Ипотечное кредитование в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

1.1 ПОНЯТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, ЕГО ОСОБЕННОСТИ, И ПРИМЕНЕНИЕ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ РФ

1.2 СТРАТЕГИЯ ГОСУДАРСТВА В СТАНОВЛЕНИИ И РАЗВИТИИ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.3 УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ В БАНКЕ-КРЕДИТОРЕ

ГЛАВА 2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

2.1 АНАЛИЗ ОТЕЧЕСТВЕННОГО РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.2 СУБЪЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ АГЕНТСТВА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.3 ОСНОВНЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Для каждой семьи покупка жилья является первостепенной потребностью. Решением этой жилищной проблемы является ипотечное кредитование.

В 90-х годах было заметно резкое замедление строительства жилья со стороны государства и предприятий, не наблюдалось никакой поддержки населения в жилищной сфере. В связи со сложившимся экономическим положением в России приобретение жилья становится невыполнимой задачей. Поэтому ипотечное кредитование становится отличным решением для населения, т.к. отпадает необходимость копить всю сумму сразу, можно получить в пользование жилье и постепенно за него расплачиваться. Жилищная проблема является очень актуальной. Ипотека также развивает кредитную систему, она дает доход кредиторам, а населению получить жилье.

В настоящее время утверждена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Также органы власти приняли ряд законов для ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование в данное время находится в кризисе, банки предъявляют жесткие требования к выдаче кредитов, что приводит к снижению спроса на кредиты. Но, это лишь временное явление, ипотека минует кризис и будет успешно развиваться дальше. Изменение условий кредитования приведет к увеличению спроса на ипотеку.

Целью данной работы является рассмотрение ипотечного жилищного кредитования как способа улучшения жилищных проблем.

Основными задачами, поставленными при написании данной работы, являются:

* определить понятие, особенности и применение ипотечного кредитования в России;

* провести анализ стратегии государства в становлении и развитии системы ипотечного жилищного кредитования;

* анализировать ситуацию на отечественном рынке ипотечного кредитования;

* рассмотреть субъекты ипотечного жилищного кредитования в России и деятельность Агентства ипотечного жилищного кредитования;

анализировать управление рисками в банке-кредиторе

Для написания данной работы использовалась учебно-методическая литература, периодические издания, нормативно-правовые документы.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

1.1 ПОНЯТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, ЕГО ОСОБЕННОСТИ, И ПРИМЕНЕНИЕ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ РФ

Ипотечное жилищное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья. Ипотека (греч. hypoteka-залог, заклад) - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора - залогодержателя к должнику (залогодателю).

Жилье представляет собой дорогостоящим товаром для длительного пользования. Его приобретение зачастую невозможно за счет текущих доходов населения. Во многих странах ипотечное кредитование является отличным решением жилищной проблемы.

Государство выступает в качестве посредника, обеспечивающего эффективное взаимодействие всех участников процесса ипотеки.

Для привлечения спроса на ипотечное кредитование необходимо создать в стране благоприятную экономико-политическую обстановку, необходимо создать законодательно-нормативную базу и повысить уровень жизни населения.

Ипотечное кредитование получило развитие во всех странах. В связи с длительностью срока ипотеки, ежемесячные платежи становятся небольшими, благодаря этому ипотека становится доступной для многих людей.

Ипотечное кредитование осуществляется на условиях платности, срочности и возвратности. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда. Выплата процентов и погашение кредита определяются договором.

В кредитном договоре обговариваются такие условия: сумма кредита, сроки, размер процентов, очередность погашения кредита. В договоре об ипотеке содержатся следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой; размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой; срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой; указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика; требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Основные этапы получения ипотеки:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен иметь всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор должен оценить возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором возможности ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки;

3) выбор квартиры, которая отвечает финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора.

4) оценка жилья - предмета ипотеки для определения его рыночной стоимости;

5) заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

* договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

* трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

* договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения;

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

Далее кредитор принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, выполняет все нужные действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита. При выполнении обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

При невыполнении заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

* непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

* продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Положительными аспектами ипотеки является доступность, возможность брать кредит семей в несколько поколений, небольшие ежемесячные выплаты, которые сопоставимы со стоимостью аренды, фиксированные проценты.

