Рис.2. Динамика предложений на рынке коммерческой недвижимости по материалу стен

На основании представленной диаграммы (рис.2) можно сделать вывод о том, что в период с августа по ноябрь 2016 г. количество предложений о продаже коммерческой недвижимости с кирпичным материалом стен возросло на 2%, с панельным материалом стен - уменьшилось на 2% и с монолитным - осталось неизменным.

Рис.3. Динамика предложений на рынке коммерческой недвижимости по районам города.

На основании представленной диаграммы (рис.3) можно сделать вывод о том, что в период с августа по ноябрь 2016 г. количество предложений о продаже коммерческой недвижимости в Кировском районе уменьшилось на 10%; в Советском и Ленинском районах - возросло на 4%; в Октябрьском районе - возросло на 2%.

Рис.4. Динамика предложений офисных помещений на рынке коммерческой недвижимости по классам здания.

На основании представленной диаграммы (рис.4) можно сделать вывод о том, что в период с августа по ноябрь 2016 г. количество предложений о продаже коммерческой недвижимости офисных помещений класса "А"- уменьшилось на 4 %, класса "В"- увеличилось на 4% и класса "С" - осталось неизменным.

Рис.5. Динамика средней стоимости объектов недвижимости по типам здания, тыс. руб.

На основании представленной диаграммы (рис.5) можно сделать вывод о том, что в период с августа по ноябрь 2016 г. средняя стоимость складских помещений увеличилась на 3530 тыс.руб., производственных помещений - увеличилась на 6211 тыс.руб., торговых помещений - увеличилась на 2429 тыс.руб. и офисов - уменьшилось на 852 тыс.руб.

Рис. 6. Динамика средней стоимости 1 кв.м. от общей стоимости объекта недвижимости на 01.09.2016 г., тыс.руб.

Рис. 7. Динамика средней стоимости 1 кв.м. от общей стоимости объекта недвижимости на 01.11.2016 г., тыс.руб.

На основании представленных диаграмм (рис.6,7) можно сделать вывод о том, что в период с августа по ноябрь 2016 г. средняя стоимость за 1 кв.м. от общей стоимости объекта недвижимости складских помещений уменьшилась на 9,29 тыс.руб., производственных помещений - увеличилась на 14,584 тыс.руб., торговых помещений уменьшилась на 13,936 тыс.руб. и офисов - уменьшилась на 1,943 тыс.руб.

4. Определение стоимости объекта оценки

4.1 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

Анализ наиболее эффективного использования

Для определения наиболее эффективного использования объекта оценки необходимо провести анализ объекта в соответствии со следующими критериями:

· Физически возможные варианты использования;

· Законодательно разрешенные варианты использования;

· Варианты использования, приносящие прибыль;

· Варианты использования, приносящие максимальную прибыль.

Таблица 7. Аренда офисной недвижимости Ленинского района.

Адрес объекта	Описание	Арендная ставка, руб./мес.	Арендная ставка за 1 кв.м.	Источник информации
ул, Карла Маркса, д.48-1	S= 10 кв.м., ремонт типовой, парковка охран. и гостевая, центральная система отопления, стены кирпич, этаж 2/4	5000	500	http://tomsk.irr.ru/real-estate/commercial/offices/ofis-10-kv-m-torgovo-ofisnyy-kompleks-otdel-nyy-advert572990949.html
ул, Карла Маркса, д. 7	S= 14.7 кв.м, офис, бизнес-центр, типовой ремонт, отопления, этаж 1/5, парковка свободная	9555	650	http://tomsk.irr.ru/real-estate/commercial/offices/ofis-14-7-kv-m-biznes-centr-tomsk-karla-marksa-ul-advert568073185.html
ул Карла Маркса, д. 39	S= 39,6 кв.м, типовой ремонт, этаж 2/2, отопления, городской телефон, парковка свободная	24000	606	http://tomsk.irr.ru/real-estate/commercial/offices/ofis-39-6-kv-m-ofisnoe-zdanie-tomsk-karla-marksa-advert610722793.html
пр-кт Ленина, д.166	S= 20 кв.м, торгово-офисный комплекс, 1-я линия, этаж 2/10, евроремонт, парковка свободная, стены кирпичные, центральная система отопления	12000	600	http://tomsk.irr.ru/real-estate/commercial/offices/ofis-20-kv-m-zhiloy-dom-tomsk-karpovskiy-per-12-advert608577007.html
Ул. Бердская, д. 14	S=14 кв.м., офис, этаж 3/3, типовой ремонт, охраняемая парковка	6300	450	http://www.tomsk.ru09.ru/realty?subaction=detail&id=2960014

Средняя арендная ставка офисных помещений в Ленинском районе составляет 561,2 руб./кв.м.

