок влияет на рынок жилья РФ через стоимость денег, доступность ипотечных кредитов для заемщиков, а также как рынок альтернативного актива для вложения сбережений населения. Валютный рынок влияет как второй измеритель цен на рынке жилья и как альтернативный актив.[18]

Заключение

Изучая историю цен на американскую валюту в 2014 году, можно прийти к выводу, что 2014 год был очень сложный для российской экономики.

Причинами падения рубля являются падение мировых цен на нефть, макроэкономическая слабость России, геополитический фактор (санкции и антисанкции), прекращение политики денежного стимулирования со стороны Федеральной резервной системы (ФРС) США, заблаговременное объявление о переходе к свободному курсу рубля, ажиотажный спрос на валюту.

Цены на недвижимость традиционно связаны с курсом доллара США. Анализ показывает, что динамика американской валюты оказывает большее влияние на рынок недвижимости, чем изменение курса евро.

Динамику рублевых цен на недвижимость будет определять глубина снижения курса отечественной валюты относительно американской.

Денежный рынок влияет на рынок жилья РФ через стоимость денег, доступность ипотечных кредитов для заемщиков, а также как рынок альтернативного актива для вложения сбережений населения. Валютный рынок влияет как второй измеритель цен на рынке жилья и как альтернативный актив.

Движение цен на рынке в кризис будет разнонаправленным: наиболее ликвидная недвижимость, оптимальная по соотношению цены и качества, умеренно просядет в долларе и не просядет или даже будет расти в рубле, а наименее ликвидная существенно подешевеет и в долларе, и в рубле.

Список использованной литературы

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник. - М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2010. - 804 с.

3. Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб.: Питер, 2011 - 256 с.

4. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости: учебник - М.: Финансы и статистика, 2010. - 560 с

5. Калмыкова Е.Ю. Экономика недвижимости: учебное пособие. - Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2011. - 139 с.

6. Королев И.С. Доллар, рубль и другие валюты. // Финансовый бизнес. 2009. №6.

7. Королев И.С. Глобальные дисбалансы: вызовы и возможности для России. // Международная экономика, 2013. №1.

8. Крутик А.Б. Горенбургов М.А. Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. - СПб.: Изд-во «Лань», 2012. - 480 с.

9. Максимов С.Н. Экономика недвижимости : учеб. для студ. Учреждений высш. проф. образования -- М. : Издательский центр «Академия», 2010. -- 320 с.

10. Оценка рыночной стоимости недвижимости: учебно-практическое пособие. - М.: Дело, 2010. - 384 с.

11. Смагин, В.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие - Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2009. - 194 с.

12. Спартак А.Н. Стратегические интересы России на постсоветском пространстве.//Мировая экономика и международные экономические отношения, 2010. №8.

13. Таранец О.Н. Экономика и оценка недвижимости - Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ, 2009.

14. Шмелев В.В. Направления использования международных финансов для стабилизации валютного курса Российского рубля.// Финансы, 2015. №3.

15. Щулепникова Е.А. Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации: Диссертация на соискание ученой степени к.э.н. - Санкт-Петербург, 2014.

16. Журнал «Жилищное строительство». 2014'6. Статья «Состояние жилищного строительства Российской Федерации», 24стр.

Размещено на Allbest.ur

...