1.2 СТРАТЕГИЯ ГОСУДАРСТВА В СТАНОВЛЕНИИ И РАЗВИТИИ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования возможно только с активным участием государства. Результатами целевой программы «Жилище», проводимой в 1993г. жилищного кредитования стало принятие законов и правовых актов, которые обеспечивают проведение жилищной реформы, было частично преодолено сокращение объемов жилищного строительства, произощли существенные изменения в структуре источников финансирования жилищного строительства. Но проблема не была решена, инвестиционная деятельность продолжала снижаться.

При проведении программы «Жилище» стало очевидным, что нужны высокоэффективные внебюджетные источники финансирования строительства.

10 июня 1994 г. президент Российской Федерации подписал следующие указы:

* «О жилищных кредитах» в целях «оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы». Отмечалось, что коммерческие банки могут выдавать три вида жилищных кредитов: земельный кредит, строительный кредит и кредит на приобретение жилья.

* «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», согласно которому юридическое лицо - заказчик при осуществлении строительства жилых домов получал право привлекать средства граждан РФ с помощью особого вида облигаций - жилищных сертификатов, имеющих номинальную стоимость в единицах общей площади.

Всего в течение 1993-1995 гг. были разработаны и введены в действие около 50 правовых актов по регулированию жилищной сферы. В марте 1996 г. Указом Президента были одобрены основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище». Началось возрождение системы ипотечного кредитования.

* Был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определивший правовые основы ипотечного кредитования;

* Правительством Российской Федерации было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) (1998 г.);

* Банковской системой начали отрабатываться конкретные механизмы предоставления ипотечных кредитов;

* Произошли изменения формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем ориентации бюджетов на оказание поддержки непосредственно гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья.

В июне 1996 г. была утверждена федеральная программа «Свой дом», которая подлежала финансированию за счет средств федерального бюджета.

Программой предусматривалось создание эффективного кредитно-финансового и инвестиционного механизма, обеспечение доступности жилья для граждан и осуществление строительства жилья с помощью привлечения средств населения и долгосрочных банковских кредитов.

В январе 2000г. Правительством РФ была принята «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования». Ее суть заключается в том, что государство создает правовую основу, которая обеспечивает взаимодействие всех участников процесса кредитования.

Согласно данной Концепции, эффективный рыночный механизм жилищного финансирования должен включать следующие основные взаимосвязанные блоки: долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения, кредитование жилищного строительства, государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

В 2003 г. был принят Закон «Об ипотечных ценных бумагах», который создал условия для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Далее была принята федеральная программа «Жилище» на 2002-2010 гг. В программе были предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК с целью повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК.

В 2003 г. начал реализовываться проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». В конце 2004 г. Государственной Думой был принят пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Но, тем не менее, развитие ипотечного кредитования осуществлялось очень медленно. В марте 2005 г. правительство РФ одобрила «Концепцию развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов».

Унифицированная система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (УСР ИЖК) становится важным элементом системы ипотечного кредитования в целом, поскольку позволяет существенным образом расширить объем долгосрочных ресурсов, привлекаемых в сферу ипотечного жилищного кредитования. Базовым элементом такой системы является унификация стандартов и процедур ипотечного жилищного кредитования у первичных кредиторов. Унификация и стандартизация в этой сфере позволяет предложить финансовому рынку прозрачные и надежные ипотечные ценные бумаги, избежать затрат инвесторов на изучение и проверку кредиторов, входящих в состав ипотечного покрытия, и снизить требуемую доходность по ценным бумагам. Такая унифицированная система позволяет расширить объемы выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и снизить процентные ставки по этим кредитам.

В настоящее время государство планирует осуществить меры, которые направлены на увеличение сроков ипотеки, а также создать условия для снижения процентных ставок. Необходимо содействовать развитию новых ипотечных продуктов для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обуславливает прогноз стабильного роста их доходов.

1.3 УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ В БАНКЕ-КРЕДИТОРЕ

Как и любой другой вид кредитов, ипотека подвержена рискам. Можно перечислить наиболее распространенные виды рисков.