Таким образом, годовой потенциальный валовой доход, который может получить собственник от сдачи объекта в аренду под офисные помещения, составит приблизительно 561,2*12*1000=6 734 400 руб.

Таблица 8. Аренда торговой недвижимости в Ленинском районе.

Адрес объекта	Описание	Арендная ставка, руб./мес.	Арендная ставка за 1 кв.м.	Источник информации
пр-кт Ленина, д.174	S=60 кв м, отдельный вход, типовой ремонт, 1-я линия, этажность: 3	30000	500	http://tomsk.irr.ru/real-estate/commercial/retail/pomeschenie-torgovoe-60-kv-m-otdel-nyy-vhod-1-ya-advert608593680.html
пр-кт Мира, д.33	S=171 кв.м, отдельный вход,1 этаж	85500	500	http://tomsk.irr.ru/real-estate/commercial/retail/pomeschenie-torgovoe-171-kv-m-otdel-nyy-vhod-mira-advert522377586.html
пр-кт, Ленина, д.141	S=10 кв.м., типовой ремонт, 1-я линия, этажность: 3, стены кирпичные	10000	1000	http://tomsk.irr.ru/real-estate/commercial/retail/pomeschenie-torgovoe-10-kv-m-vysota-potolkov-3-m-advert548186243.html
пр-кт Ленина, д.76а	S= 278 кв.м, отдельный вход, 1-я линия, ремонт типовой	278000	1000	http://tomsk.irr.ru/real-estate/commercial/retail/pomeschenie-torgovoe-278-kv-m-otdel-nyy-vhod-1-ya-advert474747304.html
Ул. Говорова, д. 46	S=330 кв.м., этаж 1/15, материал кирпич, отдельный вход, свободная парковка	150000	455	http://www.tomsk.ru09.ru/realty?subaction=detail&id=3104774

Средняя арендная ставка торговой недвижимости в Кировском районе составляет 691 руб./кв.м.

Таким образом, годовой потенциальный валовой доход собственника от сдачи помещений в аренду для торговли составит приблизительно 691*12*1000=8 292 000 руб.

Таблица 9. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Факторы	Офисные помещения	Торговые помещения
Потенциал местоположения	+	+
Рыночный спрос	+	+
Правовая обоснованность	+	+
Физическая возможность	+	-
Финансовая оправданность	-	+
Максимальная эффективность	-	+
Итого	4	5

По мнению оценщика, наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования объекта является его использование в качестве здания с торговыми помещениями.

Затратный подход

Фундаменты железобетонные, бетонные; стены кирпичные оштукатуренные; перегородки кирпичные; перекрытия железобетонные; полы цементные, мозаичные, из метлахской плитки и линолеума; кровля рулонная по железобетонным плитам. Имеется центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

Находим восстановительную стоимость оцениваемого объекта.

1. Строительный объем оцениваемого объекта:

Vстр = 11810 м 3

2. Находим восстановительную стоимость оцениваемого объекта. Восстановительная стоимость зданий и сооружений торговых предприятий, согласно табл. 37 сборника № 18 УПВС, по 2-му климатическому району равна 23,5 руб. за 1 м ³, но так как Томск относится к I климатическому району, то в соответствии с п. 7 технической части Сборника к восстановительной стоимости применяется повышающий коэффициент 1,12 и стоимость 1 м 3 дома составит:

20,61,12=23,07 руб.

3. Находим восстановительную стоимость объекта оценки в ценах 1969г.:

23,07 11810= 185 621, 22 руб.

4. Находим восстановительную стоимость объекта оценки в ценах 1984 г. (Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.1983 г.):

185 621, 22 1,18=219 033, 04 руб.

5. Находим восстановительную стоимость объекта оценки в текущем уровне цен (на 1-ый квартал 2010 г.) путем умножения восстановительной стоимости объекта в ценах 1984 г. на общеотраслевой средневзвешенный индекс (Приказ Департамента архитектуры, строительства и дорожного комплекса Томской области):

219 033, 04 103,98=22 775 055, 46 руб.

6. Определяем восстановительную стоимость объекта в уровне цен 2001 г. (Приказ Департамента архитектуры, строительства и дорожного комплекса Томской области):

22 775 055, 46 / 5,22=4 363 037, 44 руб.

7. Определяем восстановительную стоимость объекта в уровне цен 2016 г.:

4 363 037, 445,94=25 916 442, 42 руб.

8. Находим восстановительную стоимость объекта оценки с учетом непроизводственных затрат:

25 916 442, 42 1,07= 27 730 593, 39 руб.

9. Находим восстановительную стоимость объекта оценки с учетом прибыли инвестора:

27 730 593, 39 1,2= 33 276 712, 06 руб.

10. Находим восстановительную стоимость объекта оценки с учетом НДС:

33 276 712, 061,18=39 266 520, 24 руб.

Полная восстановительная стоимость объекта равна 39 266 520, 24 руб.

Физический износ

Определение остаточной восстановительной стоимости оцениваемого объекта

Таблица 10. Оценка физического износа

Конструктивный элемент здания	Удельный вес отдельного конструктивного элемента в стоимости здания (по сб. № 18 УПВС), %	Физический износ конструктивного элемента, %	Физический износ конструктивного элемента в стоимости здания, %
Фундаменты	4	15	0,6
Стены	23	10	2,3
Перекрытия	18	5	0,9
Кровля	12	15	1,8
Полы	10	5	0,5
Проемы	9	10	0,9
Внутренние санитарно-технические устройства	16	10	1,6
Отделочные и прочие работы	8	5	0,4
Итого	100		9

Итоговое значение физического износа здания равно 9 %. Оценка состояния здания - здание находится в хорошем состоянии. Таким образом, остаточная восстановительная стоимость составит:

39 266 520, 24 (1-0,09)= 35 732 533, 42 руб.

Следующий, последний этап - определение стоимости земельного участка с помощью метода сравнения продаж.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Так же этот метод пользуется определенными корректировками.

Определение корректировок:

1. Корректировка на торг.

Данная корректировка предусматривает возможное изменение цены предложения в результате переговоров. При определении рыночной стоимости оцениваемого жилого дома мы использовали рекомендуемые значения скидки на торг согласно статье А.А. Марчук "Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг" и применили корректировку на торг к ценам предложений объектов - аналогов в размере -3% (Таблица № 8) .

Таблица 11. Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Численность населенного пункта, тыс.чел.	Жилая недвижимость	Коммерческая недвижимость	Промышленная и складская недвижимость	Земельные участки
До 250	6	7	9	7
Свыше 250 до 500	4	5	7	5
Свыше 500	2	3	5	3

2. Корректировка на право собственности. Поправка вводится при отяжелении прав собственности залогом или долгосрочной арендой. В таких случаях оцениваются права владения нового собственника, т.е. к собственности объекта (по результатам сделки) прибавляется текущая стоимость прав арендатора и/или кредиторской задолженности. Данных об обременении прав собственности по объектам аналогам, использованным при расчете стоимости оцениваемого недвижимого имущество, не выявлено, поэтому данная корректировка принята равной 0%.

3. Корректировка на условия финансирования. При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта - аналога и планируемой для объекта оценки. Платеж по сделке с объектами-аналогами предполагает расчет наличными без привлечения кредитных ресурсов, поэтому данная корректировка принята равной 0%.

4. Корректировка на дату продажи. Все объекты-аналоги были выставлены на продажу в октябре 2016г. Данная корректировка была принята равной 0%.

5. Корректировка на местоположение. Местоположение жилых объектов, в том числе и индивидуальных жилых домов, наиболее предпочтительно при наличии хорошей транспортной доступности и в непосредственной близости от города, чем более удаленное местоположение, с отсутствием транспортной инфраструктуры. Данная корректировка принята равной 0%.

Итоговая рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества рассчитывалась оценщиком как средневзвешенное значение от стоимости объектов-аналогов после корректировок с использованием следующей формулы

С = (с 1*q1 + с 2*q2 + с 3*q3 + с 4*q4 + с 5*q5) / (q1 + q2 + q3 + q4 + q5),

где С - итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости,

с 1 - с 5 - стоимость объектов - аналогов после корректировок,

q1 - q5 - весовые коэффициенты для объектов - аналогов.

При проведении расчетов весовые коэффициенты (q1 - q5) были определены в соответствии с размером валовой коррекции: чем меньше валовая коррекция, тем больше значение весового коэффициента.

Результаты расчетов корректировок и итоговая рыночная стоимость представлена в таблице 11.

Оценщиком был проанализирован рынок предложений земельных участков с целью нахождения продаж сопоставимых объектов. На дату оценки Оценщик располагает информацией по вариантам предложений к продаже 3 земельных участков под индивидуальную жилую застройку, свободных от построек. Схема расположения земельных участков объектов-аналогов приведена на Рисунке 8. Описание объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости земельного участка с использованием метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода приведен в таблице 11.