Кредитный риск - потенциальные потери, в случае невозврата заемщиком кредита. Невозврат кредита не является неожиданностью при ипотечном кредитовании. Потери в случае невозврата могут быть вызваны разыми причинами: общеэкономическими (общее падение цен на недвижимость), субъективными причинами, носящими несистемный характер. Полностью устранить кредитного риска невозможно.

Невозврат ссуды по объективным причинам может быть уменьшен посредством оценки вероятности погашения кредита. Оценка вероятности погашения ипотечной ссуды, называемая андеррайтингом, предусматривает анализ и оценку кредитоспособности потенциального заемщика, а также принятие решения по заявлению на ипотечный заем. Целью андеррайтинга является такой важный для банка момент, как поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более 5 %).

При оценке андеррайтинга устанавливается кредитоспособность заемщика и достаточность имущества, предлагаемого в обеспечение ипотечного кредита.

На снижение кредитного риска способствует:

- соблюдение адекватных существующим экономическим условиям величин следующих показателей (определяемых на момент выдачи кредита, а также ожидаемое соотношение на будущий период);

- соотношение суммы кредита и стоимости заложенного имущества (в условиях развитой экономики большая часть потерь по кредитам связана с LTV, превышающим 80 %, в условиях развивающейся, переходной экономики LTV желательно иметь значительно ниже);

- доли платежей в доходе заемщика (для заемщика по жилищной ссуде рассчитывается ежемесячно, предельная величина - 25 … 40 %);

- применение банком жестких методов оценки кредитоспособности заемщиков;

- детальный анализ данных о выполнении прежних платежных обязательств (составление кредитной истории заемщика);

- географическая диверсификация;

- эффективное функционирование механизма "обращения взыскания";

- надежная система регистрации имущественных прав;

- возможное привлечение государственных гарантий по ипотечному кредиту (обычно в случае кредитования приобретения социального жилья);

- страхование ипотечных кредитов (частные страховые компании обычно берут на себя покрытие части убытков, связанных с неуплатой ипотечного кредита, в размере 20 … 30 % от суммы непогашенного кредита).

Теоретическая нормативная база, определяющая право изъятия находящегося в ипотеке имущества, способствует сокращению издержек в связи с невыплатой долга. Одновременно сложившаяся в отраслях народного хозяйства экономическая ситуация требует объективного к ней подхода и поправок.

При недостатке опыта, нестабильности современной экономической ситуации и в отсутствии навыков в отношении рыночных процедур обслуживания ипотечных ссуд повышается высокую степень вероятности невозврата кредитов, и значительная степень тяжести ущерба приводит к повышению надбавки за кредитный риск.

Кредитный риск при жилищном кредитовании усиливается проблематичностью принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно сложностью выселения недобросовестного заемщика. Несмотря на то, что ГК РФ предусматривает возможность данной процедуры, судебные прецеденты практически отсутствуют.

Наибольшее распространение в данный период имеет схема кредитования, которая основывается на заключении банком и заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилья с правом его выкупа - «продажа жилья в рассрочку». Указанная схема не исходит из заключения договора ипотеки, т.е. не предполагает возникновения ипотеки как способа обеспечения возвратности ссуды. Ее использование не требует создания дополнительного законодательного обеспечения. Она может функционировать и при отсутствии комплексного ипотечного законодательства, позволяя при этом кредитору избегать повышенного кредитного риска, характерного для России. В связи с этим схема в настоящее время используется большинством коммерческих банков, осуществляющих ипотечное кредитование.

Риск процентной ставки - потенциальные потери, вызванные несбалансированностью периодичности пересмотра ставок процента по кредитам и заемным средствам. Риск процентной ставки вызван невозможностью полного баланса периодичности пересмотра ставок по кредитам и обязательств банка (что обусловлено преимущественно краткосрочным характером обязательств). Например, если ставка по ссуде корректируется один раз в год, а ставки процента по привлеченным средствам, за счет которых финансируется заем, пересматривается ежемесячно, то в условиях общего роста процентных ставок процент по ссуде может быть не ниже ставки по долговым обязательствам. В результате процентная надбавка станет отрицательной. И, наоборот, в условиях падения общего уровня процента надбавка будет увеличиваться.

Для уменьшения риска процентной ставки рекомендуется:

- использовать кредиты с индексированными платежами;

- поддержание баланса сроков пересмотра ставок по активным операциям и долговым обязательствам банка;

- наличие денежных индексов;

разработка и использование механизма индексирования обязательств банка, аналогичного

- индексации кредитов.