Рис. 7. Схема расположения земельных участков объектов-аналогов

Таблица 12
Описание объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости земельного участка с использованием метода сравнения продаж
Наименование	Ед. изм.	Объект оценки	Объекты-аналоги
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Адрес		г. Томск, пер. Кооперативный, д.2	Томская обл., Томский район, Пр-кт Ленина, д.228	Томская обл., Томский район, пер. Тихий, д.42	Томская обл., Томский район, пер. Тихий, д.25
Местоположение		центр города	в 2,5 км от центра города	в 2,64 км. от центра города	центр города
Категория земель		земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов
Разрешенное использование		Коммерческая застройка	под строительство	под строительство	под строительство
Наиболее эффективное использование		Коммерческая застройка	под строительство	под строительство	под строительство
Вид права		собственность	собственность	собственность	собственность
Наличие коммуникаций		электричество, вода, газ, отопление	электричество, вода, газ, отопление	электричество, вода, газ	электричество, вода, газ, отопление
Площадь земельного участка	кв.м.	1463	1400	1100	1100
Категория цены (сделка, предложение)			Предл.	Предл.	Предл.
Дата сделки (предложения)			Ноябрь 2016	Ноябрь 2016	Ноябрь 2016
Цена объекта	руб.		9 799 000	6 000 000	6 000 000
Цена за 1 кв.м.	руб.		6 999	5 454	5 454
Источник информации			http://www.tomsk.ru09.ru/realty?subaction=detail&id=2991726	http://www.tomsk.ru09.ru/realty?subaction=detail&id=2884486	http://www.tomsk.ru09.ru/realty?subaction=detail&id=3041578
Корректировки
Корректировка на торг	%		-3%	-3%	-3%
Скорректированная цена	руб./кв.м.		6789	5290	5290
Корректировка на время продажи	%		0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м.		6789	5290	5290
Корректировка на вид права	%		0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м.		6789	5290	5290
Корректировка на разрешенное использование	руб.		0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м.		6789	5290	5290
Корректировка на местоположение	%		0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м.		6789	5290	5290
Корректировка на размер	%		0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м.		6789	5290	5290
Корректировка на наличие коммуникаций	%		0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м.		6789	5290	5290
Сумма корректировок (S)			-3%	-3%	-3%
Весовой коэффициент (К)			3	1	2
Скорректированная цена итого:	руб./кв.м.	3 988
Скорректированная цена итого:	руб.	5 834 444

Таким образом, по состоянию на дату оценки рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества, определенная с применением метода сравнительных продаж, составляет: 5 834 444 руб.

Тогда стоимость единого объекта недвижимости определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости строений и стоимости земельного участка.

Итак, стоимость объекта недвижимости при применении затратного подхода составила 41 566 977,42 руб.

4.2 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

Доходный подход при оценке недвижимости основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за объект стоимость большую, чем текущая стоимость доходов, которые можно получить от использования данного объекта в будущем времени за предполагаемый инвестором период времени.

Существует 2 метода в рамках доходного подхода: метод дисконтированных денежных потоков и метод капитализации доходов. В данной работе оценщик применил метод капитализации доходов.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Оцениваемые помещения представляют собой объект со стабильными суммами доходов и расходов, поэтому был применен метод прямой капитализации.

В результате анализа наилучшего и наиболее эффективного использования было выявлено, что целесообразнее всего сдавать объект в аренду под офисные помещения. Поэтому для того чтобы определить потенциальный годовой доход от дачи помещений в аренду, необходимо произвести расчет арендной ставки помещений оцениваемого объекта недвижимости.

Принимаем величину арендной ставки равной 676,8 руб./м ² в месяц.

Первый этап. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это доход, который можно получить от недвижимости при 100% использовании без учета всех потерь и расходов.

ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

где S- площадь, сдаваемая в аренду, м ²;

C_a- арендная ставка за 1 м ².

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и прочих факторов.

Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД = ПВД - Потери

Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы, для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

* условно-постоянные расходы;

* условно-переменные, или эксплуатационные, расходы;

* расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплату обслуживающему персоналу и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. Обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру.

Четвертый этап. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. ЧОД определяется по формуле:

ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений)

Пятый этап. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методов определения последнего:

1. Метод кумулятивного построения.

2. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

3. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

4. Метод прямой капитализации.

Существуют три метода возмещения инвестированного капитала:

* метод Ринга - прямолинейный возврат капитала;

* метод Инвуда - возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (его иногда называют аннуитетным методом);

* метод Хоскольда - возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента.

В расчетах данного проекта использовался метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат в совокупности с методом Ринга.

Коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости:

Сн = ЧОД/К_к

Общую ставку капитализации была принята равной 15.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки недвижимости методом капитализации дохода представлен в таблице 14.

Таблица 14. Доходный подход.

Показатели	Торговое здание
Доходный подход	пер. Кооперативный, 2
Арендная ставка. м.кв.	691,00
Потенц. валовой доход, р.	20 052 082
Потери,%	0,8
Действительный валовый доход (ДВД),р.	16041665,6
Постоянные операционные расходы, р.	3 095 755
в т.ч. Налог на имущ.(2,2% от остаточной стоим.),р.	1 165 282
аренда земельного участка, р.	0
страхование (0,4% от восст.стоим.), р.	232 823
управление (5% от ДВД), р.	738 268
резерв на вос-е (1,05% от восст. стоимости), р.	611 162
коммунальные платежи (120р. за 1 кв.м. в мес.), р.	348 240
Чистый операционный доход, р.	16 956 327
Общая ставка капитализации,%	15
Стоимость объекта, р.	113 042 180
Стоимость доходным подходом, р.	113 042 180

Стоимость объекта недвижимости при применении доходного подхода составила 113 042 180 руб. С точки этого подхода, данный объект, при использовании его как торговые помещения, окупит себя достаточно быстро.

4.3 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Оценка производилась исходя из результатов проведенного выше анализа наиболее эффективного использования. В качестве параметра сравнения была принята стоимость 1 кв.м. площадей соответствующего функционального назначения.

Оценщиком был проанализирован рынок предложений на продажу жилых домов в районе местоположения объекта оценки с целью нахождения продаж сопоставимых объектов. Описание объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта с использованием сравнительного подхода приведен в Таблицах 15-16.

Таблица № 15

Описание объектов-аналогов

№ п/п

Наименование

Местоположение

Этажность дома

Материал стен

Общая площадь, кв.м.

Площадь земельного участка, кв.м

Дата предложения

Наличие коммуникаций

Цена предложения

Состояние, уровень отделки

Контактные телефоны, источник информации

за об-т, руб.

за 1 кв.м., руб.

1

Коммерческая застройка

Войкова 8

1

кирпич

2301

1174,8

ноя.16

электричество, газ, вода, канализация

55 000 000

23 898

Хорошее

Ольга Николаевна. тел.8-525-164-22-05; http://dom70.ru/sellcom-2254.html

2

Коммерческая застройка

ул. 2-я Усть-Киргизка, 23

2

кирпич

2117

2000

ноя.16

электричество, газ, вода, канализация

23 000 000

10 864

Хорошее

Денис Валерьевич, тел.8-926-746-11-38; http://dom70.ru/sellcom-1995.htm

3

Коммерческая застройка

Большая Подгорная 109

4

кирпич

3126

1500

ноя.16

электричество, газ, вода, канализация

153 000 000

48 944

отличное

Кирилл Максимович, 8-913-850-09-51 http://dom70.ru/sellcom-2206.html

4

Коммерческая застройка

Шевченко,49 (Енисейская,37 стр.6)

3

кирпич

2500

2300

ноя.16

электричество, газ, вода, канализация

45 000 000

18 000

Хорошее

ООО "МО "Аргумент" 8-905-089-99-26 http://dom70.ru/sellcom-2009.html

Средняя цена предложения, руб.

25 426,5

Таблица № 16. Расчет стоимости оцениваемого дома с использованием сравнительного подхода