Риск ликвидности - стоимость поддерживания необходимого уровня ликвидности, кредитных линий, или потери, которые вызваны продажей ценных бумаг для получения наличных средств. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, нужен детальный расчет финансовых потоков для определения возможных потребностей банка в наличных средствах. Во-вторых, нужна разработка стратегии мобилизации ресурсов с определением источников и затрат.

Самым перспективным методом уменьшения риска ликвидности при ипотечном кредитовании является продажа активов на вторичном рынке ипотечных ссуд. В условиях развитого вторичного рынка ипотечных кредитов риски ликвидности, досрочного погашения, процентных ставок перекладывается на инвесторов. Диверсификация источников финансирования снижает стоимость и риск ликвидности активов.

Обычными видам рисков при ипотечном кредитовании являются также:

- Риск досрочного погашения, риск предварительных обязательств и риск изменения условий мобилизации ресурсов кредитования.

- Риск досрочного погашения связан с потенциальными потерями, вызванными ранним погашением кредита с фиксированной ставкой процента.

- Риск предварительных обязательств - потери при финансировании кредитов, связанные с определением ставки процента по кредиту перед началом финансирования кредита.

- Риск изменения условий мобилизации ресурсов кредитования - это потенциальные потери, вызванные изменением стоимости ресурсов при кредитовании с фиксированной надбавкой.

Таким образом, кредитный риск контролируется при продуманном управлении ссудами, риск ликвидности - путем планирования и мониторинга сроков поступления средств и выплат по обязательствам кредитных учреждений, процентный риск - с помощью ряда защитных мер, таких как инструмент страхования, хеджирования. Важным аспектом является также установление баланса между займами по фиксированной и плавающей ставке (или вложений под фиксированный или плавающий процентный доход).

ГЛАВА 2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

2.1 АНАЛИЗ ОТЕЧЕСТВЕННОГО РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Мировой финансовый кризис отрицательно сказался на ипотечном кредитовании. К тому же сильно обострилась проблема возврата долгов. Отечественный ипотечный рынок стремительно трансформировался из бурно развивающегося в стагнирующий и рисковый. Существует две главные причины упадка ипотечного рынка. Первая связана с повышенной волатильностью цен на жилье и ожиданием россиянами понижения цен. При этом банки значительно ужесточили требования к заемщикам в части подтверждения дохода и увеличили ставки кредитования.

Существуют проблемы и у банков. Если до кризиса для выдачи ипотечных кредитов они заимствовали деньги за рубежом, а внутри страны имели возможность секьюритизировать кредиты и выпускать ипотечные облигации, то теперь эти источники ликвидности для них недоступны. Деньги, которые банки привлекают в настоящее время в Центральный Банк, это «короткие деньги», на срок до одного года. И выдавать их в качестве ипотечных кредитов не представляет возможным. Велик и процентный риск, связанный с наличием в банковском портфеле кредитов с фиксированной процентной ставкой. Сейчас по этим кредитам они фиксируют убытки. Банки опасаются, что этот процесс получит продолжение, для них лучше реализовывать залоги сегодня, а не откладывать на будущее.

Главная задача сейчас - увеличение банковской ликвидности. Обсуждается, например, вопрос удлинения сроков РЕПО-финансирования. Учитывая, что Центральный Банк пока не готов удлинять сроки РЕПО свыше 12 месяцев, нужно уменьшить банковские риски, введя дифференцированный подход при отнесении ипотечных активов к той или иной группе риска. Кроме того, в условиях отсутствия рыночных инвесторов банки могут использовать механизм выпуска ипотечных ценных бумаг, последующего выкупа их на свой баланс с целью использования для сделок РЕПО и ломбардного кредитования Банком России.

В результате банки станут продавать активы, получая нужные средства для продолжения кредитных программ. Это позволит им увеличить долю ипотеки на своем балансе и избавиться от проблемы процентного риска. Если у банков появится целевое фондирование под 10 процентов, то они смогут выдавать в розницу ипотечные кредиты по ставке не выше 15 процентов.

Вторая составляющая задачи развития рынка ипотеки - создание механизмов допуска ипотечных активов к долгосрочным источникам фондирования. В первую очередь к средствам пенсионных накоплений и средствам квазибюджетных фондов.

Правительство приняло решение через АИЖК поддержать заемщиков, потерявших работу. В декабре 2008 года в соответствии с поручением кабинета Агентством в оперативном порядке была разработана программа помощи для испытывающих трудности с погашением ипотечных кредитов. Программу реализует специально созданная дочерняя компания Агентства - ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). Условия предоставления помощи: совокупный доход заемщика за вычетом обязательных расходов, в том числе по обслуживанию ипотечного кредита, составляет менее 3 прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика. Также, недвижимость, приобретенная по ипотеке, должна быть у заемщика и членов его семьи единственной находящейся в собственности и использоваться исключительно в целях проживания. Есть требования по площади жилья, а также по стоимости квадратного метра.

В конце 2008 года АИЖК было выделено 60 миллиардов рублей. Эти средства резервируются для программы помощи заемщикам и на рефинансирование - на первичном рынке ипотеки и вторичном рынке, в том числе кредитов, выданных в предыдущие годы.

С 1 апреля 2009 годы АИЖК остановило выкуп ранее выданных кредитов и рефинансирует только кредиты, выданные в 2009 году. Это способствует поддержке платежеспособного спроса на рынке жилья.

Статистика не дает возможности точно оценить возможное количество заемщиков, которые столкнулись с трудностями при обслуживании ипотечных кредитов. Российские кредитные организации учитывают только суммы просроченных платежей по основному долгу до момента предъявления заемщику требования о полном погашении долга. Более показательной является отчетность по международным стандартам финансовой отчетности, когда рассчитывается два показателя - количество просроченных кредитов и объем остатка всей задолженности по таким кредитам, однако данная статистика большинством российских банков не раскрывается.

Но просрочка может увеличиваться и в случае, если имеет место большое досрочное погашение, а банки не выдают новых ипотечных кредитов. Когда банки указывают на рост просрочки в целом по портфелю, то очень трудно проанализировать, какой фактор на это оказывает большее влияние. То ли заемщики задерживают платежи, то ли банки, получая от них деньги, не выдают новых кредитов. Это важно для понимания того, что нужно делать, какие банки надо капитализировать.

Таким образом, хотя прогноз рынка ипотечного кредитования не очень радужен, есть надежда на то, что благодаря поддержки со стороны государства, рынок ипотечного кредитования стабилизируется и станет более доступным для широких слоев населения.

2.2 СУБЪЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ АГЕНТСТВА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Субъекты ипотечного кредитования выступают в конечном итоге на рынке жилья, первичном рынке ипотечных кредитов и на вторичном рынке ипотечных кредитов. При этом на рынке жилья выступают: строительные организации, девелоперы, риэлтеры, физические лица - покупатели и продавцы, муниципальные органы.

Субъектами первичного ипотечного рынка являются банки, в том числе ипотечные; заемщики - физические лица; заемщики, заказчики и застройщики - девелоперы.

На вторичном рынке ипотечных кредитов выступают агентства по ипотечному жилищному кредитованию, инвесторы, банки.

Для оптимизации инвестиционных вложений требуется создание модели инвестиционных ипотечных отношений в сфере недвижимости. Такая модель поможет сгруппировать различные варианты ипотечного кредитования по установлению субъектов инвестиционного ипотечного кредитования, основных направлений их деятельности, имеющихся рынков ипотечного кредитования, используемых ипотечных инструментов, уровня риска, источников финансирования, роли государства в этом процессе и использования мер государственной компенсации фиаско рынка в сфере капитального строительства.

30 июня 2005 г. Правительство РФ утвердило Концепцию развития Унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России (УСР ИЖК). Базовый элемент системы - унификация стандартов и процедур ИЖК у первичных кредиторов.

Развитие системы позволит интенсифицировать процесс привлечения средств для ИЖК.

Концепция УСР включает в себя:

- создание двухуровневой модели ипотечного кредитования

- совершенствование и внедрение общефедеральных стандартов

- организацию инфраструктуры вторичного рынка ипотечных кредитов

- регулярный выпуск ипотечных и корпоративных ЦБ

- выкуп долгосрочных выпусков ипотечных ЦБ.