Элементы сравнения	Объект оценки	Объекты сравнения
		Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Адрес	пер. Кооперативныйд.2	Ул. Войкова д.8	ул. 2-я Усть-Киргизка,	Ул. Пушкина д. 63 стр. 9	Шевченко, д.49 (Енисейская,37 стр.6)
Источник информации		Ольга Николаевна. тел.8-525-164-22-05; http://dom70.ru/sellcom-2254.html	Денис Валерьевич, тел.8-926-746-11-38; http://dom70.ru/sellcom-1995.htm	Кирилл Максимович, 8-913-850-09-51 http://dom70.ru/sellcom-2206.html	ООО "МО "Аргумент" 8-905-089-99-26 http://dom70.ru/sellcom-2009.html
Цена предложения с учетом стоимости земельного участка, руб.		55 000 000	23 000 000	54 390 000	45 000 000
Общая площадь дома, кв.м	2 902	2 301	2 117	4 000	2 500
Площадь земельного участка, кв.м (S)		1 174,8	2 000	1 500	2 300
Стоимость земельного участка, руб. за 1 кв.м (Р 1)		650
Стоимость земельного участка, руб. (Р)		763 620	1 300 000	975 000	1 495 000
Цена предложения без учета стоимости земельного участка, руб.		54 236 380	21 700 000	53 415 000	43 505 000
ЕДИНИЦА СРАВНЕНИЯ
Цена за единицу общей площади, руб./ кв.м		46 816,48	11 500	36 260	19 565,22
КОРРЕКТИРОВКИ	Все условия корректировок сформулированы относительно Объекта оценки
Условия предложения (возможность торга)		Публичная оферта	Публичная оферта	Публичная оферта	Публичная оферта
Корректировка		-3,0%	-3,0%	-3,0%	-3,0%
Величина корректировки		-1404,5	-345	-1086	-587
Скорректированная цена, руб./кв.м		45 411,98	11 155	35 114	18 978,22
Условия сделки	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа
Корректировка		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Величина корректировки		0	0	0	0
Скорректированная цена, руб./кв.м		45 411,98	11 155	35 114	18 978,22
Условия рынка (время предложения / дата продажи)	19.10.2016	19.10.2016	19.10.2016	19.10.2016	19.10.2016
Корректировка		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Величина корректировки		0	0	0	0
Скорректированная цена, руб./кв.м		45 411,98	11 155	35 114	18 978,22
ОБЩИЕ ПРОЦЕНТНЫЕ ПОПРАВКИ
Тип дома	Кирпич	кирпич	0%	кирпич	0%	кирпич	0%	кирпич	0%
Месторасположение	Средняя удаленность от центра города	Прибли-жен к центру города	0%	Удален от центра города	22%	Удален от центра города	0%	Удален от центра города	0%
Этажность дома	3	2	0%	2	0%	4	0%	3	0%
Общая площадь, кв.м	2 902,00	2 301,00	0%	2 117,00	0%	4 000	0%	2 500,00	0%
Наличие коммуникаций	электричество, газ, вода, канализация	электричество, газ, вода, канализация	0%	электричество, газ, вода, канализация	0%	электричество, газ, вода, канализация	0%	электричество, газ, вода, канализация	0%
Общая процентная поправка		0,00%	11,00%	0,00%	0,00%
Сумма абсолютных значений корректировок		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Стоимость 1 кв.м после процентной поправки, руб.		45 411,98	13 609,1	35 114	18 978,22
Состояние объекта	Хорошее	Хорошее	0	Хорошее	+2454,1	Отличное	0	Хорошее	0
			руб./кв.м		руб./кв.м		руб./кв.м		руб./кв.м
Скорректированная цена, руб./кв.м		45 411,98	13 609,1	35 114	18 978,22
Средняя стоимость 1 кв. м., руб.	28 278,3
Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки без учета стоимости земельного участка, руб.	82 063 626,6

Корректировки

1. Корректировка на торг. Данная корректировка предусматривает возможное изменение цены предложения в результате переговоров. При определении рыночной стоимости оцениваемого жилого дома мы использовали рекомендуемые значения скидки на торг согласно статье А.А. Марчук "Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг" и применили корректировку на торг к ценам предложений объектов - аналогов в размере -3% .

2. Корректировка на дату продажи. Все объекты-аналоги предложены на рынке жилой недвижимости в октябре 2016 г., поэтому данная корректировка равна 0%.

3. Корректировка на условия сделки. Корректировка на условия сделки отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом (продажа может произойти по цене ниже рыночной, если, например, продавцу необходимо срочно реализовать собственность; если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь). Объекты-аналоги выставлены на продажу на открытом рынке, нетипичных условий относительно данных предложений не выявлено, поэтому корректировка на условия продажи равна 0%.

4. Корректировка на тип дома. Данная корректировка равно нулю, так как все объекты аналоги, как и объект оценки, являются зданиями с кирпичными стенами.

5. Корректировка на месторасположение. Местоположение жилых объектов наиболее предпочтительно при наличии хорошей транспортной доступности и в непосредственной близости к областному центру, чем местоположение в отдаленных районах, с отсутствием транспортной инфраструктуры. Данная корректировка рассчитывается согласно следующим таблицам:

Таблица 16.1. Расчет корректировки на местоположение методом парных продаж Аналог 1.

№ п/п	Наименование объекта	Аналог 1	Аналог 2
1	Адрес	Карла Маркса д.40	Профсоюзная д.20
2	Площадь	30	30
3	Этаж/этажность	3/4	3/5
4	Стоимость, тыс.руб.	1 750 000	1 500 000
5	Стоимость 1 м 2, тыс.руб.	58 333	50 000
К = (1-min/max)*100=(1-50 000/58 333)*100 = 15%

Таблица 16.2. Расчет корректировки на местоположение методом парных продаж. Аналог 2.

№ п/п	Наименование объекта	Аналог 1	Аналог 2
1	Адрес	Карла Маркса д.40	Розы Люксембург д.111
2	Площадь	30	30
3	Этаж/этажность	3/4	4/4
4	Стоимость, тыс.руб.	1 750 000	1 599 000
5	Стоимость 1 м 2, тыс.руб.	58 333	53 300
К = (1-min/max)*100=(1-53 300/58 333)*100 = 10%

Таблица 16.3. Расчет корректировки на местоположение методом парных продаж. Аналог 3.

№ п/п	Наименование объекта	Аналог 1	Аналог 2
1	Адрес	Карла Маркса 40	Железнодорожная д.3
2	Площадь	30	30
3	Этаж/этажность	3/4	3/5
4	Стоимость, тыс.руб.	1 750 000	1 600 000
5	Стоимость 1 м 2, тыс.руб.	58 333	53 300
К = (1-min/max)*100=(1-53 300/58 333)*100 = 10%

6. Корректировка на общую площадь учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв. м) с увеличением площади помещений в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше). Данная корректировка не применялась, так как все объекты сопоставимы по величине общей площади.

7. Корректировка на наличие коммуникаций. Наличие инженерных коммуникаций, включая электричество подходящей мощности, газопровод подходящего давления, водопровод, канализация/септик, теплоснабжение/котельные, телефон и пр. Объект оценки имеет все необходимые коммуникации, как и все объекты-аналоги, поэтому данная корректировка не применяется.

8. Корректировка на состояние. Состояние, в котором находится объект недвижимости, оказывает непосредственное влияние на его цену. Величина поправки определяется экспертным путем, в соответствии со сложившимися на дату оценки ценами на стройматериалы и работы специализированных организаций.

Итоговая рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества рассчитывалась нами как средневзвешенное значение от стоимости объектов-аналогов после корректировок с использованием следующей формулы:

С =(с _1*q₁+с _2*q₂+с _3*q₃+с _4*q₄ +с _5*q₅) / (q₁+q₂+q₃+q₄ +q₅),

где С - итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости,

с _{1 -}с ₅ - стоимость объектов - аналогов после корректировок,

q₁-q₅ - весовые коэффициенты для объектов - аналогов.

При проведении расчетов весовые коэффициенты (q_{1 -}q₅) были определены в соответствии с размером валовой коррекции: чем меньше валовая коррекция, тем больше значение весового коэффициента.

Таким образом, по состоянию на дату оценки рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества, определенная с применением сравнительного подхода составляет: 82 063 626,6 рублей.

4.4 Согласование результатов и определение итоговой стоимости объекта оценки

В этом разделе отчета оценщик сводит воедино все данные, полученные в ходе оценки, и делает окончательный вывод относительно наиболее вероятной рыночной стоимости объекта недвижимости. В этом разделе отчета он может высказать свои соображения и согласовать все рыночные показатели в окончательном заключении.

При окончательном согласовании мы полагаем, что результат, полученный при использовании затратного подхода, не дает достоверного значения стоимости, а свидетельствует только об объеме вложенных ранее инвестиций в строительство объекта недвижимости, не отражающих в действительности реальную рыночную ситуацию. В практике продаж нежилой недвижимости, как правило меньшее внимание уделяется ранее произведенным затратам на их создание, содержание и обслуживание.

Применение сравнительного подхода считается наиболее оправданным, так как результат оценки получен на основе цен предложений, которые являются достаточно точными ориентирами. Данный подход может оказывать очень большое влияние на итоговое согласование стоимости, если имеется достоверная рыночная информация по сделкам с объектами недвижимости, аналогичных оцениваемому. По различным причинам (достоверность исходных данных, система расчета стоимости и т.д.) доля вклада каждого из использованных в процессе оценки подходов и методов в результате согласования различна. Необходимо учесть это различие в процедуре согласования.

При согласовании результатов расчета рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества, полученных в рамках затратного подхода и сравнительного подхода, значения используемых весов мы рассчитали в рамках многокритериального способа согласования. При этом, в отношении результатов каждого подхода и метода мы использовали следующие критерии:

· Полнота, качество и достоверность исходных данных;

· Степень учета потребительских свойств объекта (инвестиционная привлекательность, потенциальная доходность);

· Система расчета стоимости (по факту, с использованием прогнозов, экспертная оценка);

· Допущения, принятые в расчетах.

Расчет весовых коэффициентов приведен в ттаблице 17.