АИЖК сотрудничает с региональными операторами, созданными при поддержке администраций субъектов РФ. АИЖК аккредитовало 70 региональных операторов и 58 сервисных агентов, заключило соглашения с 70 первичными кредиторами. Поставка закладных по Стандартам АИЖК осуществляется 120 организациями из 64 регионов России.

Задача АИЖК - способствовать благоприятным условиям для формирования рыночной среды на рынке ипотечного кредитования.

Агентство развивает многоуровневую инфраструктуру и передает ее в рынок ипотечного кредитования. АИЖК содействует удлинению сроков привлечения ресурсов в сферу ипотечного кредитования за счет принятия на себя риска процентных ставок и связанных с ним возможных убытков.

2.3 ОСНОВНЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

В настоящее время осуществить покупку квартир могут позволить себе 10% нуждающихся. По мнению членов правительства и депутатов Федерального собрания, новое жилищное законодательство поможет улучшить данную ситуацию, но, для этого необходимо выполнить большой объем работы.

В настоящее время ипотечные кредиты в России занимают только 0,1% от ВВП, в то время как в развитых странах - более 50% (в странах Евросоюза - 53%). За рубежом жилищная проблема решается в основном за счет ипотеки и дешевого долгосрочного кредита. В России только 5-7% населения имеют возможность купить квартиру в кредит. Это люди, для кого ежемесячные выплаты в 500-600 долларов составляют не более трети заработка, а планируют получить кредиты лишь 3% граждан.

Главное, что останавливает от ипотечной ссуды, - высокие проценты по кредиту. Действительно, при покупке жилья в рассрочку его окончательная стоимость увеличивается иногда в несколько раз. Потому даже семье со средним достатком купить новую квартиру было практически неосуществимо.

Согласно закону «Об ипотеке» планируется уменьшить ставки по кредитам с 15% до 9%, а размер первоначального взноса с 30% до 20-15% от общей стоимости квартиры, привлекая к решению этой проблемы как можно большее количество банкиров, чтобы увеличить конкуренцию.

Одной из причин нежелания банков выдавать ипотечные кредиты было отсутствие у них долгосрочных ресурсов. Устранить эту ситуацию призваны поправки, внесенные в закон «Об ипотечных ценных бумагах». Значительно увеличен список организаций, которые имеют право выкупа ипотечных ценных бумаг.

Новый «жилищный пакет» поможет банкам уменьшить риски по ипотечному кредитованию и привлечь дополнительные ресурсы. И все же на первом этапе самую важную поддержку развитию ипотеки может оказать государство в лице местных властей.

Конечно, с вступлением в силу «жилищного пакета» развитие ипотеки получит дополнительный толчок, что увеличит количество участников ипотечного рынка. Усиление конкуренции станет стимулом к уменьшению процентных ставок, а значит, ипотека станет более доступной. Несомненно, не стоит ожидать, что это произойдет в один миг.

Должен пройти определенный «буферный» период, в течение которого и банки, и население будут осваивать нововведения на конкретных ипотечных сделках. Тогда и станут видны основные преимущества, которые дает нам новое жилищное законодательство.

Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога).

Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также снижают развитие операций по предоставлению и по развитию ипотечных кредитов в России.

Российские банки, изучая дореволюционный опыт России и практику других государств, разрабатывают банковские продукты, которые действуют в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие из них могут констатировать проведение операций по ипотечному кредитованию граждан.

Большое значение имеют источники кредитных ресурсов. Такими источниками, по существу, являются сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг.

Главным вопросом создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является стандартизация процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживания кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

В настоящее время абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры. Практически не имеют спрос промышленные здания и сооружения. Для многих банков встает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве залога они приняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то перед банком встает целый ряд трудностей при отчуждении предмета залога.

Для инвестиционной активности ипотечного кредитования необходимы следующие условия:

- развитая нотариальная система;

- поземельная книга, отражающей не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;

- развитая судебная система;

- развитая платежная система.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования рекомендуется решить следующие основные задачи:

- совершенствование законодательной и нормативной базы, которая обеспечивает исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, и в первую очередь - создание четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

- создание инфраструктуры, которая обеспечивает наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

- налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов с другой стороны;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

- создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансирования;

- формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

Зачастую банки в современной ситуации ориентируются на использование метода предоставления кредитных ресурсов, который основывается на экономических факторах и позволяющего сочетать прежде всего интересы банков как коммерческих образований, а затем, интересы их клиентов и народного хозяйства в целом.

В перспективе характерными особенностями организации системы коммерческого кредитования банков будет являться ориентация на экономические (качественные), а не технические (количественные) критерии при решении вопроса о предоставлении ссуд, а в конечном итоге - на потребности социально-экономического развития общества, что все в большей степени будет являться единым критерием для всех банковских учреждений страны.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В последнее время рынок ипотечного кредитования развивается быстрыми темпами. В законодательстве намечаются либеральные поправки, способные облегчить процедуру выдачи ипотечного кредита и сделают ипотеку более доступной. Основной причиной недоступности ипотеки является высокая цена на жилье. Поэтому главным решением в доступности ипотеки является строительство.

Региональные программы ипотечного кредитования не являются рыночными и в целом зависят от бюджетного финансирования. Наблюдается тенденция роста количества региональных банков, которые занимаются ипотечным кредитованием, хотя по-прежнему на этом рынке по понятным причинам лидирует Москва (63,3% от общего объема ипотечного кредитования).

Тенденции на ипотечном рынке:

- снижение процентных ставок

- ориентир на доллар США

- удлинение срока кредита

- снижение первоначального взноса

- залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения

- ориентация на менее рискованный вторичный рынок

- оценка заемщика по справке по форме 2 НДФЛ

- приоритет молодым заемщикам.

Основными проблемами ипотечного кредитования заключаются в слабости ресурсной базы российских банков, нестабильный уровень дохода основной массы населения, а также нехватка жилья в России.

В связи с увеличивающимся спросом на жилье цены на квартиры очень высоки, даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Инфраструктура ипотечного кредитования недостаточно развита, что приводит к высокому уровню дополнительных расходов. Из-за этого сокращается число населения, имеющего возможность взять ипотеку.

Тем не менее, банки проявляют интерес к ипотечному бизнесу, т.к. это очень емкий и перспективный рынок.

Государству необходимо принять ряд мер для снижения рисков инвестиций в строительство: упрощение бюрократических процедур, вовлечение в оборот земельных участков под застройку с гарантированными правами собственности, развитие системы прав на вновь создаваемые на земельных участках объекты недвижимости.

ипотечный жилищный кредитование государство

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский кодекс РФ. Часть первая. // СЗ РФ. 1994. №32. Ст. 3301; Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст. 410.

2. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года №188-ФЗ // СЗ РФ. 03.01.2005. №1 (часть 1), ст. 14.

3. Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №29, ст. 3400; 2002, №7, ст. 629; «Российская газета», №24, 10.02.2004.

4. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11.02.02 г. №18-ФЗ // Российская газета от 14.02.02 г. №29.

5. Государственная целевая программа «Жилище», одобренная Постановлением Совета министров правительства Российской Федерации от 20.06.1993 г. №595.

6. Афонина А.В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита.- М.: Академия, 2008.

7. Зайнуллина С.Р., Зайнуллин А.Р. Как купить квартиру, если денег почти нет //. М.: НТ "Пресс", 2006

8. Иванов В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов. - М.: ИВЦ «Маркетинг», 2001.

9. Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. - М.: Экономист, 2007.

10. Колобов С.С., Колобова В.С. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития. М.: Дашков и Ко, 2002.

11. Никитин А.В. Система ипотечного жилищного кредитования в России/ А.В. Никитин // Жилищ. право. - 2002. - № 1.

12. Назаров В., Королева С. Ипотека. Руководство к действию. - М.: Лань, 2007 .

13. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. - СПб.: Питер, 2009.

14. Симионова Ю.Ф. Жилищный кредит (ипотека): Учеб.-практ. пособие - изд. 2-е, перераб. и доп. - М.: ИКЦ «Март», 2005.

15. Русецкий А.Е. Ипотека. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. - М.: Гардарика, 2008.

16. Селищев А. С. Деньги. Кредит. Банки. СПБ.: Питер, 2007.

17. Троев В.А. Недвижимость по ипотеке. - М.: Экономист, 2007.

18. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие недвижимости в гражданском праве России: Учеб. пособие. Уфа: РИО БашГУ, 2005.

19. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер, 2001.

Размещено на Allbest.ru

...