Таблица 17. Расчет весовых коэффициентов

№ п/п	Критерий согласования	Доходный	Сравнительный	Затратный
1	Степень соответствия
1.1	задаче оценки	35	40	25
1.2	цели оценки	30	40	30
1.3	функциональному назначению объекта оценки	40	30	30
1.4	оцениваемым правам	40	30	30
2	Степень достоверности и достаточности исходных данных	50	25	25
3	Степень предпочтительности подхода с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки	25	40	35
4	Надежность расчетов и процедур анализа	40	30	20
5	Удельный вес экспертных оценок	50	20	30
Средний ранг, баллы	38,75	31,88	28,13
Коэффициент весомости подхода	0,39	0,32	0,28

Стоимость объекта определяется по формуле:

V=V_1* Q₁ + V_{2 *} Q₂,

где V - обоснованная рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.;

V₁,V₂ - стоимость объекта недвижимости, определенная с использованием затратного и сравнительного подходов соответственно, руб.;

Q₁,Q_{2 -} средневзвешенное значение достоверности затратного и сравнительного подходов соответственно.

Итоговую рыночную стоимость рассчитываем и вносим в таблица 18.Таблица

18. Расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки

№ п/п	Наименование	Адрес	Площадь, кв.м	доходный подход	сравнительный подход	затратный подход	Рыночная стоимость недвижимого имущества с учетом НДС, руб.
				вес	стоимость, руб.	вес	стоимость, руб.	вес	стоимость, руб.
1.1	Четырехэтажное нежилое коммерческое здание общей площадью 1713 м 2	г. Томск, пер. Кооперативный д.2	2902	0,39	41 566 977,42	0,32	113 042 180	0,28	82 063 626,6	75 362 434,2
Страница:  1   2  дипломная работа "Оценка объектов недвижимости" скачать Подобные документы Оценка стоимости объектов недвижимости общественного назначения Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости. дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011 Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010 Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта. курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013 Оценка рыночной стоимости недвижимости Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки. курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010 Оценка стоимости объекта недвижимости Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов. курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013 Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013 Виды стоимости, принципы её оценки Анализ отличия стоимости в обмене от стоимости в пользовании. Исследование понятия рыночной и инвестиционной стоимости. Принципы ожидания и замещения в оценке стоимости недвижимости. Жизненные циклы объектов недвижимости. Особенность рынка недвижимости. реферат [34,1 K], добавлен 21.10.2013 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости. отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016 Определение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости Особенности методики оценивания объектов недвижимости. Специфика классификации, основные этапы оценки стоимости, расчет коэффициента готовности, величины физического износа. Определение емкости рынка, его функции. Рынок недвижимости как сфера инвестиций. курсовая работа [35,2 K], добавлен 23.12.2009 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок. курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012 Оценка стоимости объекта недвижимости Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости. дипломная работа [364,3 K], добавлен 30.01.2015 Оценка стоимости объекта недвижимости Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений. дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010 Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости. курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014 Определение рыночной стоимости цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом. курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012 Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Соль-Илецке Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом. дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.08.2014 Особенности современных приемов и методов оценки недвижимости Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие "износ" в оценочной деятельности. Принципы оценки объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах. курсовая работа [285,3 K], добавлен 14.12.2012 Оценка недвижимости, методы и факторы, влияющие на ее стоимость Определение стоимости недвижимости, ее отличия от недвижимого имущества. Основные классификация объектов недвижимости, цели и объекты ее оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Этапы процесса оценки. реферат [38,2 K], добавлен 18.10.2011 Оценка объекта недвижимости Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости. отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012 Оценка недвижимости Оценка стоимости недвижимости: основные понятия, подходы, методы, проблемы и принципы оценки. Определение рыночной стоимости в рамках затратного, рыночного и доходного подходов. Рекомендации по управлению и увеличению величины рыночной стоимости объекта. дипломная работа [69,1 K], добавлен 15.11.2009 Принципы оценки недвижимости Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности. Общая характеристика объекта оценки. Анализ наилучшего и наиболее эффективного его использования. Оценка стоимости недвижимости сравнительным, затратным и доходным методами, согласование результатов. курсовая работа [76,1 K], добавлен 20.03.2011 Другие документы, подобные "Оценка объектов недвижимости" главная рубрики по алфавиту вернуться в начало страницы вернуться к началу текста вернуться к подобным работам Рубрики По алфавиту Закачать файл Заказать работу весь список подобных работ скачать работу можно здесь сколько стоит заказать работу? Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д. PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах. Рекомендуем скачать работу. © 2000 — 2023, ООО «Олбест» Все права защищены